Cassazione n. 18686/2024

e SENTENZA sul ricorso n. 8150/2018R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE], in proprio e in qualità di unico erede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE], [OSCURATO:PERSONA], c.f. BRNGTN29A24GO88A, [OSCURATO:PERSONA], c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE], [OSCURATO:PERSONA], c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE],rappresentati e difes i dall’avv.[OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in Ro m a presso di lei, nel suo studio in via F. Ermini n. 68 ricorrenti contro [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dall’avv.[OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in Roma presso di lui nel suo studio in via [OSCURATO:PERSONA] n.4 controricorrente nonché contro MINISTERO DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE, OGGETTO: diritto sui parcheggi ex art. 18 legge 765/1967 RG.8150/2018 P.U.25-6-2024 [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] intimati avverso la sentenza n. 1082/2017 della Corte d’ a ppello di Roma , depositata il17- 2- 2017 udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienzadel 25 - 6 - 2024dal [OSCURATO:PERSONA], udito il Pubblico Ministero, nella persona del [OSCURATO:PERSONA] c ola , il quale ha concluso per l’accoglimento del primo, terzo e quarto motivo di ricorso, assorbiti i restanti, uditi l’avv. [OSCURATO:PERSONA] per i ricorrenti e l’avv. [OSCURATO:PERSONA] per la controricorrente [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1.Con atti di citazione notificati il 6-7-2005 [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in qualità di proprietari di alcuni appartamentisiti in Roma nello stabile di piazza A. Meucci n.5, edificati dopo la legge 765/1967, hanno convenuto avanti il Tribunale di Roma il Ministero del Tesoro, del Bilancio e della [OSCURATO:PERSONA] -Ispettorato Generale per la liquidazione degli enti disciolti, esponendo di avere concluso nel 2000 con E.N.P.A.O. [OSCURATO:PERSONA] di Previdenza ed Assistenza per le Ostetriche contratti di compravendita degli immobili, nei quali il Ministero si era obbligato a vendere anche i posti autoubicati al piano interrato della palazzina; evidenziato anche che la società costruttrice nel 1967 aveva stipulato un atto d’obbligo con il Comune di Roma, vincolandosi a destinare permanentemente su tale area una superficie a parcheggio, g li attori hanno dichiarato di avere diritto reale su detta area, derivante sia dalla legge 765/1967 sia dall’atto d’obbligo e menzionato nei singoli contratti di compravendita degli appartamenti; di conseguenza hanno chiesto la pronuncia di sentenza ex art. 2932 cod. civ.di trasferimento della proprietà, in via subordinata che fosse accertatain loro favore la titolarità di diritto reale d’uso sui posti auto , con il risarcimento del danno, convenendo in giudizio anche [OSCURATO:PERSONA].n.c., che utilizzava l’area , affinché le venisse ordinato di cessarne l’uso. Si è costituito il Ministero dell’Economia e delle Finanze , contestando la domanda in quanto il titolare di [OSCURATO:PERSONA] aveva esercitato medio tempore il diritto di prelazione ex art. 38 legge 392/1978. Si è costituita altresì [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]., chiedendo in via riconvenzionale che fosse accertato il suo diritto di prelazione. Con sentenza n. 15331/2009 il Tribunale di Roma ha accolto la domanda principale, ordinando il trasferimento della proprietà dei posti auto, condannando il Ministero al pagamento di Euro 3.094,32 a titolo di risarcimento del danno; ha dichiarato l’inammissibilità della domanda di [OSCURATO:PERSONA].n.c. in quanto formulata in carenza di procura ad litem. 2.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto appello principale e gli originari attori, a eccezione di [OSCURATO:PERSONA], si sono costituiti e hanno formulatoappello incidentale, con riferimento al mancato accoglimento delle domande di risarcimento dei danni, ripropo nendo anche la domanda volta all’accertamento di diritto reale d’uso. La Corte d’appello ha disposto l’integrazione del contraddittorio nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., succeduta medio tempore ex lege nella titolarità del patrimonio immobiliare degli enti disciolti e nei rapporti in corso con il Ministero, che è rimasta contumace, e con sentenza n. 1082/2017 pubblicata il 17-2-2017 ha deciso la causa. Ha accolto l’appello principale e, in parziale riforma della sentenza impugnata, ha dichiarato che [OSCURATO:PERSONA] s.n.c. era titolare del diritto di prelazione per l’acquisto dell’intera area già oggetto del contratto di locazione; ha condannato [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. al risarcimento dei danni a favore di ConcettinaMatera quantificati in Euro 4.274,40. La sentenza ha dichiarato che la domanda riconvenzionale di [OSCURATO:PERSONA] s.n.c. era ammissibile e ha dichiarato che tra E.N.P.A.O. e [OSCURATO:PERSONA] era esistente valido contratto di locazione; inoltre, poiché non vi era stata una valida denuntiatio da parte dell’Amministrazione, non poteva ritenersi tardiva la missiva con la quale in data 8-7-2003 la società aveva comunicato di voler esercitare il diritto di prelazione. Ha rilevato che, seppurel’art. 18 legge 765/1967aveva introdotto un “indisponibile diritto reale d’uso” in capo agli acquirenti degli appartamenti, il contratto di locazione era stato stipulato nel 1979 e gli appellati avevano acquistato gli appartamenti solo nel 2000, per cui il diritto poteva essere sorto in capo agli stessi solo a quella data; essendo sia il diritto reale ex art. 18 legge 765/1967 sia il diritto di prelazione ex art. 38 legge 392/1978 stabilitoex lege e non essendo possibile esercitare il diritto di prelazione limitatamente a una parte del bene, il conflitto andava risolto facendo applicazione del criterio temporale, con la conseguenza che il diritto di prelazione di [OSCURATO:PERSONA] essere ritenuto prevalente. 3.Avverso la sentenzasoltanto [OSCURATO:PERSONA], in proprio e in qualità di unico erede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] - quale unica titolare del diritto in quanto [OSCURATO:PERSONA] gli ha ceduto il suo diritto di usufrutto-e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso per cassazione affidato a sette motivi. [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]. ha resistito con controricorso. Sono rimasti intimati il Ministero dell’Economia e delle Finanze, al quale la notificazione è stata eseguita dall’ufficiale giudiziario presso l’Avvocatura Generale dello Stato con consegna del piego il 7-3-2018, [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. alla quale la notificazione è stata eseguita dall’ufficiale giudiziario presso la sede con consegna il 7 - 3 - 2018 , nonché gli appellanti incidentali [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. Il ricorso è stato avviato alla trattazione per la pubblica udienza del 25-6-2024e nei termini di cui all’art. 378 cod. proc. civ. il Pubblico Ministero ha depositato memoria con le sue conclusioni ed entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa. [OSCURATO:PERSONA] 1.Con il primo motivo,intitolato “ violazione e falsa applicazione di norme di diritto, con riferimento all’art. 18 L. 765 del 1967 – art. 360 n. 3 c.p.c.”, i ricorrenti sostengono che la Corte d’appello abbia violato l’art. 18 in questione, in primo luogo riconoscendo la validità del contratto di locazione stipulato con [OSCURATO:PERSONA] anche con riferimento ai posti auto oggetto della loro domanda, così da farvi conseguire il diritto di prelazione a favore del locatario; evidenziano che l’art. 18 prevede un vincolo pubblicistico di destinazione inderogabiledelle superfici destinate a posti auto, dal quale discende la nullità dei contratti di natura privatistica che violino tale vincolo, quale nullità ex tunc rilevabile anche d’ufficio, ma comunque da loro eccepita. 2.Con il secondo motivo, “violazione e falsa applicazione di norme di diritto, in relazione alla obbligatorietà della forma scritta dei contratti stipulati dalla P.A. con riferimento in particolare all’art. 28 e 29 L. 392 del 1978 – art. 360 n.3 c.p.c.”, i ricorrenti rilevano che il giudice di primo grado aveva correttamente ritenuto la mancanza di prova di un valido contratto di locazione al momento della vendita degli immobili, in quanto era stato provato solo il contratto di locazione del 1979 che non poteva ritenersi rinnovato tacitamente; lamentano che la sentenza impugnata abbia ritenuto la rinnovazione tacita in forza del richiamo agli artt. 28 e 29 legge 392/1978 contenutonel contratto; rilevano che tale richiamo non sia sufficiente a configurare l’apposita clausola contrattuale richiesta per il rinnovo tacito diun contratto con la P.A. in deroga alla necessaria forma scritta ad substantiam, con la conseguenza che quando l’Ente aveva posto in vendita gli appartamenti collegati ai posti autoAquilanti occupava l’area sine titulo. 3.Con il terzo motivo, “violazione e falsa applicazione di norme di diritto, con riferimento all’art. 18 L. 765 del 1967 e all’art. 38 L. 765 del 1967 – art. 360 n. 3 c.p.c.”, i ricorrenti rilevano che la sentenza impugnata ha violato ed erroneamente applicato l’art. 18 legge “Ponte”,laddove ha ritenuto che fosse possibile attribuire ad Aquilanti un diritto di prelazione all’acquisto dei posti auto; ciò in quanto l’art. 18 pone un vincolo inderogabile al trasferimento dei posti auto costruiti sotto la sua vigenza, nel senso che i posti auto devono essere obbligatoriamente trasferiti unitamente all’immobile al quale accedono, essendovi legati da un vincolo pertinenziale ex lege di natura pubblicistica; evidenziano che nella fattispecie la P.A. non ha voluto disporre diversamente di tali spazi, in quanto ha predisposto gli atti di vendita indicando puntualmente lo spazio di parcheggio a essi collegato che si impegnava a trasferire. 4.Con il quarto motivo, ugualmente rubricato “violazione e falsa applicazione di norme di diritto, con riferimento all’art. 18 L. 765 del 1967 e all’art. 38 L. 392/1978 – art. 360 n. 3 c.p.c.”, i ricorrenti censurano la sentenza anche per avere dichiarato la precedenza del diritto sorto in capo ad Aquilanti rispetto al diritto d’uso dei ricorrenti sulla base di un criterio meramente temporale; dichiarano che in questo modo la sentenza non ha considerato che il vincolo di destinazione degli spazi adibiti a parcheggio a uso degli appartamenti sovrastanti sorge al momento della costruzione dell’immobile, indipendentemente da chi ne sia proprietario, ed era pertanto antecedente a qualsiasi diritto eventualmente nascente dal successivo contratto di locazione; aggiungono che tutti i ricorrenti erano già titolari, prima dell’acquisto degli appartamenti avvenuto nel 2000, di diritto sugli appartamenti principali di cui i posti auto sono pertinenza, in forza di contratto di locazione antecedente a quello di Aquilanti. 5.Con il quinto motivo, rubricato come il quarto, i ricorrenti lamentano che la sentenza abbia riconosciuto il diritto di prelazione con riferimento all’intera area sita al piano interrato dello stabile; evidenziano che tale affermazione è in contrasto con l’ulteriore affermazione contenuta nella sentenza, secondo la quale non era possibile esercitare la prelazione limitatamente a una parte del bene locato, in quanto l’Amministrazione aveva posto in vendita solo una parte del bene locato ad Aquilanti, riferito ad alcuni posti auto. 6.Con il sesto motivo, rubricato come il quarto, i ricorrenti lamentano che la sentenza impugnata abbia ritenuto di individuare la c.d. denuntiatio, alla quale dovrebbe conseguire l’esercizio del diritto di prelazione,nell’atto di citazione di primo grado, che non proveniva dal proprietario; aggiungonoche l’atto di citazione è stato notificato il 6-7-2004 e la convenuta [OSCURATO:PERSONA] si è costituita il 19-10- 2004 e quindi oltre il termine di sessata giorni fissatoper l’esercizio del diritto di prelazione, per di più proponendo domanda riconvenzionale che non aveva il contenuto dell’esercizio del diritto di prelazione. 7.Con il settimo motivo, rubricato come il quarto, i ricorrenti rilevano che, pure a ritenere sussistente un diritto di prelazione e a ritenerlo correttamente esercitato, la sentenza ha violato l’art. 18 legge Ponte, laddove ha ritenuto il diritto di prelazione prevalente ; ciò in quanto sono stati posti sullo stesso piano diritti di natura completamente diversa ed è stato implicitamente affermato, non riconoscendo ai ricorrenti neppure un diritto d’uso sugli spazi di parcheggio, che il diritto di prelazione comportasse non solo il diritto di acquistare i posti auto, ma anche il diritto a utilizzarli. Evidenziano che il diritto di uso dei posti auto deve essere garantito in forza dell’art. 18 citato a coloro che utilizzano gli appartamenti. 8.I motivi di ricorso , esaminati unitariamente stante la stretta connessione, sono fondatiper le ragioni di seguito espost e, assorbenti rispetto a ogni altra questione. In fatto, è acquisito in causa che alla fattispecie si applichi l’art. 18 legge 6 agosto 1967n. 765, in quanto in tal senso è stato l’esplicit o accertamentodella sentenza impugnata - che sul punto ha confermato la sentenza di primo grado- fondato sul periodo di costruzione dell’edificio.Di conseguenza, non sono apprezzabili le deduzioni della società controricorrente secondo le qual i l’inapplicabilità dell’art. 18 legge 765/1967 in ragione della mancanza di prova sulla data di costruzione assorbirebbe ogn i altra questione, perch é la controricorrente non ha formulato in termini ammissibili motivo di ricorso incidentale che sarebbe stato necessario per contestare l’accertamento in fatto a essa sfavorevole sul punto. Soltanto nelle conclusioni del controricorso e della memoria illustrativa la controricorrente ha chiesto la cassazione con rinvio della sentenza impugnata, testualmente “per quanto concerne l’unico motivo dedotto con il presente atto statuendo l’inapplicabilità alla fattispecie concreta dell’art. 18 legge 765/1967”; però tali conclusioni non si accompagnano alla proposizione di motivo di ricorsoammissibile, che avrebbein primo luogo dovuto individuare di quali ipotesi, tra quelle di cui all’art. 360 cod. proc. civ. si sosteneva l’esistenza, e poiesporre le specificheragioni di censura alla pronuncia della Corte d’appello . Premesso questo dato, l’indirizzo di questa Corte è univoco e consolidato nel senso che l’art. 41-sexies legge 17 agosto 1942 n.1150, introdotto dall’art. 18 legge 6 agosto 1967 n. 765-laddove dispone che nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore a un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione- costituisce norma imperativa e inderogabile , in correlazione degli interessi pubblicistici da essa perseguiti; la norma opera non solo nel rapporto tra il costruttore o proprietario di edificio e l’autorità competente in materia urbanistica, ma anche nei rapporti privatistici inerenti a detti spazi, nel senso di imporre la loro destinazione a uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o a esse abitualmente accedono. Ciò comporta, in ipotesi di fabbricato condominiale, che, qualora il godimento dello spazio per parcheggio non sia assicurato in favore del proprietario del singolo appartamento in applicazione dei principi sull’utilizzazione delle parti comuni o delle sue pertinenze, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio medesimo, deve affermarsi la nullità di tale contratto nella parte in cui sottrae lo spazio per parcheggio alla suddetta inderogabile destinazione;conseguentemente deve ritenersi il contratto stesso integrato ope legisex art. 1419 co.2 cod. civ. dalla norma imperativa, con il riconoscimento di un diritto reale di uso di quello spazio in favore di detto condomino (Cass. Sez. U 17-12-1984 n. 6600 Rv. 438145-01,Cass. Sez. U 18-7- 1989 n. 3363 Rv. 463405-01, Cass. Sez. 2 17 - 12 - 1993 n. 12495 Rv. 484766 - 01 , Cass. Sez. 2 7-3-1997 n. 2036Rv. 502854-01, Cass. Sez. 2 26-5-2004 n. 10148 Rv. 573174-01, Cass. Sez. 2 27 - 12 - 2011 n. 28950 Rv. 620978-01, Cass. Sez. 2 18 - 12 - 2013 n. 28345 Rv. 629 242 - 01, Cass. Sez. 2 28-1-2019 n. 2265 Rv. 652351-01, per tutte). La misura del diritto d’uso è stabilita ex lege e pertanto, ove l’area destinata a parcheggio risulti di estensione superiore alla detta misura, le aree eccedenti detta misura rimangono nella libera disponibilità del costruttore-venditore (Cass. Sez. 2 9-11-2001 n. 13857 Rv. 550115- 01, Cass. Sez. U 15-6-2005 n. 12793 Rv. 581954-01). E’ stato anche statuito che l’inderogabile vincolo pubblicistico di destinazione di detta area non impedisce al proprietario dell’edificio di riservarsi, negli atti di vendita dei singoli appartamenti, la proprietà dell’area stessa o di trasferirne ad altri la proprietà, atteso cheil vincolo non attribuisce tale proprietà ai condomini per effetto automatico dell’acquisto dell’appartamento, ma esclude solo la possibilità che la riserva o il trasferimento a terzi della proprietà privi i proprietari degli appartamenti dell’edificio del diritto reale di utilizzazione di tale area per il parcheggio dei loro veicoli, sottraendola al vincolo pubblicistico di destinazione (Cass. Sez. 2 1-6-1993 n. 6104 Rv. 482611-01, Cass. Sez. 2 9-11-2001 n. 13857 Rv. 550115-01). Il vincolo si traduce in una limitazione legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l’assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l’esistenza e l’efficacia; quindi, coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall’originario proprietario ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d’uso direttamente nei confronti dei terzi ai quali l’originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio (Cass. Sez. 223-3- 2004 n. 5755 Rv. 571421-01, Cass. Sez. 2 18-1-2022 n. 1445 Rv. 663404). Ne consegue che la sentenza impugnata erroneamente non ha considerato che, sulla base del meccanismo di integrazione ex lege delle clausole contrattuali, gli acquirenti delle unità immobiliari nel fabbricato, in forza della compravendita, hanno acquistato il diritto reale di uso dell’area destinata a parcheggio. Ne consegue altresì che , limitatamente a lla parte in cui aveva a oggetto lo spazio per i parcheggi, il contratto di locazione - che l’ente proprietario aveva concluso prima delle vendite con [OSCURATO:PERSONA]- era nullo ai sensi dell’art.1418 co.1 cod. civ., in quanto contrario alla disposizioneimperativa di cui all’art. 18 legge 765/1967, che imponeva di destinare l’area a parcheggio per le unità immobiliari del fabbricato; quindi quel contratto, parzialmentenullo e integrato ex art. 1419 co. 2 cod. civ. dalla disposizione imperativa dell’art. 18 legge 765/1967, non poteva costituire titolo di prelazione ex art. 38 legge 392/1978 a favore di [OSCURATO:PERSONA]. 9.Per le ragioni esposteil ricorso deve essere accolto e per l’effetto la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, che deciderà facendo applicazione dei principi esposti e attenendosi a quanto sopra ritenuto, statuendo anche sulle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso nei sensi di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione