Cassazione n. 19312/2026

erdonato Placido, rappresentato e difeso dalle avvocate TizianaCapezzone e [OSCURATO:PERSONA] incidentale-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 3733/2020depositata il 23/07/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA], promittente venditore, e [OSCURATO:PERSONA],promissario acquirente, avevano concluso il 12.7.2013 un contrattopreliminare di compravendita di un immobile in Fiumicino, al prezzo di €Numero registro generale 6606/2021Numero sezionale 595/2026Numero di raccolta generale 19312/2026Data pubblicazione 11/06/2026200.000,00 -di cui € 30.000,00 versate al momento della stipula a titolo dicaparra-.[OSCURATO:PERSONA] aveva convenuto avanti al Tribunale diCivitavecchia [OSCURATO:PERSONA], chiedendo la risoluzione del contratto perinadempimento del convenuto, il cui comportamento volto a contestarel’entità del prezzo concordato si assumeva violativo degli obblighi di buonafede ex art.1337 c.c., con condanna al risarcimento del danno; insubordine, l’accertamento del suo diritto di recesso dal contratto exart.1385 c.c., con ritenzione della caparra. [OSCURATO:PERSONA] avevacontrastato le domande della controparte chiedendo, in viariconvenzionale pronuncia ex art.2932 c.c., previa declaratoria di nullitàdella clausola 7 del contratto, relativa alla determinazione del prezzo, consua sostituzione con il prezzo corretto come da convenzione del 2003 tral’impresa costruttrice e il Comune di Fiumicino (il bene compravenduto erasottoposto alla disciplina per l’edilizia residenziale pubblica); in subordine,la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento delpromittente venditore, con restituzione del doppio della caparra erisarcimento del danno ulteriore di € 70.000.Il Tribunale di Civitavecchia aveva accolto la domanda di PlacidoInterdonato, risolvendo il contratto con danni quantificati nei limiti dellacaparra versata.[OSCURATO:PERSONA] aveva proposto appello avanti alla Corte d’Appello diRoma, che aveva accolto parzialmente l’impugnazione. [OSCURATO:PERSONA] aveva rilevato che:-deve essere affermata (in linea con la sentenza Cass. SUn.18135/2015) la natura imperativa delle convenzioni ex art.35 l.n.865/1971; nonostante l’abolizione del divieto di alienazione, il vincolosul prezzo massimo segue il bene come onere reale, salva la suaeliminazione con apposita convenzione; nel caso di specie la convenzioneNumero registro generale 6606/2021Numero sezionale 595/2026Numero di raccolta generale 19312/2026Data pubblicazione 11/06/2026del 2003 prevedeva il prezzo massimo con espresso riferimento all’art.35cit.;-nel corso del giudizio [OSCURATO:PERSONA] ha presentato al Comune didiritto di piena proprietà e per la richiesta di determinazione delcorrispettivo dovuto con la rimozione dei vincoli relativi al prezzo massimodi cessione; la procedura è ancora in corso;-l’art.31 co 49 quater l. n.448/98, aggiunto dall’art.25 undeciescomma 1 lett.b) l. n.136/2018, stabilisce che in pendenza della rimozionedei vincoli il contratto di trasferimento dell’immobile non produce effettilimitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato;l’eventuale pretesa di rimborso della differenza si estingue con larimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49 bis e ter e larimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta anche larimozione di qualsivoglia vincolo soggettivo;-questa norma si applica al caso di specie, e quindi non si puòdeterminare il prezzo di cessione e non si può disporre ex art.2932 c.c.; larelativa domanda è improseguibile;-[OSCURATO:PERSONA] chiede il risarcimento dei danni per € 70.000, inrelazione ai canoni di locazione che ha dovuto pagare e che non avrebbepagato se fosse stato concluso il contratto definitivo; questo motivo èfondato nei limiti del minor importo di € 27.000,00, perché il contrattodefinitivo non si è concluso per la contestazione del promittente venditore,rivelatasi infondata, in ordine al prezzo massimo di cessione.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso, svolgendo ricorsoincidentale affidato a due motivi.Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative in terminirispetto alla data dell’adunanza fissata per la discussione in camera diconsiglio.Numero registro generale 6606/2021Numero sezionale 595/2026Numero di raccolta generale 19312/2026Data pubblicazione 11/06/2026RAGIONI DELLA DECISIONERICORSO PRINCIPALE1. Con il primo motivo di ricorso proposto [OSCURATO:PERSONA] lamenta la violazione dell’art.112 c.p.c. in relazione all’art.360 co 1 n.4 c.p.c. .La Corte di merito, pur avendo rigettato le domande di PlacidoInterdonato, non ha disposto sulla domanda di restituzione di quantocorrisposto in esecuzione della sentenza del Tribunale di Civitavecchia -che aveva accolto le ragioni della controparte-, pur formulata dalricorrente. [OSCURATO:PERSONA] ha restituito solo le spese di causa, nonanche la caparra di € 30.000 ricevuta il 12.7.2013 -che, secondo ilricorrente, sarebbe il risarcimento dei danni correlato alla risoluzione delcontratto pronunciata in primo grado-.Il motivo è infondato.Gli obblighi restitutori correlati all’esecuzione della sentenza di primogrado erano quelli relativi alle spese e, per affermazione dello stessoricorrente, sono stati adempiuti. La restituzione della caparra era correlataal merito e, in particolare, ad una risoluzione del contratto preliminare dicompravendita che, per quanto si dirà esaminando i prossimi motivi diricorso, non vi è stata -la Corte rileva la nullità della clausola 7 relativa alprezzo e l’impossibilità di esaminare la domanda ex art.2932 c.c.,improseguibile in attesa dell’esito della procedura di svincolo del prezzo-.2. Con il secondo motivo di doglianza il ricorrente principale lamental’ omesso esame su un punto decisivo della controversia di cuiall’art.360 co 1 n.5 c.p.c. .[OSCURATO:PERSONA] che, sotto altro profilo, il Giudice d’Appelloavrebbe omesso di esaminare la circostanza che egli aveva versato acontroparte € 30.000 al momento della stipula e che il trattenimento didetto importo era stato fondato dal Tribunale di Civitavecchiasull’inadempimento del promissario acquirente, invece escluso dalla Corted’Appello di Roma. Questa avrebbe dimenticato di considerare che, inNumero registro generale 6606/2021Numero sezionale 595/2026Numero di raccolta generale 19312/2026Data pubblicazione 11/06/2026assenza di inadempimento del ricorrente principale, [OSCURATO:PERSONA] aveva alcun titolo per trattenere la caparra.3. Con il terzo motivo di critica [OSCURATO:PERSONA] lamenta la violazionee falsa applicazione degli art.1223 e 1385 c.c. e violazione dell’art.112c.p.c. in relazione allart.360 co 1 n.3 e 4 c.p.c. Omesso esame su unpunto decisivo della controversia di cui all’art.360 co 1 n.5 c.p.c. inrelazione alla caparra confirmatoria versata dalla parte noninadempiente .Rileva ancora il ricorrente che egli, con specifico motivo d’appello,aveva chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento dellacontroparte, con condanna della stessa al doppio della caparra e alrisarcimento dei danni; nella determinazione del danno la Corte si sarebbedimenticata della caparra, che avrebbe dovuto essere restituita nel doppioa favore della parte adempiente Centola. Sotto altro profilo la Corteavrebbe omesso di pronunciare espressamente la risoluzione del contrattopreliminare, pur avendo ritenuto inadempiente [OSCURATO:PERSONA], che sisarebbe ingiustificatamente rifiutato di stipulare: ciò nonostante ladomanda di risoluzione del contratto fosse stata espressamente propostadal ricorrente nel terzo motivo dell’atto di appello. In sostanza lasentenza, pur avendo motivato il rigetto della domanda di risoluzioneformulata dal promittente venditore ed avendo accertato il danno dainadempimento subìto dal promissario acquirente, non avrebbepronunciato, come avrebbe dovuto, la risoluzione del contratto per gravecolpa del promittente venditore, con condanna alla restituzione dellacaparra versata, oltre al danno provato e accordato.Il secondo e il terzo motivo, che si esaminano unitariamente perchéconnessi, sono infondati.La Corte di merito ha dichiarato nulla la clausola sette sulladeterminazione del prezzo nel contratto preliminare e improseguibile, allostato, la domanda ex art.2932 c.c. -decisione che è incompatibile con laNumero registro generale 6606/2021Numero sezionale 595/2026Numero di raccolta generale 19312/2026Data pubblicazione 11/06/2026risoluzione del contratto- per essere in corso il procedimento di rimozionedel vincolo sul prezzo, applicando analogicamente i commi 49 bis e terdell’art.31 l. n.448/98 -aggiunto dall’art.25 undecies co 1 lett. b) l.n.136/2018-: nessuna delle due pronunce è stata sottoposta a critica inquesta sede -nemmeno con il ricorso incidentale-.La Corte non ha quindi risolto il contratto preliminare e non haesaminato la domanda di [OSCURATO:PERSONA], subordinata, di risoluzione, cuiera correlata la restituzione della caparra e che presupponeva il vagliodella posizione delle parti ai sensi dell’art.1453 c.c. -anch’esso in concretoimpossibile prima della definizione della procedura di determinazione delprezzo-, ma ha valutato la domanda risarcitoria che ha implicitamenteconsiderato coerente con l’improseguibilità della domanda ex art.2932c.c., di riconoscimento del danno da inadempimento per la necessità dicondurre in locazione altro alloggio, a favore di [OSCURATO:PERSONA] e a carico diPlacido Interdonato.La Corte d’Appello di Roma non ha quindi pronunciato implicitamentela risoluzione del contratto preliminare, né ha conseguentemente omessola valutazione della domanda di restituzione della caparra, ma ha ritenutoil contratto ancora in essere in attesa dell’esito del procedimento disvincolo per la determinazione del prezzo, a causa della pendenza delquale il procedimento è stato dichiarato improseguibile -quanto alladomanda ex art.2932 c.c., presupponente l’esistenza del contrattopreliminare e incompatibile con la sua risoluzione, la quale avrebbecomunque richiesto verifiche, in relazione alle posizioni reciproche delleparti sotto il profilo degli eventuali inadempimenti reciproci, impossibilisenza la conoscenza del prezzo-.RICORSO INCIDENTALE4. [OSCURATO:PERSONA] lamenta che la decisione della Corte d’Appello diRoma violerebbe gli art.20, comma 1 l. n.179/92, come sostituitoNumero registro generale 6606/2021Numero sezionale 595/2026Numero di raccolta generale 19312/2026Data pubblicazione 11/06/2026dall’art.3 l. n.85/194, e l’art.35 l. n.865/71, in relazione all’art.360 co 1n.3 c.p.c.Il ricorrente incidentale contesta la natura imperativa delle convenzioniex art.35 l. n.865/1971 riconosciuta dalla Corte di merito, nonostante gliinterventi modificativi operati dalla legge n.179 del 1992 e poi dalla leggen.85/1994, che avrebbero fatto venir meno le condizioni restrittivepreviste dall’art.35 l. n.865/71, legittimando la libera commerciabilitàdell’immobile.Il motivo è infondato.La Corte distrettuale ha ritenuto che la l. n.179/1992 aveva superato ivincoli quinquennali di inalienabilità e di divieto di locazione per gli alloggidi edilizia agevolata emergenti dall’art.35 l. n.865/1971, ma non avevaabolito i vincoli in materia di determinazione del prezzo massimo dicessione; l’art.31 l. n.448/1998 aveva introdotto una procedura generaleper la rimozione dei vincoli di cessione; la Corte ha quindi considerato chela Convenzione con il Comune di Fiumicino, nella quale PlacidoInterdonato era subentrato al momento del suo acquisto da [OSCURATO:SOCIETA]. inforza della clausola 4 del contratto del 19.12.2006, era stata stipulata aisensi dell’art.35 l. n.865/1971 in data 8.5.2003, e che la stipula delpreliminare di compravendita tra le parti, del 12.7.2013, era intervenuta dopo l’introduzione del comma 49 bis ad opera della leggen.106/2012 nell’art.31 l. n.448/1998; [OSCURATO:PERSONA] era diconseguenza subentrato nella posizione della sua dante causa quanto alrispetto dei criteri di determinazione del prezzo massimo per la cessionedell’alloggio, ma aveva la possibilità di chiedere la rimozione del vincolo.La Corte d’Appello di Roma ha fatto corretta applicazione delleindicazioni interpretative della normativa di riferimento emergenti dallagiurisprudenza di legittimità: si richiamano, in particolare, Cass. SU18135/2015, secondo la quale Il vincolo del prezzo massimo dicessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata ex art. 35 della l. n.Numero registro generale 6606/2021Numero sezionale 595/2026Numero di raccolta generale 19312/2026Data pubblicazione 11/06/2026865 del 1971, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione exart. 31, comma 49 bis, della l. n. 448 del 1998, segue il bene nei passaggidi proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la "ratiolegis" di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazionispeculative di rivendita. -conformi le pronunce successive: cfr. Cass.n.21/2017, Cass. n.30951/2017, Cass. n.25320/2019 Cass. n.377/2024,Cass. n.5850/2024-; ancora Cass. SU n.21348/2022, secondo cui Inmateria di edilizia residenziale pubblica, a seguito degli interventilegislativi di cui all'art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011, introdottoin sede di conversione dalla l. n. 106 del 2011, e all'art. 25-undecies deld.l. n. 119 del 2018, introdotto in sede di conversione dalla l. n. 136 del2018, il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permanefino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura diaffrancazione di cui all'art. 31, comma 49-bis, della l. n. 448 del 1998;tale vincolo sussiste, in virtù della sostanziale equiparazione dispostadall'art. 3, comma 63, della l. n. 662 del 1996 e dall'art. 31, comma 46,della l. n. 448 del 1998, sia per le convenzioni di cui all'art. 35 della l. n.865 del 1971 (c.d. convenzioni P.E.E.P.) sia per quelle di cui agli artt. 7 e8 della l. n. 10 del 1977 (c.d. convenzioni Bucalossi), poi trasferiti, senzasignificative modifiche, negli artt. 17 e 18 del d.P.R. n. 380 del 2001 -cfr., ancora di recente, Cass. n.11574/2024-.5. [OSCURATO:PERSONA] critica la pronuncia d’appello anche perl’ omessa pronuncia sulla domanda risarcitoria ex art.1337 c.c. Omessoesame di un punto decisivo della controversia ex art.360 co 1 n.5 c.p.c. inrelazione alla rilevanza del principio di buona fede cui debbono ispirarsi leparti nelle trattative e nella formazione del contratto .Il motivo è infondato.La valutazione riguardo all’ipotizzabilità di una responsabilitàprecontrattuale di [OSCURATO:PERSONA], come prospettata dal ricorrenteincidentale, non può essere considerata omessa, ma assorbita dalNumero registro generale 6606/2021Numero sezionale 595/2026Numero di raccolta generale 19312/2026Data pubblicazione 11/06/2026riconoscimento della nullità della clausola sette del contratto preliminare,impeditivo della possibilità di riconoscere in capo alla controparte uncomportamento giustificante una responsabilità risarcitoria sugli stessipresupposti della declaratoria di nullità.In conclusione, debbono essere respinti sia il ricorso principale chequello incidentale.Per la reciproca soccombenza, sussistono i presupposti per l’integralecompensazione delle spese del presente giudizio di legittimità.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione delleimpugnazioni, se dovuto. P.Q.MLa Corte di Cassazione rigetta il ricorso principale e quello incidentale.Compensa integralmente tra le parti le spese del presente giudizio dilegittimità.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte del ricorrente principale e del ricorrente incidentale, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per iricorsi, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 11 marzo 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso