Cassazione n. 18763/2026

nza della [OSCURATO:PERSONA] del Lazio, n.5030/2018 depositata il 16 luglio 2018.Udita la relazione svolta nella udienza del 28 maggio 2026 dalla ConsiglieraStefania Billi.Numero registro generale 7153/2019Numero sezionale 4642/2026Numero di raccolta generale 18763/2026Data pubblicazione 09/06/2026La controversia ha ad oggetto un avviso accertamento (n.RM1219616)emesso dall’Agenzia del Territorio di Roma nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] MariaCataldo Cafiero (d’ora in poi ricorrente) concernente il riclassamento di unimmobile A/10 (ufficio), con una variazione della classe da 4 a 7.La CTP ha accolto il ricorso sul presupposto della non conformità dellaprocedura di revisione del classamento alle regole dettate dal d.P.R. n. 138del 1998, per mancata indicazione e prova circa i presupposti della revisionedei parametri relativi alla microzona.La CTR ha accolto l’appello dell’ente impositore, per quello che ancora oggirileva, sulla base delle seguenti ragioni:- l'atto impugnato indica che l'amministrazione ha proceduto ai sensi dellaprevisione di cui all'articolo 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004;- il richiamo dei parametri normativi di riferimento e dei presupposti chehanno portato all'emanazione dell'atto e alla rideterminazione del nuovoclassamento è elemento sufficiente per ritenere l'atto congruamentemotivato;- la motivazione dell'atto di classamento trova riferimento nella normativacitata, in quanto presupposto della revisione è il riallineamento resosinecessario per il significativo scostamento di valore rispetto all'insiemedelle microzone comunali senza che sia necessario indicare specifichecaratteristiche dell'immobile;- da ciò consegue l’insussistenza di un obbligo al sopralluogo da partedell’Agenzia delle entrate ferma restando per il contribuente la possibilitàdi fornire prova contraria;- il precedente classamento è risalente negli anni e si rileva che dalla datadi determinazione si è verificata nella zona una consistente rivalutazionedel patrimonio immobiliare;- la perizia di parte prodotta dal contribuente non apporta dati significativida cui potere desumere l'inesattezza del nuovo classamento.Numero registro generale 7153/2019Numero sezionale 4642/2026Numero di raccolta generale 18763/2026Il ricorrente ha proposto ricorso fondato su quattro motivi, mentre laData pubblicazione 09/06/2026controparte si è costituita con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso il ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 3 della l.n. 241 del 1990, dell’art. 7 della l. n. 212 del 2000, in relazione all’art. 1,comma 335, della l. n. 311 del 2004, agli artt. 4, 8, e 9 del d.P.R. n. 138del 1998 e agli artt. 7 e 61 del d.P.R. n. 1142 del 1949. Deduce che lasentenza abbia fatto malgoverno dei principi stabiliti dalle normesopraindicate con riferimento particolare agli obblighi motivazionaliafferenti al riclassamento dell'unità immobiliare.1.1. Il motivo è fondato. Il nostro ordinamento catastale prevede tre ipotesidi revisione del classamento di un immobile urbano su iniziativadell'amministrazione comunale: la prima è quella prevista dalla legge n.662 del 1996, art. 3, comma 58, secondo cui il Comune può chiederel'intervento dell'Agenzia delle Entrate per ottenere la revisione delclassamento di un immobile, sia quando il classamento stesso risulti nonaggiornato, sia quando esso risulti palesemente non congruo rispetto afabbricati similari e aventi medesime caratteristiche; la seconda ipotesi èquella prevista dall'art. 1, comma 336, della legge n. 311 del 2004 eriguarda il classamento di immobili non dichiarati ovvero di immobili cheabbiano subito variazioni edilizie non denunziate; la terza ipotesi è quelladella cui applicazione si tratta nel presente giudizio ed è prevista dalcomma 335 del medesimo art. 1 della l. n. 311 del 2004, che così dispone:«La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietàprivata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valoremedio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto delPresidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondentevalore medio catastale ai fini dell'applicazione dell'imposta comunale sugliimmobili si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativoall'insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Ufficiprovinciali dell'Agenzia del territorio. Per i calcoli di cui al precedenteNumero registro generale 7153/2019Numero sezionale 4642/2026Numero di raccolta generale 18763/2026periodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalitàData pubblicazione 09/06/2026stabilite con il provvedimento di cui al comma 339. L'Agenzia del territorio,esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza deipresupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento deldirettore dell'Agenzia medesima».A tale proposito è stato osservato che: - il decreto del Presidente dellaRepubblica 23 marzo 1998, n. 138, in realtà, non fornisce prescrizioniidonee a stabilire le modalità di rilevazione e di determinazione dei valorimedi di mercato, neppure attraverso il richiamo agli artt. da 145 a 26 delregolamento approvato con D.P.R. 1142 del 1949; - il comma 339, inrealtà, riguarda il provvedimento del direttore dell'agenzia delle entratecon cui sono stabilite le modalità tecniche e operative per l'applicazionedelle disposizioni di cui ai commi 336 e 337, nulla quindi che interessil'aggiornamento dei valori medi di mercato, e tale incongruenza testualeaggiunge un elemento di ulteriore difficoltà al già non agevole compito diinterpretare con precisione la norma per quanto riguarda la definizione edil calcolo dei suoi parametri numerici e quindi, in definitiva, per quantoriguarda la definizione e l'accertamento dei presupposti per l'applicazionedi essa (Cass., Sez. 5, n. 17352 del 2025).Le tre ipotesi di revisione del classamento sono tra loro distinte edhanno presupposti, condizioni e procedure diverse, con la conseguenzache, se l'amministrazione ha fatto ricorso ad una di tali ipotesi, non puòpoi, nel corso del giudizio, legittimare la sua pretesa invocando condizionie fattori che non siano rilevanti per la specifica procedura di revisioneintrapresa, anche se essi siano in ipotesi idonei a giustificare la revisionedel classamento nel quadro di una procedura diversa.Le causae petendi delle tre diverse ipotesi di revisione non sono, quindi,interscambiabili tra di loro e non possono essere sostituite in itinere, edin questa prospettiva è stato, infatti, affermato che l'attribuzione d'ufficiodi un nuovo riclassamento impone all'amministrazione di specificare inmodo chiaro nell'avviso di accertamento le ragioni della modifica senzaalcuna possibilità per l'Ufficio di addurre, in giudizio, cause diverse rispettoNumero registro generale 7153/2019Numero sezionale 4642/2026Numero di raccolta generale 18763/2026a quelle enunciate nell'atto nell'evidente fine di delimitare l'oggettoData pubblicazione 09/06/2026dell'eventuale giudizio contenzioso (Cass., Sez. 5, n. 22900/2017).La ragione giustificatrice della revisione parziale del classamento, previstadall'art. 1, comma 335, l. 311 del 2004, è la rilevante modifica di valoredegli immobili presenti nella microzona.Si è precisato, in proposito, che, al momento dell'attribuzione della classee della rendita catastale del singolo immobile, devono essere considerate,insieme al fattore posizionale, le caratteristiche edilizie del fabbricato dicui all'art. 8, comma 7, d.P.R. n. 138 del 1998, assumendo, pertanto,specifica rilevanza in sede di motivazione dell'atto. In questa, dunque,una volta giustificato il presupposto della revisione, fondato sul valoremedio di mercato dell'intera microzona, vanno spiegate le ragioni in forzadelle quali si è prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamentoe di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggettodi riclassamento (Cass., Sez. 5, n. 31112/2019, Rv. 656285 - 01).In questo senso, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensidell'art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004 nell'ambito di unarevisione dei parametri catastali della microzona nella quale l'immobile èsituato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valoredi mercato ed il valore catastale rispetto all'analogo rapporto sussistentenell'insieme delle microzone comunali, il provvedimento di riclassamento,motivato in merito agli elementi che, in concreto, hanno inciso sul diversoclassamento della singola unità immobiliare, in modo che il contribuentesia posto in condizione di conoscere le ragioni che ne giustificanol'emanazione (Cass., Sez. 5, n. 29988/2019, Rv. 655923 – 01, Sez. 5, n.17352 del 2025).Motivazione che nel caso di specie non vi è stata, con la conseguentefondatezza del motivo.2. Con il secondo motivo di ricorso il ricorrente prospetta, ai sensi dell’art.360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 112c.p.c., degli artt. 57 e 62 del d.lgs. n. 546 del 1992. Si duole che laNumero registro generale 7153/2019Numero sezionale 4642/2026Numero di raccolta generale 18763/2026sentenza abbia fondato l'accoglimento dell'appello sulla base di elementiData pubblicazione 09/06/2026integrativi della motivazione originaria introdotti con il gravame da partedell'ente impositore.3. Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 5 c.p.c., l'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizioche è stato oggetto di discussione tra le parti. Contesta che larideterminazione catastale non poteva prendere come riferimento levariazioni di valore intervenute rispetto all'anno dell'impianto di altre unitàimmobiliari (1939), in quanto il classamento dell'immobile era statooperato nel 1986.4. Con il quarto motivo di ricorso il ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione dell’art. 2967 c.c. e dell’art. 652,comma 1, del d.lgs. n. 546 del 1992. Lamenta che la sentenza abbiaeffettuato un'erronea ripartizione degli oneri probatori.5. L’accoglimento del primo motivo determina l’assorbimento degli altri. Neconsegue la cassazione della sentenza impugnata. Non si rappresenta lanecessità di ulteriori accertamenti in fatto e, pertanto, la Corte puòdecidere la causa nel merito con l’accoglimento dell’originario ricorso.In considerazione delle antinomie, ed oscillazioni, emerse negliorientamenti giurisprudenziali, col progressivo consolidarsi in corso digiudizio della pertinente giurisprudenza della Corte, le spese dell’interogiudizio vanno compensate tra le parti. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti gli altri; cassa lasentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, accoglie il ricorsointroduttivo del giudizio; compensa, tra le parti, le spese dell’interogiudizio.Così deciso il 28 maggio 2026Il PresidenteLiberato Paolitto