Cassazione n. 30153/2024

ciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 21262- 2018 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, v ia le Eritrea 91 , presso lo studio dell'avv. [OSCURATO:PERSONA] dal quale è rappresentat o e difes o con l'avv . [OSCURATO:PERSONA], giusta procura in calce al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] N.23,in persona dell’amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, v ia [OSCURATO:PERSONA] 87 , presso lo studio dell'avv. [OSCURATO:PERSONA] dal quale è rappresentat o e difes o , Ric. 2018 n.21262sez. S2 - ud. 17 - 4 - 20 2 4 - 2 - giusta procura in calce al controricorso, con indicazione dell’indirizzo pec; -controricorrente - avverso la sentenza n. 70/2018 della CORTE D'APPELLO di ROMA , pubblicatail 4/1/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17/4/2024dal consigliere [OSCURATO:PERSONA]; lettala memori a della società ricorrente . [OSCURATO:PERSONA] 1. Con atto di citazione notificato il 20 novembre 2006,il [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., proprietario del locale adibito a palestra facente parte del Condominio di via Siria n.23, propose impugnazione avverso la delibera assembleare, adottata dal Condominio in data 17 novembre 2005, con cui era stata decisa la costruzione di un muro a confine tra il vialetto di accesso antistante l’ingresso dello stabile condominiale e la contigua area cortilizia, di sua proprietà esclusiva , facente invece parte di altrostabile in via Siria 21. 2. Con sentenza n.4096/2009, il Tribunale di Roma accolse l’impugnazione, rilevando d’ufficio la nullità della delibera perché avente ad oggetto la modifica di un bene non condominiale e condannò il Condominio all’abbattimento del muro e al risarcimento del danno da liquidarsi in separata sede. In particolare, il Tribunale rilevò che il tratto di area su cui era stato edificato il muro non risultava appartenere al Condominio perché espressamente escluso dagli atti di compravendita con cui l’originario proprietario del fabbricato ne aveva ceduto le singole unità abitative. 3. Con sentenza n.70/2018, la Corte d’appello di Roma, in accoglimento dell’impugnazione del Condominio e in riforma della Ric. 2018 n.21262sez. S2 - ud. 17 - 4 - 20 2 4 - 3 - sentenza impugnata, respinse l’impugnazione della delibera proposta dalCentro [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.. Per quel che qui ancora rileva,la Corte territoriale escluse che il muretto di confine fosse stato edificato - come invece affermato in primo grado -su area non appartenente al condominio perché ritenne che dal R egolamento del Condominio e da gli allegati stralci tecnici risultasseche il vialetto di ingresso - passo carrabile , al suo culmine , segnasseil confine con il fabbricato di via Siria 21, del quale fa ceva parte l’area cortilizia diproprietà del Centro. 4. Avverso questa sentenza [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione, affidandolo ad un motivo articolato in due censure, illustrato da successiva memoria. [OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con l’unico motivo, articolato in riferimento al n. 3 e al n. 4 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ.,il [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ha denunciato , con un primo profilo, la violazione dell’art. 922 cod. civ.: erroneamente la Corte d’appello avrebberitenuto rilevante il Regolamento di Condominio e gli allegati tecnici, per escludere che il muretto oggetto della delibera condominiale sia stato realizzato su un tratto di area non condominiale; il Regolamento, invece, non sarebbe idoneo titolo per individuare il confine con l’area cortilizia di sua proprietà esclusiva, estranea al Condominio.Per altro profilo, la società ricorrente ha, quindi, lamentato che la Corte territori ale non abbia adeguatamente valutato il contenuto del rogito per notar Tavassi del 23 dicembre 2003. 1.1. Il primo profilo del motivo è fondato. Innanzitutto, in fatto, deve puntualizzarsi che l’area su cui è stato deliberato che sorga il muretto è posta a confine tra il vialetto di accesso allo stabile condominiale di via Siria 23 e l’area cortilizia appartenente al [OSCURATO:PERSONA]. 2018 n.21262sez. S2 - ud. 17 - 4 - 20 2 4 - 4 - ricorrente, posta nell’immobile di via Siria 21 e, perciò,evidentemente, non facente parte del Condominio in causa. Quello di cui si controverte nella fattispecie, dunque, è se,in data 17 novembre 2005, l’assemblea abbia deliberato la costruzione di un muretto su un’area di proprietà condominiale o, invece, abbia statuito la trasformazione di un’area che condominiale non è, con conseguente nullità della decisione. Il controricorrente [OSCURATO:PERSONA] ha sostenuto che l’area è condominiale perché così risulterebbe, come peraltro ritenuto dalla Corte d’appello, dal Regolamento, depositato negli atti del notaio [OSCURATO:PERSONA] con verbale rep.23613 del 31 gennaio 1947; al Regolamento dovrebbe riconoscersi natura contrattuale in quanto predisposto e sottoscritto dall’originario proprietario/costruttore e, pertanto, come tale, idoneo ad attribuire la comproprietà dei beni elencati nell’art.1117 cod. civ. ai proprietari delle singole unità immobiliari; in tal senso avrebbe statuito questa Corte con ordinanza n.4432/2017, laddove ha previsto che «con il regolamento di condominio di fonte e contenuto contrattuale ben può essere attribuita la comproprietà delle cose, incluse tra quelle elencate nell'art. 1117 cod. civ., a coloro cui appartengono alcune determinate unità immobiliari, indipendentementedalla sussistenza di fatto del rapporto di strumentalità che determina la costituzione ex lege del condominio edilizio». La tesi del controricorrente non può essere condivisa. Per principio consolidato, in tema di condominio negli edifici, in base all'art. 1117 cod. civ., il Regolamento di condominio, quand'anche trascritto, non è opponibile al terzo estraneo alla comunione, perché non costituisce un titolo di proprietà, sicché la natura condominiale di un’area separata e autonom a rispetto all'edificio in cui ha sede il Condominio stesso intanto può essere riconosciuta in quanto risulti Ric. 2018 n.21262sez. S2 - ud. 17 - 4 - 20 2 4 - 5 - consacrata in un titolo petitorio, formatosi in precedenza (Cass. Sez. 2, n. 8012 del 21/05/2012; Sez. 2,n. 7917 del 20/03/2023; Sez. 2, n. 27996 del 04/10/2023). Nella specie, invero, il Centro, seppure condominodi [OSCURATO:PERSONA] 23, è, in riferimento all’area contesa, a confine, soggetto terzo ed estraneo perché la sua area cortilizia è in via Siria 21 e non appartiene al Condominio, sicché è escluso che nei suoi confronti, in riferimento a questa sua ulteriore qualità, il Regolamento possa rilevare quale titolo di proprietà della porzione contesa. In tal senso l’ordinanza citata dal controricorrente, peraltro con l’estrapolazione di una frase, non è pertinente alla fattispecie: l’area cortilizia in proprietà del Centro è, infatti, pacificamente estranea al complesso immobiliare di via Siria 23, sicchéall’odierno ricorrente, che non riveste, rispetto a questo immobile,la qualità di condomino, non è opponibile il Regolamento quale titolo idoneo a individuare le parti comuni. In corretta applicazione dei principi suesposti, la Corte d’appello avrebbe allora dovuto accertarela natura condominiale o non dell’area su cui dovrebbe sorgere il muretto soltanto in riferimento ai titoli petitori formatisi in precedenza in favore sia del Condominio che del Centro, interpretandone e confrontandone il contenuto; tanto, invece, non ha fatto, riferendosi al Regolamento condominiale. 3. Il ricorso è perciò accolto, con assorbimento del secondo profilo di censura; conseguentemente, la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, perché riesamini l’impugnazione della delibera condominiale proposta dal centro in applicazione di quanto qui statuito. Decidendo in rinvio, la Corte d’appello regolerà anche le spese di legittimità. P.Q.M. Ric. 2018 n.21262sez. S2 - ud. 17 - 4 - 20 2 4 - 6 - La Corte accoglieil ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione anche per le spese di