Cassazione n. 14128/2026

e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Condominio [OSCURATO:PERSONA] in persona dell’amministratore protempore,-intimato-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Lecce n. 264/2020 depositatail 03/03/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/01/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA], proprietario di un locale box di mq 59 nelCondominio [OSCURATO:PERSONA] di Tricase, aveva adito ex art.702 bis c.p.c., ilTribunale di Lecce convenendo in giudizio il Condominio e lamentando cheNumero registro generale 20090/2020Numero sezionale 66/2026Numero di raccolta generale 14128/2026Data pubblicazione 14/05/2026nelle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio era stataerroneamente attribuita al locale di sua proprietà, di mq 59, una superficiedi mq 116,7, pari a 31 millesimi; l’attore aveva chiesto la modifica dellatabella millesimale e la cancellazione del proprio nominativo dalle TabelleD ed E allegate al regolamento. Costituitosi il Condominio e istruita lacausa anche con disposizione di una consulenza tecnica d’ufficio, ilTribunale di Lecce aveva respinto la domanda.Proposta impugnazione da [OSCURATO:PERSONA], la Corted’Appello di Lecce l’aveva respinta per le seguenti motivazioni: -secondol’appellante il Tribunale avrebbe condiviso le considerazioni e conclusionidel Tecnico d’Ufficio, nonostante l’estensione dell’immobile di suaproprietà fosse risultata essere nella realtà di mq 60,38 e nella tabellamillesimale di mq 116,70, ritenendo erroneamente che ciò non avesseincidenza sulla ripartizione degli oneri condominiali; l’assunto non ècorretto, perché il Tecnico d’Ufficio ha sì rilevato l’attribuzioneall’appellante di una superficie maggiore di quella del locale, ma ciò derivadal fatto che alla superficie reale è aggiunta quella destinata a giardini earee condominiali, pari a mq 55,20; questa superficie di mq 55,20,destinata a giardini e aree condominiali, è associata nella stessaestensione ad ogni box con la conseguenza che, in concreto, nellaripartizione delle spese si ottiene un risultato analogo a quello che siotterrebbe detraendo da ciascuna porzione la parte ascrivibile ai giardini eall’area condominiale; -quanto all’inserimento dell’appellante nelle tabelleD ed E allegate al regolamento di condominio, le censure sono generichenon avendo il Contaldi esposto le ragioni per cui le conclusioni del CTU sulpunto, condivise dal Tribunale, sarebbero errate.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione,affidandolo a tre motivi.[OSCURATO:PERSONA] è rimasto intimato.Numero registro generale 20090/2020Numero sezionale 66/2026Numero di raccolta generale 14128/2026Data pubblicazione 14/05/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta laviolazione dell’art.115 c.p.c. in relazione all’art.360 n.3 c.p.c. e 360 n.4c.p.c.Secondo il ricorrente non sarebbe vero che dalle conclusioni delconsulente tecnico d’ufficio si evince quanto riportato dalla Corte di meritoin ordine alla irrilevanza della maggior estensione attribuita alla suaproprietà nelle tabelle millesimali; ciò perché non sarebbe possibilestabilire se il valore millesimale dell’unità immobiliare del ricorrente siariportato nelle tabelle in misura corretta se non si rilevano e non sirideterminano i valori millesimali di tutto il complesso condominiale esiccome un tale incarico non gli era stato conferito dal Giudice, il CTU nonha potuto verificare se il valore millesimale del locale del signor Contaldisia corretto o meno ; la Corte di merito avrebbe quindi omesso diverificare se fosse vero quanto scritto dal Giudice di prima istanza aproposito delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio e, piùprecisamente, avrebbe omesso di valutare in concreto le risultanzeistruttorie costituite dall’indagine peritale ; essa avrebbe travisato ilgiudizio espresso dall’ausiliario violando l’art.115 c.p.c., che impone alGiudice di valutare le prove, poiché affermare il contrario rispetto allerisultanze oggettive di una prova varrebbe come ometterne la valutazione.Il motivo è fondato nei termini che seguono.Si premette che la norma di cui il ricorrente lamenta realmente laviolazione è nella sostanza l’art.68 co 1 disp. att. c.p.c., secondo il quale, ove non precisato dal titolo ai sensi dell’art.1118 c.c., per gli effettiindicati dagli art.1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valoreproporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi inapposita tabella allegata al regolamento di condominio : il richiamoall’art.115 c.p.c. è cioè improprio, perché il ricorrente non rimette tanto inNumero registro generale 20090/2020Numero sezionale 66/2026Numero di raccolta generale 14128/2026Data pubblicazione 14/05/2026questione la valutazione degli elementi istruttori acquisiti, di per sé, ma laloro considerazione in relazione alla norma sostanziale richiamata.Attraverso la critica alle modalità con le quali la Corte di merito havalutato il contenuto della relazione di consulenza tecnica d’ufficio,[OSCURATO:PERSONA] vuole rimettere infatti in discussione lalegittimità, ai fini del riscontro della corretta formazione della tabellamillesimale, dell’attribuzione alla propria unità immobiliare destinata a boxdi una superficie maggiore di quella reale, pur se effettuata attraversol’aggiunta di mq 55,20 quale area a giardini e aree condominiali operata per ogni box presente nel condominio; il ricorrente rileva infattiche, anche se fosse vero che tutti i box hanno subito la stessamaggiorazione di superficie, non si potrebbe conoscere la correttezzadell’espressione in millesimi dell’effettivo valore proporzionale di ogni unitàimmobiliare se non rapportandola all’intero complesso condominiale, comeappunto stabilisce l’art.68 disp. att. c.p.c. -e come il CTU conferma, overiconosce l’impossibilità della verifica della correttezza dei millesimiimmobiliari coinvolte-.Così riqualificato, il rilievo del ricorrente è corretto.Non risultano chiare le motivazioni dell’aggiunta ad ogni box di unasuperficie in più, cioè dell’attribuzione ai box di un valore millesimalesuperiore a quello effettivo -che deroga ai criteri legali ed è possibile soloper convenzione unanime, in concreto assente: cfr. Cas. n.6735/2020- aifini della determinazione dei millesimi corrispondenti. È certo però chesenza una verifica del valore millesimale dell’immobile di proprietà delricorrente in rapporto ai valori millesimali attribuiti a tutte le altre unitàimmobiliari formanti l’intero complesso condominiale, non è possibilecomprendere: se detto valore millesimale sia stato determinatocorrettamente; se possa pertanto garantire la proporzione richiesta dallanorma richiamata e quindi fondare in modo pertinente l’attribuzione,Numero registro generale 20090/2020Numero sezionale 66/2026Numero di raccolta generale 14128/2026Data pubblicazione 14/05/2026appunto per millesimi, delle spese -ai sensi degli art.1123-1124 e 1126c.c.-; se assicuri la corretta costituzione dell’assemblea condominiale e laverifica di validità delle deliberazioni della stessa -cfr. tra le altre, per lemodalità di formazione della tabella, Cass. n.21043/2017-.2. Con il secondo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] si duoledella violazione dell’art.112 c.p.c. in relazione all’art.360 n.4 c.p.c., che laCorte d’Appello avrebbe commesso nel travisare del tutto il pensierodel consulente tecnico d’ufficio, affermando, secondo il ricorrente, ilcontrario rispetto a quanto scritto dal Tecnico; in tal modo, sempresecondo il ricorrente, la Corte avrebbe infatti sostanzialmente violato ildisposto dell’art.112 c.p.c. omettendo una reale pronuncia sulla domandaproposta.Il motivo in esame è assorbito in senso proprio, poiché affronta da undiverso punto di vista le questioni già sopra valutate.3. Con il terzo motivo il ricorrente lamenta l’omesso esame di un fattodecisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti(art.360 n.5 c.p.c.). Rileva il ricorrente che nelle tabelle millesimaliallegate al regolamento di condominio, in particolare nella tabella Autilizzata per il riparto delle spese di manutenzione ordinaria estraordinaria delle parti comuni, sono riportati i coefficienti di riduzionedella superficie reale di ciascuna unità immobiliare, necessari per ladeterminazione della superficie virtuale e, quindi, del valore millesimale. IlCTU ha ritenuto che il coefficiente di riduzione utilizzato per la proprietàdel ricorrente rientrasse nei parametri utilizzati per il calcolo in questione.La Corte di merito avrebbe però omesso di esaminare il coefficiente diriduzione utilizzato per gli altri box, notevolmente diverso e piùvantaggioso perché contenuto in valori tra 0,103 e 0,178, inferiori a quelliindicati nelle circolari ministeriali richiamate dal CTU; tutto ciò nonostantesi tratti di locali tutti aventi caratteristiche simili e stessa destinazione. Letabelle millesimali sarebbero perciò errate anche per questo profilo, diNumero registro generale 20090/2020Numero sezionale 66/2026Numero di raccolta generale 14128/2026Data pubblicazione 14/05/2026rilevanza decisiva, di cui si è discusso in giudizio e di cui la Corte di meritonon avrebbe tenuto conto.Anche questo motivo è assorbito, in senso improprio, dall’accoglimentodel primo motivo di ricorso, trattandosi di questioni correlate econsequenziali a quelle ivi trattate.In conclusione, deve essere accolto il primo motivo di ricorso, conassorbimento degli altri due. La sentenza impugnata deve essere casatacon rinvio alla Corte d’Appello di Lecce che, in diversa composizione,dovrà decidere la controversia applicando il principio di diritto desumibiledall’art.68 disp. att. c.p.c., secondo il quale la determinazione deimillesimi attribuiti alle proprietà dei condomini deve essere effettuatatenendo conto del loro valore proporzionale determinato in relazioneall’intero complesso condominiale.[OSCURATO:PERSONA] del rinvio provvederà anche sulle spese del presente giudiziodi legittimità. P.Q.MLa Corte di Cassazione accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti glialtri due, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello diLecce che, in diversa composizione, provvederà anche sulle spese delpresente giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 15 gennaio 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa