Cassazione n. 02891/2026

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 14513/2018 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’[OSCURATO:PERSONA]. –ricorrente – contro AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore, con sede in Roma, [OSCURATO:PERSONA] n. 426 C/D, rappresentata e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato. –controricorrente – avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. della CAMPANIA n. 10054/2017 depositata in data 27 novembre 2017. Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20 gennaio 2026 dal Consigliere dott.ssa [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Avv. [OSCURATO:PERSONA]. IRPEF 2012 1. La sig.ra [OSCURATO:PERSONA], proprietaria di più di 30 immobili nel Comune di Napoli, presentava regolarmente il modello UNICO 2013 (relativo all’anno d’imposta 2012) ed indicava i canoni di affitto percepiti, così come risultanti dai vari contratti di locazione, tutti registrati. Tra tali contratti, tre erano stati rinnovati tra le parti a seguito di una trattativa, al cui esito i canoni di affitto (relativi ad alcuni locali commerciali) erano stati ridotti per il primo periodo di durata. In data 19.05.2016, veniva notificato alla contribuente l’avviso di accertamento n. TF3011001677, con il quale l’Ufficio riscontrava, per tre contratti regolarmente registrati, un maggior reddito di euro 85.606,00 e conseguenti imposte per euro 40.070,00. A base dell’accertamento l’Ufficio poneva la asserita nullità della clausola contrattuale con la quale la contribuente accordava agli inquilini una sostanziale riduzione del canone di ciascuno dei tre contratti per i primi sei anni di locazione per violazione dell’art. 79 della L. n. 392/1978. 2. Avverso l’avviso di accertamento, la contribuente proponeva ricorso dinanzi la C.t.p. di Napoli; si costituiva in giudizio anche l’Ufficio, chiedendo la conferma del proprio operato. 3. La C.t.p. di Napoli, con sentenza n. 1410/2017, accoglieva il ricorso della contribuente, rilevando come, in tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, vigesse il principio della libera determinazione del canone. 4. Contro tale sentenza proponeva appello l’Ufficio dinanzi la C.t.r. della Campania; la contribuente si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto dell’appello e la conferma della decisione di primo grado. 5. La C.t.r. della Campania, con sentenza n. 10054/2017, depositata in data 27 novembre 2017, accoglieva l’appello dell’Ufficio. 6. Avverso tale pronuncia, la contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi. L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso. La causa è stata trattata nella camera di consiglio del 20 gennaio 2026. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il primo e il terzo motivo di ricorso, che per la loro stretta connessione logico-giuridica possono essere esaminati congiuntamente, sono infondati. 1.2 Con il primo motivo di ricorso, così rubricato: «Nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., nonché violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1367 c.c. e dell’art. 79 L. n. 392/1978, in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c.», la contribuente lamenta gli errores in procedendoe in iudicando nella parte in cui, nella sentenza impugnata, la C.t.r., di propria iniziativa, si è diffusa in un’attività ermeneutica che non le era stata richiesta, neppure implicitamente, violando così il principio procedurale della corrispondenza tra la domanda e la sentenza e limitando il diritto di difesa della contribuente, in quanto quest’ultima non ha potuto svolgere difese su di un punto che non era possibile immaginare sarebbe stato preso in considerazione. 1.2. Con il terzo motivo di ricorso, così rubricato: «Violazione e falsa applicazione degli artt. 26 e 37 TUIR, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.», la società contribuente lamenta l’error in iudicando nella parte in cui, nella sentenza impugnata, la C.t.r. ha sposato la tesi dell’Ufficio che interpreta in maniera illogica e contraria alla realtà la volontà contrattuale definita tra le parti. La ricorrente lamenta, in primo luogo, un vizio di ultrapetizione e di omessa pronuncia, poiché la C.t.r. avrebbe fondato la propria decisione su un’interpretazione autonoma della volontà contrattuale, discostandosi dal tema del contendere, incentrato sulla validità e rilevanza fiscale della clausola di riduzione del canone alla luce dell’art. 79 della L. n. 392/1978. La censura, pur cogliendo un’anomalia nel percorso argomentativo del giudice d’appello, non conduce alla cassazione della sentenza. 1.3. È principio consolidato che, nel giudizio di cassazione, la Corte possa correggere la motivazione in diritto della sentenza impugnata, qualora il dispositivo sia conforme a diritto (art. 384, comma 4, c.p.c.). Più in particolare, va qui richiamato l’orientamento giurisprudenziale (Cass.26/05/2022, n. 17011) secondo cui, pur in assenza di specifica argomentazione, non è configurabile un vizio di omessa pronuncia o motivazione, dovendosi ritenere implicita la statuizione di rigetto ove la pretesa o l’eccezione non espressamente esaminata non risulti incompatibile con l’impostazione logico-giuridica della pronuncia. Ancora, questa Corte, con riferimento alle conseguenze dell’accertamento della sussistenza del vizio “in procedendo”, ha precisato che, alla luce dei principi di economia processuale e della ragionevole durata del processo come costituzionalizzato nell’art. 111, secondo comma, Cost., nonché di una lettura costituzionalmente orientata dell’attuale art. 384 cod. proc. civ. ispirata a tali principi, una volta verificata l’omessa pronuncia su un motivo di appello, la Corte di Cassazione può omettere la cassazione con rinvio della sentenza impugnata e decidere la causa nel merito allorquando la questione di diritto posta con il suddetto motivo risulti infondata, di modo che la pronuncia da rendere viene a confermare il dispositivo della sentenza di appello (determinando l’inutilità di un ritorno della causa in fase di merito), sempre che si tratti di questione che non richiede ulteriori accertamenti di fatto (ex plurimis, Cass. n. 10773/2024, Cass. n. 7629/2021 e Cass. n. 16171/2017). 1.4. Nel caso di specie, sebbene il ragionamento della C.t.r., incentrato su una ricostruzione della “volontà comune” delle parti, appaia effettivamente discostarsi dal fulcro della controversia, la decisione di ritenere imponibile il canone in misura piena risulta giuridicamente corretta sulla base di altri e più pertinenti principi di diritto. 1.5. La questione centrale, infatti, attiene alla validità della clausola con cui il conduttore rinuncia preventivamente all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, pattuita come corrispettivo per una riduzione del canone di locazione. Su tale punto, la giurisprudenza di questa Corte è consolidata e prevalente nel senso di sancire la nullità di siffatte pattuizioni. L’art. 79 della L. n. 392/78 sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della legge stessa. L’orientamento consolidato e prevalente di questa Corte è nel senso che i diritti del conduttore, quale quello all’indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, non possono essere oggetto di rinuncia preventiva, ossia prima che il diritto stesso sia sorto e sia entrato nel patrimonio del conduttore: una siffatta rinuncia è nulla, in quanto volta a eludere preventivamente la tutela apprestata da norme imperative. Invero, i diritti del conduttore (di locazione commerciale) possono essere sì negoziati (per lo più a mezzo di conciliazioni o transazioni), ma solo dopo che il rapporto di locazione sia sorto, con la conseguenza che non si può rinunciare ad essi preventivamente; i diritti vantati dal conduttore, solo una volta sorti, sono disponibili e possono essere oggetto di rinuncia, con o senza corrispettivo, a favore del locatore come di un terzo, non ostandovi la tutela di cui all’art. 79 L. n. 392/1978, che è volta ad impedire che i diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un’elusione di tipo preventivo (Cass. n. 06/08/2010, n. 18359; Cass. 30/01/2009, n. 2494; Cass. 24/11/2007, n. 24458; Cass. 10/06/2005, n. 12320). 1.6. La clausola contrattuale in esame, che prevedeva una riduzione del canone a fronte della rinuncia preventiva all’indennità di avviamento, è, pertanto, nulla, con conseguente inopponibilità, ai fini fiscali, della riduzione del canone, in quanto costituente il corrispettivo di una pattuizione illecita; il reddito da locazione deve essere, quindi, determinato sulla base del canone pattuito al lordo della riduzione illegittima. La giurisprudenza citata dalla ricorrente a sostegno della validità di tali patti, pur esistente, si pone come orientamento minoritario e non idoneo a scalfire la consolidata interpretazione sopra richiamata e la sentenza impugnata, avendo fatto corretta applicazione di tali principi, è esente dai vizi denunciati. Pertanto, l’orientamento maggioritario e più recente della Corte di Cassazione interpreta tale norma in senso rigoroso, a tutela del conduttore considerato parte debole del rapporto al momento della stipula del contratto, per cui i diritti del conduttore (di locazione commerciale) possono essere sì negoziati (per lo più a mezzo di conciliazioni o transazioni), ma solo dopo che il rapporto di locazione sia sorto. 1.6. La nullità della rinuncia preventiva all’indennità di avviamento, in quanto controprestazione della riduzione del canone, inficia la validità della clausola di riduzione stessa per mancanza della sua causa sinallagmatica. Ne consegue che, ai fini fiscali, il “canone risultante dal contratto di locazione”, cui fa riferimento l’art. 37 del TUIR (D.P.R. n. 917/1986), non può che essere identificato nell’importo pattuito in misura piena. La riduzione, essendo legata a una pattuizione nulla, è giuridicamente inefficace e non può rilevare per la determinazione del reddito fondiario, il quale, ai sensi dell’art. 26 del TUIR, concorre a formare il reddito complessivo “indipendentemente dalla percezione”. Pertanto, la C.t.r. ha fatto buon governo dei principi testé richiamati. 2. Con il secondo motivo di ricorso, così rubricato: «Violazione degli artt. 41-bis e 38 del D.P.R. n. 600/1973, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.», la contribuente lamenta l’error in iudicando nella parte in cui, nella sentenza impugnata, la C.t.r. non ha affermato che il potere dell’Amministrazione finanziaria si limita ai dati e alle notizie che risultano da elementi certi già in possesso dell’anagrafe tributaria e dell’Amministrazione stessa, non estendendosi, in alcun modo, né alle presunzioni gravi, precise e concordanti né, tantomeno, a quelle semplici. In particolare, nel caso di specie, il voler presumere un maggior reddito per la nullità di un patto o di un accordo contrattuale accettato dalle parti, unicamente perché potrebbe essere in futuro sanzionato dall’articolo 79 L. n. 392/1978 (il cui richiamo non è previsto né richiesto dalla normativa fiscale in materia di accertamento quale presunzione di legge), si concreta in una mera ipotesi di un accadimento eventuale, non consentita dall’art. 41-bisdel D.P.R. n. 600/1973. Il motivo è infondato. 2.1. La ricorrente sostiene che l’accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate sia illegittimo in quanto fondato su una metodologia non consentita dall’art. 41-bis del D.P.R. n. 600/1973; tale norma, che disciplina l’accertamento parziale, limiterebbe il potere dell’Amministrazione finanziaria all’utilizzo di dati e notizie certi già in suo possesso, provenienti dall’anagrafe tributaria o da altre fonti qualificate, per cui non sarebbe invece consentito, nell’ambito di tale tipologia di accertamento, il ricorso a presunzioni, né a quelle gravi, precise e concordanti previste dall’art. 38, comma 3, né tantomeno a quelle semplici. L’Ufficio avrebbe illegittimamente presunto la nullità di una clausola contrattuale (la rinuncia all’indennità di avviamento in cambio di una riduzione del canone), basandosi sull’art. 79 della L. n. 392/1978; tale operazione, secondo la ricorrente, si sarebbe concretata in una “mera ipotesi di un accadimento futuro ed eventuale”, non consentita dalla disciplina sull’accertamento parziale. 2.2. Sul precipuo punto (cfr., fra tante, Cass. 08/10/2025, n. 27039), la giurisprudenza di legittimità ha chiarito la natura e l’ambito applicativo dell’accertamento parziale di cui all’art. 41-bisdel d.P.R. n. 600/1973: secondo un orientamento consolidato, tale strumento non costituisce un metodo di accertamento autonomo rispetto a quelli ordinari (analitico, analitico-induttivo, induttivo), ma rappresenta una modalità procedurale che ne segue le stesse regole. Lagiurisprudenza della Corte è ferma nel ritenere che l’accertamento parziale costituisce uno strumento diretto a perseguire finalità di sollecita emersione della materia imponibile, può fondarsi su qualsiasi elemento,anche induttivo, e non esige il possesso di “elementi certi” ma semplicemente presunzioni gravi, precise e concordanti: il recupero a tassazione può avvenire anche con una sola verificadi qualsiasi natura, senza limitazioni dettate dall’esigenza di completezza dell’accertamento. 3. In conclusione, il ricorso va rigettato. Le spese di questo giudizio di legittimità seguono il criterio della soccombenza e sono liquidate in dispositivo. P.Q.M La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 4.500,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dellaricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, nella misura pari a quell