Cassazione n. 32029/2025

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.10771/2023 R.G. proposto da : MINISTERO DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE, rappresentato e difeso dallaAVVOCATURA GENERALE DELLO STATO -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA]e [OSCURATO:PERSONA] -controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di ANCONA n. 491/202 3 depositata il 20/03/2023. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/11/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in proprio e quali procuratori speciali degli eredi di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno citato in giudizio dinanzi al Tribunale di Ancona il Ministero delle Finanze e l’Agenzia del Demanio per sentir dichiarare nei confronti degli stessi la loro qualità di proprietari del compendio immobiliare sito in Comune di [OSCURATO:PERSONA] del Tronto ed identificato al NCEU al foglio 16, pag. 720, con la particella 541. L’Amministrazione convenuta si è opposta all’accoglimento della domanda. Con sentenza n. 868/2019 pubblicata in data 08.05.2019, il Tribunale di Ancona ha disatteso la domanda degli attori, osservando che, individuato il compendio in questione come appartenente al demanio marittimo con verbale di delimitazione redatto nel 1958 dall’Amministrazione finanziaria con l’intervento della Capitaneria di Porto, verbale la cui regolarità o meno era da ritenersi irrilevante ai fini della decisione, il dante causa degli attori aveva tenuto una serie di condotte incompatibili con la volontà di contestare le risultanze del medesimo. Impugnata detta sentenza da parte di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in proprio e quali procuratori speciali di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], eredi di [OSCURATO:PERSONA], nonché di [OSCURATO:PERSONA], erede di [OSCURATO:PERSONA], nella resistenza del Ministero dell’economia e delle finanze, la Corte d’appello di Ancona ha riformato la sentenza di primo grado ed ha accolto la domanda degli attori ed appellanti. Nella motivazione, la Corte ha formulato, per quanto di interesse in questa sede, le seguenti considerazioni: - premesso che il titolo di acquisto più risalente nel tempo richiamato e prodotto dagli appellanti, stipulato nel 1903 -contratto con cui erano state acquistate varie particelle, tra cui quella oggetto di causa -conteneva una clausola secondo cui «la consegna degli stabili verrà data mediante verbale redatto a cura dell’amministrazione finanziaria coll’intervento di un ufficiale della Capitaneria di Porto di Ancona, le cui risultanze sulla vera quantità superficiale degli arenili venduti in base all’apposizione dei termini lapidei e all’applicazione del prezzo unitario stabilito l’acquirente si obbliga di riconoscere ed accettare», clausola qualificata in sentenza come «condizione sospensiva» o «vincolo», e che la stessa non era stata oggetto di trascrizione in sede di successivo atto di compravendita stipulato il 19.06.1957 con cui il compendio immobiliare era stato acquistato da [OSCURATO:PERSONA], essa non era opponibile all’acquirente sopra indicato; - la mancata trascrizione della clausola, tuttavia, non incideva sull’effettiva esistenza del «vincolo», sicché correttamente l’Amministrazione dello Stato aveva provveduto ad attivare nel 1958 il procedimento di delimitazione di zone del demanio marittimo; tuttavia, una serie di violazioni procedurali del procedimento aveva fatto sì che erroneamente l’area oggetto del giudizio fosse considerata quale area demaniale; - lo stato di incertezza giuridica così determinatosi aveva « costretto [OSCURATO:PERSONA] a rivolgere nel 1968 formale istanza alla Capitaneria di Porto di Ancona […] affinché la porzione di fabbricato nel frattempo costruita sull’area che egli aveva acquistato da [OSCURATO:PERSONA] fosse acquisita al patrimonio dello Stato al solo fine di renderne possibile la sdemanializzazione per un successivo suo (ri)acquisto» ed aveva «indotto in errore il primo giudice a ritenere l’area appartenente al [OSCURATO:PERSONA] a seguito di acquisto per accessione con nota di voltura n. 109/1960»; - doveva ritenersi assolto l’onere probatorio a carico degli attori, avendo gli stessi «prodotto i titoli di acquisto dei loro danti causa, in continuità tra loro a tutti idonei ad accertare in loro favore la proprietà dell’immobile». Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello sulla scorta di un unico motivo. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in proprio e quali procuratori speciali di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], eredi di [OSCURATO:PERSONA], nonché [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] succeduti alla genitrice [OSCURATO:PERSONA], erede di [OSCURATO:PERSONA], hanno resistito con controricorso. Fissata la trattazione in camera di consiglio, i controricorrenti hanno depositato una memoria ex art. 380-bis1 c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con l’unico motivo, parte ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 2659, comma 2, e 2644 c.c. In particolare, premesso che, come disposto dall’art. 2659, secondo comma, c.c., «se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione», il Ministero ricorrente sostiene che «la menzione è richiesta dalla norma non già, come afferma la Corte d’appello di Ancona, ai fini dell’opponibilità della condizione (e relativo avveramento), bensì a fini di pubblicità notizia, per la completezza dell’informazione traibile dalla consultazione dei registri». Invero, continua l’Amministrazione, «l’omessa menzione della condizione “non può giammai condurre alla inopponibilità perché, verificatasi la condizione risolutiva o mancata quella sospensiva, il titolo «che aveva solo una efficacia eventuale o pendente, è ormai inefficace e la trascrizione non può supplire ai difetti del titolo, al di fuori delle ipotesi di cosiddetta pubblicità sanante espressamente previste dalla legge». Inoltre, ove si consideri che «le regole della trascrizione, in altri termini, valgono ed è noto (solo) a dirimere i conflitti tra più aventi causa dallo stesso autore», mentre «tale non è il conflitto tra l’acquirente da chi abbia acquistato sotto condizione e chi sotto condizione abbia alienato», ne consegue che il sub-acquirente avrebbe avuto l’obbligo di consultare il titolo del suo autore al fine di porsi al riparo da sorprese, e ciò sulla scorta del principio di autoresponsabilità. In definitiva, secondo l’Amministrazione, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte d’appello, la clausola non trascritta, sia ove qualificata come «condizione sospensiva» sia ove qualificata come «vincolo», risultava opponibile all’acquirente in virtù del principio di autoresponsabilità. Quanto, poi, alla disposizione di cui all’art. 2644 c.c. sull’inopponibilità degli atti non trascritti, essa non poteva essere applicata al di là dei casi ivi espressamente indicati, nel cui novero non rientrava quello oggetto di causa. 1.1. Diversamente da quanto eccepito dai controricorrenti, il motivo in questione risulta ammissibile, in quanto concerne la sola interpretazione delle norme che si assumono violate e non sollecita un riesame dei fatti e delle risultanze probatorie poste dal giudice del merito a fondamento della sua decisione. 1.2. Il ricorso è fondato. 1.2.1. Al riguardo, deve premettersi che tanto il Tribunale quanto la Corte d’appello hanno qualificato come «condizione sospensiva» la previsione di cui alla clausola, contenuta nel titolo di acquisto del 1903, il cui tenore letterale è stato già riportato innanzi. Sebbene nella sentenza impugnata si parli della previsione contrattuale in esame anche come «vincolo», deve ritenersi che detto ultimo termine sia stato ivi utilizzato come sinonimo dell’altra espressione «condizione sospensiva». Ciò emerge da quella parte della motivazione in cui è stata definita come dirimente la questione concernente «l’opponibilità o meno nei confronti del dante causa [OSCURATO:PERSONA] (e, quindi, “a cascata” nei confronti dei suoi eredi attuali appellanti) del vincolo contenuto a pag. 4 del suddetto atto notarile di compravendita, con cui le parti avevano sottoposto il regolamento negoziale alla condizione sospensiva che l’estensione dei terreni acquistati fosse determinata a seguito di redazione, a cura dell’amministrazione finanziaria con l’intervento della Capitaneria di Porto, del verbale di delimitazione con apposizione dei termini lapidei». In particolare, la circostanza che ivi compaiano entrambe le espressioni per indicare la stessa clausola induce a ritenere che esse siano state ritenute equivalenti dalla Corte d’appello. Quest’ultima, in ogni caso, non ha censurato in alcun modo le considerazioni del primo giudice in ordine alla qualificazione della clausola medesima come condizione sospensiva. Detta interpretazione, a sua volta, non è stata fatta oggetto di successiva impugnazione dalle parti ed è dunque insindacabile in questa sede. Il giudice del merito, nella motivazione della sentenza impugnata, ha indicato come «dirimente» la questione concernente l’opponibilità o meno nei confronti del dante causa [OSCURATO:PERSONA] (e, quindi, “a cascata” nei confronti dei suoi eredi attuali appellanti) del vincolo contenuto nel suddetto atto notarile di compravendita. In concreto, poi, avuto riguardo al fatto che «la nota di trascrizione dell’atto di compravendita stipulato in data 19.06.1957 non contempla il suddetto vincolo pur presente nell’atto del 1903», nonché «in applicazione del principio per cui la trascrizione riguardante la presenza di un vincolo nei confronti della P.A. è finalizzata a produrre i suoi effetti sul piano civilistico, nel senso di informare i futuri aventi causa della presenza del vincolo, conformemente alla funzione di opponibilità propria della trascrizione verso terzi», ha ritenuto che «ciò comporta l’inefficacia ex artt. 2644 ss. c.c. degli atti non trascritti “riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione”» e, di conseguenza, che «il difetto di trascrizione rende inopponibile il vincolo al terzo che ha acquistato a qualunque titolo diritti sugli immobili oggetto del vincolo, come nel caso degli appellanti». I giudici di entrambi i gradi di merito, poi, hanno ritenuto che il procedimento di delimitazione delle aree con apposizione dei termini lapidei, effettuato nel 1958 a cura dell’Amministrazione finanziaria con l’intervento della Capitaneria di Porto, fosse strettamente correlato alla predetta previsione di cui al contratto stipulato nel 1903. Anche ciò non è stato fatto oggetto di impugnazione ad opera delle parti in questa sede. 1.2.2. Deve in primo luogo rilevarsi che, come evidenziato dalla Corte d’appello di Ancona nella sentenza impugnata, la condizione sospensiva per cui è causa era prevista nel titolo di acquisto più risalente nel tempo, vale a dire l’atto del 30 luglio 1903 con cui [OSCURATO:PERSONA] aveva acquistato dal Demanio marittimo una serie di cespiti immobiliari, tra i quali si assume esservi quello oggetto di causa. Sebbene, dunque, la trascrizione a cui doveva farsi riferimento ai fini della decisione fosse quella dell’atto da ultimo indicato, la Corte d’appello ha invece rimproverato al giudice di primo grado di non aver valutato «la (pacifica) circostanza di fatto della mancata trascrizione del vincolo in sede di trascrizione dell’atto pubblico del 1957»: trattasi, in particolare, del contratto con cui [OSCURATO:PERSONA], dante causa dei controricorrenti, aveva acquistato il compendio immobiliare in questione da [OSCURATO:PERSONA], erede di [OSCURATO:PERSONA]. Da ciò il giudice di secondo grado ha tratto la conseguenza della «inefficacia ex artt. 2644 ss. c.c.» della condizione stessa, senza fornire in motivazione alcuna specifica indicazione in ordine alla trascrizione o meno del precedente atto del 1903. 1.2.3. Sotto il profilo giuridico, poi, deve osservarsi che, come esattamente evidenziato dal Ministero ricorrente, l’art. 2659, secondo comma, c.c. prevede che «se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto». Quanto alla disposizione di cui all’art. 2644, primo comma, c.c., richiamata nella sentenza impugnata, essa riguarda gli atti enunciati nel precedente art. 2643 c.c. e nel successivo art. 2645 c.c., sicché la menzione della condizione non rientra nel perimetro di tale disposizione. D’altronde, la condizione apposta ad un contratto, sia essa sospensiva o risolutiva, dispiega i suoi effetti indipendentemente dalla sua menzione o meno nella nota di trascrizione, visto che, ove non si sia avverata la condizione sospensiva o si sia verificata quella risolutiva, il contratto è destinato comunque a restare o divenire inefficace, senza che la menzione della condizione nella nota di trascrizione possa condurre a conseguenze diverse, al di fuori delle ipotesi di pubblicità sanante previste dalla legge. Questa Corte ha osservato che «l'istituto della trascrizione attua una forma di pubblicità a tutela della circolazione dei beni, finalizzata alla soluzione di conflitti fra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa, ma non incide sulla validità e sull'efficacia dell'atto, ancorché non trascritto, salvo la concorrenza con altri atti trascritti, senza avere alcuna influenza sulla validità e sull'efficacia dell'atto, anche se non trascritto, salvo la concorrenza con altri atti trascritti (Cass., Sez. 2, 09/09/2013, n. 20641; Cass., Sez. 2, 05/07/1996, n. 6152; Cass., Sez. 2, 02/06/1993, n. 6159), sicché, configurandosi come un onere, è un quid pluris rispetto all'atto trascrivendo (Cass., Sez. 3, 12/12/2003, n. 19058)» (cfr.: Cass. 4874/2025). Pertanto,il Collegio ritiene che la sentenza impugnata de bba considerarsi erronea nella parte in cui ha dato rilievo, dichiaratamente «dirimente», alla «circostanza di fatto della mancata trascrizione del vincolo in sede di trascrizione dell’atto pubblico del 1957», onde escluderne l’opponibilità ad [OSCURATO:PERSONA] ed ai suoi aventi causa. 2. Alla luce di quanto precede, il ricorso deve essere accolto. La sentenza impugnata va pertanto cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Ancona, in diversa composizione, affinché la stessa provveda ad un nuovo esame della domanda giudiziale in applicazione dei principi sopra indicati. Statuendo in sede di rinvio, la Corte d’appello provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.M La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza i