Cassazione n. 22252/2023

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 5407/2020 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante, [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 12, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) e [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]); -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], tutti elettivamente domiciliati in ROMA, VIALE G. MAZZINI, 11, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]); -controricorrenti- avverso la sentenza della Corte d'appello di Venezia n. 4690/2019 depositata in data 02/12/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/06/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. Rilevato che: la società [OSCURATO:SOCIETA]. stipulava, in data 9 novembre 2015, con i proprietari dei locali siti in [OSCURATO:PERSONA] 124-126 in Venezia, un contratto di locazione commerciale della durata di quattro anni a far data dal 1° gennaio 2016; in occasione della richiesta della licenza di pubblica sicurezza per il commercio di preziosi nell’immobile locato, la ricorrente apprendeva che esso, diversamente da quanto garantito dai locatori nel contratto, non risultava conforme alle norme edilizio- urbanistiche (presentava l’apertura di due porte sul muro portante e di una porta finestra incidente sul muro portante nonché dei tavolati interni al piano primo non risultanti dalle piantine catastali in possesso del comune di Venezia, era stato realizzato un bagno irregolare ) e che, pertanto, non poteva ottenere dal Comando di Polizia l’autorizzazione di pubblica sicurezza; in seguito, apprendeva altresì che un vincolo di natura storico- urbanistica impediva la rimozione della insegna della concorrente Missiaglia; le diffide ad adempiere rivolte ai locatori non avevano sortito effetto, e perciò, in data 30 marzo 201, acquistava il ramo d’azienda da [OSCURATO:SOCIETA]. al fine di subentrare nel contratto di affitto dei locali posti in [OSCURATO:PERSONA] 1319, destinato alla vendita al pubblico di orologi e attività connesse per euro 1.200.000,00, e, con raccomandata del 6 aprile 2016, dichiarava risolto di diritto ex art. 1454 cod. civ., il contratto di locazione dell’immobile in [OSCURATO:PERSONA] e, con successiva raccomandata del 13 aprile 2016, chiedeva di essere risarcita dei danni patiti per la mancata apertura della gioielleria, per i canoni corrisposti senza aver potuto godere dell’immobile, per le spese di mediazione, per quelle di acquisto dei prodotti e per la consulenza per l’allestimento del negozio, per il mancato guadagno e per il danno all’immagine, per un totale di euro 7.746.944,00; i locatori contestavano l’avvenuta risoluzione di diritto del contratto e, in data 4 maggio 2016, ottenevano il decreto n. 1208/2016, emesso dal Tribunale di Venezia, con cui veniva ingiunto alla società [OSCURATO:SOCIETA] il pagamento di euro 98.950,00 per canoni di locazione dei mesi di marzo-maggio 2016; il Tribunale di Venezia, con la sentenza n. 196/2018, emessa all’esito del giudizio di opposizione promosso dalla società [OSCURATO:SOCIETA], confermava il decreto ingiuntivo e rigettava le domande riconvenzionali degli opposti volte ad ottenere la risoluzione per inadempimento del contratto o, in subordine, l’ annullamento ex art. 1427 cod.civ. nonché quella di accertamento della facoltà di recedere dal contratto o di ridurre il canone, ex art. 1464 cod.civ., oltre alla restituzione dei canoni versati, ma non dovuti, ed il risarcimento dei danni; la Corte d’Appello di Venezia, investita del gravame dalla società [OSCURATO:SOCIETA], con la sentenza qui impugnata, ha rigettato l’appello e confermato la decisione del Tribunale; segnatamente, la Corte d’appello ha accertato che: i) i locatori, non appena avvisati dalla società [OSCURATO:SOCIETA], delle riscontrate irregolarità edilizie, si erano attivati presso il Comune di Venezia ed avevano ottenuto, in data 1° febbraio 2016, un attestato di assenza di irregolarità urbanistiche ed edilizie e di presenza di meri errori grafici nelle planimetrie catastali risalenti al 1939, seguito da un attestato della Sovraintendenza, risalente al 7 marzo 2016, circa la presenza di un errore grafico relativo allo stato dei luoghi unito ad una dichiarazione che le opere eseguite per l’acqua alta non arrecavano danni al bene tutelato, cui aveva fatto seguito la domanda in sanatoria accolta dal Comune di Venezia in data 18 marzo 2016 che aveva reso possibile il rilascio della licenza in data 30 marzo 2016; ii) la divergenza tra lo stato di fatto e di diritto non era imputabile ai locatori; iii) i locatori si erano prontamente attivati per far ottenere alla società [OSCURATO:SOCIETA] la licenza necessaria; iv) la licenza era stata ottenuta in tempi ragionevoli e, comunque, prima che la conduttrice, la quale aveva ottenuto una riduzione del canone per i primi cinque mesi di locazione per eseguire delle opere sull’immobile locato, fosse pronta ad iniziare l’attività; v) la società [OSCURATO:SOCIETA] non aveva mai perduto la disponibilità dell’immobile, ove poi aveva iniziato a svolgere l’attività commerciale di vendita di preziosi; vi) non era giustificato da parte della conduttrice il mancato pagamento dei canoni di locazione; ha escluso che la missiva del 29 gennaio 2016 e quella del 29 febbraio 2016 fossero diffide ad adempiere, mancando l’inequivoca volontà di considerare risolto il contratto; ha ritenuto che solo la lettera del 9 marzo 2016 avesse i caratteri della diffida ad adempiere, ma ha negato che essa avesse prodotto la risoluzione di diritto del contratto, perché i locatori già il giorno precedente si erano attivati per ottenere la sanatoria; ha escluso che la risoluzione del contratto potesse trovare giustificazione nella mancata rimozione dell’insegna, perché: a) la stessa era stata ricollocata nel marzo 2016, in ottemperanza all’ordine della sovraintendenza e, in data 22 marzo 2016, dopo la missiva della [OSCURATO:SOCIETA] del 16 marzo 2016, quest’ultima era stata autorizzata a rimuoverla; b) la mancata rimozione dell’insegna era da considerarsi un inadempimento di scarsa rilevanza; ha rigettato la domanda di annullamento del contratto, perché le qualità essenziali del bene locato erano ben note al conduttore; ha respinto anche le domande di recesso per impossibilità parziale e la domanda di riduzione del canone “avendo l’appellante semplicemente riproposto le argomentazioni svolte in primo grado, tuttavia, smentite dalla ricostruzione dei fatti …che ha visto da parte di [OSCURATO:SOCIETA], l’utilizzo completo dell’immobile per l’uso cui era destinato proseguito fino alla naturale scadenza del contratto, come dichiarato in sede di discussione”; la società [OSCURATO:SOCIETA]. ricorre per la cassazione di detta sentenza, formulando sei motivi; resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], questi ultimi tre nella qualità di figli ed eredi universali della loro madre [OSCURATO:PERSONA]; la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380-bis 1 cod.proc.civ.; il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni scritte; entrambe le parti hanno depositato memoria. Considerato che: 1) con il primo motivo sono lamentate la violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., degli artt. 1218, 1372, 1575 e 1578 cod.civ.; la ricorrente ritiene che con l’art. 6.4 del contratto di locazione i conduttori avessero garantito la regolarità catastale, urbanistica e amministrativa dell’immobile locato e la sua idoneità all’uso convenuto e che si fossero impegnati a tenere indenne il conduttore da ogni eventuale costo, onere o conseguenza dannosa derivante da eventuali difformità catastali o amministrative rispetto alla conformazione indicata nelle planimetrie allegate al contratto; di conseguenza, la Corte d’appello, ponendo a suo carico l’onere di verificare che l’immobile fosse adeguato allo svolgimento dell’attività di vendita di preziosi quantomeno dal punto di vista della regolarità causale, avrebbe errato e lo avrebbe fatto anche quando ha ritenuto non giustificata la sospensione del pagamento del canone di locazione, per avere sempre avuto la disponibilità dell’immobile, in quantonon avrebbe considerato che l’obbligazione principale del locatore è quella di garantire la disponibilità qualificata del bene, quella “cioè idonea all’esercizio dell’attività cui era destinata, quantomeno dal punto di vista della regolarità catastale”; a fortiori nel caso di specie, avendo formato oggetto di specifica pattuizione la garanzia del pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto; essendo stata inesattamente adempiuta l’obbligazione principale gravante sul locatore, la sospensione parziale o totale dell’adempimento dell’obbligazione di pagare il canone avrebbe dovuto considerarsi giustificata, ai sensi dell’art. 1460 cod.civ., perché tale rimedio è invocabile non solo a fronte del mancato adempimento della controprestazione, ma anche nel caso di suo inesatto adempimento, a condizione che appaia giustificata in relazione all’oggettiva proporzione dei rispettivi adempimenti, riguardata con riferimento all’equilibrio del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede (Cass. n. 22039/2017); nel caso di specie, il rilascio della licenza di pubblica sicurezza risaliva al 30 marzo 2016, quando ormai erano scaduti i termini della diffida ad adempiere del 9 marzo 2016 e dopo che era stata costretta ad impegnarsi per trovare una soluzione locatizia alternativa; erroneamente, ad avviso della ricorrente, la Corte territoriale avrebbe considerato diffida ad adempiere rilevante solutoriamente solo quella del 9 marzo 2019, concludendo che essa non aveva portato alla risoluzione del contratto, perché la richiesta di sanatoria era già stata effettuata e l’istanza era stata accolta il 18 marzo 2016; 1.1) il motivo non può accogliersi; 1.2) in primo luogo, esso è inammissibile per violazione dell’art. 366, 1° comma, n. 6 cod.proc.civ., atteso che, se è vero che la clausola contrattuale evocata viene riprodotta in osservanza di questa norma, tuttavia, essa non è osservata quanto alla localizzazione in questo giudizio di legittimità, giacché la generica indicazione come doc. 3, a pag. 5 in sede di esposizione del fatto, non è accompagnata dall’indicazione della sede di riferimento della numerazione e dunque a questa Corte non è indicato dove poter esaminare il documento contrattuale; detta indicazione è oggetto – secondo consolidata giurisprudenza (ex multis, Cass., Sez. Un., 02/12/2008, n. 28547; Cass., sez. Un., 25/03/2010, n. 7161, poi costantemente seguite) – di un onere ulteriore rispetto a quello, per così dire, contenutistico posto a carico del ricorrente, il cui inadempimento condanna all’inammissibilità il motivo (cfr. amplius sul punto Cass. 06/03/2023, n.6597, in motivazione); in aggiunta, le censure mosse alla sentenza impugnata mancano di raffronto con le statuizioni della stessa e con la complessiva ricostruzione dei fatti che ne sta alla base e non prospettano e non illustrano l’error iuris nel quale la Corte territoriale sarebbe incorsa; ciò costituisce un ulteriore causa di inammissibilità, atteso che “il motivo d'impugnazione è rappresentato dall'enunciazione, secondo lo schema normativo con cui il mezzo è regolato dal legislatore, della o delle ragioni per le quali, secondo chi esercita il diritto d'impugnazione, la decisione è erronea, con la conseguenza che, in quanto per denunciare un errore bisogna identificarlo e, quindi, fornirne la rappresentazione, l'esercizio del diritto d'impugnazione di una decisione giudiziale può considerarsi avvenuto in modo idoneo soltanto qualora i motivi con i quali è esplicato si concretino in una critica della decisione impugnata e, quindi, nell'esplicita e specifica indicazione delle ragioni per cui essa è errata, le quali, per essere enunciate come tali, debbono concretamente considerare le ragioni che la sorreggono e da esse non possono prescindere, dovendosi, dunque, il motivo che non rispetti tale requisito considerarsi nullo per inidoneità al raggiungimento dello scopo. In riferimento al ricorso per Cassazione tale nullità, risolvendosi nella proposizione di un "non motivo", è espressamente sanzionata con l'inammissibilità ai sensi dell'art. 366 n. 4 cod. proc. civ.”: Cass.11/01/2005, n. 359, seguita da Cass., Sez. Un., 20/03/2017, n. 7074, in motivazione sub§ 2); la vera motivazione resa dalla Corte territoriale è quella (cfr. pp. 24-25) con cui nega ogni addebito alla società locatrice, in considerazione del fatto che “[OSCURATO:SOCIETA] aveva preventivato cinque mesi per eseguire i lavori di adattamento dell’immobile locato, sicché (…) il rilascio della licenza solo a fine marzo non ha costituito un ritardo significativo” e che “contrariamente a quanto affermato da [OSCURATO:SOCIETA], non è mai stata persa la disponibilità dell’immobile ove si è poi iniziato a svolgere l’attività di vendita di gioielli: conseguentemente (…) non risulta in alcun modo giustificato il mancato pagamento dei canoni di locazione, per cui correttamente la risoluzione del contratto va imputata all’adempimento del conduttore”; detta motivazione non è stata lambita dalle censure della società ricorrente, limitatasi ad evocare nel motivo premesse giurisprudenziali, a tal fine, non conducenti; 2) con il secondo motivo alla sentenza impugnata si rimprovera di avere omesso l’esame di fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti in violazione dell’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ. nonché di avere reso una motivazione apparente in relazione alla sussistenza della gravità dell’inadempimento in relazione alla rimozione dell’insegna; oggetto di censura è la statuizione con cui la Corte d’appello ha ritenuto che i locatori non erano incorsi in alcun inadempimento colpevole quanto alla mancata rimozione dell’insegna Missaglia, perché l’insegna era stata rimossa nel gennaio 2016, prima della diffida del 16 marzo 2016, e che erano stati costretti a ricollocarla nel marzo 2016 in ottemperanza all’ordine di ripristino imposto loro dalla Sovraintendenza, trattandosi di un’insegna storica, e che comunque l’inadempimento non aveva la rilevanza richiesta dall’art. 1455 cod.civ. “in considerazione del carattere poco rilevante della presenza della scritta sopra il negozio”; ad essa si imputa di non avere in alcun modo giustificato perché la mancata rimozione dell’insegna di un concorrente non costituisse grave inadempimento dell’obbligo assunto al punto 6.1. del contratto di consegnare l’immobile libero da persone e cose; 2.1) il motivo non può essere accolto; la dedotta violazione dell’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ., anche senza considerare la preclusione processuale di cui all’art. 348 ter ult.comma, cod.proc.civ., non è assistita dall’adempimento degli oneri diallegazione che, nel rigoroso rispetto delle previsioni dell'art. 366 cod.proc.civ., comma 1, n. 6 eart. 369 cod.proc.civ., comma 2, n. 4, gravano sul ricorrente tenuto ad indicare il "fatto storico", il cui esame sia stato omesso, il "dato", testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il "come" e il "quando" tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra leparti e la sua "decisività; anche in questo caso, i documenti cui si fa riferimento sono indicati con una numerazione, ma nuovamente senza che si indichi la sede di riferimentodi essa; 2.2) sotto il profilo motivazionale la sentenza impugnata a differenza di quanto affermato dalla ricorrente ha, in primo luogo, escluso la ricorrenza di un inadempimento colpevole a carico dei locatori -dalla sentenza, peraltro, si evince che l a società [OSCURATO:SOCIETA] era stata autorizzata a rimuovere l’insegna in data 22 marzo 2016 - e solo ad abundantiam ha aggiunto che l’inadempimento, qualora fosse stato ipotizzabile, non avrebbe giustificato la risoluzione per inadempimento del contratto, mancando dei caratteri di cui all’art. 1455 cod.civ.; l’unica statuizione che la società ricorrente ha interesse ad impugnare è la prima, essendo la seconda una affermazione ad abundantiam che non ha dispiegato alcun riflesso sul dispositivo; costituisce un indirizzo consolidato quello secondo cui “è inammissibile, in sede di giudizio di legittimità, il motivo di ricorso che censuri un'argomentazione della sentenza impugnata svoltaad abun dantiam , e pertanto non costituente una ratio decidendi della medesima. Infatti, un'affermazione siffatta, contenuta nella sentenza di appello, che non abbia spiegato alcuna influenza sul dispositivo della stessa, essendo improduttiva di effetti giuridici, non può essere oggetto di ricorso per cassazione, per difetto di interesse (così Cass. 03/09/2021, n. 23885); si aggiunga che il paradigma della motivazione apparente –nemmeno evocato con riferimento all’art. 132, 2° comma, n. 4 cod.proc.civ. – risulta basato su elementi aliunde rispetto alla motivazione e dunque è invocato in modo irrituale (Cass., Sez. Un., 7/04/2014, n. 8053), sì che il motivo rivela la sua vera natura di sollecitazione ad una rivalutazione della quaestio facti; 3) con il terzo motivo la sentenza impugnata viene censurata per aver omesso l’esame di fatti decisivi che sono stati oggetto di discussione tra le parti in violazione dell’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ. nonché di avere reso una motivazione apparente in relazione alla domanda di annullamento per vizio del contratto ex art. 1427 cod.civ., in quanto la corte d’appello si era limitata ad affermare che le qualità dell’immobile locato le erano ben note al momento della stipulazione del contratto; il motivo presenta gli stessi profili di inammissibilità rilevati con riferimento al mezzo precedente, cfr. supra§ 2.1, e ne condivide la sorte; 4) con il quarto motivo viene denunciato l’omesso esame di fatti decisivi che sono stati oggetto di discussione tra le parti in violazione dell’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ. nonché di avere reso una motivazione apparente e/o contraddittoria in relazione al diritto di recedere dal contratto ex art. 1464 cod.civ., avendo ritenuto pienamente godibile l’immobile locato, senza tener conto che le era impossibile apporre la sua insegna sulla facciata del negozio, potendola apporre solo sotto quella di controparte, valorizzando di fatto il valore economico di quest’ultima che svolgeva attività concorrente; la ricorrente sostiene che, in via subordinata, nel caso di mancato accoglimento, della domanda di risoluzione del contratto, aveva dichiarato di voler recedere dallo stesso, senza che la Corte d’Appello prendesse “posizione al riguardo”; 5) con il quinto motivo la ricorrente lamenta l’o messo esame di fatti decisivi che sono stati oggetto di discussione tra le parti in violazione dell’art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ. nonché di avere reso una motivazione apparente e/o contraddittoria in relazione alla domanda di riduzione del canone, limitandosi a rilevare l’astratta possibilità di utilizzo integrale dell’immobile; 6) i motivi quarto e quinto possono essere esaminati congiuntamente; oltre a ribadire la loro inammissibilità quanto al lamentato omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, 1° comma, n. 5, cod.proc.civ. (cfr. supra § 2.1), deve escludersi che la Corte d’Appello abbia reso una motivazione meramente apparente, come denunciato, perché dal tessuto argomentativo e motivazionale della sentenza si intuisce che il giudicante, facendo corretta applicazione della giurisprudenza di questa Corte, ha negato i presupposti che avrebbero potuto legittimare il conduttore a sospendere o a ridurre il canone siccome quelli che avrebbero potuto portare all’annullamento del contratto; nella sostanza, l'ubi consistam della censura si risolve nella richiesta di una diversa valutazione dei fatti, allo scopo di far emergere la responsabilità del locatore per inadempimento degli obblighi assunti con il contratto, estranea al perimetro del sindacato di legittimità perché incompatibile con i suoi caratteri morfologici e funzionali; 7) con il sesto motivo vengono denunciate la violazione e la falsa applicazione dell’art. 112 cod.proc.civ. per omessa pronuncia su un motivo di appello; la Corte d’appello avrebbe omesso di pronunciarsi sulla domanda di condanna dei locatori alla restituzione dei canoni relativi ai mesi di gennaio e febbraio 2016, pari ad euro 61.138,66, e dei canoni dei mesi di marzo, aprile e maggio 2016 , oltre a tutti i canoni successivi dalmese di giugno all’8 dicembre 2916; il motivo non merita accoglimento, per la ragione assorbente che non ricorre il vizio di omessa pronuncia quando, come nel caso di specie, la statuizione della Corte d’Appello comporti un implicito rigetto della domanda o della eccezione formulata dalla parte (Cass. 04/03/2020, n.6084); il giudice a quo ha rigettato tutte le domande; 8) il ricorso va rigettato; 9) le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo; 10) si dà atto della ricorrenza dei presuppo sti processuali per porre a carico della società ricorrente l’obbligo del pagamento del doppio contributo unificato, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese in favore della controricorrente, liquidandole in euro 18.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell'art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, d