Cassazione n. 23638/2026

s (C.F. [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) con sede inCassino, [OSCURATO:PERSONA] n. 4, rappresentata e difesa - anche disgiuntamentetra loro - giusta procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA](C.F. [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] (C.F.[OSCURATO:CODICE_FISCALE]) e dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] (C.F. [OSCURATO:CODICE_FISCALE] -pec: [OSCURATO:EMAIL] – [OSCURATO:TELEFONO]) edelettivamente domiciliata presso il loro studio M D [OSCURATO:PERSONA] in Roma,[OSCURATO:PERSONA] n. 51.- ricorrente -Numero registro generale 819/2022Numero sezionale 2480/2026Numero di raccolta generale 23638/2026Data pubblicazione 21/07/2026contropersona del [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] (cod fisc.in atti dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], del foro di Cassino ed elettivamentedomiciliata in Roma alla via [OSCURATO:PERSONA] n. 12/D sc A int 8 presso lo studiodell’Avv. [OSCURATO:PERSONA].avverso il decreto del Tribunale Civile di Cassino, Sezione Fallimentare, del16.11.2021, depositato in cancelleria il 30.11.2021, n. 22944/2021, rep. n.2155/2021;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 3/6/2026dal Consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA];1. L'odierna vicenda processuale prende le mosse dal ricorso perrivendicazione di bene immobile ex artt. 101 e 103 l. fall.1.1.- Con contratto di vendita con riserva di proprietà del 21.12.2012 al rogitodel [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] (rep. 75019/racc. 23862), la Società R.E.I.S.p.A. vendeva - con riserva di proprietà - alla Società M.T.F. - Metal Tecno2. Il suddetto contratto veniva debitamente e tempestivamente trascritto neipubblici registri immobiliari giusta nota di trascrizione reg. gen. n. 934, reg.part. n. 808, presentazione n. 62 del 17.01.2013.1.2.- Va premesso - per una migliore comprensione della vicenda processuale– che, a termini del riferito contratto le parti espressamente avevanoconvenuto, che “… la parte acquirente si immette da oggi nel possesso ma laproprietà passerà al momento del pagamento dell’ultima rata di prezzo …”(cfr. art. 10 del contratto di vendita con riserva di proprietà).1.3.- Va anche aggiunto che fin dalla seconda rata avente scadenza30.06.2013, la società acquirente M.T.F. - [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. avevaNumero registro generale 819/2022Numero sezionale 2480/2026Numero di raccolta generale 23638/2026Data pubblicazione 21/07/2026omesso di adempiere alle proprie obbligazioni nei confronti della societàvenditrice nonostante numerosi solleciti e molteplici diffide di pagamento.1.4 - A fronte di tali circostanze, in data 31.01.2014, la [OSCURATO:SOCIETA]depositava innanzi al Tribunale di Cassino ricorso ex art. 702-bis c.p.c.,iscritto al numero di R.G. 398/2014, con cui chiedeva la declaratoria dirisoluzione del ridetto contratto di vendita con riserva di proprietà, l’ordine direstituzione del bene compravenduto - in possesso della società acquirente -e la trascrizione dell’emananda sentenza, convenendo in giudizio la M.T.F.S.r.l. che rimaneva tuttavia contumace.1.5 - In esito a tale giudizio, con sentenza n. 264 del 15.03.2015, il [OSCURATO:PERSONA], in accoglimento della domanda proposta dalla [OSCURATO:SOCIETA]. “…dichiara[va] risolto per grave inadempimento della [OSCURATO:SOCIETA]. il contratto dicompravendita del 21.12.2012, relativo all’immobile sito in Sant’Elia F.R., [OSCURATO:SOCIETA]., piano terzo, int. 34, … 1276, sub 28, cat. A/2 e stipulatoper atto Notaio G. Iadecola di Cassino (rep. 75019-racc. 23862); ordina[va]il rilascio dell’immobile medesimo in favore della [OSCURATO:SOCIETA].; ordina[va] alConservatore dell’Agenzia del Territorio di Frosinone la trascrizione dellapresente sentenza con esonero da sua responsabilità …”.1.6.- Nelle more dello svolgimento del giudizio sopra richiamato con sentenzan. 56 del 12-17.11.2014 altra sezione dello stesso Tribunale di Cassinodichiarava il fallimento della [OSCURATO:SOCIETA]A fronte di tale circostanza, in data 29.04.2015 l’odierna ricorrente depositavaistanza ai sensi dell’art. 73 l. fall., che veniva però rigettata. Di conseguenza,la [OSCURATO:SOCIETA]. proponeva ricorso per rivendicazione di bene immobile exart. 103 l. fall. che veniva anch’esso rigettato dal [OSCURATO:PERSONA] condecreto dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA].1.7- Più in particolare, condividendo le conclusioni della Curatelaavendo il contratto avuto un principio di esecuzione, non risultando trascrittala riserva di proprietà ed essendo inopponibile la sentenza, in quantointervenuta dopo la dichiarazione di fallimento …”.2. Avverso il decreto di esecutività dello stato passivo recante dunque anchedomanda di rivendicazione, [OSCURATO:SOCIETA]. proponeva opposizione nei terminiNumero registro generale 819/2022Numero sezionale 2480/2026Numero di raccolta generale 23638/2026Data pubblicazione 21/07/2026ex artt. 98 e 99 l. fall. chiedendo all’adito Tribunale di Cassino di “… accertare-dichiarare la legittimità della rivendicazione del bene de quo da parte dellaR.[OSCURATO:SOCIETA]., e per l’effetto ordinare la restituzione dell’appartamento sito inSant’Elia F.R., via [OSCURATO:PERSONA] s.n.c., piano terzo, int. 34, con annessacantina e locale garage … in forza dell’“atto di vendita con riserva di proprietà”del 21/12/2012 (rep. N. 75019 racc. n. 23862), regolarmente trascritto neiregistri immobiliari (reg. part. 808, reg. gen. 934) ed annotato e segnalatonella nota di trascrizione con la presenza di condizione…”.2.1 Si costituiva in giudizio la [OSCURATO:SOCIETA]. chiedendoil rigetto dell’opposizione.3.1- Il Tribunale Civile di Cassino - pur accogliendo parzialmente l’opposizionedella [OSCURATO:SOCIETA]. con riguardo alla domanda subordinata di insinuazione allostato passivo fallimentare per l’importo di € 136.372,50 (con ammissione inchirografo) - ha respinto le domande proposte in via principale dall’odiernaricorrente con le seguenti argomentazioni: a) con riferimento alla domandadi rivendica, il Tribunale - premesso che “… il codice civile disciplina la venditacon riserva di proprietà con riferimento ai beni mobili …” ma che non vi sono“… ostacoli ex art. 1322 c.c. all’impiego di tale modello anche per le venditeimmobiliari …” - ha affermato che “… non può essere derogata la disciplinasulla pubblicità immobiliare in tema di trasferimenti immobiliari prevista atutela dei terzi e della sicurezza dei traffici giuridici …” e che “… nello specifico,in tema di trascrizione, al fine di stabilire se ed in quali limiti un determinatonota di trascrizione, unico strumento funzionale, ex lege, alla conoscenza, pergli interessati, del contenuto dell’oggetto e del destinatario dell’atto …”. Inconsiderazione di quanto sopra, il Tribunale ha dunque affermato che nel casodi specie “… nella nota di trascrizione non si fa[ceva] alcuna menzione delpatto di riservato dominio che, quindi, non [era] opponibile al fallimento. Nép[oteva] giungersi a diverse conclusioni facendo riferimento a quanto inseritonella sezione A della nota di trascrizione "presenza di condizione SI Presenzadi termini di efficacia dell’atto". Ciò in quanto detta dicitura - sempre secondoil Tribunale - non solo non consentiva di comprendere in alcun modo ilcontenuto della condizione, ma anche perché era inserita al di fuori del quadroNumero registro generale 819/2022Numero sezionale 2480/2026Numero di raccolta generale 23638/2026Data pubblicazione 21/07/2026D, relativo agli altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicitàimmobiliare. Pur volendo intenderla come una annotazione irregolare nellanota di trascrizione, dalla lettura di questo documento non si sarebbepertanto evinto alcun patto di riservato dominio e, pertanto, tale irregolaritànon poteva volgere a discapito del fallimento opposto. Aggiungeva ilTribunale, alla luce dei suddetti principi, non era possibile far riferimento adocumenti diversi dalla nota di trascrizione, né sarebbe stato possibileconsiderare la curatela fallimentare come parte, dal momento che - facendole veci dei creditori della massa fallimentare - poteva sempre invocare laposizione di terzo, qualora più favorevole. Precisava infine il Tribunale che“Del resto, in relazione all’art. 45 l. fall. […] la giurisprudenza di legittimità intema di compravendita con riserva di proprietà sancisce l’inopponibilità allamassa fallimentare del compratore del patto di riserva di proprietà quando lerelative clausole contrattuali pur munite della forma richiesta e di data certaanteriore al fallimento, siano prive dell’indicazione dei beni nella loroindividualità (Cass. n. 13568/2009) …” (cfr. pagg. 3-4 del decretoimpugnato).5. La decisione, pubblicata il 30.11.2021, è stata impugnata da [OSCURATO:SOCIETA]con ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, cui il Fallimento M.T.F. haresistito con controricorso.Entrambe le parti hanno depositato memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Con il primo motivo la società ricorrente lamenta, ai sensi dell'art. 360,primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione “dellenorme e dei principi in materia di vendita con riserva di proprietà (artt. da1523 a 1526 c.c.). Violazione e/o falsa applicazione delle norme e dei principiin materia di trascrizione e pubblicità dei registri immobiliari; opponibilitàdell’atto scritto alla Curatela fallimentare (artt. 2643 e ss. c.c.)”.1.1 Sostiene la società ricorrente che il Tribunale di Cassino, nel decidere nelmerito la controversia, abbia respinto la domanda di rivendica dell’immobileproposta dalla proprietaria [OSCURATO:SOCIETA]. sulla base di un’erronea applicazione,sia delle norme che disciplinano la vendita immobiliare con riserva diNumero registro generale 819/2022Numero sezionale 2480/2026Numero di raccolta generale 23638/2026Data pubblicazione 21/07/2026proprietà, sia delle disposizioni in materia trascrizione nei pubblici registridegli atti di acquisto dei beni immobili ritenendo in particolare non opponibilealla curatela fallimentare la riserva di proprietà della [OSCURATO:SOCIETA]. nonostantela stessa fosse risultata chiaramente sia dall’atto pubblico che dalla nota ditrascrizione, entrambe antecedenti la dichiarazione di fallimentodell’acquirente [OSCURATO:SOCIETA]2. Con il secondo mezzo si deduce violazione e falsa applicazione, ai sensidell'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., “degli artt. 72 e 73 del R.D.16 marzo 1942, n. 267. Violazione e/o falsa applicazione delle norme e deiprincipi in materia di proprietà privata (artt. 832 e ss. c.c. e art. 42 dellaCostituzione) (a norma dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.)”. Il Tribunale diCassino avrebbe ritenuto non applicabili nel caso di specie l’art. 72 e l’art. 73della legge fallimentare, benché l’immobile oggetto di rivendica fosse statovenduto in data 21.12.2012 dalla [OSCURATO:SOCIETA]. alla (successivamente fallita)[OSCURATO:SOCIETA]. con patto di riservato dominio, in tal modo violando dunque lostesso art. 73 l. fall. nonché le disposizioni in materia di proprietà privata.3. Con il terzo motivo si censura il provvedimento impugnato, ai sensi dell'art.360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per “Violazione e/o falsa applicazionedell’art. 72 l. fall. e delle norme e dei principi in materia di vendita con riservadi proprietà e di trascrizione degli atti inerenti ai beni immobili (artt. da 1523a 1526 c.c. e artt. 2643 e ss. c.c.) (a norma dell’art. 360, comma 1, n. 3,c.p.c.)”.3.1 Secondo la società ricorrente, il Tribunale di Cassino avrebbe esclusol’opponibilità alla Curatela fallimentare della sentenza di risoluzione delcontratto di vendita con riserva di proprietà intervenuta tra la [OSCURATO:SOCIETA]. ela [OSCURATO:SOCIETA]. ai fini della rivendica in quanto aveva ritenuto quest’ultimadomanda comunque infondata alla luce della non opponibilità del contratto divendita con patto di riservato dominio al fallimento e della non applicabilitàal caso di specie dell’art. 73 l. fall., così violando le norme e i principi inmateria di vendita con riserva di proprietà (artt. da 1523 a 1526 c.c.) e ditrascrizione degli atti inerenti ai beni immobili (artt. 2643 e ss. c.c.).3.2 I tre motivi - che possono trovare trattazione unitaria - sono fondati.Numero registro generale 819/2022Numero sezionale 2480/2026Numero di raccolta generale 23638/2026Data pubblicazione 21/07/2026Sul punto va ricordato che, secondo la giurisprudenza di legittimità,l'alienante, per rivendicare la proprietà di beni acquisiti al fallimento delcompratore, adducendo che la vendita sia stata stipulata con patto diriservato dominio, è tenuto ad allegare, con i requisiti di data certa anterioreall'apertura del fallimento, ai sensi degli artt. 1523 e 1524 cod. civ., ildocumento di compravendita che includa il suddetto patto, ovvero anche undocumento successivo, che esprima accordo riproduttivo o ricognitivo delpatto stesso, e, pertanto, al fine indicato, non può far leva su atti unilaterali,pur se provenienti dall'acquirente, quale l'ammissione della riserva di dominioeffettuata dallo stesso in sede di proposta di concordato preventivo, né suintese che si esauriscano nel mero impegno programmatico di inserire lamenzionata riserva in compravendite ancora da stipulare (nella specie inteseescluse nel contratto costitutivo del rapporto fra produttore di autoveicoli esocietà concessionaria, poi fallita) (Cass. Sez. 1, 20/05/1994, n. 4976).È vero che rileva la questione della nota di trascrizione, ma, nel caso che cioccupa, non può comunque assumere valenza dirimente, almeno nei terministatuiti dai giudici del merito. Ed invero, il Tribunale sostiene che dovevarilevare solo la nota di trascrizione, non facente riferimento al patto diriservato dominio. Ma tale affermazione è in sé contraddittoria laddove nellaparte iniziale del decreto qui impugnato si sostiene, allo stesso tempo, che ladomanda era stata formulata in forza di una vendita con riserva di proprietàregolarmente trascritta.Sul punto la giurisprudenza di questa Corte è ferma nel ritenere che - in temadi accertamento del passivo fallimentare - il creditore che reclami la proprietàdei beni acquisiti al fallimento, deducendo di averli venduti al fallito con pattodi riservato dominio, è tenuto solo a provare il titolo in base al quale agisce(spettando al curatore provare che il prezzo sia stato integralmente pagato eche, dunque, la vendita abbia prodotto l'effetto reale del trasferimento dellaproprietà dei beni al compratore; si legga: Cass. Sez. 1, 24/11/2021, n.3654).Non ignora questa Corte quel filone giurisprudenziale secondo cui per stabilirese ed in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi, deveaversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, senzaNumero registro generale 819/2022Numero sezionale 2480/2026Numero di raccolta generale 23638/2026Data pubblicazione 21/07/2026che a nulla rilevi l'effettivo contenuto dell'atto (vedi Cass. Sez. 6 - 1,Ordinanza n. 22419 del 13/09/2018; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 28668 del27/12/2013).Tuttavia, i principi dettati dalla giurisprudenza da ultimo ricordata vengono inrilievo allorquando si ponga la diversa questione attinente ad eventuali profilidi opponibilità del contratto in relazione alla posizione di un “terzo in sensoproprio”; mentre nel caso di specie è in discussione il diverso profilodell’opponibilità alla curatela fallimentare dell'intero contratto, all'interno delcui contenuto è indiscutibile, per stessa ammissione delle parti e per quantoriportato nel decreto impugnato, che gli stipulanti avessero, prima delladichiarazione di fallimento, inserito una clausola di patto di riservato dominio.Si impone pertanto la cassazione del decreto impugnato in omaggio ai principisopra affermati, onde sia riesaminata la vicenda in modo aderente al rilievoindicato dal tribunale in premessa, per il quale la trascrizione del contratto dicompravendita comprendeva, atteso il contenuto negoziale, anche la clausoladi “riserva di proprietà”. P.Q.Maccoglie il ricorso; cassa il decreto impugnato con rinvio al Tribunale diCassino, anche per le spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, il 3 giugno 2026Il Presidente