Cassazione n. 25301/2023

iato la seguente ORDINANZA sul ricorso 24156/2020 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso d all'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa d all'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente – avverso la sentenza n. 112/2020 della CORTE D'APPELLO di TRENTO, emessail 9/06/2020; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24/05/2023 dal presidente di sezione dott.ssaANTONIETTA SCRIMA . Ric. 2020n. 24156 sez. S3 - ud. 24 - 05 - 20 23 -2- [OSCURATO:PERSONA] Con ricorso stipulato in data 11 febbraio 2019, [OSCURATO:PERSONA] chiese al Tribunale di Rovereto la condanna di [OSCURATO:PERSONA] al risarcimento dei danni ex art. 3, commi 3 e 5 della legge 9 dicembre 1998, n. 431. A fondamento della domanda il Lanzi espose che: a) aveva stipulato nel gennaio 2014, con la proprietaria [OSCURATO:PERSONA], un contratto di locazione relativo ad un immobile sito in Besenello ai sensi della legge n. 431 del 1998, per la durata di quattro anni, rinnovabile ex art. 2 della medesima legge, ed avente scadenza alla data del 31 dicembre 2017, per il canone di euro 700,00 mensili ; b) in data 21 giugno 2017 l’Adami gli aveva comunicato il diniego di rinnovo, assumendo di voler adibire l’immobile a propria abitazione; c) sulla base di accordi intervenuti tra le parti , l’immobile era stato rilasciato il 2 giugno 2018 (e non 1998 , come per evidente lapsu s calami, indicato a p . 3 della sentenza impugnata in questa sede) ; d) l’Adami non aveva destinato l’immobile all’uso indicato nel diniego di rinnovo e lo aveva,invece, venduto il 7 settembre del 2018 al fratello Luca. Si costituì l’Adami chiedendo il rigetto d ella domanda e, in subordine, il suo ridimensionamento in termini di quantum . Rappresentò che, avendo deciso di iniziare una convivenza con una persona con cui aveva iniziato nella primavera del 2017 una relazione sentimentale ed essendo l’appartamento in cui viveva a Rovereto di ridotte dimensioni e, quindi, insufficiente per più di una persona, aveva inviato la disdetta al conduttore Lanzi,che aveva riconsegnato l’immobile nel giugno del 2018, sicché aveva proceduto al trasloco non come programmato nel gennaio 2018 ma nel tempo libero dei fine settimana, aveva provveduto al cambio di residenza, Ric. 2020n. 24156 sez. S3 - ud. 24 - 05 - 20 23 -3- all’intestazione delle utenze, al ricalcolo dell’IMIS. Nel frattempo, la conflittualità con il fratello Luca, che abitava in un immobile contiguo a quello in cui si stava trasferendo, si era acuita, sicché, quando il medesimo le aveva proposto di vendergli il ben e . aveva accettato e nel settembre 2018 era stata conclusa la compravendita. Il fratello dopo l’acquisto non aveva adibito l’immobile a sua abitazione ma lo aveva concesso in locazione a terzi per un canone locativo inferiore rispetto a quello convenuto con il Lanzi, sicch é non vi sarebbe stato motivo per “estromettere” quest’ultimo. Evidenziò la sua buona fede in quanto, allorché aveva intimato la disdetta al conduttore ottenendo la consegna del ben e solo dopo un anno, il fratello non le aveva ancora proposto di vendergli il bene e tale proposta le era stata formulata solo dopo che si era già trasferita nell’immobile in parola. Eccepì, inoltre, l’inapplicabilità della disciplina di cui alla legge n.431 del 1998, avendo il L anzi ri consegnato il bene non sulla base della disdetta inviata ma a seguito di successivi accordi intervenuti nel 2018. Il Tribunale adito, con sentenza n. 241 / 19 , pubblicata il 16 ottobre 2019, rigettò la domanda e condannò il Lanzi alle spese di quel grado, ritenendo che l’Adami avesse dimostrato di essersi effettivamente trasferita nell’immobile in questione,sia pure per poco tempo, ed aveva anche « spiegato le ragioni del suo repentino allontanamento da quel luogo» e che l’appartamento era stato venduto al fratello tre mesi dopo il rilascio del Lanzi « per evidenti ragioni non sindacabili»,mentre nulla era emerso in relazione alla tesi del ricorrente, secondo cui la locatrice avrebbe effettuato il cambio di residenza fittiziamente, all’unico scopo di aggirare le previsioni di cui all’art. 3 della legge n. 431 del 1998. Ric. 2020n. 24156 sez. S3 - ud. 24 - 05 - 20 23 -4- Evidenziò il primo Giudice che, alla luce delle risultanze istruttorie, nessuna condotta colposa o dolosa potesse essere imputabile all’Adami e che l’assenza di ogni volontà elusiva della stessa risultava dimostrata anche dalla circostanza che il nuovo proprietario aveva locato l’immobile in parola a canone inferiore rispetto a quello percepito dall’attuale controricorrente, il che evidenziava che dall’inviata disdetta nessuno avesse tratto giovamento, risultando la medesima, anzi, pregiudizievole per l’acquirente e che, infine, andava ricordato, “in via astratta”, che anche la vendita a terzi consentiva il diniego di rinnovo alla prima scadenza, sicché risultava inverosimile che l’Adami si fosse esposta ai rischi dell’azione risarcitoria quando avrebbe potuto ugualmente esercitare il diritto riconosciutole dalla legge. La Corte di appello di Trento, con sentenza emessa in data 9 giugno 2020, pronunciando sul gravame proposto dal Lanzi e contestato dall’appellata, lo rigettò, condannando l’appellante alle spese di quel grado. Avverso la pronuncia della Corte di merito [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione bas ato su tre motivi e illustrato da memoria. Ha resistito con controricorso [OSCURATO:PERSONA]. La trattazione è stata fissata ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c. e il Pubblico Ministero presso la Corte non ha depositato conclusioni. [OSCURATO:PERSONA] 1. La ricorrente ha depositato memori a in formato cartace o in data 5 maggio 2023 quando ormai è consentito da tempo in Cassazione il solo deposito telematico dell a stess a, sicché ne va dichiarata l’inammissibilità. Ric. 2020n. 24156 sez. S3 - ud. 24 - 05 - 20 23 -5- 2. Va poi evidenziato che la ricorrente haprodotto una copia della sentenza impugnata che non reca alcuna attestazione di avvenuta pubblicazione, nessuna data di pubblicazione e nessun numero identificativoné risulta essere stata depositata dalla controricorrente una copia di detta sentenza corredatadai menzionati elementi. 3. Rileva il Collegio che, a prescindere dai profili di improcedibilità conseguenti a quanto evidenziato nel paragrafo che precede,alla luce del principio affermato da questa Corte con l’o rdi nanza n. 5771 del [OSCURATO:DATA_NASCITA], alla cui ampia motivazione si fa espresso rinvio (v. anche numerosi successivi provvedimenti conformi), il ricorso è comunque inammissibile per le ragioni appresso indicate. 4. Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione e la falsa applicazione dell’art. 3, comma 5, della legge 9 dicembre 1998 n. 431 e degli artt. 1218 c.c. e 1176 c.c., lamentando che la Corte di merito avrebbe erroneamente escluso la responsabilità risarcitoria della parte locatrice ex art. 3 della l egge 43 1 /98 , in quanto avrebbe ritenuto che la vendita dell’immobile in questione deriverebbe da un evento sopravvenuto alla disdetta ed al rilascio, costituito dalla richiesta di vendita formulata dal fratello. Ad avviso del ricorrente, ricevere una proposta di acquisto del proprio bene non sarebbe un fatto imprevedibile e, quindi , esente da colpa poiché l’accettazione della proposta sarebbe evitabile «in presenza di un’obbligazione contraria precedentemente assunta con il conduttore»; inoltre, la promessa di vendita non sarebbe «al di fuori della sfera giuridica del debitore ma» sarebbe «proprio derivante da una sua scelta oggettivamente a lui imputabile: di fronte alla richiesta ben avrebbe dovuto rifiutare la proposta alla luce del fatto che aveva assunto con il conduttore un’obbligazione cogente, quella di adibire l’immobile a propria abitazione». Ric. 2020n. 24156 sez. S3 - ud. 24 - 05 - 20 23 -6- Sostiene, altresì , il ricorrente che, se la C orte d i m erito avesse operato una corretta interpretazione ed applicazione delle norme sull’inadempimento delle obbligazioni, «avrebbe dovuto affermare che la locatrice non aveva dato dimostrazione a suo favore di una giusta causa, meritevole di tutela, che avrebbe impedito o ritardato l’utilizzo della res locata in modo conforme al motivo assunto per riottenere la disponibilità dell’immobile, in quanto l’obbligazione assunta con il fratello di venderlo, pochi giorni dopo aver riottenuto la disponibilità dello stesso, mai avrebbe giustificato l’inadempimento sanzionato dall’art. 3 della L. 431/98». 5. Con il secondo motivo, lamentando « violazione e/o falsa applicazione della legge – art. 360 n. 3: legge 9 dicembre 1998, n. 431 art. 3 comma 5»., il ricorrente sostiene che, una volta data la disdetta, l’immobile avrebbe dov uto essere adibito all’uso comunicato e l’occupazione dell’abitazione a fini abitativi avrebbe dovuto avere le caratteristiche della durata nel tempo, della serietà e della stabilità, altrimenti non sarebbe stato giustifica to il sacrificio imposto al conduttore di lasciare l’immobile. Secondo il ricorrente, affermando che « la sola temporanea occupazione dell’immobile da parte della locatrice ha trovat[o] chiara giustificazione nei non buoni rapporti con il fratello. .. mentre è stata pienamente provata la concretezza e serietà della motivazione addotta dall’appellata», la C orte territoriale avrebbe operato un’interpretazione ed un’applicazione non consentita dall’art. 3 in parola. Sempre dal punto di vista del Lanzi , la C orte d i m erito avrebbe dovuto accertare se l’occupazione dell’immobile fosse stata stabile e non temporanea; se infatti l’occupazione fosse stata temporanea perché legata ad un preliminare di vendita (e non a causa di cattivi rapporti con il vicino di casa, tra l’altro acquirente) ed Ric. 2020n. 24156 sez. S3 - ud. 24 - 05 - 20 23 -7- il cambio di residenza sarebbe stato richiesto pur sapendo che l’occupazione sarebbe stata solo temporanea, la Corte d’appello non avrebbe dovuto dare rilievo a fatti ininfluenti ai fini della corretta applicazione della norma. 6. Con il terzo motivo denunciando « violazione e/o falsa applicazione della legge – art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c.: art. 115 e 116 c.p.c.», il ricorrente rappresenta di aver chiesto alla Corte di meritodi considerare un elemento probatorio importante e pretermesso dal Tribunale e cioè la sottoscrizione di un preliminare di compravendita da parte della locatrice pochi giorni dopo la riconsegna dell’immobile che avrebbe reso inutile e pretestuoso il trasferimento della residenza e l’occupazione dell’immobile che di lì a poco sarebbe stato venduto ad altri. SostieneRossano Lanzi che la Corte territoriale ha precisato che il preliminare sottoscritto tra le parti non ha alcun valore probatorio a favore dell’accoglimento della domanda dell’appellante, affermando che «alla finedi giugno non v’era alcuna effettiva sicurezza in ordine alla successiva vendita della casa, giacché non era certo che la banca avrebbe concesso il necessario mutuo» «tanto che il promissario acquirente, contrariamente a quanto di solito avviene, non aveva neppure versato una caparra». Ma in tal modo, secondo il ricorrente,la C orte di merito avrebbe dato per scontato che vi fosse una clausola espressa che sottoponesse a condizione (concessione del mutuo) l’adempimento del contratto, clausola contrattuale che neppure aveva potuto leggere, ed avrebbe assunto il mancato versamento di una caparra come prova del fatto che “il contratto fosse incerto ” . Ed invece la serietà della promessa di vendita sarebbe stata confermata dal rogito avvenuto 60 gg dopo la sua sottoscrizione e la mancata previsione Ric. 2020n. 24156 sez. S3 - ud. 24 - 05 - 20 23 -8- del versamento di una caparra, in un contratto tra fratelli, non avrebbe potuto essere assunta come prova del fatto che la vendita sarebbe stata incerta al momento della sottoscrizione del preliminare. La Corte di merito, così reputando,avrebbe violato gli artt. 115 e 116 c.p.c., avendo dato rilievo di piena prova a circostanze non entrate nel giudizio (clausola risolutiva espressa). Sarebbe, quindi, ad avviso del Lanzi,censurabile il ragionamento della Corte territoriale che , non solo non avrebbe collegato la sequenza temporale dei fatti in funzione di ciò che i fatti stessi esprimevano chiaramente, ma avre bbe assunto presupposti contrattuali neppure entrati a far parte del materiale probatorio, non essendo stato mai assunto come prova il preliminare di vendita, pur a fronte di specifica richiesta di esibizione. 7. I motivi appena illustrati, che ben possono essere congiuntamente esaminati, sono inammissibili, perché tendono ad una rivalutazione del merito,non consentita in questa sede. Peraltro, il ricorrente ha censurato, estrapolandole atomisticamente dal contesto complessivo della motivazione, solo alcune delle affermazioni della Corte di merito laddove , invece , questa ha chiaramente tenuto conto di tutte le risultanze istruttorie e le ha compiutamente e complessivamente valutate (v. in particolare p. 13 della sentenza impugnata) 8. Il ricorso deve essere, pertanto,dichiarato inammissibile. 9. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza. 10.Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte del ricorrente, ai sensi dell'art. 13, comma 1 - quater, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore Ric. 2020n. 24156 sez. S3 - ud. 24 - 05 - 20 23 -9- importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 - bis dello stesso art. 13 , se dovuto (Cass., sez. un., 20/02/2020, n. 4315). P.Q.M. [OSCURATO:PERSONA] inammissibile il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida, in favore della controricorrente, in euro 2.200 ,00 per compensi, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in euro 200,00 e agli accessori di legge; ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte del r icorrente, d i un ulteriore importo