Cassazione n. 17147/2026

troSAMMARTANO STEFANO, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Gugliotta unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Tedeschini unitamente agli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 6576/2024depositata il 17/10/2024.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Con sentenza n. 23941/2019, il Tribunale di Roma, a definizione delgiudizio instaurato da [OSCURATO:PERSONA] nei confronti del venditoreAlessandro [OSCURATO:PERSONA] e del notaio [OSCURATO:PERSONA] al fine di ottenere laNumero registro generale 390/2025Numero sezionale 1773/2026Numero di raccolta generale 17147/2026Data pubblicazione 31/05/2026loro condanna al risarcimento dei danni patiti in conseguenzadell’inadempimento degli obblighi posti a loro carico in relazione alcontratto di compravendita a rogito notaio Sammartano in data 8.7.2014rep. n. 35250, avente ad oggetto l’immobile in Roma, via CardinalParocchi n. 15, rivelatosi privo del certificato di agibilità, parzialmenteabusivo e non in regola con la normativa urbanistica: a) ha condannato ilBarbera al pagamento, in favore della Rosiello, della somma di € 8.950,00,oltre interessi, nonché al pagamento della metà delle spese processuali,liquidate in € 3.897,00, oltre accessori, in favore del procuratoreantistatario, previa compensazione della restante metà; b) ha rigettato ladomanda svolta contro il Sammartano, condannando la Rosiello allarifusione delle spese di lite in suo favore, liquidate in € 7.795,00, oltreaccessori. La domanda della Rosiello nei confronti del notaio, per quantoancora qui rileva, era fondata sulla responsabilità del professionista pernon aver effettuato un aggiornamento delle visure catastali alla data delrogito, essendo intervenuta a soli 5 giorni dal rogito una variazionecatastale che avrebbe dovuto essere preceduta dalla pratica urbanisticache invece, non era stata presentata; per non aver dato alcunainformativa all’acquirente su tale aspetto e sulle conseguenze sottese; peraver redatto l’atto di compravendita senza menzione alcuna dellavariazione catastale intervenuta; per aver proceduto al rogito in difetto dicertificato di abitabilità e senza informare l’attrice di tale mancanza.L’attrice lamentava che tali inadempienze le avevano impedito diacquistare consapevolmente l’immobile (variato solo catastalmente inforza di lavori ivi eseguiti dal venditore, senza essere preceduto dallapratica urbanistica).2. Con sentenza n. 6576/2024 pubblicata il 17/10/2024, la Corte d’appellodi Roma ha rigettato sia l’appello principale della Rosiello che quelloincidentale del [OSCURATO:PERSONA] e condannato [OSCURATO:PERSONA] alla rifusione dellespese di lite in favore di [OSCURATO:PERSONA], liquidate in € 5.809,00 perNumero registro generale 390/2025Numero sezionale 1773/2026Numero di raccolta generale 17147/2026Data pubblicazione 31/05/2026compensi, oltre al rimborso di spese forfettarie, Iva e Cpa, come perlegge, compensando le spese di lite nei rapporti tra [OSCURATO:PERSONA] eAlessandro [OSCURATO:PERSONA].3. Avverso tale pronuncia propone ricorso la Rosiello affidato ad un unicomotivo.4. Si difendono con separati controricorsi [OSCURATO:PERSONA] eAlessandro [OSCURATO:PERSONA].5. Tutte le parti hanno depositato memorie.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo di ricorso la ricorrente deduce violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1175, 1176, 1375 e 2236 c.c., violazione degli artt.47 e 51 legge notarile (l. 16.02.1913 n. 89) – nullità della sentenza inrelazione a quanto disposto dall'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.. Lamentache la Corte d’Appello avrebbe errato: a) nel ritenere che non rientri neidoveri del notaio l’espletamento dell’aggiornamento delle visure catastali,considerata attività ulteriore (pag. 13 sentenza), laddove le visurecatastali, così come quelle ipotecarie, devono essere estese al ventennioanteriore al rogito e il loro espletamento rientra nell’attività di prestazioned’opera professionale qualificata richiesta al notaio rogante; b) nel ritenereche il notaio debba essere richiesto dalle parti di espletarel’aggiornamento delle visure (pag. 13 sentenza impugnata), essendo, alcontrario, l’attività di aggiornamento, così come il loro espletamento ingenerale, precipuo obbligo del pubblico ufficiale; c) nel ritenere che ilnotaio non avesse un dovere di informare l’acquirente sulle intervenutevariazioni catastali precedenti al rogito (pag. 13 sentenza impugnata),rientrante al contrario negli obblighi di buona fede oggettiva e diligenzaqualificata nell’esecuzione del suo ministero, il dovere di consiglio,finanche di dissuasione alla stipula dell’atto in caso di evidenti criticitàsotto la sua diretta percezione; d) nel ritenere che il notaio che omettaNumero registro generale 390/2025Numero sezionale 1773/2026Numero di raccolta generale 17147/2026Data pubblicazione 31/05/2026l’espletamento delle visure catastali debba ritenersi responsabile solo nelcaso in cui dal raffronto di queste con le visure ipotecarie, si accerti lamancanza di titolarità del bene in capo al venditore e di formalitàpregiudizievoli gravanti su di esso (pag. 13 sentenza impugnata), laddoveal contrario l’attività di espletamento delle visure catastali rientranell’obbligo di buona fede oggettiva, dovendo il notaio: garantire ilconseguimento del risultato voluto dalle parti; controllare la legalità delnegozio giuridico; certificare, attribuendo pubblica fede, la regolarità dellatransazione; compiutamente informare le parti di tutti gli aspetti sottesialla compravendita, sotto la sua diretta percezione; tutelare la libertànegoziale delle parti, e dunque, con particolare riferimento alla posizionedell’acquirente, consentendo un acquisto consapevole.1.1. Deduce, in particolare che, nella parte in cui ha affermato che “nonera richiesta al pubblico ufficiale nessuna attività ulteriore diretta averificare eventuali variazioni catastali intervenute …… prima della stipulae ad accertare se tali variazioni fossero state precedute da rituale praticaurbanistica, chiedendo eventualmente informazioni allo stesso venditore,in assenza di elementi a sua disposizione per percepire la mancatacorrispondenza tra la situazione dell’immobile compravenduto, per comedescritta, e quella effettiva, sì da dovere sollecitare l’attenzione delle partistipulanti sulla questione e palesare la mancanza di consonanza”, la corted’appello ha violato e falsamente applicato l’art. 51 della legge notarile,ritenendo che il notaio sia esentato dall’espletare l’aggiornamento dellevisure catastali prima della stipula adducendo che tale attività sia ulteriorerispetto agli obblighi rientranti nel ministero del pubblico Ufficiale e,dunque, deve essere oggetto di specifica “richiesta” da parte deicontraenti. Lamenta che la Corte territoriale ha, altresì, errato nellostatuire che “il notaio non avesse elementi a sua disposizione perpercepire la mancata corrispondenza tra la situazione dell’immobilecompravenduto, per come descritta, e quella effettiva, sì da dovereNumero registro generale 390/2025Numero sezionale 1773/2026Numero di raccolta generale 17147/2026Data pubblicazione 31/05/2026sollecitare l’attenzione delle parti stipulanti sulla questione e palesare lamancanza di consonanza”, posto che dalla visura catastale – ove il notaiol’avesse eseguita – il professionista incaricato avrebbe potuto e dovutoavvedersi che successivamente al 2003 erano intervenuti lavori cheavevano comportato una variazione catastale proprio a ridosso del rogito,in data 3/07/2014 e, dunque, percepire la mancata corrispondenza tra lasituazione dell’immobile compravenduto, per come descritta dal venditorecon la DIA del 2003, e quella effettiva, per come risultante dallavariazione catastale del 5.07.2014, sì da dovere sollecitare l’attenzionedelle parti stipulanti sulla questione e palesare la mancanza diconsonanza. Il notaio rogante avrebbe, dunque, dovuto curarediligentemente il detto accertamento catastale – aggiornare le visurecatastali – e avrebbe dovuto sollecitare l’attenzione delle parti su taleaspetto, notando agevolmente, ictu oculi, che la dichiarazione delvenditore in merito alla regolarità urbanistica del bene risalente all’anno2003 era mutata a ridosso dell’atto – il [OSCURATO:DATA_NASCITA] – con la predettavariazione catastale, senza la preventiva presentazione della praticaurbanistica e, soprattutto, avrebbe dovuto citare in atto detta variazionecatastale.1.2. Censura, poi, il prosieguo della parte motiva della sentenza (pag. 13)nella parte in cui afferma: né è possibile ricollegare la responsabilità inquestione all’omessa effettuazione da parte del notaio Sammartano di unavisura catastale aggiornata in vista dell’atto di trasferimento, che avrebbefatto emergere l’intervenuta variazione catastale alla data del 3.7.2014,della quale avrebbe dovuto informare la cliente Rosiello, posto che ilnotaio ha l’obbligo di eseguire le c.d. visure ipotecarie e catastali per unperiodo comprensivo del ventennio anteriore alla stipula, ma al fine dieffettuare il completo esame delle risultanze degli atti di provenienza,delle formalità pregiudizievoli e in genere delle formalità pubblicitarierelative all’immobile nel suddetto periodo cui è tenuto per verificareNumero registro generale 390/2025Numero sezionale 1773/2026Numero di raccolta generale 17147/2026Data pubblicazione 31/05/2026possibili cause di invalidità (v. in termini, Cass. 28.4.2021 n. 11186),sicché, ove ometta di provvedervi, è tenuto a risarcire l’acquirente nelcaso in cui si accerti la mancanza di titolarità del bene in capo al venditoree di formalità pregiudizievoli gravanti su di esso”, così limitando laresponsabilità del notaio che ometta di eseguire le visure catastali o diaggiornarle, al solo fatto che dalla loro omissione, a confronto con lerisultanze ipotecarie, sia derivata la mancanza di titolarità del bene incapo al venditore o una formalità pregiudizievole. Tale limitazione diresponsabilità, tuttavia, si palesa in contrasto anche con gli artt. 1175 e1176 c.c. oltre che con le pronunce di legittimità, posto che ove il notaioavesse reso edotta l’acquirente della variazione catastale intervenuta edavesse sollecitato l’attenzione delle parti che qualcosa non andava,avrebbe correttamente messo in condizioni l’acquirente di valutareconsapevolmente l’opportunità di fare un approfondimento sul punto, diincaricare un tecnico ovvero di non addivenire al rogito.1.3. La Corte d’appello, nel ritenere che “Nessun elemento emerge dalrogito e dagli atti ivi richiamati ovvero da altri documenti postiall’attenzione del notaio o in suo possesso per affermare che questipotesse rendersi conto, con l’uso della diligenza professionale ex art.1176, comma 2, c.c., che, come ha accertato nel corso del giudizio ilconsulente tecnico di ufficio, l’immobile fosse affetto da abuso edilizio…..eche cinque giorni prima dell’atto il venditore avesse presentato unavariazione catastale, con relativa rappresentazione grafica, non supportatada apposita pratica urbanistica” (pag. 12 sentenza impugnata) ha altresìviolato l’art. 2236 c.c..1.4. Lamenta, ancora, la violazione dell’art. 47 legge notarile combinatacon il disposto dell’art. 1375 c.c., in tema di esecuzione in buona fede,non avendo considerato che la c.d. buona fede oggettiva si rinviene anchenella legge notarile laddove si evince che il notaio ha innanzitutto unobbligo di informazione e di chiarimento nei confronti delle parti, qualeNumero registro generale 390/2025Numero sezionale 1773/2026Numero di raccolta generale 17147/2026Data pubblicazione 31/05/2026riflesso imprescindibile della funzione di adeguamento prescritta dall’art.47 l. not., e degli obblighi di correttezza e diligenza nell’esecuzione delcontratto d’opera professionale. Sottolinea come contenuto essenzialedella prestazione professionale del notaio sia anche il c.d. dovere diconsiglio, con riguardo non solo alle questioni tecniche e alleproblematiche dell’atto, ma anche alle conseguenze collegate a possibilirischi anche in caso di omesse visure catastali, che persone non dotate dicompetenza specifica non sarebbero in grado di percepire. Nel caso che cioccupa, ove anche si volesse esentare il notaio da responsabilità peromesso espletamento delle visure catastali, lo stesso avrebbe quantomenodovuto avvertire le parti, in ossequio al disposto dell’art. 42, comma 1,lett. a), del codice di deontologia notarile, così da consentire alle stesse, diaddivenire consapevolmente alla sottoscrizione dell’atto. Nel caso dispecie, il Notaio non ha effettuato le visure catastali, né le ha aggiornateprima della stipula della compravendita, nonostante rientrante nel suoministero. Il giorno 8.07.2014 il notaio riceveva l’atto di compravenditacon il quale [OSCURATO:PERSONA] vendeva a Rosiello, odierna ricorrente, l’immobile chediveniva la propria abitazione principale. Il 3.07.2014, cinque giorni primadel rogito, l’immobile oggetto di compravendita subiva una variazionecatastale, del tutto ignorata dal notaio che infatti non solo non effettuavale visure catastali e non le aggiornava, ma non la indicava nel rogito.Conseguentemente nessuna informativa sul punto veniva data dal notaio ela ricorrente sottoscriveva la compravendita certa che nessun problemasotto tale profilo esistesse, laddove al contrario ove il notaio avesseespletato ed aggiornato le visure catastali, avrebbe agevolmenteconstatato che 5 giorni prima del rogito l’immobile aveva subito unavariazione catastale “per esatta rappresentazione grafica” che avrebbeevidenziato l’esistenza di lavori da parte del [OSCURATO:PERSONA] venditore, cheavevano comportato la variazione catastale pochi giorni prima della stipulaNumero registro generale 390/2025Numero sezionale 1773/2026Numero di raccolta generale 17147/2026Data pubblicazione 31/05/2026senza il deposito dell’apposita pratica urbanistica legittimante la variazionecatastale medesima.2. Deduce, conclusivamente, che ove la Corte territoriale avessecorrettamente applicato le norme ed il costante indirizzo dellagiurisprudenza di legittimità, avrebbe ritenuto responsabile anche il notaioper aver disatteso i precipui obblighi di espletamento ed aggiornamentodelle visure catastali, di corretta informativa sul punto, per aver redattoun atto viziato sotto tale profilo, conseguentemente ritenendoloresponsabile in solido o per la rispettiva spettanza con il venditore, alrisarcimento del danno patito dalla ricorrente e lo avrebbe condannato allarefusione delle spese del giudizio di primo e secondo grado.3. Va, in via preliminare, precisato, conformemente a quanto rilevato dalcontroricorrente [OSCURATO:PERSONA], che non è oggetto di impugnazione, e deve,dunque, ritenersi coperto da giudicato, il capo della decisione di secondogrado di rigetto della domanda risarcitoria in ordine alla responsabilità, siadi parte alienante che del notaio, in relazione alla mancanza del certificatodi agibilità nella compravendita immobiliare addì 8.7.2014.4. Sempre in via preliminare, va disattesa l’eccezione sollevata dalBarbera, di inammissibilità del ricorso per violazione del disposto dell’art.366, comma 1, n. 6, c.p.c. “laddove alle pagg. 11 e 12 controparte sirichiama del tutto genericamente a ben 16 atti e documenti processualidei precedenti gradi di giudizio su cui ha dichiaratamente fondatol’impugnazione in sede di legittimità, ma di cui non ha reso possibilel’esame diretto di [OSCURATO:PERSONA].ma Corte”. Va, infatti, rilevato chel’elencazione degli atti e documenti su cui si fonda il ricorso, di cui allepagg. 11 e 12, è meramente riepilogativa dei singoli atti e documentiesaminati nello svolgimento del motivo e puntualmente riprodotti per leparti di interesse ed adeguatamente localizzati.Numero registro generale 390/2025Numero sezionale 1773/2026Numero di raccolta generale 17147/2026Data pubblicazione 31/05/20265. Va, del pari, disattesa l’eccezione svolta dal Sammartano diinammissibilità del motivo di ricorso, “in applicazione del principio dellac.d. “doppia conforme” che esclude la sindacabilità da parte dellaCassazione sulla ricostruzione del fatto, a pena di inammissibilità delricorso”. Va, infatti, rilevato che ai sensi dell’art. 360, comma 4, c.p.c.,applicabile ratione temporis per essere la presente impugnazionenotificata successivamente al 1° gennaio 2023, e, in precedenza, ex art.348-ter, comma 5, c.p.c., in caso di cd. "doppia conforme", il ricorso percassazione non può essere proposto per il motivo di cui all'art. 360,comma 1, n. 5, c.p.c., essendo del tutto ammissibile dedurre, come nelcaso di specie, il vizio di violazione e falsa applicazione di legge di cui al n.3 del comma 1 dell’art. 360 c.p.c.6. Il motivo di ricorso è, dunque, ammissibile ed è anche fondato, perquanto di ragione.7. In effetti, come ripetutamente affermato da questa Corte, il notaioincaricato della redazione e autenticazione di un contratto dicompravendita immobiliare non è un destinatario passivo delledichiarazioni delle parti e non può, quindi, limitarsi ad accertare la volontàdelle stesse e sovrintendere alla compilazione dell’atto ma ha l’obbligo dicompiere l’attività, preparatoria e successiva, necessaria ad assicuraretanto la serietà e la certezza dell’atto giuridico da rogarsi, quantol’attitudine dello stesso ad assicurare il conseguimento del suo scopo tipicoe del risultato pratico voluto dalle parti della relativa stipulazione (Cass.,n. 24733 del 2007; Cass., n. 26020 del 2011; Cass., n. 11246 del 2020),vale a dire l'interesse che l’operazione contrattuale è volta a soddisfare(Cass., n. 7283 del 2021; Cass., n. 11296 del 2020; Cass., n. 12482 del2017; Cass., Sez. U, n. 13617 del 2012), a partire, evidentemente, dalcompimento delle attività che concernono la sussistenza delle condizioni divalidità e di efficacia dell'atto medesimo (cfr. Cass., n. 5946 del 1999, inmotivazione). Rientra, dunque, tra gli obblighi del notaio, che sia richiestoNumero registro generale 390/2025Numero sezionale 1773/2026Numero di raccolta generale 17147/2026Data pubblicazione 31/05/2026della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, inparticolare, il compimento delle cosiddette “visure” catastali e ipotecarieallo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvoespresso esonero del notaio da tale attività per concorde volontà delleparti, dettata da motivi di urgenza o da altre ragioni. Tale obbligo sisostanzia nell’attività di verifica catastale ed ipotecaria volta ad accertarela condizione giuridica dell’immobile e richiede che il notaio acceda airegistri pubblici per esaminarne tutti i dati relativi, attività la quale devetenersi distinta dalla normale indagine giuridica occorrente per lastipulazione dell’atto (cfr. Cass., n. 13825 del 23/07/2004). La fontedell’obbligo in argomento è stata da questa Corte ravvisata nella diligenzache il notaio è tenuto ad osservare nell’esecuzione del contratto d'’operaprofessionale intercorrente tra notaio e cliente (Cass., n. 16549 del 2012;Cass., n. 22398 del 2011; Cass., n. 16990 del 2015. V. anche Cass., n.4427 del 2005 e, da ultimo Cass., n. 21205 del 05/07/2022; Cass., n.7185 del 04/03/2022; Cass., n. 25865 del 16/11/20201; Cass., n. 21775del 29/08/2019). La responsabilità del notaio, si è altresì precisato,rimane esclusa solamente nel caso in cui sia stato espressamenteesonerato, per concorde volontà delle parti, dallo svolgimento dellesuddette attività e, in particolare, dal compimento delle visure catastali eipotecarie, in quanto detta clausola non può essere consideratameramente di stile essendo parte integrante del negozio, a condizione,peraltro, che la stessa appaia giustificata da esigenze concrete delle parti,come nel caso della sussistenza di ragioni di urgenza di stipula dell'attoaddotte dalle parti medesime (Cass., n. 25270 del 2009; Cass., n. 5868del 2006 e, più di recente, Cass., n. 10474 del 2022 e Cass., n. 21775 del2019). Quand’anche sia stato esonerato dalle visure, si è ulteriormentesottolineato, il notaio che sia a conoscenza o che abbia anche solo il merosospetto della sussistenza di un’iscrizione pregiudizievole gravantesull'immobile oggetto della compravendita deve in ogni caso informarne leNumero registro generale 390/2025Numero sezionale 1773/2026Numero di raccolta generale 17147/2026Data pubblicazione 31/05/2026parti, essendo tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d'operaprofessionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art.1176, comma 2, c.c., e della buona fede ex art. 1375 c.c. (v. Cass., n.15726 del 2010 e, in senso conforme, Cass., n. 15305 del 2013).8. Deve, per contro, ritenersi estraneo all’obbligo di diligenza relativoall’attività esercitata dal notaio solo quello di fornire informazioni oppureconsigli non basati sullo stato degli atti a disposizione del professionista esulle circostanze di fatto specificamente esistenti, note o comunqueprevedibili, dovendosi valutare la diligenza del notaio ex ante e non expost e, dunque, giammai sulla base di circostanze future e meramenteipotetiche (cfr. Cass., n. 20297 del 2019). Non rientrano, pertanto, tra gliobblighi di informativa e di consulenza, cui è tenuto il notaio al momentodel rogito, tutti gli ipotetici ed eventuali scenari di rischio correlati a unatrascrizione o iscrizione pregiudizievole (Cass., n. 20297 del 2019).9. Ciò premesso, nella specie, la Corte d’appello, dopo aver richiamato isuesposti principi ha (erroneamente, per quanto si dirà) affermato che“non era richiesta al pubblico ufficiale nessuna attività ulteriore diretta averificare eventuali variazioni catastali intervenute dopo la dichiarazione alui resa dal venditore e prima della stipula e ad accertare se tali variazionifossero state precedute da rituale pratica urbanistica, chiedendoeventualmente informazioni allo stesso venditore, in assenza di elementi asua disposizione per percepire la mancata corrispondenza tra la situazionedell’immobile compravenduto, per come descritta, e quella effettiva, sì dadovere sollecitare l’attenzione delle parti stipulanti sulla questione epalesare la mancanza di consonanza”.10. La corte d'appello, così giudicando, ha erroneamente trascurato diverificare (in tal modo cadendo nel vizio di falsa applicazione delle norme,come sopra riassunte, che disciplinano la responsabilità professionale delnotaio nei confronti delle parti) se, in fatto, il notaio rogante avesse (nonNumero registro generale 390/2025Numero sezionale 1773/2026Numero di raccolta generale 17147/2026Data pubblicazione 31/05/2026tanto dovuto “percepire la mancata corrispondenza tra la situazionedell’immobile compravenduto, per come descritta, e quella effettiva”,eventualmente prefigurando alle parti le possibili conseguenze di taledifformità, quanto, piuttosto, e più semplicemente) svolto, in concreto, levisure catastali, le quali, per essere idonee, devono necessariamenteessere aggiornate a data quanto più prossima possibile a quella dellastipula o, in difetto, avvertito il cliente che le visure effettuate non eranoaggiornate, in adempimento dell’obbligo di correttezza che presiedeall’esecuzione del contratto e che si traduce nell’obbligo di informazionedel professionista nei confronti del cliente (sul punto si veda Cass., n.1330 del 26/01/2004).11. Del pari erronea è l’affermazione contenuta in sentenza secondo laquale: “né è possibile ricollegare la responsabilità in questione all’omessaeffettuazione da parte del notaio Sammartano di una visura catastaleaggiornata in vista dell’atto di trasferimento, che avrebbe fatto emergerel’intervenuta variazione catastale alla data del 3.7.2014, della qualeavrebbe dovuto informare la cliente Rosiello, posto che il notaio hal’obbligo di eseguire le c.d. visure ipotecarie e catastali per un periodocomprensivo del ventennio anteriore alla stipula, ma al fine di effettuare ilcompleto esame delle risultanze degli atti di provenienza, delle formalitàpregiudizievoli e in genere delle formalità pubblicitarie relative all’immobilenel suddetto periodo cui è tenuto per verificare possibili cause di invalidità(v. in termini, Cass. 28.4.2021 n. 11186), sicché, ove ometta diprovvedervi, è tenuto a risarcire l’acquirente nel caso in cui si accerti lamancanza di titolarità del bene in capo al venditore e di formalitàpregiudizievoli gravanti su di esso”, così prospettando una limitazionedella responsabilità del notaio che ometta di eseguire le visure catastali odi aggiornarle, al solo caso in cui da tale omissione sia derivata l’invaliditàdell’atto per mancanza di titolarità del bene ovvero un pregiudizioall’acquirente in conseguenza dell’esistenza non prospettata di unaNumero registro generale 390/2025Numero sezionale 1773/2026Numero di raccolta generale 17147/2026Data pubblicazione 31/05/2026formalità pregiudizievole. Orbene, la suindicata affermazione si appalesa,oltre che del tutto illogica e contraddittoria rispetto alle formulatepremesse, senz’altro violativa dei sopra richiamati principi. Il notaio, comegià sottolineato, ha l'obbligo di compiere le attività preparatorie esuccessive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti,la cui eventuale omissione è fonte di responsabilità per violazione non giàdell’obbligo di diligenza professionale qualificata, ma della clausolagenerale della buona fede oggettiva o correttezza, ex art. 1175 c.c., qualecriterio determinativo ed integrativo della prestazione contrattuale, cheimpone il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degliinteressi della controparte (Cass., n. 16990 del 20/08/2015).L'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà,infatti, luogo a suo carico, a responsabilità contrattuale perinadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, anulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicitoriferimento a tale peculiare forma di responsabilità.12. In conclusione, il ricorso va accolto; la sentenza va pertanto cassata inrelazione alle censure accolte con rinvio, anche per le spese processuali,alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione. P.Q.MAccoglie il ricorso, cassa la sentenza in relazione alle censure accolte erinvia, anche per le spese, alla Corte di appello di RomaCosì deciso in Roma, all’esito dell’adunanza camerale della Sezione TerzaCivile della Corte di Cassazione, svoltasi il 14 maggio 2026IL PRESIDENTEAugusto Tatangelo