Cassazione n. 22193/2025

Rep. hapronunciato la seguente ORDINANZA sulricorso iscritto al n. 4511/2024 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale ex lege ; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avv.ssa [OSCURATO:PERSONA],con domicilio digitale ex lege ; -controricorrente - [OSCURATO:PERSONA]; -intimato - avverso la sentenza n. 147/2024 della CORTE D’APPELLO DI BRESCIAdepositata il 14/2/2024; Adunanzadel25 giugno 2025 - R.G. n. 4511/2024 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri uditala relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 25/6/2025dal Consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA] DELL’UTRI; ritenutoche, consentenza resa in data 14/2/2024, la Corte d’appello di Brescia haconfermato la decisione con la quale il giudice di primo grado ha rigettatola domanda proposta da [OSCURATO:PERSONA] per il riscattodell’immobile (dalla stessa già condotto in locazione ad uso di abitazione)acquistato da [OSCURATO:PERSONA] a seguito della violazione, da parte della locatrice, [OSCURATO:PERSONA], del diritto di prelazione spettante alla conduttrice, in conseguenza dell’avvenuta comunicazione,dalla D amiani alla Galarza, della volontà di impedire la rinnovazionedel contratto di locazione alla prima scadenza; a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale, pur evidenziando l’avvenuta valida stipulazione, tra le parti contratto di locazione, di una clausola di prelazione in favore della conduttrice (diversamente da quanto ritenuto dal giudice di pr imo grado), ha in ognicaso rilevato come, dopo la comunicazione della disdetta da parte della locatrice, le parti avessero raggiunto un accordo di risoluzione consensuale del negozio prima della sua naturale scadenza, con il conseguente venir meno dei pre supposti previsti dalla legge per il riconoscimentodel diritto di prelazione della conduttrice, dovendo nella specie ricollegarsi, la cessazione del rapporto, non già all’impedita rinnovazionedel contratto alla prima scadenza a seguito della disdetta della locatrice, bensì all’accordo di risoluzione consensuale concluso dalleparti; avverso la sentenza d’appello, [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso per cassazione sulla base di due motivi d’impugnazione; NicolettaDamiani resiste con controricorso; ChristianDomenico Viscaglia non ha svolto difese in questa sede; Adunanzadel25 giugno 2025 - R.G. n. 4511/2024 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri consideratoche, conil primo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata perviolazione dell’art. 3, co. 1, legge n. 431/1998 (in relazione all’art. 360n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto compatibilela risoluzione consensuale del rapporto di locazione con la previadisdetta del contratto alla prima scadenza, atteso che, a seguito ditale disdetta, il rapporto doveva considerarsi definitivamente cessato e, come tale, insuscettibile d’essere successivamente risolto dai contraentiper mutuo consenso; ilmotivo è infondato ; osserva il Collegio come, d iversamente da quanto ritenuto dall’odiernaricorrente, attraverso la comunicazione della disdetta del contrattodi locazione alla prima scadenza , la locatrice non determinò alcunacessazione ipso iure del contratto di locazione, limitandosi bensì aimpedirne la rinnovazione automatica a seguito della sua cessazione allaprima scadenza ; ciòposto, dunque, a seguito della richiamata disdetta, il contratto di locazione in esame rimase definitivamente vincolato alla prima scadenzaoriginariamente individuata dalle parti ; ferma tale premessa , varrà sottolineare come, prima della scadenzacosì individuata, nulla avrebbe impedito (così come, in effetti, nulla impedì) alle parti di procedere alla consensuale risoluzione del contratto:ciò che puntualmente si verificò nel caso di specie (secondo la ricostruzione operata dal giudice d’appello), con la conseguente esclusione dei presupposti per il riconoscimento, in favore della conduttrice,della prelazione alla stessa spettante; e tanto, per essere ilcontratto di locazione venuto meno, non già in ragione dell’impedita rinnovazione automatica dello stesso a seguito della disdetta della locatrice(ciò che avrebbe in ipotes i legittimato l’esercizio del diritto di Adunanzadel25 giugno 2025 - R.G. n. 4511/2024 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri prelazione da parte della conduttrice), bensì per l’intervenuta risoluzioneconsensuale voluta dai contraenti; datanto deriva l’infondatezza della censura in esame, avendo la Corted’appello fatto corretta applicazione delle norme richiamate dalla ricorrente, non sussistendo alcuna ‘legale incompatibilità’ tra la disdetta comunicata dal locatore e la successiva risoluzione consensualedel contratto ad opera delle parti ; conil secondo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata perfalsa applicazione dell’art. 1372, co. 1, c.c. e per violazione dell’art.1362c.c. (in relazione all’articolo 360 numero tre c.p.c.), per avere la corteterritoriale erroneamente inter pretato il contenuto della volontà contrattualemanifestata dalle parti a seguito della comunicazione della disdetta da parte del locatore, non avendo i contraenti mai inteso procederead alcuna risoluzione consensuale del contratto a seguito di taledisdetta; ilmotivo è inammissibile ; osserva il Collegio come la corte territoriale abbia positivamente ritenuto, sulla base dell’interpretazione dei comportamenti e degli accordi intercorsi tra le parti, che queste ultime avessero consensualmenteprovveduto alla risoluzione del contratto di locazione primadella relativa scadenza ; a fronte di tale interpretazione dei comportamenti negoziali delle parti,l’odierna ricorrente si è limitata contrapporre la propria diversa lettura dei fatti di causa e delle volontà manifestate dai contraenti, omettendo,tuttavia, di articolare alcuna ade guata argomentazione in ordine all’eventuale violazione, da parte del giudice d’appello, dei canonilegali di ermeneutica negoziale, risolvendo la propria censura in una proposta di rilettura nel merito, sulla base di un’impostazione criticanon consentita in sede di legittimità ; Adunanzadel25 giugno 2025 - R.G. n. 4511/2024 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri alriguardo, è appena il caso di rilevare come, secondo il consolidato insegnamentodella giurisprudenza di legittimità, l’interpretazione degli atti negoziali deve ritenersi indefettibilmente riservata al giudice di merito ed è censurabile in sede di legittimità unicamente nei limiti consentiti dal testo dell ’art. 360, n. 5, c.p.c., ovvero nei casi di violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale, ai sensi e per gli effettidi cui all’art. 360, n. 3, c.p.c.; in tale ultimo caso, peraltro, la violazione denunciata chiede d’essere necessariamente dedotta con la specifica indicazione, nel ricorsoper cassazione, del modo in cui il ragionamento del giudice di meritosi sia discostato dai suddetti canoni, traducend osi altrimenti, la ricostruzione del contenuto della volontà delle parti, in una mera proposta reinterpretativa in dissenso rispetto all’interpretazione censurata;operazione, come tale, inammissibile in sede di legittimità (cfr.Sez. 3, Sentenza n. 17427 del 18/11/2003, Rv. 568253); nelcaso di specie, l’odiern a ricorrente si è limitata ad affermare, in modoinammissibilmente apodittico, il preteso tradimento, da parte dei giudici di merito, della effettiva comune intenzione delle parti, orientando l’argomentazione critica rivolta nei confronti dell’interpretazione della corte territoriale, non già attraverso la prospettazione di un’obiettiva e inaccettabile contrarietà, a quello comune, del senso attribuito ai testi e ai comportamenti negoziali interpretati, o della macroscopica irrazionalità o intima contraddittorietà dell’interpretazione complessiva del negozio , bensì attraverso l’indicazione degli aspetti della ritenuta non condivisibilità della lettura interpretativa criticata, rispetto a quella ritenuta preferibile, in tal modo travalicando i limiti propri del vizio della violazionedi legge ( ex art. 360, n. 3, c.p.c.) attraverso la sollecitazione della corte di legittimità alla rinnovazione di una non consentita valutazionedi merito; Adunanzadel25 giugno 2025 - R.G. n. 4511/2024 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri sul punto, è appena il caso di rilevare come la corte territoriale abbiaproceduto alla lettura e all’interpretazione delle dichiarazioni e deicomportamenti negoziali esaminati nel pieno rispetto dei canoni di ermeneutica fissati dal legislatore, non ricorrendo ad alcuna attribuzionedi significati estranei al comune contenuto semantico delle parole,né spingendosi a una ricostruzione del significato complessivo degli att i negozial i in termini di palese irrazionalità o intima contraddittorietà, per tale via giungendo alla ricognizione di un contenuto negoziale sufficientemente con gruo, rispetto a quanto interpretato, sì da sfuggire integralmente alle odierne censure avanzatedalla ricorrente in questa sede di legittimità; sulla base di tali premesse, rilevata la complessiva infondatezza dellecensure esaminate, dev’essere pronunciato il rigetto del ricorso; le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo; si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma delcomma 1 - quater, dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002; P.Q.M Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivieuro 6.500,00, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%,agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori come per legge. Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo d