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CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 10 giugno 2026

Cassazione n. 18966/2026

Testo integrale del provvedimento

Testo integrale del provvedimento

E, in persona del Direttore pro tempore,rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato-controricorrente-Numero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/2026avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Lombardian. 1006/26/2020 del 18.06.2019, depositata in data 12.06.2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1.

Con avviso di liquidazione n. 20141T000386000, l'Agenzia delleEntrate di Cremona procedeva a rettifica dei valori dichiarati in relazione adun contratto del 27.01.2014 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate diCrema il 07.02.2014, avente ad oggetto la compravendita dei terreni nonedificabili NCTR del Comune di [OSCURATO:PERSONA]Adda (foglio 5 mapp. 7, 10, 12, 16,18) e del Comune di [OSCURATO:PERSONA]Adda (foglio 27 mapp. 64,65, 74, 75, 81, 82e 93), facenti parte di un più vasto podere denominato “Carpanino”, efabbricati annessi siti in [OSCURATO:PERSONA]Adda, distinti nel N.C.E.U. al foglio 5 mapp.177/1, 177/4, 177/2, 177/3.2.

In particolare, in relazione ai terreni, l’ente impositore rideterminavail prezzo di vendita (euro 512.650,00) nel più elevato importo di euro586.500,00, con conseguente rideterminazione delle imposte di registro,catastale e ipotecaria sulla differenza nell'importo di € 780,88 (oltre 35,00di oneri per il recupero).3.

Tale parte dell’atto impositivo veniva ottemperata dai contribuenti.4.

Con il medesimo avviso, l’ente impositore disconosceva i presuppostidell’applicazione del regime fiscale agevolato previsto dall’art. 2, comma 4-bis, del d.l. n. 194 del 2009 (conv. con l. n. 25 del 2010) in relazione aifabbricati, non ritenendo fossero dotati del requisito della ruralità,rideterminando le imposte dovute secondo le aliquote ordinarie (inparticolare, sottratto quanto già versato, la somma di euro 18.408,50 oltreinteressi, per un totale di € 19.479,98, a titolo di imposta di registro; euro52,91 sia per l’imposta catastale che per l’imposta ipotecaria).Numero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/20265.

Avverso tale parte dell’avviso di liquidazione proponevano ricorso icontribuenti, sostenendo il carattere rurale delle costruzioni, ubicati in uncontesto prevalentemente agricolo, caratterizzato dalla presenza dinumerosi allevamenti di bestiame, come da elaborato tecnico cheproducevano agli atti davanti alla C.T.P.

I contribuenti, inoltre, sostenevanosi trattasse di immobili in cattivo stato manutentivo e privi di impianti, conconseguente applicazione dell’imposta di registro all’1% ai sensi dell’art. 2,comma 4, del d.l. n. 194 del 2009.6. [OSCURATO:PERSONA] di Cremona accoglieva ilricorso, ritenendo la sussistenza dei presupposti delle agevolazioni di cuiall’art. 2, comma 4-bis, del d.l. n. 194/2009 ed, in particolare, la ruralitàdegli immobili.7.

L’Agenzia delle Entrate proponeva appello avverso la sentenza diprime cure, evidenziando l’erroneità della decisione in ragione del fatto chei fabbricati risultavano accatastati come immobili urbani e non rurali alladata del rogito.8.

I contribuenti contestavano la rilevanza delle allegazioni dell’enteimpositore, sostenendo che, ancorché l’accatastamento come immobilirurali fosse stato formalizzato solo nel 2016, dunque posteriormente alladata del rogito, la destinazione effettiva dei fabbricati era stata, di fatto,conforme ai requisiti di ruralità richiesti dal d.l. n. 194 del 2009 fin dall’epocadella compravendita e, pertanto, le agevolazioni dovevano esserecomunque accordate.9. [OSCURATO:PERSONA] di Cremona accoglieva ilricorso dell’ente impositore, evidenziando la necessità dell’accatastamentodegli immobili come rurali al fine di beneficiare del regime agevolativo:«Non può essere accolta la eccezione addotta dai contribuenti chesuccessivamente al trasferimento e precisamente nel 2016 (due anni dopola sottoscrizione dell'atto) la ruralità è stata riconosciuta e che quindi iNumero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/2026requisiti sussistevano già nel 2014, ma che sarebbe mancata solo laformalizzazione di una situazione preesistente. [OSCURATO:PERSONA].

Unite n.18565 del 2118/2009 ha affermato che qualora un fabbricato non sia statocatastalmente classificato come rurale, il proprietario che ritenga sussisteretali requisiti, per il riconoscimento degli stessi dovrà impugnare laclassificazione operata ai fini di ottenere la relativa variazione e chel'accertamento dei predetti requisiti in difformità dalla categoria catastalein quanto il classamento è rispetto alla pretesa tributaria concretamenteopposto, l'atto presupposto.

In data 27/1/2014 quando l'atto ditrasferimento è stato sottoscritto, i fabbricati erano accatastati comefabbricati urbani, come da visura catastale in atti, e non avevano pertantoil requisito della ruralità necessario per poter usufruire della agevolazionedi cui all'art. 2, comma 4-bis del decreto legge 30 dicembre 2009, n. 194,convertito con la legge 26 febbraio 2010, n. 25, a nulla rilevando lasuccessiva variazione catastale».10.

Avverso la sentenza di appello hanno proposto ricorso percassazione i contribuenti, affidando le proprie doglianze a due motivi.11.

L’Agenzia delle Entrate si è costituita con controricorso.12.

Veniva, pertanto, fissata l’adunanza camerale del [OSCURATO:DATA_NASCITA], invista della quale parte ricorrente ha presentato memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Con il primo motivo di ricorso, parte ricorrente deduce l’erronea/falsa applicazione dell'art. 2, comma 4-bis, del d.l. n. 194 del 2009 inriferimento all'art. 11, commi 2 e 3, del d.lgs. n. 228 del 2001 e all'art. 2del d.lgs. n. 99/2004.Si duole, in particolare, che la sentenza impugnata, pur avendo ritenutola sussistenza del requisito soggettivo delle agevolazioni invocate -riconoscendo in capo ai contribuenti la qualità di imprenditori agricoli -Numero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/2026coltivatori diretti, abbia, viceversa, escluso la sussistenza del presuppostooggettivo, in quanto gli immobili trasferiti unitamente ai terreni nonpotevano, a parere della C.T.R., essere qualificati come pertinenze di essi,quali fabbricati rurali.Parte ricorrente ha allegato in proposito che le costruzioni erano ubicatein area denominata da delibera comunale come «Ambiti agricoli a vocazioneproduttiva» e così qualificata, dunque, dagli strumenti urbanistici vigenti –in particolare il PGT anno 2009 – (come già risultante agli atti in base allarelazione tecnica prodotta nel giudizio di primo grado).

Ha osservato ancheche gli immobili predetti risultavano essere:«- ubicati nell'ambito del centro aziendale a propria volta ubicato in apertacampagna, a grande distanza (superiore ai 2 Km lineari) dal centro abitatodi Spino d'Adda e di Rivolta d'Adda;- immersi nei terreni cui forniscono supporto per ricovero attrezzature esementi;- caratterizzati, sotto il profilo morfologico e costruttivo da strutturepertinenti in muri di mattoni con solai in legno, con altezze e passo tra lecampate tipiche dei fabbricati destinati ad attività agricola.- strutture che risultano essere ben dimensionate per la coltivazione deiterreni che nell'insieme sono pari ad oltre ha 11.00.00 (circa oltre 110.000mq)» ed erano tutti ricompresi in un fondo agricolo unico, denominato“[OSCURATO:PERSONA]”, oggetto della compravendita.

I contribuentilamentano, pertanto, che, nella specie, la C.T.R. abbia escluso lasussistenza del requisito oggettivo in quanto essi non avevano mai«richiesto il riconoscimento [della qualità di immobili rurali dei fabbricatipredetti] all’[OSCURATO:PERSONA]» e adeguato la situazione formale catastale aquella effettiva, adempimenti a loro parere, non necessari.

Hanno dedotto,inoltre, il fatto che la C.T.R. avesse citato, quale pronuncia di legittimitàconfacente al caso di specie, una sentenza delle Sezioni Unite (n.Numero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/202618565/2009) riguardante il diverso tributo dell’ICI, così invocando,pertanto, un principio di diritto non applicabile all’oggetto della controversia.2.

Con il secondo motivo di ricorso, i contribuenti si dolgonodell’erronea interpretazione e applicazione dell’art. 817 c.c., quanto allanozione di “pertinenza”, dovendo i fabbricati essere consideratistrettamente connessi dal punto di vista funzionale ai terreni con i qualisono stati ceduti, per ubicazione e caratteristiche.3.

Con il suo controricorso, l’Agenzia delle Entrate ha valorizzato,invece, la lettera della norma che prevede le agevolazioni invocate daicontribuenti, rilevando che essa richiede che la ruralità dell’immobile siaprevista dagli strumenti urbanistici vigenti.4.

Il primo motivo – dal cui esame consegue l’assorbimento delsecondo – è fondato e va accolto.4.1 .

Una prima disciplina sulle agevolazioni fiscali per la piccolaproprietà contadina era contenuta nella legge 6 agosto 1954, n. 604,successivamente, sostituita da quella prevista dal decreto-legge 30dicembre 2009, n. 194, (convertito con la legge 26 febbraio 2010, n. 25).4.2 .

In particolare, l’articolo 2, comma 4-bis del citato d.l., dispone, alfine di assicurare le agevolazioni per la piccola proprietà contadina,l’applicazione in misura agevolata delle imposte di registro, ipotecaria ecatastale per gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni agricoli eloro pertinenze a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoliprofessionali, con decorrenza dal 28.02.2010.

La norma, in particolare, cosìdispone: «4-bis.

Al fine di assicurare le agevolazioni per la piccola proprietàcontadina, a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge diconversione del presente decreto (e fino al 31 dicembre 2010), gli atti ditrasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificatiagricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore dicoltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativaNumero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/2026gestione previdenziale ed assistenziale, nonché le operazioni fondiarieoperate attraverso l’Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare(ISMEA), sono soggetti alle imposte di registro ed ipotecaria nella misurafissa ed all’imposta catastale nella misura dell’1 per cento. …».4.3 .

Il successivo art. 1 comma 41 della legge di stabilità per il 2011(legge 13 dicembre 2010 n. 220) ha disposto la soppressione dalla normasopra riportata delle parole «e fino al 31 dicembre 2010», rendendo cosìdefinitivo il regime agevolativo per l’agricoltura.4.4 .

A seguito di dubbi interpretativi sui rapporti tra la legge n. 604 del1954 e la legge n. 25 del 2010, è intervenuta una risoluzione dell’Agenziadelle Entrate (n. 36/E del 17.05.2010), che ha evidenziato come la nuovanormativa non possa ritenersi una proroga della precedente, bensìun’autonoma disciplina, da applicarsi agli atti stipulati (e ai trasferimenticomunque determinati) a decorrere dal 28.02.2010.4.5 .

In particolare, a parere dell’ente, tra le altre novità, con la nuovadisciplina non è più richiesta, al fine di usufruire delle agevolazioni, lasussistenza dei requisiti previsti dalla l. n. 604 del 1954 (quali l’idoneità delfondo alla formazione e all’arrotondamento della piccola proprietàcontadina, la mancata alienazione nel biennio precedente dei fondi rusticioltre un ettaro), con ciò venendo meno anche la necessità dellacertificazione di cui all’art. 3 della l. n. 604 cit., da parte dell’Ispettoratoprovinciale agrario competente, che attesti la sussistenza dei predettirequisiti.4.6 .

La l. n. 25 del 2010 ha stabilito che le agevolazioni per l’agricolturasi applicano agli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relativepertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti.

Leagevolazioni per l’agricoltura, pertanto, trovano applicazione per tutti quegliNumero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/20264.7 .

Il confronto tra le due discipline consente di evidenziare che quellaprevigente prevedeva, ai fini della fruizione delle agevolazioni: - la verificadella sussistenza delle condizioni (requisiti soggettivi ed oggettivi) da partedella Regione o della Provincia su delega della prima; - la presentazione,da parte del beneficiario, presso i competenti uffici della Regione o dellaProvincia di domanda corredata da tutta la documentazione attestante lasussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge; - ilrilascio, da parte della Regione o della Provincia, di una certificazioneprovvisoria per ottenere le agevolazioni già al momento della registrazionedell’atto traslativo; - il rilascio, entro tre anni dalla data di stipula dell’attotraslativo, della certificazione definitiva da produrre all’Agenzia delle Entrateper la conferma delle agevolazioni.

Pertanto, se non si disponeva già almomento della registrazione della certificazione definitiva, doveva essereconsegnata la certificazione provvisoria (imponendosi, in ogni caso, entro itre anni successivi alla registrazione dell’atto, la presentazione all’Agenziadelle Entrate la certificazione definitiva attestante che la sussistenza deirequisiti dell’agevolazione fin dal momento di stipula dell’atto).

In difettodella certificazione provvisoria, le imposte erano in ogni caso dovute nellamisura ordinaria, nonostante fosse stata avanzata richiesta di fruizionedell’agevolazione.4.8 .

In ogni caso, il contribuente aveva diritto al rimborso delle maggioriimposte pagate (sempre in presenza dei requisiti per il beneficio) se entrotre anni dalla registrazione avessero presentato apposita domandaall’Agenzia delle Entrate corredata dalla certificazione definitiva attestante ipresupposti di legge.4.9 .

Con l’entrata in vigore della l. n. 25 del 2010, è venuto meno, comesi è già detto, l’obbligo di certificazione dei presupposti soggettivi e oggettiviper la fruizione del beneficio.

Di conseguenza, è coerentemente non più invigore, con l’entrata in vigore della l. n. 25 cit., la parte della proceduraNumero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/2026relativa alla presentazione delle certificazioni (provvisoria e definitiva) alfine di fruire delle agevolazioni fiscali correlate alla piccolaproprietà/impresa agricola.4.10 Al fine di fruire dell’aliquota ridotta per l’imposta di registrorelativa agli atti di trasferimento a titolo oneroso riguardante i fondi rustici,dunque, vigente la legge n. 25 del 2010, non è necessario certificare lasussistenza dei relativi presupposti.4.11 Il regime fiscale agevolato, in presenza dei presupposti di cuiall’art. 2, comma 4-bis, del d.l. n. 194/2000, si estende anche allepertinenze dei terreni destinati all’esercizio di attività agricola professionaleo da parte di coltivatore diretto.4.12 Questa Corte, pronunciandosi in merito al concetto di“pertinenza” e alla distinzione tra quest’ultima e bene principale, haevidenziato che il vincolo di pertinenzialità si sostanzia in una connessionefunzionale/economica tra i due necessariamente esclusiva e durevole neltempo, che presuppone l’identità del soggetto che imprime la destinazionedegli stessi qualificandone il rapporto di strumentalità dell’una rispettoall’altro (Cass. n. 20186/2025, che, a sua volta, richiama, Cass. Sez. 2,sentenza n.14599 del 30/07/2004; Cass. 9221 del 1994; Cass. 5262 del07/05/1993; Cass. 20911 del 2021).

È stato, quale corollario di questoassunto, escluso da un orientamento consolidato di questa Corte, che ilconcetto di pertinenza possa essere compatibile con la destinazione delbene al servizio di diversi ulteriori beni facenti capo a soggetti distinti (v.,tra le altre, Cass. n. 20186 cit.).4.13 Tale concetto, che fa leva sul criterio oggettivo e fattuale delladestinazione del bene e sul presupposto soggettivo della volontà dell’aventediritto, prescinde da dati di natura formale, che incasellino in qualificazionipredeterminate e cristallizzate in attestazioni formali il rapporto tra i duebeni, escludendo o attestando il vincolo pertinenziale sulla base diNumero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/2026classificazioni documentali (quali, per esempio, le categorie catastali).

Così,non è stata considerata rilevante la graffatura in catasto tra pertinenza ebene principale (v.

Cass. n. 18470/2016; n. 14904/25) o la classificazionecatastale come terreno agricolo di un fondo circostante un immobile di lusso(Cass. n. 3148/2015).

Coerentemente, questa Corte (Cass. 3184/24) hastatuito che «In tema di agevolazioni per la piccola proprietà contadina, ilriferimento dell'art. 2, comma 4-bis, del d.l. n. 194 del 2009, conv. dalla l.n. 25 del 2010, agli "atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni erelative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanisticivigenti," implica la ricorrenza del vincolo pertinenziale tra il bene principalee quello accessorio, che va accertato in concreto, prescindendo, quindi, dalclassamento catastale e dall'annotazione di ruralità delle unità immobiliari,le quali non debbono essere necessariamente qualificate come rurali», cosìargomentando in parte motiva: «la nozione di pertinenza – con leimplicazioni poste, in punto di relativa disciplina tributaria, dalladisposizione di cui al d.P.R. n. 131/1986, art. 23, comma 3, cit. – non puòquindi identificarsi – in difetto di una specifica disposizione che tantopreveda – col mero classamento catastale che preveda l’annotazione diruralità, la cui disciplina, in punto di unità immobiliari rurali, non viene,dunque, in rilievo considerato (anche) che, per un verso, l’unità immobiliarerurale si correla (secondo le specifiche indicazioni poste dal d.l. 30 dicembre1993, n. 557, art. 9, cit.) ad una preesistente destinazione d’uso che vaverificata – a riguardo dell’acquisto agevolato - in ragione (questa volta)dell’effettivo nesso di pertinenzialità col terreno oggetto di acquisto(secondo una destinazione riferibile ora all’acquirente); e, per il restante,che, ciò che per l’appunto può risultare strumentale allo svolgimento di unadata attività agricola non implica che, sol per questo, il bene possa costituire(anche) una pertinenza del terreno ove l’acquirente intende svolgere la suaNumero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/2026disciplina di un’agevolazione correlata allo svolgimento di attività agricola,secondo i prescritti requisiti soggettivi, ed incentrata, sotto il profilooggettivo, sulla nozione di pertinenza – nemmeno ricorrono le ragioni inforza delle quali la rilevanza formale del classamento catastale è stataritenuta dirimente in punto di agevolazioni, ed esenzioni, riconosciute intema di imposte patrimoniali (la cui base imponibile è costituita dalla renditacatastale)».4.14 Tale principio, che differenzia lo speciale regime agevolato dicui ci si occupa rispetto a quello relativo alle imposte patrimoniali(caratterizzate da una diversa ratio, fondata sul principio della capacitàcontributiva, piuttosto che su quella dell’esigenza di promozione di specificisettori di attività economiche), appare del tutto coerente con il concetto di“pertinenza dei terreni agricoli” sul piano fiscale, che, secondo questa Corte(Cass. n. 719/2025) differisce da quella civile, in quanto essa costituisce ilprecipitato di una visione economico-funzionale, legata all’esercizio«dell'attività di impresa, tale da ricomprendere tutti i fabbricati funzionaliall'attività agricola e alle costruzioni strumentali destinate ad uso ufficiodell'azienda agricola e agrituristica ed i fabbricati abitativi rurali»4.15 Deve, dunque, concludersi che, oltre all’assenza dellanecessità di una certificazione relativa alle caratteristiche di ruralità degliimmobili, non più prevista dalla normativa vigente, non è dirimente eindispensabile, al fine di godere dei benefici di cui all’art. 2, comma 4-bis,del d.l. n. 194/2009, la classificazione catastale dei beni nelle categorie degliimmobili agricoli.5.

La decisione della C.T.R. deve, dunque, ritenersi fondatasull’erronea interpretazione dell’art. 2 cit., avendo la Corte di secondo gradoritenuto la necessità del classamento catastale nelle categorie degli immobilirurali ai fini della fruizione del relativo regime agevolato fiscale.Numero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/20266.

Il ricorso, pertanto, deve essere accolto, con rinvio della causa allaCorte di Giustizia Tributaria di secondo grado per la Lombardia per un nuovoesame, con particolare riferimento alla sussistenza dei presupposti dellapertinenzialità agli immobili rurali, come sopra intesa, in relazione aifabbricati oggetto del ricorso, nonché per la liquidazione delle spese delgiudizio di legittimità.

P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo; cassa lasentenza impugnata in relazione al motivo accolto con rinvio della causaalla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado per la Lombardia, indiversa composizione, anche per la disciplina delle spese del giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14.04.2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
E, in persona del Direttore pro tempore,rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato-controricorrente-Numero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/2026avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Lombardian. 1006/26/2020 del 18.06.2019, depositata in data 12.06.2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Con avviso di liquidazione n. 20141T000386000, l'Agenzia delleEntrate di Cremona procedeva a rettifica dei valori dichiarati in relazione adun contratto del 27.01.2014 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate diCrema il 07.02.2014, avente ad oggetto la compravendita dei terreni nonedificabili NCTR del Comune di [OSCURATO:PERSONA]Adda (foglio 5 mapp. 7, 10, 12, 16,18) e del Comune di [OSCURATO:PERSONA]Adda (foglio 27 mapp. 64,65, 74, 75, 81, 82e 93), facenti parte di un più vasto podere denominato “Carpanino”, efabbricati annessi siti in [OSCURATO:PERSONA]Adda, distinti nel N.C.E.U. al foglio 5 mapp.177/1, 177/4, 177/2, 177/3.2. In particolare, in relazione ai terreni, l’ente impositore rideterminavail prezzo di vendita (euro 512.650,00) nel più elevato importo di euro586.500,00, con conseguente rideterminazione delle imposte di registro,catastale e ipotecaria sulla differenza nell'importo di € 780,88 (oltre 35,00di oneri per il recupero).3. Tale parte dell’atto impositivo veniva ottemperata dai contribuenti.4. Con il medesimo avviso, l’ente impositore disconosceva i presuppostidell’applicazione del regime fiscale agevolato previsto dall’art. 2, comma 4-bis, del d.l. n. 194 del 2009 (conv. con l. n. 25 del 2010) in relazione aifabbricati, non ritenendo fossero dotati del requisito della ruralità,rideterminando le imposte dovute secondo le aliquote ordinarie (inparticolare, sottratto quanto già versato, la somma di euro 18.408,50 oltreinteressi, per un totale di € 19.479,98, a titolo di imposta di registro; euro52,91 sia per l’imposta catastale che per l’imposta ipotecaria).Numero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/20265. Avverso tale parte dell’avviso di liquidazione proponevano ricorso icontribuenti, sostenendo il carattere rurale delle costruzioni, ubicati in uncontesto prevalentemente agricolo, caratterizzato dalla presenza dinumerosi allevamenti di bestiame, come da elaborato tecnico cheproducevano agli atti davanti alla C.T.P. I contribuenti, inoltre, sostenevanosi trattasse di immobili in cattivo stato manutentivo e privi di impianti, conconseguente applicazione dell’imposta di registro all’1% ai sensi dell’art. 2,comma 4, del d.l. n. 194 del 2009.6. [OSCURATO:PERSONA] di Cremona accoglieva ilricorso, ritenendo la sussistenza dei presupposti delle agevolazioni di cuiall’art. 2, comma 4-bis, del d.l. n. 194/2009 ed, in particolare, la ruralitàdegli immobili.7. L’Agenzia delle Entrate proponeva appello avverso la sentenza diprime cure, evidenziando l’erroneità della decisione in ragione del fatto chei fabbricati risultavano accatastati come immobili urbani e non rurali alladata del rogito.8. I contribuenti contestavano la rilevanza delle allegazioni dell’enteimpositore, sostenendo che, ancorché l’accatastamento come immobilirurali fosse stato formalizzato solo nel 2016, dunque posteriormente alladata del rogito, la destinazione effettiva dei fabbricati era stata, di fatto,conforme ai requisiti di ruralità richiesti dal d.l. n. 194 del 2009 fin dall’epocadella compravendita e, pertanto, le agevolazioni dovevano esserecomunque accordate.9. [OSCURATO:PERSONA] di Cremona accoglieva ilricorso dell’ente impositore, evidenziando la necessità dell’accatastamentodegli immobili come rurali al fine di beneficiare del regime agevolativo:«Non può essere accolta la eccezione addotta dai contribuenti chesuccessivamente al trasferimento e precisamente nel 2016 (due anni dopola sottoscrizione dell'atto) la ruralità è stata riconosciuta e che quindi iNumero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/2026requisiti sussistevano già nel 2014, ma che sarebbe mancata solo laformalizzazione di una situazione preesistente. [OSCURATO:PERSONA]. Unite n.18565 del 2118/2009 ha affermato che qualora un fabbricato non sia statocatastalmente classificato come rurale, il proprietario che ritenga sussisteretali requisiti, per il riconoscimento degli stessi dovrà impugnare laclassificazione operata ai fini di ottenere la relativa variazione e chel'accertamento dei predetti requisiti in difformità dalla categoria catastalein quanto il classamento è rispetto alla pretesa tributaria concretamenteopposto, l'atto presupposto. In data 27/1/2014 quando l'atto ditrasferimento è stato sottoscritto, i fabbricati erano accatastati comefabbricati urbani, come da visura catastale in atti, e non avevano pertantoil requisito della ruralità necessario per poter usufruire della agevolazionedi cui all'art. 2, comma 4-bis del decreto legge 30 dicembre 2009, n. 194,convertito con la legge 26 febbraio 2010, n. 25, a nulla rilevando lasuccessiva variazione catastale».10. Avverso la sentenza di appello hanno proposto ricorso percassazione i contribuenti, affidando le proprie doglianze a due motivi.11. L’Agenzia delle Entrate si è costituita con controricorso.12. Veniva, pertanto, fissata l’adunanza camerale del [OSCURATO:DATA_NASCITA], invista della quale parte ricorrente ha presentato memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso, parte ricorrente deduce l’erronea/falsa applicazione dell'art. 2, comma 4-bis, del d.l. n. 194 del 2009 inriferimento all'art. 11, commi 2 e 3, del d.lgs. n. 228 del 2001 e all'art. 2del d.lgs. n. 99/2004.Si duole, in particolare, che la sentenza impugnata, pur avendo ritenutola sussistenza del requisito soggettivo delle agevolazioni invocate -riconoscendo in capo ai contribuenti la qualità di imprenditori agricoli -Numero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/2026coltivatori diretti, abbia, viceversa, escluso la sussistenza del presuppostooggettivo, in quanto gli immobili trasferiti unitamente ai terreni nonpotevano, a parere della C.T.R., essere qualificati come pertinenze di essi,quali fabbricati rurali.Parte ricorrente ha allegato in proposito che le costruzioni erano ubicatein area denominata da delibera comunale come «Ambiti agricoli a vocazioneproduttiva» e così qualificata, dunque, dagli strumenti urbanistici vigenti –in particolare il PGT anno 2009 – (come già risultante agli atti in base allarelazione tecnica prodotta nel giudizio di primo grado). Ha osservato ancheche gli immobili predetti risultavano essere:«- ubicati nell'ambito del centro aziendale a propria volta ubicato in apertacampagna, a grande distanza (superiore ai 2 Km lineari) dal centro abitatodi Spino d'Adda e di Rivolta d'Adda;- immersi nei terreni cui forniscono supporto per ricovero attrezzature esementi;- caratterizzati, sotto il profilo morfologico e costruttivo da strutturepertinenti in muri di mattoni con solai in legno, con altezze e passo tra lecampate tipiche dei fabbricati destinati ad attività agricola.- strutture che risultano essere ben dimensionate per la coltivazione deiterreni che nell'insieme sono pari ad oltre ha 11.00.00 (circa oltre 110.000mq)» ed erano tutti ricompresi in un fondo agricolo unico, denominato“[OSCURATO:PERSONA]”, oggetto della compravendita. I contribuentilamentano, pertanto, che, nella specie, la C.T.R. abbia escluso lasussistenza del requisito oggettivo in quanto essi non avevano mai«richiesto il riconoscimento [della qualità di immobili rurali dei fabbricatipredetti] all’[OSCURATO:PERSONA]» e adeguato la situazione formale catastale aquella effettiva, adempimenti a loro parere, non necessari. Hanno dedotto,inoltre, il fatto che la C.T.R. avesse citato, quale pronuncia di legittimitàconfacente al caso di specie, una sentenza delle Sezioni Unite (n.Numero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/202618565/2009) riguardante il diverso tributo dell’ICI, così invocando,pertanto, un principio di diritto non applicabile all’oggetto della controversia.2. Con il secondo motivo di ricorso, i contribuenti si dolgonodell’erronea interpretazione e applicazione dell’art. 817 c.c., quanto allanozione di “pertinenza”, dovendo i fabbricati essere consideratistrettamente connessi dal punto di vista funzionale ai terreni con i qualisono stati ceduti, per ubicazione e caratteristiche.3. Con il suo controricorso, l’Agenzia delle Entrate ha valorizzato,invece, la lettera della norma che prevede le agevolazioni invocate daicontribuenti, rilevando che essa richiede che la ruralità dell’immobile siaprevista dagli strumenti urbanistici vigenti.4. Il primo motivo – dal cui esame consegue l’assorbimento delsecondo – è fondato e va accolto.4.1 . Una prima disciplina sulle agevolazioni fiscali per la piccolaproprietà contadina era contenuta nella legge 6 agosto 1954, n. 604,successivamente, sostituita da quella prevista dal decreto-legge 30dicembre 2009, n. 194, (convertito con la legge 26 febbraio 2010, n. 25).4.2 . In particolare, l’articolo 2, comma 4-bis del citato d.l., dispone, alfine di assicurare le agevolazioni per la piccola proprietà contadina,l’applicazione in misura agevolata delle imposte di registro, ipotecaria ecatastale per gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni agricoli eloro pertinenze a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoliprofessionali, con decorrenza dal 28.02.2010. La norma, in particolare, cosìdispone: «4-bis. Al fine di assicurare le agevolazioni per la piccola proprietàcontadina, a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge diconversione del presente decreto (e fino al 31 dicembre 2010), gli atti ditrasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificatiagricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore dicoltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativaNumero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/2026gestione previdenziale ed assistenziale, nonché le operazioni fondiarieoperate attraverso l’Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare(ISMEA), sono soggetti alle imposte di registro ed ipotecaria nella misurafissa ed all’imposta catastale nella misura dell’1 per cento. …».4.3 . Il successivo art. 1 comma 41 della legge di stabilità per il 2011(legge 13 dicembre 2010 n. 220) ha disposto la soppressione dalla normasopra riportata delle parole «e fino al 31 dicembre 2010», rendendo cosìdefinitivo il regime agevolativo per l’agricoltura.4.4 . A seguito di dubbi interpretativi sui rapporti tra la legge n. 604 del1954 e la legge n. 25 del 2010, è intervenuta una risoluzione dell’Agenziadelle Entrate (n. 36/E del 17.05.2010), che ha evidenziato come la nuovanormativa non possa ritenersi una proroga della precedente, bensìun’autonoma disciplina, da applicarsi agli atti stipulati (e ai trasferimenticomunque determinati) a decorrere dal 28.02.2010.4.5 . In particolare, a parere dell’ente, tra le altre novità, con la nuovadisciplina non è più richiesta, al fine di usufruire delle agevolazioni, lasussistenza dei requisiti previsti dalla l. n. 604 del 1954 (quali l’idoneità delfondo alla formazione e all’arrotondamento della piccola proprietàcontadina, la mancata alienazione nel biennio precedente dei fondi rusticioltre un ettaro), con ciò venendo meno anche la necessità dellacertificazione di cui all’art. 3 della l. n. 604 cit., da parte dell’Ispettoratoprovinciale agrario competente, che attesti la sussistenza dei predettirequisiti.4.6 . La l. n. 25 del 2010 ha stabilito che le agevolazioni per l’agricolturasi applicano agli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relativepertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti. Leagevolazioni per l’agricoltura, pertanto, trovano applicazione per tutti quegliNumero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/20264.7 . Il confronto tra le due discipline consente di evidenziare che quellaprevigente prevedeva, ai fini della fruizione delle agevolazioni: - la verificadella sussistenza delle condizioni (requisiti soggettivi ed oggettivi) da partedella Regione o della Provincia su delega della prima; - la presentazione,da parte del beneficiario, presso i competenti uffici della Regione o dellaProvincia di domanda corredata da tutta la documentazione attestante lasussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge; - ilrilascio, da parte della Regione o della Provincia, di una certificazioneprovvisoria per ottenere le agevolazioni già al momento della registrazionedell’atto traslativo; - il rilascio, entro tre anni dalla data di stipula dell’attotraslativo, della certificazione definitiva da produrre all’Agenzia delle Entrateper la conferma delle agevolazioni. Pertanto, se non si disponeva già almomento della registrazione della certificazione definitiva, doveva essereconsegnata la certificazione provvisoria (imponendosi, in ogni caso, entro itre anni successivi alla registrazione dell’atto, la presentazione all’Agenziadelle Entrate la certificazione definitiva attestante che la sussistenza deirequisiti dell’agevolazione fin dal momento di stipula dell’atto). In difettodella certificazione provvisoria, le imposte erano in ogni caso dovute nellamisura ordinaria, nonostante fosse stata avanzata richiesta di fruizionedell’agevolazione.4.8 . In ogni caso, il contribuente aveva diritto al rimborso delle maggioriimposte pagate (sempre in presenza dei requisiti per il beneficio) se entrotre anni dalla registrazione avessero presentato apposita domandaall’Agenzia delle Entrate corredata dalla certificazione definitiva attestante ipresupposti di legge.4.9 . Con l’entrata in vigore della l. n. 25 del 2010, è venuto meno, comesi è già detto, l’obbligo di certificazione dei presupposti soggettivi e oggettiviper la fruizione del beneficio. Di conseguenza, è coerentemente non più invigore, con l’entrata in vigore della l. n. 25 cit., la parte della proceduraNumero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/2026relativa alla presentazione delle certificazioni (provvisoria e definitiva) alfine di fruire delle agevolazioni fiscali correlate alla piccolaproprietà/impresa agricola.4.10 Al fine di fruire dell’aliquota ridotta per l’imposta di registrorelativa agli atti di trasferimento a titolo oneroso riguardante i fondi rustici,dunque, vigente la legge n. 25 del 2010, non è necessario certificare lasussistenza dei relativi presupposti.4.11 Il regime fiscale agevolato, in presenza dei presupposti di cuiall’art. 2, comma 4-bis, del d.l. n. 194/2000, si estende anche allepertinenze dei terreni destinati all’esercizio di attività agricola professionaleo da parte di coltivatore diretto.4.12 Questa Corte, pronunciandosi in merito al concetto di“pertinenza” e alla distinzione tra quest’ultima e bene principale, haevidenziato che il vincolo di pertinenzialità si sostanzia in una connessionefunzionale/economica tra i due necessariamente esclusiva e durevole neltempo, che presuppone l’identità del soggetto che imprime la destinazionedegli stessi qualificandone il rapporto di strumentalità dell’una rispettoall’altro (Cass. n. 20186/2025, che, a sua volta, richiama, Cass. Sez. 2,sentenza n.14599 del 30/07/2004; Cass. 9221 del 1994; Cass. 5262 del07/05/1993; Cass. 20911 del 2021). È stato, quale corollario di questoassunto, escluso da un orientamento consolidato di questa Corte, che ilconcetto di pertinenza possa essere compatibile con la destinazione delbene al servizio di diversi ulteriori beni facenti capo a soggetti distinti (v.,tra le altre, Cass. n. 20186 cit.).4.13 Tale concetto, che fa leva sul criterio oggettivo e fattuale delladestinazione del bene e sul presupposto soggettivo della volontà dell’aventediritto, prescinde da dati di natura formale, che incasellino in qualificazionipredeterminate e cristallizzate in attestazioni formali il rapporto tra i duebeni, escludendo o attestando il vincolo pertinenziale sulla base diNumero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/2026classificazioni documentali (quali, per esempio, le categorie catastali). Così,non è stata considerata rilevante la graffatura in catasto tra pertinenza ebene principale (v. Cass. n. 18470/2016; n. 14904/25) o la classificazionecatastale come terreno agricolo di un fondo circostante un immobile di lusso(Cass. n. 3148/2015). Coerentemente, questa Corte (Cass. 3184/24) hastatuito che «In tema di agevolazioni per la piccola proprietà contadina, ilriferimento dell'art. 2, comma 4-bis, del d.l. n. 194 del 2009, conv. dalla l.n. 25 del 2010, agli "atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni erelative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanisticivigenti," implica la ricorrenza del vincolo pertinenziale tra il bene principalee quello accessorio, che va accertato in concreto, prescindendo, quindi, dalclassamento catastale e dall'annotazione di ruralità delle unità immobiliari,le quali non debbono essere necessariamente qualificate come rurali», cosìargomentando in parte motiva: «la nozione di pertinenza – con leimplicazioni poste, in punto di relativa disciplina tributaria, dalladisposizione di cui al d.P.R. n. 131/1986, art. 23, comma 3, cit. – non puòquindi identificarsi – in difetto di una specifica disposizione che tantopreveda – col mero classamento catastale che preveda l’annotazione diruralità, la cui disciplina, in punto di unità immobiliari rurali, non viene,dunque, in rilievo considerato (anche) che, per un verso, l’unità immobiliarerurale si correla (secondo le specifiche indicazioni poste dal d.l. 30 dicembre1993, n. 557, art. 9, cit.) ad una preesistente destinazione d’uso che vaverificata – a riguardo dell’acquisto agevolato - in ragione (questa volta)dell’effettivo nesso di pertinenzialità col terreno oggetto di acquisto(secondo una destinazione riferibile ora all’acquirente); e, per il restante,che, ciò che per l’appunto può risultare strumentale allo svolgimento di unadata attività agricola non implica che, sol per questo, il bene possa costituire(anche) una pertinenza del terreno ove l’acquirente intende svolgere la suaNumero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/2026disciplina di un’agevolazione correlata allo svolgimento di attività agricola,secondo i prescritti requisiti soggettivi, ed incentrata, sotto il profilooggettivo, sulla nozione di pertinenza – nemmeno ricorrono le ragioni inforza delle quali la rilevanza formale del classamento catastale è stataritenuta dirimente in punto di agevolazioni, ed esenzioni, riconosciute intema di imposte patrimoniali (la cui base imponibile è costituita dalla renditacatastale)».4.14 Tale principio, che differenzia lo speciale regime agevolato dicui ci si occupa rispetto a quello relativo alle imposte patrimoniali(caratterizzate da una diversa ratio, fondata sul principio della capacitàcontributiva, piuttosto che su quella dell’esigenza di promozione di specificisettori di attività economiche), appare del tutto coerente con il concetto di“pertinenza dei terreni agricoli” sul piano fiscale, che, secondo questa Corte(Cass. n. 719/2025) differisce da quella civile, in quanto essa costituisce ilprecipitato di una visione economico-funzionale, legata all’esercizio«dell'attività di impresa, tale da ricomprendere tutti i fabbricati funzionaliall'attività agricola e alle costruzioni strumentali destinate ad uso ufficiodell'azienda agricola e agrituristica ed i fabbricati abitativi rurali»4.15 Deve, dunque, concludersi che, oltre all’assenza dellanecessità di una certificazione relativa alle caratteristiche di ruralità degliimmobili, non più prevista dalla normativa vigente, non è dirimente eindispensabile, al fine di godere dei benefici di cui all’art. 2, comma 4-bis,del d.l. n. 194/2009, la classificazione catastale dei beni nelle categorie degliimmobili agricoli.5. La decisione della C.T.R. deve, dunque, ritenersi fondatasull’erronea interpretazione dell’art. 2 cit., avendo la Corte di secondo gradoritenuto la necessità del classamento catastale nelle categorie degli immobilirurali ai fini della fruizione del relativo regime agevolato fiscale.Numero registro generale 31089/2020Numero sezionale 3111/2026Numero di raccolta generale 18966/2026Data pubblicazione 10/06/20266. Il ricorso, pertanto, deve essere accolto, con rinvio della causa allaCorte di Giustizia Tributaria di secondo grado per la Lombardia per un nuovoesame, con particolare riferimento alla sussistenza dei presupposti dellapertinenzialità agli immobili rurali, come sopra intesa, in relazione aifabbricati oggetto del ricorso, nonché per la liquidazione delle spese delgiudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo; cassa lasentenza impugnata in relazione al motivo accolto con rinvio della causaalla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado per la Lombardia, indiversa composizione, anche per la disciplina delle spese del giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14.04.2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 18966/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris