Cassazione n. 14482/2026

a procura in calce al ricorso;– ricorrente –contro[OSCURATO:PERSONA] s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata edifesa dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], come da procura in calce alcontroricorso;– controricorrente –avverso la sentenza della Corte d’appello di Lecce n. 50/2020 depositata il03/02/2020 e non notificata.Numero registro generale 24171/2020Numero sezionale 1071/2026Numero di raccolta generale 14482/2026Data pubblicazione 15/05/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] conveniva in giudizio, dinanzi alla Sezione specializzataagraria del Tribunale di Lecce, l’affittuaria [OSCURATO:SOCIETA]., chiedendodichiararsi cessato il contratto di affitto, stipulato con i genitori ed i fratelli,“ciascuno per la sua parte” quali concedenti, per intervenuta disdetta, concondanna della convenuta al rilascio dei fondi concessi in affitto e, inparticolare, di quelli già di sua proprietà (perché ricevuti dai genitori) e diquelli che le sarebbero stati assegnati in seguito con la pronuncia didivisione (all’esito del giudizio di scioglimento della comunione ereditariapendente).2. Il Tribunale rigettava la domanda, rilevando che gli altri proprietari deifondi avevano espresso la volontà unanime di proseguire il contratto, chenon vi erano beni in proprietà esclusiva dell’attrice al momento delladisdetta (in quanto l’attrice aveva conferito, con collazione in natura, nelprocedimento divisorio, i beni donatile dai genitori) e che, in caso di affittodi fondi rustici, è necessaria l’unanimità dei consensi al fine di far cessare,tramite la disdetta, l’efficacia del contratto.3. Sull’impugnazione principale della [OSCURATO:PERSONA] ed incidentale della Agriseis.r.l. (limitatamente al profilo delle spese), la Corte d’appello di Leccerigettava il primo gravame e accoglieva il secondo, affermando, per quantoqui ancora rileva, che: a) “Quando uno dei due centri di interesse ècomposto da più soggetti, come nel caso in esame è la parte locatrice,l’inefficacia del rapporto personale per disdetta non può dipendere dallavolontà di uno soltanto di essi, contrapposta a quella degli altri soggetti”;b) “in tema di recesso dal contratto di locazione concernente un immobileoggetto di comunione, il principio della concorrenza di pari poteri gestori intutti i comproprietari comporta che ciascuno di essi sia legittimato a daredisdetta del contratto e ad agire conseguentemente, nei confronti del2 di 9Numero registro generale 24171/2020Numero sezionale 1071/2026Numero di raccolta generale 14482/2026Data pubblicazione 15/05/2026conduttore, per il rilascio dell’immobile in recesso contro il conduttore; ciò,a condizione, però, che egli non agisca contro la volontà degli altricomproprietari, come invece è avvenuto nel caso di specie”; c) in base allasentenza non definitiva n. 1015/2017, il Tribunale di Lecce, nell’ambito delprocedimento di cognizione divisorio, aveva precisato che i fondi che eranostati venduti alla [OSCURATO:PERSONA] nel 2013 erano entrati, in forza della normativaspeciale in tema di assegnazione di terre di riforma agraria (art. 10 l. n.386/1976 e ss.), nel patrimonio ereditario e gli stessi furono assegnati allamedesima solo con la sentenza definitiva, sicché la [OSCURATO:PERSONA], al momentodella formulazione della disdetta, non era ancora assegnataria dei dettisuoli.4. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione Giorgina DiPietro sulla base di cinque motivi, illustrati da memoria.[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ha resistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Preliminarmente, destituita di fondamento è l’eccezione di carenza dilegittimazione attiva di [OSCURATO:PERSONA] sollevata dalla [OSCURATO:SOCIETA]. neigradi di merito e reiterata con il controricorso.In tema di tutela del diritto di comproprietà, qualora il partecipante allacomunione compia un atto di ordinaria amministrazione, anche consistentein un negozio giuridico o in un'azione giudiziale aventi tali finalità, comel'agire per finita locazione contro i conduttori della cosa comune, lapresunzione del consenso degli altri che sussiste ai sensi dell'art. 1105,primo comma, c.c., può essere superata dimostrando l'esistenza deldissenso degli altri comunisti per una quota maggioritaria o eguale dellacomunione, senza che occorra che tale dissenso risulti espresso in unadeliberazione a norma dell'art. 1105, secondo comma, c.c. (Cass., Sez. 3,Sentenza n. 11553 del 14/05/2013).Invero, il recesso del concedente da un contratto di comodato o di precariodi beni comuni è atto di amministrazione ordinaria, in quanto è una modalità3 di 9Numero registro generale 24171/2020Numero sezionale 1071/2026Numero di raccolta generale 14482/2026Data pubblicazione 15/05/2026di indiretto godimento della cosa comune, e, quindi, può essere esercitatoanche da un comproprietario, a meno che tale iniziativa sia esclusa dallamaggioranza, la cui determinazione, vincolando la minoranza, esclude lalegittimazione ad agire del comproprietario (Cass., Sez. 3, Sentenza n.11589 del 13/05/2010). In particolare, in tema di tutela del diritto dicomproprietà vige il principio della concorrenza di pari poteri gestori in capoa tutti i comproprietari, per cui ciascuno di essi è legittimato ad agire controchi vanti diritti di godimento sul bene, attesa la comunanza di interessi tratutti i contitolari del bene medesimo, tale da lasciar presumere il consensodi ciascuno all'iniziativa giudiziaria volta alla tutela degli interessi comuni,salvo che si deduca e si dimostri, a superamento di tale presunzione, ildissenso della maggioranza degli altri comproprietari (Cass., Sez. 3,Sentenza n. 2399 del 31/01/2008).Con riguardo alle domande di risoluzione del contratto di locazione e dicondanna del conduttore al pagamento dei canoni, dev'essere, dunque,negata la legittimazione attiva del comproprietario del bene locato pro partedimidia, ove risulti l'espressa volontà contraria degli altri comproprietari (esempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranzaeconomica, non venga composto in sede giudiziale, a norma dell'art. 1105c.c.), considerato che, in detta situazione, resta superata la presunzioneche il singolo comunista agisca con il consenso degli altri, e, quindi, cade ilpresupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti diutile gestione rientranti nell'ordinaria amministrazione della cosa comune(Cass., Sez. 3, Sentenza n. 480 del 13/01/2009; conf. Cass., Sez. 3,Sentenza n. 9556 del 13/04/2017).Nella fattispecie in esame, da un lato, risulta ex actis che [OSCURATO:PERSONA],sia alla data ([OSCURATO:DATA_NASCITA]) della disdetta che al momento (11.5.2018) dellainstaurazione del presente giudizio, era comproprietaria pro quota con ifratelli dei fondi concessi in affitto alla [OSCURATO:SOCIETA]. (atteso che anche quelliex Ersap erano confluiti, alla luce della sentenza n. 1015/2017, per4 di 9Numero registro generale 24171/2020Numero sezionale 1071/2026Numero di raccolta generale 14482/2026Data pubblicazione 15/05/2026collazione in natura nell’asse ereditario da dividere – cfr. pag. 5 dellasentenza qui impugnata - e quelli facenti parte del compendio ereditario delde cuius [OSCURATO:PERSONA] sono stati assegnati alla stessa solo con lasentenza definitiva – n. 1866/2018 - del giudizio di divisione) e, dall’altrolato, emerge documentalmente che, a seguito della indicata disdetta, glialtri comproprietari hanno comunicato all’affittuaria (cfr. la raccomandatadel 16.3.2017, come tale anteriore al deposito del ricorso con cui è statointrodotto il primo grado del giudizio, vieppiù se si considera che la dettasocietà, a sua volta, aveva reso edotto, con raccomandata del 12.3.2018,la [OSCURATO:PERSONA] della determinazione dei di lei fratelli di proseguire il rapporto diaffitto) la loro volontà di mantenere in vita il contratto di affitto, in apertocontrasto con le intenzioni della germana Giorgina.Tuttavia, va ribadito il principio consolidato secondo cui, in materia dicomunione, sebbene il singolo comunista possa concedere in locazione lacosa comune anche nell'interesse degli altri partecipanti, trattandosi di unottenere il rilascio della cosa locata ovvero per ottenere la risoluzione delcontratto per inadempimento del conduttore, tale legittimazione ad agiredel singolo comunista deve essere esclusa solo quando, a seguitodell'intervento in causa degli altri partecipanti, si accerti l'esistenza di uncontrasto fra il gruppo di minoranza, che chiede la risoluzione, e quello dimaggioranza, che vuole la continuazione del rapporto (Cass., Sez. 3,Sentenza n. 218 del 23/01/1976; conf. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 4291 del25/09/1978, Cass., Sez. 3, Sentenza n. 2558 del 11/04/1983).Il presente giudizio è stato, invece, instaurato nei confronti della solaaffittuaria, né gli altri comproprietari hanno inteso intervenirvi.2. Ragioni di economia processuale consigliano di esaminare il ricorsocominciando dai motivi primo e quarto.Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione degli artt. 2 e 22 dellal. n. 203/1982 e 1105, 1108, comma 3, e 1572 c.c., in relazione all’art.5 di 9Numero registro generale 24171/2020Numero sezionale 1071/2026Numero di raccolta generale 14482/2026Data pubblicazione 15/05/2026360, comma 1, n. 3), c.p.c., per non avere la Corte territoriale consideratoche la rinnovazione del contratto integra un nuovo contratto, sicché, in casodi affitto ultranovennale di bene in comunione, richiede l’unanimità deiconsensi, nel caso di specie mancante.3. Con il quarto motivo la ricorrente denunzia la violazione degli artt. 2 e22 l. n. 203/1982 e 1105, 1108, comma 3, e 1572 c.c., in relazione all’art.360, comma 1, n. 3), c.p.c., atteso che, da un lato, l’affermazione dellaCorte territoriale secondo cui, se la parte locatrice è composta da piùsoggetti, l’inefficacia del rapporto per disdetta “non può dipendere dallavolontà di uno soltanto di essi, contrapposta a quella degli altri”, sarebbecorretta solo se riferita ad una locazione di durata inferiore ai nove anni e,dall’altro, il dissenso al rinnovo, al nuovo contratto, anche di uno solo deiproprietari lo impedirebbe.4. I due motivi, da trattarsi congiuntamente siccome strettamente connessi,sono fondati.4.1. Il presupposto di partenza è che il “rinnovo” comporta la prosecuzioneper un periodo che supera i nove anni (tipicamente, nell’affitto agrario,quindici anni più quindici, artt. 1 e 4 della legge n. 203 del 1982 ) ed ètrattabile come “nuova manifestazione di volontà negoziale”, integrando,per l’effetto, un atto di straordinaria amministrazione, il quale richiede, nelregime di comunione, l’unanimità prevista dall’art. 1108, comma 3, c.c..Ne consegue che il dissenso anche di un solo comproprietario impedisce chesi formi la volontà unanime necessaria e, quantomeno, rende laprosecuzione inopponibile al dissenziente.In quest’ottica, Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 24489 del 17/10/2017, in temadi comunione, ha statuito che la delibera che abbia ad oggetto la stipula (allimite anche in forma orale) di un contratto di affitto di fondo rustico per ladurata minima di quindici anni, prescritta dalla legge n. 203 del 1982, vaassunta all'unanimità, ex art. 1108, comma 3, c.c., non derogando la6 di 9Numero registro generale 24171/2020Numero sezionale 1071/2026Numero di raccolta generale 14482/2026Data pubblicazione 15/05/2026richiamata normativa speciale alla previsione codicistica dettata perdeliberazioni che concernono le locazioni ultranovennali (art. 1572 c.c.).Il fatto che tra i partecipanti alla comunione esista un reciproco rapporto dirappresentanza – in virtù del quale ciascuno di essi può procedere allalocazione della cosa comune ed agire per la cessazione o la risoluzione delcontratto e la consegna del bene locato, anche nell'interesse degli altripartecipanti alla comunione, trattandosi di atti di utile gestione rientrantinell'ambito dell'ordinaria amministrazione della cosa comune, per i quali èda presumere, salvo prova contraria, che il singolo comunista abbia agitoanche con il consenso degli altri – non implica che, quando non sia inquestione la validità della locazione rispetto al conduttore, ma ilprocedimento di formazione della volontà dei partecipanti in ordine alcontratto a concludersi, possa derogarsi all'art. 1108, comma 3, c.c., ilquale dispone che è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli attidi alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per lelocazioni di durata superiore a nove anni (cfr. Cass., Sez. 3, Ordinanza n.4280 del 2023, in motivazione).In applicazione degli enunciati principi, le Sezioni Unite di questa Corte(Cass., Sez. U, Sentenza n. 8434 del 30/04/2020) hanno stabilito che,qualora le parti abbiano inteso attribuire all'accordo con cui il proprietariodi un lastrico solare conceda in godimento ad altri, a titolo oneroso, lafacoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altroimpianto tecnologico - con il diritto di mantenere la disponibilità ed ilgodimento dell'impianto ed asportare il medesimo alla fine del rapporto -,effetti obbligatori, lo schema negoziale di riferimento è quello del contrattoconcedente agli effetti dell'accessione, con il quale il proprietario di un'areaconcede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere edisporre dell'opera edificata per l'intera durata del rapporto e di asportaretale opera al termine del rapporto. Tale contratto è soggetto alla disciplina7 di 9Numero registro generale 24171/2020Numero sezionale 1071/2026Numero di raccolta generale 14482/2026Data pubblicazione 15/05/2026dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute neltitolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonché, per quantonon previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettatedagli artt. 1599 c.c. e 2643, n. 8, c.c. e, ove stipulato da un condominio perconsentire a terzi l'installazione del ripetitore sul lastrico solare delfabbricato condominiale, richiede l'approvazione di tutti i condomini solo sela relativa durata sia convenuta per più di nove anni.4.2. Non incide sulle considerazioni espresse l’aspetto concernente lericadute nei rapporti interni tra i comproprietari dell’opposizione di uno diessi al rinnovo del rapporto contrattuale, aspetto in relazione al quale Cass.,Sez. 3, Ordinanza n. 5647 del 12/03/2026 ha, di recente, affermato che ilcontratto di affitto di fondo rustico, stipulato senza il consenso delleorganizzazioni professionali, per una durata inferiore quella legale, che, pereffetto della sostituzione automatica ex art. 1339 c.c., assuma la durata diquindici anni ex artt. 45 e 58 l. n. 203 del 1982, è un atto di straordinariaamministrazione ai sensi dell'art. 1108, comma 3, c.c., con la conseguenzache, se stipulato senza l'accordo di tutti i comproprietari, non è nullo mainefficace (inopponibile) nei confronti del comproprietario che non abbiaprestato il consenso, secondo lo schema della gestione di affari altrui.Siffatta pronuncia ha, infatti, avuto cura di precisare che l'opposizione delcomproprietario ha una rilevanza diversa a seconda del momento in cui èmanifestata (cfr. pag. 9 in motivazione). Precisamente: se è preventiva eresa nota al terzo, come nel caso di specie, impedisce l'efficacia delcontratto verso la comunione ex art. 2031, comma 2, c.c.; se è successiva,invece, lascia salvo il contratto nei confronti del conduttore, ma ne sanciscel'inefficacia verso il dissenziente. In definitiva, in siffatta ultima evenienza,l'affitto agrario quindicennale concluso senza unanimità è un atto valido, maad efficacia ridotta, opponibile solo ai comproprietari consenzienti e non aquelli che, non avendo partecipato alla formazione della volontà negoziale,8 di 9Numero registro generale 24171/2020Numero sezionale 1071/2026Numero di raccolta generale 14482/2026Data pubblicazione 15/05/2026ne eccepiscano l'inefficacia per tutelare il proprio diritto pro quota sul fondorustico.Questo approccio si pone in linea con l’ormai consolidato insegnamentodelle Sezioni Unite di questa Corte (sentenza n. 11135 del 2012) secondocui, in tema di locazione della cosa comune da parte di uno solo deicomproprietari, la mancanza del consenso degli altri, ancorché richiesto perle locazioni di durata ultranovennale, non determina la nullità dell’atto, maincide sul piano della sua efficacia nei confronti del comproprietario che nonabbia prestato il consenso.5. Il secondo, il terzo e il quinto motivo restano assorbiti dall’accoglimentodei motivi primo e quarto.6. Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento delprimo e del quarto motivo del ricorso, la sentenza impugnata è cassata, conrinvio della causa alla medesima Corte d’appello di Lecce, in diversacomposizione personale, la quale riesaminerà il merito dell’appelloAl giudice di rinvio è demandato anche il compito di liquidare le spese delpresente giudizio di cassazione. P.Q.MAccoglie il primo e il quarto motivo del ricorso, dichiara assorbiti i restanti,cassa la sentenza impugnata con riferimento ai motivi accolti e rinvia lacausa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’appello di Leccein differente composizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 28.4.2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA] Cirillo9 di 9