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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 21 maggio 2026

Cassazione n. 15545/2026

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esso lo studio dell'avv. [OSCURATO:PERSONA]Gentile, rappresentati e difesi dall'avv. [OSCURATO:PERSONA], giusta procuraallegata al ricorso, con indicazione dell’indirizzo pec;- ricorrenti -contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];- intimati -avverso la sentenza n. 2137/2019 della CORTE D'APPELLO di FIRENZE,pubblicata il 16/9/2019;Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del10/9/2025 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA];letta la memoria delle parti ricorrenti.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], SandroLandi e [OSCURATO:PERSONA], quali condomini del Condominio in viaPozzalla 6a in [OSCURATO:PERSONA], convennero in giudizio, dinanzi alTribunale di Firenze, gli altri condomini [OSCURATO:PERSONA] e RossellaChecchi, chiedendone la condanna alla rimozione di alcuni manufattirealizzati da questi ultimi su parti comuni, in violazione degli articoli1102 e 1120 cod. civ. e al ripristino dei luoghi.I convenuti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] si opposero alladomanda e chiesero in via riconvenzionale la condanna degli attori allarimozione di altre opere, asseritamente pure realizzate su parti comuni.Con sentenza n. 70/2015, il Tribunale accolse parzialmente ladomanda principale e la domanda riconvenzionale e dichiaròl’illegittimità di alcune opere e manufatti, come individuate dal c.t.u.,ordinandone la rimozione.Con sentenza n. 2137/2019, la Corte d’appello di Firenze, aditadai convenuti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], riformò soltantoparzialmente la sentenza impugnata.

In particolare, per quel che quiancora rileva, ritenne preliminarmente inammissibile la memoriadepositata dagli appellanti in data 9/1/2017 con la documentazioneallegata e le nuove conclusioni formulate; nel merito, escluse che ladelibera condominiale del 2007, invocata dagli appellanti a sostegnodell’impugnazione, potesse essere interpretata quale «sanatoria» ditutte le opere già realizzate dagli appellanti; negò altresì che la stessadelibera, come invece sostenuto dagli appellanti, con la previsione delcosiddetto «uso esclusivo», salvo il diritto di passo pedonale ecarrabile, su alcune aree condominiali, avesse potuto «far perdere aRic. 2019 n. 35687 sez.

S2 - Ad. 10-9-2025 -2-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026queste aree occupate la destinazione di beni comuni»; in parzialeaccoglimento dell’appello, condannò gli appellanti, in alternativa allarimozione del cancello ordinata dal primo Giudice, anche alla consegnaagli altri condomini del telecomando di apertura a distanza e ilmantenimento della siepe di recinzione antistante la pubblica via,argomentando sulla base dell’articolo 1120 cod. civ.; compensòparzialmente le spese.Avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze, RossellaChecchi e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso per cassazione,affidandolo a quattro motivi; [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] non hanno svoltodifese, depositando, tuttavia, una memoria; i ricorrenti ne hannocontestato l’ammissibilità con successiva memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1 Preliminarmente deve rilevarsi l’inammissibilità della memoriadepositata da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], che non hanno depositato controricorso.Infatti, come ripetutamente affermato da questa Corte, nelgiudizio davanti la Corte di Cassazione, è irricevibile la memoriadifensiva presentata in prossimità dell'udienza, con la quale la parteche non ha depositato il controricorso spiega, per la prima volta, leragioni di resistenza al ricorso, perché, in assenza di controricorso, laparte intimata non può presentare memorie v.

Sez. 1 - , Sentenza n.27140 del 15/11/2017; v. anche Sez. 2, Sentenza n. 26835 del 2024;Sez. 5, Ordinanza n. 5223 del 2025).Ciò premesso e venendo all’esame dei motivi di ricorso, con ilprimo di essi i Checchi-Guidoni hanno lamentato, in riferimento al n. 3del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., la violazione dell’art. 345 cod.proc. civ., per avere la Corte d’appello ritenuto inammissibile pertardività la memoria da loro depositata in data 9/1/2017, senzaRic. 2019 n. 35687 sez.

S2 - Ad. 10-9-2025 -3-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026considerare che era stata depositata documentazione formatasisuccessivamente alla sentenza di primo grado e alla notifica dell’atto diappello necessaria a dimostrare che le opere da loro compiute eritenute irregolari erano preesistenti alla delibera del 18/6/2007; inparticolare, i ricorrenti hanno rappresentato che il c.t.u. non si era«soffermato» sull’anteriorità delle opere rispetto alla delibera del 2007e soltanto nel corso della sua audizione in sede penale, aveva affermatoche effettivamente le difformità che aveva ravvisato erano precedentiall’assegnazione in uso esclusivo delle aree comuni, avvenuta con ladelibera del 18.6.2007.Questo motivo è inammissibile per più ragioni.La Corte d’appello ha dichiarato inammissibile la produzionetardiva del verbale di udienza redatto da fonoregistrazione, contenentela deposizione del c.t.u.

Savegnago dinnanzi al Tribunale di Firenze, il12/4/2016, perché prodotto «a sostegno di allegazioni e domandenuove che avrebbero dovuto e potuto essere proposte in primo grado»;ha rimarcato, infatti, che, di là della data di formazione di questodocumento, non era stata sollevata alcuna eccezione di nullità dellac.t.u. espletata nel corso delle operazioni peritali o nella prima difesasuccessiva al deposito della relazione e che, in conseguenza, ognieventuale nullità risultava sanata ex art. 159 cod. proc. civ.I ricorrenti non hanno adeguatamente censurato questa ratiodecidendi: senza riportare in ricorso il contenuto delle dichiarazionirese, hanno soltanto rappresentato che nel corso dell’audizionedinnanzi al Giudice penale il c.t.u.

«ha risposto affermativamente alladomanda con la quale gli si chiedeva se le difformità che avevaravvisato fossero precedenti alla “assegnazione” in uso esclusivo dellearee comuni, avvenuta con la delibera del 18.6.2007».Per principio consolidato, l'eccezione di nullità della consulenzatecnica d'ufficio, dedotta per vizi procedurali inerenti alle operazioniRic. 2019 n. 35687 sez.

S2 - Ad. 10-9-2025 -4-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026peritali, avendo carattere relativo, resta effettivamente sanata se nonfatta valere nella prima istanza o difesa successiva al deposito avendonatura giuridica di nullità relativa (Cass. Sez. 2, n. 3184 del05/02/2024; Sez. 1, n. 24996 del 10/12/2010).Nell’argomentare la censura, i ricorrenti non hanno prospettatodi aver denunciato un vizio procedurale poi provato dal documento nonammesso.La Corte d’appello, poi, ha anche aggiunto che in ogni casorisultava «temeraria» l’accusa formulata dagli appellanti al c.t.u. diaver taciuto, nella propria relazione, circostanze poi ammesse nelprocedimento penale in cui era stato sentito come testimone e, cioè,che una planimetria agli atti fosse stata ritenuta non corrispondenteall’originale depositato all’Agenzia del Territorio: ha rimarcato, infatti,che «nell’appendice alla relazione del c.t.u., depositata nella medesimadata del 5/12/2012 dell’elaborato principale e intitolata “replica alleosservazioni dei consulenti di parte”, il c.t.u. aveva al contrario datoBorselli sulla questione della planimetria prodotta da Guidoni-Checchia doc. 3 allegato alla comparsa di costituzione e risposta del primogrado»; aveva, infatti, spiegato «a pag. 2, che, per stabilirel’estensione delle porzioni condominiali c.t.u. e c.t.p. avevano fattoaffidamento su tale documento, senza effettuare un sopralluogo sulposto.

Solo dopo la redazione della bozza preliminare e confrontando ildocumento con l’originale depositato presso l’agenzia del territorio,aveva constatato che le aree condominiali raffigurate nell’originaleerano sensibilmente maggiori, e perciò aveva depositato istanza diproroga al Tribunale ed effettuato sopralluogo in contraddittorio con ic.t.p., rideterminando le varie aree in conformità al reale stato».Sul punto, nulla è stato osservato dai ricorrenti che, per altroverso, non hanno neppure sostenuto, in questa sede di legittimità, diRic. 2019 n. 35687 sez.

S2 - Ad. 10-9-2025 -5-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026aver contestato le valutazioni tecniche del consulente fatte proprie dalgiudice di primo grado, chiedendo la rinnovazione della consulenzatecnica d'ufficio, né hanno lamentato un vizio di motivazione in ordinealle ragioni addotte per rigettare le censure tecniche alla sentenzaimpugnata.Anche in tal senso, allora, il motivo è inammissibile: la censuraconcernente la violazione delle regole processuali - che peraltrodev’essere formulata in relazione al n. 4 del comma I dell’art. 360 cod.proc. civ. - è ammissibile, qualora investa la mancata ammissione inappello di documenti ex art. 345 cod. proc. civ., soltanto in quantospieghi come e perché le istanze probatorie, se accolte, avrebberopotuto rovesciare l'esito del giudizio di primo grado (Cass. Sez. 3, n.9674 del 12/04/2023; Sez. 3, n. 22978 del 11/11/2015).2.

Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 5 delcomma I dell’art. 360 cod. proc. civ., i ricorrenti hanno contestato lavalutazione degli elementi probatori raccolti sulla preesistenza delleopere rispetto alla delibera 18/6/2007 e, con un secondo profilo, inriferimento al n. 3, hanno denunciato la violazione e falsa applicazionedell’art. 1372 cod. civ.: in particolare, la Corte d’appello avrebberitenuto raggiunta soltanto parzialmente la prova dell’anteriorità deimanufatti alla delibera del giugno 2007, senza valutare il contenutodelle deposizioni testimoniali e del documento, allegato alla memoriaritenuta tardiva, contenente l’ammissione del c.t.u. nominato, resa insede penale, dell’anteriorità di tutte le costruzioni rispetto alla deliberadel 2007; per altro secondo profilo, ex n.3, inoltre, la Corte territorialeavrebbe infondatamente ritenuto la circostanza dell’anteriorità delleopere, ricostruendo erroneamente il contenuto della delibera; icondomini, infatti, decidendo all’unanimità di attribuire il diritto di usoesclusivo di talune aree comuni, salvo il diritto di passo pedonale eRic. 2019 n. 35687 sez.

S2 - Ad. 10-9-2025 -6-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026carrabile, avevano evidentemente inteso riconoscere il diritto amantenere le opere già realizzate.Il motivo è infondato.Relativamente al secondo profilo di censura, da esaminarsi perprimo per priorità logica, deve rilevarsi che la Corte d’appello hadedicato all’interpretazione del contenuto della delibera le pag. 10 e 11della motivazione della sentenza impugnata.In particolare, utilizzando il criterio letterale e il criterio logico-sistematico, ha rilevato che:- «come si legge dello stralcio su riportato della delibera l’inciso“salvo il diritto di passo pedonale e carrabile, fino agli estremi delleproprietà condominiali” è posto come clausola generale iniziale delpunto a), subito dopo le parole “concede l’uso esclusivo”, mentrel’oggetto della concessione è riportato dopo di esso: concerne l’areacostituente la proiezione dei confini di ciascuna unità e comunque sinoai cancelli (quindi anche se posti oltre tale proiezione) e sino almarciapiede di proprietà dei sub 3 e sub 1; la prima parte dunqueregola i diritti comuni fatti salvi (passo sino agli estremi della proprietàcondominiale), la seconda regola l’estensione dell’area in usoesclusivo»; «è indebito confondere i due piani, come fanno invece gliappellanti»- «è infondata pure l’argomentazione logica secondo cui ilrichiamo alla salvezza del passo pedonale o carrabile varrebbe solo peri condòmini che necessariamente devono attraversare le aree passatein esclusivo uso altrui per raggiungere dalle rispettive proprietà la viapubblica e viceversa farvi ritorno (così è per i CHECCHI-GUIDONI); quinon si discute di servitù di passo in favore di un fondo su fondo altrui,ma di proprietà /comproprietà di tutti i fondi; ciascun condòmino ha laproprietà esclusiva di un fondo e la comproprietà delle parti comunisicché il passo va qui inteso come mero transito sull’area, al pari diRic. 2019 n. 35687 sez.

S2 - Ad. 10-9-2025 -7-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026quanto avviene rispetto ad un cortile interno in cui si può passeggiaresenza che vi sia alcuna meta da raggiungere»;- «la clausola di salvezza del passo comune sino all’estremitàdella proprietà condominiali è una smentita documentaleall’interpretazione sostenuta dai ricorrenti, perché il cancelloautomatizzato sul retro non costituisce affatto tale estremità; siconferma allora che “i cancelli” costituiscono solo uno dei limiti indicatioltre il quale gli altri condòmini possono esercitare solo il passopedonale e carrabile sino all’estremità della proprietà condominiale»;- «trattandosi di delibera unanime regolante la deroga all’art.1102 c.c., vincolante come un contratto i condòmini che l’hanno votata(e quelli subentranti in futuro solo se vi aderiscano), l’interpretazionedeve essere particolarmente rigorosa, e nel dubbio va preferita quellameno gravosa rispetto ai vincoli imposti alla comproprietà di ciascuno»;- «va smentito che l’assemblea del 18-6-07 abbia inteso sanarela situazione dei luoghi come modificata sino ad allora dai singolipartecipanti alla comunione: lo scopo della stessa si legge espresso neiseguenti termini: “al fine di trovare un accordo tra tutti i condòminisull’utilizzo delle parti comuni si propone di concedere: a) in usoesclusivo a ciascun condòmino…”»;- «nella delibera non si trova nessuna espressa autorizzazione nératifica assembleare a manufatti ed immutazioni dei luoghi futuri o sinoad allora avvenuti (quella del cancello automatizzato CHECCHI-GUIDONI è pacifico lo sia sin dall’atto introduttivo di primo grado), oveessi si ponessero in contrasto con la disciplina civilistica ed esulasserodall’uso esclusivo concesso»;- «il riferimento ai “cancelli” è stato fatto solo come uno dei limitida considerarsi circa l’estensione spaziale dell’uso esclusivo; si puòparlare, anche per quanto già detto sulla necessità d’interpretazionerigorosa e non espansiva della delibera di natura “contrattuale” perchéRic. 2019 n. 35687 sez.

S2 - Ad. 10-9-2025 -8-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026assunta all’unanimità, di una situazione di mera tolleranza dellasituazione di fatto; la rinuncia a prerogative del comproprietario deveavvenire espressamente; ed espressamente è stata disciplinatadall’assemblea solo la concessione in “uso” esclusivo (con limiti) di areedi comproprietà, e non l’attribuzione di altro, in deroga agli artt. 1102e 1120 c.c.».A fronte di questa articolata motivazione, i ricorrenti si sonolimitati a offrire una diversa interpretazione del contenuto delladelibera (nel senso di escludere dalla volontà dei partecipanti le operegià eseguite all’epoca della delibera), senza formulare alcuna censuraefficace ai criteri interpretativi applicati.In particolare, questa Corte ha già affermato che le deliberedell’assemblea condominiale, ove esprimano una volontà negoziale,devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagliartt.1362 e seguenti cod. civ., privilegiando, innanzitutto, l'elementoletterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altricriteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge (Sez. 2, n. 28763 del30/11/2017; Sez. 2, Sentenza n. 4501 del 28/02/2006); questi principirisultano applicati nella sentenza impugnata.Ciò posto, la parte che, con il ricorso per cassazione, intendadenunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamentonell’interpretazione di un contratto ha l’onere di specificare i canoni chein concreto assuma violati e, in particolare, il punto ed il modo in cui ilgiudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censurerisolversi nella mera contrapposizione tra la sua interpretazione equella accolta nella sentenza impugnata (cfr. Cass. Sez. 1, n. 16987del 27/06/2018).L'interpretazione del contratto è riservata al giudice di merito edè censurabile in sede di legittimità soltanto per erronea o insufficientemotivazione, ovvero per violazione dei canoni di ermeneuticaRic. 2019 n. 35687 sez.

S2 - Ad. 10-9-2025 -9-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026contrattuale, la quale deve dedursi con la specifica indicazione nelricorso per cassazione del modo in cui il ragionamento del giudice si siadiscostato dai suddetti canoni; altrimenti, la ricostruzione delcontenuto della volontà delle parti si traduce nella mera proposta diun'interpretazione diversa da quella censurata, come taleinammissibile in sede di legittimità (Sez. 3, n. 353 del 08/01/2025)Come costruito, il secondo profilo di censura del secondo motivosi risolve proprio in una richiesta di diverso apprezzamento di merito,perché consiste in una mera ed apodittica contrapposizione di unadifforme interpretazione degli accertamenti fattuali rispetto a quelladesumibile dalla motivazione della sentenza impugnata.In conseguenza, risulta assorbito, in senso improprio, il primoprofilo di censura del secondo motivo relativo alla valutazione dianteriorità delle opere: come esplicitamente affermato in sentenza,infatti, «nella delibera non si trova nessuna espressa autorizzazione nératifica assembleare a manufatti ed immutazioni dei luoghi futuri o sinoad allora avvenuti (quella del cancello automatizzato Checchi-Guidoniè pacifico lo sia sin dall’atto introduttivo di primo grado), ove essi siponessero in contrasto con la disciplina civilistica ed esulassero dall’usoesclusivo concesso» e che «al di là della raggiunta prova solo parzialedell’anteriorità dei manufatti di causa alla delibera del giugno 2007, perla genericità di taluna documentazione di spesa e per lo scarso ricordodella collocazione temporale di talune opere da parti di alcuni testimoni,è assorbente che, non esistendo una ratifica alle stesse in delibera,come invece sostenuto dagli appellanti e non riconosciuto invece dalTribunale (sia pure implicitamente) e da questa Corte in sede didecisione, l’utilità della prova viene meno».L'assorbimento di una censura in senso improprio ricorre quandola decisione assorbente escluda la necessità o la possibilità diRic. 2019 n. 35687 sez.

S2 - Ad. 10-9-2025 -10-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026provvedere sulle altre questioni, ovvero ne comporti un implicito rigetto(Sez. 1, n. 28995 del 12/11/2018; Sez. 3, n. 33764 del 19/12/2019).3.

Con il terzo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del commaI dell’art. 360 cod. proc. civ., i due ricorrenti hanno prospettato laviolazione degli articoli 1117, 1102, 1322 e 1372 cod. civ., per averela Corte erroneamente ricostruito la nozione di «uso esclusivo» e di«diritto di passo»; il diritto di uso esclusivo, in deroga all’articolo 1102cod. civ., consentirebbe al titolare di diventare l’unico condomino apoter utilizzare la cosa e il diritto di passo costituito dall’assemblea asuo limite non dovrebbe poter essere esercitato a prescindere da unareale utilitas, cioè da un reale interesse a raggiungere una meta.Il motivo è in parte infondato e in parte inammissibile. [OSCURATO:PERSONA] ha ritenuto che il passo oggetto della delibera debba essereinteso come «mero transito sull’area, al pari di quanto avviene rispettoad un cortile interno in cui si può passeggiare senza che vi sia alcunameta da raggiungere» e che non possa ritenersi che la salvezza delpasso pedonale o carrabile valga solo per i condòmini che, perraggiungere dalle rispettive proprietà la via pubblica e viceversa farviritorno, necessariamente devono attraversare le aree attribuite in usoesclusivo altrui.Sul punto, la Corte territoriale ha rimarcato che l’inciso «salvo ildiritto di passo pedonale e carrabile, fino agli estremi delle proprietàcondominiali» è posto come clausola generale iniziale del punto a),subito dopo le parole «concede l’uso esclusivo», mentre l’oggetto dellaconcessione è riportato dopo di esso: la statuizione assembleareconcerne, dunque, l’area costituente la proiezione dei confini diciascuna unità e comunque sino ai cancelli (quindi anche se posti oltretale proiezione) e sino al marciapiede di proprietà dei sub 3 e sub 1.Ha ritenuto, perciò, che la prima parte regoli i diritti comuni fatti salvi(passo sino agli estremi della proprietà condominiale), mentre laRic. 2019 n. 35687 sez.

S2 - Ad. 10-9-2025 -11-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026seconda regoli l’estensione dell’area in uso esclusivo e che sia«indebito confondere i due piani».

Ha, quindi, ulteriormenteconsiderato che «qui non si discute di servitù di passo in favore di unfondo su fondo altrui, ma di proprietà/comproprietà di tutti i fondi;ciascun condòmino ha la proprietà esclusiva di un fondo e lacomproprietà delle parti comuni».La pronuncia è conforme ai principi stabiliti dalle Sezioni Unite diquesta Corte (sentenza n. 28972 del 17/12/2020) che, ricostruendol’istituto dell’«uso esclusivo» di un bene condominiale, hanno chiaritoche:- «la pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d.

"dirittoreale di uso esclusivo" su una porzione di cortile condominiale,costituente come tale parte comune dell'edificio, mirando alla creazionedi una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolodi concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condominidi uso paritario della cosa comune, sancito dall'articolo 1102 cod. civ.,è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerusclausus dei diritti reali e della tipicità di essi»;- è da tener fermo che «il principio di tipicità legale necessariadei diritti reali ... si traduce nella regola secondo cui i privati nonpossono creare figure di diritti reali al di fuori di quelle previste dallalegge, né possono modificarne il regime.

Ciò comporta che i poteri chescaturiscono dal singolo diritto reale in favore del suo titolare sonoquelli determinati dalla legge e non possono essere validamentemodificati dagli interessati» (Cass. 26 febbraio 2008, n. 5034;richiamata da ultimo da Cass. 3 settembre 2019, n. 21965);- non può configurarsi un diritto reale di godimento di usoesclusivo, in capo ad un condomino, di una parte comune dell'edificio,privando gli altri condomini del relativo godimento, e cioè riservandoad essi un diritto di comproprietà svuotato del suo nucleoRic. 2019 n. 35687 sez.

S2 - Ad. 10-9-2025 -12-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026fondamentale; si determinerebbe, infatti, un radicale, strutturalesnaturamento di tale diritto, non potendosi dubitare che il godimentosia un aspetto intrinseco della proprietà, come della comproprietà:salvo, naturalmente, che la separazione del godimento dalla proprietànon sia il frutto della creazione di un diritto reale di godimentonormativamente previsto;- è parimenti priva di fondamento la tesi, talora affermata,secondo cui un riconoscimento legislativo degli usi esclusivi, tali dadeterminare una modificazione del diritto di comproprietà, potrebbedesumersi dall'articolo 6, secondo comma, lettera b), del decretolegislativo 20 maggio 2005, n. 122, che obbliga il costruttore a indicarenel contratto relativo a futura costruzione le parti condominiali e le«pertinenze esclusive»; è già risolutivo osservare che si tratta di unanorma eccezionale, dalla quale non potrebbe in ogni caso desumersil'istituzione di un generale «diritto reale di uso esclusivo»;— posto che l'articolo 1102 cod.civ., applicabile al condominio,stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune,purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altripartecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, è daescludere che, così come talune parti altrimenti comuni, alla streguadell'articolo 1117 cod.civ., possano essere attribuite in proprietàesclusiva ad un singolo condomino, a maggior ragione esse possanoessere attribuite, con caratteri di realità, ad un singolo condomino, inuso esclusivo; l'impiego dell'argomento a fortiori è difatti, in tal caso,un artificio retorico volto a dare per dimostrato ciò che doveva invecedimostrarsi: ossia che possa configurarsi una sostanzialmente totalecompressione del godimento spettante ai condomini sulla cosacomune, con la speculare creazione di un atipico diritto reale digodimento, il diritto di uso esclusivo, in favore di uno o alcuni, di essi.Ric. 2019 n. 35687 sez.

S2 - Ad. 10-9-2025 -13-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026Per questi principi, correttamente la Corte d’appello ha dunquericonosciuto soltanto una limitata possibilità di godimento dell’area,implicante unicamente un uso più intenso della cosa, ma senzapossibilità giuridica di esclusione degli altri condomini.Per altro verso, allora, la censura, lungi dal denunciare unaerronea ricognizione della fattispecie astratta, (come proprio dovrebbeessere formulata la denuncia ex n. 3, cfr. Sez. 1, n. 7871 del25/03/2025; Sez. 1, n. 3340 del 05/02/2019), sollecita in sostanza unaalternativa valutazione di fatti ed elementi istruttori, in una sorta diterzo grado di merito, chiamando la Corte di Cassazione ad un compitoche istituzionalmente non le compete.4.

Con il quarto motivo di ricorso, articolato in riferimento al n. 3del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., il ricorrente ha dedotto laviolazione dell’art. 115 cod. proc. civ. per avere la Corte territorialeconfermato l’illegittimità delle opere e manufatti come ritenuta dalprimo Giudice, ma attraverso un percorso motivazionale diverso e,cioè, la lesività del diritto di veduta dei confinanti e del decoroarchitettonico, privo di un radicamento probatorio e fondato soltantosu deduzioni di parte; in particolare, la Corte territoriale avrebbe postoa fondamento della sua decisione la relazione tecnica di parte prodottacon l’atto di citazione; in questa motivazione sarebbe perciòriscontrabile una violazione dell’articolo 115 cod. proc. civ. che imponeal giudice di fondare la sua decisione sulle prove e non sulle merededuzioni delle parti.Il motivo è in parte infondato e in parte inammissibile.Innanzitutto, per dedurre la violazione dell'art. 115 cod. proc.civ., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa oimplicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamentodella decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di suainiziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere diRic. 2019 n. 35687 sez.

S2 - Ad. 10-9-2025 -14-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio);la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti,abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto chead altre è, invece inammissibile perché questa attività valutativa èconsentita dall'art. 116 cod. proc. civ. (Sez.

U, n. 20867 del30/09/2020; Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 27847 del 12/10/2021).La Corte d’appello, scrutinando la legittimità di alcune operecome asserita dagli appellanti attuali ricorrenti e negata dal primoGiudice, ha dapprima confermato l’ordine di demolizione del manufattoin vetro e ferro adiacente al cancello automatizzato ed infisso allaparete perimetrale al confine con la proprietà Bigazzi-Grandi, con ladiversa motivazione sia della violazione del diritto di veduta deiconfinanti, sia ex art. 1120 cod. civ. per la disarmonia creata per laqualità dei materiali contrastante rispetto al contesto e per laproiezione in aggetto ad arco vetrato con aureola di lance di metallo,che interrompe la linea priva di ostacoli della parete perimetrale ebalconi: ciò in accoglimento delle prospettazioni degli appellati,riproposte ai sensi dell’art. 346 cod. proc. civ.

Ha, poi, «parimenticonfermato l’ordine di demolizione dell’ampia copertura retrostante ilcancello automatizzato ed antistante il garage interno privato, sia perla scarsa altezza impeditiva del libero passaggio di mezzi di soccorso odi emergenza di una certa mole (es. vigili del fuoco, come rilevato dalc.t.u.), o anche di intervento per riparazioni di pareti o coperturacondominiale (es. autogru), sia per la natura di immutazionepermanente dei luoghi non autorizzata dall’assemblea e distonica permateriale utilizzato (plastica di copertura) rispetto alle caratteristichedei fabbricati e del cancello automatizzato antistante, e interruttivadell’armonia di svolgimento del complesso».

Ha, infine, rilevato che«nel punto b) della delibera del 2007 non viene ripetuta la salvezza del“diritto di passo pedonale e carrabile” del punto a); ciò a ragion veduta,Ric. 2019 n. 35687 sez.

S2 - Ad. 10-9-2025 -15-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026perché si verte su posti auto riservati di limitata estensione alleproporzioni di un autoveicolo; la possibilità di recinzione per migliordelimitazione del posteggio è in astratto ammissibile, dal momento chein ogni caso il passo comune è ivi precluso; tuttavia essa deverispettare l’architettura ed il contesto dei luoghi, mentre nel caso dispecie ci si trova in presenza di una struttura di delimitazione ecopertura, unica ad essere stata eseguita rispetto agli altri posti auto,con realizzazione di pavimentazione e tombini d’ispezioni maiautorizzati, che turbano il decoro non solo per contrasto con lo sterratoe l’assenza di strutture degli altri posti auto, ma per l’utilizzo dimateriali e strutturazioni eterogenei gli uni dagli altri (metallo, plastica,telonato di copertura, colonne in muratura e mattoni), cancello ecancelletto di colori e linee contrastanti; così come, ad esempio, per iterrazzi a servizio delle singole unità, i tendaggi di copertura di essiecc., il rispetto del decoro architettonico è doveroso per legge anchese attiene a parti del complesso utilizzate in via esclusiva dai singolipartecipanti»; ha, perciò, confermato, con diversa motivazione, resa aisensi dell’art. 1120 cod. civ., il dispositivo della sentenza impugnatache ordina l’abbattimento dei manufatti insistenti su tale spazioriservato.In tal senso la formulazione del motivo non è congruente, perchéla Corte territoriale non ha affatto posto a fondamento della decisioneprove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori deipoteri officiosi riconosciutigli; come prospettato dagli stessi ricorrenti,infatti, ha utilizzato anche le osservazioni del consulente tecnico dicontroparte.Per principio altrettanto consolidato, allora, il Giudice del meritopuò porre a fondamento della propria decisione una periziastragiudiziale, anche se contestata dalla controparte, purché forniscaadeguata motivazione di tale sua valutazione, attesa l'esistenza, nelRic. 2019 n. 35687 sez.

S2 - Ad. 10-9-2025 -16-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026vigente ordinamento, del principio del libero convincimento del giudice(tra le tante Sez. 1, n. 25593 del 01/09/2023; Sez. 6 - 5, n. 26550 del12/12/2011; Sez. 2, n. 1416 del 10/02/1987).Risulta evidente, pertanto, che il mancato rispetto del decoroarchitettonico, la cui violazione era stata ancora una volta eccepita exart. 346 cod. proc. civ. dagli appellati, è stato dettagliatamentemotivato nella sentenza impugnata e in tal senso la censura è, perciò,infondata.In conclusione, il ricorso è respinto.

Non vi è luogo a statuizionesulle spese perché [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], MariaGuerri, [OSCURATO:PERSONA] non hanno svolto rituali difese.Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell'art.13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previstoper il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Sul punto, infatti, l'attualità dell'ammissione o non al patrocinioa spese dello Stato non rileva direttamente ai fini della dichiarazionedella sussistenza dei presupposti oggettivi per il cd. raddoppio delcontributo unificato, perché resta impregiudicata la verifica, a curadella cancelleria al momento dell'eventuale successiva attività direcupero del contributo, della sussistenza e della permanenza dellecondizioni soggettive dell’onerato (Cass. Sez. 2, n. 8982 del04/04/2024); invero, la competenza a provvedere sulla revoca delprovvedimento di ammissione a patrocinio a carico dello Stato inrelazione al giudizio di cassazione spetta al giudice del rinvio ovvero -per le ipotesi di definizione del giudizio diverse dalla cassazione conrinvio - al giudice che ha pronunciato il provvedimento impugnato;quest'ultimo, ricevuta copia della sentenza della Corte di cassazione aisensi dell'art. 388 cod. proc. civ., è tenuto a valutare la sussistenzaRic. 2019 n. 35687 sez.

S2 - Ad. 10-9-2025 -17-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026delle condizioni previste dall'art. 136 del d.P.R. n. 115 del 2002 per larevoca dell'ammissione (Sez.

U, n. 4315 del 20/02/2020).

P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a normadell’art. 13, comma 1-bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezionecivile della Corte suprema di Cassazione del 10 settembre 2025.Il PresidenteLorenzo OriliaRic. 2019 n. 35687 sez.

S2 - Ad. 10-9-2025 -18-

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
esso lo studio dell'avv. [OSCURATO:PERSONA]Gentile, rappresentati e difesi dall'avv. [OSCURATO:PERSONA], giusta procuraallegata al ricorso, con indicazione dell’indirizzo pec;- ricorrenti -contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];- intimati -avverso la sentenza n. 2137/2019 della CORTE D'APPELLO di FIRENZE,pubblicata il 16/9/2019;Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del10/9/2025 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA];letta la memoria delle parti ricorrenti.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], SandroLandi e [OSCURATO:PERSONA], quali condomini del Condominio in viaPozzalla 6a in [OSCURATO:PERSONA], convennero in giudizio, dinanzi alTribunale di Firenze, gli altri condomini [OSCURATO:PERSONA] e RossellaChecchi, chiedendone la condanna alla rimozione di alcuni manufattirealizzati da questi ultimi su parti comuni, in violazione degli articoli1102 e 1120 cod. civ. e al ripristino dei luoghi.I convenuti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] si opposero alladomanda e chiesero in via riconvenzionale la condanna degli attori allarimozione di altre opere, asseritamente pure realizzate su parti comuni.Con sentenza n. 70/2015, il Tribunale accolse parzialmente ladomanda principale e la domanda riconvenzionale e dichiaròl’illegittimità di alcune opere e manufatti, come individuate dal c.t.u.,ordinandone la rimozione.Con sentenza n. 2137/2019, la Corte d’appello di Firenze, aditadai convenuti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], riformò soltantoparzialmente la sentenza impugnata. In particolare, per quel che quiancora rileva, ritenne preliminarmente inammissibile la memoriadepositata dagli appellanti in data 9/1/2017 con la documentazioneallegata e le nuove conclusioni formulate; nel merito, escluse che ladelibera condominiale del 2007, invocata dagli appellanti a sostegnodell’impugnazione, potesse essere interpretata quale «sanatoria» ditutte le opere già realizzate dagli appellanti; negò altresì che la stessadelibera, come invece sostenuto dagli appellanti, con la previsione delcosiddetto «uso esclusivo», salvo il diritto di passo pedonale ecarrabile, su alcune aree condominiali, avesse potuto «far perdere aRic. 2019 n. 35687 sez. S2 - Ad. 10-9-2025 -2-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026queste aree occupate la destinazione di beni comuni»; in parzialeaccoglimento dell’appello, condannò gli appellanti, in alternativa allarimozione del cancello ordinata dal primo Giudice, anche alla consegnaagli altri condomini del telecomando di apertura a distanza e ilmantenimento della siepe di recinzione antistante la pubblica via,argomentando sulla base dell’articolo 1120 cod. civ.; compensòparzialmente le spese.Avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze, RossellaChecchi e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso per cassazione,affidandolo a quattro motivi; [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] non hanno svoltodifese, depositando, tuttavia, una memoria; i ricorrenti ne hannocontestato l’ammissibilità con successiva memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1 Preliminarmente deve rilevarsi l’inammissibilità della memoriadepositata da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], che non hanno depositato controricorso.Infatti, come ripetutamente affermato da questa Corte, nelgiudizio davanti la Corte di Cassazione, è irricevibile la memoriadifensiva presentata in prossimità dell'udienza, con la quale la parteche non ha depositato il controricorso spiega, per la prima volta, leragioni di resistenza al ricorso, perché, in assenza di controricorso, laparte intimata non può presentare memorie v. Sez. 1 - , Sentenza n.27140 del 15/11/2017; v. anche Sez. 2, Sentenza n. 26835 del 2024;Sez. 5, Ordinanza n. 5223 del 2025).Ciò premesso e venendo all’esame dei motivi di ricorso, con ilprimo di essi i Checchi-Guidoni hanno lamentato, in riferimento al n. 3del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., la violazione dell’art. 345 cod.proc. civ., per avere la Corte d’appello ritenuto inammissibile pertardività la memoria da loro depositata in data 9/1/2017, senzaRic. 2019 n. 35687 sez. S2 - Ad. 10-9-2025 -3-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026considerare che era stata depositata documentazione formatasisuccessivamente alla sentenza di primo grado e alla notifica dell’atto diappello necessaria a dimostrare che le opere da loro compiute eritenute irregolari erano preesistenti alla delibera del 18/6/2007; inparticolare, i ricorrenti hanno rappresentato che il c.t.u. non si era«soffermato» sull’anteriorità delle opere rispetto alla delibera del 2007e soltanto nel corso della sua audizione in sede penale, aveva affermatoche effettivamente le difformità che aveva ravvisato erano precedentiall’assegnazione in uso esclusivo delle aree comuni, avvenuta con ladelibera del 18.6.2007.Questo motivo è inammissibile per più ragioni.La Corte d’appello ha dichiarato inammissibile la produzionetardiva del verbale di udienza redatto da fonoregistrazione, contenentela deposizione del c.t.u. Savegnago dinnanzi al Tribunale di Firenze, il12/4/2016, perché prodotto «a sostegno di allegazioni e domandenuove che avrebbero dovuto e potuto essere proposte in primo grado»;ha rimarcato, infatti, che, di là della data di formazione di questodocumento, non era stata sollevata alcuna eccezione di nullità dellac.t.u. espletata nel corso delle operazioni peritali o nella prima difesasuccessiva al deposito della relazione e che, in conseguenza, ognieventuale nullità risultava sanata ex art. 159 cod. proc. civ.I ricorrenti non hanno adeguatamente censurato questa ratiodecidendi: senza riportare in ricorso il contenuto delle dichiarazionirese, hanno soltanto rappresentato che nel corso dell’audizionedinnanzi al Giudice penale il c.t.u. «ha risposto affermativamente alladomanda con la quale gli si chiedeva se le difformità che avevaravvisato fossero precedenti alla “assegnazione” in uso esclusivo dellearee comuni, avvenuta con la delibera del 18.6.2007».Per principio consolidato, l'eccezione di nullità della consulenzatecnica d'ufficio, dedotta per vizi procedurali inerenti alle operazioniRic. 2019 n. 35687 sez. S2 - Ad. 10-9-2025 -4-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026peritali, avendo carattere relativo, resta effettivamente sanata se nonfatta valere nella prima istanza o difesa successiva al deposito avendonatura giuridica di nullità relativa (Cass. Sez. 2, n. 3184 del05/02/2024; Sez. 1, n. 24996 del 10/12/2010).Nell’argomentare la censura, i ricorrenti non hanno prospettatodi aver denunciato un vizio procedurale poi provato dal documento nonammesso.La Corte d’appello, poi, ha anche aggiunto che in ogni casorisultava «temeraria» l’accusa formulata dagli appellanti al c.t.u. diaver taciuto, nella propria relazione, circostanze poi ammesse nelprocedimento penale in cui era stato sentito come testimone e, cioè,che una planimetria agli atti fosse stata ritenuta non corrispondenteall’originale depositato all’Agenzia del Territorio: ha rimarcato, infatti,che «nell’appendice alla relazione del c.t.u., depositata nella medesimadata del 5/12/2012 dell’elaborato principale e intitolata “replica alleosservazioni dei consulenti di parte”, il c.t.u. aveva al contrario datoBorselli sulla questione della planimetria prodotta da Guidoni-Checchia doc. 3 allegato alla comparsa di costituzione e risposta del primogrado»; aveva, infatti, spiegato «a pag. 2, che, per stabilirel’estensione delle porzioni condominiali c.t.u. e c.t.p. avevano fattoaffidamento su tale documento, senza effettuare un sopralluogo sulposto. Solo dopo la redazione della bozza preliminare e confrontando ildocumento con l’originale depositato presso l’agenzia del territorio,aveva constatato che le aree condominiali raffigurate nell’originaleerano sensibilmente maggiori, e perciò aveva depositato istanza diproroga al Tribunale ed effettuato sopralluogo in contraddittorio con ic.t.p., rideterminando le varie aree in conformità al reale stato».Sul punto, nulla è stato osservato dai ricorrenti che, per altroverso, non hanno neppure sostenuto, in questa sede di legittimità, diRic. 2019 n. 35687 sez. S2 - Ad. 10-9-2025 -5-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026aver contestato le valutazioni tecniche del consulente fatte proprie dalgiudice di primo grado, chiedendo la rinnovazione della consulenzatecnica d'ufficio, né hanno lamentato un vizio di motivazione in ordinealle ragioni addotte per rigettare le censure tecniche alla sentenzaimpugnata.Anche in tal senso, allora, il motivo è inammissibile: la censuraconcernente la violazione delle regole processuali - che peraltrodev’essere formulata in relazione al n. 4 del comma I dell’art. 360 cod.proc. civ. - è ammissibile, qualora investa la mancata ammissione inappello di documenti ex art. 345 cod. proc. civ., soltanto in quantospieghi come e perché le istanze probatorie, se accolte, avrebberopotuto rovesciare l'esito del giudizio di primo grado (Cass. Sez. 3, n.9674 del 12/04/2023; Sez. 3, n. 22978 del 11/11/2015).2. Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 5 delcomma I dell’art. 360 cod. proc. civ., i ricorrenti hanno contestato lavalutazione degli elementi probatori raccolti sulla preesistenza delleopere rispetto alla delibera 18/6/2007 e, con un secondo profilo, inriferimento al n. 3, hanno denunciato la violazione e falsa applicazionedell’art. 1372 cod. civ.: in particolare, la Corte d’appello avrebberitenuto raggiunta soltanto parzialmente la prova dell’anteriorità deimanufatti alla delibera del giugno 2007, senza valutare il contenutodelle deposizioni testimoniali e del documento, allegato alla memoriaritenuta tardiva, contenente l’ammissione del c.t.u. nominato, resa insede penale, dell’anteriorità di tutte le costruzioni rispetto alla deliberadel 2007; per altro secondo profilo, ex n.3, inoltre, la Corte territorialeavrebbe infondatamente ritenuto la circostanza dell’anteriorità delleopere, ricostruendo erroneamente il contenuto della delibera; icondomini, infatti, decidendo all’unanimità di attribuire il diritto di usoesclusivo di talune aree comuni, salvo il diritto di passo pedonale eRic. 2019 n. 35687 sez. S2 - Ad. 10-9-2025 -6-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026carrabile, avevano evidentemente inteso riconoscere il diritto amantenere le opere già realizzate.Il motivo è infondato.Relativamente al secondo profilo di censura, da esaminarsi perprimo per priorità logica, deve rilevarsi che la Corte d’appello hadedicato all’interpretazione del contenuto della delibera le pag. 10 e 11della motivazione della sentenza impugnata.In particolare, utilizzando il criterio letterale e il criterio logico-sistematico, ha rilevato che:- «come si legge dello stralcio su riportato della delibera l’inciso“salvo il diritto di passo pedonale e carrabile, fino agli estremi delleproprietà condominiali” è posto come clausola generale iniziale delpunto a), subito dopo le parole “concede l’uso esclusivo”, mentrel’oggetto della concessione è riportato dopo di esso: concerne l’areacostituente la proiezione dei confini di ciascuna unità e comunque sinoai cancelli (quindi anche se posti oltre tale proiezione) e sino almarciapiede di proprietà dei sub 3 e sub 1; la prima parte dunqueregola i diritti comuni fatti salvi (passo sino agli estremi della proprietàcondominiale), la seconda regola l’estensione dell’area in usoesclusivo»; «è indebito confondere i due piani, come fanno invece gliappellanti»- «è infondata pure l’argomentazione logica secondo cui ilrichiamo alla salvezza del passo pedonale o carrabile varrebbe solo peri condòmini che necessariamente devono attraversare le aree passatein esclusivo uso altrui per raggiungere dalle rispettive proprietà la viapubblica e viceversa farvi ritorno (così è per i CHECCHI-GUIDONI); quinon si discute di servitù di passo in favore di un fondo su fondo altrui,ma di proprietà /comproprietà di tutti i fondi; ciascun condòmino ha laproprietà esclusiva di un fondo e la comproprietà delle parti comunisicché il passo va qui inteso come mero transito sull’area, al pari diRic. 2019 n. 35687 sez. S2 - Ad. 10-9-2025 -7-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026quanto avviene rispetto ad un cortile interno in cui si può passeggiaresenza che vi sia alcuna meta da raggiungere»;- «la clausola di salvezza del passo comune sino all’estremitàdella proprietà condominiali è una smentita documentaleall’interpretazione sostenuta dai ricorrenti, perché il cancelloautomatizzato sul retro non costituisce affatto tale estremità; siconferma allora che “i cancelli” costituiscono solo uno dei limiti indicatioltre il quale gli altri condòmini possono esercitare solo il passopedonale e carrabile sino all’estremità della proprietà condominiale»;- «trattandosi di delibera unanime regolante la deroga all’art.1102 c.c., vincolante come un contratto i condòmini che l’hanno votata(e quelli subentranti in futuro solo se vi aderiscano), l’interpretazionedeve essere particolarmente rigorosa, e nel dubbio va preferita quellameno gravosa rispetto ai vincoli imposti alla comproprietà di ciascuno»;- «va smentito che l’assemblea del 18-6-07 abbia inteso sanarela situazione dei luoghi come modificata sino ad allora dai singolipartecipanti alla comunione: lo scopo della stessa si legge espresso neiseguenti termini: “al fine di trovare un accordo tra tutti i condòminisull’utilizzo delle parti comuni si propone di concedere: a) in usoesclusivo a ciascun condòmino…”»;- «nella delibera non si trova nessuna espressa autorizzazione nératifica assembleare a manufatti ed immutazioni dei luoghi futuri o sinoad allora avvenuti (quella del cancello automatizzato CHECCHI-GUIDONI è pacifico lo sia sin dall’atto introduttivo di primo grado), oveessi si ponessero in contrasto con la disciplina civilistica ed esulasserodall’uso esclusivo concesso»;- «il riferimento ai “cancelli” è stato fatto solo come uno dei limitida considerarsi circa l’estensione spaziale dell’uso esclusivo; si puòparlare, anche per quanto già detto sulla necessità d’interpretazionerigorosa e non espansiva della delibera di natura “contrattuale” perchéRic. 2019 n. 35687 sez. S2 - Ad. 10-9-2025 -8-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026assunta all’unanimità, di una situazione di mera tolleranza dellasituazione di fatto; la rinuncia a prerogative del comproprietario deveavvenire espressamente; ed espressamente è stata disciplinatadall’assemblea solo la concessione in “uso” esclusivo (con limiti) di areedi comproprietà, e non l’attribuzione di altro, in deroga agli artt. 1102e 1120 c.c.».A fronte di questa articolata motivazione, i ricorrenti si sonolimitati a offrire una diversa interpretazione del contenuto delladelibera (nel senso di escludere dalla volontà dei partecipanti le operegià eseguite all’epoca della delibera), senza formulare alcuna censuraefficace ai criteri interpretativi applicati.In particolare, questa Corte ha già affermato che le deliberedell’assemblea condominiale, ove esprimano una volontà negoziale,devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagliartt.1362 e seguenti cod. civ., privilegiando, innanzitutto, l'elementoletterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altricriteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge (Sez. 2, n. 28763 del30/11/2017; Sez. 2, Sentenza n. 4501 del 28/02/2006); questi principirisultano applicati nella sentenza impugnata.Ciò posto, la parte che, con il ricorso per cassazione, intendadenunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamentonell’interpretazione di un contratto ha l’onere di specificare i canoni chein concreto assuma violati e, in particolare, il punto ed il modo in cui ilgiudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censurerisolversi nella mera contrapposizione tra la sua interpretazione equella accolta nella sentenza impugnata (cfr. Cass. Sez. 1, n. 16987del 27/06/2018).L'interpretazione del contratto è riservata al giudice di merito edè censurabile in sede di legittimità soltanto per erronea o insufficientemotivazione, ovvero per violazione dei canoni di ermeneuticaRic. 2019 n. 35687 sez. S2 - Ad. 10-9-2025 -9-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026contrattuale, la quale deve dedursi con la specifica indicazione nelricorso per cassazione del modo in cui il ragionamento del giudice si siadiscostato dai suddetti canoni; altrimenti, la ricostruzione delcontenuto della volontà delle parti si traduce nella mera proposta diun'interpretazione diversa da quella censurata, come taleinammissibile in sede di legittimità (Sez. 3, n. 353 del 08/01/2025)Come costruito, il secondo profilo di censura del secondo motivosi risolve proprio in una richiesta di diverso apprezzamento di merito,perché consiste in una mera ed apodittica contrapposizione di unadifforme interpretazione degli accertamenti fattuali rispetto a quelladesumibile dalla motivazione della sentenza impugnata.In conseguenza, risulta assorbito, in senso improprio, il primoprofilo di censura del secondo motivo relativo alla valutazione dianteriorità delle opere: come esplicitamente affermato in sentenza,infatti, «nella delibera non si trova nessuna espressa autorizzazione nératifica assembleare a manufatti ed immutazioni dei luoghi futuri o sinoad allora avvenuti (quella del cancello automatizzato Checchi-Guidoniè pacifico lo sia sin dall’atto introduttivo di primo grado), ove essi siponessero in contrasto con la disciplina civilistica ed esulassero dall’usoesclusivo concesso» e che «al di là della raggiunta prova solo parzialedell’anteriorità dei manufatti di causa alla delibera del giugno 2007, perla genericità di taluna documentazione di spesa e per lo scarso ricordodella collocazione temporale di talune opere da parti di alcuni testimoni,è assorbente che, non esistendo una ratifica alle stesse in delibera,come invece sostenuto dagli appellanti e non riconosciuto invece dalTribunale (sia pure implicitamente) e da questa Corte in sede didecisione, l’utilità della prova viene meno».L'assorbimento di una censura in senso improprio ricorre quandola decisione assorbente escluda la necessità o la possibilità diRic. 2019 n. 35687 sez. S2 - Ad. 10-9-2025 -10-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026provvedere sulle altre questioni, ovvero ne comporti un implicito rigetto(Sez. 1, n. 28995 del 12/11/2018; Sez. 3, n. 33764 del 19/12/2019).3. Con il terzo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del commaI dell’art. 360 cod. proc. civ., i due ricorrenti hanno prospettato laviolazione degli articoli 1117, 1102, 1322 e 1372 cod. civ., per averela Corte erroneamente ricostruito la nozione di «uso esclusivo» e di«diritto di passo»; il diritto di uso esclusivo, in deroga all’articolo 1102cod. civ., consentirebbe al titolare di diventare l’unico condomino apoter utilizzare la cosa e il diritto di passo costituito dall’assemblea asuo limite non dovrebbe poter essere esercitato a prescindere da unareale utilitas, cioè da un reale interesse a raggiungere una meta.Il motivo è in parte infondato e in parte inammissibile. [OSCURATO:PERSONA] ha ritenuto che il passo oggetto della delibera debba essereinteso come «mero transito sull’area, al pari di quanto avviene rispettoad un cortile interno in cui si può passeggiare senza che vi sia alcunameta da raggiungere» e che non possa ritenersi che la salvezza delpasso pedonale o carrabile valga solo per i condòmini che, perraggiungere dalle rispettive proprietà la via pubblica e viceversa farviritorno, necessariamente devono attraversare le aree attribuite in usoesclusivo altrui.Sul punto, la Corte territoriale ha rimarcato che l’inciso «salvo ildiritto di passo pedonale e carrabile, fino agli estremi delle proprietàcondominiali» è posto come clausola generale iniziale del punto a),subito dopo le parole «concede l’uso esclusivo», mentre l’oggetto dellaconcessione è riportato dopo di esso: la statuizione assembleareconcerne, dunque, l’area costituente la proiezione dei confini diciascuna unità e comunque sino ai cancelli (quindi anche se posti oltretale proiezione) e sino al marciapiede di proprietà dei sub 3 e sub 1.Ha ritenuto, perciò, che la prima parte regoli i diritti comuni fatti salvi(passo sino agli estremi della proprietà condominiale), mentre laRic. 2019 n. 35687 sez. S2 - Ad. 10-9-2025 -11-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026seconda regoli l’estensione dell’area in uso esclusivo e che sia«indebito confondere i due piani». Ha, quindi, ulteriormenteconsiderato che «qui non si discute di servitù di passo in favore di unfondo su fondo altrui, ma di proprietà/comproprietà di tutti i fondi;ciascun condòmino ha la proprietà esclusiva di un fondo e lacomproprietà delle parti comuni».La pronuncia è conforme ai principi stabiliti dalle Sezioni Unite diquesta Corte (sentenza n. 28972 del 17/12/2020) che, ricostruendol’istituto dell’«uso esclusivo» di un bene condominiale, hanno chiaritoche:- «la pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. "dirittoreale di uso esclusivo" su una porzione di cortile condominiale,costituente come tale parte comune dell'edificio, mirando alla creazionedi una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolodi concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condominidi uso paritario della cosa comune, sancito dall'articolo 1102 cod. civ.,è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerusclausus dei diritti reali e della tipicità di essi»;- è da tener fermo che «il principio di tipicità legale necessariadei diritti reali ... si traduce nella regola secondo cui i privati nonpossono creare figure di diritti reali al di fuori di quelle previste dallalegge, né possono modificarne il regime. Ciò comporta che i poteri chescaturiscono dal singolo diritto reale in favore del suo titolare sonoquelli determinati dalla legge e non possono essere validamentemodificati dagli interessati» (Cass. 26 febbraio 2008, n. 5034;richiamata da ultimo da Cass. 3 settembre 2019, n. 21965);- non può configurarsi un diritto reale di godimento di usoesclusivo, in capo ad un condomino, di una parte comune dell'edificio,privando gli altri condomini del relativo godimento, e cioè riservandoad essi un diritto di comproprietà svuotato del suo nucleoRic. 2019 n. 35687 sez. S2 - Ad. 10-9-2025 -12-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026fondamentale; si determinerebbe, infatti, un radicale, strutturalesnaturamento di tale diritto, non potendosi dubitare che il godimentosia un aspetto intrinseco della proprietà, come della comproprietà:salvo, naturalmente, che la separazione del godimento dalla proprietànon sia il frutto della creazione di un diritto reale di godimentonormativamente previsto;- è parimenti priva di fondamento la tesi, talora affermata,secondo cui un riconoscimento legislativo degli usi esclusivi, tali dadeterminare una modificazione del diritto di comproprietà, potrebbedesumersi dall'articolo 6, secondo comma, lettera b), del decretolegislativo 20 maggio 2005, n. 122, che obbliga il costruttore a indicarenel contratto relativo a futura costruzione le parti condominiali e le«pertinenze esclusive»; è già risolutivo osservare che si tratta di unanorma eccezionale, dalla quale non potrebbe in ogni caso desumersil'istituzione di un generale «diritto reale di uso esclusivo»;— posto che l'articolo 1102 cod.civ., applicabile al condominio,stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune,purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altripartecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, è daescludere che, così come talune parti altrimenti comuni, alla streguadell'articolo 1117 cod.civ., possano essere attribuite in proprietàesclusiva ad un singolo condomino, a maggior ragione esse possanoessere attribuite, con caratteri di realità, ad un singolo condomino, inuso esclusivo; l'impiego dell'argomento a fortiori è difatti, in tal caso,un artificio retorico volto a dare per dimostrato ciò che doveva invecedimostrarsi: ossia che possa configurarsi una sostanzialmente totalecompressione del godimento spettante ai condomini sulla cosacomune, con la speculare creazione di un atipico diritto reale digodimento, il diritto di uso esclusivo, in favore di uno o alcuni, di essi.Ric. 2019 n. 35687 sez. S2 - Ad. 10-9-2025 -13-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026Per questi principi, correttamente la Corte d’appello ha dunquericonosciuto soltanto una limitata possibilità di godimento dell’area,implicante unicamente un uso più intenso della cosa, ma senzapossibilità giuridica di esclusione degli altri condomini.Per altro verso, allora, la censura, lungi dal denunciare unaerronea ricognizione della fattispecie astratta, (come proprio dovrebbeessere formulata la denuncia ex n. 3, cfr. Sez. 1, n. 7871 del25/03/2025; Sez. 1, n. 3340 del 05/02/2019), sollecita in sostanza unaalternativa valutazione di fatti ed elementi istruttori, in una sorta diterzo grado di merito, chiamando la Corte di Cassazione ad un compitoche istituzionalmente non le compete.4. Con il quarto motivo di ricorso, articolato in riferimento al n. 3del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., il ricorrente ha dedotto laviolazione dell’art. 115 cod. proc. civ. per avere la Corte territorialeconfermato l’illegittimità delle opere e manufatti come ritenuta dalprimo Giudice, ma attraverso un percorso motivazionale diverso e,cioè, la lesività del diritto di veduta dei confinanti e del decoroarchitettonico, privo di un radicamento probatorio e fondato soltantosu deduzioni di parte; in particolare, la Corte territoriale avrebbe postoa fondamento della sua decisione la relazione tecnica di parte prodottacon l’atto di citazione; in questa motivazione sarebbe perciòriscontrabile una violazione dell’articolo 115 cod. proc. civ. che imponeal giudice di fondare la sua decisione sulle prove e non sulle merededuzioni delle parti.Il motivo è in parte infondato e in parte inammissibile.Innanzitutto, per dedurre la violazione dell'art. 115 cod. proc.civ., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa oimplicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamentodella decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di suainiziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere diRic. 2019 n. 35687 sez. S2 - Ad. 10-9-2025 -14-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio);la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti,abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto chead altre è, invece inammissibile perché questa attività valutativa èconsentita dall'art. 116 cod. proc. civ. (Sez. U, n. 20867 del30/09/2020; Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 27847 del 12/10/2021).La Corte d’appello, scrutinando la legittimità di alcune operecome asserita dagli appellanti attuali ricorrenti e negata dal primoGiudice, ha dapprima confermato l’ordine di demolizione del manufattoin vetro e ferro adiacente al cancello automatizzato ed infisso allaparete perimetrale al confine con la proprietà Bigazzi-Grandi, con ladiversa motivazione sia della violazione del diritto di veduta deiconfinanti, sia ex art. 1120 cod. civ. per la disarmonia creata per laqualità dei materiali contrastante rispetto al contesto e per laproiezione in aggetto ad arco vetrato con aureola di lance di metallo,che interrompe la linea priva di ostacoli della parete perimetrale ebalconi: ciò in accoglimento delle prospettazioni degli appellati,riproposte ai sensi dell’art. 346 cod. proc. civ. Ha, poi, «parimenticonfermato l’ordine di demolizione dell’ampia copertura retrostante ilcancello automatizzato ed antistante il garage interno privato, sia perla scarsa altezza impeditiva del libero passaggio di mezzi di soccorso odi emergenza di una certa mole (es. vigili del fuoco, come rilevato dalc.t.u.), o anche di intervento per riparazioni di pareti o coperturacondominiale (es. autogru), sia per la natura di immutazionepermanente dei luoghi non autorizzata dall’assemblea e distonica permateriale utilizzato (plastica di copertura) rispetto alle caratteristichedei fabbricati e del cancello automatizzato antistante, e interruttivadell’armonia di svolgimento del complesso». Ha, infine, rilevato che«nel punto b) della delibera del 2007 non viene ripetuta la salvezza del“diritto di passo pedonale e carrabile” del punto a); ciò a ragion veduta,Ric. 2019 n. 35687 sez. S2 - Ad. 10-9-2025 -15-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026perché si verte su posti auto riservati di limitata estensione alleproporzioni di un autoveicolo; la possibilità di recinzione per migliordelimitazione del posteggio è in astratto ammissibile, dal momento chein ogni caso il passo comune è ivi precluso; tuttavia essa deverispettare l’architettura ed il contesto dei luoghi, mentre nel caso dispecie ci si trova in presenza di una struttura di delimitazione ecopertura, unica ad essere stata eseguita rispetto agli altri posti auto,con realizzazione di pavimentazione e tombini d’ispezioni maiautorizzati, che turbano il decoro non solo per contrasto con lo sterratoe l’assenza di strutture degli altri posti auto, ma per l’utilizzo dimateriali e strutturazioni eterogenei gli uni dagli altri (metallo, plastica,telonato di copertura, colonne in muratura e mattoni), cancello ecancelletto di colori e linee contrastanti; così come, ad esempio, per iterrazzi a servizio delle singole unità, i tendaggi di copertura di essiecc., il rispetto del decoro architettonico è doveroso per legge anchese attiene a parti del complesso utilizzate in via esclusiva dai singolipartecipanti»; ha, perciò, confermato, con diversa motivazione, resa aisensi dell’art. 1120 cod. civ., il dispositivo della sentenza impugnatache ordina l’abbattimento dei manufatti insistenti su tale spazioriservato.In tal senso la formulazione del motivo non è congruente, perchéla Corte territoriale non ha affatto posto a fondamento della decisioneprove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori deipoteri officiosi riconosciutigli; come prospettato dagli stessi ricorrenti,infatti, ha utilizzato anche le osservazioni del consulente tecnico dicontroparte.Per principio altrettanto consolidato, allora, il Giudice del meritopuò porre a fondamento della propria decisione una periziastragiudiziale, anche se contestata dalla controparte, purché forniscaadeguata motivazione di tale sua valutazione, attesa l'esistenza, nelRic. 2019 n. 35687 sez. S2 - Ad. 10-9-2025 -16-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026vigente ordinamento, del principio del libero convincimento del giudice(tra le tante Sez. 1, n. 25593 del 01/09/2023; Sez. 6 - 5, n. 26550 del12/12/2011; Sez. 2, n. 1416 del 10/02/1987).Risulta evidente, pertanto, che il mancato rispetto del decoroarchitettonico, la cui violazione era stata ancora una volta eccepita exart. 346 cod. proc. civ. dagli appellati, è stato dettagliatamentemotivato nella sentenza impugnata e in tal senso la censura è, perciò,infondata.In conclusione, il ricorso è respinto. Non vi è luogo a statuizionesulle spese perché [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], MariaGuerri, [OSCURATO:PERSONA] non hanno svolto rituali difese.Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell'art.13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previstoper il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Sul punto, infatti, l'attualità dell'ammissione o non al patrocinioa spese dello Stato non rileva direttamente ai fini della dichiarazionedella sussistenza dei presupposti oggettivi per il cd. raddoppio delcontributo unificato, perché resta impregiudicata la verifica, a curadella cancelleria al momento dell'eventuale successiva attività direcupero del contributo, della sussistenza e della permanenza dellecondizioni soggettive dell’onerato (Cass. Sez. 2, n. 8982 del04/04/2024); invero, la competenza a provvedere sulla revoca delprovvedimento di ammissione a patrocinio a carico dello Stato inrelazione al giudizio di cassazione spetta al giudice del rinvio ovvero -per le ipotesi di definizione del giudizio diverse dalla cassazione conrinvio - al giudice che ha pronunciato il provvedimento impugnato;quest'ultimo, ricevuta copia della sentenza della Corte di cassazione aisensi dell'art. 388 cod. proc. civ., è tenuto a valutare la sussistenzaRic. 2019 n. 35687 sez. S2 - Ad. 10-9-2025 -17-Numero registro generale 35687/2019Numero sezionale 2167/2025Numero di raccolta generale 15545/2026Data pubblicazione 21/05/2026delle condizioni previste dall'art. 136 del d.P.R. n. 115 del 2002 per larevoca dell'ammissione (Sez. U, n. 4315 del 20/02/2020). P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a normadell’art. 13, comma 1-bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezionecivile della Corte suprema di Cassazione del 10 settembre 2025.Il PresidenteLorenzo OriliaRic. 2019 n. 35687 sez. S2 - Ad. 10-9-2025 -18-
Sentenza Cassazione n. 15545/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris