Cassazione n. 12333/2026

ata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Stato; .-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del VenetoVenezia n. 161/2022 depositata il 04/02/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 10213/2022Numero sezionale 1236/2026Numero di raccolta generale 12333/2026Data pubblicazione 03/05/20261.[OSCURATO:SOCIETA]. propose, in relazione alla unità immobiliare censita nelComune di Venezia, al foglio 14, part. 2663, sub. 7, ubicazione SestiereDorsoduro n. 1413, p.T-1-2, il seguente classamento: D/2 e rendita pariad Euro 156.530,00.L’Agenzia delle Entrate rettificò tale classamento attribuendo lacategoria D/2 e la rendita pari ad Euro 318.600,00.Ne seguì l’avviso di accertamento catastale con cui furono notificate levariazioni sopra indicate.[OSCURATO:SOCIETA]. propose ricorso avverso tale classamento ma fu disatteso.La contribuente propose appello fondato, principalmente, sulla ritenutanullità dell’avviso per violazione dell’art. 1, comma 21, della l. n. 208 del2015, per due ragioni: perché l’accertamento era stato effettuato con unmetodo non previsto dalle disposizioni rilevanti in materia e perché erastato determinato con dati incerti.La C.T.R. accolse il ricorso affermando che: 1) essendo stato effettuatol’accertamento in data [OSCURATO:DATA_NASCITA] ed appartenendo ad una delle duecategorie previste dalla norma innanzi indicata, il metodo che avrebbedovuto essere utilizzato era quello della stima diretta, osservando comeanche nel centro storico di Venezia, diversamente da quanto eccepitodall’Agenzia, era possibile, perché già effettuato, utilizzare il predettometodo; si osservò che l’accertamento fosse privo di motivazione e che inconsiderazione della circostanza che nell’adottare il metodo di stimaindiretta tramite la determinazione di un reddito presunto, l’Ufficio avevautilizzato dati incerti, nella presunzione di un ricavo medio per camera, diuna percentuale media di occupazione e sulla base di costi determinatipresuntivamente. Sicché “da tale concatenazione di presunzioni, che pur èstata confermata dalla sentenza impugnata, non può discendere unavalutazione idonea a rettificare il valore della rendita catastale propostaNumero registro generale 10213/2022Numero sezionale 1236/2026Numero di raccolta generale 12333/2026Data pubblicazione 03/05/2026dalla ricorrente, correttamente determinata, in conformità con il datonormativo, con il metodo diretto di ricostruzione”.Avverso la predetta decisione è proposto ricorso affidato ad un motivo daparte dell’Agenzia delle entrate, resiste con controricorso la societàcontribuente.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Con il primo ed unico motivo di ricorso si denuncia la violazionedell’art. 1, comma 21, della legge n. 208 del 2015 (legge di stabilità2016), dell’art. 15 del d.P.R. n. 1142 del 1949 e dell’art. 1, comma 244,della legge n. 190 del 2014 in relazione all’art. 360, comma 1, n.3 c.p.c.Nel dettaglio la sentenza sarebbe errata laddove ha ritenuto scorrettoil metodo di determinazione della rendita catastale adottato dall’ Ufficio inviolazione dell’art. 1, comma 21, della l. n. 208 del 2015 che escluderebbela possibilità di effettuare una stima con un approccio reddituale.Il ricorso è inammissibile per le ragioni che saranno di seguitoesplicitate ma la motivazione della sentenza della C.T.R. deve esserecorretta ex art. 384 c.p.c.Nella prima parte della decisione, infatti, la C.T.R. confonde la cd.stima diretta, che è sempre prevista per le unità immobiliari adestinazione speciale, con i metodi di stima da utilizzarsi per ladeterminazione del valore (diretto, o reddituale, indiretto, secondo valoredi mercato o costo di ricostruzione).Sicché, nella specie, non si poneva un problema di cd. stima direttabensì del metodo attraverso il quale pervenire ad essa ossia diretto,reddituale o effettuato secondo il metodo indiretto, possibile nellafattispecie in esame, secondo il valore di mercato o il costo diricostruzione.Al riguardo, peraltro, va osservato che dall’avviso di liquidazionetrascritto in ricorso si desume che la stima diretta è stata eseguita conmetodo cd. diretto, delineato dagli artt. 15 e seguenti del regolamento n.Numero registro generale 10213/2022Numero sezionale 1236/2026Numero di raccolta generale 12333/2026Data pubblicazione 03/05/20261142 del 1949 (si veda la circolare normativizzata l. 23 dicembre 2014, n.190, art. 1, comma 244; Circolare dell'Agenzia del territorio n. 6/2012 del30 novembre 2012) ove si stabilisce che la rendita catastale si ottiene dalreddito lordo ordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventualiperdite. Il reddito lordo ordinario è il canone di locazione, fatte salve leeventuali aggiunte e detrazioni di cui agli artt. 16 e 17 (tra le prime, lespese di manutenzione ordinaria sostenute dal locatario anziché dalproprietario; tra le seconde, alcune spese condominiali sostenute dalproprietario anziché dal locatario).2. Ma, come innanzi evidenziato, il motivo di ricorso è inammissibile.Nel caso che ci occupa, infatti, il giudice di merito ha fondato lapropria decisione su due autonome ragioni.Da un lato è stato affermato che nella specie avrebbe dovuto essereutilizzato il metodo della stima diretta, stante il chiaro dettato normativodi cui al citato art. 1, comma 21, e dall’altro che l’accertamento era,comunque, nullo per essere fondato su dati incerti aventi origine in unaconcatenazione di presunzioni.Orbene, come questa Corte ha già avuto più volte modo di affermare,è sufficiente che anche una sola delle rationes decidendi su cui si fonda ladecisione impugnata non abbia formato oggetto di idonea censura (ovverosia stata respinta) perché il ricorso (o il motivo di impugnazione avverso ilsingolo capo di essa) debba essere rigettato nella sua interezza (VediCass. Sez. Un., n. 16602/2005, e, conformemente, Cass., Sez. 3 n.27015/2016) non già per carenza di interesse, quanto bensì per essersiformato il giudicato in ordine alla ratio decidendi non censurata (Cass.,Sez. 3 n. 24076/2017; Cass. Sez. 3, n. 13880/2020).In conclusione, il ricorso deve essere respinto. Le spese di lite seguonola soccombenza.Numero registro generale 10213/2022Numero sezionale 1236/2026Numero di raccolta generale 12333/2026Data pubblicazione 03/05/2026 P.Q.MLa Corte, dichiara inammissibile il ricorso; condanna la ricorrente alpagamento, in favore della controricorrente, delle spese processuali cheliquida in € 5.839,00 per compensi professionali ed € 200,00 per esborsi,oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altriaccessori di legge.Così deciso in Roma, il 10.2.2026Il PresidenteLiberato Paolitto