Cassazione n. 15801/2024

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso N. 7788/2023R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], domiciliato in Roma, [OSCURATO:PERSONA] , presso la cancelleria della Corte di cassazione, rappresentatoe difes o dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] , come da procura in calce al ricorso , domicilio digitale [OSCURATO:EMAIL] -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., inpersona del legale rappresentante pro tempore, elettivamentedomiciliata in Roma, [OSCURATO:PERSONA] n. 44, presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e dife nde, con gli avv. ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], come da procura allegata alcontroricorso, domicilio digitale ; ; e [OSCURATO:EMAIL] -controricorrente e ricorrente incidentale - N. 7788/23R.G. avverso la sentenza della Corte d’appellodi Brescia, n. 1061 /20 22 , depositata il27.9.2022; udita la relazione della causa svolta nella camera di consigliodel 14.3.2024 dal Consigliererelatore dr. S alvatore S aija . [OSCURATO:PERSONA] Con verbale di conciliazione giudiziale del 17.7.2018, [OSCURATO:PERSONA] e la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. convennero di abbandonare il contenzioso tra loro pendente – avente ad oggetto la reintegra nella detenzione del bar posto all’interno dello stadio di Bergamo, gestito dal Vinetti e di proprietà della società – prevedendo tra l’altro (art. 9) l’impegno, da parte della societàstessa, una volta ultimata la ristrutturazione dello stadio, dipreferire il Vinetti o in suo luogo la figlia Stefania “a parità di condizioni” per la “messa a disposizione di un ambito aziendale di caratteristiche idonee per la somministrazione di alimenti e bevande collocato nella curva nord per come risultante all’esito degli interventi nello stadio”. Ristrutturata la “[OSCURATO:PERSONA]”, la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. comunicòal Vinetti di aver ricevuto una proposta irrevocabile di locazione per il “Chiosco n. 1” dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., fissando il termine per l’esercizio della riconosciuta prelazione. Esercitata la prelazione dal Vinetti, la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. invi ò il testo contrattuale, che il Vinetti rifiutòdi firmare perché in tesi difforme dalla stessa proposta, facendosi in esso ancheriferimento a generiche e supposte necessità transitorie del conduttore, tali da giustificarne la durata solo annuale. Stante il diniego di accesso del Vinetti allo stadio e l‘imminente svolgimento della prima partita casalinga dell’Atalanta(per il Campionato di calcio di Serie A 2019/2020), il Vinetti – con decreto inaudita altera parte - ottenne in via d’urgenza dal N. 7788/23R.G. Tribunale di Bergamo di rientrarvi, ma il ricorso venne poi rigettato a contraddittorio integro, sia dal giudice designato, che dal Collegio, in sede di reclamo. Venne così introdotto il giudizio di merito, in cui il Vinetti chiese l’emissione di sentenza ex art. 2932 c.c., che tenesse conto del contratto di locazione non concluso, in forza del già perfezionato preliminare (id est, per effetto dell’adesione alla proposta di locazione già formulata). In particolare, il Vinetti chiese di determinare la duratadella locazione in quella prevista dall’art. 27, comma 1,della legge n. 392/1978; chiese, altresì, ordinarsi l’immediata sua immissione nel Chiosco n. 1 dello stadio di Bergamo; che i provvedimenti cautelari ante causam fossero dichiarati illegittimi, con riforma della pronuncia riguardo alla regolamentazione delle spese legali; nonché la condanna della società alle spese e per lite temeraria. Costituitasi la società, il Tribunale di Bergamo, con sentenza del 15.2.2022, rigettò le domande del Vinetti, sulla base della ragione più liquida, ritenendo il suo difetto di interesse ad agire per l’ottenimento di una sentenza in luogo del contratto non concluso (stante il fatto che la proposta recapitata alla società, poi “girata” al Vinetti, riguardava la sola stagione calcistica 2019/2020, già conclusa); rigett ò anche la domanda di risarcimento di danni proposta da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., compensando le spese legali, e dichiarò inammissibile la domanda di diversa regolamentazione delle spese della fase cautelare. Sia il Vinetti, in via principale, che la società, in via incidentale, appellarono detta sentenza; la Corte d’appello di Brescia, con sentenza del 27.9.2022, rigettò entrambii gravami. Osservò il giudice d’appello (per quanto qui ancora interessa) che il gravame principale era infondato, in quanto le parti avevano concluso un patto di prelazione volontaria per la stipula N. 7788/23R.G. della locazione del noto spazio aziendale, cui era seguita dapprima la denuntiatio da parte della società, poi l’accettazione del Vinetti ed infine il comportamento dello stesso Vinetti che – richiedendo l’apposizione di modifiche al testo contrattuale della locazione, già recapitatogli – aveva determinat o il mancato perfezionamento della locazione , sì da far ritenere che egli avesse in realtà rinunciato ad esercitare il diritto di prelazione in parola. Aggiunse pure la Corte che la pretesa giudiziale del Vinetti non avrebbe comunque potuto condurre ad un risultato per lui utile, giacché l’accoglimento della domanda – in tema di preliminare di locazione – produce effetti solo ex nunc e dal passaggio in giudicato della sentenza (si è citata Cass. n. 80607/2015); pertanto, poiché la proposta atteneva alla stagione calcistica 2019/2020, già conclusa, non poteva ravvisarsi neppure l’interesse a ricorrere del Vinetti. Infine, la Corte escluseche la locazione in discorso potesse dirsi “stagionale”, essendo invece di natura “transitoria”. La Corte bresciana rigettò anchel’appello incidentale della società, perché questa, a seguito del su descritto comportamento del Vinetti, sin dal settembre 2019, avrebbe potuto liberamente disporre dello spazio aziendale (provvedendo anche all’asporto e alla custodia degli “ingombri” ivi esistenti), concedendolo in locazione a terzi. Avverso detta sentenza ricorre per cassazione [OSCURATO:PERSONA], sulla base di sei motivi, cui resiste con controricorso la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., proponendo anche ricorso incidentale condizionato, fondato su tre motivi. La controricorrente ha anche depositato memoria. N. 7788/23R.G. [OSCURATO:PERSONA] 1.1 – Con il primo motivo si lamenta, ai sensi dell’a rt. 360, comma 1, n. 4 , c.p.c., la nullità della sentenza per difetto di motivazione, ossia per irriducibile contraddittorietà in merito alla natura vincolante dell’accettazione della denuntiatio. Si sostiene, cioè, che l’irriducibile contraddittorietà logica tra le affermazioni della Corte bresciana secondo cui: a) il Vinetti ha accettato la denuntiatiodella società; b) tale accettazione non determina il sorgere di effetti reali od obbligatori; c) essa però determina il vincolo di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del contratto con il prelazionario; d) una volta comunicata l’accettazione, non è possibile pretendere modifiche al testo del contratto concordato. 1.2– Con il secondo motivo, ai sensi dell’a rt. 360, comma 1, n. 4 , c.p.c. , si denuncia la nullità della sentenza per motivazione apparente in merito all’esclusione della durata sessennale del contratto ex art. 27, comma 1,della legge n. 392/1978. 1.3 – Con il terzo motivo si denuncia, ai sensi dell’a rt. 360, comma 1, n. 5 , c.p.c., l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, non essendosi tenuto conto che nello stadio di Bergamo si svolgono anche eventi diversi dalle partite delcampionato di calcio di Serie A. 1.4 – Con il quarto motivo si denuncia, ai sensi dell’a rt. 360, comma 1, n. 3 , c.p.c., la violazione dell’art. 2932 c.c., giacché la Corte territoriale non ha tenuto conto del fatto che il vincolo contrattuale non poteva che perfezionarsi, da un N. 7788/23R.G. lato, con riferimento ai soli elementi essenziali di cui alla denuntiatio, e dall’altro con esclusionedi elementi nulli per contrarietà a norme imperative. 1.5 – Con il quinto motivo, ai sensi dell’a rt. 360, comma 1, n. 5 , c.p.c. , si denuncia l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, non essendosi tenuto conto della previsione, nella denuntiatio della società, che il dies a quo della locazioneandava individuato nella data di consegna dello spazio locando . 1.6– Con il sesto motivo, infine, ai sensi dell’a rt. 360, comma 1, n. 4 , c.p.c. , si denuncia la nullità della sentenza per omessa pronuncia circa la modifica dei provvedimenti sulle spese legali della fase cautelare. [OSCURATO:PERSONA] 1.7 – Con il primo motivo , subordinatamente all’accoglimento del ricorso principale,la società lamenta la “violazione dell’art. 112 cpc in relazione all’art. 360 c. 1 n. 4 cpc (omessa pronuncia sul fatto decisivo costituito dall’acquiescenza dell’appello avverso a capi della sentenza di primo grado, atti di per sé a condurre al rigetto dell’appello)”. 1.8 - Con il secondo motivo, ancora subordinatamente all’accoglimento del ricorso principale, si denuncia la “violazione dell’art. 112 cpc in relazione all’art. 360 c. 1 n. 4 cpc ( omessa pronuncia sul fatto decisivo costituito dalla constatazione che, anche se accordo preliminare fosse mai esistito, comunque esso sarebbe risolto per fatto avverso)”. 1.9 -Con il terzo motivo, ancora in via gradata, si lamenta la “violazione dell’art.112 cpc in relazione all’art. 360 c. 1 n. 4 cpc (omessa pronuncia sull’avversa assenza di correttezza e buona fede; exceptio doli generalis)”. N. 7788/23R.G. 2.1 – I l ricorso principale è nel complesso (almeno, per i primi cinque motivi) inammissibileper difetto di specificità, in violazione dell’art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c., nel testo vigente, applicabile ratione temporis,giacché esso non coglie la ratio decidendidella sentenza impugnata, essendo basato su una tesi di fondo (l’esistenza di un vincolo coercibile ex art. 2932 c.c.) incompatibile con l’accertamento operato dalla sentenza stessa. 2.2 –In proposito, deve osservarsi che l’art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c., è stato novellatodal d.lgs. n. 149/2022 , e stabilisce che il ricorso deve contenere, a pena di inammissibilità, “la chiara e sintetica esposizione dei motivi per i quali si chiede la cassazione, con l'indicazione delle norme di diritto su cui si fondano”; il testo previgente imponeva, per il requisito di contenuto-forma in parola, che il ricorso indicasse, a pena di inammissibilità, “i motivi per i quali si chiede la cassazione, con l'indicazione delle norme di diritto su cui si fondano (…)”. L’interpretazione consolidata della disposizione (nel testo appena riportato), nella giurisprudenza di questa Corte, ha coniato il dovere di specificità ex art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c., esigendo che il ricorrente individui chiaramente le rationes decidendidell’impugnata sentenza e le sottopon ga a vaglio critico, al lume delle disposizioni normative che si assumono violate, tra l’altro occorrendo che di queste venga anche illustrata l’interpretazione che – in tesi – si ritiene corretta (v., per tutte,Cass., Sez. Un., n. 23745/2020). Al lume del nuovo testo normativo, ancor più che in passato, occorre dunque che il ricorrente individui il decisum della sentenza impugnata e con esso si confronti, procedendo ad una chiara e sintetica illustrazione delle ragioni a sostegno dell’impugnazione, senza divagazioni di sorta e secondo i canoni N. 7788/23R.G. riferibili a ciascuna categoria di vizi denunciabili in sede di legittimità, come catalogati dall’art. 360 c.p.c. (sul punto si veda ancora, per tutte, Cass., Sez. Un., n. 23745/2020). 2.3 –Ora, seppur con alcune incertezz e manifestat e in qualche passaggio della motivazione (specie là dove, a p. 9, si evidenzia che, per effetto dell’esercizio della prelazione, si determinerebbe “ il vincolo legale di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del contratto con il prelazionario”, al contempo escludendo che detto esercizio determini “il sorgere di effetti reali od obbligatori”), la Corte territoriale ha chiaramente inquadrato la natura dei patti discendenti dal verbaledi conciliazione del 17.7.2018 (e dalla previa transazione del 15.6.2018), circa la rinnovazione della locazione inter partes dello spazio aziendale adibito a bar nella “[OSCURATO:PERSONA]”, nell’ambito del patto di prelazione volontaria; il che è pacifico per lo stesso odierno ricorrente, che proprio su tale indiscusso presupposto dipana le sue censure qui in esame . Costituisce quindi un punto fermo, nella disamina del ricorso, la qualificazione dell’accordo inter partes così come operata dal giudice d’appello, in quanto non censurata da alcuna delle parti. 2.4.1 –Ciò posto, è ben noto che durante le trattative , in vista della stipulazione di un contratto che, definitivamente, regoli i rapporti tra le parti in ordine ad un determinato affare (si tratti ad es. di vendita, permuta, o, come nella specie, locazione), le parti stesse possono anche decidere – nell’ambito della libertà negoziale loro riconosciuta dall’ordinamentoed eventualmente a suggello delle trattativestesse – di vincolarsi sia con negozi unilaterali, sia con accordi ( lato sensu) preliminari o provvisori, per le più varie ragioni; e possono scegliere N. 7788/23R.G. liberamente, in tale ambito, proprio per il perseguimento dei loro interessi, tra diverse tipologie di istituti: così, esemplificativamente, per restare ai negozi bilaterali, con il contratto preliminare possono obbligarsi (l’una o l’altra, o entrambe) alla stipula del contratto definitivo, entro un certo termine; con il patto di opzione(parificato, nel regime normativo, ex artt. 1331 e 1329 c.c., alla proposta irrevocabile), possono riconosceread una parte il potere di concludere o meno il contratto, mediante una congruente manifestazione di volontà; con il patto di prelazione, possono attribuire ad una parte il diritto di essere preferita ad altri nella conclusione del contratto, a determinate condizioni , a seguito dell’interpello eseguito dal promittente. Com’è ovvio, da detti accordi – in quanto strumentali , con efficacia naturaliter più o meno limitata nel tempo, giacché collegati al definitivo regolamento degli interessi delle parti – discendono per le parti diritti ed obblighi, variamente diversificati, in relazione alle cennate tipologie. Così, se il contratto preliminare determina l’insorgenza dell’obbligo -di una parte (se unilaterale) o di entrambe (se bilaterale)-di concludere il contratto definitivo e il correlativo diritto di pretendere che la parte obbligata presti il necessario consensoa tal fine, il patto di opzione attribuisce invece all’opzionario il diritto potestativo di concludere il contratto cui detto patto accede, mediante il connesso esercizio, cui corrisponde la posizione di soggezione dell’altra parte (concedente): la dichiarazione di volontà con cui l’opzionario eserci ta il diritto determina la conclusione del contratto; il patto di prelazione, invece, attribuisce al promissario il diritto di essere preferito nella conclusione del contratto, alle condizioni concordate, ma resta fermo il potere del promittente di non N. 7788/23R.G. concludere il contrattostesso, non essendovi di regola obbligato (e salvo che il patto non preveda anche un tale obbligo). Più in dettaglio,in forza del patto di prelazione, il promittente è tenuto ad un o specificocomportamento per il caso di determinazione a stipulare il contratto , comportamento rappresentato dalla comunicazione di tale intenzione al prelazionario(denuntiatio). La comunicazione, se positivamente riscontrata, non determina a sua volta, di regola,né la conclusione del contratto definitivo, né l’obbligazione di stipulare il contratto alle condizioni indicate; dunque non fa sorgere neppure un contratto preliminare, salvo che non lo si sia espressamente previsto. Il promittente, infatti, può anche decidere di non stipulare il contratto: perché insorga l’obbligo di stipularlo è necessaria la previsione espressa, nell’ambito del patto di prelazione, come conseguenza dell’accettazione della denuntiatiodiretta a garantire la prelazione stessa . Resta fermo che, nel caso di violazione del patto di prelazione (puro e semplice) da parte del promittente, che concluda senz’altro con terzi il contratto cui esso inerisce, senza effettuare la denuntiatio,oppure senza attendere la scadenza del termine assegnato al prelazionario per il relativo esercizio,o anche senza tener conto dell’avvenuta accettazione dello stesso prelazionario, questi può solo agire per il risarcimento del danno derivante dall’inadempimento (v. Cass. n. 19928/2008),in quanto l’ordinamento non appresta, per il caso di prelazione volontaria, rimedi lato sensu coercitivi: né il diritto di riscatto (riservato a ben specifiche ipotesi di prelazione ex lege, come ad es. il retratto successorio ex art. 732 c.c., oppure in tema di vendita di terreni agricoli, ex art. 8 della legge n. 590/1965), né tantomeno l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. N. 7788/23R.G. 2.4.2 –Tirando le fila di tutto quanto precede , le figure negoziali bilaterali prima descritte hanno indubbiamente effetti obbligatori, compreso il patto di prelazione volontaria (al contrario di quanto impropriamente affermato dalla Corte bresciana, che con l’espressione “La dichiarazione di esercizio della prelazione (…) non determina il sorgere di effetti reali od obbligatori ” ha solo inteso dire che, in tal guisa, non si verifica la conclusione del contratto definitivo); ma non tutte determinano l’obbligo di “addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del contratto” (come, ancora impropriamente, la Corte bresciana ha pure affermato, con riguardo al patto di prelazione), perché ciò vale solo per il contratto preliminare. Detto altrimenti: un patto di prelazione non è un contratto preliminare, il cui inadempimento sia coercibile ex art. 2932 c.c.Pertanto, onde configurare, nello scambio epistolare consistito nella denuntiatio, effettuata dalla società odierna controricorrente, e nel l’ esercizio della prelazione da parte dal Vinetti , l’insorgenza di un vero e proprio obbligo a contrarre,non è affatto sufficiente un mero patto di prelazione (v. Cass., Sez. Un., n. 6597/2011), come quello apprezzato dalla Corte territoriale. Al riguardo, può qui richiamarsi anche l’insegnamento, che il Collegio condivide e cui intende dare continuità, secondo cui “A differenza del contratto preliminare unilaterale, che comporta l'immediata e definitiva assunzione dell'obbligazione di prestare il consenso per il contratto definitivo, il patto di prelazione relativo alla vendita di un bene genera, a carico del promittente, un'immediata obbligazione negativa di non venderlo ad altri prima che il prelazionario dichiari di non voler esercitare il suo diritto di prelazione o lasci decorrere il termine N. 7788/23R.G. all'uopo concessogli, ed un'obbligazione positiva avente ad oggetto la denuntiatio al medesimo della sua proposta a venderlo, nel caso si decida in tal senso. Questa obbligazione, nel caso di vendita ad un terzo del bene predetto, sorge e si esteriorizza in uno al suo inadempimento, sì che il promissario non può chiederne l'adempimento in forma specifica, per incoercibilità di essa a seguito della vendita al terzo, ma soltanto il risarcimento del danno, mentre, nel caso di promessa di vendita ad un terzo del medesimo bene, è ugualmente incoercibile, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., non configurando un preliminare” (Cass. n. 3571/1999; conf. Cass. n. 3124/1987; Cass. n. 265/1975). 2.5 –Così stando le cose, è evidente che –al netto delle non corrette o improprie affermazioni della Corte bresciana, riportate nel par. che precede– il ricorrente si ostina, in questa sede, a perorare una tesi insostenibile: quella, cioè, secondo cui il prelazionarioabbia diritto alla conclusione del contratto definitivo, tanto da poterne chiedere l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., alla stregua di un contratto preliminare, senza neppure indicare in ricorso quale sia la specifica fonte negoziale da cui il correlativo obbligo a carico della società (ulteriore, rispetto a quello derivante da l mero patto di prelazione) in tesi discenderebbee, soprattutto, senza neppure argomentare sul perché la Corte bresciana non avrebbe tenuto conto di un simile obbligo. Da qui, dunque, l’aspecificitàdei primi cinque motivi del ricorso principale, con cui il Vinetti, sotto varie angolazioni, prospetta l’erroneità della decisione per non aver la Corte bresciana preso in considerazione il proprio preteso diritto di concludere il contratto definitivo di locazione, per almeno sei anni, nonché il N. 7788/23R.G. presunto obbligo della odierna controricorrente di prestare il consenso alla conclusione di un simile contratto. In tanto, tra l’altro,neppure cogliendo il carattere chiaramente ad abundantiam delle ulteriori considerazioni cui s’è lasciata andare la Corte territoriale(pp. 10- 11), circa la stessa non configurabilità dell’interesse a ricorrere in capo al Vinetti a cagione della durata annuale del rapporto di locazione proposto dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e della sostanziale inutilità dell’iniziativa giudiziale dal primo assunta (stante l’efficacia solo ex nunc di un eventuale accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. in ordine ad un preliminare di locazionee anche in considerazione dell’avvenuto svolgimento della stagione calcistica 2019/2020), nonché della impossibilità di configurare la sessennalità dell’eventuale contratto di locazione, ove mai si fosse concluso, stante il suo indefettibile carattere transitorio. Ferma l’assorbenza di quanto rilevato e solo per ulteriore specificazione si precisa che: a) il secondo e terzo motivo si occupano pure di una motivazione che -giusta le svolte considerazioni e stante la resistenza in forza di esse della motivazione criticata con il primo motivo - risulta in definitiva enunciata senza necessità; b) il quarto e quinto motivo contraddicono le conclusioni che giustificano la reiezione del primo e che sono state sopra esposte. 3.1 – Venendo infine al sesto motivo principale , esso è inammissibile per violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., nel testo vigente (applicabile ratione temporis), avendo omesso il Vinettidi indicare in ricorso l’esatto tenore del motivo d’appelloafferente alle spese della fase cautelare , ove mai una simile N. 7788/23R.G. pretesa potesse ritenersi a sua volta ammissibile(ciò che, peraltro, è stato pure escluso dalla Corte bresciana). 4.1 - I n definitiva, il ricorso principale è i nammissi bile , mentre l’incidentale condizionato resta conseguentemente assorbito. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza. In relazione alla data di proposizione del ricorso principale (successiva al 30 gennaio 2013), può darsi atto dell’applicabilità dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n.115 (nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228). P.Q.M la Corte dichiara il ricorso principale i nammissi bile e dichiara assorbito l’incidentale; condanna il ricorrente principale alla rifusione delle spese di lite , che liquida in € 3.900,00 per compensi, oltre € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario spese generali in misura del 15%, oltre accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n.115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrenteprincipale, al competente ufficio di merito, d