Cassazione n. 23655/2025

ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 21727/2022R.G., proposto da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., in persona dell’amministratore unico e legale rappresentante pro tempore ; rappresenta ta e difesa dall’Avv.[OSCURATO:PERSONA], in virtù di procura speciale rilasciata su foglio separato; con domiciliazione digitale ex lege; -ricorrente- nei confronti di [OSCURATO:PERSONA]; rappresentata e difes a dal l’ A vv. [OSCURATO:PERSONA], in virtù di procura in calce al controricorso; con domiciliazione digitale ex lege; -controricorrente- nonché di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.in liquidazione; -intimata- per la cassazione della sentenza n. 639/2022 del la CORTE d’APPELLO di SALERNO, depositata il giorno 8 luglio 2022; udìtala relazione della causa svolta nella pubblica udienza del14 luglio 2025dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA] S paziani ; udìto il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Mauro, che ha chiesto l’accoglimento del primo e del terzo motivo di ricorso,con declaratoria di inammissibilità o rigetto degli altri motivi; udìto l ’ A vv. [OSCURATO:PERSONA] per la società ricorrente , che ha dichiarato di rinunciare al quarto motivo di ricorso, insistendo per l’accoglimento degli altri motivi; udìtol’Avv. [OSCURATO:PERSONA] per la controricorrente, che ha invocato il rigetto del ricorso, riportandosi al controricorso e alla memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1.Con atto notificato il 15 dicembre 2015, [OSCURATO:PERSONA] - premesso che con contratto di comodato la società [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. in liquidazione le aveva concesso in godimento, per un anno, l’opificio ubicatoin [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] M auro n. 141 ; che, in qualità di comodataria, con contratto del 7 luglio 2014, aveva locato il detto immobile, per un anno, alla società [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.; e che, trascorso l’anno, aveva ricevuto disdetta dal contratto di comodato –intimò alla Nocerina C alcestruzzi s.r.l. lo sfratto per finita locazione alladata del 30 giugno 2015 con conte st uale citazione per la convalidadinanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] , chiedendo , in caso di opposizione, l’emissione di ordinanza di rilascio imm e diatame n te esecutiva. Si costituì la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. , la quale resistette alla domanda e, previa chiamata in causa della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., domandò, anche invia riconvenzionale: 1) la declaratoria della nullità del termine annuale apposto alla locazione stipulata in data 7 luglio 2014, per violazione delle norme imperative sulla durata minima del rapporto dettate dagli artt. 27 e 79 della legge n. 392/1978 , con fissazione della prima scadenza al 30 giugno 2020, in virtù dell’operatività del meccanismo di sostituzione automatica della clausolanulla con la previsione legale concernente la durata sessennale del contratto; 2) in via subordinata, l a declaratoria della validità ed efficacia del contratto di locazione dello stesso immobile da essa concluso con l’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. il 12 giugno 2013, previo accertamento della nullità o comunque del carattere simulato del comodato concluso tra quest’ultima ed [OSCURATO:PERSONA], nonchédel carattere relativamente simulato della stessa locazione del 7 luglio 2014, la quale avrebbe dissimulatoun contratto di locazione reale da essa stipulato con [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. , in perfetta continuità , e senzainterruzione nella detenzione dell’immobile , con la locazione del giugno 2013, nonché con quella successiva, conclusa il 10 settembre dello stesso anno, con l’[OSCURATO:PERSONA].r.l.; 3) la condanna di EnrichettaSenatore e della [OSCURATO:PERSONA] s. r . l. al pagamento della somma di Euro 119.312,84 (o di quella maggiore o minore accertanda) a titolo di rimborso dei lavori di manutenzione svolti per rendere l’immobile idoneo all’uso cui era destinato. 2.Disposto il mutamento di rito e costituit a si in giudizio anche la terza chiamata, [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. in liquidazione, riunito al presente giudizio quello successivamente introdotto dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. per ottenere la condanna della locatrice al rimborso della somma di Euro 33.550,00, corrisponde n te alle spese urgenti sostenute per la sostituzione di due silos presenti nell’opificio, il [OSCURATO:PERSONA], con sentenza n.614/2021, qualificato il contratto del 7 luglio 2014 come locazione per uso diverso da quello abitativo di natura transitoria, ne dichiarò la cessazione alla data del 30 giugno 2015 e condannò la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. al rilascio dell’immobile in favore della locatrice; dichiarò, inoltre , la nullità dei contrattidel 2013, in quanto non registrati, la validità del contratto di comodato tra l’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ed [OSCURATO:PERSONA] (potendosirealizzare la traditio anche in via mediata , tramite consegna della cosa ad un terzo) e l’infondatezza delladomanda di simulazione del comodato medesimo ; rigettò, infine , la domanda riconvenzionale di rimborso delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria e risarcimento dei danni, sul rilievo che questi ultimi non erano stati provati, mentre i primi, quali lavori di ordinaria amministrazione, restavano a carico della conduttrice. 3. La decisione del Tribunale nocerino è stata integralmente confermata dalla Corte d’appello di Salerno, la quale, con sentenza 8 luglio 2022, n. 639, ha rigettato l’impugnazione proposta dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. , sulla base, per quanto ancora interessa, deiseguenti rilievi: I-premesso che, ai sensi dell’art. 27 della legge n. 392/1998, la durata delle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo non può essere inferiore a sei anni (art.27, primo comma) – ed evidenziato altresì che il termine legale si sostituirebbe automaticamente alla clausola contrattuale con cui, in violazione della detta regola imperativa, fosse invalidamente convenuta una durata inferiore (art.27, quarto comma e art. 79 ) – nella fattispecie veniva tuttavia in considerazione, in conformità a quanto già ritenuto dal primo giudice, una “locazione non abitativa transitoria”, riconducibile al modello legale previsto dall’art. 27, quinto comma, della legge n. 392/1978, validamente stipulata per una durata inferiore a quella minima ordinariamente stabilita e pertanto sottratta alla sanzione di nullità di cui all’art. 79 della stessa legge e al meccanismo di eterointegrazione di cui all’art. 1339 cod. civ.; la rico nducibilità del contratto del 7 luglio 2014 al modello legale di cui al quinto comma dell’art. 27 della leggen. 392/1978 doveva affermarsi , precisamente, avuto riguardo all’orientamento della giurisprudenza di legittimità (è stata citata, ex aliis, Cass. n. 18942/2019), in ragione del fatto che in esso era « espressamente enunciato il motivo della pattuita transitorietà del rapporto », ovverosia « la limitata disponibilità dell’immobile in capo alla locatrice, alla quale era stato concesso in comodato per unanno», mentre non a s sumeva rilevanza, invece, « la natura dell’attività esercitata»; II-sotto altro profilo, correttamente il Tribunale aveva rilevato la nullità dei contratti di locazione del 12 giugno e del 10 settembre 2013 (trattandosi di contratti non registrati ) affermando comun qu e , ad abundantiam,il carattere novativo del contratto del 7 luglio 2014; allo stesso modo, doveva confermarsi il giudizio del primo giudice circa il carattere reale e non simulato del contratto di comodato concluso tra l’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ed [OSCURATO:PERSONA] : carattere che poteva desumersi dalla circostanza che e sso contratto era stato «espressamente stipulato in vista della divisione dei beni societari e per garantire la continuità dell’ attività aziendale », così mostrandosi «perfettamentefunzionale agli obiettivi di liquidazione », senza poter si trarre argomento, in senso contrario , dall a dedotta preventiva detenzione dell’immobile medesimo da par te della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., e t rovando , invece , il carattere non simulato dell’operazione ulteriore conferma nel fatto che successivamente alla scadenza della locazione,in sede di liquidazione , l ’ immobile era stato effettivamente assegnato ad [OSCURATO:PERSONA] , il che evidenziava una volta di più la natura “reale” dell’operazione, in quanto posta in essere dai liquidatori della società in funzione delle operazioni di liquidazione; III-in base al regolamento pattizio validamente ed efficacemente convenuto nel contratto del 7 luglio 2014, non sussisteva , infine , il diritto della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ad essere r imborsat a delle spese sostenute peri lavori di manutenzione dell’immobile; infatti, in deroga alle regole ( di carattere dispositivo e non imperativo ) dettate dagli artt. 1576 e 1578cod. civ., nel contratto si era stabilito (artt. 2, 5 e 9) che la conduttriceavrebbedovuto procedere a proprie spese alla manutenzione ordinaria, che non avrebbe potuto apportare alcuna miglioria,addizione o modifica senza il consenso della locatrice e che eventuali migliorie, addizioni o modifiche comunque effettuate non avrebbero determinatoalcun diritto al rimborso o indennizzo in capo allaconduttrice; inoltre la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.,al momento della stipula,aveva dichiarato di aver preso visione dell’immobile e di averlo valutato idoneo alla destinazione convenuta , accollandosi l’onere di realizzare le opportune migliorie; infine, la locatrice [OSCURATO:PERSONA] non aveva assunto alcun impegno contrattuale per l’acquisizione delle autorizzazioni amministrative necessarie all’eserciziodell’attività imprenditrice , r isultando dunque a carico della conduttriceanche le spese per l ’ottenimento dell’autorizzazione unica ambientale. 4.Avverso la sentenza della Corte salernitana ha proposto ricorso per cassazione la Nocerina C alcestruzzi s.r.l. , sulla base di cinque motivi. Ha risposto con controricorso [OSCURATO:PERSONA]. Non ha svolto difese l’intimata [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. in liquidazione. La trattazione del ricorso, già fissata in adunanza camerale (in vista della quale la società ricorrente aveva depositato memoria) è stata rinviata alla pubblica udienza con ordinanza interlocutoria 3 settembre 2024, n. 23637. il Pubblico Ministero presso la Corte, nella persona del [OSCURATO:PERSONA] Mauro, ha depositato memoria con conclusioni scritte, chiedendo l’accoglimento del primo e del terzo motivo del ricorso, con declaratoria di inammissibilità o rigetto degli altri. Ulteriori memorie per l’udienza sono state depositate anche dalle parti private costituite. [OSCURATO:PERSONA] 1.Con il primo motivo viene denunciata, ai sensi dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ., «violazione e falsa applicazione artt. 27 comma 1, 4, 5 e 35 con riferimento agli artt. 79 e 80 dalla legge n. 392 del 1978 e 1417 e 2697 c.c.». Viene censurata la statuizione con cui è stata confermata la declaratoriadi cessazione della locazione alla data del 30 giugno 201 5 , sul presupposto della sua riconducibilità al modello legale di cui all’art.7, quinto comma, legge n. 392/1978, quale locazione ad uso diverso di carattere transitorio, con conseguente ritenuta sottrazione al regime ordinario dettato dal primo e dal quarto comma del citato art.27 e con conseguente rilievo di validità del termine di durata annuale ad essa apposto. La ricorrente evidenzia che , ai fini del giudizio di validità della clausola appositiva del termine di durata annuale , la Corte territoriale ha attribuitorilievo al motivo della pattuita transitorietàespressamente enunciato nel contratto, consistente nella limitata disponibilità dell’immobile in cap o alla locatrice , alla quale era stato concesso in locazione per un anno, escludendo, per converso, che assumesse rilevanza, al riguardo, la natura dell’attività in esso esercitata, pacificamente consistente nell’attività di produzione di calcestruzzo mediante impianti di betonaggio. In tal modo, però, la Corte d’appellosi sarebbe post a in contrasto con il principio affermato dalla giuris prudenza di legittimità nella sentenzada essa stessa richiamata (Cass. n.18942/2019), secondo il quale, tutt’alcontrario, “la nozione di locazione non abitativa di natura transitoria, prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 27, riferisce la transitorietà all’attività esercitata o da esercitare nell’immobile da parte del locatario senza altro riferimento alle esigenze di eguale natura del locatore”. Per le locazioni non abitative, la nozione di locazione di natura transitoria sarebbe dunque del tutto diversa da quella previstain ordine alle locazioni ad uso abitativo dall’art. 5, comma 1, della leggen. 431 del 1998: mentre quest’ultima disposizione , modificando la disciplina dettata dalla legge sull’equo canone, rapporterebbela transitorietà alle particolari esigenze delle parti ( escludendo la rilevanza di una sfera predeterminata di interessi, allo scopo di rendere conveniente da parte dei locatori immettere nel mercato locatizio i propri immobili, senza preoccuparsi dei limiti minimi di durata stabiliti ex lege),al contrario, l’art. 27, quinto comma, della legge n. 392/1978 rapporterebbe la transitorietà delle locazioni non abitative alla peculiare natura dell’attività svolta nell’immobile locato, omettendo di attribuire rilevanza alle ragioni di transitorietà del locatore, che rest erebbero estranee all’esecuzione del rapporto. Avuto riguardo allaspecifica nozione di locazione non abitativa di natura transitoria prevista dalla norma in esame, dovrebbe dunque concludersi che, nella fattispecie, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte d’appello, le parti avevanoconvenuto un termine inferiore rispetto a quello ordinario , senza che ricorresse il presupposto di derogabilitàprevisto dalla legge; la clausola appositiva di tale termine avrebbe quindi dovuto esser e dic hiarata nulla e soggetta al meccanismo di sostituzione automatica richiamato dall’art. 79, primo comma,della legge n. 392/1998. 1.1.Il motivo è fondato. Questa Corte ha da tempo affermato (cfr. Cass.18/04/1996, n. 3663) che nel sistema della legge n. 392/1998, articolato nei due tipi contrattuali di carattere generale delle locazioni ad uso di abitazione e delle locazioni ad uso diverso, nell’ambito di queste ultime, il sottotipo contrattuale “locazione non abitativa transitoria” identifica la locazione di immobile da adibire all’esercizio di una delle attività previste dall’art.27,commi primo, secondo e terzo, che siano destinate, per loro natura, e cioè per ragioni obiettive ed intrinseche, a non esplicarsi con carattere di stabilità, bensì ad esaurirsi in un arco di tempo relativamente breve. Ciò risulta dall’esame congiunto delle due disposizioni che considerano espressamente il tipo contrattuale in esame, e cioè gli artt. 27 e 35. L'art. 27, dopo aver imposto, a tutela dell’esigenza di stabilità che caratterizza (normalmente) l’esercizio, in immobili locati, delle attività di impresa o di lavoro autonomo considerate nei primi tre commi (attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico, di lavoro autonomo, alberghiere), un ampio termine di durata del rapporto(anni sei, elevati a nove per le attività alberghiere, operanti ex legequalora sia pattuita una durata inferiore o non sia convenuta alcuna durata: commi primo, terzo e quarto) stabilisce, al comma quinto, che il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve “qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio”. La norma, di imperfetta formulazione, sembra aver riguardo alla attività transitoria come autonoma categoria ontologica, ma è agevole opporre che, configurando essa una deroga al regime di durata proprio delle locazioni di immobili destinati all’esercizio di una delle attività ricomprese nei tipi indicati dai primi tre commi dell’art. 27, il suo ambito applicativo va ristretto all’ipotesi della locazione di immobile da destinare all’esercizio di una delle attività suindicate che presenti caratteri di transitorietà. È stato del resto già osservato da questa Corte (esemplificando, con riferimento all’attività di vendita degli arredi di un immobile di prestigio o di un compendio ereditario, destinata a cessare con l’esaurimento dei beni, ovvero all’esercizio di attività collegate ad avvenimenti particolari, quali manifestazioni sportive o culturali o solennità civili o religiose) che non v’è dubbio che l’espletamento di una delle attività ricomprese nei tipi indicati dai primi tre commi dell’art.27 non è necessariamente caratterizzato da stabilità, ben potendosi riscontrare, nella realtà economica, una attività di impresa o di lavoro autonomo destinata a durare, per ragioni obiettive, un tempo relativamente breve(cfr. la citata Cass. n. 3663 del 1996) . In tali ipotesi, non configurandosi un’esigenza di stabilità del rapporto, e risultando, per converso, incompatibile il vincolo di durata legale per un contratto destinato a soddisfare esigenze occasionali ed effimere, la norma consente la stipulazione di contratti aventi durata più breve, modulata in funzione del concreto atteggiarsi dell’interesse da soddisfare. La liberalizzazione, sotto tale aspetto, delle locazioni non abitative transitorie si giustifica, quindi, in ragione della insussistenza di esigenze di stabilità del rapporto. A sua volta, l’art. 35della legge n. 392/1978 dichiara inapplicabili alle locazioni di immobili destinati all’esercizio di “attività di carattere transitorio” le disposizioni in materia di indennità di avviamento previste, per le locazioni di cui all’art. 27, dall’art. 34, e l’inapplicabilità è estesa alle disposizioni in materia di prelazione e riscatto in forza del richiamo all’art. 35 operato dall’art. 41. Ed anche tale esclusione trova fondamento nel carattere occasionale ed effimero delle locazioni di immobili destinati all’esercizio in via transitoria di una delle attività economiche di cui all’art. 27, avendo il legislatore ritenuto che una attività svoltasi per breve periodo non sia idonea a creare avviamento né a radicare aspettative di unificazione della titolarità dell’attività e della proprietà del locale o di preferenza nel caso di nuova locazione. Va pertanto data continuità al principio, ripetutamente affermato da questa Corte (cfr., oltre alla citata risalente Cass. n. 3663 del 1996, Cass. 8/07/2010, n. 16117, nonché, più recentemente, Cass , 16/07/2019, n.18942), secondo cui, qualora sia stipulata per durata inferiore a quella legale una locazione di immobile destinato all’esercizio di una delle attività previste dall’art. 27 della legge n. 392/1978, il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale “locazione non abitativa transitoria”, e quindi sottratto alla sanzione della nullità ex art. 79 ed alla eterointegrazione exart.1339 cod. c iv . , a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale, e sempreché risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula l’effettività, ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario, e cioè siano ragioni oggettiveche escludano esigenze di stabilità. Sarà quindi ravvisabile una “ locazione non abitativa transitoria ” qualora la ragione pratica dell’operazione contrattuale consista nella concessione del godimento dell’immobile per l’esercizio di una delle attività di cui all’art. 27, destinata, per ragioni oggettive espressamente enunciate, ad esaurirsi in un arco di tempo relativamente breve. Non è sufficiente, in altri termini, il dato formale, dell’espressa enunciazione delle ragioni che hanno determinato la pattuizione della “transitorietà” (presupposto comunque necessario in funzione della possibilità di consentirne la verifica in sede giudiziale), ma è necessario che, sul piano sostanziale, l’attività svolta o da volgere nell’immobile locato presenti oggettivamente un carattere tale da escludere l’esigenzadi stabilità del rapporto. Ai suindicati principi non si è attenuto il giudice di merito, che ha qualificato la locazione come “ transitoria ”, avendo riguardo alla situazionesoggettiva della locatrice e alla sua esigenza , espres s ame nte enunciata nel contratto, di circoscrivere temporalmente la locazione dell’immobile al periodo di un a nno, in conformità al la durata del precedente contratto di comodato con cui ne aveva ottenuto il godimento, escludendo espressamente la rilevanza , a tal fine, della natura dell’attività esercitata nell’immobile medesimoed omettendo la necessaria verifica se tale attività fosse destinata o meno, appunto per la sua natura, e cioè per ragioni obiettive ed intrinseche, a non esplicarsi con carattere di stabilità, bensì ad esaurirsi in un arco di tempo relativamente breve. 1.2.L’accoglimento del primo motivo impone la cassazione della sentenzaimpugnata in relazione ad esso, con rinvio della causa a d altra Sezione della Corte d’appello di Salerno, comunque in diversa composizione. Il giudice del rinvio rinnoverà, alla l uce degli enunciati principii , il giudizio di merito circa la riconducibilità della locazione del 7 luglio 2014 al modello legale di cui all’art. 27, quinto comma, legge n. 392/1978, avendo specifico riguardo alla natura oggettivadell’attività esercitata nell’immobile locato e non alle ragioni soggettive della locatrice, e pronuncerà, all’esito di tale verifica, sull’eccezionedi nullità del termine apposto al predetto contratto,eventualmente applicando il meccanismodi sostituzione automatica della clausola pattizia invalida con la previsione legale di cui di cui al primo comma dell’art.27 legge n. 392/1978, in conformità alle disposizionidi cui agli artt. 27, quarto comma e 79 della stessa legge e a quelle più generali di cui agli artt. 1339 e 1419, secondo comma,cod. civ.. 2.Con il secondo motivo viene denunciata, ai sensi dell’art. 360 n.3 cod. proc. civ., «violazione e falsa applicazione art. 27 comma 1, 4 e 5 con riferimento agli artt. 79 e 80 e violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. art. 1344 e 2697 c.c.». 3.con il terzo motivo viene denunciata, ai sensi dell’art. 360 n. 4 cod. proc. civ., la «nullità della sentenza per omessa pronuncia o motivazione apparente». 3.1. Il secondo e il terzo motivo restano assorbiti per effetto dell’accoglimento del primo. 3.1.a.Infatti, con il terzo motivo viene censurata, sotto il profilo del vizio motivazionale, la medesima statuizione censurata con il primo motivo sotto il diverso profilo della violazione di legge, ovverosia la statuizione con cui è stata confermata la declaratoria di cessazione della locazione alla data del 30 giugno 2015, sul presupposto della sua riconducibilità al modello legale di cui all’art. 27, quinto comma, legge n. 392/1978, quale locazione ad uso diverso di carattere transitorio. L’accoglimento del primo motivo, comportando, come si è veduto, la cassazione della predetta statuizione, implica, dunque, l’assorbimento del terzo. 3.1.b. Invece, con il secondo motivo, viene censurata la diversa statuizione con cui, per un verso, è stata esclusa l’eccepita nullità e il dedotto carattere simulato del contratto di comodato concluso tra l’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ed [OSCURATO:PERSONA], mentre, per altro verso, è stata dichiarata la nullità dei contratti di locazione del 12 giugno e del 10 settembre 2013 stipulati dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., rispettivamente, con l’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e con l’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l.. Poiché i profili oggetto di questo motivo concernono una domanda proposta dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. in via meramente subordinata rispetto a quella di nullità del termine annuale apposto alla locazione stipulata in data 7 luglio 2014 (ovverosia, la domanda avente ad oggetto la declaratoria della validità ed efficacia del contratto di locazione concluso con l’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. il 12 giugno 2013, previo accertamento della nullità o comunque del carattere simulato del comodato concluso tra quest’ultima ed [OSCURATO:PERSONA]),essi profili sono stati decisi dal giudice del merito in via consequenziale rispetto alla statuizione emessa sulla domanda principale, oggetto di cassazione in seguito all’accoglimento del primo motivo; pertanto, trattandosi di profili dipendenti, ex art.336 cod. proc. civ., dall’esito della decisione sulla domanda principale, le relative statuizioni risultano caducate ed il giudice di rinvio dovrà procedere ad una nuova decisione solo se, all’esito di quellasul disposto rinvio, il nesso di subordinazione venga risolto. Anche il secondo motivo, dunque, resta assorbito dall’accoglimento del primo. 4.Con il quarto motivo viene denunciato, ai sensi dell’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., «omesso esame di documenti decisivi». Viene censurata la mancata considerazione, da parte del giudice del merito, di documenti da cui avrebbe dovuto desumersi con certezza la prova che la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. era, sin dall’anno 2013, nella detenzione dell’immobile. 4.1.Questo motivo non deve essere delibato poiché, in sede di discussione, la difesa della società ricorrente ha espressamente dichiarato di rinunciarvi. 5.Con il quinto motivo viene denunciata, ai sensi dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ., la «violazione e falsa applicazione degli artt.1362 e 1363 c.c.», nonché«omesso esame di un fatto decisivo». Viene censurata la statuizione di rigetto della domanda riconvenzionale avente ad oggetto l’ accertamento del diritto della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ad essere rimborsata delle spese sostenute per i lavori di riparazione e manutenzione dell’immobile e la conseguente condanna dell’attrice e della terza chiamata al pagamento, in favore della convenuta, della somma di Euro 119.312,84 o di quella diversa che fosse stata dimostrata in corso di causa. La società ricorrente critica la sentenza impugnata per non aver considerato che le esclusioni pattizie del diritto al rimborso della convenuta (desumibili dagli artt. 2, 5 e 9 del cont ratto ) erano circoscritte alle spese di manutenzione ordinaria, nonché a quelle effettuateper le migliorie e le addizioni app o rtate alla cosa locata, non estendendosi allespese per le riparazioni straordinarie previste dall’art.1621 cod. civ. e da questanorma poste in capo al locatore. Sostiene pertanto la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. che la Corte di merito, esclusa per previsione contrattuale la rimborsabilità delle spese sostenutein relazione all’immobile, avrebbe però dovuto riconoscerle il diritto ad essere rimborsata del le spese effettuate in relazione all’impianto produttivo, ovverosia ai macchinarie alle attrezzature, che eranostati oggetto di lavori straordinari . 5.1.Questo motivo è inammissibile. Con esso, infatti, viene attinto il motivato e insindacabile giudizio di fatto espresso dalla Corte d’ appello , sulla base di una plausibile interpretazione delle clausole negoziali, in ordine alla ritenuta deroga pattizia alla regolagenerale dispositiva che pone a cari c o del locatore le spese relative a tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccolamanutenzione. Inoltre, come correttamenteosservato dal Procuratore Generale, la ricorrente, con il motivo in esame, introduce in sede di legittimità la questione (estranea al thema decidendum del giudizio d’appello) relativaalla rimborsabilità , ai sensi dell’art.1621 cod. civ., dei lavori di riparazione straordinaria asseritamente effettuati in relazione ai macchinari e alleattrezzature dell’azienda affittata, senza specificare se essa fosse stata già ritualmente dedotta nei precedenti gradi di giudizio esenza dar conto, in ipotesi positiva, della sedes processuale in cui era stata posta all’attenzionedel giudice del merito . Il motivo in esame è allora inammissibile, in quanto il ricorso per cassazione deve investire questioni già comprese nel thema decidendumdel giudizio di appello ( essendo preclusa alle parti, in sede digiudizio di legittimità , la prospettazione di questioni o temi di contestazionenuovi, non trattati nella fase di merito e non rilevabili di ufficio) e in quanto, nel prospe ttare in sede di legittimità questioni di cui non vi è cenno nella sentenza impugnata, il ricorrente ha l’onere, a pena di inammissibilità della censura, non solo di allegarne l’avvenuta loro deduzione dinanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale specifico atto del grado precedente ciò sia avvenuto (cfr., ex multis, Cass. 9/08/2018, n. 20694; Cass. 13/08/2018, n. 20712; Cass.1/07/2024, n. 18018). 6. In conclusione , va accolto il primo motivo, va nno dichiarat i assorbiti il secondo e il terzo , rinunciato il quarto e inammissibil e il quinto. La sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto , con rinvio al giudice a quo , in diversa composizione , il quale, nel rinnovare l’esame della questione della validità del termine di durata apposto al contrattodi locazione del 7 luglio 2014(nei limiti evidenziati , supra, al Punto1.2. e in conformità ai principii enunciati al Punto 1.1. ), regolerà anche le spese del presente giudizio di legittimità (art.385, terzo comma, cod.proc. civ.). P.Q.M La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbit i il secondo e il terzo, rinunciatoil quarto e inammissibile il quinto. Cassa la sentenzai