Cassazione n. 07912/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 10064/2019 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA]([OSCURATO:CODICE_FISCALE])-ricorrente-controAGENZIA DELLE ENTRATE, [OSCURATO:PERSONA] TERRITORIO, rappresentate e difesedall'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO . (ADS80224030587)-controricorrenti-avverso SENTENZA di [OSCURATO:PERSONA] n. 7149/2018 depositata il 17/10/2018.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/01/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 10064/2019Numero sezionale 286/2026Numero di raccolta generale 7912/2026Data pubblicazione 31/03/2026Il ricorrente impugnò avanti alla [OSCURATO:PERSONA] un avviso d’accertamento catastale per riclassamento, aisensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311/04, notificatoglidall’Agenzia delle Entrate Territorio in riferimento all’anno 2013. Sitrattava di una serie di immobili siti nella capitale, viale [OSCURATO:PERSONA](microzona 19 - Parioli) che erano stati rivalutati modificandone laclasse e, in taluni casi, la categoria catastale con conseguentiaumenti della rendita relativa.Il primo giudice, con sentenza n. 18450/2016, accolse il ricorsovalutando che l’avviso non fosse sufficientemente motivato.Su appello dell’Agenzia delle Entrate, ufficio provinciale di Roma-Territorio, la [OSCURATO:PERSONA] di Roma accolse ilgravame ritenendo in sostanza che, anche alla luce della pronunciadi questa Corte n. 21176/2016, l’avviso in questione fossesufficientemente motivato con il riferimento espresso alladisposizione invocata, alla determinazione del Direttore dell’[OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA] e all’allegazione della richiesta delComune dalla quale il potere di rettifica trasse impulso. La CTR haaltresì evidenziato, quali fatti notori, la risalenza del vecchioclassamento, il miglioramento del contesto urbano, il conseguenteaumento di redditività degli immobili, la peculiare ubicazione deglistessi atteso che la microzona 19–Parioli costituisce uno dei luoghipiù eleganti ed esclusivi della città, riconosciuto per la vocazioneresidenziale in quanto immersa nel verde e ben dotata di servizipubblici, descritti nella sentenza, nonché dall’elevata presenza distrutture direzionali, alberghiere e di ristorazione.Quanto in particolare alla motivazione dell’avviso, la CTR harichiamato come lo stesso descriva le caratteristiche della microzonae i mutamenti intervenuti nel corso del tempo, richiamando anche inquesta occasione il notorio “per chiunque conosca la zona – pergiunta di grande interesse e commercialità” ribadendo come i valori2 di 7Numero registro generale 10064/2019Numero sezionale 286/2026Numero di raccolta generale 7912/2026di partenza degli immobili fossero ormai “datati e, quindi, non piùData pubblicazione 31/03/2026adeguatamente sorretto i motivi di doglianza con idonei e adeguatielementi di prova, con riferimento alle specifiche caratteristichedell’immobile e della zona dove esso insiste, non consentendo cosìal giudice di percepire l’eventuale iniquità o inesattezza delclassamento e limitandosi a contestazioni generiche.Ricorre per cassazione il contribuente sulla base di sei motivi,integrati da successiva memoria.Resistono l’Agenzia delle Entrate e Agenzia Delle Entrate DirezioneProvinciale di [OSCURATO:PERSONA] con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo il ricorrente lamenta la nullità della sentenzaper violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1,n. 4 c.p.c. Censura, in particolare, che il giudice d’appello non si siapronunciato sull’esistenza di un giudicato interno su talune decisioniche sarebbero state oggetto della sentenza di primo grado e nonoggetto d’appello, sulla necessità d’un sopralluogo come previstodall’art. 61 d.P.R. n. 1142/1949 e come quest’ultimo costituirebbecondizione di legittimità del nuovo classamento anche alla luce dellenumerose denunce di variazione presentate negli anni dalcontribuente ed elencate in ricorso.2. Con il secondo motivo il ricorrente si duole della violazione dell’art.53, comma 1, del d. lgs. 546/1992 in relazione all’art. 360, comma1, n. 3 c.p.c. Sostiene che l’appello avrebbe dovuto essere ritenutoinammissibile avendo la controparte semplicemente riprodotto leargomentazioni poste a sostegno del controricorso in primo grado.3. Con il terzo motivo il ricorrente prospetta la violazione dell’art. 1,comma 335, della legge n. 311/2004, in relazione all’art. 360,comma 1, n. 3 c.p.c. per non avere, nella motivazione dell’avviso ein conformità all’insegnamento di SSUU n. 7665/16, specificato leragioni del mutamento e indicato l’atto con cui si è provveduto alla3 di 7Numero registro generale 10064/2019Numero sezionale 286/2026Numero di raccolta generale 7912/2026revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito diData pubblicazione 31/03/2026significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano, nonessendo sufficiente, ai fini della disposizione invocata, la meraevoluzione del mercato immobiliare o la richiesta del Comune,occorrendo invece uno specifico accertamento attraverso leprocedure previste dal comma 339 del medesimo art. 1 ed elaboratecon la determinazione del direttore Ag.entrate del 16 febbraio 2005.4. Con il quarto motivo il ricorrente prospetta l’omesso esame di fattidecisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra leparti e relativo difetto di motivazione, in relazione all’art. 360,comma 1, n. 5 c.p.c. Lamenta come il giudice d’appello abbiaritenuto sufficiente la motivazione dell’atto impugnato richiamandoorientamenti non pertinenti ovvero superati dalla giurisprudenza piùrecente (Cass. 22900/2017, 25037/17, 17409, 30159 e 31829/2018e 3107/19) che non ammette indicazioni generiche e stereotipatema richiede, quale requisito di legittimità degli avvisi, l’indicazionedelle ragioni specifiche basate su riscontri estimativi edindividualizzanti.5. Con il quinto motivo il contribuente si duole della nullità dellasentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360,comma 1, n. 4 c.p.c. Lamenta che non si sia provveduto, oltre chesulla questione del mancato sopralluogo, anche in relazione allarilevanza di numerose denunce di variazione presentate dalcontribuente dal 1988 al 1997 che avevano portato a riclassamentinon troppo risalenti, rendendo vieppiù ingiustificato quello inoggetto.6. Con il sesto motivo il ricorrente lamenta l’omesso esame circa unfatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti, inrelazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. e, in particolare, ilsopralluogo e le denunce di variazione di cui al motivo precedente.4 di 7Numero registro generale 10064/2019Numero sezionale 286/20267. È necessario, in base al principio della c.d. “ragione più liquida”,Numero di raccolta generale 7912/2026procedere innanzi tutto all’esame del terzo e del quarto mDaotat piuvbobl icdaziio ne 31/03/2026censura, strettamente connessi per il comune riferimento allamotivazione dell’avviso impugnato, il cui accoglimento assorbe lealtre questioni. Non essendo infatti proposte questioni pregiudizialiin rito, non appare necessario analizzare gli ulteriori motivi una voltaaccertata la fondatezza di quelli che, di per sé, comportano lacassazione della sentenza impugnata.7.1 Secondo il più recente orientamento di questa Corte in tema diestimo catastale, la revisione del classamento di un immobileurbano, adottata su iniziativa dell'amministrazione comunale ai sensidell'art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004, presuppone unsignificativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato e ilvalore catastale rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insiemedelle microzone comunali ed è finalizzata a riallineare i rapporti travalori medi di mercato e valori medi catastali interessanti lamicrozona c.d. anomala, attribuendo agli immobili in essa ricadentiun aumento percentuale non superiore al 35%; a tal finel'amministrazione deve provare i presupposti che legittimano lariclassificazione di massa e dimostrare di aver utilizzato criteri emetodi corrispondenti alle finalità meramente perequative e diriallineamento della procedura in esame, specificando quali sonostate le operazioni compiute e i dati utilizzati, al fine di consentire alcontribuente il controllo e la difesa, in fatto e in diritto, anche rispettoalla fase applicativa della revisione per microzone. (Cass. Sez. 5,04/04/2024, n. 9035, Rv. 671055 – 01).Si è ritenuto pertanto che l'obbligo di motivazione sia adempiuto sel’atto impositivo, oltre a contenere il riferimento ai parametri di leggegenerali, quali il significativo scostamento del rapporto tra il valoredi mercato ed il valore catastale rispetto all'analogo rapportosussistente nell'insieme delle microzone comunali, ed aiprovvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente al5 di 7Numero registro generale 10064/2019Numero sezionale 286/2026contribuente di evincere gli elementi, che non possono prescindereNumero di raccolta generale 7912/2026da quelli indicati dall'art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998 (quali Dlaat aq puubablliictaàzio ne 31/03/2026urbana del contesto nel quale l'immobile è inserito, la qualitàambientale della zona di mercato in cui l'unità è situata, lecaratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unitàimmobiliare), che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento,ponendolo in condizione di conoscere "ex ante" le ragioni specificheche giustificano il singolo provvedimento di cui è destinatario,seppure inserito in una operazione di riclassificazione a caratterediffuso. (Cass. Sez. 5, 24/08/2022, n. 25201, Rv. 665498 – 01).7.2 Pare evidente dalla motivazione della sentenza gravata come,nel caso specifico, l’atto impugnato si limiti a generiche enunciazionisulle “caratteristiche della microzona” (pag. 4 sentenza) sulle“condizioni estrinseche costituite dai mutamenti avvenuti nelparticolare tessuto urbano nel corso del tempo” che rappresentano“peraltro, un fatto notorio per chiunque conosca la zona”, sul tessutoabitativo della microzona, senz’alcun riferimento concreto, e deltutto insussistenti con riferimento alle specifiche unità immobiliari,né proponendo la comparazione con immobili analoghi e siti nellamedesima.7.3 Devono pertanto ritenersi non pertinenti o superate le pronuncerichiamate dalla controricorrente (es. sentenza n. 21176 del19/10/2016), volte a limitare l’onere motivazionale ad alcunespecifiche ipotesi previste da norme precedenti o dalla medesimadisposizione legge n. 311/04 (art. 1 comma 336), o a invertire, comefa la sentenza impugnata, l’onere probatorio addossando alcontribuente la prova della sottrazione del proprio immobile a unmiglioramento che si assume per provato.Va a tal fine osservato come le considerazioni svolte dalla CTR inordine:- al pregio della zona e alle caratteristiche che la rendonoparticolarmente redditizia;6 di 7Numero registro generale 10064/2019Numero sezionale 286/2026Numero di raccolta generale 7912/2026- alla presenza di servizi pubblici numerosi ed efficienti e di ottimiData pubblicazione 31/03/2026collegamenti per quanto riguarda gli autobus;- alla presenza di strutture direzionali, alberghiere e di ristorazione;dell’avviso impugnato, senza peraltro alcun riferimento specifico agliimmobili oggetto di riclassamento. Non può condividersi il tentativod’integrare la motivazione dell’avviso impugnato con considerazionigenerali sulla notorietà del fatto che si tratta di un quartiere di pregioe che perciò solo meriterebbe il riclassamento.7. La sentenza va pertanto cassata e, non essendo necessari ulterioriaccertamenti in fatto, può decidersi nel merito accogliendol’originario ricorso del contribuente.8. In merito alle spese dell’intero procedimento, deve darsi attocome sino al 2019, e pertanto prima della deliberazione dellasentenza qui impugnata e della proposizione del ricorso, sussistesseun contrasto giurisprudenziale sui requisiti per la motivazionedell’avviso, concretizzandosi così le ragioni per compensareintegralmente tra le parti le spese dell’intero giudizio. P.Q.Mla Corte accoglie il terzo e quarto motivo di ricorso, assorbiti gli altri,cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito,accoglie l’originario ricorso del contribuente.Compensa integralmente tra le parti le spese di tutti i gradi digiudizio.Così deciso in Roma, il 14/01/2026.Il PresidenteLIBERATO PAOLITTO7 di 7