Cassazione n. 00250/2025

ha pronunciato la seguente ORDINANZA INTERLOCUTORIA sul ricorso 22000/2021 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 29, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] giusta procura in atti; –ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA, P.[OSCURATO:PERSONA], presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] giusta procura in atti, –controricorrente – avverso la sentenza n. 537/2021 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 09/04/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 30/10/2024 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]; Osserva 1. [OSCURATO:PERSONA], premettendo di avere ceduto in favore di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., con atto notarile del 29/12/2008, diritto di superficie su un terreno, sul quale aveva avuto rilasciata concessione ad edificare, e promesso, inoltre, in vendita il diritto di proprietà dell’anzidetto terreno; che il corrispettivo per il diritto superficiario era stato pattuito in € 59.720,00, nel mentre per il trasferimento della proprietà del terreno la promittente alienante avrebbe dovuto ricevere in permuta due appartamenti e due cantine, facenti parte del costruendo edificio; che i lavori avrebbero dovuto essere ultimati nel termine di diciotto mesi dal loro inizio; che all’art. 5 del contratto era stato stabilito che se l’opera non fosse stata consegnata nel termine previsto, riporta la sentenza d’appello, il diritto di superficie si sarebbe risolto automaticamente e tutte le accessioni presenti sul terreno sarebbero entrate in proprietà dell’attrice senza che l’impresa costruttrice potesse pretendere indennità o rimborsi ; che i lavori, iniziati il 3/8/2011, e proseguiti, dopo una prima interruzione del 29/11/2010, non erano stati completati alla data del 31/7/2013, dopo plurime proroghe; invocando la clausola risolutiva espressa di cui al citato art. 5, citò in giudizio [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., chiedendo che in virtù dell’anzidetta clausola, fosse dichiarata la risoluzione per inadempimento della convenuta del contratto con il quale era stato costituito il diritto di superficie e di quello preliminare, con diritto a trattenere, a titolo di caparra, la somma di € 47.720,00, corrisposta dalla convenuta, con condanna al pagamento del pattuito residuo fino all’importo di € 59.720,00. [OSCURATO:PERSONA], costituitasi, chiese il rigetto della domanda, deducendo che il ritardo era stato dovuto all’abnorme presenza di acqua di falda. 1. 1. Il Tribunale, disposta c.t.u., dichiarò la risoluzione del contratto costitutivo del diritto di servitù e di quello preliminare di trasferimento della proprietà del terreno, l’attrice piena proprietaria del terreno con tutte le accessioni in esso presenti, nonché il diritto di costei di trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria e condannò, infine, la convenuta al pagamento della residua caparra ammontante a € 12.000,00. 1. 2. La Corte d’appello di Palermo rigettò l’impugnazione della soccombente convenuta. 2. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ricorre avverso la sentenza d’appello sulla base di sei motivi. [OSCURATO:PERSONA] resiste con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria. 3. Per quel che appresso si dirà conviene esaminare prioritariamente il sesto motivo, con il quale la ricorrente denuncia violazione dell’art. 1384, cod. civ. [OSCURATO:PERSONA] espone che l’art. 5 del contratto aveva istituito clausola penale, la quale, invece che prevedere il pagamento di una somma di denaro, assegnava alla parte adempiente il diritto di trattenere quanto costruito e che la Corte di merito aveva escluso in un simile caso la possibilità di riportare ad equità la penale, così procurando un ingiusto danno all’esponente, considerando che il prezzo per la vendita del diritto di proprietà del terreno era stato fissato in € 250.000,00 e che essa aveva realizzato opere per un ammontare di € 511.000,00. Soggiunge la ricorrente, citando Cass. n. 25863/2017, che ove(…) non fosse stata prevista una penale così sproporzionata, anche nella ipotesi (non ricorrente nella presente fattispecie) di totale inadempimento, la parte adempiente giammai potrebbe conseguire un vantaggio maggiore di quello derivante dal perfetto adempimento . In definitiva, conclude l’esponente, la sanzione portata dalla penale, pertanto, risulta manifestamente inadeguata e dunque, nulla, rispetto alla condotta inadempiente (suppostamene imputata alla Also), ossia il semplice ritardo nella consegna degli appartamenti (ultimati) . La questione giuridica sottoposta con il rassegnato motivo, tenuto conto della sua peculiarità e dell’assenza di specifici precedenti, impone intervento nomofilattico. Appare, di conseguenza, opportuno rimettere la trattazione alla pubblica udienza.