Cassazione n. 15067/2026

GLIANO.-intimati-avverso la sentenza della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n. 1052/2022depositata il 26/09/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/03/2026 dalConsigliere dr.ssa [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 28779/2022Numero sezionale 871/2026Numero di raccolta generale 15067/2026Data pubblicazione 19/05/20261. La controversia trae origine da un contratto preliminare dicompravendita con il quale [OSCURATO:PERSONA] prometteva divendere a [OSCURATO:PERSONA] un fondo rustico sito nel Comune diSquillace, rispetto al quale, successivamente, [OSCURATO:PERSONA] esercitavail diritto di prelazione agraria previsto dall’art. 8 della legge 26 maggio1965, n. 590, nella sua qualità di coltivatrice diretta del fondoconfinante.2. Con sentenza n. 970/2016 il Tribunale di Catanzaro accoglieva ladomanda di [OSCURATO:PERSONA] volta a ottenere, in esecuzionedel contratto preliminare, il trasferimento in favore di SalvatoreGarigliano della proprietà del fondo rustico con sua contestualecondanna al pagamento del prezzo dovuto.3. Avverso tale sentenza [OSCURATO:PERSONA], rimasto contumace inprimo grado, proponeva appello, deducendo l’erroneità della decisioneimpugnata, per non avere il giudice di primo grado considerato chenell’aprile 2009 [OSCURATO:PERSONA] aveva esercitato il diritto di prelazionee, quindi, l’attore avrebbe dovuto rivolgere verso quest’ultima le suerichieste di pagamento del prezzo.Nelle more del giudizio di appello decedeva l’appellato Massara e, aseguito di riassunzione, si costituivano gli eredi [OSCURATO:PERSONA], nonché [OSCURATO:PERSONA], in qualità diamministratore di sostegno a tempo indeterminato dell’altra erede4. Con sentenza n. 1052/2022 la Corte d’Appello di Catanzaroaccoglieva l’appello, sul rilievo per cui nel contratto preliminare erasubentrata colei che legittimamente e regolarmente aveva esercitato ildiritto di prelazione per mezzo della prevista dichiarazione, e che versoquest’ultima, nel caso di mancato pagamento, il proprietario del fondoavrebbe dovuto agire per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludereNumero registro generale 28779/2022Numero sezionale 871/2026Numero di raccolta generale 15067/2026Data pubblicazione 19/05/2026il contratto ai sensi dell’art. 2932 c.c.5. Avverso tale sentenza propone ora ricorso per cassazione, affidatoad un unico motivo, [OSCURATO:PERSONA], in qualità di amministratoredi sostegno di una degli eredi Massara, e precisamente Franca IreneMassara.Restano intimate le altre parti indicate in epigrafe.6. La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale aisensi dell’art. 380-bis.1, c.p.c.La ricorrente ha depositato memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con un unico motivo la ricorrente denuncia “Violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 8 commi 6 e 8 l. 590/65”.Lamenta che, pur essendo pacifico ed incontroverso il fatto storicoche, alla comunicazione di esercizio della prelazione agraria da parte diPatrizia Santoro, proprietaria e coltivatrice diretta di fondo finitimorispetto a quello promesso in vendita, non avesse fatto seguito ilversamento del prezzo convenuto nel preliminare da parte dellaretraente, la Corte d’Appello di Catanzaro è incorsa in un grave erroreinterpretativo, afferente non la elezione della norma applicabile per larisoluzione della controversia, invero correttamente individuata nell’art.8 commi 6 e 8 della legge 590/65, bensì nella interpretazione dellastessa, e specificamente nella individuazione degli effetti derivanti dalpredetto omesso versamento del prezzo.1.1. Il motivo è fondato.1.2. Nello scrutinare il motivo occorre anzitutto rilevare che l’art. 8della legge n. 590 del 1965 espressamente prevede sia che “Ove ildiritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo diacquisto deve essere effettuato entro il termine di tre mesi, decorrentidal trentesimo giorno dall'avvenuta notifica da parte del proprietario,salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti” (al comma sesto),Numero registro generale 28779/2022Numero sezionale 871/2026Numero di raccolta generale 15067/2026Data pubblicazione 19/05/2026sia che “In tutti i casi nei quali il pagamento del prezzo è differito iltrasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione sospensiva delpagamento stesso entro il termine stabilito” (al comma ottavo).Orbene, dopo esser pervenuta ad affermare che la previsione deldifferito pagamento del prezzo viene a configurare una condicio jurisdell’efficacia del contratto (v. Cass., n. 1432/1983), questa SupremaCorte ha già anche avuto modo di affrontare il problema degli effetti delmancato pagamento del prezzo, nei termini imposti dalla leggeregolatrice dell'istituto della prelazione agraria, sul contratto preliminarestipulato tra il concedente e il terzo.1.3. Una prima soluzione - che è quella a cui ha aderito la corteterritoriale nella qui impugnata sentenza - esclude, ove il coltivatore,dopo aver esercitato la prelazione ometta di corrispondere il prezzo neltermine di tre mesi, la possibilità di una nuova validità del preliminare,posto che, costituendo il pagamento del prezzo condicio iuris sospensivadell'efficacia del contratto, il mancato avverarsi di tale condizionetravolge automaticamente il contratto medesimo conclusosi traproprietario e prelazionante, senza necessità di domanda risolutoria delproprietario, restituendo, quindi, allo stesso la piena disponibilità sul suobene.Una seconda soluzione è quella secondo cui il mancato pagamentodel prezzo non fa perdere efficacia al preliminare, fenomeno, questo,descritto in termini di "reviviscenza" del contratto preliminare tra le partioriginarie.1.4. Ed è questa la soluzione che il Collegio ritiene preferibile, giàribadita e precisata da precedenti arresti di questa Corte, ai quali siintende dare continuità, secondo cui "con riguardo al preliminare divendita di fondo rustico, sottoposto alla condizione del mancatoesercizio da parte del mezzadro-colono del diritto di prelazione, in baseal disposto della L. n. 590 del 1965, art. 8, la condizione cui èNumero registro generale 28779/2022Numero sezionale 871/2026Numero di raccolta generale 15067/2026Data pubblicazione 19/05/2026subordinata risolutivamente l'efficacia del preliminare non si verifica conil solo esercizio del diritto di prelazione, ma è anche necessario, da partedel prelazionante, il rispetto dei termini legali di pagamento del prezzo,a meno che dal concreto regolamento di interessi posto in essere daglistipulanti non emerga che essi hanno inteso ricondurre il definitivocaducarsi del preliminare al solo esercizio del diritto di prelazione" (v.Cass., n. 11858/1992; Cass., n. 11757/2002; Cass., n. 6120/2013; v.anche Cass., n. 31946/2023: “In tema di prelazione agraria, ladichiarazione del titolare di esercitare il relativo diritto non producel'effetto traslativo della proprietà del fondo se non si avveri, entro iltermine previsto dall'art. 8, comma 6, della l. n. 590 del 1965, lacondizione sospensiva dell'effettivo versamento del prezzo e, nell'ipotesidi rifiuto anche pretestuoso dell'accettazione da parte del creditore, ildeposito liberatorio della relativa somma nelle forme di cui all'art. 1210c.c., senza che all'adempimento o al deposito si possano equiparare ifatti che escludono la mora del debitore, ma non lo liberano dalla suaobbligazione”).Il sopra citato orientamento di legittimità ha infatti un duplicepregio.Quello, anzitutto, di chiarire che, con riguardo al preliminare divendita di fondo rustico sottoposto alla condizione del mancato esercizioda parte del mezzadro-colono del diritto di prelazione, in base aldisposto dell’art. 8 della legge n. 590/1965, la condizione, di naturarisolutiva, cui è subordinata l'efficacia del preliminare non si verifica conil solo esercizio del diritto di prelazione, ma necessita anche del rispetto,da parte del prelazionante, dei termini legali di pagamento del prezzo, inmancanza del quale colui che esercita il diritto di prelazione agraria nonsubentra affatto nel contratto preliminare tra proprietario e terzopromittente acquirente.Quello, in secondo luogo, di garantire adeguata tutela al promissarioNumero registro generale 28779/2022Numero sezionale 871/2026Numero di raccolta generale 15067/2026Data pubblicazione 19/05/2026acquirente del contratto preliminare (ed a prescindere se nellafattispecie in esame il promissario acquirente, con la sua condottaprocessuale, avesse invero manifestato un interesse contrario allaesecuzione del contratto preliminare, posto che tale evenienza attieneall’area dei motivi soggettivi, in quanto tali stricto jure irrilevanti).Solo i summenzionati principi di diritto, dunque, garantiscono l’equobilanciamento tra la tutela del prelazionante (che ha diritto ad untermine minimo di tre mesi per il pagamento del prezzo, anche se ilpreliminare notificatogli contenga un "accordo" per un termine inferiore)e quella del promissario acquirente (che vede i suoi diritti sospesi inmassimo di sospensione (così la già citata Cass., n. 6120/2013).2. Là dove, dunque, l’impugnata sentenza ha affermato: “Dal quadroprobatorio, normativo e giurisprudenziale così delineato, discende nelcaso oggetto di causa che nel contratto preliminare è subentrato ilretraente che legittimamente e regolarmente ha esercitato il diritto diprelazione per mezzo della prevista dichiarazione, e che versoquest’ultimo, nel caso di mancato pagamento, il proprietario del fondoavrebbe dovuto agire per l’esecuzione specifica dell’obbligo diconcludere il contratto ai sensi dell’art. 2932 c.c.”, è incorsa inviolazione e falsa applicazione del citato art. 8 della legge n. 590/1965(con la precisazione che il termine di cui al citato art. 8, comma 6, chequi viene in rilievo, è ancora quello di durata trimestrale, e nonsemestrale, non essendo applicabile, “ratione temporis”, alla presentecontroversia la modifica apportata dall’art. 224, comma 4, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge17 luglio 2020, n. 77).3. Il motivo proposto, e dunque il ricorso, va accolto per quanto diragione, con rinvio alla Corte d’Appello di Catanzaro, in altra sezione ecomunque in diversa composizione, per nuovo esame, in applicazioneNumero registro generale 28779/2022Numero sezionale 871/2026Numero di raccolta generale 15067/2026Data pubblicazione 19/05/2026dei sopra indicati principi di diritto, ed anche per provvedere sulle spesedel giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso.Cassa l’impugnata sentenza e rinvia alla Corte d’Appello diCatanzaro, in altra sezione e comunque in diversa composizione, ancheper provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza SezioneCivile della Corte Suprema di Cassazione il 5 marzo 2026.Il PresidenteLINA RUBINO