Cassazione n. 14832/2026

vvocati [OSCURATO:PERSONA], ANDREAMALTONI-ricorrente-controCOMUNE [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difesodall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocatoPAOLO BONETTI-controricorrente-avverso la SENTENZA della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALEdell’EMILIA-ROMAGNA, in BOLOGNA n. 719/2019 depositata il08/04/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 33968/2019Numero sezionale 1817/2026Numero di raccolta generale 14832/2026Data pubblicazione 18/05/20261. Il Comune di [OSCURATO:PERSONA] in Persiceto ha contestato allasocietà [OSCURATO:SOCIETA] l’insufficiente versamento di ICI, riferita ad alcunearee edificabili identificate al catasto terreni foglio 62 mapp. 103 ecomprese nel comparto ’D7.8 ex zuccherificio-sub A”, per gli anni diimposta 2007-2008-2009. Rivelatosi infruttuoso il contraddittorio tral'ente impostore e la contribuente, volto ad individuare il correttovalore di mercato dell’area ai fini della tassazione ICI, il Comune hanotificato in data 23/12/2013 l'avviso di accertamento n. 450092/2008per l’anno di imposta 2008, con il quale veniva contestata l’infedeledichiarazione ICI e quantificata la maggior imposta a debito calcolatasulla base imponibile riqualificata.2. La società [OSCURATO:SOCIETA] ha proposto ricorso avverso ilsuddetto avviso di accertamento.3. La CTP di Bologna, con sentenza n. 249/2015, ha accolto ilricorso assumendo l’esistenza di rilevanti errori di valutazionecommessi dal Comune nella determinazione del valore, la difformitàdel valore accertato nelle stesse tabelle ufficiali predisposte dalComune e l'irrilevanza ai fini probatori della perizia prodotta dalComune, perché basata su dati risalenti a dieci anni primadell’accertamento.4. Il Comune di [OSCURATO:PERSONA] in Persiceto ha impugnato lapredetta decisione, e la CTR, con la sentenza in epigrafe meglioindicata, ha accolto il gravame.In particolare, la CTR ha giudicato la sentenza di prime curecarente sotto il profilo motivazionale perché non aveva consideratoadeguatamente gli elementi istruttori forniti dall’ente impositore. Nellospecifico, è stata riconosciuta la legittimità dei criteri adottati dalComune per la rettifica del valore dichiarato dalla società ed è statoNumero registro generale 33968/2019Numero sezionale 1817/2026Numero di raccolta generale 14832/2026Data pubblicazione 18/05/2026ritenuto corretto il metodo comparativo basato su tre compravenditedi beni analoghi nella stessa zona e nello stesso periodo.La CTR ha inoltre escluso l’attendibilità del prezzo di venditainfragruppo indicato dalla società, rilevando che l’operazione, avvenutatra società appartenenti allo stesso gruppo, non rifletteva valori dimercato ma scelte legate a strategie societarie.5. Avverso la suddetta sentenza di gravame la societàcontribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a n. 3 motivi,cui ha resistito con l’amministrazione comunale.6. Successivamente parte ricorrente ha depositato memoriaillustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1. In primo luogo va rilevato che non assume alcun rilievo lasentenza di questa Corte n. 20137/2019, invocata dalla contribuente,in quanto relativa a diversa fattispecie e a diversi motivi di ricorso, nonsovrapponibili alla presente controversia.2. Con il primo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta laviolazione e falsa applicazione dell'art. 5, comma 5, d.lgs. 31 dicembre1992, n. 504: la CTR avrebbe errato nel determinare il valore dell’areaedificabile.2.1. In particolare, la società contesta che la CTR abbia ritenutoinattendibile il prezzo di 12 milioni di euro risultante dal contratto dicompravendita del 14 maggio 2009, preferendo fare riferimento acriteri estimativi generici e comparativi utilizzati dal Comune. Secondola ricorrente, la normativa e la giurisprudenza attribuiscono prevalenzaal valore venale in comune commercio, che, in presenza di unacompravendita effettiva, coincide con il prezzo realmente pattuito. Icriteri comparativi o tabellari avrebbero dunque natura solo sussidiariae potrebbero essere utilizzati solo in assenza di un valore certo especifico del bene. Ne consegue che la CTR non avrebbe potutoignorare il prezzo di vendita, mai oggetto di rettifica, per fondare laNumero registro generale 33968/2019Numero sezionale 1817/2026Numero di raccolta generale 14832/2026Data pubblicazione 18/05/2026decisione su parametri astratti, incorrendo così in un’erroneaapplicazione della norma.2.2. Il motivo non è fondato.2.3. La valutazione operata dalla CTR risulta corretta. LaCommissione, infatti, non ha disconosciuto in astratto il principiosecondo cui il valore imponibile delle aree edificabili è rappresentatodal valore venale in comune commercio, ma ha correttamenteaffermato che il prezzo della compravendita non è di per sé vincolantené automaticamente coincidente con tale valore.La CTR ha riconosciuto che il Comune aveva svolto una propriaautonoma attività valutativa, fondata su elementi oggettivi e coerenticon il criterio del valore venale, mediante il ricorso a dati comparativirelativi a compravendite di immobili similari, avvenute nella stessazona e nello stesso arco temporale.Tali elementi non costituiscono parametri astratti o meramentetabellari, ma strumenti legittimi di ricostruzione del valore di mercato,pienamente ammessi dall’art. 5 del d.lgs. n. 504/1992 e dallagiurisprudenza di legittimità: in tema di imposta comunale sugliimmobili (ICI), ai fini della determinazione del valore imponibile, ilgiudice di merito, investito della questione, non può esimersi dalverificare che la misura del valore venale in comune commercio,vincolanti tassativamente previsti dall'art. 5, comma 5, del d.lgs. n.504 del 1992, che, per le aree fabbricabili, devono avere riguardo allazona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alladestinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori diadattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medirilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghecaratteristiche, tenuto conto dell'anno di imposizione (Cass.07/04/2023, n. 9529 (Rv. 667667 - 01)).Numero registro generale 33968/2019Numero sezionale 1817/2026Numero di raccolta generale 14832/2026Data pubblicazione 18/05/20262.4. In questo contesto, il prezzo di vendita invocato dalla societàè stato valutato dalla CTR come uno degli elementi del quadroprobatorio, senza che ad esso potesse essere attribuito caratteredecisivo o vincolante. La normativa, infatti, non impone all’enteimpositore di recepire automaticamente il corrispettivo dichiarato in undesumibili dal mercato di riferimento. Ne consegue che la CTR hacorrettamente ritenuto legittima la scelta del Comune di fondarel’accertamento su una valutazione complessiva del valore dell’area,senza incorrere in alcuna falsa applicazione della norma invocata dallaricorrente. Del resto tale possibilità è stata già riconosciuta edammessa dalla giurisprudenza di questa Corte di legittimità: in temadi ICI, è legittima la previsione del regolamento comunale adottato aisensi dell'art. 59, comma 1, lett. g), del d.lgs. n. 446 del 1997, chenello stabilire la determinazione periodica, per zone omogenee,dei valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, facciasalva la possibilità per l'ente di accertare il maggiore valore dei benisulla base degli atti di compravendita ad essi relativi, essendoquest'ultima previsione coerente con la ratio della suddetta previsionedi ridurre il contenzioso giudiziario, laddove consente di fareriferimento al prezzo effettivamente corrisposto al momentodell'acquisto del bene, riportato nell'atto dicompravendita, prezzo consensualmente determinato dallo stessocontribuente (Cass. 12/04/2019, n. 10308 (Rv. 653653 - 01)).2.5. La censura va indi rigettata.3. Con il secondo motivo di ricorso, si lamenta ai sensi dell’art.360 n. 5 c.p.c. l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che èstato oggetto di discussione tra le parti.3.1. La società ricorrente contesta che la CTR abbiaerroneamente ritenuto inattendibile il prezzo di vendita dell’area, paria 12 milioni di euro, sul presupposto dell’esistenza di rapporti di gruppoNumero registro generale 33968/2019Numero sezionale 1817/2026Numero di raccolta generale 14832/2026Data pubblicazione 18/05/2026tra venditrice e acquirente, escludendo così che l’operazione fosseavvenuta in condizioni di libera concorrenza.La ricorrente [OSCURATO:PERSONA] 96 S.p.A. sostiene, in particolare, che talepresupposto sia frutto di un errore di fatto, poiché alla data dellacompravendita non sussisteva alcun rapporto di controllo ocollegamento tra le due società. A sostegno di ciò, la ricorrenteevidenzia di aver prodotto documentazione decisiva, in particolarevisure camerali storiche, dalle quali emerge che l’acquisizione dellequote dell’acquirente è avvenuta solo diversi mesi dopo la stipuladell’atto di vendita.3.2. Secondo la società, se la CTR avesse correttamenteesaminato tali elementi, avrebbe dovuto riconoscere che la vendita eraintervenuta tra soggetti indipendenti e considerare il prezzo pattuitocome parametro certo del valore venale dell’area, con conseguenteesito favorevole del giudizio.3.3. Il motivo non è fondato perché si basa su una lettura parzialedella motivazione della CTR, concentrata esclusivamente sullavalutazione del prezzo di vendita dell’area e sulla presunta (econtestata) esistenza di rapporti infragruppo tra le società. In realtà,la decisione della CTR non poggia unicamente su tale elemento, ma suun più ampio e articolato quadro valutativo.La CTR, infatti, ha ritenuto inattendibile il prezzo indicato dallasocietà non solo in ragione del contesto soggettivo dell’operazione, masoprattutto perché ha fondato la determinazione del valore venale suulteriori e autonomi criteri di stima. In particolare, ha valorizzato ilmetodo comparativo, basato sui prezzi di compravendita di immobilisimilari, ubicati nella stessa zona e riferiti al medesimo periodotemporale, ritenuti rappresentativi del reale valore di mercatodell’area.Ne consegue che, anche a voler prescindere dalla questione deirapporti societari, la valutazione della CTR resta sorretta da altriNumero registro generale 33968/2019Numero sezionale 1817/2026Numero di raccolta generale 14832/2026Data pubblicazione 18/05/2026elementi probatori idonei e coerenti, che la ricorrente non haefficacemente censurato.3.4. Il motivo, pertanto, risulta infondato perché non si confrontacon l’intera ratio decidendi della sentenza impugnata, limitandosi acontestarne solo uno degli aspetti.4. Con il terzo motivo di ricorso, si deduce nuovamente, ai sensidell’art. 360 n. 5 c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo per ilgiudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti.4.1. La società ricorrente lamenta che la CTR abbia omesso diconsiderare una perizia di stima aggiornata, redatta dall’ing. Viganò eprodotta in secondo grado, dalla quale emergeva un valore di mercatodell’area coerente con il prezzo di vendita del 2009 e sensibilmenteinferiore a quello accertato dal Comune.Secondo la ricorrente, tale perizia costituiva l’unica valutazionetecnica recente presente in atti, mentre l’amministrazione comunaleaveva fondato le proprie determinazioni su una perizia risalente di circadieci anni. Nonostante la rilevanza del documento, la CTR non neavrebbe fatto alcun riferimento nella motivazione, basando la decisioneesclusivamente sulla stima più risalente. La società sostiene dunqueche l’esame della perizia dell’ing. Viganò, se correttamente valutata econfrontata con i criteri adottati dal Comune, avrebbe dimostratol’inattendibilità del valore accertato e condotto a una decisionefavorevole, configurando così l’omessa considerazione di un fattodecisivo.4.2. Il motivo è infondato.4.3. Questa Corte si è già pronunciata (Cass. 02/06/2025, n.14799) in tema di rilevanza delle consulenze di parte a fini del vizio diomesso esame di fatto decisivo, affermando che ”6.2. Inoltre, varammentato come sia orientamento di questa Corte che in tema diricorso per cassazione, il vizio di omesso esame di un fatto decisivodella controversia non può essere dedotto, ai sensi dell'art. 360,Numero registro generale 33968/2019Numero sezionale 1817/2026Numero di raccolta generale 14832/2026Data pubblicazione 18/05/2026comma 1, n. 5, c.p.c., per la mancata considerazione di una periziastragiudiziale, in quanto la stessa non ha valore di prova, nemmenorispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato, ma solo diindizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo, il cuiapprezzamento è affidato alla valutazione discrezionale del giudice dimerito, ma della quale non è obbligato in nessun caso a tenere conto(Cass. 29/01/2025, n. 2052 (Rv. 673788 - 01))”4.4. Ne consegue che non può ritenersi sussistente il viziolamentato e il motivo è infondato.5. Alla luce delle argomentazioni che precedono, il ricorso vainteramente rigettato.6. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza, esono liquidate nella misura indicata in dispositivo.7. In conseguenza dell’esito del giudizio ricorrono i presuppostiprocessuali per il pagamento di una somma ulteriore, pari al contributounificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensidell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente al pagamentodelle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 8.000,00 percompensi oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agliesborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge. Ai sensidell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art.1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza deipresupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulterioreimporto a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso proposto, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, sedovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26/02/2026.Il PresidenteLIBERATO PAOLITTO