Cassazione n. 07846/2023

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.25192/2017 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA], 32, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA]' RAFFAELLA ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] 13, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -controricorrente- avverso ORDINANZA di CORTE D'APPELLO CATANZARO n. 1435/2011depositata il 05/06/2017 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/06/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con l’ordinanza indicata in epigrafe la Corte di appello di Catanzaro, pronunciando sulla domanda di determinazione dell’indennità di espropriazione proposta dalla signora Caterina de Riso, in proprio e nella qualità di procuratrice speciale di [OSCURATO:PERSONA], di Francesca e Renata de Riso, nonché di Anna de [OSCURATO:PERSONA], proprietari di un immobile sito nel Comune di [OSCURATO:PERSONA] e meglio noto come “Castello di Bivona”, oggetto di espropriazione con determinazione di detto Comune in data11 maggio 2009, ha determinato l’indennità in euro 340.000,00, ordinando al Comune, nella contumacia del Ministero dei Beni e delle [OSCURATO:PERSONA] e del Turismo, il relativo deposito con gli interessi legali decorrenti dalla data dell’espropriazione. 2. La Corte di appello, rilevato che il bene espropriato (d’ora in poi, per brevità, il Castello) ridotto allo stato di rudere e dichiarato di interesse particolarmente importante ai sensi della l. n 1089 del 1939, contornato da ulivi centenari parimenti sottoposti a vincolo, ha richiamato i dati salienti del progetto esecutivo del Comune, inteso al restauro conservativo e alla valorizzazione del Castello, costituente “un bene culturale tra i più significativi del territorio vibonese”. Sono state quindi recepite – previo esame critico delle osservazioni del Comune - le conclusioni del consulente tecnico d’ufficio, ing. [OSCURATO:PERSONA], il quale ha valutato sia l’area di sedime, sia il valore medio dell’azienda, avente ad oggetto lo sfruttamento dell’immobile come bene turistico – ricettivo, utilizzando a tal fine un sistema di calcolo misto, costituito da una media dei valori derivanti dai metodi “[OSCURATO:PERSONA] (Flussi di cassa attualizzati) e Rendita (Flussi di cassa perpetui). 3. Per la cassazione di tale decisione il Comune propone ricorso, affidato ad unico e articolato motivo, cui resistono con controricorso i proprietari espropriati. Il Ministero dei Beni e delle [OSCURATO:PERSONA] e del Turismo non ha svolto attività difensiva. … [OSCURATO:PERSONA] 1. Il Comune di [OSCURATO:PERSONA], denuncia, in primo luogo, la violazione del D.lgs. n. 42 del 2004, art.. 99, in combinato disposto con l’art. 32 del d.P.R. n. 327 del 2001, per aver la sentenza impugnata adottato un criterio di valutazione, con riferimento al rogito notarile riguardante un terreno contiguo e parimenti sottoposto a vincolo, alienato in data di gran lunga successiva rispetto a quella dell’emanazione del decreto di esproprio (7 novembre 2013), per di più suscettibile di sfruttamento agricolo, a differenza del terreno in esame, occupato dai ruderi del Castello. Inoltre si critica la valutazione del bene come “turistico-ricettivo”, ribadendosi che l’inserimento del terreno in un contesto agricolo ne imponeva la stima come terreno non edificabile. 1.2. Si critica, inoltre, il metodo di calcolo come valore di azienda, deducendosi la differenza sostanziale con il [OSCURATO:PERSONA]; si sottolinea poi l’erroneità della mancata considerazione delle spese necessarie per la realizzazione delle opere previste nel progetto esecutivo, nonché l’incongruità per difetto della stima delle spese di gestione. 1.3. Si assume, altresì, che erroneamente sarebbe stato calcolato, oltre al valore del bene come entità turistico – ricettiva, anche quello dell’area di sedime, così pervenendosi a un’indebita duplicazione dell’indennità. 1.4. Si lamenta l’omessa considerazione dello stato di abbandono del complesso monumentale, aggiungendosi, infine, alcune notazioni in merito alla pertinenza della giurisprudenza richiamata dalla Corte di appello. 2. Le esposte censure possono essere congiuntamente esaminate, attesa la connessione logica e giuridica fra i vari aspetti delle circostanze valutate ai fini della determinazione dell’indennità. 3. Premesso che nel ricorso sono state riproposte delle osservazioni alla consulenza tecnica d’ufficio, che risultano puntualmente esaminate nell’ampia motivazione della sentenza impugnata, e rilevato che non possono essere prese in considerazione in questa sede le questioni di natura meritale (come quelle relative alla determinazione, in concreto, del valore del bene attraverso i metodi denominati “Flussi di cassa attualizzati” e “Flussi di cassa perpetui”), non può non condividersi l’affermazione del giudice del merito circa l’inadeguatezza dei criteri di stima normalmente utilizzati, allorché ci si trovi in presenza di un bene avente rilevante valore storico e ambientale, come un antico castello, sia pure in rovina – sottoposto a vincolo in quanto “di interesse particolarmente importante” circondato da secolari essenze arboree. 4. L’adozione di un criterio di stima finalizzato all’individuazione del giusto prezzo che il bene avrebbe avuto in una libera contrattazione di compravendita certamente non poteva basarsi sul valore agricolo dell’area, né era possibile ricorrere, attesa la singolarità delle caratteristiche del bene, al metodo “sintetico – comparativo”. Premesso che la determinazione del valore del fondo è rimessa al libero apprezzamento del giudice del merito, la scelta di un sistema di calcolo basato sulla possibilità di sfruttamento del Castello come bene turistico ricettivo (possibilità non solo ipotizzabile all’esito dell’esecuzione del progetto esecutivo predisposto dall’ente pubblico, ma già presente, anche ad opera di privati, al momento dell’espropriazione) risulta del tutto coerente alla natura del bene. E' appena il caso di aggiungere che, alla luce della sentenza della Corte cost ituzionale n. 181 del 2011 , che ha dichiarato l'incostituzionalità del criterio di indennizzo del valore agricolo medio per i suoli inedificabili, la necessità di compensare l'espropriazionedegli stessi, con criteri che tengano conto di tutte le potenzialità extra- agricole (anche se non alla stregua della edificabilità: Cass., 16 maggio 2014, n . 10785), ben consente di prendere in considerazione lo sfruttamento economico dell’area attraverso la valorizzazione della sua natura di bene avente una rilevante connotazione storica e ambientale, e quindi, una specifica vocazione turistica. 5. Di certo, il mancato ricorso ai metodi ordinari di valutazione (comparativo, ricostruttivo) impone al giudice del merito di verificare l’attendibilità di quello in concreto adottato dall’ausiliario, soprattutto nei casi in cui il metodo presenti caratteri di novità o addirittura risulti controverso nel mondo scientifico (Cass., 20 marzo 2013, n. 7041; Cass. 3 febbraio 2012, n. 1652; Cass., 25 agosto 2005, n. 17324). A tale compito non si è sottratta la Corte di appello, che ha fatto proprie le precisazioni del consulente tecnico d’ufficio in merito al metodo [OSCURATO:PERSONA], come “quello più accreditato dalle moderne teorie aziendali ed è particolarmente indicato nella valutazione delle singole aree di business dell’impresa, capaci di generare autonomi flussidi cassa”. 6. Le ulteriori critiche alle modalità di applicazione del criterio fondato sull’attualizzazione dei flussi di cassa, che hanno comunque trovato risposta nell’impugnata decisione, non possono essere esaminate da questa Corte, implicando valutazioni di merito non consentite in sede di legittimità. Tanto valga quanto ai dati di affluenza al [OSCURATO:PERSONA], utilizzati in sede peritale per il calcolo delle redditività del Castello; alla considerazione delle spese di restauro, nonché all’entità delle spese di gestione del Castello per l’utilizzazione ai fini turistici. 7. Merita, al contrario, per la sua valenza sul piano giuridico, positivo apprezzamento la doglianza relativa alla valutazione separata dell’area di sedime, il cui valore è stato sommato a quello del Castello. 7.1. Risulta, infatti, violato il principio, costantemente ribadito da questa Corte, secondo cui l'indennità di espropriazione di un'area edificata va determinata in modo unitario, senza possibilità di distinguere l'area di sedime dalla costruzione. In particolare, si è ritenuto che "nel caso in cui l'espropriazioneabbia ad oggetto una costruzione, l'indennità di esproprio va determinata in modo unitario sulla base del valore venale dell'edificio, a norma della l. n. 2359 del 1865, art. 39, senza possibilità di distinguere tra valore dell'edificio e valore dell'areadi sedime su cui lo stesso sorge, e ciò perché, una volta realizzata la costruzione, il suolo in essa incorporato perde la propria individualità, in quanto a questa connesso e costituente parte integrante di un tutto, che non può sussistere senza di esso e non è, quindi, valutabile separatamente" (Cass., 29 dicembre 2020, n. 29775; Cass., 14 marzo 2014, n. 6036; Cass., 4 giugno 2012, n. 8918 ; Cass. 14 marzo 2006, n. 5528; Cass. 27 settembre 2002, n. 14020). 7.2. Tale principio non trova applicazione quante volte il fabbricato risulti "privo di autonomia funzionale o abbia scarsa consistenza economica rispetto al suolo", oppure sia "in condizioni talmente fatiscenti da consigliarne la demolizione e la riedificazione" (Cass.14 marzo 2011, n. 6000, 8 novembre 2005, n. 21638) : in tal caso l'indennità va determinata in riferimento al solo valore dell'area di sedime. Tale ipotesi di certo non ricorre nella presente vicenda processuale, attesa la rilevanza economica attribuita al Castello. 8. Deve altresì trovare applicazione il principio secondo cui “ quando oggetto di espropriazione sia un edificio con area latistante, vanno adottati differenti criteri indennitari, atteso che il manufatto costituisce un'entità economica da apprezzarsi come bene autonomo, il cui valore deve essere considerato in aggiunta al valore del suolo, effettuando la liquidazione con riferimento al valore di mercato per l'edificio (comprensivo dell'area disedime su cui esso insiste e che ne costituisce parte integrante), laddove, quanto all'area pertinenziale, la medesima liquidazione va effettuata in relazione alla sua autonoma valenza sul piano economico : restando in ogni caso esclusa la possibilità di adottare un criterio indennitario unico, fondato sulla natura ed il valore della cosa principale" (Cass. 11 gennaio 2008, n. 531; Cass, 18 dicembre 2003, n. 18820). Tale principio investe anche le aree pertinenziali che siano espropriate da sole o unitamente al fabbricato; le quali se possiedono autonome potenzialità di sfruttamento sono comunque indennizzabili secondo i criteri imposti dalla loro natura. 9. Entro questi limiti la decisione va cassata: poiché dall’ordinanza impugnata emerge che il Castello era circondato da terreno con importanti essenze arboree, il giudice del rinvio, applicando gli esposti principi, provvederà a determinarne il valore prescindendo dall’area di sedime, nonché al regolamento delle spese del presente giudizio. P.Q.M. Accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione ; cassa l’ordinanza impugnata in relazione