Cassazione n. 24070/2022

sul ricorso proposto da: [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., con sede in Offanengo (CR), in persona del legale rappresentante dott. [OSCURATO:PERSONA], rappresentat a e difes a per procura allegata al ricorso dall’[OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata presso il suo suo studio in Milano, via Comelico n. 7. Ricorrente contro [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA], in persona dell’amministratore sig. [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso per procura alle liti in calce al contro ricors o dagli [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via Cosseria n. 5. Controricorrente avverso la sentenza n.1631 della Corte di appello di Mil ano , depositata il 14. 4. 2017. Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16. 6. 2022 dal consigliere relatore dott. [OSCURATO:PERSONA]. R.G. N. 17069/2017.Fatti di causae ragioni della decisione Con sentenza n. 1631 del 14. 4. 2017 la Corte di appello di Milano , in riforma della decisione di primo grado, accolse in parte la domanda proposta dal condominio [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] nei confronti della s.r.l. [OSCURATO:PERSONA] per il risarcimento dei danni ed il costo delle opere non terminate relative alle parti comuni dell’edificio condominiale,condannando la convenuta al pagamento della somma complessiva di euro 52.917, 84, oltre iva ed interessi. A sostegno di tale conclusione la Corte territoriale affermò che, diversamente da quanto ritenuto dal primo giudice, la società [OSCURATO:PERSONA], che aveva venduto le unità immobiliari che componevano l’edificio condominiale, era responsabile dei gravi vizi delle opere ex art. 1669 cod. civ., in quanto, pur avendo essa stessa acquistato l’immobile nel 2002, aveva realizzato lavori di completamento delle stesso, ingerendosi nella gestione e finalizzazione delle opere edili che il complesso immobiliare richiedeva, anche con riguardo alle parti comuni, assumendo così l’ulteriore ruolo di costruttore e la relativa responsabilità; che la denunzia dei vizi era stata tempestivamente formulata dal condominio in occasione ed all’esito dell’accertamento tecnico preventivo, in data 28. 7. 2006, avente ad oggetto la verifica e la gravità dei difetti dell’immobile e l’azione di risarcimento dei danni esercitata entro l’anno, con atto di citazione notificato il 6. 6. 2007, non rilevando, ai fini della interruzione della prescrizione, che tale atto introduttivo sia stato poi dichiarato nullo dal Tribunale di Monza; che l’accertamento tecnico preventivo e la consulenza tecnica d’ufficio avevano dimostrato l’addebitabilità alla [OSCURATO:PERSONA] dei danni presenti nelle porte tagliafuoco e nelle tegole di copertura dell’immobile, sia pure nella misura del 50%, e di quelli derivanti da infiltrazioni d’acqua nel garage e nelle cantine, nonché dei vizi riscontrati nello scivolo di ingresso del garage, nei pozzetti neri, tutti inerenti alla funzionalità dell’immobile ed all’indiscussa attività di finitura posta in essere dalla convenuta; che quest’ultima doveva altresì rispondere delcosto per l’installazione del nuovo impianto di ascensore, risultando quello esistente non collaudato né mai messo in funzione. R.G. N. 17069/2017.Per la cassazione di questa sentenza, notificata il 28. 4. 2017, con atto notificato il 26. 6. 2017, ricorre la s.r.l. [OSCURATO:PERSONA], affidandosi a tre motivi. Resiste con controricorso il condominio [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] . La causa è stata avviata in decisione in adunanza camerale non partecipata. Entrambe le parti hanno depositato memoria. Il primo motivo del ricorso , denunzia ndo violazione e falsa applicazione dell’art. 1669 cod. civ., censura la sentenza impugnata per avere ritenuto la società convenuta responsabile dei difetti e delle mancanze dell’opera in ragionedel presupposto, erroneo ed indimostrato , che essa avesse a s sunto la qualità di costruttrice dell’edificio condominiale, laddove dagli atti risultava che esso era stato ultimato nel 1994 dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., poi dichiarata fallita nel 2000, e che l’immobile era stato acquistato nella procedura fallimentare solo nel 2002 dalla [OSCURATO:PERSONA], la quale aveva posto in essere limitate opere di finitura in vista delle vendite delle unità immobiliari. Né la Corte di appello, precisa il ricorso, ha in concreto identificato quali fossero le opere effettivamente realizzate dalla società convenuta in relazione ai vizi denunziati dal condominio, finendo con affermare la sua responsabilità ex art. 1669 cod. civ. al di là dei presupposti previsti da tale norma secondo l’interpretazione accolta dalla giurisprudenza, laddove estende l a sua applicazione anche al venditore costruttore, in relazione a tutti ivizi e difetti denunziati dal condominio, senza operare alcuna distinzione tra le opere svolte dall’originario costruttore, società [OSCURATO:PERSONA], e gli interventi manutentivi asseritamente ascrittialla società convenuta. Il motivo è fondato. Premesso che la Corte di appello ha affermato la responsabilità della società [OSCURATO:PERSONA] per gravi difetti dell’opera, reputando applicabile alla stessa la disposizione di cui all’art. 1669 cod. civ. in ragione della sua qualità di costruttrice degli immobil i compravendut i , costituisce orientamento consolidato di questa Corte che la particolare responsabilità prevista dalla disposizione citata trovi applicazione in tutti i casi di costru zione di un R.G. N. 17069/2017.immobile, essendo espressione della particolare garanzia che la legge impone al costruttore di eseguire l’edifico a regola d’arte,esente da vizi e difetti che ne compromettano il normale godimento ed uso . Tale disposizione è stat a quindi estesa anche al caso di compravendita dell’immobile, se il venditore è anche il costruttore dell’edificio stesso ovvero abbia comunque esercitato, anche tramite il proprio direttore dei lavori, un potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, tale da rendergli addebitabile l'evento dannoso ( Cass. n. 777 del 2020; Sez. n. 9370 del 2013; Cass. n. 2238 del 2012; Cass. n. 4622 del 2002 ) . Con riferimento alla nozione di edificazione, si è poi ritenuto, più di recente, che la speciale garanzia predisposta dalla norma trovi applicazione non soltanto nei casi di realizzazione di nuovo edificio, ma anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti ( Cass. S.U. n. 7756 del 2017; Cass. n. 18891 del 2017; Cass. n. 22553 del 2015 ). La soluzione interpretativa accolta dalla giurisprudenza consolidata individua infatti, dal punto di vista dei rapporti interprivatistici, l’interesse tutelato dalla norma nel diritto di godimento ed utilizzazione dell’immobile, nei cui riguardi è del tutto indifferente che i gravi difetti riguardino una costruzione interamente nuova. In tale prospettiva si è anche precisato che i difetti dell’opera, rilevanti ai fini dell’applicazione dell’art. 1669 cod. civ., sono anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori ( come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, ecc. ) purché tali da comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione, secondo la sua destinazione. Tanto precisato, deve osservarsi che l’affermazione della responsabilità ex art.1669 cod. civ., laddove la parte deduca quale suo fondamento l’esecuzione da parte del venditore di opere di ristrutturazione o di completam ento d i una costruzione già esistente, postula un puntuale accertamento ed individuazione delle opere eseguite, al fine proprio di verificare la portata dei lavori di modificazione dell’edificio preesistente, se integranti una ristrutturazione o un completamento in senso proprio, tale altresì da comportare la riconducibilità dell’opera, nella sua interezza, al venditore, sottoponendolo alla relativa R.G. N. 17069/2017.responsabilità, ovvero, come dedotto in causadalla convenuta, opere del tutto secondarie di rifinitura, non inquadrabili per la loro consistenza nella nozione di ristrutturazione, con la precisazione, sopra svolta, che i gravi difetti dell’opera ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. possono derivare anche da opere secondarie, se tali da compromettere il normale godimento del bene. Nel caso di specie la censura formulata dal motivo investe proprio tale valutazione ed appare fondata. Posto che risulta pacifico in causa che la società [OSCURATO:PERSONA] aveva acquistato l’edificio dalla società costruttrice [OSCURATO:PERSONA] e che il titolo della sua responsabilità ex art. 1669 cod. civ. era stato indicato nell’avere essa svolto opere di completamento e finitura, la particolare fattispecie posta all’esame del giudice di merito imponeva un attento esame in termini descrittivi e valutativi degli interventi di completamento e di manutenzione posti in essere dalla società convenuta. Dalla lett ura della decisione impugnata risulta invece del tutto omesso tale raffronto e quindi l’accertamento del necessario titolo di responsabilità ascritto alla società venditrice. Gli stessi interventi edilizi che si assumono realizzati dalla [OSCURATO:PERSONA] illustrati in modo del tutto generico ( pag. 8 della sentenza ) , quali interventi di sistemazione e di finitura, facendo riferimento ora a lavori che la parte venditrice si era obbligata a compiere all’interno di un appartamento oggetto di vendita, ora a lavori da eseguirsi sulle parti comuni dell’edificio, senza alcun valutazione sulla loro effettiva consistenza. Il motivo va pertanto accolto. Il secondo motivo di ricorso, che denunzia violazione e falsa applicazione dell’art. 164, comma 4, cod. proc. civ., ed omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio in relazione all’art. 1669, comma 1, cod. civ., lamenta che la Corte di appello abbia disatteso l’eccezione sollevata dalla società convenuta di decadenza della controparte per tardiva denunz ia dei vizi, individuando quale momento della scoperta il deposito della relazione in sede di accertamento tecnico preventivo, senza valutare a tal fine né la delibera condominiale del 16. 7. 2003, che lamentava alla società venditrice la mancata esecuzione di lavori di finitura delle parti comuni, né la perizia R.G. N. 17069/2017.redatta dal tecnico di fiducia nel dicembre 2004, da cui emergeva la piena consapevolezza del condominio in ordine alla esistenza dei vizi lamentati ed alla loro riconducibilità all’impresa costruttrice dell’immobile. Il terzo motivo di ricorso denunzia violazione efalsa applicazione dell’art. 164, comma 4, cod. proc. civ. in relazione all’art. 1669, comma 1, cod. civ., censurando la sentenza impugnata per avere respinto l’eccezione di prescrizione sollevata dalla società convenuta, affermando che il relativo termine annuale, decorrente dalla scoperta dei vizi, era stato interrotto dalla notificazione dell’atto di citazione in giudizio, reputando non rilevante, ai dedotti effetti interruttivi, che tale atto fosse poi stato dichiarato nullo dal Tribunale adito. Sostiene al contrario la società ricorrente che invece, avendo il giudice dichiarato l’atto di citazione nullo per indeterminatezza della causa petendi, la successiva sanatoria della nullità era nella specie priva di effetti ex tunc , con conseguente impossibilità di ricondurre direttamente all’atto nullo l’effetto di interromperela prescrizione. Il secondo e terzo motivo si dichiarano assorbiti. La sentenza va pertanto cassata in relazione al primo motivo e la causa rinviata alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione, anche per