Cassazione n. 20066/2024

Consigliere ORDINANZA sul ricorso 1278/2019 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. , in persona del legale rappres. p.t., elettivamente domiciliata presso l’avv. [OSCURATO:PERSONA] , dal quale è rappresentatae difesa, per proc ura speciale in atti ; -ricorrente- -contro- Comune di Pisa, in persona del sindaco p.t., elett.te domic. , elett.te domic. presso l’avv. [OSCURATO:PERSONA], rappres. e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], per procura speciale in atti (in sostituzione di precedente difensore); -controricorrente- avverso l’ordinanza della Corte d’appello di Firenze, n. 5 249 /18 , pubblicata indata 18.10.2018; udita la relazione della causa svolta nel la camera di consiglio dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA]dal Cons. rel., dott. [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. s’opponeva alla stima dell’indennità d’espropriazione relativa ad una porzione di terreno di sua proprietà, nel procedimento promosso d al Comune di Pisa a beneficio della [OSCURATO:SOCIETA]. Con ordinanza del 18.10.18 la Corte d’appello di Firenze rigettava il ricorso, osservando che:il c.t.u., rilevata la destinazione dei terreni a parcheggio- tranne una minima parte di essi, aveva ritenuto corretta la valutazione del collegio peritale, non considerando i manufatti in quanto privi di idoneo titolo abilitativo;in ordine all’individuazione dei contratti da porre alla base della valutazione in questione, avente ad oggetto terreni limitrofi con identica destinazione, richiamando l’ordinanza 29.9.08 n. 5309 della RFI (ordine di pagamento diretto dell’indennità d’esproprio) relativa a porzione di terreni ubicati proprio in area attigua a quella in oggetto, di proprietà della stessa ricorrente, per un valore di mercato di euro 23,51 e 10,78 mq, e il titolo di provenienza del 2007, a favore della stessa, per un prezzo medio di euro 5,93 mq; il c.t.u. aveva escluso dalla comparazione, ai fini della stima, alcuni atti di vendita di terreni, trattandosi di beni non omogenei; era da escludere il metodo indiretto di capitalizzazione, in quanto, oltrealla violazione dell’art. 32 d.p.r. n. 327/01, la ricorrente aveva prodotto un solo contratto di locazione, non significativo di un mercato, anche perché stipulato dalla stessa ricorrente. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ricorre in cassazione con due motivi. Vi è memoria della ricorrente e requisitoria del Procuratore Generale che chiedeil rigetto del ricorso . Il Comune di Pisa resiste con controricorso.[OSCURATO:PERSONA] Il primo motivo denunzia violazione dell’art. 32 dpr 327/01, per non aver la Corte d’appello impiegato il criterio della capitalizzazione indiretta dei redditi, sulla scorta delle attività imprenditoriali insistenti sui terreni in questione, oggetto dell’ordinanza di demolizione, annullata dal Tar con sentenza del 2016 (con specifico riferimentoad una cessione di ramo d’azienda relativa ad attività di parcheggio). Il secondo motivo deduce omesso esame di fatto decisivo, in ordineai rilievi formulati riguardo al fatto che il c.t.u. aveva escluso dalla comparazione, ai fini della stima in esame, dodici atti di compravendita prodotti, con argomenti generiche, senza adeguata motivazione, essendo invece essi stati acquistati da terzi e ricompresi in un’area di sviluppo. Il primo motivo è infondato. In tema di vincoli preordinati all'espropriazione o sostanzialmente espropriativi, la destinazione di un'area ad un uso collettivo (nella specie, parcheggio pubblico), impressa dallo strumento urbanistico, concreta un vincolo sostanzialmente espropriativo ove esuli dall'ottica della suddivisione zonale del territorio e miri a individuare beni singolarmente determinati in vista della creazione di un'area non edificata all'interno di zona a spiccata vocazione edificatoria (Cass. 37574/2022). In tema di determinazione dell'indennità di espropriazione, la destinazione ad usi collettivi di determinate aree assume, invece,aspetti conformativi ove sia concepita, nel quadro della ripartizione generale del territorio, in base a criteri predeterminati ed astratti, non quando sia limitata e funzionale all'interno di una zona urbanistica omogenea a diversa destinazione generale,e venga, dunque, ad incidere, nell'ambito di tale zona, su beni determinati, sui quali si localizza la realizzazione dell'opera pubblica, assumendo in tal caso portata e contenuti direttamente ablatori ininfluenti sulla liquidazione dell'indennità (Cass., 20457/2013). Nel caso concreto, è la stessa ricorrente [OSCURATO:PERSONA].r.l. - ne dà atto la sentenza impugnata (p. 1) –ad affermare che l’area espropriata «aveva destinazione urbanistica a parcheggioben prima dell’inizio del progetto del [OSCURATO:PERSONA] (opera pubblica, stazione)». Ne deriva che correttamente la Corte d’appello ‒ sulla scorta della c.t.u. ‒ ha tenuto conto di talevincolo, avente natura conformativa, nella determinazione della indennità di esproprio, determinandone l’importo con il metodo sintetico-comparativo, motivatamente scegliendo i terreni aventi caratteristiche simili a quelli oggetto di esproprio. Orbene, il criterio cd. sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali (quali la natura, la posizione o la consistenza morfologica), ma anchealla loro condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo, sicché il giudice per applicare correttamente detto criterio deve indicare gli elementi di comparazione utilizzati e documentarne la rappresentatività in riferimento ad immobili con caratteristiche analoghe a quello espropriato (Cass.,34743/2019; Cass., 4783/2012). La Corte d’appello si è attenuta a tali principi, escludendo dalla valutazione solo i terreni con caratteri dissimili da quelle del suoli oggetto di ablazione. Per quanto concerne la mancata valutazione di alcuni manufatti, ritenuti dalla Corte abusivi, in relazione ai quali ‒ a detta della ricorrente ‒ il TAR avrebbe annullato la relativa ordinanza di demolizione, la censura è aspecifica, non essendo stato precisato di quali immobili si tratti, la loro esatta ubicazione, e se si tratti di annullamenti per vizi meramente formali ‒ come afferma il Comune resistente ‒ che lascino intatta l’abusività sostanziale degli stessi. Quanto al metodo della capitalizzazione dei redditi, la Corte ne ha correttamente escluso l’applicazione, poiché esso considerava, in violazione dell’art. 32 d.P.R. 327/2001, gli effetti dell’opera pubblica (del vincolo espropriativo, si è detto non si può tenere conto) e si fondava su di unsolo contratto di locazione , per lo più stipulato dallo stesso ricorrente. D’altro canto è rimessa all’apprezzamento del giudice di merito ‒ nella specie congruamente motivata ‒ la scelta del metodo di stima (Cass., 7288/2013; Cass., 6243/2016) ben potendo il giudicante propendere per quello sintetico-comparativo, qualora ritenga che il reddito in concreto ritratto dal fondo e la sua capitalizzazione non siano in grado di esprimere l’effettivo valore di esso (Cass.,5600/1988). Il secondo motivoè inammissibile, poiché non ha ad oggetto un fatto storico individuato, ma valutazioni del c.t.u., recepite dalla Corte territoriale, sollecitando, in sostanza, un riesame del merito. Invero, èinammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l'apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici o delle risultanze istruttorie operata dal giudice di merito (Cass., 07/12/2017, n. 29404; Cass., 04/08/2017, n. 19547; Cass., 04/04/2017, 8758; Cass., 02/08/2016, n. 16056; Cass., Sez. U., 27/12/2019, n. 34476; Cass., 04/03/2021, n. 5987). Le spese seguono la soccombenza. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso, e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida nella somma di euro 5200,00di cui 200,00 per esborsi, oltre alla maggiorazione del 15%, quale rimborso forfettario delle spese generali, alle spese prenotate a debito ed accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.p.r. n.115/02, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto p