Cassazione n. 02070/2023

te ORDINANZA CteLe 2C 4-0 sul ricorso n. r.g. 26172/2017 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA] e dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA], giusta procura speciale a margine del ricorso, con cui elettivamente domicilia presso lo studio della seconda in Roma, via dei Gracchi, n.39. - ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso, giusta procura speciale in calce al controricorso, dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato presso il suo studio, in Treviso, viale Cairoli n. 15. - Controricorrente-ricorrente CoL1 4 incidentale- avverso l'ordinanza della Corte di appello di Trieste n. 215/2017, depositata in data 10 i aprile 2017; 1 Cons.Est.[OSCURATO:PERSONA]Orazi4 RG 26172/2017 udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22/6/2022 dal Consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA]Orazio; [OSCURATO:PERSONA]: 1.La Corte d'appello di Trieste, con ordinanza ex art. 702 -bis c.p.c., in parziale accoglimento dell'opposizione alla stima proposta da [OSCURATO:PERSONA], proprietario di un'area sita nel comune di Amaro, foglio 27, mappali numeri 297, 299, 300, 301, 331, 633, 334, 635, 926, 928, 930, 946, 948, dell'estensione complessiva di mq. 6879, ha determinato l'indennità di esproprio nella somma di euro 25,00 al mq. (decreto di espropriazione n. 4 del 2007 del 9 maggio 2007), applicando il metodo estimativo del "confronto di mercato", sulla scorta delle informazioni reperite sul mercato immobiliare del Comune di Amaro, ed esaminando sei diversi atti di compravendita di terreni industriali, stipulati nella zona dal 16 maggio 2008 al 23 dicembre 2009; in particolare valorizzava la circostanza che lo stesso consiglio di amministrazione del COSINT (Consorzio per lo sviluppo industriale di Tolnnezzo), con delibera n. 83 del 9 luglio 2007 aveva fissato in euro 25,00 al metro quadrato il prezzo di vendita delle aree nella zona industriale del Comune. Quanto alle contestazioni del Consorzio, concernenti la mancata considerazione degli oneri di urbanizzazione dallo stesso sostenuti, la Corte d'appello ha richiamato la risposta fornita dal CTU, osservando che il Consorzio aveva espropriato un lotto già a destinazione industriale e quindi "pronto per essere edificato senza ulteriori costi aggiuntivi per la sua urbanizzazione", avente un valore di mercato più elevato di quelli posti nelle vicinanze a semplice destinazione agricola. La Corte d'appello, poi, riteneva irrilevanti i tre decreti di esproprio di terreni limitrofi emessi dal Consorzio risalenti al 2007, in quanto concernenti soggetti terzi, che avrebbero potuto a loro volta opporsi alla stima. 2. Avverso tale ordinanza ha proposto ricorso per cassazione il Consorzio di sviluppo economico locale di [OSCURATO:SOCIETA], depositando anche memoria scritta. 3. Ha resistito con controricorso [OSCURATO:PERSONA], proponendo anche ricorso incidentale condizionato e depositando memoria scritta. 2 Cons.Est.[OSCURATO:PERSONA]Orazip RG 26172/2017 4. [OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso al ricorso incidentale condizionato proposto da [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]: 1.Con il primo motivo di ricorso per cassazione il Consorzio deduce la «violazione e falsa applicazione degli articoli 32 e ss., 37 e ss. del d.P.R. n. 327 del 2001, in relazione alla determinazione dell'indennità di espropriazione secondo il criterio sintetico-comparativo. Censura formulata ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.». L'applicazione del criterio sintetico- comparativo presuppone, a monte, un confronto tra immobili "omogenei", ovvero tra immobili ragionevolmente confrontabili non solo per una comune destinazione urbanistica, ma anche per gli elementi materiali dei medesimi ovvero per le loro caratteristiche fisico-qualitative. Al contrario, risulta che l'esproprio è avvenuto nel maggio del 2007, con la conseguenza che a quel momento deve fissarsi il valore di mercato del bene; il Consorzio, nel biennio successivo 2008-2010, ha realizzato nell'area del comparto industriale ove ricade il terreno dell'Amadio n. 26 interventi di infrastrutture funzionali per un costo complessivo di euro 13.300.483,00; i contratti di compravendita relativi agli altri terreni assunti come elemento di comparazione da parte del CTU sono stati stipulati dalla primavera del 2008 al dicembre del 2009; le offerte di vendita formulate da agenzie immobiliari della zona sono del 2016. Pertanto, al momento dell'espropriazione del terreno il compendio nel quale esso si inseriva non risultava ancora oggetto di numerosi e qualificati interventi migliorativi posti in essere dalla amministrazione nel biennio successivo. Al contrario, le compravendite dei terreni assunte quali strumenti di comparazione sono avvenute proprio nel biennio successivo, ovvero dopo l'effettuazione degli interventi infrastrutturali, in una situazione, quindi, in cui il valore del compendio industriale si era accresciuto. Il discrimine temporale, singolarmente considerato, potrebbe anche apparire poco significativo, ma se rapportato alla quantità e alla qualità delle infrastrutture realizzate dall'amministrazione, diviene oggettivamente dirimente. Non si possono raffrontare valutazioni di prezzo anteriori a valutazioni di prezzo successive rispetto all'imponente 3 Cons.Est.luigi D'Orakio RG 26172/2017 intervento migliorativo. Anche la delibera del Consorzio n. 83 del 2007, valorizzata dal CTU e recepita nella pronuncia impugnata, con cui il prezzo è stato fissato in euro 25,00, al metro quadrato, è intervenuta nel luglio 2007, successivamente all'espropriazione risalente al maggio 2007, ma non costituisce un atto di compravendita, avendo lo scopo di assegnare un primo gruppo di lotti ai privati che avevano manifestato interesse e di fissare il prezzo al metro quadrato delle aree di vendita nel compendio industriale. Le compravendite vere e proprie, invece, si perfezionano a partire dall'anno successivo, ossia dal 2008, con un prezzo di vendita che tiene conto delle spese sostenute dal Consorzio e dei miglioramenti infrastrutturali già realizzati. La delibera del luglio 2007, dunque, non costituisce un atto di cessione ad euro 25 al mq., ma deve leggersi unitamente ai contratti di compravendita che si stipulano a partire dall'anno successivo, cioè dal 2008, in relazione a miglioramenti infrastrutturali realizzati o in via di ultimazione. 2. Con il secondo motivo di impugnazione il ricorrente lamenta la «violazione e falsa applicazione degli articoli 32 e ss. , e 37 del d.P.R. n. 327 del 2001, in relazione alla determinazione dell'indennità di espropriazione secondo il criterio sintetico-comparativo. Censura formulata ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.». La violazione del criterio legale di determinazione dell'indennità del terreno, in relazione al criterio sintetico-comparativo, emergerebbe anche sotto un diverso profilo. Tale metodo si incentra sulla determinazione del giusto valore dell'immobile come determinato dall'incontro fra domanda e offerta nel libero mercato. Tuttavia, lo stesso CTU ha riconosciuto che difettava radicalmente la situazione di libero mercato, essendo piuttosto presente «un regime di monopolio» da parte dello stesso Consorzio che, in origine, era titolare di tutte le aree da assegnare all'esito dei procedimenti espropriativi compiuti. Manca, dunque, il primo presupposto per l'applicazione del metodo sintetico- comparativo, essendo assente una concreta situazione di libera negoziazione di mercato fra domanda e offerta. Il prezzo al metro quadro contenuto nei contratti di compravendita conclusi tra Consorzio e imprenditori assegnatari, dalla primavera del 2008 in poi, non è infatti determinato dalla dinamica domanda- offerta nell'ambito del libero mercato, ma dalla decisione unilaterale 4 Cons.Est.[OSCURATO:PERSONA]Orazi4 RG 26172/2017 dell'amministrazione che stabilisce di ricomprendere, in quella cifra, anche le opere di miglioramento infrastrutturale realizzate o in via di completamento. Gli oneri di urbanizzazione sostenuti, pari ad euro 38,98 m 2, pur non dovendo essere scomputati integralmente, devono essere considerati in quanto l'incremento di valore apportato agli immobili ricadenti nel compendio industriale deve essere tenuto in considerazione, al fine di determinare la corretta indennità di espropriazione del fondo secondo criteri diversi da quello sintetico- comparativo. 3. Con il terzo motivo di impugnazione il ricorrente si duole «dell'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti. Violazione e falsa applicazione degli articoli 32 e SS., 37 e ss., del d.P.R. n. 327 del 2001 in relazione alla determinazione dell'indennità di espropriazione secondo il criterio sintetico-comparativo. Censure formulate, rispettivamente, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 5 e n. 3, c.p.c.». L'unico dato di mercato certo, ovvero riferito ad una compravendita intervenuta sul libero mercato, frutto dell'incontro tra domanda e offerta, è costituito dal prezzo di acquisto del terreno di cui è causa, pagato, proprio dall'Amadio nel 2001, al prezzo di euro 4,45 m 2. Il terreno era già allora edificabile tanto che l'opponente lo aveva acquistato per realizzarvi una sede secondaria della propria attività di autotrasporto. La valutazione di euro 10,50 m 2, formulata dalla Commissione espropri, riconosceva dunque un incremento di valore al terreno pari al 135% in 6 anni; l'ordinanza della Corte d'appello ha riconosciuto invece al terreno un aumento del valore del fondo espropriato pari a 460%. Tale circostanza, che è stata dedotta in causa dalla difesa del Consorzio, sarebbe sicuramente decisiva. 4. Con il motivo del ricorso incidentale [OSCURATO:PERSONA] deduce la «violazione e falsa applicazione degli articoli 32 e ss, 37 del d.P.R. n. 327 del 2001, in relazione alla determinazione dell'indennità di espropriazione secondo il criterio sintetico- comparativo (art. 360, primo comma, n. 3 e n. 5, c.p.c.)». [OSCURATO:PERSONA], pur non riterendo congruo l'importo di euro 25 al mq. determinato dalla Corte d'appello, per ragioni di economia processuale, anche tenendo conto del fatto che per l'esproprio subito nel 2007 non ha ancora percepito alcuna indennità, è disponibile ad accettare indennità liquida dalla Corte d'appello; tuttavia, solo 5 Cons.Est.[OSCURATO:PERSONA]Ora/io RG 26172/2017 nell'ipotesi di accoglimento del ricorso principale, laddove la Corte di cassazione non ritenerOtcongruo il metodo di stima seguito dalla Corte d'appello e disponesse il rinvio al giudice d'appello per la rideterminazione dell'indennità di esproprio, a propria volta propone ricorso avverso l'ordinanza, per la determinazione di un maggiore importo dell'indennità. Infatti, da un lato, il terreno espropriato aveva un valore superiore al prezzo di euro 25,00 al mq., determinato dal CTU, trattandosi di un «prezzo politico» e «calmierato», posto che il Consorzio ha proprio la funzione di promuovere i nuovi insediamenti industriali del territorio, fungendo da attrattiva imprenditoriale. Pertanto, per sua natura, si tratta di un prezzo più conveniente di quello praticato nel libero mercato. Dall'altro lato, lo stesso CTU aveva reperito almeno due casi di trattative commerciali relative a terreni di analoghe caratteristiche rispetto a quelli espropriati, con offerta di vendita rispettivamente per un prezzo di euro 30,00 ed euro 32,00 al metro quadrato. Inoltre, il terreno espropriato era un lotto già a destinazione industriale, quindi pronto per essere edificato, senza ulteriori costi aggiuntivi per la sua urbanizzazione. Pertanto, sarebbe stato corretto riconoscere in favore dell'espropriato almeno una quota parte del valore al metro quadro dell'incidenza degli oneri di urbanizzazione, stimati in euro 38,98 al mq.; tali oneri, per il terreno espropriato, che già risultava pronto per edificazione, non sono stati versati integralmente dal Consorzio. 5.11 ricorso incidentale, anche se tardivo, va esaminato, secondo l'indirizzo prevalente di questa Corte. Ed invero, l'impugnazione incidentale tardiva è ammissibile anche se riguarda un capo della decisione diverso da quello oggetto del gravame principale, o se investe lo stesso capo per motivi diversi da quelli già fatti valere, dovendosi consentire alla parte che avrebbe di per sé accettato la decisione di contrastare l'iniziativa della controparte, volta a rimettere in discussione l'assetto di interessi derivante dalla pronuncia impugnata, in coerenza con il principio della cd. parità delle armi tra le parti ed al fine di evitare una proliferazione dei processi di impugnazione (Cass., sez. 6-3, 7 luglio 2020, n. 1494; Cass., sez. 3, 11 novembre 2020, n. 25285; Cass., n. 18415 del 2018). 6. Questi in estrema sintesi i fatti di causa; il terreno oggetto dell'espropriazione è stato acquistato da [OSCURATO:PERSONA], titolare di una ditta 6 Cons.Est.[OSCURATO:PERSONA]OraziO RG 26172/2017 individuale di autotrasporti, il 25 gennaio 2001, ad un prezzo di C 4,45 al mq.; il compendio era composto da vari terreni, aventi destinazione agricola, che l'opponente ha acquistato da distinti proprietari, con la successiva unificazione del terreno allo scopo di destinare l'attività produttiva di carattere industriale/artigianale, al fine di insediarvi una sede distaccata della ditta; nel 2002 vi è stato il mutamento di destinazione urbanistica, sicché l'opponente ha chiesto al Comune i titoli edilizi idonei, mai conseguiti; con decreto del Presidente della giunta regionale n. 135 del 27 aprile 2006 è stato approvato il piano territoriale infra regionale, con conseguente dichiarazione di pubblica utilità per la realizzazione delle opere previste; la notifica del decreto di espropriazione n. 4 del 2007 è avvenuta il 9 maggio del 2007, con contestuale determinazione urgente dell'indennità provvisoria ex art. 22 del d.P.R. n. 327 del 2001, per il valore di euro 10,00 al mq. In data 4 giugno 2007 il Consorzio è stato immesso nel possesso delle aree espropriate; ci fu un tentativo di accordo con il Consorzio che prevedeva la permuta con un terreno analogo a quello espropriato, in sostituzione dell'indennità dovuta; accordo che non ebbe esito positivo in quanto, nel frattempo, l'Amadio aveva ceduto l'attività di imprenditoriale, e ciò aveva indotto il Consorzio a ritenere preclusivo tale elemento per il perfezionamento dell'atto. In data 3 aprile 2015, 8 anni dopo l'emissione del decreto di esproprio, la commissione provinciale per la determinazione dell'indennità di espropriazione di Udine, ha deliberato l'indennità definitiva di esproprio, stimata in euro 10,50 al mq., per un importo totale di euro 72.229,50 (C 10,50 X 6879 mq). 7. Il primo ed il secondo motivo del ricorso principale ed il ricorso incidentale, che vanno trattati congiuntamente per strette ragioni di connessione, sono fondati. 8.0rbene, va osservato che, in tema di espropriazione per pubblica utilità, ai fini della determinazione della indennità di esproprio, dovendosi fare riferimento ai sensi dell'articolo 37 del d.P.R. n. 327 del 2001 esclusivamente al prezzo di mercato del bene espropriato, sia per i suoli edificabili che per quelli inedificabili, il criterio cd. sintetico-comparativo, è quello che meglio di ogni altro risponde alla perseguita finalità di accertamento del «giusto prezzo in una libera 7 Cons.Est.[OSCURATO:PERSONA]Orazio 26172/2017 contrattazione di compravendita», poiché si basa sull'effettiva realtà del mercato per immobili di caratteristiche identiche o similari alla data di riferimento, venendone il valore desunto da dati economici concreti, a prescindere dalla sua condizione giuridica (Cass., sez. 1, 9 maggio 2018, n. 11196). Ebbene, il criterio c.d. sintetico comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali (quali la natura, la posizione o la consistenza morfologica), ma anche alla loro condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo, sicché il giudice per applicare correttamente detto criterio deve indicare gli elementi di comparazione utilizzati e documentarne la rappresentatività in riferimento ad immobili con caratteristiche analoghe a quello espropriato (Cass., sez. 1, 31 dicembre 2019, n. 34743; Cass., sez. 1, 21 febbraio 2014, n. 4187). Si è chiarito che, in tema di indennità di espropriazione, per la corretta applicazione del c.d. criterio «sintetico-comparativo», ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione e cioè l'accertamento che essi riguardino terreni con caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obbiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti; pertanto il prezzo di mercato può essere tratto anche da fonti diverse, quali cessioni volontarie, perizie giudiziarie, accertamenti di valore di natura fiscale, pubblicazioni specializzate di settore, negozi giuridici di natura privatistica, sempre che gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare (Cass., sez. 1, 16 marzo 2012, n. 4210). 9. Nella specie, la Corte d'appello non si è attenuta ai tali principi, incorrendo nella violazione dell'art. 37 del d.P.R. n. 327 del 2001, nonché nell'omesso esame di fatti decisivi per il giudizio. La Corte si è, invero, limitata ad affermare che il CTU avrebbe fatto applicazione del criterio sintetico-comparativo, basato sul confronto di mercato, e tuttavia nulla riferisce circa il contenuto dei sei atti di compravendita di terreni, peraltro successivi (2008-2009) all'esproprio del terreno dell'Amadio, avvenuto il 2007, ai fini di consentire di verificare l'omogeneità dei terreni di comparazione con quello espropriato e, di t 8 Cons.Est.[OSCURATO:PERSONA]O zio RG 26172/2017 conseguenza, la rappresentatività del dato di comparazione. Tanto più che il Consorzio aveva evidenziato che negli anni dal 2008 al 2010 erano stati posti in essere interventi fortemente migliorativi dell'intero comparto; il che rendeva certamente non omogenei i dati di raffronto. Il ricorrente incidentale (Amadio) ha, poi, evidenziato che il CTU aveva altresì individuato due atti nei quali il prezzo era stato fissato in 30-32 euro al mq. in luogo dei 25 al mq. ritenuto dal CTU - con un processo valutativo che la Corte territoriale non riporta affatto e, motivazione - e condiviso dalla Corte. Del tutto incongruo è, infine, il riferimento - operato dal giudice di merito - alla delibera del Consorzio n. 83 del 2007, contenente l'indicazione del valore di 25 euro al metro quadrato, trattandosi di una determinazione unilaterale, da leggersi in uno agli atti stipulati nell'anno successivo (2008), che tenevano conto dell'incremento di valore dei suoli per effetto degli interventi migliorativi ad essi apportati. Non si tratta certo, di per sé, di un atto di compravendita utilizzabile quale strumento del libero mercato, bensì di una determinazione amministrativa unilaterale. 10. Il terzo motivo del ricorso principale è assorbito, in ragione dell'accoglimento dei motivi primo e secondo del ricorso principale e del ricorso incidentale. 11. La sentenza impugnata deve, quindi, essere cassata, con rinvio alla Corte d'appello di Trieste, in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. accoglie il primo ed il secondo motivo del ricorso principale; dichiara assorbito il terzo motivo; accoglie il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla cor