Cassazione n. 10958/2026

ricorrenti -contro[OSCURATO:PERSONA] S.r.l. in liquidazione, in persona del suo liquidatore elegale rappresentante pro – tempore, rappresentata e difesadall’Avv. [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente -avverso la sentenza del Tribunale di Grosseto n. 881/2020,pubblicata il 9 dicembre 2020, notificata a mezzo PEC il 15dicembre 2020;udita la relazione della causa svolta nella camera diconsiglio del 15 aprile 2026 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]Trapuzzano;lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delleparti, ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c.Numero registro generale 3576/2021Numero sezionale 951/2026Numero di raccolta generale 10958/2026Data pubblicazione 24/04/20261.– Con decreto ingiuntivo n. 1888/2016, depositato il 17novembre 2016, notificato il 2/5 dicembre 2016, il Giudice di pacedi Grosseto intimava il pagamento – a carico di [OSCURATO:PERSONA] eCaterina Sacchini, in solido, e in favore della [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., qualegestore e amministratore, in forza di rapporto di mandatoinstaurato ai sensi dell’art. 7 del regolamento vigente all’internodel complesso, come accettato dai proprietari mediante richiamodello stesso nei rispettivi atti di compravendita – della somma dieuro 1.897,15, IVA compresa, a titolo di quote, consumi, spese digestione e conguaglio relativi all’appartamento in comproprietàdegli ingiunti, facente parte del più ampio complesso denominato“[OSCURATO:PERSONA]”, sito in Principina a Mare, località RioGrande.Con atto di citazione notificato il 12 gennaio 2017, DanieleTantussi e [OSCURATO:PERSONA] proponevano opposizione avversol’emesso provvedimento monitorio, chiedendo che il decretoingiuntivo opposto fosse revocato e che fosse dichiarato che nullaera dovuto dagli opponenti per il titolo dedotto in giudizio, poiché,trattandosi nella specie di un condominio, nessuna pretesamonitoria poteva essere esercitata in assenza di deliberadell’assemblea dei condomini di approvazione del bilancio.Si costituiva in giudizio la [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., la quale contestavale ragioni della spiegata opposizione, poiché la pretesa monitoriasarebbe stata legittimata dal mandato conferito dai proprietaridelle quote sugli appartamenti del residence, giusta previsione delregolamento cui tali proprietari avevano aderito.Numero registro generale 3576/2021Numero sezionale 951/2026Numero di raccolta generale 10958/2026Data pubblicazione 24/04/2026Quindi, il Giudice di pace adito, con sentenza n. 671/2017,depositata il 13 novembre 2017, notificata il 23 marzo 2018,accoglieva l’opposizione e, per l’effetto, revocava il decretoingiuntivo opposto, dichiarandolo nullo e privo di effetti, in quanto– in base al regolamento del residence [OSCURATO:PERSONA] – il complessodoveva essere pacificamente qualificato come condominio, sicchédovevano necessariamente applicarsi i principi generali in materiacondominiale e, in particolare, la pretesa monitoria avrebbedovuto essere supportata dall’approvazione del bilancio, con ilrelativo piano di riparto, ai fini della suddivisione della spesa tratutti i partecipanti.2.– Con atto di citazione notificato il 17 aprile 2018, la [OSCURATO:SOCIETA]. proponeva appello avverso la pronuncia di primogrado, lamentando: 1) che, sulla scorta del regolamentocontrattuale in atti, la pretesa creditoria sarebbe stata legittimatadal mandato conferito per la gestione unitaria del complessoconseguente a convenzione urbanistica; 2) che non vi era alcunacompetenza assembleare, avendo la mandataria fatto valere lapretesa ad ottenere i mezzi necessari per l’esecuzione delmandato, secondo le prescrizioni del regolamento, senza che sulpunto il Giudice di Pace si fosse pronunciato; 3) che non vi erastata alcuna motivazione sulle ragioni addotte a sostegno dellacertezza, liquidità ed esigibilità del credito vantato in relazione alcontratto di mandato; 4) che non vi era stata altresì alcunamotivazione in ordine alla deduzione circa la mancataimpugnazione del bilancio consuntivo redatto per l’anno 2015 e diquello preventivo per l’anno 2016 da parte degli appellati.Numero registro generale 3576/2021Numero sezionale 951/2026Numero di raccolta generale 10958/2026Data pubblicazione 24/04/2026Si costituivano nel giudizio d’appello [OSCURATO:PERSONA] eCaterina Sacchini, i quali instavano per il rigetto dell’appello e perla conferma della pronuncia impugnata.Decidendo sul gravame interposto, il Tribunale di Grosseto,con la sentenza di cui in epigrafe, in accoglimento dell’appello e intotale riforma della pronuncia impugnata, condannava gli appellatia corrispondere, in favore dell’appellante, la somma di euro1.897,15, oggetto dell’originaria azione monitoria proposta.A sostegno dell’adottata pronuncia il Tribunale rilevava perquanto di interesse in questa sede: a) che il complessoimmobiliare denominato [OSCURATO:PERSONA], di cui faceva parte l’immobiledi proprietà Tantussi-Sacchini, era stato realizzato a seguito diconvenzione stipulata con il Comune di Grosseto del 31 maggio1980 e, quindi, disciplinato, fin dalla sua origine, dal regolamentoavente ad oggetto l’uso delle cose comuni e la ripartizione dellespese relative agli appartamenti, senza che il suddettoregolamento avesse, nel corso del tempo, subito modifiche, néche il mandato conferito a [OSCURATO:PERSONA] in esso contenuto fosse statorevocato o sostituito; b) che, in particolare, al punto 7 delsuddetto regolamento, era previsto che, in esecuzione dellaconvenzione stipulata con il Comune, dovevano essere unitari lagestione e l’amministrazione del complesso degli alloggi e dellesingole unità, delle dotazioni e delle attrezzature pertinentinonché dei servizi comuni, con il contestuale affidamento dellasuddetta gestione comune dei servizi e degli alloggi alla [OSCURATO:PERSONA] mandato irrevocabile, poiché conferito nell’interesse di tutti iproprietari e della società stessa, al fine di assicurare l’unità dellagestione ed amministrazione richiesta dalla convenzione; c) cheNumero registro generale 3576/2021Numero sezionale 951/2026Numero di raccolta generale 10958/2026Data pubblicazione 24/04/2026dalla complessiva lettura del regolamento del complessoresidenziale si evinceva che coloro che erano stati qualificati comeproprietari erano indicati, in realtà, non come acquirenti a titoloesclusivo dei singoli appartamenti, ma come titolari di una quotaideale indivisa e non divisibile di comproprietà di ciascun alloggio-appartamento, con patto obbligatorio che ne assicurasse ilgodimento esclusivo per un determinato periodo dell’anno e perciascun anno; d) che, per quanto risultava dagli atti prodotti, lagestione unitaria di tutto il complesso, ancorché non piùsupportata da norme di rango pubblicistico ed in particolareurbanistico, non era venuta meno, essendo stato mantenutol’assetto di cui al citato regolamento via via recepito nei contrattidi cessione ed acquisto, circostanza quest’ultima nonespressamente contestata; e) che, dunque, nella fattispecie nonera applicabile la normativa condominiale relativamente allagestione assembleare dell’approvazione dei bilanci.3.– Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorso percassazione, affidato a tre motivi, [OSCURATO:PERSONA] e CaterinaSacchini.Ha resistito, con controricorso, la [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. inliquidazione.4.– In prossimità della fissata adunanza camerale nonpartecipata, le parti hanno depositato memorie illustrative.RAGIONI DELLA DECISIONE1.– In primis, deve essere scrutinata l’eccezione preliminaresollevata dalla controricorrente in ordine alla dedottaNumero registro generale 3576/2021Numero sezionale 951/2026Numero di raccolta generale 10958/2026Data pubblicazione 24/04/2026inammissibilità del ricorso per insufficiente e generica indicazionee illustrazione dei motivi.1.1.– L’eccezione è priva di fondamento.E questo perché, con i tre motivi proposti, sono statespecificamente censurate le ragioni addotte dalla sentenzaimpugnata a sostegno della reputata non indispensabilitàdell’approvazione dei bilanci in sede assembleare, affinché la [OSCURATO:SOCIETA] potesse agire in giudizio in via monitoria contro i soggettitenuti a corrispondere le quote, consumi, spese di gestione econguaglio.2.– Tanto premesso, con il primo motivo i ricorrentidenunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., laviolazione dell’art. 115, primo comma, c.p.c., per avere ilTribunale mancato di porre a fondamento della decisione le proveproposte dalle parti e i fatti non specificamente contestati.Osservano gli istanti che, contrariamente all’assunto delTribunale, il contratto di acquisto dell’immobile in favore deiricorrenti era stato prodotto nel corso del giudizio di primo grado,quale allegato n. 2 della comparsa di costituzione e risposta dellaopposta [OSCURATO:PERSONA], emergendo da tale atto, datato 19 dicembre2003, che i coniugi Tantussi-Sacchini avevano acquistato, inregime di comunione legale, la piena proprietà dell’appartamentodistinto con l’interno n. 423, senza che alcun riferimento ad uneventuale regime o vincolo di multiproprietà fosse contenuto nelridetto contratto, sicché il giudice d’appello non avrebbe dovutolimitarsi ad esaminare il solo regolamento in atti, ma avrebbedovuto anche vagliare il titolo di acquisto dei ricorrenti.Numero registro generale 3576/2021Numero sezionale 951/2026Numero di raccolta generale 10958/2026Data pubblicazione 24/04/2026Dal che si sarebbe tratto che i coniugi Tantussi-Sacchini nonpotevano qualificarsi come titolari di una quota idealecorrispondente al godimento di un appartamento per un certodeterminato periodo, circostanza peraltro emersa pacificamentedalle deduzioni non contestate nel corso del giudizio, comedebitamente illustrate.2.1.– Il motivo è fondato.Ed infatti, in base al riferimento di cui al richiamato contrattodi acquisto del 19 dicembre 2003, debitamente prodotto dallastessa [OSCURATO:PERSONA], risultava che i coniugi Tantussi-Sacchini eranopieni proprietari dell’appartamento di cui all’interno n. 423 sitonel complesso immobiliare denominato [OSCURATO:PERSONA].E lo stesso ricorso per decreto ingiuntivo evocava il diritto dicomproprietà degli ingiunti su detto appartamento, circostanzacontrastante con il rilievo secondo cui gli stessi sarebbero statititolari di una quota ideale indivisa e non divisibile dicomproprietà di ciascun alloggio-appartamento, con pattoobbligatorio che ne assicurava il godimento esclusivo per undeterminato periodo dell’anno e per ciascun anno.Il che avrebbe dovuto indurre il giudicante ad interrogarsisulla sufficienza di un mero mandato conferito alla [OSCURATO:PERSONA] questi potesse agire in via monitoria allo scopo dipretendere le quote, i consumi, le spese di gestione e conguaglioverso gli odierni ricorrenti.O se viceversa il titolo di proprietà esclusiva sugli immobililegittimasse l’applicazione delle norme sul condominio edesigesse, ai fini di richiedere un decreto ingiuntivo concernente ilpagamento di contributi per spese, l’iniziativa dell’amministratoreNumero registro generale 3576/2021Numero sezionale 951/2026Numero di raccolta generale 10958/2026Data pubblicazione 24/04/2026nell’esercizio dell’attribuzione di cui all’art. 1130, n. 3, c.c. e laproduzione del verbale di assemblea condominiale diapprovazione e ripartizione di tali spese (Cass. Sez. 6-2,Ordinanza n. 15696 del 23/07/2020; Sez. 2, Sentenza n. 3354del 19/02/2016; Sez. 2, Sentenza n. 27292 del 09/12/2005).3.– Con il secondo motivo i ricorrenti prospettano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1117 e 1117-bis c.c., per avere ilTribunale escluso la riconduzione dell’istituto della multiproprietàalla disciplina del condominio.Obiettano gli istanti che, nonostante il giudice di secondogrado avesse erroneamente qualificato i ricorrenti comemultiproprietari, anziché come proprietari esclusivi, in entrambi icasi avrebbe dovuto ritenere applicabile alla fattispecie concretale norme sul condominio – anziché quelle sul mandato –, inquanto queste avrebbero dovuto trovare applicazione in tutti icasi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominiidi unità immobiliari o di edifici avessero avuto parti comuni, comenel caso di specie.4.– Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenzaimpugnata in quanto corredata da motivazione apparente, inviolazione degli artt. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. e 111Cost., per avere il Tribunale sostenuto, con argomentiincomprensibili, che, pur trattandosi di fattispecie complessa – incui aspetti propri del condominio (la gestione delle parti comunialle unità) si affiancavano ad altri aspetti tipici del mandato inrem propriam (la gestione dei singoli appartamenti) –, laNumero registro generale 3576/2021Numero sezionale 951/2026Numero di raccolta generale 10958/2026Data pubblicazione 24/04/2026caratteristica del godimento, sub specie di quota ideale delleunità residenziali, come si evinceva dalla lettura del regolamento,facesse prevalere l’istituto del mandato.Assumono, per l’effetto, gli istanti che il giudice d’appellosarebbe incorso nel vizio di motivazione apparente, in quantoquesta si sarebbe ridotta ad una prospettazione meramenteassertiva, oltre che carente e contraddittoria nel percorso logicocompiuto.4.1.– I motivi che precedono sono assorbiti dall’accoglimentodel pregiudiziale motivo accolto.5.– In conseguenza delle argomentazioni esposte, il primomotivo del ricorso deve essere accolto, nei sensi di cui inmotivazione, mentre i restanti motivi sono assorbiti.La sentenza impugnata va, dunque, cassata, limitatamente almotivo accolto, con rinvio della causa al Tribunale di Grosseto, indiversa composizione monocratica, che deciderà uniformandosiagli enunciati principi di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti,provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio dicassazione. P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazioneaccoglie, nei sensi di cui in motivazione, il primo motivo delricorso e dichiara assorbiti i rimanenti motivi;cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto erinvia la causa al Tribunale di Grosseto, in diversa composizionemonocratica, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio dilegittimità.Numero registro generale 3576/2021Numero sezionale 951/2026Numero di raccolta generale 10958/2026Data pubblicazione 24/04/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, in data 15 aprile 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa