Cassazione n. 16189/2026

e-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] unita-mente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d’Appello di Brescia n. 864/2021depositata il 02/07/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/05/2026 dalRelatore [OSCURATO:PERSONA].Il Tribunale di Brescia ingiungeva a [OSCURATO:PERSONA] dipagare alla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. la somma di € 17.034,70 a titolodi saldo delle anticipazioni sostenute dalla società per la gestione delleparti comuni e individuali di un complesso immobiliare a destinazioneturistico-alberghiera, per le annualità dal 2009 al 2012.Numero registro generale 26060/2021Numero sezionale 1358/2026Numero di raccolta generale 16189/2026Data pubblicazione 25/05/2026In sede di opposizione, il Pozzoni contestava sotto molteplici profili: lapretesa era del tutto infondata; la somma era stata determinata in modounilaterale e illegittimo; difettava la prova della effettiva anticipazione,della pertinenza e della legittimità delle somme richieste.Il Tribunale di Brescia rigettava l’opposizione confermando il decretoingiuntivo.La Corte d’appello di Brescia ha rigettato l’appello.Avverso la sentenza in epigrafe propone ricorso per cassazione TizianoLuigi [OSCURATO:PERSONA], affidandolo a due motivi, illustrati da memoria.Resiste con controricorso e memoria la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.RAGIONI DELLA DECISIONE1. - Con il primo motivo si deduce violazione dell’art. 1138 c.c., per nonavere la Corte d’appello di Brescia correttamente applicato il principiosecondo cui il regolamento di condominio predisposto dal costruttore-venditore, contenente vincoli afferenti all’intero edificio, non è opponibileai successivi acquirenti se non trascritto nei registri immobiliari.Il motivo è rigettato.La Corte d’appello ha fondato il rigetto dell’opposizione sul contenutodel titolo di acquisto di cui lo stesso ricorrente è parte. La controversia,infatti, si svolge fra il proprietario dell’unità immobiliare e la società cui èaffidata la gestione unitaria del complesso ed ha a oggetto l’obbligo dicontribuzione alle spese di gestione che il ricorrente medesimo ha assuntocon il proprio atto di acquisto.Secondo gli accertamenti di merito, nell’atto notarile di acquisto del 24gennaio 2003 il ricorrente ha dichiarato di essere a conoscenza che ilfabbricato era vincolato a uso albergo e di aver preso visione delcorrelativo regolamento; ha quindi prestato il proprio consenso a che leunità acquistate fossero concesse in locazione alberghiera alla societàdesignata e affidate alla gestione unitaria del complesso. Dichiarazionisiffatte si distinguono da formule generiche che questa Corte, inNumero registro generale 26060/2021Numero sezionale 1358/2026Numero di raccolta generale 16189/2026Data pubblicazione 25/05/2026fattispecie affine, ha reputato inidonea a «individuare, determinare edelimitare il bene oggetto dell’impegno traslativo» (Cass. 15341/2025).Nel caso di specie le dichiarazioni del ricorrente concorrono, piuttosto, adefinire l’oggetto stesso della vendita: le parti hanno inteso trasferire laproprietà dell’unità immobiliare «meno» la sua libera destinazione, ossiagravata del regime di gestione unitaria inerente alla destinazionealberghiera.Ne consegue che l’obbligo del ricorrente di contribuire alle spese digestione del complesso non discende dall’opponibilità ai terzi di unaservitù reciproca esterna, regolata dalle norme sulla trascrizione, bensì dalcontenuto del proprio titolo di acquisto; e l’efficacia, fra le parti delrapporto gestionale, del regime così convenuto è cosa distintadall’opponibilità ai terzi delle limitazioni reali.Preme peraltro precisare che la qualificazione del complesso cometuristico-alberghiero è comunque compatibile con il regime condominialeove ne ricorrano i presupposti strutturali e funzionali (ne è conferma ilvigente art. 1117-bis c.c.; in precedenza, Cass. n. 1625, n. 1628 e n.1780 del 2007; Cass. n. 2477 e n. 3743 del 2008).L’obbligo del ricorrente di concorrere alle spese intimate dalla [OSCURATO:SOCIETA]. per la gestione del complesso immobiliaredestinazione turistico-alberghiera discende, pertanto, dall’appositomandato conferito alla società e non da diritti che devono essere resipubblici col mezzo della trascrizione, ai sensi degli artt. 2643 e ss. c.c.,sicché non rilevano l’invocato art. 1138 c.c., né le questioni ad essoafferenti in ordine all’opponibilità a terzi dei pesi e dei vincoli che meno-mano i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto edalle convenzioni.Le ulteriori censure — secondo le quali il regolamento prodotto dallasocietà non sarebbe sottoscritto, non sarebbe quello originariamentepredisposto dal frazionatore e sarebbe stato redatto dopo la stipulazioneNumero registro generale 26060/2021Numero sezionale 1358/2026Numero di raccolta generale 16189/2026Data pubblicazione 25/05/2026degli atti di compravendita — attengono all’apprezzamento del materialeprobatorio operato dalla Corte territoriale e ne sollecitano unarivalutazione, preclusa in sede di legittimità.2. - Con il secondo motivo si deduce violazione degli artt. 115 c.p.c. e2697 c.c., per avere la Corte d’appello di Brescia disapplicato il principiogenerale dell’onere della prova rispetto alla esistenza e misura del pretesocredito.Il motivo è rigettato.La Corte d’appello ha ritenuto — con motivazione che non si espone acensure in sede di legittimità — che il fondamento contrattuale dell’obbligocontributivo del ricorrente era documentalmente provato; che i bilanci digestione erano stati annualmente predisposti e comunicati ai proprietari;che il CTU, all’esito dell’esame delle componenti di costo, aveva accertatola correttezza dei conteggi e della ripartizione in base alle tabellemillesimali per ciascuna annualità di gestione; che le contestazionisollevate dall’opponente in ordine alle singole voci di spesa eranogeneriche, in quanto non contenevano una disamina analitica delle vocicontestate; che i bilanci erano a disposizione di ogni proprietario, ondegravava su ciascun interessato il preciso onere di verificare il riscontrodelle singole voci nei documenti di spesa. Tale ricostruzione non integrauna inversione dell’onere della prova, bensì l’applicazione del principiosecondo cui il creditore ingiungente che abbia dato prova del fattocostitutivo del credito non è tenuto a fornire ulteriore prova analitica diogni singola voce, ove l’opponente non abbia formulato contestazionispecifiche e circostanziate.L’argomentazione complessiva del motivo urta, inoltre, contro ilprincipio secondo il quale il giudice di merito che fondi il proprioapprezzamento su alcune prove piuttosto che su altre non incontra altrolimite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senzaessere tenuto a discutere esplicitamente ogni singolo elemento probatorioNumero registro generale 26060/2021Numero sezionale 1358/2026Numero di raccolta generale 16189/2026Data pubblicazione 25/05/2026o a confutare ogni singola deduzione che aspiri ad una diversaricostruzione della situazione di fatto rilevante.3. - Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e siliquidano in dispositivo.Sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte delricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello previsto per il ricorso, ove dovuto, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quaterd.p.r. 115/2002. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, infavore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità,che liquida in € 5.000, oltre a € 200 per esborsi, oltre al rimborsoforfettario delle spese generali nella misura del 15% del compenso e agliaccessori di legge; dà atto della sussistenza dei presupposti processualiper il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolodi contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezionecivile, il 20/05/2026.Il PresidenteAntonio Scarpa