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CassazionesentenzaSezione 5

Cassazione n. 07949/2026

Testo integrale del provvedimento

Testo integrale del provvedimento

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 31529/2019 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA] S.p.a., quale società incorporante dellaUNIPOLSAI [OSCURATO:SOCIETA]., come da atto di fusione rep. 81492del 23 dicembre 2024, in persona del legale rappresentante pro-tempore,rappresentata e difesa, come da procura in atti, dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] L. de [OSCURATO:PERSONA], ed elettivamente domiciliata in Roma, ViaTajani (C.F. [OSCURATO:PERSONA] 70D03 Z114F);-Ricorrente-ControAGENZIA DELLE ENTRATE ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del legalerappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocaturagenerale dello Stato;-controricorrente-avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio, sez.1, n. 1500/1/2019, depositata il 13 marzo 2019, non notificata;Numero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14 gennaio 2026 dalConsigliere Dott.ssa [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:SOCIETA]. impugnava un avviso diaccertamento con il quale l’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato, aisensi dell’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004, la rendita catastale di n. 32unità immobiliari di sua proprietà, ubicate in Roma e tutte ricadenti nellamicrozona comunale 19 – Parioli – accertando un nuovo classamento eaumentando la relativa rendita, sulla scorta di un individuato scostamentodel rapporto valore medio di mercato/valore medio catastale, superiorealla soglia di significatività.2. [OSCURATO:PERSONA] tributaria provinciale di Roma rigettava il ricorso,ritenendo che l’avviso di accertamento fosse adeguatamente motivato.Rilevava il Collegio che l’avviso “consente alla contribuente di esercitarepienamente il suo diritto di difesa e delinea in maniera sufficientementechiara l’oggetto del contendere, indicando tutti gli elementi dai quali èpossibile ricostruire il percorso seguito dall’Ufficio sulla modifica dellacategoria e/o della classe delle unità immobiliari di cui trattasi”.

LaCommissione evidenziava, inoltre, l’infondatezza del ricorso, non avendola società contribuente formulato alcuna specifica censura sia in ordinealla riconsiderazione dei valori di mercato nella microzona di riferimentosia con riguardo all’alterazione oltre il valore soglia del 35% delloscostamento con la media dell’insieme delle microzone comunali.3.

Sull’impugnazione della società, la Commissione tributariaregionale del Lazio rigettava il gravame.

Riteneva il giudice d’appello chel’obbligo di motivazione dell’atto di classamento restava assolto medianteil richiamo dei riferimenti normativi e procedimentali applicabili al caso dispecie, nonché dei presupposti di fatto, con specifica indicazione dellarilevante difformità riscontrata tra il valore medio di mercato e il valoremedio catastale nella microzona comunale di interesse.

Affermava cheNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026l’Agenzia delle Entrate aveva inoltre specificato che il mutato classamentoera dovuto a una risistemazione dei parametri relativi alla zona “Parioli”,conseguenti a significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano,precisando altresì che l’attribuzione dei nuovi classamenti e delle relativerendite era stata compiuta mediante raffronto con altri immobili,specificamente indicati e situati nella medesima microzona, sulla base deiprincipi dell’estimo comparativo e in assenza di un concreto e significativodivario di caratteristiche, tale da rendere illegittima la comparazione.4.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione lasocietà contribuente sulla base di quattro motivi.L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.In prossimità dell’adunanza camerale, la ricorrente ha depositatomemoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’articolo360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 7,comma I, della legge n. 212/2000 e dell’art. 3 della legge n. 241/1990 inrelazione all’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004 sotto il profilo dell’asseritasufficienza motivazionale del provvedimento di accertamento catastale.Deduce l’erroneità della sentenza, per avere la Commissione tributariaregionale ritenuto correttamente motivato l'atto impugnato, che invecerecava, a fondamento delle disposte variazioni, espressioni del tuttogeneriche e stereotipate, riferite indistintamente a 32 unità immobiliari,volte a rettificare il classamento di tutti gli immobili sulla basedell’argomentazione relativa alla posizione delle unità immobiliarinell’ambito della zona censuaria della microzona, nonché della migliorataqualità del relativo contesto urbano, utilizzando formule argomentativegeneriche e apodittiche, prive della necessaria valutazione specifica delleunità immobiliari.Numero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/20262.

Con il secondo motivo, la parte ricorrente denuncia, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e la falsaapplicazione dell’art. 2697 c.c. con riferimento all’art. 1, comma 335, dellalegge n. 311/2004, non avendo la Commissione tributaria regionaleconsiderato il mancato assolvimento, da parte dell’Ufficio, dell’onere dellaprova su di esso incombente, relativo ai fatti costitutivi della pretesaelevata nei confronti del contribuente.3.

Con il terzo motivo, la società ricorrente denuncia la nullità dellasentenza per la carenza di motivazione e/o la motivazione apparente delladecisione, in violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e degli artt. 1,II comma, e 36, II comma, n. 4, D. Lgs. n. 546/1992, in relazione all’art.360, comma I, n. 4, c.p.c.

Assume la contribuente che i giudici di secondecure hanno confermato l’operato dell’Ufficio sulla scorta di affermazionigeneriche e assertive, assumendo il parametro comparativo con unità tipodi per sé conferente, nonostante le molteplici difformità contestate e inumerosi elementi tecnico estimativi forniti dalla società a confutazionedelle tecniche di classamento eseguite.

Afferma quindi la società che lasentenza, lungi dal contenere un impianto motivazionale che desse contodelle valutazioni compiute dai giudici d’appello, si risolvesse in unaapodittica affermazione di legittimità e fondatezza dell’operatodell’[OSCURATO:PERSONA] senza alcuna ulteriore valutazione.4.

Con il quarto motivo, la ricorrente denuncia la violazione e la falsaapplicazione dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004, secondol’interpretazione costituzionalmente orientata dello stesso, alla stregua diquanto disposto dagli artt. 3 e 53 Cost., in relazione all’art. 360, comma I,n. 3, c.p.c.

La società censura la sentenza per avere i giudici d’appelloerroneamente confermato la legittimità dell’avviso, pur a fronte diun’attività di revisione dell’Ufficio, compiuta secondo una logica massiva eindifferenziata, tale da determinare disparità di trattamento rispetto a casiuguali e da non distinguere le diverse situazioni, ponendosi in tal modo inNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026contrasto con gli artt. 3 e 53 della Costituzione.

Ad avviso della ricorrente,la decisione impugnata viola l’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004,nella lettura costituzionalmente orientata imposta dai parametricostituzionali di riferimento e in particolare dagli artt. 3 e 53 dellaCostituzione.5.

Deve essere esaminato, per considerazioni di priorità logica, ilterzo motivo di ricorso, la cui fondatezza sarebbe idonea ad assorbire in séogni altra doglianza, incidendo sulla sussistenza della motivazione dellasentenza.La censura è destituita di fondamento.5.1.

Per costante orientamento di questa Corte, il viziodi motivazione apparente della sentenza ricorre quando il giudice, inviolazione di un obbligo di legge, costituzionalmente imposto (art. 111Cost., comma 6), ossia degli artt. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc.civ. e 36, comma 2, n. 4, del D. Lgs. n. 546 del 1992, omette di illustrarel'iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta, ossia di indicaresu quali prove ha fondato il proprio convincimento e sulla base di qualiargomentazioni è giunto alla propria determinazione, in tal modoconsentendo di verificare se abbia effettivamente giudicato “iuxta alligataet probata”.

La sanzione di nullità colpisce, pertanto, non solo le sentenzeche siano del tutto prive di motivazione da punto di vista grafico o quelleche presentano un "contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili" e"una motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile" (Cass.Sez.

U, n. 8053 del 7/4/2014), ma anche quelle che recanouna motivazione meramente apparente, perché dietro la parvenza di unagiustificazione della decisione assunta, la motivazione non consente di"comprendere le ragioni e, quindi, le basi della sua genesi e l'iter logicoseguito per pervenire da essi al risultato enunciato", in tal modo nonassolvendo alla finalità di esternare un "ragionamento che, partendo dadeterminate premesse pervenga con un certo procedimento enunciativo",Numero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026logico e consequenziale, "a spiegare il risultato cui si perviene sulla resdecidendi" (Cass. Sez.

U., n. 22232 del 3/11/2016).

Come più volteaffermato da questa Corte, la motivazione è solo apparente - e lasentenza è nulla perché affetta da “error in procedendo quando,nonostante appaia graficamente esistente, non renda, tuttavia,percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioniobiettivamente inidonee a rendere conoscibile il ragionamento seguito dalgiudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosilasciare all'interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetichecongetture (Cass. Sez.

U, n. 22232 del 2016, cit.; Cass. ord. n. 14927 del15/6/2017 conf.

Cass. n. 13977 del 23/05/2019; Cass. n. 29124/2021).Invero, si è in presenza di una tipica fattispecie di"motivazione apparente", allorquando la motivazione della sentenzaimpugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente)esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta,tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ognicontrollo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quinditale da non attingere la soglia del "minimo costituzionale" richiestodall'art. 111, comma 6, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1, 30 giugno 2020,n. 13248; Cass., Sez. 6-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6-5, 7aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., sez.6-5, 28829 del 2021).Va, inoltre, ricordato che secondo le Sezioni Unite di questa Corte lariformulazione dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., dispostadall'art. 54 del D.L. [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 83, conv. in legge 07/08/2012, n.134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettatidall'art. 12 delle preleggi, come riduzione al "minimo costituzionale" delsindacato di legittimità sulla motivazione.

Conseguentemente, èdenunciabile in cassazione solo l'anomalia motivazionale che si tramuta inviolazione di legge costituzionalmente rilevante, perché attinenteNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026all'esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo dellasentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanzeprocessuali.

Tale anomalia si esaurisce nella "mancanza assoluta di motivisotto l'aspetto materiale e grafico", nella "motivazione apparente", nel"contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili" e nella"motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile", esclusaqualunque rilevanza del semplice difetto di "sufficienza"della motivazione (Cass., Sez.

U, 07/04/2014, n. 8053).Nel medesimo senso è stato successivamente precisato che ilsindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla solaverifica del rispetto del "minimo costituzionale" richiesto dall'art. 111,comma 6, Cost., che viene violato ove la motivazione sia totalmentemancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrastoirriducibile tra affermazioni inconciliabili, o risulti perplessa edobiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo dellasentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanzeprocessuali (Cass. 03/03/2022, n. 7090).5.2.

Nel caso di specie, la Commissione tributaria regionale decidevadi respingere il ricorso, rilevando che l’impugnato provvedimento di nuovadeterminazione catastale fosse motivato con il richiamo ai presuppostinormativi, procedimentali e di fatto richiamati nella sentenza.

Risultanoquindi individuabili gli elementi dai quali la Commissione ha tratto ilproprio convincimento al fine di reputare legittimo il riclassamento degliimmobili, così da ritenere che la motivazione della sentenza impugnataassolva al minimo costituzionale ex art. 111, comma 6, Cost., cui fariferimento la giurisprudenza di questa Corte.6.

Il primo motivo è fondato, con conseguente assorbimento deirestanti.

La censura riguarda la questione su quale debba essere ilcontenuto motivazionale minimo necessario dell'atto di accertamento, perrendere adeguata a parametri di tutela del contribuente e di trasparenzaNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026amministrativa la revisione parziale, ai sensi dell'articolo 1, comma 335,della legge n. 311 del 2004, del classamento delle unità immobiliari diproprietà privata site in una delle microzone comunali c.d. anomale, e cioèin una delle microzone nelle quali, come prevede il comma 335, il rapportotra il valore medio di mercato delle unità immobiliari ivi esistenti e ilcorrispondente valore medio catastale è significativamente maggioredell'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali.6.1.

L’avviso di accertamento impugnato reca il riferimento alla consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare e della connessaredditività riconducibile oltre che ad interventi diffusi di riqualificazioneedilizia, anche ad insediamenti, in zone limitrofe alla microzona, diimportanti poli di attrazione sociale e culturale.

A fronte della progressivatrasformazione urbana e socio-economica, i classamenti catastali sonorimasti in buona parte immutati nel tempo e non rappresentano più leeffettive redditività, che hanno subito un incremento notevolmentesuperiore a quello riscontrato in altre microzone della città, anchesuccessivamente alla revisione generale degli estimi, riferita al biennioeconomico 1988-1989 (DM 27 settembre 1991 .

Si legge, inoltre,nell’avviso, il cui contenuto è stato in parte trasfuso nel ricorso dellasocietà contribuente, che le caratteristiche possedute dall’unitàimmobiliare a destinazione abitativa sono risultate analoghe, o piùprossime, a quelle degli immobili censiti nella categoria A/1- Abitazioni ditipo signorile.

Tali abitazioni, in linea generale, si caratterizzano per unaserie di condizioni riconducibili ad uno o più elementi qualificanti, qualil’appartenenza ad un fabbricato avente caratteri architettonici o di finituraricercati – dotato di ampi spazi comuni, ottima esposizione prevalente,ubicazione in zona di prestigio, una consistenza (in numero di vani osuperficie) tendenzialmente elevata, dotazione di servizi igienici ovvero dilocali accessori proporzionata al numero di vani e/o alla superficie,adeguata dotazione impiantistica, nonché rifiniture di pregio. .Numero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026Nell’avviso si fa riferimento anche a immobili assunti in comparazione, dicui non si indica l’ubicazione, ma il foglio e la particella.6.2.

La disposizione normativa della quale, com'è incontestato, nellafattispecie è stata fatta applicazione, prevede che "La revisione parzialedel classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site inmicrozone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercatoindividuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente dellaRepubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore mediocatastale ai fini dell'applicazione dell'imposta comunale sugli immobili sidiscosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme dellemicrozone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provincialidell'Agenzia del territorio.

Per i calcoli di cui al precedente periodo, ilvalore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con ilprovvedimento di cui al comma 339.

L'Agenzia del territorio, esaminata larichiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva ilprocedimento revisionale con provvedimento del direttore dell'Agenziamedesima." (legge n. 311 del 2004, art. 1, comma 335).

La disposizioneinnanzi riportata si inserisce quindi nella più ampia cornice regolativa dicui al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che, a sua volta, dispone nei seguentitermini:- "1.

La zona censuaria rappresenta una porzione omogenea diterritorio provinciale, che può comprendere un solo comune o unaporzione del medesimo, ovvero gruppi di comuni, caratterizzati da similaricaratteristiche ambientali e socioeconomiche.

L'ambito territoriale delcomune ovvero della zona censuaria, qualora costituisca porzione dellostesso, è ulteriormente articolato in microzone, con le modalità di cuiall'art. 2." (art. 1, commi 1 e 2);- "1.

La microzona rappresenta una porzione del territorio comunaleo, nel caso di zone costituite da gruppi di comuni, un intero territorioNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici,storico-ambientali, socio-economici, nonché nella dotazione dei servizi edinfrastrutture urbane.

In ciascuna microzona le unità immobiliari sonouniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione edestinazione prevalenti; essa individua ambiti territoriali di mercatoomogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare perl'incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unitàimmobiliari.

2. I comuni provvedono a delimitare nell'ambito del proprioterritorio, le microzone, in base ai criteri definiti nel presente art. e nellenorme tecniche allegate al presente regolamento, con la lettera A...Qualora siano intervenute significative variazioni nel tessuto edilizio-urbanistico, ovvero nella dotazione di servizi ed infrastrutture, i comuni,sentiti i competenti uffici del dipartimento del territorio ovvero su richiestadei suddetti uffici, possono procedere ad una nuova delimitazione dellemicrozone, con deliberazione del consiglio comunale, da comunicare alcompetente ufficio provinciale del dipartimento del territorio nei termini econ le modalità di cui al comma La deliberazione ha effetto dal 1° gennaiodell'anno successivo." (art. 2, cc. 1, 2 e 5);- "1.

Per ciascuna zona censuaria i competenti uffici del dipartimentodel territorio compilano un quadro di qualificazione e classificazione, nelquale sono indicate, con riferimento al quadro generale di cui all'allegatoB, tutte le categorie riscontrate nella zona censuaria stessa ed il n. delleclassi in cui ciascuna categoria è suddivisa.

Per la definizione delle classigli uffici si avvalgono dei dati rilevati dall'osservatorio dei valoriimmobiliari del dipartimento del territorio, istituito con decreto 23dicembre 1992 del Ministro delle finanze, delle informazioni contenutenelle schede previste dalle norme tecniche di cui all'art. 2, comma 2,nonché dei risultati delle indagini di mercato svolte in sede locale.

2. Iquadri di qualificazione e classificazione di cui al comma 1 possono essereoggetto di revisione da parte degli uffici del dipartimento del territorio inNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026conseguenza di intervenute variazioni socio-economiche, ambientali edurbanistiche di carattere permanente nella zona censuaria." (art. 4, commi1 e 2);- "1.

Al fine di determinare la redditività media ordinariamenteritraibile dalle unità immobiliari urbane, al netto delle spese e perditeeventuali, si procede alla revisione delle tariffe d'estimo attualmentevigenti, facendo riferimento ai valori e ai redditi medi espressi dal mercatoimmobiliare, con esclusione dei regimi locativi disciplinati per legge.

Nonsono da assumere, come termini di riferimento, valori e redditi occasionaliovvero singolari.

La revisione delle tariffe d'estimo delle unità immobiliariurbane a destinazione ordinaria consiste nella determinazione, per ognizona censuaria, categoria e classe, della rendita catastale per unità disuperficie, di cui all'art. 3, da effettuarsi sulla base: a) dei canoni annuiordinariamente ritraibili, con riferimento ai dati di mercato delle locazioni.Si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 14 a 26 del regolamentoper la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decretodel Presidente della Repubblica 1 dicembre 1949, n. 1142; b) dei valori dimercato degli immobili, determinandone la redditività attraversol'applicazione di saggi di rendimento ordinariamente rilevabili nel mercatoedilizio locale per unità immobiliari analoghe, e con l'osservanza degliarticoli da 27 a 29 del regolamento richiamato nella lettera a).

Le tariffed'estimo delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria sonodeterminate come media dei valori reddituali unitari 6 individuati con(criteri stabiliti nel presente art. e con riferimento all'epoca censuaria1996-1997." (art. 5, commi 1, 2 e 3);- "1.

Il classamento consiste nell'attribuire alle unità immobiliari adestinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza e a quelle adestinazione speciale la sola categoria, con riferimento ai quadri diqualificazione e classificazione di cui all'art. 4.Numero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026La categoria è assegnata in base alla normale destinazionefunzionale per l'unità immobiliare, tenuto conto dei caratteri tipologici ecostruttivi specifici e delle consuetudini locali.

3. La classe,rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibile dall'unitàimmobiliare nell'ambito del mercato edilizio della microzona, dipende dallaqualità urbana ed ambientale della microzona in cui l'unità stessa èubicata, nonché dalle caratteristiche edilizie dell'unità medesima e delfabbricato che la comprende.

Per qualità urbana si intende il livello delleinfrastrutture e dei servizi; per qualità ambientale si intende il livello dipregio o di degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici ancorchédeterminati dall'attività umana.

Nelle procedure valutative di cui al comma4, la qualità urbana ed ambientale e le caratteristiche edilizie sonoespresse attraverso il fattore posizionale ed il fattore edilizio.

Il fattoreposizionale è il parametro rappresentativo dei caratteri della microzona,descritti nell'art. 2, nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostantiil fabbricato con particolare riferimento a quelli aventi destinazionepubblica e sempreché siano permanenti e significativi ai fini delclassamento.

Il fattore edilizio è il parametro rappresentativo dei seguenticaratteri distintivi del fabbricato e dell'unità immobiliare: a) dimensione etipologia; b) destinazione funzionale; c) epoca di costruzione; d) strutturae dotazione impiantistica; e) qualità e stato edilizio; f) pertinenze comunied esclusive; g) livello di piano.

I fattori posizionale ed edilizio, espressi inappropriate scale di misura, concorrono alla identificazione del parametroglobale d'apprezzamento del livello reddituale per metro quadrato dellasuperficie catastale dell'unità immobiliare." (art. 8).6.3.

I dati normativi sopra riassunti, - per come interpretati dallostesso Giudice delle leggi (Corte Cost., n. 249/2017), - esplicitano, quindi,che la revisione «parziale» del classamento delle unità immobiliariconsegue, nella fattispecie, dalla specifica (ed esclusiva) valorizzazione delcd. fattore posizionale (art. 8, commi 5 e 6, cit.), qui inteso in riferimentoNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026ad «una modifica del valore degli immobili presenti in una determinatamicrozona» che «abbia una ricaduta sulla rendita catastale» nonché delfattore edilizio (Corte cost. n. 249 del 2017, cit.).

La revisione delclassamento delle unità immobiliari è dunque correlata, in primo luogo,alla individuazione della microzona, la quale individui ambiti territoriali dimercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori all'incidenza su talientità delle caratteristiche ad esso estrinseche (da individuarsi neicaratteri di posizione, urbanistici, storico- ambientali, socioeconomici,nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane) (d.P.R. n. 138del 1998, art. 1).

Il presupposto della revisione di classamento(esclusivamente) consegue dal mutato assetto di valori (di mercato ecatastale) nel rapporto tra microzone comunali - ove, peraltro, lo stessocorretto accertamento del presupposto in questione implica, al momentodella loro determinazione, un'effettiva omogeneità delle microzone («neicaratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio- economici,nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane»; d.P.R. n. 138del 1998, art. 2, comma 1), con conseguente uniformità delle unitàimmobiliari («per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione edestinazione prevalenti») e omogeneità di «ambiti territoriali di mercato... sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l'incidenza su talientità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari.» (art. 2,comma 1, cit.).Come rimarcato (anche) dalle Sezioni Unite della Corte «ai sensidella l. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 335, la ragionegiustificativa non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, né lamera richiesta del Comune, bensì l'accertamento di "una modifica nel“valore degli immobili presenti nella microzona", attraverso le procedurepreviste dal successivo comma 339 ed elaborate con la determinazionedirettoriale del 16 febbraio 2005 (G.U. n. 40 del 18 febbraio 2005) cuiNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026sono allegate linee guida definite con il concorso delle autonomie locali.»(così Cass. Sez.

U., 18 aprile 2016, n. 7665).6.4.

Laddove, però, (anche) l'indicazione delle «caratteristicheedilizie del fabbricato» (d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 7) torna adassumere (col fattore cd. posizionale) una sua specifica rilevanza per ilprofilo della motivazione dell'atto (logicamente conseguente a quello chene identifica i suoi presupposti e) volto a giustificare l'adozione della stimacomparativa (avuto riguardo alla cd. unità tipo; v. il d.P.R. 1 dicembre1949, n. 1142, art. 61; v.

Cass., 6 marzo 2017, n. 5600) in sede diart. 2, comma 1, e art. 8; v., altresì, il d.l. 14 marzo 1988, n. 70, art. 11,comma 1, conv. in legge 13 maggio 1988, n. 154); e, del resto, varimarcato che il valore di mercato rilevante, quale presupposto per larichiesta di riclassamento, non è quello di un singolo immobile bensì ilvalore medio di mercato di una intera microzona così che, una voltagiustificato quest'ultimo (secondo i rapporti di valore posti dall'art. 1,comma 335, l. n. 311 del 2004), rimangono pur sempre da spiegare leragioni in forza delle quali si sia prodotta una ricaduta (ed in quali terminidi classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliareoggetto di riclassamento.6.5.

Dunque, del detto fattore edilizio deve tenersi conto qualeconcorrente criterio di determinazione della classe, e della conseguenterendita catastale, attribuiti all'unità immobiliare.7.

In questa prospettiva, ritiene allora la Corte di dover precisareche, come più volte osservato, il presupposto della revisione diclassamento (esclusivamente) consegue, nella fattispecie, dal mutatoassetto di valori (di mercato e catastale) nel rapporto tra microzonecomunali - ove, peraltro, lo stesso corretto accertamento del presuppostoin questione implica, al momento della loro determinazione, un'effettivaNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026omogeneità delle microzone («nei caratteri di posizione, urbanistici,storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi edinfrastrutture urbane»; d.P.R. n. 138 del 1998, art. 2, comma 1) -, conconseguente uniformità delle unità immobiliari («per caratteristichetipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti») e omogeneitàdi «ambiti territoriali di mercato ... sul piano dei redditi e dei valori, ed inparticolare per l'incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinsechedelle unità immobiliari.» (art. 2, comma 1, cit.) (v., ex plurimis, Cass., 26settembre 2018, n. 23129; Cass., 21 giugno 2018, n. 16378; Cass., 29settembre 2017, n. 22900; Cass., 17 febbraio 2015, n. 3156; Cass., 19settembre 2024, n. 25144).7.1.

La stessa Corte Costituzionale - nel rilevare che i criteri dideterminazione delle tariffe di estimo e delle rendite catastali, che noncostituiscono «atti di imposizione tributaria», debbono ispirarsi a princìpidi ragionevolezza, potendosi altrimenti integrare «le premesse perl'incostituzionalità delle singole imposte che su di essi si fondino» (cosìCorte Cost. n. 249/2017; v., altresì, Corte Cost., 24 giugno 1994, n. 263)- abbia inteso richiamare al rispetto dell'obbligo di motivazione che,quanto agli «elementi che hanno, in concreto, interessato una determinatamicrozona, così incidendo sul diverso classamento della singola unitàimmobiliare», «proprio in considerazione del carattere "diffuso"dell'operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale daporre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni chegiustificano il provvedimento» (Corte Cost. n. 249/2017, cit.).8.

Va, ancora, considerato - al di là dello stesso ricordato monito delGiudice delle Leggi - come questa Corte abbia interpretato in termini dimodularità la generale portata precettiva dell'obbligo di motivazione,termini, questi, qual correlati alle specifiche discipline di ciascun tributo,alla funzione assolta da ciascun atto impositivo e, conclusivamente, allamaggiore o minore articolazione della medesima fattispecie costitutiva delNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026potere (v., ex plurimis, Cass., 19 settembre 2024, n. 25144; Cass., 17maggio 2017, n. 12251; Cass., 16 marzo 2015, n. 5190; Cass., 28novembre 2014, n. 25329; Cass., 20 giugno 2013, n. 15495; Cass., 3agosto 2012, n. 14027; Cass., 10 giugno 2009, n. 13335; Cass., 7 maggio2008, n. 11082; Cass., 16 dicembre 2005, n. 27758).

Ed è, pertanto,(anche) in tale prospettiva che vanno letti, - qui con riferimento all'obbligodi motivazione rigorosa delle «concrete ragioni che giustificano ilprovvedimento» che costituisce esito di un'operazione a «carattere"diffuso"» (Corte Cost. n. 249/2017, cit.; Cass. n.34678/2019), - iprogressivi arresti che sono venuti emergendo nella giurisprudenza dellaCorte quanto alla congruità della motivazione; congruità riconosciuta inrelazione alla stessa dichiarazione di accatastamento presentata dalcontribuente (rispetto alla quale si è ritenuta sufficiente l'indicazione deidati oggettivi acclarati dall'Ufficio tecnico e della classe conseguentementegiugno 2011, n. 14379; Cass., 11 gennaio 2006, n. 333; Cass., 1 luglio2004, n. 12068), ovvero alla dichiarazione presentata secondo laprocedura cd.

Docfa (anche qui rilevando come sufficiente l'indicazione deidati oggettivi acclarati dall'ufficio e della classe conseguentementeCass., 3 febbraio 2014, n. 2268; Cass., 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., 7giugno 2006, n. 13319), salvo l'obbligo di motivazione, nel contesto didetta procedura Docfa, della rettifica dei dati esposti nella dichiarazione,con conseguente necessità di una motivazione più approfondita volta adevidenziare le ragioni della immutazione degli «elementi di fatto» indicatinella proposta formulata dalla parte (v., ex plurimis, Cass., 22 maggio2019, n. 13778; Cass., 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., 23 maggio2018, n. 12777; Cass., 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., 24 aprile 2015,n. 8344; Cass., 31 ottobre 2014, n. 23237).

Laddove, allora, a fronte diuna più complessa articolazione delle fattispecie costitutive del potere (diNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026riclassamento delle unità immobiliari), qual è quella in trattazione, si èvenuto a delineare, in termini speculari, un più esteso ambito delle ragionigiustificative dell'esercizio del potere stesso e, con queste, dellamotivazione che le racchiude; motivazione, questa, che allora deveestendersi agli (specifici) presupposti giustificativi del riclassamento, edalle conseguenti ricadute, non potendosi più risolvere nella solaindicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuitaall'unità immobiliare oggetto di riclassamento (v., con riferimento alla l.23 dicembre 1996, n. 662, art. 3, comma 58, Cass., 23 ottobre 2017, n.25037; Cass., 6 febbraio 2015, n. 2184; Cass., 30 luglio 2014, n. 17322;Cass., 20 settembre 2013, n. 21532; in relazione alla L. n. 311 del 2004,art. 1, commi 335 e 336, v., altresì, Cass., 31 ottobre 2014, n. 23247;Cass., 3 luglio 2013, n. 16643; Cass., 8 marzo 2013, n. 5784; Cass., 13giugno 2012, n. 9629).8.

La CTR del Lazio non ha considerato, pertanto che, - sia purenunciate le ragioni fondative (ed i relativi dati fattuali) della procedura direvisione delineata dall'art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004 -l'atto attributivo della nuova rendita catastale (qual conseguente alladiversa classe identificativa del superiore «livello reddituale ordinarioritraibile dall'unità immobiliare»; d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 3)deve esso stesso indicare in quali termini il mutato assetto dei valori medidi mercato e catastale (recte del loro rapporto), nel contesto dellemicrozone comunali previamente individuate, abbia avuto una ricaduta sulsingolo immobile (sulla sua classe e rendita catastale), «così incidendo suldiverso classamento della singola unità immobiliare» (Corte Cost., n.249/2017).

Nella fattispecie, la gravata sentenza non dà conto del difettodi motivazione dell'atto impugnato (Cass., 8 aprile 2019, n. 9770; Cass.,10 dicembre 2018, n. 31829; Cass., 5 novembre 2018, n. 28076; Cass., 2novembre 2018, n. 28035), omettendo di rilevare la carenza di quei datiessenziali del peculiare procedimento valutativo delineato dal comma 335Numero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026cit. e dalle fonti normative integrative; apprestandosi da parte del fisco uncompendio motivazionale affidato a formule stereotipate e di stile, se nonmeramente riproduttive di precetti normativi.

Tant’è che l’avviso non reca– al di là di formule all’evidenza del tutto sommarie e generiche - laspecifica e completa descrizione delle caratteristiche dei 32 immobilioggetto di revisione, ai quali ha attribuito la classe 4), la classe 3) e, in uncaso, la classe 7).

Tenuto conto dei principi innanzi richiamati in tema dimotivazione, non era sufficiente a giustificare l’accertato classamento,peraltro riferito a 32 unità immobiliari, l’ubicazione degli immobili, la lorocollocazione in zona “Parioli” a Roma e in contesto urbano oggetto disignificativi e concreti miglioramenti che avrebbero comportato unaconsistente rivalutazione del patrimonio immobiliare, così come del tuttoirrilevanti devono considerarsi i generici richiami alle finalità perequativedei valori delle rendite a quelli di mercato oltre all’attribuzione delladiversa categoria catastale sulla scorta di asserzioni analoghe per tutte leunità immobiliari interessate.

Parimenti di scarso significato deve ritenersiil raffronto, richiamato nella sentenza della Commissione tributariaregionale, con altri immobili siti nella stessa zona, attesa l’evidentesommarietà delle relative affermazioni.8.1.

Era necessaria al contrario una puntuale motivazione, che desseconto in modo chiaro e specifico dei metodi con cui sono stati ottenuti irisultati indicati dall’amministrazione, dei criteri impiegati e delle tecnichestatistiche applicate oltre che della attendibilità dei dati di fatto sui quali siè basata l'elaborazione statistica.

In definitiva, il contribuente deve essereposto in condizione di poter compiutamente controllare e se del casocontestare - sul piano giuridico oltre che sul piano fattuale - la sussistenzadei presupposti per l'applicazione della revisione del classamento di cui alcomma 335.Nella specie, quindi, il giudice di appello ha fatto malgoverno deiprincipi enunciati, valutando che l'avviso di accertamento fosse statoNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026sufficientemente motivato sulla base di valutazioni standardizzate, senzaun concreto e reale riferimento alle specifiche caratteristiche intrinsecheed estrinseche degli immobili riclassificati.9.

Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimentodel primo motivo, assorbiti gli altri e rigettato il terzo, la sentenzaimpugnata va cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti infatto, la causa può essere decisa nel merito nel senso di accogliere ilricorso originario della società contribuente.Sussistono giusti motivi, rappresentati dalla circostanza che lagiurisprudenza di questa Corte sulla questione principale si è consolidata apartire dal 2019, per compensare integralmente le spese dell’interogiudizio.

P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo, rigetta il terzo e dichiara assorbiti irestanti; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie ilricorso originario della società contribuente; compensa le spese dell’interogiudizio.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data14.01.2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 31529/2019 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA] S.p.a., quale società incorporante dellaUNIPOLSAI [OSCURATO:SOCIETA]., come da atto di fusione rep. 81492del 23 dicembre 2024, in persona del legale rappresentante pro-tempore,rappresentata e difesa, come da procura in atti, dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] L. de [OSCURATO:PERSONA], ed elettivamente domiciliata in Roma, ViaTajani (C.F. [OSCURATO:PERSONA] 70D03 Z114F);-Ricorrente-ControAGENZIA DELLE ENTRATE ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del legalerappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocaturagenerale dello Stato;-controricorrente-avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio, sez.1, n. 1500/1/2019, depositata il 13 marzo 2019, non notificata;Numero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14 gennaio 2026 dalConsigliere Dott.ssa [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:SOCIETA]. impugnava un avviso diaccertamento con il quale l’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato, aisensi dell’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004, la rendita catastale di n. 32unità immobiliari di sua proprietà, ubicate in Roma e tutte ricadenti nellamicrozona comunale 19 – Parioli – accertando un nuovo classamento eaumentando la relativa rendita, sulla scorta di un individuato scostamentodel rapporto valore medio di mercato/valore medio catastale, superiorealla soglia di significatività.2. [OSCURATO:PERSONA] tributaria provinciale di Roma rigettava il ricorso,ritenendo che l’avviso di accertamento fosse adeguatamente motivato.Rilevava il Collegio che l’avviso “consente alla contribuente di esercitarepienamente il suo diritto di difesa e delinea in maniera sufficientementechiara l’oggetto del contendere, indicando tutti gli elementi dai quali èpossibile ricostruire il percorso seguito dall’Ufficio sulla modifica dellacategoria e/o della classe delle unità immobiliari di cui trattasi”. LaCommissione evidenziava, inoltre, l’infondatezza del ricorso, non avendola società contribuente formulato alcuna specifica censura sia in ordinealla riconsiderazione dei valori di mercato nella microzona di riferimentosia con riguardo all’alterazione oltre il valore soglia del 35% delloscostamento con la media dell’insieme delle microzone comunali.3. Sull’impugnazione della società, la Commissione tributariaregionale del Lazio rigettava il gravame. Riteneva il giudice d’appello chel’obbligo di motivazione dell’atto di classamento restava assolto medianteil richiamo dei riferimenti normativi e procedimentali applicabili al caso dispecie, nonché dei presupposti di fatto, con specifica indicazione dellarilevante difformità riscontrata tra il valore medio di mercato e il valoremedio catastale nella microzona comunale di interesse. Affermava cheNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026l’Agenzia delle Entrate aveva inoltre specificato che il mutato classamentoera dovuto a una risistemazione dei parametri relativi alla zona “Parioli”,conseguenti a significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano,precisando altresì che l’attribuzione dei nuovi classamenti e delle relativerendite era stata compiuta mediante raffronto con altri immobili,specificamente indicati e situati nella medesima microzona, sulla base deiprincipi dell’estimo comparativo e in assenza di un concreto e significativodivario di caratteristiche, tale da rendere illegittima la comparazione.4. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione lasocietà contribuente sulla base di quattro motivi.L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.In prossimità dell’adunanza camerale, la ricorrente ha depositatomemoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’articolo360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 7,comma I, della legge n. 212/2000 e dell’art. 3 della legge n. 241/1990 inrelazione all’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004 sotto il profilo dell’asseritasufficienza motivazionale del provvedimento di accertamento catastale.Deduce l’erroneità della sentenza, per avere la Commissione tributariaregionale ritenuto correttamente motivato l'atto impugnato, che invecerecava, a fondamento delle disposte variazioni, espressioni del tuttogeneriche e stereotipate, riferite indistintamente a 32 unità immobiliari,volte a rettificare il classamento di tutti gli immobili sulla basedell’argomentazione relativa alla posizione delle unità immobiliarinell’ambito della zona censuaria della microzona, nonché della migliorataqualità del relativo contesto urbano, utilizzando formule argomentativegeneriche e apodittiche, prive della necessaria valutazione specifica delleunità immobiliari.Numero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/20262. Con il secondo motivo, la parte ricorrente denuncia, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e la falsaapplicazione dell’art. 2697 c.c. con riferimento all’art. 1, comma 335, dellalegge n. 311/2004, non avendo la Commissione tributaria regionaleconsiderato il mancato assolvimento, da parte dell’Ufficio, dell’onere dellaprova su di esso incombente, relativo ai fatti costitutivi della pretesaelevata nei confronti del contribuente.3. Con il terzo motivo, la società ricorrente denuncia la nullità dellasentenza per la carenza di motivazione e/o la motivazione apparente delladecisione, in violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e degli artt. 1,II comma, e 36, II comma, n. 4, D. Lgs. n. 546/1992, in relazione all’art.360, comma I, n. 4, c.p.c. Assume la contribuente che i giudici di secondecure hanno confermato l’operato dell’Ufficio sulla scorta di affermazionigeneriche e assertive, assumendo il parametro comparativo con unità tipodi per sé conferente, nonostante le molteplici difformità contestate e inumerosi elementi tecnico estimativi forniti dalla società a confutazionedelle tecniche di classamento eseguite. Afferma quindi la società che lasentenza, lungi dal contenere un impianto motivazionale che desse contodelle valutazioni compiute dai giudici d’appello, si risolvesse in unaapodittica affermazione di legittimità e fondatezza dell’operatodell’[OSCURATO:PERSONA] senza alcuna ulteriore valutazione.4. Con il quarto motivo, la ricorrente denuncia la violazione e la falsaapplicazione dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004, secondol’interpretazione costituzionalmente orientata dello stesso, alla stregua diquanto disposto dagli artt. 3 e 53 Cost., in relazione all’art. 360, comma I,n. 3, c.p.c. La società censura la sentenza per avere i giudici d’appelloerroneamente confermato la legittimità dell’avviso, pur a fronte diun’attività di revisione dell’Ufficio, compiuta secondo una logica massiva eindifferenziata, tale da determinare disparità di trattamento rispetto a casiuguali e da non distinguere le diverse situazioni, ponendosi in tal modo inNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026contrasto con gli artt. 3 e 53 della Costituzione. Ad avviso della ricorrente,la decisione impugnata viola l’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004,nella lettura costituzionalmente orientata imposta dai parametricostituzionali di riferimento e in particolare dagli artt. 3 e 53 dellaCostituzione.5. Deve essere esaminato, per considerazioni di priorità logica, ilterzo motivo di ricorso, la cui fondatezza sarebbe idonea ad assorbire in séogni altra doglianza, incidendo sulla sussistenza della motivazione dellasentenza.La censura è destituita di fondamento.5.1. Per costante orientamento di questa Corte, il viziodi motivazione apparente della sentenza ricorre quando il giudice, inviolazione di un obbligo di legge, costituzionalmente imposto (art. 111Cost., comma 6), ossia degli artt. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc.civ. e 36, comma 2, n. 4, del D. Lgs. n. 546 del 1992, omette di illustrarel'iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta, ossia di indicaresu quali prove ha fondato il proprio convincimento e sulla base di qualiargomentazioni è giunto alla propria determinazione, in tal modoconsentendo di verificare se abbia effettivamente giudicato “iuxta alligataet probata”. La sanzione di nullità colpisce, pertanto, non solo le sentenzeche siano del tutto prive di motivazione da punto di vista grafico o quelleche presentano un "contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili" e"una motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile" (Cass.Sez. U, n. 8053 del 7/4/2014), ma anche quelle che recanouna motivazione meramente apparente, perché dietro la parvenza di unagiustificazione della decisione assunta, la motivazione non consente di"comprendere le ragioni e, quindi, le basi della sua genesi e l'iter logicoseguito per pervenire da essi al risultato enunciato", in tal modo nonassolvendo alla finalità di esternare un "ragionamento che, partendo dadeterminate premesse pervenga con un certo procedimento enunciativo",Numero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026logico e consequenziale, "a spiegare il risultato cui si perviene sulla resdecidendi" (Cass. Sez. U., n. 22232 del 3/11/2016). Come più volteaffermato da questa Corte, la motivazione è solo apparente - e lasentenza è nulla perché affetta da “error in procedendo quando,nonostante appaia graficamente esistente, non renda, tuttavia,percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioniobiettivamente inidonee a rendere conoscibile il ragionamento seguito dalgiudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosilasciare all'interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetichecongetture (Cass. Sez. U, n. 22232 del 2016, cit.; Cass. ord. n. 14927 del15/6/2017 conf. Cass. n. 13977 del 23/05/2019; Cass. n. 29124/2021).Invero, si è in presenza di una tipica fattispecie di"motivazione apparente", allorquando la motivazione della sentenzaimpugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente)esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta,tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ognicontrollo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quinditale da non attingere la soglia del "minimo costituzionale" richiestodall'art. 111, comma 6, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1, 30 giugno 2020,n. 13248; Cass., Sez. 6-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6-5, 7aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., sez.6-5, 28829 del 2021).Va, inoltre, ricordato che secondo le Sezioni Unite di questa Corte lariformulazione dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., dispostadall'art. 54 del D.L. [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 83, conv. in legge 07/08/2012, n.134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettatidall'art. 12 delle preleggi, come riduzione al "minimo costituzionale" delsindacato di legittimità sulla motivazione. Conseguentemente, èdenunciabile in cassazione solo l'anomalia motivazionale che si tramuta inviolazione di legge costituzionalmente rilevante, perché attinenteNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026all'esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo dellasentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanzeprocessuali. Tale anomalia si esaurisce nella "mancanza assoluta di motivisotto l'aspetto materiale e grafico", nella "motivazione apparente", nel"contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili" e nella"motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile", esclusaqualunque rilevanza del semplice difetto di "sufficienza"della motivazione (Cass., Sez. U, 07/04/2014, n. 8053).Nel medesimo senso è stato successivamente precisato che ilsindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla solaverifica del rispetto del "minimo costituzionale" richiesto dall'art. 111,comma 6, Cost., che viene violato ove la motivazione sia totalmentemancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrastoirriducibile tra affermazioni inconciliabili, o risulti perplessa edobiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo dellasentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanzeprocessuali (Cass. 03/03/2022, n. 7090).5.2. Nel caso di specie, la Commissione tributaria regionale decidevadi respingere il ricorso, rilevando che l’impugnato provvedimento di nuovadeterminazione catastale fosse motivato con il richiamo ai presuppostinormativi, procedimentali e di fatto richiamati nella sentenza. Risultanoquindi individuabili gli elementi dai quali la Commissione ha tratto ilproprio convincimento al fine di reputare legittimo il riclassamento degliimmobili, così da ritenere che la motivazione della sentenza impugnataassolva al minimo costituzionale ex art. 111, comma 6, Cost., cui fariferimento la giurisprudenza di questa Corte.6. Il primo motivo è fondato, con conseguente assorbimento deirestanti. La censura riguarda la questione su quale debba essere ilcontenuto motivazionale minimo necessario dell'atto di accertamento, perrendere adeguata a parametri di tutela del contribuente e di trasparenzaNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026amministrativa la revisione parziale, ai sensi dell'articolo 1, comma 335,della legge n. 311 del 2004, del classamento delle unità immobiliari diproprietà privata site in una delle microzone comunali c.d. anomale, e cioèin una delle microzone nelle quali, come prevede il comma 335, il rapportotra il valore medio di mercato delle unità immobiliari ivi esistenti e ilcorrispondente valore medio catastale è significativamente maggioredell'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali.6.1. L’avviso di accertamento impugnato reca il riferimento alla  consistente rivalutazione del patrimonio immobiliare e della connessaredditività riconducibile oltre che ad interventi diffusi di riqualificazioneedilizia, anche ad insediamenti, in zone limitrofe alla microzona, diimportanti poli di attrazione sociale e culturale. A fronte della progressivatrasformazione urbana e socio-economica, i classamenti catastali sonorimasti in buona parte immutati nel tempo e non rappresentano più leeffettive redditività, che hanno subito un incremento notevolmentesuperiore a quello riscontrato in altre microzone della città, anchesuccessivamente alla revisione generale degli estimi, riferita al biennioeconomico 1988-1989 (DM 27 settembre 1991  . Si legge, inoltre,nell’avviso, il cui contenuto è stato in parte trasfuso nel ricorso dellasocietà contribuente, che   le caratteristiche possedute dall’unitàimmobiliare a destinazione abitativa sono risultate analoghe, o piùprossime, a quelle degli immobili censiti nella categoria A/1- Abitazioni ditipo signorile. Tali abitazioni, in linea generale, si caratterizzano per unaserie di condizioni riconducibili ad uno o più elementi qualificanti, qualil’appartenenza ad un fabbricato avente caratteri architettonici o di finituraricercati – dotato di ampi spazi comuni, ottima esposizione prevalente,ubicazione in zona di prestigio, una consistenza (in numero di vani osuperficie) tendenzialmente elevata, dotazione di servizi igienici ovvero dilocali accessori proporzionata al numero di vani e/o alla superficie,adeguata dotazione impiantistica, nonché rifiniture di pregio.  .Numero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026Nell’avviso si fa riferimento anche a immobili assunti in comparazione, dicui non si indica l’ubicazione, ma il foglio e la particella.6.2. La disposizione normativa della quale, com'è incontestato, nellafattispecie è stata fatta applicazione, prevede che "La revisione parzialedel classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site inmicrozone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercatoindividuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente dellaRepubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore mediocatastale ai fini dell'applicazione dell'imposta comunale sugli immobili sidiscosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme dellemicrozone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provincialidell'Agenzia del territorio. Per i calcoli di cui al precedente periodo, ilvalore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con ilprovvedimento di cui al comma 339. L'Agenzia del territorio, esaminata larichiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva ilprocedimento revisionale con provvedimento del direttore dell'Agenziamedesima." (legge n. 311 del 2004, art. 1, comma 335). La disposizioneinnanzi riportata si inserisce quindi nella più ampia cornice regolativa dicui al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che, a sua volta, dispone nei seguentitermini:- "1. La zona censuaria rappresenta una porzione omogenea diterritorio provinciale, che può comprendere un solo comune o unaporzione del medesimo, ovvero gruppi di comuni, caratterizzati da similaricaratteristiche ambientali e socioeconomiche. L'ambito territoriale delcomune ovvero della zona censuaria, qualora costituisca porzione dellostesso, è ulteriormente articolato in microzone, con le modalità di cuiall'art. 2." (art. 1, commi 1 e 2);- "1. La microzona rappresenta una porzione del territorio comunaleo, nel caso di zone costituite da gruppi di comuni, un intero territorioNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici,storico-ambientali, socio-economici, nonché nella dotazione dei servizi edinfrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unità immobiliari sonouniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione edestinazione prevalenti; essa individua ambiti territoriali di mercatoomogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare perl'incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unitàimmobiliari. 2. I comuni provvedono a delimitare nell'ambito del proprioterritorio, le microzone, in base ai criteri definiti nel presente art. e nellenorme tecniche allegate al presente regolamento, con la lettera A...Qualora siano intervenute significative variazioni nel tessuto edilizio-urbanistico, ovvero nella dotazione di servizi ed infrastrutture, i comuni,sentiti i competenti uffici del dipartimento del territorio ovvero su richiestadei suddetti uffici, possono procedere ad una nuova delimitazione dellemicrozone, con deliberazione del consiglio comunale, da comunicare alcompetente ufficio provinciale del dipartimento del territorio nei termini econ le modalità di cui al comma La deliberazione ha effetto dal 1° gennaiodell'anno successivo." (art. 2, cc. 1, 2 e 5);- "1. Per ciascuna zona censuaria i competenti uffici del dipartimentodel territorio compilano un quadro di qualificazione e classificazione, nelquale sono indicate, con riferimento al quadro generale di cui all'allegatoB, tutte le categorie riscontrate nella zona censuaria stessa ed il n. delleclassi in cui ciascuna categoria è suddivisa. Per la definizione delle classigli uffici si avvalgono dei dati rilevati dall'osservatorio dei valoriimmobiliari del dipartimento del territorio, istituito con decreto 23dicembre 1992 del Ministro delle finanze, delle informazioni contenutenelle schede previste dalle norme tecniche di cui all'art. 2, comma 2,nonché dei risultati delle indagini di mercato svolte in sede locale. 2. Iquadri di qualificazione e classificazione di cui al comma 1 possono essereoggetto di revisione da parte degli uffici del dipartimento del territorio inNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026conseguenza di intervenute variazioni socio-economiche, ambientali edurbanistiche di carattere permanente nella zona censuaria." (art. 4, commi1 e 2);- "1. Al fine di determinare la redditività media ordinariamenteritraibile dalle unità immobiliari urbane, al netto delle spese e perditeeventuali, si procede alla revisione delle tariffe d'estimo attualmentevigenti, facendo riferimento ai valori e ai redditi medi espressi dal mercatoimmobiliare, con esclusione dei regimi locativi disciplinati per legge. Nonsono da assumere, come termini di riferimento, valori e redditi occasionaliovvero singolari. La revisione delle tariffe d'estimo delle unità immobiliariurbane a destinazione ordinaria consiste nella determinazione, per ognizona censuaria, categoria e classe, della rendita catastale per unità disuperficie, di cui all'art. 3, da effettuarsi sulla base: a) dei canoni annuiordinariamente ritraibili, con riferimento ai dati di mercato delle locazioni.Si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 14 a 26 del regolamentoper la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decretodel Presidente della Repubblica 1 dicembre 1949, n. 1142; b) dei valori dimercato degli immobili, determinandone la redditività attraversol'applicazione di saggi di rendimento ordinariamente rilevabili nel mercatoedilizio locale per unità immobiliari analoghe, e con l'osservanza degliarticoli da 27 a 29 del regolamento richiamato nella lettera a). Le tariffed'estimo delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria sonodeterminate come media dei valori reddituali unitari 6 individuati con(criteri stabiliti nel presente art. e con riferimento all'epoca censuaria1996-1997." (art. 5, commi 1, 2 e 3);- "1. Il classamento consiste nell'attribuire alle unità immobiliari adestinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza e a quelle adestinazione speciale la sola categoria, con riferimento ai quadri diqualificazione e classificazione di cui all'art. 4.Numero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026La categoria è assegnata in base alla normale destinazionefunzionale per l'unità immobiliare, tenuto conto dei caratteri tipologici ecostruttivi specifici e delle consuetudini locali. 3. La classe,rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibile dall'unitàimmobiliare nell'ambito del mercato edilizio della microzona, dipende dallaqualità urbana ed ambientale della microzona in cui l'unità stessa èubicata, nonché dalle caratteristiche edilizie dell'unità medesima e delfabbricato che la comprende. Per qualità urbana si intende il livello delleinfrastrutture e dei servizi; per qualità ambientale si intende il livello dipregio o di degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici ancorchédeterminati dall'attività umana. Nelle procedure valutative di cui al comma4, la qualità urbana ed ambientale e le caratteristiche edilizie sonoespresse attraverso il fattore posizionale ed il fattore edilizio. Il fattoreposizionale è il parametro rappresentativo dei caratteri della microzona,descritti nell'art. 2, nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostantiil fabbricato con particolare riferimento a quelli aventi destinazionepubblica e sempreché siano permanenti e significativi ai fini delclassamento. Il fattore edilizio è il parametro rappresentativo dei seguenticaratteri distintivi del fabbricato e dell'unità immobiliare: a) dimensione etipologia; b) destinazione funzionale; c) epoca di costruzione; d) strutturae dotazione impiantistica; e) qualità e stato edilizio; f) pertinenze comunied esclusive; g) livello di piano. I fattori posizionale ed edilizio, espressi inappropriate scale di misura, concorrono alla identificazione del parametroglobale d'apprezzamento del livello reddituale per metro quadrato dellasuperficie catastale dell'unità immobiliare." (art. 8).6.3. I dati normativi sopra riassunti, - per come interpretati dallostesso Giudice delle leggi (Corte Cost., n. 249/2017), - esplicitano, quindi,che la revisione «parziale» del classamento delle unità immobiliariconsegue, nella fattispecie, dalla specifica (ed esclusiva) valorizzazione delcd. fattore posizionale (art. 8, commi 5 e 6, cit.), qui inteso in riferimentoNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026ad «una modifica del valore degli immobili presenti in una determinatamicrozona» che «abbia una ricaduta sulla rendita catastale» nonché delfattore edilizio (Corte cost. n. 249 del 2017, cit.). La revisione delclassamento delle unità immobiliari è dunque correlata, in primo luogo,alla individuazione della microzona, la quale individui ambiti territoriali dimercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori all'incidenza su talientità delle caratteristiche ad esso estrinseche (da individuarsi neicaratteri di posizione, urbanistici, storico- ambientali, socioeconomici,nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane) (d.P.R. n. 138del 1998, art. 1). Il presupposto della revisione di classamento(esclusivamente) consegue dal mutato assetto di valori (di mercato ecatastale) nel rapporto tra microzone comunali - ove, peraltro, lo stessocorretto accertamento del presupposto in questione implica, al momentodella loro determinazione, un'effettiva omogeneità delle microzone («neicaratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio- economici,nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane»; d.P.R. n. 138del 1998, art. 2, comma 1), con conseguente uniformità delle unitàimmobiliari («per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione edestinazione prevalenti») e omogeneità di «ambiti territoriali di mercato... sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l'incidenza su talientità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari.» (art. 2,comma 1, cit.).Come rimarcato (anche) dalle Sezioni Unite della Corte «ai sensidella l. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 335, la ragionegiustificativa non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, né lamera richiesta del Comune, bensì l'accertamento di "una modifica nel“valore degli immobili presenti nella microzona", attraverso le procedurepreviste dal successivo comma 339 ed elaborate con la determinazionedirettoriale del 16 febbraio 2005 (G.U. n. 40 del 18 febbraio 2005) cuiNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026sono allegate linee guida definite con il concorso delle autonomie locali.»(così Cass. Sez. U., 18 aprile 2016, n. 7665).6.4. Laddove, però, (anche) l'indicazione delle «caratteristicheedilizie del fabbricato» (d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 7) torna adassumere (col fattore cd. posizionale) una sua specifica rilevanza per ilprofilo della motivazione dell'atto (logicamente conseguente a quello chene identifica i suoi presupposti e) volto a giustificare l'adozione della stimacomparativa (avuto riguardo alla cd. unità tipo; v. il d.P.R. 1 dicembre1949, n. 1142, art. 61; v. Cass., 6 marzo 2017, n. 5600) in sede diart. 2, comma 1, e art. 8; v., altresì, il d.l. 14 marzo 1988, n. 70, art. 11,comma 1, conv. in legge 13 maggio 1988, n. 154); e, del resto, varimarcato che il valore di mercato rilevante, quale presupposto per larichiesta di riclassamento, non è quello di un singolo immobile bensì ilvalore medio di mercato di una intera microzona così che, una voltagiustificato quest'ultimo (secondo i rapporti di valore posti dall'art. 1,comma 335, l. n. 311 del 2004), rimangono pur sempre da spiegare leragioni in forza delle quali si sia prodotta una ricaduta (ed in quali terminidi classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliareoggetto di riclassamento.6.5. Dunque, del detto fattore edilizio deve tenersi conto qualeconcorrente criterio di determinazione della classe, e della conseguenterendita catastale, attribuiti all'unità immobiliare.7. In questa prospettiva, ritiene allora la Corte di dover precisareche, come più volte osservato, il presupposto della revisione diclassamento (esclusivamente) consegue, nella fattispecie, dal mutatoassetto di valori (di mercato e catastale) nel rapporto tra microzonecomunali - ove, peraltro, lo stesso corretto accertamento del presuppostoin questione implica, al momento della loro determinazione, un'effettivaNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026omogeneità delle microzone («nei caratteri di posizione, urbanistici,storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi edinfrastrutture urbane»; d.P.R. n. 138 del 1998, art. 2, comma 1) -, conconseguente uniformità delle unità immobiliari («per caratteristichetipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti») e omogeneitàdi «ambiti territoriali di mercato ... sul piano dei redditi e dei valori, ed inparticolare per l'incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinsechedelle unità immobiliari.» (art. 2, comma 1, cit.) (v., ex plurimis, Cass., 26settembre 2018, n. 23129; Cass., 21 giugno 2018, n. 16378; Cass., 29settembre 2017, n. 22900; Cass., 17 febbraio 2015, n. 3156; Cass., 19settembre 2024, n. 25144).7.1. La stessa Corte Costituzionale - nel rilevare che i criteri dideterminazione delle tariffe di estimo e delle rendite catastali, che noncostituiscono «atti di imposizione tributaria», debbono ispirarsi a princìpidi ragionevolezza, potendosi altrimenti integrare «le premesse perl'incostituzionalità delle singole imposte che su di essi si fondino» (cosìCorte Cost. n. 249/2017; v., altresì, Corte Cost., 24 giugno 1994, n. 263)- abbia inteso richiamare al rispetto dell'obbligo di motivazione che,quanto agli «elementi che hanno, in concreto, interessato una determinatamicrozona, così incidendo sul diverso classamento della singola unitàimmobiliare», «proprio in considerazione del carattere "diffuso"dell'operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale daporre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni chegiustificano il provvedimento» (Corte Cost. n. 249/2017, cit.).8. Va, ancora, considerato - al di là dello stesso ricordato monito delGiudice delle Leggi - come questa Corte abbia interpretato in termini dimodularità la generale portata precettiva dell'obbligo di motivazione,termini, questi, qual correlati alle specifiche discipline di ciascun tributo,alla funzione assolta da ciascun atto impositivo e, conclusivamente, allamaggiore o minore articolazione della medesima fattispecie costitutiva delNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026potere (v., ex plurimis, Cass., 19 settembre 2024, n. 25144; Cass., 17maggio 2017, n. 12251; Cass., 16 marzo 2015, n. 5190; Cass., 28novembre 2014, n. 25329; Cass., 20 giugno 2013, n. 15495; Cass., 3agosto 2012, n. 14027; Cass., 10 giugno 2009, n. 13335; Cass., 7 maggio2008, n. 11082; Cass., 16 dicembre 2005, n. 27758). Ed è, pertanto,(anche) in tale prospettiva che vanno letti, - qui con riferimento all'obbligodi motivazione rigorosa delle «concrete ragioni che giustificano ilprovvedimento» che costituisce esito di un'operazione a «carattere"diffuso"» (Corte Cost. n. 249/2017, cit.; Cass. n.34678/2019), - iprogressivi arresti che sono venuti emergendo nella giurisprudenza dellaCorte quanto alla congruità della motivazione; congruità riconosciuta inrelazione alla stessa dichiarazione di accatastamento presentata dalcontribuente (rispetto alla quale si è ritenuta sufficiente l'indicazione deidati oggettivi acclarati dall'Ufficio tecnico e della classe conseguentementegiugno 2011, n. 14379; Cass., 11 gennaio 2006, n. 333; Cass., 1 luglio2004, n. 12068), ovvero alla dichiarazione presentata secondo laprocedura cd. Docfa (anche qui rilevando come sufficiente l'indicazione deidati oggettivi acclarati dall'ufficio e della classe conseguentementeCass., 3 febbraio 2014, n. 2268; Cass., 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., 7giugno 2006, n. 13319), salvo l'obbligo di motivazione, nel contesto didetta procedura Docfa, della rettifica dei dati esposti nella dichiarazione,con conseguente necessità di una motivazione più approfondita volta adevidenziare le ragioni della immutazione degli «elementi di fatto» indicatinella proposta formulata dalla parte (v., ex plurimis, Cass., 22 maggio2019, n. 13778; Cass., 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., 23 maggio2018, n. 12777; Cass., 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., 24 aprile 2015,n. 8344; Cass., 31 ottobre 2014, n. 23237). Laddove, allora, a fronte diuna più complessa articolazione delle fattispecie costitutive del potere (diNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026riclassamento delle unità immobiliari), qual è quella in trattazione, si èvenuto a delineare, in termini speculari, un più esteso ambito delle ragionigiustificative dell'esercizio del potere stesso e, con queste, dellamotivazione che le racchiude; motivazione, questa, che allora deveestendersi agli (specifici) presupposti giustificativi del riclassamento, edalle conseguenti ricadute, non potendosi più risolvere nella solaindicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuitaall'unità immobiliare oggetto di riclassamento (v., con riferimento alla l.23 dicembre 1996, n. 662, art. 3, comma 58, Cass., 23 ottobre 2017, n.25037; Cass., 6 febbraio 2015, n. 2184; Cass., 30 luglio 2014, n. 17322;Cass., 20 settembre 2013, n. 21532; in relazione alla L. n. 311 del 2004,art. 1, commi 335 e 336, v., altresì, Cass., 31 ottobre 2014, n. 23247;Cass., 3 luglio 2013, n. 16643; Cass., 8 marzo 2013, n. 5784; Cass., 13giugno 2012, n. 9629).8. La CTR del Lazio non ha considerato, pertanto che, - sia purenunciate le ragioni fondative (ed i relativi dati fattuali) della procedura direvisione delineata dall'art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004 -l'atto attributivo della nuova rendita catastale (qual conseguente alladiversa classe identificativa del superiore «livello reddituale ordinarioritraibile dall'unità immobiliare»; d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 3)deve esso stesso indicare in quali termini il mutato assetto dei valori medidi mercato e catastale (recte del loro rapporto), nel contesto dellemicrozone comunali previamente individuate, abbia avuto una ricaduta sulsingolo immobile (sulla sua classe e rendita catastale), «così incidendo suldiverso classamento della singola unità immobiliare» (Corte Cost., n.249/2017). Nella fattispecie, la gravata sentenza non dà conto del difettodi motivazione dell'atto impugnato (Cass., 8 aprile 2019, n. 9770; Cass.,10 dicembre 2018, n. 31829; Cass., 5 novembre 2018, n. 28076; Cass., 2novembre 2018, n. 28035), omettendo di rilevare la carenza di quei datiessenziali del peculiare procedimento valutativo delineato dal comma 335Numero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026cit. e dalle fonti normative integrative; apprestandosi da parte del fisco uncompendio motivazionale affidato a formule stereotipate e di stile, se nonmeramente riproduttive di precetti normativi. Tant’è che l’avviso non reca– al di là di formule all’evidenza del tutto sommarie e generiche - laspecifica e completa descrizione delle caratteristiche dei 32 immobilioggetto di revisione, ai quali ha attribuito la classe 4), la classe 3) e, in uncaso, la classe 7). Tenuto conto dei principi innanzi richiamati in tema dimotivazione, non era sufficiente a giustificare l’accertato classamento,peraltro riferito a 32 unità immobiliari, l’ubicazione degli immobili, la lorocollocazione in zona “Parioli” a Roma e in contesto urbano oggetto disignificativi e concreti miglioramenti che avrebbero comportato unaconsistente rivalutazione del patrimonio immobiliare, così come del tuttoirrilevanti devono considerarsi i generici richiami alle finalità perequativedei valori delle rendite a quelli di mercato oltre all’attribuzione delladiversa categoria catastale sulla scorta di asserzioni analoghe per tutte leunità immobiliari interessate. Parimenti di scarso significato deve ritenersiil raffronto, richiamato nella sentenza della Commissione tributariaregionale, con altri immobili siti nella stessa zona, attesa l’evidentesommarietà delle relative affermazioni.8.1. Era necessaria al contrario una puntuale motivazione, che desseconto in modo chiaro e specifico dei metodi con cui sono stati ottenuti irisultati indicati dall’amministrazione, dei criteri impiegati e delle tecnichestatistiche applicate oltre che della attendibilità dei dati di fatto sui quali siè basata l'elaborazione statistica. In definitiva, il contribuente deve essereposto in condizione di poter compiutamente controllare e se del casocontestare - sul piano giuridico oltre che sul piano fattuale - la sussistenzadei presupposti per l'applicazione della revisione del classamento di cui alcomma 335.Nella specie, quindi, il giudice di appello ha fatto malgoverno deiprincipi enunciati, valutando che l'avviso di accertamento fosse statoNumero registro generale 31529/2019Numero sezionale 297/2026Numero di raccolta generale 7949/2026Data pubblicazione 31/03/2026sufficientemente motivato sulla base di valutazioni standardizzate, senzaun concreto e reale riferimento alle specifiche caratteristiche intrinsecheed estrinseche degli immobili riclassificati.9. Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimentodel primo motivo, assorbiti gli altri e rigettato il terzo, la sentenzaimpugnata va cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti infatto, la causa può essere decisa nel merito nel senso di accogliere ilricorso originario della società contribuente.Sussistono giusti motivi, rappresentati dalla circostanza che lagiurisprudenza di questa Corte sulla questione principale si è consolidata apartire dal 2019, per compensare integralmente le spese dell’interogiudizio. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo, rigetta il terzo e dichiara assorbiti irestanti; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie ilricorso originario della società contribuente; compensa le spese dell’interogiudizio.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data14.01.2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 07949/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris