Fons Iuris
Torna alla ricerca
CassazionesentenzaSezione 3

Cassazione n. 23056/2022

Il testo disponibile è l'estratto OCR della fonte e può non coincidere con il provvedimento integrale. Apri il documento originale.

Testo disponibile della fonte

Testo disponibile della fonte

nza era stata poi vagliata così come segue: "11.

Il primo motivo del ricorso principale è fondato e suscettibile di assorbire la rilevanza delle restanti censure avanzate dalla [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:SOCIETA] il collegio come la corte territoriale, nel ritenere opponibile al conduttore il trasferimento dell'immobile concesso in locazione, da parte del locatore, in favore di un terzo, siccome promesso in vendita prima del! stipulazione della locazione, si sia erroneamente discostata dal principio di diritto già sancito da questa corte di legittimità (che il collegio condivide nell'interezza delle sue ragioni giustificative, ritenendo di doverne assicurare continuità), ai sensi del quale la promessa di vendita stipulata prima della locazione con un soggetto a questa estraneo non è idonea a sopprimere il diritto di prelazione derivante, in favore del conduttore, dal rapporto locativo , successivamente venuto ad esistenza (Sez. 3, Sentenza del 31 marzo 2008 n. 8288).

Sul punto, il precedente arresto di questa corte precisa che la ratio legis della prelazione del conduttore consiste nella salvaguardia dell'interesse (che ha riflessi di indubbia natura pubblicistica) a garantire la prosecuzione dell'attività svolta nell'immobile locato per tutto il tempo del rapporto locativo.

Ne deriva che, riguardo al trasferimento in proprietà del bene durante il rapporto di locazione, l'interesse del conduttore a divenirne proprietario prevale sull'interesse del terzo, promissario acquirente.

Del resto, il promittente venditore di un bene non locato ben può evitare l'insorgenza del diritto di prelazione ex art. 38, astenendosi dal concedere il bene in locazione; ma, una volta che sia sorto tale rapporto, a nulla rileva l'avvenuta stipula del preliminare, dovendosi aver riguardo all'effettivo trasferimento dell'immobile nel corso della locazione (Sez. 3, Sentenza del 31 marzo 2008, n. 8288, cit.).

È appena il caso di rilevare come la circostanza secondo cui la fattispecie oggetto dell'odierna controversia abbia riguardo a un obbligo di vendita derivante dalla precedente stipulazione di un patto fiduciario (anziché dalla conclusione di un formale contratto preliminare di compravendita) non vale a modificare i termini sostanziali del principio di diritto in precedenza richiamato, tenuto conto che la limitata incidenza del fenomeno circolatorio del bene locato sul piano della sola rilevanza formale dell'intestazione (come avviene nel caso del trasferimento fiduciario) appare comunque tale da condizionare in modo decisivo il governo degli effetti giuridici prodotti dall'esercizio dell'autonomi negoziale; e ciò, tanto rispetto alla tutela degli affidamenti legittimamente suscitati nei terzi (e segnatamente del conduttore), quando in relazione all'esigenza di scongiurare l'eventuale agevole frustrazione del già menzionato interesse del conduttore (dotato di obiettivi riflessi d'indole pubblicistica) a garantire la prosecuzione dell'attività svolta nell'immobile locato per tutto il tempo del rapporto locativo.

L'accoglimento del presente motivo di ricorso vale a ritenere assorbita la rilevanza delle restanti censure proposte con il ricorso principale." 3.1.3 La questione della compatibilità dell'esecuzione di un patto fiduciario con la fattispecie di cui agli articoli 38 e 39

I. 392/1978 è stata quindi apertis verbis affrontata e risolta, per la causa in esame, dalla sentenza suddetta.

Il giudice di rinvio ha dovuto pertanto uniformarsi, ai sensi dell'articolo 384, primo comma, c.p.c., al principio di diritto che ne è sortito, il quale - e ciò è logicamente ovvio, prima ancora che chiaramente espresso proprio dalla suddetta norma funzionale - non può costituire di nuovo oggetto di censura. 3.2.1 Il secondo motivo denuncia, in relazione all'articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli articoli 38 e 39

I. 392/1978, 42 Cost., 832 c.c., 12 e 14 prel., nonché 2932 c.c.

Si sostiene, in sostanza, che la tutela del diritto di proprietà non sarebbe stata effettuata dal giudice di rinvio, avendo questi interpretato le disposizioni di cui agli articoli 38 e 39

I. 392/1978 senza tenere conto che, "in quanto limitative del diritto di proprietà, non sono suscettibili di interpretazione estensiva o di applicazione analogica", e avendo d'altronde la giurisprudenza di legittimità già puntualizzato che l'istituto della prelazione e quello successivo di riscatto non sono compatibili con interpretazioni estensive o analogiche (si invocano Cass. sez. 3, 18 settembre 2008 n. 23856 e Cass. sez. 3, 17 luglio 2012 n. 12230). 3.2.2 Vale quanto si è già rilevato a proposito del primo motivo: la soluzione giuridica in ordine all'applicazione alla fattispecie di cui è causa degli articoli 38 e 39

I. 392/1978 è stata già riscontrata e cristallizzata dalla sentenza di questa Suprema Corte da cui è sortito il giudizio di rinvio, come peraltro emerge dalla sua chiara motivazione sopra riportata. 3.3.1 II terzo motivo denuncia, in relazione all'articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione o falsa applicazione degli articoli 38 e 39

I. 392/1978 "sotto il profilo della mancanza di onerosità".

Ad avviso dei ricorrenti, il giudice di rinvio sarebbe incorso in violazione o falsa applicazione dell'articolo 38

I. 392/1978 "laddove ha ritenuto sussistente il diritto di prelazione del conduttore sull'errato accertamento che il trasferimento del diritto di proprietà - avvenuto ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. in esecuzione del pactum fiduciae - fosse stato oneroso".

Viene trascritto un passo della motivazione dell'impugnata sentenza, ove si afferma che l'onerosità del trasferimento è stata acclarata con la sentenza n. 11016/2009 del tribunale partenopeo, passata in giudicato, "dalla quale si evince con chiarezza che il Tribunale ... ha rilevato come la scrittura privata contenente il patto fiduciario prevedesse il prezzo dovuto dal [OSCURATO:PERSONA], rapportato al criterio della rendita catastale rivalutata secondo la legge del registro, ed ha condiviso la quantificazione in Euro 30.294,00 operata in atto di citazione dalla parte attrice e non contestata dal [OSCURATO:PERSONA] in sede di libero interrogatorio".

In tal modo però il giudice di rinvio avrebbe erroneamente applicato l'articolo 38 che prevede trasferimento a titolo oneroso e comunicazione al conduttore del corrispettivo, oltre al versamento del prezzo di acquisto (elementi letterali evincibili dal primo, dal secondo e del terzo comma della norma), venendo così a creare "la carenza dello schema causale tipico della compravendita, che la norma postula come necessaria ai fini dell'applicabilità della normativa in tema di riscatto".

Eppure nel caso in esame, - e la corte non se ne sarebbe avveduta - i necessari elementi mancherebbero, in quanto non vi sarebbe stato trasferimento a titolo oneroso, "essendo in sentenza disposto trasferimento della proprietà senza alcuna corrispondente condanna al pagamento del prezzo, precisando nella parte motiva che il corrispettivo andava determinato nella rendita catastale rivalutata, e ciò a fini chiaramente fiscali e non civilistici, trattandosi di locali di ben altro valor , commerciale"; né vi sarebbe stata "corresponsione di prezzo da [OSCURATO:PERSONA] al [OSCURATO:PERSONA]".

Quest'ultima mancata corresponsione sarebbe stata pacifica, ma non sarebbe stata tenuta in conto dal giudice di rinvio, ancoratosi "al dato formale della indicazione, nella parte motiva della sentenza del 2009, di un importo pari alla rendita catastale rivalutata". .

La corte territoriale non avrebbe potuto richiamare in tema di onerosità neppure la giurisprudenza che, a proposito della simulazione relativa del prezzo, tende a sanzionare la condotta delle parti che indicano nel contratto di compravendita un prezzo inferiore a quello effettivo per evasione fiscale, in quanto nel caso in esame "prezzo simulato e conseguente effetto sanzionatorio non possono dirsi sussistenti, considerata la diversa natura del negozio fiduciario e della sentenza che ha fatto luogo all'obbligo inadempiuto".

Sotto tale profilo sarebbe errata la sentenza del giudice di rinvio nella parte in cui afferma che, per quanto il dispositivo della sentenza non menzioni espressamente il prezzo del trasferimento, dalla motivazione emerge inequivocamente "che il Tribunale ha correlato l'effetto traslativo della proprietà immobiliare al pagamento del prezzo stesso, accedendo alla quantificazione compiuta da parte attrice secondo il criterio pattuito nella scrittura privata datata 30.9.2003": errore che sarebbe dimostrato dal contenuto del dispositivo della sentenza del 2009, il quale non menziona un prezzo.

Ne consegue che questa Suprema Corte dovrà rilevare "che manca nel caso di specie anche il requisito del trasferimento a titolo oneroso" richiesto dall'articolo 38 per "ricondurre la vicenda allo schema legale tipico di riferimento". 3.3.2 Il motivo è manifestamente infondato.

Invero, il giudice di rinvio ha ritenuto che il trasferimento fosse stato oneroso, in quanto ciò era stato accertato dal Tribunale di Napoli con la sentenza pronunciata sull'azione ex articolo 2932 c.c.

In particolare, così si è espresso il giudice di rinvio nella motivazione della sentenza qui impugnata: "... il diritto di prelazione del conduttore ad uso diverso da quello abitativo sussiste non soltanto in presenza del trasferimento volontario del bene locato da parte del locatore, ma anche nell'ipotesi in cui il trasferimento dell'immobile locato abbia avuto luogo forzosamente, per effetto della sentenza pronunciata ai sensi dell'art. 2932 c.c.

In sostanza non rileva né la volontarietà del trasferimento immobiliare, né la anteriorità del patto fiduciario rispetto alla locazione, ma soltanto che, nel corso del rapporto locativo, il bene venga trasferito a titolo oneroso.

L'onerosità del trasferimento risulta acclarata con la sentenza del 5.

10. 2009, passata in giudicato, dalla quale si evince con chiarezza che il Tribunale di Napoli - dopo aver accertato che l'obbligo di trasferimento assunto dal [OSCURATO:PERSONA] era divenuto esigibile perché si era verificata la condizione sospensiva del decesso dell'usufruttuaria-venditrice [OSCURATO:PERSONA] - ha rilevato come la scrittura privata contenente il patto fiduciario prevedesse il prezzo dovuto dal [OSCURATO:PERSONA], rapportato al criterio della rendita catastale rivalutata secondo la legge del registro, ed ha condiviso la quantificazione in Euro 30.294,00 operata in citazione dalla parte attrice e non contestata dal [OSCURATO:PERSONA] ...

Ancorché il dispositivo della sentenza non menzioni esplicitamente il prezzo del trasferimento, dal tenore della motivazione emerge in maniera chiara ed inequivoca che il Tribunale ha ordinato l'effetto traslativo della proprietà immobiliare al pagamento del prezzo stesso, accedendo alla quantificazione compiuta da parte attrice secondo il criterio pattuito nella scrittura privata datata 30.9.2003; sicché non ha pregio la doglianza degli odierni resistenti volta a negare l'onerosità dell'acquisto della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.". 3.3.3 Nel motivo in esame, in effetti, si riconosce che la sentenza pronunciata dal tribunale partenopeo ex articolo 2932 c.c. nel dispositivo non menziona il prezzo del trasferimento, ma afferma "nella parte motiva che il corrispettivo andava determinato nella rendita catastale".

Come si è visto, però, obiettano i ricorrenti che tale corrispettivo sarebbe stato determinato solo ai fini fiscali, che il prezzo non sarebbe stato mai versato e che la sua indicazione sarebbe presente soltanto, appunto, nella motivazione della sentenza, e non nel dispositivo.

È palesemente privo di consistenza l'asserto che la determinazione del prezzo fosse esclusivamente diretta ai fini fiscali perché correlata alla rendita catastale: lo stesso motivo riconosce, come si è appena visto, che nella motivazione la sentenza aveva indicato il prezzo da versare ai fini, invece, proprio dell'applicazione dell'articolo 2932 c.c.

Quanto poi al fatto che la determinazione si rinviene esclusivamente nella motivazione, e non è quindi nel dispositivo, la censura è parimenti manifestamente infondata, dal momento che l'interpretazione del giudicato, sia interno sia all'esterno, deve essere espletata sulla base non solo di quanto stabilito nel dispositivo della sentenza, ma altresì alla luce della motivazione della sentenza stessa (v., tra gli arresti più recenti, Cass. sez.

L, 7 agosto 2019 n. 21165; Cass. sez. 6-3, ord. 19 luglio 2018 n. 19252 e Cass. sez. 6-5, ord. 16 gennaio 2014 n. 769).

Né, infine, vale alcunché l'asserto, del tutto fattuale e relativo non più al contenuto della sentenza ex articolo 2932 c.c. ma, appunto, ad una pretesa condotta successiva delle parti, che il prezzo non sarebbe mai stato versato. 3.4.1 n quarto motivo denuncia, in riferimento all'articolo 360, primo comma, n.5 c.p.c., omesso esame di un fatto discusso e decisivo.

Fin dal primo grado, e ancora nel giudizio di rinvio, gli attuali ricorrenti avrebbero chiesto disporre una consulenza tecnica d'ufficio per accertare l'effettivo valore commerciale del bene al momento dell'azione di riscatto, considerata la zona pregiata in cui sarebbe situato.

Questa richiesta risulterebbe reiterata dai "fascicoli d'ufficio" e "da tutte le memorie difensive dei precedenti gradi", e finalizzata a "verificare la sostanziale assenza del requisito della onerosità". 3.4.2 Anche questo motivo non presenta la minima consistenza.

A prescindere dalla genericità con cui viene illustrata come sarebbe avvenuta alla richiesta della consulenza tecnica d'ufficio, e a prescindere altresì dal fatto che la mancata disposizione di questa non integra l'omesso esame di un fatto discusso e decisivo - cioè un elemento del thema pro bandum -, bensì costituisce una valutazione negativa sulla sua necessità nello svolgimento dell'istruttoria da parte del giudice di merito, nel caso in esame non si può non rilevare che la disposizione della consulenza tecnica d'ufficio sarebbe servita, secondo i ricorrenti, per "verificare la sostanziale assenza del requisito della onerosità".

Ciò non collima con quel che qui rileva, ovvero la mera esistenza di un prezzo, e non la sua corrispondenza o meno al mercato (il che uscirebbe dal paradigma normativo, ledendo anche l'autonomia negoziale nella determinazione del prezzo).

Per di più, la pretesa incongruità del prezzo era stata parte dell'oggetto del primo ricorso incidentale che [OSCURATO:PERSONA] e il Parisi avevano proposto nel precedente giudizio di legittimità da cui è sfociata Cass. 27180/2016, che aveva quindi già pronunciato al riguardo, qualificandolo inammissibile. 3.5.1 n quinto motivo denuncia, in relazione all'articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione o falsa applicazione degli articoli 24 e 111 Cost. e dell'articolo 115 c.p.c.

Questa censura ripropone quella del precedente motivo sotto il profilo peraltro della violazione delle norme indicate in rubrica, ribadendo che l'accertamento tecnico "sarebbe stato un ulteriore elemento a conferma della tesi della irrisorietà del valore indicato, tale da condurre alla sostanziale assenza dell'elemento della onerosità": e dette norme, infatti, sarebbero state violate per non avere il giudice di rinvio dato ingresso alla richiesta, non rispettando così i diritti di azione e di difesa garantiti dall'articolo 24 Cost. nel quadro del "giusto processo" di cui all'articolo 111 Cost. 3.5.2 Anche qui, proprio per la evidente comune sostanza rispetto al quarto motivo, ictu ()cui/ si ripropone, inammissibilmente, quel che era stato già veicolato nel secondo motivo del ricorso incidentale proposto nel precedente giudizio di legittimità e in esso quindi già vagliato. 3.6.1 II sesto motivo, in relazione all'articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., lamenta violazione o falsa applicazione degli articoli 38 e 39

I. 392/1978 in relazione all'articolo 42 Cost., prospettando altresì questione di illegittimità costituzionale degli articoli 38 e 39 suddetti in relazione all'articolo 42, secondo comma, Cost.La corte partenopea avrebbe "fornita" la tesi interpretativa dei suddetti articoli 38 e 39 "nel senso che l'istituto del riscatto si applichi anche al caso di specie di esecuzione in forma specifica del «pactum fiduciae», non avendo rilevanza la volontarietà ed essendo sufficiente, quanto alla onerosità, l'indicazione avutasi del valore della rendita catastale rivalutata".

Se si confermasse tale tesi, sussisterebbe l'incostituzionalità rispetto al secondo comma dell'articolo 42 Cost.

La questione di legittimità costituzionale degli articoli 38 e 39 della legge dell'equo canone in relazione a detta norma costituzionale sarebbe già stata prospettata al giudice di legittimità, e Cass. 15 luglio 2008 n. 19426 così si sarebbe espressa al riguardo: "L'interpretazione logico-sistematica delle norme rispetta lo spirito della norma costituzionale quando considera la proprietà come bene sociale secondo una tradizione costituzionale che ha radici storiche ben radicate (cfr.

Corte Cost. 5.5.1983 n. 128 sul tema specifico e l'esame dell'intero sistema normativo che regola il diritto di prelazione e riscatto nelle locazioni d'immobili urbani, con una valutazione di conformità costituzionale della disciplina)...".

Chiedono i ricorrenti che la questione si esamini in relazione al caso specifico in esame, ovvero la "sussistenza del diritto di prelazione nell'ipotesi di trasferimento avvenuto non a seguito di compravendita o di esecuzione in forma specifica di un preliminare di compravendita inadempiuto, bensì in caso di sentenza che abbia dato esecuzione ad un mero «pactum fiduciae», in assenza dei requisiti di volontarietà ed onerosità".

In questa fattispecie, nel bilanciamento tra i diritti costituzionali della proprietà immobiliare e della impresa produttiva, dovrebbe tenersi in conto "del fa che, nel caso di negozio fiduciario, la proprietà in sostanza resta nella sfera patrimoniale del fiduciante, sia pure mediante lo schermo del fiduciario", per cui "la sentenza di esecuzione in forma specifica non ha fatto altro che dare trasparenza ed attuazione ad una situazione di potere sul bene che già esisteva sia pure per interposta persona".

Quindi non vi sarebbe stato "il trasferimento del bene a terzi, volontario ed a titolo oneroso, tale da generare il diritto di prelazione del conduttore".

Essendo la questione rilevante e non manifestamente infondata si chiede la rimessione degli atti alla Consulta. 3.6.2 La questione di costituzionalità che si vorrebbe sollevare prende le mosse dal presupposto che, nel caso in esame, la sentenza pronunciata ex articolo 2932 c.c., che è passata in giudicato, abbia applicato appunto detta norma "in assenza dei requisiti di volontarietà ed onerosità".

Si tratta, a ben guardare, di un - celato, ma ben comprensibile - tentativo per superare il contenuto del giudicato, che ha accertato i presupposti dell'applicazione dell'articolo 2932 c.c. che, in questo modo e in questa sede, vengono negati dai ricorrenti.

Non vi è pertanto alcuna consistenza in questa prospettazione, meramente ad abundantiam rilevando altresì che il precedente intervento in questa causa del giudice di legittimità - la sentenza 27180/2016 -, come già sopra si è trascritto, aveva comunque espressamente riconosciuta la equiparabilità, sotto il profilo qui in esame, del pactum fiduciae con il contratto preliminare di compravendita. 3.7.1 D settimo motivo denuncia, in relazione all'articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione o falsa applicazione degli articoli 38 e 39

I. 392/1978 in relazione all'articolo 42, terzo comma, Cost., nonché questione di illegittimità costituzionale degli stessi articoli 38 e 39 in relazione ancora all'articolo 42, terzo comma, Cost.La questione verrebbe suscitata dalla interpretazione degli articoli 38 e 39 suddetti "nel senso della prevalenza del diritto di riscatto sempre e comunque, quindi anche oltre i casi specificatamente previsti, senza la previsione di un equo indennizzo"; e benché l'articolo 42, terzo comma, Cost. sia stato emanato a proposito della espropriazione per pubblica utilità se ne desumerebbe "il principio costituzionale per cui la proprietà non può essere sottratta, in ragione di interessi generali superiori, se non dietro corresponsione di un indennizzo" - non a caso l'articolo 834 c.c. richiama il concetto di "giusta indennità"-.

D'altronde la giurisprudenza costituzionale, di legittimità e di merito, seguendo anche pronunce della corte di Strasburgo, avrebbe "sempre più frequentemente introdotto tale tutela" (si cita uno stralcio motivazionale di Cass. sez. 1, ord. 31 ottobre 2018 n. 27934).

Questi principi andrebbero "applicati al caso di specie nell'ipotesi, gradata, che si dovesse considerare prevalente il diritto del conduttore al riscatto sempre e comunque, quindi anche nel caso di mera esecuzione del negozio fiduciario in assenza dei requisiti di volontarietà ed onerosità del trasferimento"; e la relativa questione sarebbe sia rilevante sia non manifestamente infondata, per cui anche per essa si chiede la rimessione degli atti alla Consulta. 3.7.2 Anche in questa prospettazione si rinviene quel che si è constatato come contenuto del precedente motivo e della relativa questione di legittimità costituzionale (che, come quella del sesto motivo, i ricorrenti hanno illustrato specificamente pure in memoria, senza peraltro inserire in essi alcun novum): tutto prende le mosse dall'asserto che, nella vicenda in esame, il trasferimento rispetto al quale è stato esercitato il diritto di riscatto non sarebbe stato oneroso, onde di tale mancanza di onerosità godrebbe la conduttrice riscattante.

E ancora, si ripropone la stessa versione del negozio fiduciario come origine di un trasferimento ex articolo 2932 c.c. che però non avrebbe, oltre a quello di onerosità, il requisito di volontarietà.

Si rimanda, pertanto, a quanto già osservato in ordine al precedente motivo.

In conclusione, nessuna fondata consistenza, neanche in relazione alle questioni di costituzionalità, è attribuibile al ricorso principale, che merita quindi il rigetto.

4. Il ricorso di [OSCURATO:SOCIETA] si articola in sei motivi.4.1.1 II primo motivo denuncia, in relazione all'articolo 360, primo comma, nn.3 e 4 c.p.c., violazione dell'articolo 112 c.p.c. ed errata applicazione degli articoli 345, 389, 394, terzo comma, 437, 420 e 414 c.p.c. quanto all'asserita novità della domanda di ripetizione dei canoni e al deposito di nuovi documenti.

Il giudice di rinvio (viene riportato il relativo passo nella pagina 8 della sentenza) ritiene nuova la domanda, presente nell'atto di riassunzione, di restituzione dei canoni versati o versandi "a far data da novembre 2009", da cui detrarre il corrispettivo del riscatto di euro 30.294,15, osservando che [OSCURATO:SOCIETA] avrebbe chiesto solo la restituzione "di tutti i canoni pagati a far data dal 5.10.2009 ... senza esplicitare in alcun modo la volontà di conseguire la ripetizione dei canoni che avrebbe versato nel corso del giudizio", aggiungendo poi che [OSCURATO:SOCIETA] avrebbe modificato la domanda, la quale non sarebbe stata ammissibile nella parte in cui se ne ampliava il petitum, non potendosi formare nuove conclusioni nel giudizio di rinvio ex articolo 394, terzo comma, c.p.c.

In un ulteriore passo (rinvenibile a pagina 10 della sentenza) il giudice di rinvio aggiunge che la richiesta di rimborso delle spese di giustizia relativa all'offerta reale dei canoni di locazione maturati dall'ottobre 2010 al febbraio 2011 costituirebbe una domanda nuova proposta per la prima volta con l'atto di riassunzione, e che parimenti sarebbe stata nuova la produzione di documentazione giustificativa di tali spese. [OSCURATO:SOCIETA] dunque in questo motivo la ricorrente che la volontà di ripetere tutti i canoni sarebbe già emersa dall'atto introduttivo del primo grado, ove si era fatto riferimento alla restituzione di tutti quelli "pagati a far data dal 05/10/2009", venendo poi riprodotta questa parte delle conclusioni pedissequamente nell'atto d'appello.

Non sussisterebbe pertanto alcuna domanda nuova, onde il giudice di rinvio avrebbe violato l'articolo 112 c.p.c. per non avere pronunciato su tutta la domanda.

Si invoca giurisprudenza di questa Suprema Corte che ammette la domanda di pagamento dei canoni di locazione maturati dopo la sentenza impugnata se nei giudizio era stato chiesto il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 16089/2003 e Cass. 2853/2005), e si assume che nel caso in esame vi sarebbe stata violazione dell'articolo 394, terzo comma, ultima parte, c.p.c. per avere il giudice di rinvio omesso di considerare le nuove conclusioni, all'uopo proposte nell'atto di riassunzione come una necessità sorta in seguito alla sentenza della Suprema Corte.

Quanto poi al deposito di nuovi documenti giustificativi, quali i documenti attinenti alle spese di giustizia corrisposte per le offerte reali dei canoni di locazione da ottobre 2000 a febbraio 2011, sarebbe "pacifica la possibilità di depositarli anche in secondo grado", trattandosi di prove costituende.

Relativamente infine all'avvenuto pagamento dei canoni, si aggiunge che questo sarebbe stato sempre effettuato "puntualmente e tempestivamente", e ciò sarebbe pacifico e mai contestato ex articolo 115 c.p.c. 4.1.2 Il motivo, come si verrà ora a illustrare, può essere accolto solo parzialmente.

Effettivamente, ad avviso della corte territoriale "presenta profili di novità la domanda di ripetizione dei canoni proposta con l'atto di riassunzione, volta ad ottenere la condanna della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. alla restituzione dei canoni «versati e versandi a far data da novembre 2009 (quantificabili ad oggi con la somma di Euro 162.800,00"...) da cui andrà detratto l'importo di Euro 30.294,15 ... quale corrispettivo del riscatto", dal momento che "con il ricorso introduttivo del giudizio di primo grado, la società [OSCURATO:SOCIETA] ha chiesto soltanto la restituzione «di tutti i canoni pagati a far data dal 5.10.2009»... senza esplicitare in alcun modo la volontà di conseguire anche la ripetizione dei canoni che avrebbe versato nel corso del giudizio".

Quindi nel ricorso in riassunzione la domanda sarebbe stata così "modificata", e "non essendo consentito alle parti di prendere nuove conclusioni nel giudizio di rinvio (art.394 comma 3 c.p.c.)" la domanda risulterebbe inammissibile "nella parte in cui estende il «petitum» a tutti i canoni pagati in corso di causa".

Ciò esposto, questa parte del motivo è manifestamente fondata.

Invero, è del tutto evidente che presentare il petitum come era avvenuto nell'atto introduttivo, ovvero rapportandone la quantificazione non ad una somma già calcolata e circoscritta, bensì esclusivamente a un dies a quo - "a far data dal 5.

10. 2009 - non "ferma" né frena il preteso dovuto, come reputa la corte territoriale, al contrario manifestando la pretesa del pagamento anche di quel che ancora non era dovuto al momento della proposizione della domanda, alla luce, prima ancora che del diritto, della pura logica.

La pretesa attorea, infatti, con l'espressione "a far data" si commisura pienamente con tutto quello di cui insorge la debenza da tale data e fin quando la medesima debenza, appunto, continuerà a maturare sulla base proprio della causa petendi invocata all'originario ingresso della domanda. 4.1.3 Diverso non può che essere, invece, l'esito dell'ulteriore doglianza relativa al diniego, da parte del giudice di rinvio, del deposito di documenti che la stessa [OSCURATO:SOCIETA] qualifica "riguardanti le spese di giustizia corrisposte per le offerte reali di canoni di locazione da ottobre 2010 a febbraio 2011".

Del tutto irrilevante, infatti, è la qualità di prove costituende su cui la doglianza si impernia, dal momento che in essa si riconosce che tali documenti, appunto, riguardano alle spese di giustizia sostenute per le offerte reali di canoni nell'arco temporale appena indicato, vale a dire attengono ad una domanda nuova - la domanda "di rimborso delle spese di giustizia relative alle offerte reali dei canoni di locazione maturati nel periodo ottobre 2010-febbraio 2011", così correttamente rileva la corte territoriale -, e quindi ne subiscono il "contagio" di inammissibilità. 4.2.1 n secondo motivo denuncia, in riferimento all'articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione e/o errata applicazione degli articoli 38 e 39

I. 392/1978 e dell'articolo 2033 c.c., in relazione alla declaratoria di infondatezza della richiesta di restituzione dei canoni di locazione pagati dalla ricorrente.

Il giudice di rinvio avrebbe ritenuto che durante la pendenza del giudizio di riscatto il conduttore avrebbe comunque dovuto pagare i canoni perché solo con l'accoglimento della domanda di riscatto acquisterebbe poi la proprietà dell'immobile locato. 9 In primis, lamenta la ricorrente che il giudice di rinvio sarebbe incorso in una contraddittorietà evidente, in quanto da un lato avrebbe richiamato la sentenza di questa Suprema Corte "che sostiene l'efficacia ex tunc del riscatto", e dall'altro affermato quanto sopra riportato.

Però - obietta appunto [OSCURATO:SOCIETA] - se la sentenza è dotata di effetto ex tunc, ha natura dichiarativa, giacché l'acquisto della proprietà da parte del conduttore "agisce al momento del trasferimento al terzo retrattato (avvenuto in violazione del diritto di prelazione)" per cui "l'unico titolo che legittima il retraente a godere il bene è quello dominicale, insorto fin dall'originario trasferimento".

Ne deriverebbe che i canoni non sarebbero stati dovuti al terzo retrattato, bensì si sarebbero concretizzati in un indebito oggettivo ex articolo 2033 c.c., per cui [OSCURATO:PERSONA] avrebbe dovuto essere condannata a restituire "tutti i canoni pacificamente pagati".

Il che troverebbe sostegno nell'orientamento "ormai consolidato" di questa Suprema Corte (si richiamano vari arresti, tra i quali il recente Cass. 25376/2018).

Si aggiunge che i canoni del periodo novembre 2009-dicembre 2010 sarebbero stati "materialmente corrisposti" al [OSCURATO:PERSONA] per il comportamento in mala fede di quest'ultimo, diretto a nascondere all'attuale ricorrente il trasferimento dell'immobile a [OSCURATO:PERSONA].

Si espone infine il valore dei canoni rispettivamente da novembre 2009 a settembre 2010, da ottobre 2010 a febbraio 2017 e da marzo 2017 a maggio 2018, così da giungere a un totale di euro 192.800, osservando poi che il pagamento non sarebbe mai stato contestato. 4.2.2 Il motivo merita accoglimento.

Il giudice di rinvio enuncia che, secondo "consolidato orientamento giurisprudenziale", durante la pendenza del giudizio di riscatto "il conduttore è tenuto a pagare i canoni al terzo acquirente perché soltanto con l'accoglimento della domanda di riscatto acquisterebbe proprietà dell'immobile locato".

Che vi sia stata, in effetti, una oscillazione giurisprudenziale - quello che il giudice di rinvio definisce, peraltro con un certo eccesso per quanto si verrà ora a rilevare, "consolidato orientamento" - in questo tema non è contestabile.

Ha manifestamente adottato la linea seguita dalla sentenza qui impugnata la ormai risalente Cass. sez. 3, 15 gennaio 1991 n. 300 - così massimata: "Il conduttore di immobile destinato ad uso diverso da quello di abitazione, il quale, a seguito della violazione del diritto di prelazione di cui è titolare abbia esercitato il riscatto, è tenuto a corrispondere il canone di locazione al terzo acquirente (il quale è subentrato nella medesima posizione del locatore alienante, in conformità al principio generale enunciato dall'art. 1602 cod. civ.) in pendenza del relativo giudizio, al cui esito favorevole soltanto consegue l'acquisto della proprietà dell'immobile locato." -, che, in motivazione si esprime come segue: "... il trasferimento della proprietà di un immobile ad altra persona non è inficiato dalla violazione dell'altrui diritto di prelazione.

Infatti, se il conduttore è posto in grado di esercitare il diritto di prelazione sul bene goduto, l'effetto traslativo del diritto di proprietà a suo favore si verifica nel momento della stipulazione del contratto di compravendita, in virtù di quanto dispone l'art. 38 della normativa sull'equo canone (cfr. anche di recente Cass. n. 356 del 1988).

Se invece il bene viene venduto ad altra persona, grava sul conduttore pretermesso l'onere di esercitare l'azione di riscatto, disciplinata dal successivo art. 39, al cui esito favorevole consegue il subentro nella qualità di acquirente del bene, con effetti ex nunc. (Cass. n. 1212 del 1988).

In altri termini, ancorché sussista violazione dell'altrui diritto, l'atto di vendita fa acquisire al terzo il diritto di proprietà sul bene, determinando, come necessaria conseguenza, il suo subentro nelle obbligazioni e nei diritti derivanti dal contratto, nella medesima posizione del locatore alienante, in conformità del principio generale enunciato dall'art. 1602 cod. civ.

Nella specie, essendo pendente il giudizio di riscatto, il titolo dell'acquirente conservava piena validità...".

E da ciò l'arresto ha desunto la non incidenza di "qualsiasi manifestazione di volontà" di chi aveva instaurato tale giudizio, soggetto "sul quale di conseguenza gravava l'obbligazione di corrispondere i canoni e rimborsare le spese condominiali". 4.2.3 Questa linea interpretativa - cui in seguito figura aderire esattamente, tra gli arresti massimati, soltanto Cass. sez. 3, 11 maggio 2010 n. 11348 - in realtà è adottata, sempre tra le pronunce massimate, nel più ampio filone che ravvisa nel contratto di locazione il titolo per cui il conduttore che ha esercitato l'azione di riscatto ancora detiene l'immobile, la relativa pronuncia d'accoglimento apportando quindi solo effetti ex nunc: Cass. sez. 3, 4 ottobre 1996 n. 8713, Cass. sez. 3, 20 aprile 2001 n. 5913, Cass. sez. 3, 29 maggio 2005 n. 19156 e Cass. sez. 3, 19 gennaio 2010 n. 699; e ciò nonostante che le stesse Sezioni Unite, seppure a proposito dell'analogo in parte qua istituto t agrario, ~jap da tempo riconosciuto nella pronuncia accogliente il diritto di riscatto una natura meramente dichiarativa, e priva quindi di funzione costitutiva del diritto di proprietà del retraente (S.U. 15 luglio 1991 n. 7838).

Le suddette pronunce hanno seguito, in effetti, una impostazione ontologicamente avversa alla ratio dell'istituto di riscatto, giacché la relativa domanda è uno strumento di tutela che viene a costituire la legittima reazione al mancato rispetto del diritto di prelazione, per cui, se tale domanda risulta poi fondata, non le può "sopravvivere" una situazione del tutto opposta all'esercizio del diritto rendendo così comunque favorevole in parte qua l'esito per il soccombente e quindi, in ultima analisi, anche fomentando la violazione dei diritti del conduttore, considerato il tempo che gli è ordinariamente necessario per pervenire a una non più impugnabile pronuncia di riscatto in termini di ineludibile costo sotto il profilo della debenza dei canoni. 4.2.4 Un altro orientamento, che per un certo periodo è convissuto con quello finora descritto ma che ormai si è consolidato come unico insegnamento nomofilattico, ha percepito questo squilibrio interpretativo, lesivo della posizione del conduttore come delineata dalla legge, affermando invece - così ben cogliendone la ratio - la sua posizione di titolare di un diritto potestativo da esercitarsi con dichiarazione unilaterale recettizia, per cui la susseguente relativa pronuncia giurisdizionale ha natura meramente accertatoria del già avvenuto trasferimento del bene.

In questo senso si sono espressi, tra gli arresti massimati - anche attinenti all'affine istituto agrario -, Cass. sez. 3, 6 febbraio 1987 n. 1212, Cass. sez. 3, 7 luglio 1999 n. 7031, Cass. sez. 3, 12 gennaio 2006 n. 410, Cass. sez. 5, 9 dicembre 2008 n. 28907, Cass. sez. 3, 29 novembre 2011 n. 25230. 4.2.5 Da ultimo, nell'ambito di un generale approfondimento di tutta la giurisprudenza locatizia12_9-r getto-—Lbrcazio-nii, della questione si è fatta carico Cass. sez. 3, 15 dicembre 2021 n. 40252, che è massimata come segue: "In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, l'esercizio del diritto di riscatto - previsto dall'art. 39 della legge n. 392 del 1978 a favore del conduttore pretermesso nel caso di vendita del bene locato - ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto "ex nunc" a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto "ex tunc" di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia, sicché la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento e il conduttore vittorioso non è, pertanto, tenuto a pagare al retrattato i canoni di locazione maturati nelle more tra la vendita ed il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto." Questo recentissimo arresto ha aderito all'orientamento cristallizzatosi così motivando: "Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, l'esercizio del diritto di riscatto urbano di cui all'art. 39 della legge n. 392 del 1978, previsto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso diverso dall'abitazione pretermesso nel caso di vendita del bene locato, ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a favore del terzo e I contestuale formazione di un titolo di acquisto ex nunc a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene del terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione ex tunc di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia.

Ne consegue che la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento (v. ex multis, Cass.12/01/2006, n. 410; Cass. 31/07/2006, n. 17433; Cass. 9/12/2008, n. 28907; Cass. 5/03/2009, n. 5369; Cass. 4/04/2014, n. 7905) e tale conduttore non è, pertanto, tenuto a pagare al retrattato i canoni di locazione maturati nelle more tra la vendita ed il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto (Cass. 29/11/2011, n. 25230)." Dunque questa giurisprudenza, tanto consolidata quanto pienamente condivisibile, apporta una inequivoca soluzione favorevole alla prospettazione del motivo in esame, che deve pertanto essere accolto. 4.3.1 Il terzo motivo denuncia, in relazione all'articolo 360, primo comma, nn. 3 e 4 c.p.c., violazione dell'articolo 112 c.p.c. per "mancata valutazione della declaratoria di responsabilità" del [OSCURATO:PERSONA].

Affermerebbe la sentenza impugnata, a pagina 8, che nel giudizio di rinvio l'attuale ricorrente avrebbe chiesto la condanna delle controparti, in via solidale, alternativa o subordinata, a risarcire tutti i danni patrimoniali "anche" derivati dall'indebito pagamento dei canoni locatizi e per mancata ottemperanza all'obbligo di buona fede ex articolo 1375 c.c.; il giudice di rinvio avrebbe quindi rigettato la domanda relativa alla violazione del principio di buona fede "giacché l'unico danno concretamente prospettato è il pagamento dei canoni", e ritenuto una nuova domanda quella di rimborso delle spese di giudizio relative alle offerte reali dei canoni da ottobre 2000 e febbraio 2011, in quanto proposta per la prima volta con l'atto di riassunzione.

Quindi non vi sarebbe nella sentenza alcuna risposta alla domanda di declaratoria di responsabilità del [OSCURATO:PERSONA], non considerando pertanto che suddetto, "con la acclarata violazione del diritto di prelazione conseguente alla mancata effettuazione della c.d. denuntiatio, ha fatto in modo che si concretizzasse un comportamento antigiuridico che provocava a danno della ricorrente l'evitabile pagamento dei canoni (anche se dovuti) a un soggetto terzo ([OSCURATO:PERSONA] s.r.I.)".

Tale domanda risarcitoria sarebbe stata proposta nell'atto introduttivo di primo grado e reiterata nell'atto d'appello.

La corte territoriale avrebbe dunque violato l'articolo 112 c.p.c. 4.3.1 Considerato che l'accoglimento del precedente motivo esclude la debenza del pagamento dei canoni, il preteso mancato rispetto dell'articolo 112 c.p.c. non corrisponde più ad alcun effettivo interesse della ricorrente, la doglianza venendo infatti assorbita dal suddetto accoglimento. 4.4.1 II quarto motivo denuncia, in riferimento all'articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione e/o mancata applicazione degli articoli 1218, 1223 e 1225 c.c. e/o degli articoli 2043 e 2056 c.c. quanto alla responsabilità del [OSCURATO:PERSONA].

Il giudice di rinvio avrebbe evidentemente dovuto dichiarare responsabile il [OSCURATO:PERSONA] per i danni causati a [OSCURATO:SOCIETA] "rispetto alla violazione dell'obbligo legale di prelazione, alla mancata effettuazione della c.d. denuntiatio e all'aver celato volontariamente ... il negozio fiduciario e il trasferimento della res locata" a [OSCURATO:PERSONA], avendo egli tenuto "un comportamento inadempiente" ex articolo 1218 c.c. che il giudice di merito avrebbe dovuto accertare, con conseguente condanna al risarcimento dei danni diretti e indiretti, anche ex articolo 1225 c.c., dovendosi ricomprendere pure i "danni imprevedibili derivati dalla sua acclarata malafede".

Si richiama il quarto motivo del precedente ricorso per cassazione, che sarebbe stato "ritenuto anch'esso rilevante dalla Suprema Corte", attinente appunto all'inadempimento del [OSCURATO:PERSONA] rispetto all'obbligo di trasferimento del bene, rimanendo contumace nel giudizio ex articolo 2932 c.c., salvo poi dichiarare nell'interrogatorio formale - in senso evidentemente confessorio - di non aver potuto recarsi dal notaio per trasferire l'immobile "per motivi personali", come risulterebbe dalla sentenza n. 11016/2009 del Tribunale di Napoli.

Da c• ,(_ 15 dovrebbe aggiungersi che presso il suo studio di commercialista avrebbe avuto la sua sede legale durante tutto il giudizio ex articolo 2932 c.c. [OSCURATO:PERSONA]; e presso tale sede nel presente giudizio sarebbe stata notificata la chiamata in causa proprio di [OSCURATO:PERSONA].

Si argomenta quindi sulla sussistenza del comportamento illecito del [OSCURATO:PERSONA], per pervenire ad affermare che, anche qualora si fossero ritenuti dovuti i canoni a [OSCURATO:PERSONA], verso la ricorrente egli avrebbe responsabilità sia contrattuale sia extracontrattuale per "evidente dolo e malafede", dalla quale dovrebbe conseguire la condanna al risarcimento di tutti i danni, anche quelli non prevedibili ai sensi dell'articolo 1225 c.c.

Sarebbe pertanto "chiara, anche in collegamento con la violazione dell'art. 112 c.p.c., la singolarità della sentenza impugnata che, oltre a non pronunciarsi sulla domanda azionata contro il dott. [OSCURATO:PERSONA], ha omesso di condannarlo a risarcimento di tutti i danni ... non applicando le norme poste dagli artt. 1218 e 1225 c.c. o in alternativa 2043 e 2056 c.c. (qualora si voglia qualificare come extracontrattuale siffatta responsabilità)". 4.4.2 A parte che il motivo non è adeguatamente autosufficiente in ordine ai pretesi danni in ordine a come sarebbero stati chiesti nell'atto introduttivo, e a prescindere altresì dal riferimento al quarto motivo del ricorso sfociato nella precedente sentenza di legittimità in cui fu ritenuto assorbito, dal riquadro complessivo comunque si evince che i danni propriamente prospettati da [OSCURATO:SOCIETA] si correlano alla debenza dei canoni dopo l'esercizio del diritto di riscatto, che è stata esclusa dal secondo motivo e comporta, dunque, all'assorbimento di questo. , 4.5.1 Il quinto motivo denuncia, in riferimento all'articolo 360, primo comma, nn. 3 e 4 c.p.c., violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 96, terzo comma, c.p.c. in relazione al mancato riconoscimento del danno punitivo da abuso del processo e resistenza temeraria nonché dei principi di correttezza e buona fede posti dagli artt. 1366, 1175, 1375, 1337 c.p.c. nell'interpretazione del contratto in tutte le sue fasi, sia in quella precontrattuale che nell'esecuzione e nello svolgimento dei rapporti tra le parti in causa, dell'art. 2 della Costituzione e dell'art. 384, comma secondo, c.p.c.".

Il giudice di rinvio avrebbe solo "apparentemente manifestato di aderire" a Cass. n. 27180/2016, non rispettandola però ove per ben due volte avrebbe dichiarato assorbita la rilevanza dei tre motivi residui, accolto il primo, dal . ricorso principale.

In tal modo avrebbe violato l'articolo 384, secondo comma, c.p.c.

La violazione sarebbe "riferita alla condivisione da parte del giudice di legittimità del quarto motivo del ricorso principale, considerato anch'esso per ben due volte rilevante".

Il giudice di rinvio avrebbe, pur essendosi uniformato dell'accertamento del riscatto al giudice di legittimità, offerto "una interpretazione degli atti di causa completamente sfavorevole alla società ricorrente", ritenendo un novum la domanda di restituzione dei canoni pagati durante il giudizio, e valutandoli poi non dovuti, rigettando le domande risarcitorie di [OSCURATO:SOCIETA] pur di fatto non negando la malafede e ritenendo non indebito il pagamento dei canoni avvenuto per tutti i nove anni del giudizio, nonché rigettando la domanda di rimborso del contributo unificato aggiuntivo e delle spese sostenute per le offerte reali.

Tutto questo dimostrerebbe la sua mancata considerazione dei principi di correttezza, lealtà e buona fede; e ciò nonostante che i resistenti fossero "dotati di una notevole cultura giuridica".

In definitiva, il giudice di rinvio avrebbe "consentito che non venissero restituite (sic) alla ricorrente circa 200.000,00 euro, corrisposti durante il loro giudizio nonostante il comportamento connotato da una assoluta assenza di buona fede dei resistenti", ravvisabile anche nella loro "resistenza temeraria", per cui avrebbe dovuto applicare l'articolo 96, terzo comma, c.p.c., argomentando quindi su di esso, anche in riferimento a Cass. sez.2, 21 novembre 2017 n. 27623 e chiedendo pertanto a questa Suprema Corte "la liquidazione di un danno sanzionatorio" a carico di [OSCURATO:PERSONA]. 4.6 D sesto motivo denuncia, in riferimento all'articolo 360, primo comma, nn.3 e 4 c.p.c., violazione e/o errata applicazione dell'articolo 91, prim comma, c.p.c. riguardo al rigetto della richiesta di rimborso della somma di euro 675 pagata dalla ricorrente ai sensi dell'articolo 13, comma 1 quater, d.p.r. 115/2002 secondo quanto disposto con la sentenza d'appello, giustificando il diniego con il rilievo che si tratterebbe "di importo riscosso • dall'erario", tra l'altro entrando così in contraddittorietà con l'avere poco prima riconosciuto a [OSCURATO:SOCIETA] la somma di euro 217,50 da essa versata per la registrazione della sentenza.

Qui si verificherebbe violazione dell'articolo 91 c.p.c.

"anche alla luce della circostanza della condanna della [OSCURATO:PERSONA]" a pagare integralmente le spese di lite. 4.7 Entrambi i motivi, per il loro contenuto, sono palesemente assorbiti dall'accoglimento parziale del primo motivo e dall'accoglimento del secondo.

5. In conclusione, il ricorso principale deve essere rigettato, mentre del ricorso incidentale va accolto parzialmente il primo motivo e integralmente il secondo, assorbiti il terzo, il quarto, il quinto e il sesto, con conseguente cassazione per quanto di ragione della sentenza impugnata e rinvio, anche per le spese, alla corte territoriale in diversa sezione e composizione.

Seguendo l'insegnamento di S.U. 20 febbraio 2020 n. 4315 si dà atto, ai sensi dell'articolo 13, comma 1 quater, d.p.r. 115/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti principali, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dov

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
nza era stata poi vagliata così come segue: "11. Il primo motivo del ricorso principale è fondato e suscettibile di assorbire la rilevanza delle restanti censure avanzate dalla [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:SOCIETA] il collegio come la corte territoriale, nel ritenere opponibile al conduttore il trasferimento dell'immobile concesso in locazione, da parte del locatore, in favore di un terzo, siccome promesso in vendita prima del! stipulazione della locazione, si sia erroneamente discostata dal principio di diritto già sancito da questa corte di legittimità (che il collegio condivide nell'interezza delle sue ragioni giustificative, ritenendo di doverne assicurare continuità), ai sensi del quale la promessa di vendita stipulata prima della locazione con un soggetto a questa estraneo non è idonea a sopprimere il diritto di prelazione derivante, in favore del conduttore, dal rapporto locativo , successivamente venuto ad esistenza (Sez. 3, Sentenza del 31 marzo 2008 n. 8288). Sul punto, il precedente arresto di questa corte precisa che la ratio legis della prelazione del conduttore consiste nella salvaguardia dell'interesse (che ha riflessi di indubbia natura pubblicistica) a garantire la prosecuzione dell'attività svolta nell'immobile locato per tutto il tempo del rapporto locativo. Ne deriva che, riguardo al trasferimento in proprietà del bene durante il rapporto di locazione, l'interesse del conduttore a divenirne proprietario prevale sull'interesse del terzo, promissario acquirente. Del resto, il promittente venditore di un bene non locato ben può evitare l'insorgenza del diritto di prelazione ex art. 38, astenendosi dal concedere il bene in locazione; ma, una volta che sia sorto tale rapporto, a nulla rileva l'avvenuta stipula del preliminare, dovendosi aver riguardo all'effettivo trasferimento dell'immobile nel corso della locazione (Sez. 3, Sentenza del 31 marzo 2008, n. 8288, cit.). È appena il caso di rilevare come la circostanza secondo cui la fattispecie oggetto dell'odierna controversia abbia riguardo a un obbligo di vendita derivante dalla precedente stipulazione di un patto fiduciario (anziché dalla conclusione di un formale contratto preliminare di compravendita) non vale a modificare i termini sostanziali del principio di diritto in precedenza richiamato, tenuto conto che la limitata incidenza del fenomeno circolatorio del bene locato sul piano della sola rilevanza formale dell'intestazione (come avviene nel caso del trasferimento fiduciario) appare comunque tale da condizionare in modo decisivo il governo degli effetti giuridici prodotti dall'esercizio dell'autonomi negoziale; e ciò, tanto rispetto alla tutela degli affidamenti legittimamente suscitati nei terzi (e segnatamente del conduttore), quando in relazione all'esigenza di scongiurare l'eventuale agevole frustrazione del già menzionato interesse del conduttore (dotato di obiettivi riflessi d'indole pubblicistica) a garantire la prosecuzione dell'attività svolta nell'immobile locato per tutto il tempo del rapporto locativo. L'accoglimento del presente motivo di ricorso vale a ritenere assorbita la rilevanza delle restanti censure proposte con il ricorso principale." 3.1.3 La questione della compatibilità dell'esecuzione di un patto fiduciario con la fattispecie di cui agli articoli 38 e 39 I. 392/1978 è stata quindi apertis verbis affrontata e risolta, per la causa in esame, dalla sentenza suddetta. Il giudice di rinvio ha dovuto pertanto uniformarsi, ai sensi dell'articolo 384, primo comma, c.p.c., al principio di diritto che ne è sortito, il quale - e ciò è logicamente ovvio, prima ancora che chiaramente espresso proprio dalla suddetta norma funzionale - non può costituire di nuovo oggetto di censura. 3.2.1 Il secondo motivo denuncia, in relazione all'articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli articoli 38 e 39 I. 392/1978, 42 Cost., 832 c.c., 12 e 14 prel., nonché 2932 c.c. Si sostiene, in sostanza, che la tutela del diritto di proprietà non sarebbe stata effettuata dal giudice di rinvio, avendo questi interpretato le disposizioni di cui agli articoli 38 e 39 I. 392/1978 senza tenere conto che, "in quanto limitative del diritto di proprietà, non sono suscettibili di interpretazione estensiva o di applicazione analogica", e avendo d'altronde la giurisprudenza di legittimità già puntualizzato che l'istituto della prelazione e quello successivo di riscatto non sono compatibili con interpretazioni estensive o analogiche (si invocano Cass. sez. 3, 18 settembre 2008 n. 23856 e Cass. sez. 3, 17 luglio 2012 n. 12230). 3.2.2 Vale quanto si è già rilevato a proposito del primo motivo: la soluzione giuridica in ordine all'applicazione alla fattispecie di cui è causa degli articoli 38 e 39 I. 392/1978 è stata già riscontrata e cristallizzata dalla sentenza di questa Suprema Corte da cui è sortito il giudizio di rinvio, come peraltro emerge dalla sua chiara motivazione sopra riportata. 3.3.1 II terzo motivo denuncia, in relazione all'articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione o falsa applicazione degli articoli 38 e 39 I. 392/1978 "sotto il profilo della mancanza di onerosità". Ad avviso dei ricorrenti, il giudice di rinvio sarebbe incorso in violazione o falsa applicazione dell'articolo 38 I. 392/1978 "laddove ha ritenuto sussistente il diritto di prelazione del conduttore sull'errato accertamento che il trasferimento del diritto di proprietà - avvenuto ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. in esecuzione del pactum fiduciae - fosse stato oneroso". Viene trascritto un passo della motivazione dell'impugnata sentenza, ove si afferma che l'onerosità del trasferimento è stata acclarata con la sentenza n. 11016/2009 del tribunale partenopeo, passata in giudicato, "dalla quale si evince con chiarezza che il Tribunale ... ha rilevato come la scrittura privata contenente il patto fiduciario prevedesse il prezzo dovuto dal [OSCURATO:PERSONA], rapportato al criterio della rendita catastale rivalutata secondo la legge del registro, ed ha condiviso la quantificazione in Euro 30.294,00 operata in atto di citazione dalla parte attrice e non contestata dal [OSCURATO:PERSONA] in sede di libero interrogatorio". In tal modo però il giudice di rinvio avrebbe erroneamente applicato l'articolo 38 che prevede trasferimento a titolo oneroso e comunicazione al conduttore del corrispettivo, oltre al versamento del prezzo di acquisto (elementi letterali evincibili dal primo, dal secondo e del terzo comma della norma), venendo così a creare "la carenza dello schema causale tipico della compravendita, che la norma postula come necessaria ai fini dell'applicabilità della normativa in tema di riscatto". Eppure nel caso in esame, - e la corte non se ne sarebbe avveduta - i necessari elementi mancherebbero, in quanto non vi sarebbe stato trasferimento a titolo oneroso, "essendo in sentenza disposto trasferimento della proprietà senza alcuna corrispondente condanna al pagamento del prezzo, precisando nella parte motiva che il corrispettivo andava determinato nella rendita catastale rivalutata, e ciò a fini chiaramente fiscali e non civilistici, trattandosi di locali di ben altro valor , commerciale"; né vi sarebbe stata "corresponsione di prezzo da [OSCURATO:PERSONA] al [OSCURATO:PERSONA]". Quest'ultima mancata corresponsione sarebbe stata pacifica, ma non sarebbe stata tenuta in conto dal giudice di rinvio, ancoratosi "al dato formale della indicazione, nella parte motiva della sentenza del 2009, di un importo pari alla rendita catastale rivalutata". . La corte territoriale non avrebbe potuto richiamare in tema di onerosità neppure la giurisprudenza che, a proposito della simulazione relativa del prezzo, tende a sanzionare la condotta delle parti che indicano nel contratto di compravendita un prezzo inferiore a quello effettivo per evasione fiscale, in quanto nel caso in esame "prezzo simulato e conseguente effetto sanzionatorio non possono dirsi sussistenti, considerata la diversa natura del negozio fiduciario e della sentenza che ha fatto luogo all'obbligo inadempiuto". Sotto tale profilo sarebbe errata la sentenza del giudice di rinvio nella parte in cui afferma che, per quanto il dispositivo della sentenza non menzioni espressamente il prezzo del trasferimento, dalla motivazione emerge inequivocamente "che il Tribunale ha correlato l'effetto traslativo della proprietà immobiliare al pagamento del prezzo stesso, accedendo alla quantificazione compiuta da parte attrice secondo il criterio pattuito nella scrittura privata datata 30.9.2003": errore che sarebbe dimostrato dal contenuto del dispositivo della sentenza del 2009, il quale non menziona un prezzo. Ne consegue che questa Suprema Corte dovrà rilevare "che manca nel caso di specie anche il requisito del trasferimento a titolo oneroso" richiesto dall'articolo 38 per "ricondurre la vicenda allo schema legale tipico di riferimento". 3.3.2 Il motivo è manifestamente infondato. Invero, il giudice di rinvio ha ritenuto che il trasferimento fosse stato oneroso, in quanto ciò era stato accertato dal Tribunale di Napoli con la sentenza pronunciata sull'azione ex articolo 2932 c.c. In particolare, così si è espresso il giudice di rinvio nella motivazione della sentenza qui impugnata: "... il diritto di prelazione del conduttore ad uso diverso da quello abitativo sussiste non soltanto in presenza del trasferimento volontario del bene locato da parte del locatore, ma anche nell'ipotesi in cui il trasferimento dell'immobile locato abbia avuto luogo forzosamente, per effetto della sentenza pronunciata ai sensi dell'art. 2932 c.c. In sostanza non rileva né la volontarietà del trasferimento immobiliare, né la anteriorità del patto fiduciario rispetto alla locazione, ma soltanto che, nel corso del rapporto locativo, il bene venga trasferito a titolo oneroso. L'onerosità del trasferimento risulta acclarata con la sentenza del 5. 10. 2009, passata in giudicato, dalla quale si evince con chiarezza che il Tribunale di Napoli - dopo aver accertato che l'obbligo di trasferimento assunto dal [OSCURATO:PERSONA] era divenuto esigibile perché si era verificata la condizione sospensiva del decesso dell'usufruttuaria-venditrice [OSCURATO:PERSONA] - ha rilevato come la scrittura privata contenente il patto fiduciario prevedesse il prezzo dovuto dal [OSCURATO:PERSONA], rapportato al criterio della rendita catastale rivalutata secondo la legge del registro, ed ha condiviso la quantificazione in Euro 30.294,00 operata in citazione dalla parte attrice e non contestata dal [OSCURATO:PERSONA] ... Ancorché il dispositivo della sentenza non menzioni esplicitamente il prezzo del trasferimento, dal tenore della motivazione emerge in maniera chiara ed inequivoca che il Tribunale ha ordinato l'effetto traslativo della proprietà immobiliare al pagamento del prezzo stesso, accedendo alla quantificazione compiuta da parte attrice secondo il criterio pattuito nella scrittura privata datata 30.9.2003; sicché non ha pregio la doglianza degli odierni resistenti volta a negare l'onerosità dell'acquisto della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.". 3.3.3 Nel motivo in esame, in effetti, si riconosce che la sentenza pronunciata dal tribunale partenopeo ex articolo 2932 c.c. nel dispositivo non menziona il prezzo del trasferimento, ma afferma "nella parte motiva che il corrispettivo andava determinato nella rendita catastale". Come si è visto, però, obiettano i ricorrenti che tale corrispettivo sarebbe stato determinato solo ai fini fiscali, che il prezzo non sarebbe stato mai versato e che la sua indicazione sarebbe presente soltanto, appunto, nella motivazione della sentenza, e non nel dispositivo. È palesemente privo di consistenza l'asserto che la determinazione del prezzo fosse esclusivamente diretta ai fini fiscali perché correlata alla rendita catastale: lo stesso motivo riconosce, come si è appena visto, che nella motivazione la sentenza aveva indicato il prezzo da versare ai fini, invece, proprio dell'applicazione dell'articolo 2932 c.c. Quanto poi al fatto che la determinazione si rinviene esclusivamente nella motivazione, e non è quindi nel dispositivo, la censura è parimenti manifestamente infondata, dal momento che l'interpretazione del giudicato, sia interno sia all'esterno, deve essere espletata sulla base non solo di quanto stabilito nel dispositivo della sentenza, ma altresì alla luce della motivazione della sentenza stessa (v., tra gli arresti più recenti, Cass. sez. L, 7 agosto 2019 n. 21165; Cass. sez. 6-3, ord. 19 luglio 2018 n. 19252 e Cass. sez. 6-5, ord. 16 gennaio 2014 n. 769). Né, infine, vale alcunché l'asserto, del tutto fattuale e relativo non più al contenuto della sentenza ex articolo 2932 c.c. ma, appunto, ad una pretesa condotta successiva delle parti, che il prezzo non sarebbe mai stato versato. 3.4.1 n quarto motivo denuncia, in riferimento all'articolo 360, primo comma, n.5 c.p.c., omesso esame di un fatto discusso e decisivo. Fin dal primo grado, e ancora nel giudizio di rinvio, gli attuali ricorrenti avrebbero chiesto disporre una consulenza tecnica d'ufficio per accertare l'effettivo valore commerciale del bene al momento dell'azione di riscatto, considerata la zona pregiata in cui sarebbe situato. Questa richiesta risulterebbe reiterata dai "fascicoli d'ufficio" e "da tutte le memorie difensive dei precedenti gradi", e finalizzata a "verificare la sostanziale assenza del requisito della onerosità". 3.4.2 Anche questo motivo non presenta la minima consistenza. A prescindere dalla genericità con cui viene illustrata come sarebbe avvenuta alla richiesta della consulenza tecnica d'ufficio, e a prescindere altresì dal fatto che la mancata disposizione di questa non integra l'omesso esame di un fatto discusso e decisivo - cioè un elemento del thema pro bandum -, bensì costituisce una valutazione negativa sulla sua necessità nello svolgimento dell'istruttoria da parte del giudice di merito, nel caso in esame non si può non rilevare che la disposizione della consulenza tecnica d'ufficio sarebbe servita, secondo i ricorrenti, per "verificare la sostanziale assenza del requisito della onerosità". Ciò non collima con quel che qui rileva, ovvero la mera esistenza di un prezzo, e non la sua corrispondenza o meno al mercato (il che uscirebbe dal paradigma normativo, ledendo anche l'autonomia negoziale nella determinazione del prezzo). Per di più, la pretesa incongruità del prezzo era stata parte dell'oggetto del primo ricorso incidentale che [OSCURATO:PERSONA] e il Parisi avevano proposto nel precedente giudizio di legittimità da cui è sfociata Cass. 27180/2016, che aveva quindi già pronunciato al riguardo, qualificandolo inammissibile. 3.5.1 n quinto motivo denuncia, in relazione all'articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione o falsa applicazione degli articoli 24 e 111 Cost. e dell'articolo 115 c.p.c. Questa censura ripropone quella del precedente motivo sotto il profilo peraltro della violazione delle norme indicate in rubrica, ribadendo che l'accertamento tecnico "sarebbe stato un ulteriore elemento a conferma della tesi della irrisorietà del valore indicato, tale da condurre alla sostanziale assenza dell'elemento della onerosità": e dette norme, infatti, sarebbero state violate per non avere il giudice di rinvio dato ingresso alla richiesta, non rispettando così i diritti di azione e di difesa garantiti dall'articolo 24 Cost. nel quadro del "giusto processo" di cui all'articolo 111 Cost. 3.5.2 Anche qui, proprio per la evidente comune sostanza rispetto al quarto motivo, ictu ()cui/ si ripropone, inammissibilmente, quel che era stato già veicolato nel secondo motivo del ricorso incidentale proposto nel precedente giudizio di legittimità e in esso quindi già vagliato. 3.6.1 II sesto motivo, in relazione all'articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., lamenta violazione o falsa applicazione degli articoli 38 e 39 I. 392/1978 in relazione all'articolo 42 Cost., prospettando altresì questione di illegittimità costituzionale degli articoli 38 e 39 suddetti in relazione all'articolo 42, secondo comma, Cost.La corte partenopea avrebbe "fornita" la tesi interpretativa dei suddetti articoli 38 e 39 "nel senso che l'istituto del riscatto si applichi anche al caso di specie di esecuzione in forma specifica del «pactum fiduciae», non avendo rilevanza la volontarietà ed essendo sufficiente, quanto alla onerosità, l'indicazione avutasi del valore della rendita catastale rivalutata". Se si confermasse tale tesi, sussisterebbe l'incostituzionalità rispetto al secondo comma dell'articolo 42 Cost. La questione di legittimità costituzionale degli articoli 38 e 39 della legge dell'equo canone in relazione a detta norma costituzionale sarebbe già stata prospettata al giudice di legittimità, e Cass. 15 luglio 2008 n. 19426 così si sarebbe espressa al riguardo: "L'interpretazione logico-sistematica delle norme rispetta lo spirito della norma costituzionale quando considera la proprietà come bene sociale secondo una tradizione costituzionale che ha radici storiche ben radicate (cfr. Corte Cost. 5.5.1983 n. 128 sul tema specifico e l'esame dell'intero sistema normativo che regola il diritto di prelazione e riscatto nelle locazioni d'immobili urbani, con una valutazione di conformità costituzionale della disciplina)...". Chiedono i ricorrenti che la questione si esamini in relazione al caso specifico in esame, ovvero la "sussistenza del diritto di prelazione nell'ipotesi di trasferimento avvenuto non a seguito di compravendita o di esecuzione in forma specifica di un preliminare di compravendita inadempiuto, bensì in caso di sentenza che abbia dato esecuzione ad un mero «pactum fiduciae», in assenza dei requisiti di volontarietà ed onerosità". In questa fattispecie, nel bilanciamento tra i diritti costituzionali della proprietà immobiliare e della impresa produttiva, dovrebbe tenersi in conto "del fa che, nel caso di negozio fiduciario, la proprietà in sostanza resta nella sfera patrimoniale del fiduciante, sia pure mediante lo schermo del fiduciario", per cui "la sentenza di esecuzione in forma specifica non ha fatto altro che dare trasparenza ed attuazione ad una situazione di potere sul bene che già esisteva sia pure per interposta persona". Quindi non vi sarebbe stato "il trasferimento del bene a terzi, volontario ed a titolo oneroso, tale da generare il diritto di prelazione del conduttore". Essendo la questione rilevante e non manifestamente infondata si chiede la rimessione degli atti alla Consulta. 3.6.2 La questione di costituzionalità che si vorrebbe sollevare prende le mosse dal presupposto che, nel caso in esame, la sentenza pronunciata ex articolo 2932 c.c., che è passata in giudicato, abbia applicato appunto detta norma "in assenza dei requisiti di volontarietà ed onerosità". Si tratta, a ben guardare, di un - celato, ma ben comprensibile - tentativo per superare il contenuto del giudicato, che ha accertato i presupposti dell'applicazione dell'articolo 2932 c.c. che, in questo modo e in questa sede, vengono negati dai ricorrenti. Non vi è pertanto alcuna consistenza in questa prospettazione, meramente ad abundantiam rilevando altresì che il precedente intervento in questa causa del giudice di legittimità - la sentenza 27180/2016 -, come già sopra si è trascritto, aveva comunque espressamente riconosciuta la equiparabilità, sotto il profilo qui in esame, del pactum fiduciae con il contratto preliminare di compravendita. 3.7.1 D settimo motivo denuncia, in relazione all'articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione o falsa applicazione degli articoli 38 e 39 I. 392/1978 in relazione all'articolo 42, terzo comma, Cost., nonché questione di illegittimità costituzionale degli stessi articoli 38 e 39 in relazione ancora all'articolo 42, terzo comma, Cost.La questione verrebbe suscitata dalla interpretazione degli articoli 38 e 39 suddetti "nel senso della prevalenza del diritto di riscatto sempre e comunque, quindi anche oltre i casi specificatamente previsti, senza la previsione di un equo indennizzo"; e benché l'articolo 42, terzo comma, Cost. sia stato emanato a proposito della espropriazione per pubblica utilità se ne desumerebbe "il principio costituzionale per cui la proprietà non può essere sottratta, in ragione di interessi generali superiori, se non dietro corresponsione di un indennizzo" - non a caso l'articolo 834 c.c. richiama il concetto di "giusta indennità"-. D'altronde la giurisprudenza costituzionale, di legittimità e di merito, seguendo anche pronunce della corte di Strasburgo, avrebbe "sempre più frequentemente introdotto tale tutela" (si cita uno stralcio motivazionale di Cass. sez. 1, ord. 31 ottobre 2018 n. 27934). Questi principi andrebbero "applicati al caso di specie nell'ipotesi, gradata, che si dovesse considerare prevalente il diritto del conduttore al riscatto sempre e comunque, quindi anche nel caso di mera esecuzione del negozio fiduciario in assenza dei requisiti di volontarietà ed onerosità del trasferimento"; e la relativa questione sarebbe sia rilevante sia non manifestamente infondata, per cui anche per essa si chiede la rimessione degli atti alla Consulta. 3.7.2 Anche in questa prospettazione si rinviene quel che si è constatato come contenuto del precedente motivo e della relativa questione di legittimità costituzionale (che, come quella del sesto motivo, i ricorrenti hanno illustrato specificamente pure in memoria, senza peraltro inserire in essi alcun novum): tutto prende le mosse dall'asserto che, nella vicenda in esame, il trasferimento rispetto al quale è stato esercitato il diritto di riscatto non sarebbe stato oneroso, onde di tale mancanza di onerosità godrebbe la conduttrice riscattante. E ancora, si ripropone la stessa versione del negozio fiduciario come origine di un trasferimento ex articolo 2932 c.c. che però non avrebbe, oltre a quello di onerosità, il requisito di volontarietà. Si rimanda, pertanto, a quanto già osservato in ordine al precedente motivo. In conclusione, nessuna fondata consistenza, neanche in relazione alle questioni di costituzionalità, è attribuibile al ricorso principale, che merita quindi il rigetto. 4. Il ricorso di [OSCURATO:SOCIETA] si articola in sei motivi.4.1.1 II primo motivo denuncia, in relazione all'articolo 360, primo comma, nn.3 e 4 c.p.c., violazione dell'articolo 112 c.p.c. ed errata applicazione degli articoli 345, 389, 394, terzo comma, 437, 420 e 414 c.p.c. quanto all'asserita novità della domanda di ripetizione dei canoni e al deposito di nuovi documenti. Il giudice di rinvio (viene riportato il relativo passo nella pagina 8 della sentenza) ritiene nuova la domanda, presente nell'atto di riassunzione, di restituzione dei canoni versati o versandi "a far data da novembre 2009", da cui detrarre il corrispettivo del riscatto di euro 30.294,15, osservando che [OSCURATO:SOCIETA] avrebbe chiesto solo la restituzione "di tutti i canoni pagati a far data dal 5.10.2009 ... senza esplicitare in alcun modo la volontà di conseguire la ripetizione dei canoni che avrebbe versato nel corso del giudizio", aggiungendo poi che [OSCURATO:SOCIETA] avrebbe modificato la domanda, la quale non sarebbe stata ammissibile nella parte in cui se ne ampliava il petitum, non potendosi formare nuove conclusioni nel giudizio di rinvio ex articolo 394, terzo comma, c.p.c. In un ulteriore passo (rinvenibile a pagina 10 della sentenza) il giudice di rinvio aggiunge che la richiesta di rimborso delle spese di giustizia relativa all'offerta reale dei canoni di locazione maturati dall'ottobre 2010 al febbraio 2011 costituirebbe una domanda nuova proposta per la prima volta con l'atto di riassunzione, e che parimenti sarebbe stata nuova la produzione di documentazione giustificativa di tali spese. [OSCURATO:SOCIETA] dunque in questo motivo la ricorrente che la volontà di ripetere tutti i canoni sarebbe già emersa dall'atto introduttivo del primo grado, ove si era fatto riferimento alla restituzione di tutti quelli "pagati a far data dal 05/10/2009", venendo poi riprodotta questa parte delle conclusioni pedissequamente nell'atto d'appello. Non sussisterebbe pertanto alcuna domanda nuova, onde il giudice di rinvio avrebbe violato l'articolo 112 c.p.c. per non avere pronunciato su tutta la domanda. Si invoca giurisprudenza di questa Suprema Corte che ammette la domanda di pagamento dei canoni di locazione maturati dopo la sentenza impugnata se nei giudizio era stato chiesto il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 16089/2003 e Cass. 2853/2005), e si assume che nel caso in esame vi sarebbe stata violazione dell'articolo 394, terzo comma, ultima parte, c.p.c. per avere il giudice di rinvio omesso di considerare le nuove conclusioni, all'uopo proposte nell'atto di riassunzione come una necessità sorta in seguito alla sentenza della Suprema Corte. Quanto poi al deposito di nuovi documenti giustificativi, quali i documenti attinenti alle spese di giustizia corrisposte per le offerte reali dei canoni di locazione da ottobre 2000 a febbraio 2011, sarebbe "pacifica la possibilità di depositarli anche in secondo grado", trattandosi di prove costituende. Relativamente infine all'avvenuto pagamento dei canoni, si aggiunge che questo sarebbe stato sempre effettuato "puntualmente e tempestivamente", e ciò sarebbe pacifico e mai contestato ex articolo 115 c.p.c. 4.1.2 Il motivo, come si verrà ora a illustrare, può essere accolto solo parzialmente. Effettivamente, ad avviso della corte territoriale "presenta profili di novità la domanda di ripetizione dei canoni proposta con l'atto di riassunzione, volta ad ottenere la condanna della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. alla restituzione dei canoni «versati e versandi a far data da novembre 2009 (quantificabili ad oggi con la somma di Euro 162.800,00"...) da cui andrà detratto l'importo di Euro 30.294,15 ... quale corrispettivo del riscatto", dal momento che "con il ricorso introduttivo del giudizio di primo grado, la società [OSCURATO:SOCIETA] ha chiesto soltanto la restituzione «di tutti i canoni pagati a far data dal 5.10.2009»... senza esplicitare in alcun modo la volontà di conseguire anche la ripetizione dei canoni che avrebbe versato nel corso del giudizio". Quindi nel ricorso in riassunzione la domanda sarebbe stata così "modificata", e "non essendo consentito alle parti di prendere nuove conclusioni nel giudizio di rinvio (art.394 comma 3 c.p.c.)" la domanda risulterebbe inammissibile "nella parte in cui estende il «petitum» a tutti i canoni pagati in corso di causa". Ciò esposto, questa parte del motivo è manifestamente fondata. Invero, è del tutto evidente che presentare il petitum come era avvenuto nell'atto introduttivo, ovvero rapportandone la quantificazione non ad una somma già calcolata e circoscritta, bensì esclusivamente a un dies a quo - "a far data dal 5. 10. 2009 - non "ferma" né frena il preteso dovuto, come reputa la corte territoriale, al contrario manifestando la pretesa del pagamento anche di quel che ancora non era dovuto al momento della proposizione della domanda, alla luce, prima ancora che del diritto, della pura logica. La pretesa attorea, infatti, con l'espressione "a far data" si commisura pienamente con tutto quello di cui insorge la debenza da tale data e fin quando la medesima debenza, appunto, continuerà a maturare sulla base proprio della causa petendi invocata all'originario ingresso della domanda. 4.1.3 Diverso non può che essere, invece, l'esito dell'ulteriore doglianza relativa al diniego, da parte del giudice di rinvio, del deposito di documenti che la stessa [OSCURATO:SOCIETA] qualifica "riguardanti le spese di giustizia corrisposte per le offerte reali di canoni di locazione da ottobre 2010 a febbraio 2011". Del tutto irrilevante, infatti, è la qualità di prove costituende su cui la doglianza si impernia, dal momento che in essa si riconosce che tali documenti, appunto, riguardano alle spese di giustizia sostenute per le offerte reali di canoni nell'arco temporale appena indicato, vale a dire attengono ad una domanda nuova - la domanda "di rimborso delle spese di giustizia relative alle offerte reali dei canoni di locazione maturati nel periodo ottobre 2010-febbraio 2011", così correttamente rileva la corte territoriale -, e quindi ne subiscono il "contagio" di inammissibilità. 4.2.1 n secondo motivo denuncia, in riferimento all'articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione e/o errata applicazione degli articoli 38 e 39 I. 392/1978 e dell'articolo 2033 c.c., in relazione alla declaratoria di infondatezza della richiesta di restituzione dei canoni di locazione pagati dalla ricorrente. Il giudice di rinvio avrebbe ritenuto che durante la pendenza del giudizio di riscatto il conduttore avrebbe comunque dovuto pagare i canoni perché solo con l'accoglimento della domanda di riscatto acquisterebbe poi la proprietà dell'immobile locato. 9 In primis, lamenta la ricorrente che il giudice di rinvio sarebbe incorso in una contraddittorietà evidente, in quanto da un lato avrebbe richiamato la sentenza di questa Suprema Corte "che sostiene l'efficacia ex tunc del riscatto", e dall'altro affermato quanto sopra riportato. Però - obietta appunto [OSCURATO:SOCIETA] - se la sentenza è dotata di effetto ex tunc, ha natura dichiarativa, giacché l'acquisto della proprietà da parte del conduttore "agisce al momento del trasferimento al terzo retrattato (avvenuto in violazione del diritto di prelazione)" per cui "l'unico titolo che legittima il retraente a godere il bene è quello dominicale, insorto fin dall'originario trasferimento". Ne deriverebbe che i canoni non sarebbero stati dovuti al terzo retrattato, bensì si sarebbero concretizzati in un indebito oggettivo ex articolo 2033 c.c., per cui [OSCURATO:PERSONA] avrebbe dovuto essere condannata a restituire "tutti i canoni pacificamente pagati". Il che troverebbe sostegno nell'orientamento "ormai consolidato" di questa Suprema Corte (si richiamano vari arresti, tra i quali il recente Cass. 25376/2018). Si aggiunge che i canoni del periodo novembre 2009-dicembre 2010 sarebbero stati "materialmente corrisposti" al [OSCURATO:PERSONA] per il comportamento in mala fede di quest'ultimo, diretto a nascondere all'attuale ricorrente il trasferimento dell'immobile a [OSCURATO:PERSONA]. Si espone infine il valore dei canoni rispettivamente da novembre 2009 a settembre 2010, da ottobre 2010 a febbraio 2017 e da marzo 2017 a maggio 2018, così da giungere a un totale di euro 192.800, osservando poi che il pagamento non sarebbe mai stato contestato. 4.2.2 Il motivo merita accoglimento. Il giudice di rinvio enuncia che, secondo "consolidato orientamento giurisprudenziale", durante la pendenza del giudizio di riscatto "il conduttore è tenuto a pagare i canoni al terzo acquirente perché soltanto con l'accoglimento della domanda di riscatto acquisterebbe proprietà dell'immobile locato". Che vi sia stata, in effetti, una oscillazione giurisprudenziale - quello che il giudice di rinvio definisce, peraltro con un certo eccesso per quanto si verrà ora a rilevare, "consolidato orientamento" - in questo tema non è contestabile. Ha manifestamente adottato la linea seguita dalla sentenza qui impugnata la ormai risalente Cass. sez. 3, 15 gennaio 1991 n. 300 - così massimata: "Il conduttore di immobile destinato ad uso diverso da quello di abitazione, il quale, a seguito della violazione del diritto di prelazione di cui è titolare abbia esercitato il riscatto, è tenuto a corrispondere il canone di locazione al terzo acquirente (il quale è subentrato nella medesima posizione del locatore alienante, in conformità al principio generale enunciato dall'art. 1602 cod. civ.) in pendenza del relativo giudizio, al cui esito favorevole soltanto consegue l'acquisto della proprietà dell'immobile locato." -, che, in motivazione si esprime come segue: "... il trasferimento della proprietà di un immobile ad altra persona non è inficiato dalla violazione dell'altrui diritto di prelazione. Infatti, se il conduttore è posto in grado di esercitare il diritto di prelazione sul bene goduto, l'effetto traslativo del diritto di proprietà a suo favore si verifica nel momento della stipulazione del contratto di compravendita, in virtù di quanto dispone l'art. 38 della normativa sull'equo canone (cfr. anche di recente Cass. n. 356 del 1988). Se invece il bene viene venduto ad altra persona, grava sul conduttore pretermesso l'onere di esercitare l'azione di riscatto, disciplinata dal successivo art. 39, al cui esito favorevole consegue il subentro nella qualità di acquirente del bene, con effetti ex nunc. (Cass. n. 1212 del 1988). In altri termini, ancorché sussista violazione dell'altrui diritto, l'atto di vendita fa acquisire al terzo il diritto di proprietà sul bene, determinando, come necessaria conseguenza, il suo subentro nelle obbligazioni e nei diritti derivanti dal contratto, nella medesima posizione del locatore alienante, in conformità del principio generale enunciato dall'art. 1602 cod. civ. Nella specie, essendo pendente il giudizio di riscatto, il titolo dell'acquirente conservava piena validità...". E da ciò l'arresto ha desunto la non incidenza di "qualsiasi manifestazione di volontà" di chi aveva instaurato tale giudizio, soggetto "sul quale di conseguenza gravava l'obbligazione di corrispondere i canoni e rimborsare le spese condominiali". 4.2.3 Questa linea interpretativa - cui in seguito figura aderire esattamente, tra gli arresti massimati, soltanto Cass. sez. 3, 11 maggio 2010 n. 11348 - in realtà è adottata, sempre tra le pronunce massimate, nel più ampio filone che ravvisa nel contratto di locazione il titolo per cui il conduttore che ha esercitato l'azione di riscatto ancora detiene l'immobile, la relativa pronuncia d'accoglimento apportando quindi solo effetti ex nunc: Cass. sez. 3, 4 ottobre 1996 n. 8713, Cass. sez. 3, 20 aprile 2001 n. 5913, Cass. sez. 3, 29 maggio 2005 n. 19156 e Cass. sez. 3, 19 gennaio 2010 n. 699; e ciò nonostante che le stesse Sezioni Unite, seppure a proposito dell'analogo in parte qua istituto t agrario, ~jap da tempo riconosciuto nella pronuncia accogliente il diritto di riscatto una natura meramente dichiarativa, e priva quindi di funzione costitutiva del diritto di proprietà del retraente (S.U. 15 luglio 1991 n. 7838). Le suddette pronunce hanno seguito, in effetti, una impostazione ontologicamente avversa alla ratio dell'istituto di riscatto, giacché la relativa domanda è uno strumento di tutela che viene a costituire la legittima reazione al mancato rispetto del diritto di prelazione, per cui, se tale domanda risulta poi fondata, non le può "sopravvivere" una situazione del tutto opposta all'esercizio del diritto rendendo così comunque favorevole in parte qua l'esito per il soccombente e quindi, in ultima analisi, anche fomentando la violazione dei diritti del conduttore, considerato il tempo che gli è ordinariamente necessario per pervenire a una non più impugnabile pronuncia di riscatto in termini di ineludibile costo sotto il profilo della debenza dei canoni. 4.2.4 Un altro orientamento, che per un certo periodo è convissuto con quello finora descritto ma che ormai si è consolidato come unico insegnamento nomofilattico, ha percepito questo squilibrio interpretativo, lesivo della posizione del conduttore come delineata dalla legge, affermando invece - così ben cogliendone la ratio - la sua posizione di titolare di un diritto potestativo da esercitarsi con dichiarazione unilaterale recettizia, per cui la susseguente relativa pronuncia giurisdizionale ha natura meramente accertatoria del già avvenuto trasferimento del bene. In questo senso si sono espressi, tra gli arresti massimati - anche attinenti all'affine istituto agrario -, Cass. sez. 3, 6 febbraio 1987 n. 1212, Cass. sez. 3, 7 luglio 1999 n. 7031, Cass. sez. 3, 12 gennaio 2006 n. 410, Cass. sez. 5, 9 dicembre 2008 n. 28907, Cass. sez. 3, 29 novembre 2011 n. 25230. 4.2.5 Da ultimo, nell'ambito di un generale approfondimento di tutta la giurisprudenza locatizia12_9-r getto-—Lbrcazio-nii, della questione si è fatta carico Cass. sez. 3, 15 dicembre 2021 n. 40252, che è massimata come segue: "In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, l'esercizio del diritto di riscatto - previsto dall'art. 39 della legge n. 392 del 1978 a favore del conduttore pretermesso nel caso di vendita del bene locato - ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto "ex nunc" a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto "ex tunc" di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia, sicché la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento e il conduttore vittorioso non è, pertanto, tenuto a pagare al retrattato i canoni di locazione maturati nelle more tra la vendita ed il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto." Questo recentissimo arresto ha aderito all'orientamento cristallizzatosi così motivando: "Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, l'esercizio del diritto di riscatto urbano di cui all'art. 39 della legge n. 392 del 1978, previsto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso diverso dall'abitazione pretermesso nel caso di vendita del bene locato, ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a favore del terzo e I contestuale formazione di un titolo di acquisto ex nunc a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene del terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione ex tunc di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia. Ne consegue che la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento (v. ex multis, Cass.12/01/2006, n. 410; Cass. 31/07/2006, n. 17433; Cass. 9/12/2008, n. 28907; Cass. 5/03/2009, n. 5369; Cass. 4/04/2014, n. 7905) e tale conduttore non è, pertanto, tenuto a pagare al retrattato i canoni di locazione maturati nelle more tra la vendita ed il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto (Cass. 29/11/2011, n. 25230)." Dunque questa giurisprudenza, tanto consolidata quanto pienamente condivisibile, apporta una inequivoca soluzione favorevole alla prospettazione del motivo in esame, che deve pertanto essere accolto. 4.3.1 Il terzo motivo denuncia, in relazione all'articolo 360, primo comma, nn. 3 e 4 c.p.c., violazione dell'articolo 112 c.p.c. per "mancata valutazione della declaratoria di responsabilità" del [OSCURATO:PERSONA]. Affermerebbe la sentenza impugnata, a pagina 8, che nel giudizio di rinvio l'attuale ricorrente avrebbe chiesto la condanna delle controparti, in via solidale, alternativa o subordinata, a risarcire tutti i danni patrimoniali "anche" derivati dall'indebito pagamento dei canoni locatizi e per mancata ottemperanza all'obbligo di buona fede ex articolo 1375 c.c.; il giudice di rinvio avrebbe quindi rigettato la domanda relativa alla violazione del principio di buona fede "giacché l'unico danno concretamente prospettato è il pagamento dei canoni", e ritenuto una nuova domanda quella di rimborso delle spese di giudizio relative alle offerte reali dei canoni da ottobre 2000 e febbraio 2011, in quanto proposta per la prima volta con l'atto di riassunzione. Quindi non vi sarebbe nella sentenza alcuna risposta alla domanda di declaratoria di responsabilità del [OSCURATO:PERSONA], non considerando pertanto che suddetto, "con la acclarata violazione del diritto di prelazione conseguente alla mancata effettuazione della c.d. denuntiatio, ha fatto in modo che si concretizzasse un comportamento antigiuridico che provocava a danno della ricorrente l'evitabile pagamento dei canoni (anche se dovuti) a un soggetto terzo ([OSCURATO:PERSONA] s.r.I.)". Tale domanda risarcitoria sarebbe stata proposta nell'atto introduttivo di primo grado e reiterata nell'atto d'appello. La corte territoriale avrebbe dunque violato l'articolo 112 c.p.c. 4.3.1 Considerato che l'accoglimento del precedente motivo esclude la debenza del pagamento dei canoni, il preteso mancato rispetto dell'articolo 112 c.p.c. non corrisponde più ad alcun effettivo interesse della ricorrente, la doglianza venendo infatti assorbita dal suddetto accoglimento. 4.4.1 II quarto motivo denuncia, in riferimento all'articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione e/o mancata applicazione degli articoli 1218, 1223 e 1225 c.c. e/o degli articoli 2043 e 2056 c.c. quanto alla responsabilità del [OSCURATO:PERSONA]. Il giudice di rinvio avrebbe evidentemente dovuto dichiarare responsabile il [OSCURATO:PERSONA] per i danni causati a [OSCURATO:SOCIETA] "rispetto alla violazione dell'obbligo legale di prelazione, alla mancata effettuazione della c.d. denuntiatio e all'aver celato volontariamente ... il negozio fiduciario e il trasferimento della res locata" a [OSCURATO:PERSONA], avendo egli tenuto "un comportamento inadempiente" ex articolo 1218 c.c. che il giudice di merito avrebbe dovuto accertare, con conseguente condanna al risarcimento dei danni diretti e indiretti, anche ex articolo 1225 c.c., dovendosi ricomprendere pure i "danni imprevedibili derivati dalla sua acclarata malafede". Si richiama il quarto motivo del precedente ricorso per cassazione, che sarebbe stato "ritenuto anch'esso rilevante dalla Suprema Corte", attinente appunto all'inadempimento del [OSCURATO:PERSONA] rispetto all'obbligo di trasferimento del bene, rimanendo contumace nel giudizio ex articolo 2932 c.c., salvo poi dichiarare nell'interrogatorio formale - in senso evidentemente confessorio - di non aver potuto recarsi dal notaio per trasferire l'immobile "per motivi personali", come risulterebbe dalla sentenza n. 11016/2009 del Tribunale di Napoli. Da c• ,(_ 15 dovrebbe aggiungersi che presso il suo studio di commercialista avrebbe avuto la sua sede legale durante tutto il giudizio ex articolo 2932 c.c. [OSCURATO:PERSONA]; e presso tale sede nel presente giudizio sarebbe stata notificata la chiamata in causa proprio di [OSCURATO:PERSONA]. Si argomenta quindi sulla sussistenza del comportamento illecito del [OSCURATO:PERSONA], per pervenire ad affermare che, anche qualora si fossero ritenuti dovuti i canoni a [OSCURATO:PERSONA], verso la ricorrente egli avrebbe responsabilità sia contrattuale sia extracontrattuale per "evidente dolo e malafede", dalla quale dovrebbe conseguire la condanna al risarcimento di tutti i danni, anche quelli non prevedibili ai sensi dell'articolo 1225 c.c. Sarebbe pertanto "chiara, anche in collegamento con la violazione dell'art. 112 c.p.c., la singolarità della sentenza impugnata che, oltre a non pronunciarsi sulla domanda azionata contro il dott. [OSCURATO:PERSONA], ha omesso di condannarlo a risarcimento di tutti i danni ... non applicando le norme poste dagli artt. 1218 e 1225 c.c. o in alternativa 2043 e 2056 c.c. (qualora si voglia qualificare come extracontrattuale siffatta responsabilità)". 4.4.2 A parte che il motivo non è adeguatamente autosufficiente in ordine ai pretesi danni in ordine a come sarebbero stati chiesti nell'atto introduttivo, e a prescindere altresì dal riferimento al quarto motivo del ricorso sfociato nella precedente sentenza di legittimità in cui fu ritenuto assorbito, dal riquadro complessivo comunque si evince che i danni propriamente prospettati da [OSCURATO:SOCIETA] si correlano alla debenza dei canoni dopo l'esercizio del diritto di riscatto, che è stata esclusa dal secondo motivo e comporta, dunque, all'assorbimento di questo. , 4.5.1 Il quinto motivo denuncia, in riferimento all'articolo 360, primo comma, nn. 3 e 4 c.p.c., violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 96, terzo comma, c.p.c. in relazione al mancato riconoscimento del danno punitivo da abuso del processo e resistenza temeraria nonché dei principi di correttezza e buona fede posti dagli artt. 1366, 1175, 1375, 1337 c.p.c. nell'interpretazione del contratto in tutte le sue fasi, sia in quella precontrattuale che nell'esecuzione e nello svolgimento dei rapporti tra le parti in causa, dell'art. 2 della Costituzione e dell'art. 384, comma secondo, c.p.c.". Il giudice di rinvio avrebbe solo "apparentemente manifestato di aderire" a Cass. n. 27180/2016, non rispettandola però ove per ben due volte avrebbe dichiarato assorbita la rilevanza dei tre motivi residui, accolto il primo, dal . ricorso principale. In tal modo avrebbe violato l'articolo 384, secondo comma, c.p.c. La violazione sarebbe "riferita alla condivisione da parte del giudice di legittimità del quarto motivo del ricorso principale, considerato anch'esso per ben due volte rilevante". Il giudice di rinvio avrebbe, pur essendosi uniformato dell'accertamento del riscatto al giudice di legittimità, offerto "una interpretazione degli atti di causa completamente sfavorevole alla società ricorrente", ritenendo un novum la domanda di restituzione dei canoni pagati durante il giudizio, e valutandoli poi non dovuti, rigettando le domande risarcitorie di [OSCURATO:SOCIETA] pur di fatto non negando la malafede e ritenendo non indebito il pagamento dei canoni avvenuto per tutti i nove anni del giudizio, nonché rigettando la domanda di rimborso del contributo unificato aggiuntivo e delle spese sostenute per le offerte reali. Tutto questo dimostrerebbe la sua mancata considerazione dei principi di correttezza, lealtà e buona fede; e ciò nonostante che i resistenti fossero "dotati di una notevole cultura giuridica". In definitiva, il giudice di rinvio avrebbe "consentito che non venissero restituite (sic) alla ricorrente circa 200.000,00 euro, corrisposti durante il loro giudizio nonostante il comportamento connotato da una assoluta assenza di buona fede dei resistenti", ravvisabile anche nella loro "resistenza temeraria", per cui avrebbe dovuto applicare l'articolo 96, terzo comma, c.p.c., argomentando quindi su di esso, anche in riferimento a Cass. sez.2, 21 novembre 2017 n. 27623 e chiedendo pertanto a questa Suprema Corte "la liquidazione di un danno sanzionatorio" a carico di [OSCURATO:PERSONA]. 4.6 D sesto motivo denuncia, in riferimento all'articolo 360, primo comma, nn.3 e 4 c.p.c., violazione e/o errata applicazione dell'articolo 91, prim comma, c.p.c. riguardo al rigetto della richiesta di rimborso della somma di euro 675 pagata dalla ricorrente ai sensi dell'articolo 13, comma 1 quater, d.p.r. 115/2002 secondo quanto disposto con la sentenza d'appello, giustificando il diniego con il rilievo che si tratterebbe "di importo riscosso • dall'erario", tra l'altro entrando così in contraddittorietà con l'avere poco prima riconosciuto a [OSCURATO:SOCIETA] la somma di euro 217,50 da essa versata per la registrazione della sentenza. Qui si verificherebbe violazione dell'articolo 91 c.p.c. "anche alla luce della circostanza della condanna della [OSCURATO:PERSONA]" a pagare integralmente le spese di lite. 4.7 Entrambi i motivi, per il loro contenuto, sono palesemente assorbiti dall'accoglimento parziale del primo motivo e dall'accoglimento del secondo. 5. In conclusione, il ricorso principale deve essere rigettato, mentre del ricorso incidentale va accolto parzialmente il primo motivo e integralmente il secondo, assorbiti il terzo, il quarto, il quinto e il sesto, con conseguente cassazione per quanto di ragione della sentenza impugnata e rinvio, anche per le spese, alla corte territoriale in diversa sezione e composizione. Seguendo l'insegnamento di S.U. 20 febbraio 2020 n. 4315 si dà atto, ai sensi dell'articolo 13, comma 1 quater, d.p.r. 115/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti principali, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dov
Sentenza Cassazione n. 23056/2022 — Fons Iuris — Fons Iuris