Cassazione n. 07703/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 4733/2022 R.G. proposto daAgenzia delle Entrate, rappresentata e difesa dall’Avvocatura generale delloStato.– ricorrente –controrappresentata e difesa dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] e dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA]Tagliaferri.– controricorrente –avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] dellaLombardia, n. 2618/2021 depositata il 9 luglio 2021.Udita la relazione svolta nella udienza del 12 febbraio 2026 dalla ConsiglieraStefania Billi.Numero registro generale 4733/2022Numero sezionale 1407/2026Numero di raccolta generale 7703/2026Data pubblicazione 30/03/2026La controversia ha ad oggetto un avviso accertamento (n. BS0059984)emesso dall’Agenzia delle Entrate, [OSCURATO:PERSONA] di Brescia (d’ora inpoi ricorrente) nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] O.P. [OSCURATO:PERSONA] DandoloCentro sociale onlus (d’ora in poi controricorrente) con cui è statorideterminato il classamento e la rendita catastale dell’unità immobiliare,destinato a RSA, iscritta nel Catasto edilizio del comune di Adro.In fatto, l’odierna controricorrente con procedura Docfa aveva presentatouna denuncia di variazione catastale, nella quale, pur mantenendo invariatala categoria B/1 (collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi,conventi, seminari, caserme, senza scopo di lucro), aveva indicato lasoppressione di un subalterno e la creazione di due, per effetto dellacopertura di uno spazio esterno da destinare a locale per le attività ricreativedestinate agli anziani ospiti.La CTP ha accolto il ricorso.La CTR ha rigettato l’appello sulla base delle seguenti ragioni:- ai fini della classificazione di un immobile, occorre guardare allecaratteristiche strutturali dello stesso e non alla condizione delproprietario e al concreto uso che questi ne faccia; ciò, in linea a unaconsolidata giurisprudenza di legittimità;- il fine di lucro merita di essere preso in considerazione solo in terminioggettivati, nel senso che se ne richiede una verifica in ordine allecaratteristiche strutturali dell'immobile, irreversibili se non attraversomodifiche significative;- sebbene il giudice di merito abbia erroneamente ritenuto che, ai finidell'attribuzione della rendita catastale corretta, fosse necessaria unaverifica in ordine alla sussistenza o meno dello scopo di lucro, in ognicaso non è fondata la tesi dell'ente impositore secondo cui l'immobile inoggetto sarebbe equiparabile a una casa di cura o ospedale con fini dilucro, in quanto le RSA svolgono in via principale funzioni residenziali,mentre le funzioni sanitarie restano residuali e vengono erogate solo secompatibili con le prime e, ciò, trova conferma anche nella normativafiscale, secondo cui la retta pagata dai degenti è divisa in, una parte,Numero registro generale 4733/2022Numero sezionale 1407/2026Numero di raccolta generale 7703/2026residenziale e in, una parte, sanitaria e solo la seconda può essereData pubblicazione 30/03/2026detratta dalle imposte sui redditi, mentre negli ospedali le prestazionisono interamente gratuite;- con riguardo alla struttura, non è possibile desumere che essa abbia laconformazione di un ospedale, quanto «quella di collegi convitti,educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caratterizzatidal fatto della residenzialità di persone non legate da vincoli di parentela,con la specificità della più accentuata eliminazione delle barrierearchitettoniche, che però oggi caratterizza anche la funzione residenzialeordinaria e gli spazi pubblici»;- «manca la mono funzionalità sanitaria che caratterizza gli ospedalimentre la RSA svolge una funzione residenziale e assistenzialeprevalente, caratterizzata dalla distinzione tra zona notte e zona giorno,nella quale gli ospiti volgono svolgono le loro funzioni sociali»;- l'immobile ha, inoltre, una potenzialità di utilizzo come residenzaprotetta ad altri fini, quali collegi convitti educandati ricoveri che neesclude il carattere speciale e deve, pertanto, escludersi la parificazionedelle RSA agli ospedali.La ricorrente ha proposto ricorso fondato su di un unico motivo e lacontroparte si è costituita con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo di ricorso la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360,primo comma, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dellanormativa catastale, in particolare del d.P.R. n. 1142/1949, del r.d.l. n.652/1939, convertito dalla l. n. 1249/1939 con il relativo quadro generaledelle categorie catastali.2. Il motivo è infondato.L’oggetto della controversia è l’individuazione della corretta categoriacatastale, in particolare, tra la categoria B/1, proposta dallacontroricorrente e la D/4, ritenuta dalla ricorrente.Nel quadro generale delle categorie delle unità immobiliari, queste sonodistinte in base al criterio della destinazione ordinaria (gruppi A - C), dellaNumero registro generale 4733/2022Numero sezionale 1407/2026Numero di raccolta generale 7703/2026destinazione speciale (gruppo D) e della destinazione particolare (gruppoData pubblicazione 30/03/2026Sono ricompresi nella categoria B/1, collegi e convitti, educandati,ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme, ovvero, strutturedestinate all'assistenza dei disagiati, dei religiosi o caserme dello Stato.Sono ricompresi nella categoria D/4, case di cura ed ospedali, con fine dilucro.Ai sensi dell'art. 8 del d.P.R. n. 1141 del 1949, la categoria D raggruppaimmobili aventi destinazione industriale e commerciale, non suscettibili didestinazione difforme se non a condizione di radicali trasformazioni,pertanto, con capacità reddituale assoggettabile a imposta, ma specialirispetto a quelle precedenti previste alle categorie di cui alle lettereanteriori.L'art. 61 del d.P.R. n. 1142 del 1949, dispone che «il classamento consistenel riscontrare, con sopralluogo per ogni singola unità immobiliare, ladestinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nelcollocare l'unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per lazona censuaria a norma dell'art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con leunità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe.Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alladestinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all'atto delclassamento».A norma del successivo art. 62, poi: «La destinazione ordinaria si accertacon riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo allecaratteristiche costruttive dell'unità immobiliare».L’art. 63 dispone che «Ad una unità immobiliare costituita da parti aventidestinazioni ordinarie proprie di categorie diverse, deve attribuirsi lacategoria che ha destinazione conforme alla parte che è prevalente nellaformazione del reddito».Per l’individuazione della corretta categoria cui ascrivere le unitàimmobiliari speciali o particolari, le circolari emanate dall’Agenzia delTerritorio il 16 maggio 2006, n. 4/T, ed il 13 aprile 2007, n. 4/T, hannoNumero registro generale 4733/2022Numero sezionale 1407/2026Numero di raccolta generale 7703/2026Data pubblicazione 30/03/2026precisato che occorre procedere ad «un corretto esame preliminare dellecaratteristiche degli immobili in questione, finalizzato, da un lato, averificare l’assenza dei requisiti per l'attribuzione di una delle categoriedei gruppi ordinari e, dall'altro, ad attribuire la categoria speciale oparticolare più rispondente alle caratteristiche oggettive dell’immobile(…)».La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il provvedimento diinerisce al bene che ne costituisce l'oggetto, secondo una prospettiva ditipo "reale", riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologichein genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della cd. destinazioneordinaria, sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta,prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla suadestinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento allepotenzialità d'utilizzo, purché non in contrasto con la disciplina urbanistica(Cass., Sez. 5, n. 34002/2019, Sez. 5, n. 24078/2020, Rv. 659483 – 01,Sez. 5, n. 32868/2021, Sez. 5, n. 28114/2023, Sez. 5, n. 29542/2024,Sez. 5, n. 2425/2026, in corso di massimazione)Dal riportato quadro normativo risulta, infatti, evidente che, ai finidell’attribuzione della categoria catastale, il legislatore ha posto qualeelemento decisivo la natura oggettiva del bene, essendo rispetto ad essodel tutto indifferente la qualifica soggettiva del titolare dello stesso che,diversamente, laddove assumesse qualsivoglia rilievo, eluderebbe la ratioposta a fondamento della disciplina del catasto, fondata sulla potenzialitàdi produrre reddito dei singoli immobili, che va ricondotta,prioritariamente, non al concreto uso che di essi venga fatto, ma alla lorodestinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento allepotenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica(in tal senso: Cass., Sez. 5, n. 24078/2020, Rv. 659483 – 01, cit., Sez.5, n. 29542/2024, Sez. 5, n. 29310/2025, in corso di massimazione).Nella stessa direzione depongono gli arresti, secondo cui, in tema direndita catastale, nell'ipotesi in cui l'immobile per le proprie caratteristicheNumero registro generale 4733/2022Numero sezionale 1407/2026Numero di raccolta generale 7703/2026Data pubblicazione 30/03/2026strutturali rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza lacorrispondenza rispetto all'attività in concreto svolta all'interno dellostesso che può costituire, ove ricorrente, mero elemento rafforzativo dellavalutazione oggettiva operata (Cass., Sez. 6-5, n. 22103/2018, Sez. 5, n.13666/2020, Sez. 5, n. 2249/2021, Sez. 5, n. 21939/2024; Cass., Sez.5, n. 29542/2024).Ai fini della classificazione, pertanto, non rileva, né il carattere pubblico oprivato della proprietà dell'immobile, né eventuali funzioni latamentesociali svolte dal proprietario, mentre il fine di lucro merita di essere presoin considerazione, in quanto espressamente previsto come criterio diclassificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivi, nel sensoche se ne richiede una verifica che ne ricerchi la sussistenza desumendoladalle caratteristiche strutturali dell'immobile, irreversibili se nonche in un determinato momento storico vi viene svolta, che può costituireun criterio complementare ma non alternativo o esclusivo ai fini delclassamento (Cass., Sez. 5, n. 34002/2019; Sez. 5, n. 13666/2020; Sez.5, n. 2249/2021; Sez. 5, n. 32868/2021; Sez. 5, n. 10242/2023, Rv.667435 – 01; Sez. 5, n. 29542/2024).Diversamente da quanto assume la ricorrente, la gravata sentenza hadato compiuta applicazione ai principi di diritto sopra esposti,identificando la composizione, strutturale e funzionale, del complessoimmobiliare in contestazione e valutando, solo in via complementare, laqualificazione soggettiva del possessore.Come è stato chiaramente osservato in un precedente del tuttosovrapponibile alla presente fattispecie (v. Cass., Sez. 5, n.21939/2024):- «la datazione del quadro di classificazione delle unità immobiliari, noncontempla espressamente la nuova realtà (sociosanitaria) delleResidenze Sanitarie assistite (RSA) la cui originaria definizione – che si èandata nel tempo ampliando in ragione della tipologia delle attività svoltee della stessa platea dei destinatari (v. il d.P.C.m. 12 gennaio 2017Numero registro generale 4733/2022Numero sezionale 1407/2026Numero di raccolta generale 7703/2026recante «Definizione e aggiornamento dei livelli essenziali di assistenza,Data pubblicazione 30/03/2026di cui all'articolo 1, comma 7, del decreto legislativo 30 dicembre 1992,n. 502», capo IV, artt. 21 e ss.) – le identificava quali «presìdi che offronoa soggetti non autosufficienti, anziani e non, con esiti di patologie, fisiche,psichiche, sensoriali o miste, non curabili a domicilio, un livello medio diassistenza medica, infermieristica e riabilitativa, accompagnata da unlivello «alto» di assistenza tutelare ed alberghiera, modulate in base almodello assistenziale adottato dalle Regioni e Province autonome» (v. ild.P.R. 14 gennaio 1997, art. 4 e allegato unico);- a fronte, dunque, della dicotomia che da detto quadro di classificazioneemerge tra unità immobiliari del gruppo B – ove risultano ascritti alla cat.B/1 «Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi;seminari; caserme.», ed a quella B/2 «Case di cura ed ospedali … se nonhanno fine di lucro …» - ed unità immobiliari a destinazione speciale [ove,la cat. D/4 include «Case di cura ed ospedali (quando per le lorocaratteristiche, rientrino nell'art. 10 della legge ed abbiano fine di lucro)],il classamento catastale della RSA va operato per analogia, volta a voltaverificando la connotazione tipologica dell’unità immobiliare – qualeespressiva della destinazione funzionale e produttiva – e, solo in viacomplementare, l’attività che (ivi) risulti svolta;- per di più, potendo detta destinazione funzionale (con la stessa attivitàsvolta) essere connotata da contenuti complessi (che in parte sono proprianche dell’attività resa da strutture ospedaliere) il classamento vacondotto (anche) nel rispetto del criterio della cd. prevalenza, criterioapplicabile qualora un’unità immobiliare sia «costituita da parti aventidestinazioni ordinarie proprie di categorie diverse», così che, in taleipotesi, deve attribuirsi «la categoria che ha destinazione conforme allaparte che è prevalente nella formazione del reddito.» (d.P.R. n. 1142 del1949, art. 63; v. Cass., 12 agosto 2021, n. 22780; Cass., 20 giugno2007, n. 14374)».Nel caso di specie, il giudice del gravame ha rilevato che, secondo le sueconnotazioni tipologiche e l’attività in concreto svolta, l’unità immobiliareNumero registro generale 4733/2022Numero sezionale 1407/2026Numero di raccolta generale 7703/2026Data pubblicazione 30/03/2026risultava, in effetti, destinata a residenza per anziani e un siffattoaccertamento, che è conforme al dato normativo di disciplina delle RSA,non viene utilmente censurato in diritto.3. Da quanto esposto segue il rigetto del ricorso. Le spese seguono lasoccombenza e vengono liquidate come in dispositivo. P.Q.MRigetta il ricorso.Condanna la ricorrente a pagare in favore della controricorrente le spesedel presente giudizio, che liquida nell'importo di € 4.500,00 per compensi,oltre € 200,00 per esborsi, rimborso forfettario e accessori di legge.Così deciso il 12 febbraio 2026Il PresidenteUgo Candia