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CassazionesentenzaSezione 1Decisione del 18 maggio 2026

Cassazione n. 14689/2026

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a del legale rappresentantepro tempore,[OSCURATO:SOCIETA]. – c.f./[OSCURATO:PARTITA_IVA] – in proprio e quale mandatariadell’A.T.I. costituita con la “[OSCURATO:PERSONA]” s.r.l., in persona del legale rappresentantepro tempore,rappresentati e difesi disgiuntamente e congiuntamente in virtù di procurespeciali su fogli allegati in calce al ricorso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] edall’avvocato [OSCURATO:PERSONA], che hanno entrambi indicato i rispettiviindirizzi di p.e.c.; elettivamente domiciliati in Roma, presso lo studio deglianzidetti difensori.RICORRENTIcontroNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026PERSIO [OSCURATO:PERSONA] – c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE] - rappresentato e difeso in virtùdi procura speciale su foglio allegato in calce al controricorso dall’avvocatoAntonio Contessa, che ha indicato il proprio indirizzo di p.e.c.; elettivamentedomiciliato in Roma, alla via [OSCURATO:PERSONA], n. 40, presso lo studiodell’avvocato [OSCURATO:PERSONA].CONTRORICORRENTE – RICORRENTE [OSCURATO:PERSONA]avverso l’ordinanza n. 522 – 20/[OSCURATO:DATA_NASCITA] della Corte d’Appello di Roma;udita la relazione della causa svolta all’udienza pubblica del 27 gennaio 2026dal consigliere dottor [OSCURATO:PERSONA],udito il Pubblico Ministero, in persona del sostituto procuratore generale dottorPasquale [OSCURATO:PERSONA]Aquino, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale edel ricorso incidentale,udito l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] per i ricorrenti,udito l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] per il controricorrente,1.

Ai fini della realizzazione di un parcheggio pubblico a servizio dell’Ospedalegenerale provinciale di Rieti il “Consorzio per lo sviluppo industriale dellaProvincia di Rieti” promuoveva “l’espropriazione dei lotti, tutti inclusi nelperimetro delle aree ricadenti nel Consorzio” (cfr. ricorso, pagg. 3 – 5).I lavori per l’esecuzione del parcheggio, con delega dei poteri espropriativi,venivano, all’esito di gara, aggiudicati all’A.T.I. costituita dalla “A.J.

Mobilità”s.r.l. (mandataria – capogruppo) e dalla “[OSCURATO:PERSONA]” s.r.l. (mandante).Tra i lotti oggetto dell’espropriazione era ricompreso il terreno, di mq. 5.940,di proprietà di [OSCURATO:PERSONA], in catasto terreni del Comune di Rieti, sezioneVazia, foglio 24, particella n. 50.Numero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Per i lotti – tra cui il lotto di proprietà di [OSCURATO:PERSONA] - ricadenti nelData pubblicazione 18/05/2026perimetro del “Consorzio” l’art. 36 della variante generale del Piano RegolatoreGenerale del Comune di Rieti – variante approvata con deliberazione del Giuntaregionale n. 347 del 13.7.2012 – stabiliva che per la sottozona “D1”(identificantesi con il perimetro delle aree ricadenti nel Consorzio) “si applica ladisciplina prevista nel vigente piano ASI”.A sua volta il [OSCURATO:PERSONA] del “Consorzio per lo sviluppo industriale dellaProvincia di Rieti” includeva il lotto espropriato nella zona destinata a parcheggipubblici, la cui disciplina era contenuta, segnatamente, all’art. 20 del capo IIIdel N.T.A. del [OSCURATO:PERSONA] consortile.2.

Il collegio dei tecnici determinava in euro 612.326,00 l’indennità diespropriazione dovuta a [OSCURATO:PERSONA] (cfr. ricorso, pagg. 3 - 4).Più esattamente, in euro 55,63 a mq. e dunque in complessivi euro330.490,00 per il terreno ed in euro 248.786,90 per le opere che vi insistevano.3.

Il decreto di espropriazione n. 1 del 3.10.2017 veniva ritualmentenotificato a [OSCURATO:PERSONA] (cfr. ricorso, pag. 4).4.

Con ricorso ex artt. 29 del d.lgs. n. 150/2011 e 54 del d.P.R. n. 327/2001alla Corte d’Appello di Roma il “Consorzio per lo sviluppo industriale dellaProvincia di Rieti” e la “A.J.

Mobilità” proponevano opposizione alla stima (cfr.ricorso, pag. 3).Deducevano, peraltro, che aveva errato il collegio dei tecnici, in sede diquantificazione dell’indennità di espropriazione, a ritenere che il cespiteespropriato avesse natura di area legalmente edificabile, “senza considerareinvece che essa era inserita in zona destinata ad uso pubblico ed in particolarea parcheggio pubblico” (così ricorso, pag. 5).5.

Si costituiva [OSCURATO:PERSONA] (cfr. ricorso, pagg. 7 - 9).Numero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026Adduceva, a sua volta, che il suo terreno doveva considerarsi legalmenteedificabile, giacché ai sensi dell’art. 36 delle N.T.A. del P.R.G. del Comune diRieti era localizzato in zona “D”, sottozona “D1”, ossia in zona destinata adimpianti, attrezzature e aree industriale (cfr. altresì controricorso, pag. 4).Adduceva inoltre che alla stregua del piano regolatore del “Consorzio per losviluppo industriale della Provincia di Rieti” il terreno ricadeva in un comparto aprogettazione unitaria, nel quale, oltre alla zona destinata a parcheggio, “eraricompresa anche un’altra zona destinata a servizi, con la conseguenza chel’intero comparto non poteva considerarsi destinato ad una utilizzazionemeramente pubblicistica” (così ricorso, pag. 8).Instava per il rigetto dell’opposizione.In via riconvenzionale chiedeva determinarsi l’indennità di espropriazione inmisura non inferiore ad euro 70 a mq. ed in euro 214.000,00 il valore deimanufatti con la maggiorazione del 10% dell’indennità da liquidare (cfr.ordinanza impugnata, pag. 2).6.

La corte d’appello faceva luogo alla nomina di un c.t.u., il quale, all’esitodelle operazioni, attendeva al deposito del proprio elaborato comprensivo delleosservazioni delle parti in ordine alla relazione di consulenza e dei propri rilieviin ordine alle osservazioni delle parti (cfr. ricorso, pag. 15).7.

Con ordinanza n. 522/2020 la Corte d’appello di Roma determinava in euro504.047,79, oltre interessi legali, l’indennità nel complesso dovuta a Pier LuigiPersio, ordinava il deposito della somma previa detrazione di quanto inprecedenza depositato, condannava le parti opponenti alle spese di lite e di c.t.u.Evidenziava previamente la Corte di Roma che era da disattendere l’eccezione– sollevata dagli opponenti - di nullità della c.t.u. per asserita violazione delcontraddittorio, giacché l’ausiliario d’ufficio aveva reso edotte entrambe le partiNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026dell’inizio delle operazioni, operazioni cui le parti ed i rispettivi consulenti,Data pubblicazione 18/05/2026abilitati all’inoltro di note tecniche, avevano partecipato (cfr. ordinanzaimpugnata, pag. 3).Premetteva poi, nel merito, che il c.t.u. aveva concluso per il carattereedificabile del terreno di proprietà di [OSCURATO:PERSONA], utilizzato quale parcheggioscoperto a servizio dell’ospedale “[OSCURATO:PERSONA]”, siccome alla data -[OSCURATO:DATA_NASCITA] – del decreto di esproprio il terreno era ubicato in Zona TerritorialeOmogenea “D”, sottozona “D1”, in quanto ricompreso nel perimetro del“Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti”, dunque “in unazona destinata ad impianti, attrezzature e aree industriali, nonché a zone eservizi” (cfr. ordinanza impugnata, pag. 4, ove è riprodotto stralcio dellarelazione di c.t.u.).Premetteva ulteriormente, nel merito, che il c.t.u. aveva dato atto che ilterreno espropriato ricadeva giusta il [OSCURATO:PERSONA] del“Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti” - approvato conD.C.R. n. 171 del 25.2.2004 e successiva variante approvata con D.C.R. n. 62del 13.3.2009 – “in zona di uso pubblico e di interesse generale: parte zona aparcheggio e parte zona destinata a viabilità”.

E che tuttavia – aveva soggiuntol’ausiliario – la previsione di un parcheggio ad uso pubblico non escludeva lalegale edificabilità del terreno “sia perché inserito in una zona destinata a“impianti e attrezzature per le attività artigianali, industriali e assimilate” siaperché incluso in un comparto “a progettazione unitaria” (cfr. ordinanzaimpugnata, pag. 4).Indi – la corte d’appello - reputava, per un verso, che erano da disattenderegli assunti di parte ricorrente secondo cui “non ci si [poteva] (…) soffermare aconstatare che l’area [era] inserita nella zona industriale, ma occorre[va], ai finiNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026(…) delle sue concrete qualità edificatorie, avere riguardo al contenuto del pianoconsortile, recepito dal P.R.G.” (così ordinanza impugnata, pag. 6).Indi - la corte d’appello - reputava, per altro verso, che erano da recepire dirilievi dell’ausiliario d’ufficio secondo cui l’inserimento dell’area alla data deldecreto di espropriazione in zona destinata ad “impianti e attrezzature per lesicché alcuna valenza esplicava l’adozione di strumenti urbanistici attuativi (cfr.ordinanza impugnata, pagg. 6 – 7).Premetteva d’altro canto - la corte d’appello – in ordine al valore venaledell’area che il c.t.u. aveva fatto ricorso a differenti criteri di stima, ossia alcriterio analitico/indiretto (cd.

“valore di trasformazione”), al criteriosintetico/diretto (cd.

“metodo comparativo”) ed al criterio di capitalizzazione delreddito (cfr. ordinanza impugnata, pag. 8).Indi evidenziava che la specificità nell’ipotesi de qua della destinazioneurbanistica e “la mancanza di un congruo numero di dati storici su cui basarel’applicazione del procedimento c.d. diretto” (così ordinanza impugnata, pag. 8),inducevano a privilegiare la stima “analitica/indiretta”, viepiù che la relazione dic.t.u. non dava ragione “di specifiche indagini dirette alla ricerca di dati storicidi raffronto” (così ordinanza impugnata, pag. 8).Evidenziava inoltre che il c.t.u., in applicazione del “metodo ditrasformazione”, alla stregua dei corretti criteri di cui aveva dato conto nelproprio elaborato, era in maniera condivisibile addivenuto alla determinazionedel valore unitario di euro 77,65 a mq. – e dunque al valore complessivo di euro458.225,27 - sulla scorta dei dati desumibili dall’ “Osservatorio del MercatoImmobiliare dell’Agenzia delle Entrate, relativo alla zona più vicina al terreno deNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026quo, Campoloniano, non essendo presenti valori OMI per uffici/terziario nellazona ove è ubicato il terreno” (così ordinanza impugnata, pag. 9).Evidenziava ancora che il c.t.u. aveva condivisibilmente esclusol’indennizzabilità dei manufatti, benché non abusivi, insistenti sul terreno amotivo della “temporaneità delle opere realizzate, con la conseguenterimovibilità allo scadere del periodo previsto (…)” (così ordinanza impugnata,pag. 9).Evidenziava infine che all’indennità in tal guisa determinata erano daaggiungere la maggiorazione del 10% di cui all’art. 37, 2° co. del d.P.R. n.327/2017 ed i soli interessi legali – dal dì dell’espropriazione – in difetto di provadi un maggior danno ex art. 1224, 2° co, cod. civ.8.

Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso il “Consorzio per lo sviluppoindustriale della Provincia di Rieti” nonché la “A.J.

Mobilità” s.r.l., in proprio equale mandataria dell’A.T.I. costituita con la “[OSCURATO:PERSONA]” s.r.l.; ne hanno chiestosulla scorta di otto motivi la cassazione con ogni conseguente statuizione.[OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso, recante ricorso incidentalearticolato in un unico motivo; ha chiesto dichiararsi inammissibile o rigettarsi ilricorso principale ed accogliersi il ricorso incidentale con il favore delle spese.I ricorrenti principali hanno depositato controricorso onde resistere al ricorsoincidentale.9.

Il Pubblico Ministero ha formulato conclusioni scritte; ha chiesto rigettarsie il ricorso principale e il ricorso incidentale.10.

I ricorrenti hanno depositato memoria.Del pari ha depositato memoria il controricorrente.RAGIONI DELLA DECISIONENumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/202611.

Con il primo motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art. 360,Data pubblicazione 18/05/20261° co., n. 5, cod. proc. civ. l’omesso esame di fatto decisivo oggetto didiscussione tra le parti.Deducono che la Corte di Roma non ha tenuto conto che l’area espropriataera inclusa in zona che il [OSCURATO:PERSONA] consortile, con valenza di disciplinaurbanistica di secondo livello siccome integralmente recepita dal P.R.G. delComune di Rieti, aveva destinato ad uso pubblico e di interesse generale, con“sottoposizione a vincolo conformativo” che precludeva la realizzazione di edificio manufatti di natura privata (cfr. ricorso, pagg. 19 – 20).Deducono segnatamente che l’art. 36 delle N.T.A. della variante generale delP.R.G. del Comune di Rieti, per la sottozona “D1”, rinviava, con valenzaimmediatamente conformativa della proprietà privata e dello jus aedificandi, alladisciplina dell’allora vigente piano A.S.I. e alle sue successive varianti e chel’allora vigente Piano consortile “includeva l’area espropriata nella zonadestinata a parcheggi pubblici” (così ricorso, pag. 21).Deducono segnatamente che la corte d’appello ha omesso l’esame dellatavola 15a del [OSCURATO:PERSONA] consortile, del certificato di destinazioneurbanistica n. 61/2019 rilasciato dal Comune di Rieti il 16.4.2019, della tavolaP6-4 della variante generale del P.R.G. del Comune di Rieti approvata nel 2012,“da cui risultava che l’area in questione era inserita in zona P (parcheggipubblici) del PRG del Comune di Rieti” e del paragrafo n. 6 della relazione dic.t.u. (cfr. ricorso, pag. 23).Deducono quindi che la corte distrettuale ha omesso l’esame didocumentazione giusta la quale “l’area espropriata era inserita in zona destinatain parte a parcheggio pubblico (…) ed in parte in zona destinata a viabilità, nellaquale non sono consentite realizzazioni di manufatti o edifici di natura privata eNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026nella quale le opere destinate a servizi pubblici restano in proprietà (…) delData pubblicazione 18/05/2026Consorzio” (così ricorso, pag. 25).Deducono quindi che la corte distrettuale non ha considerato che giusta lapianificazione di secondo livello l’area espropriata “era sottoposta ad un vincoloconformativo (…), con preclusione per i privati di ogni tipo di trasformazionericonducibile alla nozione di edificazione” (così ricorso, pag. 25).12.

Con il secondo motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art.360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione o falsa applicazione degli artt. 32,1° co., e 37, 4° co., d.P.R. n. 327/2001, dell’art. 51 d.P.R. n. 218/1978, dell’art.5, 2° co., legge n. 1150/1942, dell’art. 36 N.T.A. della variante generale delP.R.G. del Comune di Rieti (approvata con deliberazione della [OSCURATO:PERSONA]. 347 del [OSCURATO:DATA_NASCITA]) e degli artt. 7, 2° co., 19 e 20 delle N.T.A. del P.R. del“Consorzio per lo [OSCURATO:PERSONA] della Provincia di Rieti” (approvato condelibera della [OSCURATO:PERSONA] n. 171 del [OSCURATO:DATA_NASCITA]).Deducono che la Corte di Roma ha erroneamente circoscritto la propriaindagine al riscontro dell’inclusione del terreno espropriato nella sottozona “D1”del P.R.G. del Comune di Rieti, destinata ad “impianti, attrezzature ed areeindustriali” (cfr. ricorso, pag. 27).Deducono che la corte d’appello ha in tal guisa disapplicato le previsioni delPiano Regolatore del “Consorzio”, benché “richiamate dal P.R.G. comunale” edaventi “valenza di disposizioni di pianificazione di secondo livello con previsioniconformative della proprietà, anche precludenti la realizzazione di manufatti ededifici di natura privata” (così ricorso, pag. 27), e benché aventi valenza diparametro ineludibile ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione(cfr. ricorso, pag. 30).Numero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/202613.

Con il terzo motivo i ricorrenti principali - in via subordinata – a)denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 4, cod. proc. civ. la nullitàdell’ordinanza impugnata per mancanza assoluta di motivazione e permotivazione irriducibilmente contraddittoria; b) denunciano ai sensi dell’art.360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione o falsa applicazione degli artt. 32e 37, 3° co., d.P.R. n. 327/2001.Deducono – in via subordinata, qualora si reputi che le possibilità diedificazione del terreno espropriato siano da individuare unicamente alla streguadel suo inserimento nella sottozona “D1” del P.R.G. del Comune di Rieti – chela Corte di Roma, “con insanabile incoerenza logica”, ha erroneamentedeterminato l’indennità di espropriazione del terreno non già unicamente inragione della sua destinazione “ad impianti e attrezzature per le attivitàartigianali, industriali e assimilate” ma anche in ragione della sua inclusione nelPiano Regolatore del “Consorzio” in zona destinata a parcheggio pubblico eviabilità (cfr. ricorso, pag. 31).Deducono altresì che l’indennità di espropriazione avrebbe dovuto esseredeterminata “sulla base della potenzialità edificatoria media di tutto ilcomprensorio del nucleo industriale ricompreso nella zona D1 (…) e sulla basedi un indice medio territoriale” e non già, “selettivamente, in ragione dellepotenzialità edificatorie tratte dalla disciplina contenuta nel Piano regolatoreconsortile e previste per la sola e specifica zona destinata a servizi” (cfr. ricorso,pag. 32).Deducono poi che “risulta assolutamente incomprensibile quale sia il rilievogiuridico che la Corte di Appello (…) ha assegnato alla zonizzazione e alledisposizioni del Piano regolatore consortile” (così ricorso, pag. 35).Numero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/202614.

Con il quarto motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art.Data pubblicazione 18/05/2026360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione o falsa applicazione degli artt. 32,1° co., e 37, 4° co., d.P.R. n. 327/2001, dell’art. 36 N.T.A. della variantegenerale del P.R.G. del Comune di Rieti (approvata con deliberazione dellaGiunta Regionale n. 347 del 13.7.2012) e degli artt. 7, 2° co., e 8 delle N.T.A.del P.R. del “Consorzio per lo [OSCURATO:PERSONA] della Provincia di Rieti”(approvato con delibera della [OSCURATO:PERSONA] n. 171 del [OSCURATO:DATA_NASCITA]).Deducono che la Corte di Roma ha errato ulteriormente nella determinazionedelle possibilità legali di edificazione.Deducono in primo luogo che la corte d’appello ha illegittimamente desuntol’esistenza dell’edificabilità legale “dalla mera astratta previsione, contenuta nelPiano regolatore consortile, dell’inserimento dell’area espropriata in uncomparto a progettazione unitaria, ed a prescindere dalle varie modalità con cuil’attuazione di tale comparto era regolato dall’art. 8 del Piano, anzidichiaratamente prescindendo dal considerare (…) che il comparto aprogettazione unitaria non era stato formato ed attuato” (così ricorso, pag. 39).Deducono quindi che la corte distrettuale non ha considerato che l’art. 8 delleN.T.A. del [OSCURATO:PERSONA] del “Consorzio” “non comportava affatto l’immediataalcuna capacità volumetrica” (così ricorso, pag. 40).Deducono in secondo luogo che la corte d’appello avrebbe dovuto considerareche, alla stregua delle previsioni dell’art. 8 delle N.T.A. del [OSCURATO:PERSONA] del“Consorzio”, “l’effetto attributivo della cubatura in misura proporzionale a tuttele aree comprese nel comparto, incluse quelle ricadenti nella zona destinata aparcheggio (…) soprattutto era (…) subordinato alla conclusione dellaconvenzione edilizia tra i privati ed il Consorzio” (così ricorso, pag. 41).Numero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026Deducono quindi che occorreva necessariamente verificare “la conclusionedella convenzione tra i privati ed il Consorzio, per poter conseguentementededurre che (…) si fossero espanse le possibilità di edificazione dell’area inseritanella zona a parcheggio” (così ricorso, pag. 41).15.

Con il quinto motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art.360, 1° co., n. 5, cod. proc. civ. l’omesso esame di fatti decisivi oggetto didiscussione tra le parti.Deducono in primo luogo che la Corte di Roma non ha tenuto conto che,sebbene il “Consorzio” avesse intrapreso l’attuazione delle zone incluse nelcomparto a progettazione unitaria, nondimeno siffatta attuazione non eraaddivenuta “alla redazione di un progetto planovolumetrico esteso all’interocomparto” (così ricorso, pag. 46).Deducono in secondo luogo che la Corte di Roma non ha tenuto conto chenon si era pervenuti alla stipulazione con i privati della convenzione urbanisticadi cui al 5° co. dell’art. 8 delle N.T.A. del Piano del “Consorzio”, sicché non siera verificato l’effetto attributivo della cubatura di cui al 6° co. dello stesso art.8 (cfr. ricorso, pag. 46).16.

Con il sesto motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art. 360,1° co., n. 4, cod. proc. civ. la nullità della relazione di c.t.u. e conseguentementela nullità dell’ordinanza impugnata.Premettono che innanzi alla Corte di Roma, all’udienza del [OSCURATO:DATA_NASCITA],immediatamente successiva al deposito della relazione di c.t.u., avevanoprovveduto ad eccepire la nullità della consulenza, siccome l’ausiliario d’ufficioaveva “omesso di trattare e considerare, nella definitiva consulenza resa, molteNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026delle puntuali osservazioni critiche, con documenti annessi, espresse per iscrittodal [proprio consulente tecnico]” (cfr. ricorso, pag. 48).Premettono, segnatamente, che avevano addotto che il c.t.u. aveva “preso inconsiderazione i valori OMI per una zona del Comune del tutto differente –Campoloniano, ricadente in zona B di [OSCURATO:PERSONA] – e quindi noncomparabile con la realtà territoriale oggetto di esame” (così ricorso, pag. 49).Indi deducono che l’impugnata ordinanza è illegittima, siccome ha ancoratola stima del terreno alla relazione di c.t.u. benché, quest’ultima, fosse inficiatada nullità (cfr. ricorso, pag. 49)Deducono segnatamente che l’omesso esame delle osservazioni rimesse dalproprio consulente ha dato luogo a nullità relativa della c.t.u., giacché havanificato lo scopo cui è preordinato il subprocedimento entro il quale siesplicano i compiti del consulente d’ufficio e dei consulenti di parte a garanziadel pieno contraddittorio tecnico (cfr. ricorso, pagg. 50 - 51).17.

Con il settimo motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art.360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione o falsa applicazione degli artt. 32,1° co., e 37 d.P.R. n. 327/2001.Deducono che l’impugnata ordinanza è illegittima, siccome il valore del bene,in applicazione del criterio “analitico-ricostruttivo”, è stato determinato allastregua del valore di edifici “con caratteristiche del tutto diverse e nonomogenee rispetto al bene espropriato” (così ricorso, pag. 53).18.

Con l’ottavo motivo i ricorrenti principali denunciano in via subordinata laviolazione o falsa applicazione dell’art. 92 cod. proc. civ.Numero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Deducono che ha errato la Corte di Roma, nonostante l’accoglimento parzialeData pubblicazione 18/05/2026dell’opposizione, a condannarli all’integrale rifusione delle spese di lite nonché aporre a loro integrale carico le spese di c.t.u. (cfr. ricorso, pag. 53).Deducono invero che l’opposizione è stata parzialmente accolta, giacchél’indennità era stata dal collegio tecnico determinata nella maggior somma dieuro 612.326,00, sicché si sarebbe giustificata la compensazione delle spese dilite (cfr. ricorso, pag. 54).19.

Con l’unico motivo il ricorrente incidentale denuncia ai sensi dell’art. 360,1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione degli artt. 32, 2°co., e 38, d.P.R. n. 327/2001.Premette che la Corte di Roma, in aderenza a quanto assunto dal c.t.u., haescluso l’indennizzabilità del parcheggio a raso esistente sul terreno, in quantoassentito sul presupposto della sua temporaneità e rimovibilità.Indi deduce che se, viceversa, la Corte di Roma “avesse valutato gli elementiin suo possesso”, avrebbe dovuto riconoscergli anche l’indennizzo relativo aisoprassuoli realizzati in base a regolari permessi nella misura – euro296.952,17, oltre accessori – quantificata dal c.t.u. (cfr. ricorso incidentalepagg. 25 - 26).20.

Il primo motivo ed il secondo motivo del ricorso principale, da esaminarecongiuntamente, sono fondati e meritevoli di accoglimento nei termini cheseguono; il loro buon esito assorbe la disamina non solo degli ulteriori motividel ricorso principale ma pur del motivo del ricorso incidentale.21.

Con la sentenza n. 4200 del 23.3.2001 (cfr. in senso conforme Cass.6.12.2002, n. 17330),Numero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026(in una ipotesi in cui l’originaria attrice aveva chiesto “la determinazione dellagiusta indennità dovutale per l'espropriazione da parte del Consorzio per losviluppo industriale e dei servizi reali alle imprese della Provincia di Foggia (ASI),di un appezzamento di terreno di sua proprietà ubicato nel comune di Lucera(…)” ed in cui “la Corte territoriale (…) [aveva] attribuito al terreno espropriatonatura edificatoria perché incluso fin dal 1976 in un'area destinata adinsediamenti industriali dal Piano delle aree e dei nuclei di sviluppo industriale(ASI) predisposto dai comuni della provincia di Foggia (…), che è assimilabile aduno strumento urbanistico generale di zonizzazione del territorio interessato edè equiparato dalla legge ai piani territoriali di coordinamento sovracomunale;per cui diveniva irrilevante perfino la eventuale (pregressa) destinazioneagricola del fondo prevista dal P.R.G. del comune di Lucera, perchéautomaticamente modificata e variata in conseguenza dell'approvazione delPiano ASI”)questa Corte di legittimità ha fatto luogo alle seguenti puntualizzazioni: i piani regolatori comunali (…) restano (…) l’unica fonte diretta dell’assettourbanistico nel territorio comunale; e (…) deve escludersi ogni automaticasostituzione delle disposizioni dei piani territoriali di coordinamento (e, quindi,dei piani regolatori delle aree e dei nuclei di sviluppo industriale) a quellecontrastanti dei piani regolatori generali.

I quali, pur se difformi da questi ultimi,fino all’adeguamento (spontaneo o tramite interventi sostitutivi) conservanopiena operatività in ordine alla qualificazione delle zone del territorio nonché allaconformazione normativa del diritto di proprietà sui suoli interessati ; anche l’efficacia tipica del piano ASI (…), una volta approvato, era soltantoquella di imporre vincoli e direttive alla pianificazione urbanistica ordinaria, dicompetenza dei singoli comuni che hanno costituito il consorzio, senza effettiNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026diretti ed immediati in ordine alle possibilità legali di edificazione dei terreni iviindividuati e destinati alla costruzione di nuove industrie ovvero di qualsiasi altraopera infrastrutturale necessaria al conseguimento di tale finalità: e ciò fino almomento in cui l’amministrazione comunale (…) avesse assolto all’obbligogiuridico di provvedere alle necessarie modifiche e di adeguare i propri strumentiurbanistici alle localizzazioni ed alle destinazioni in esso programmate ; la destinazione ad insediamenti industriali attribuita dal piano ASI alterreno espropriato (…) non avrebbe potuto fisiologicamente decorrere se nondalla data in cui la relativa prescrizione veniva trasfusa nello strumentourbanistico comunale, che restava per quanto si è detto, l’unica fonte costitutivadella nuova previsione ; la Corte di appello doveva esaminare, anzitutto, se il P.R.G. (o altrostrumento equipollente) di detto comune avesse recepito o meno la destinazionead insediamenti industriali attribuita dal piano ASI al terreno espropriato.E poiché la modifica non avrebbe potuto fisiologicamente decorrere se non dalladata in cui la relativa prescrizione veniva trasfusa nello strumento urbanisticocomunale, che restava (…) l’unica fonte costitutiva della nuova previsione, lasentenza impugnata avrebbe dovuto verificare altresì se la riproduzione diquesta nel P.R.G. fosse avvenuta in epoca antecedente o successiva al decretoablativo, in quanto soltanto nella prima ipotesi in base alla disposizione dell'art.5 bis avanti evidenziata, di essa poteva tenersi conto per la valutazione dell'areain questione ; ma siffatta verifica non era ancora esaustiva poiché i piani ASI, oltre adindicare la programmazione e la localizzazione delle opere occorrenti perl'attuazione delle iniziative di cui al T.U. 218/1978 (opere di attrezzatura dellezone, sistemazione dei terreni, costruzione di infrastrutture, impianti e servizi,Numero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026nonché di tutte le altre opere d'interesse generale idonee a favorirel'insediamento industriale), contengono, come già rilevato dalla CorteCostituzionale (sent. 260/1976) e dai giudici amministrativi (Cons.

St.

IV,319/1980; 930/1975; 516/1975), anche statuizioni immediatamenteprecettive; le quali (…), possono avere diretta ed immediata incidenza sugliinteressi dei proprietari di aree incluse nel perimetro dei piani, nella misura incui impongano vincoli di destinazione, con la concreta individuazione di benisoggetti ad esproprio per l’esecuzione di opere di pubblica utilità, ovvero perl’insediamento di determinati impianti industriali ; di fronte a tale situazione, mentre è ovvio e naturale che questi piani,nella parte in cui contengano direttive e previsioni di lungo periodo, generali edastratte, debbano aver natura conformativa della proprietà privata, al pari deipiani territoriali di coordinamento e dei piani regolatori urbanistici, essendo laloro attuazione necessariamente graduale nel corso dei decenni, per quel cheriguarda, invece, le prescrizioni o le indicazioni direttamente edimmediatamente incidenti su beni determinati, impongono vincoli didestinazione preordinati all’espropriazione, da non considerare, dunque,secondo il menzionato art. 5 bis in sede di quantificazione dell’indennizzosostitutivo del valore del bene acquisito coattivamente ; sicché se nel piano fosse risultata una precisa individuazione del terrenodella ricorrente, nel senso che lo stesso veniva specificamente destinato allacostruzione di una nuova industria ovvero di qualsiasi altra operainfrastrutturale precisamente localizzata, poiché l’area espropriata eracaratterizzata da una destinazione originariamente agricola, alla nuova specificadestinazione di carattere prodromico rispetto all’espropriazione non potevaconseguire il diritto della ricorrente ad un indennizzo commisurato alla acquisitaNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026natura edificatoria del bene: in quanto il generale principio della irrilevanza dellamodificazione del valore edificatorio di un suolo non può non operare, oltre chenei casi in cui dalla apposizione di un vincolo pubblicistico derivi una diminuzionedel valore economico della “res”, anche in quelli in cui si verifichi, all'opposto,un incremento di tale valore, quale conseguenza di una modificazione “inmelius” (…), consistente nella utilizzabilità edificatoria del suolo nell'ambito dellapianificazione urbanistica .22.

I surriferiti principi non possono che essere ribaditi in questa sede.Tanto più che le sezioni unite di questa Corte hanno in una più ampiaprospettiva puntualizzato che nell’accertamento della qualità edificatoria di un’area ai fini delladeterminazione dell’indennità di esproprio, in presenza di variante al pianoregolatore generale, il carattere conformativo di essa (che soltanto consente ditenerne conto ai fini indennitari), e non ablatorio, non discende dallacollocazione in una specifica categoria di strumenti urbanistici, e neppure dallatipologia delle destinazioni individuate, ma dipende soltanto dai requisitioggettivi, di natura e struttura, che presentano i vincoli in essa contenuti (così in motivazione Cass. sez. un. 25.11.2008, n. 28051 (Rv. 605694-01).

Ovesi è soggiunto che carattere conformativo di una variante è configurabile oveessa miri ad una (nuova) zonizzazione dell’intero territorio comunale o di partedi esso, sì da incidere su di una generalità di beni, nei confronti di una pluralitàindifferenziata di soggetti, in funzione della destinazione dell’intera zona in cui ibeni ricadono e in ragione delle sue caratteristiche intrinseche o del rapporto(per lo più spaziale) con un’opera pubblica; mentre, se la variante non abbiauna tal natura generale, ma imponga un vincolo particolare incidente su benideterminati, in funzione non già di una generale destinazione di zona, ma dellaNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026localizzazione di un’opera pubblica, la cui realizzazione non può coesistere conla proprietà privata, il vincolo che la stessa contiene deve essere qualificatocome preordinato alla relativa espropriazione e da esso deve, dunque,prescindersi nella qualificazione dell’area, pur quando la variante abbia mutatola classificazione urbanistica di quest’ultima, con la conseguenza che soltanto intal caso deve farsi riferimento alla previgente destinazione (sentenza 21/1/2005n. 1336) ).Tant’è che si è precisato ulteriormente che, ove in via eccezionale, vincoli, pur contenuti in piani di secondo livello nonabbiano una (…) natura generale, ma si presentino, viceversa, come vincoliparticolari, incidenti su beni determinati, in funzione non già di una generaledestinazione di zona, ma della localizzazione puntuale (normalmente definita“lenticolare”) di un’opera pubblica, la cui realizzazione non può coesistere conla proprietà privata, ma ne esige la traslazione in favore dell’ente pubblico, sirealizza un vincolo sostanzialmente preordinato all’espropriazione, dal quale,nonostante la sua formale allocazione, deve comunque prescindersi ai fini dellaqualificazione dell’area, per gli effetti indennitari, con la necessità di individuareil parametro legale di siffatta qualificazione in uno strumento previgente (Cass.,Sez. un., 23 aprile 2001, n. 173; Cass., 8 settembre 2015, n. 17786; v. ancheCass., 5 aprile 2013, n. 20457 (…) (così in motivazione Cass. 7.10.2016, n.20230).23.

È ben evidente nella specie che la Corte di Roma non ha compiuto leindagini tutte prefigurate dall’insegnamento n. 4200/2001 di questa Corte.Propriamente, la corte d’appello si è limitata ad affermare – lo si è premesso– che l’inserimento dell’area alla data del decreto di espropriazione in zonadestinata ad “impianti e attrezzature per le attività artigianali, industriali eNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026assimilate” ne comportava la natura edificabile, sicché alcuna valenza esplicavaData pubblicazione 18/05/2026l’adozione di strumenti urbanistici attuativi (cfr. ordinanza impugnata, pagg. 6– 7).

Ed ancora che “l’inserimento dell’area nella zona territoriale omogenea Dsottozona e in un comparto a progettazione unitaria dal P.R. del Consorzio perlo sviluppo industriale della Provincia di Rieti (…) non comporta il venir menodella natura edificabile dell’area” (cfr. ordinanza impugnata, pag. 7).In tal guisa è fondata la censura – veicolata dal secondo mezzo del ricorsoprincipale – secondo cui la Corte di Roma “ha determinato l’indennità limitandola propria indagine all’accertamento dell’inclusione dell’area espropriata nellazona D1 del PRG del Comune di Rieti, destinata ad impianti, attrezzature edaree industriali, ritenendo sufficiente tale accertamento” (così ricorso, pag. 27).24.

In accoglimento del primo motivo e del secondo motivo del ricorsoprincipale l’ordinanza n. 522/2020 della Corte d’Appello di Roma va cassata conrinvio alla stessa corte d’appello in diversa composizione anche ai fini dellaregolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità.All’enunciazione, in ossequio alla previsione dell’art. 384, 1° co., cod. proc.civ., del principio di diritto – al quale ci si dovrà uniformare in sede di rinvio -può farsi luogo per relationem, nei medesimi termini espressi dai principi desuntidalla pronuncia di questa Corte n. 4200/2001 in precedenza menzionata.Più esattamente, la Corte di appello di Roma dovrà interamente rielaborarela determinazione dell’indennità in base ai principi esposti.25.

In dipendenza del buon esito del ricorso principale non sussistono ipresupposti perché, ai sensi dell’art. 13, 1° co. quater, d.P.R. n. 115/2002, iricorrenti principali siano tenuti a versare un ulteriore importo a titolo diNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a normaData pubblicazione 18/05/2026del 1° co. bis dell’art. 13 d.P.R. cit.

P.Q.MLa Corte così provvede:accoglie il primo motivo ed il secondo motivo del ricorso principale, cassa inrelazione ai motivi accolti l’ordinanza n. 522/2020 della Corte d’Appello di Romae rinvia alla stessa corte d’appello in diversa composizione anche ai fini dellaregolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità;dichiara assorbiti gli ulteriori motivi del ricorso principale ed il motivo delricorso incidentale.Così deciso in Roma nella camera di consiglio della I sez. civ. della CorteSuprema di Cassazione, il 27 gennaio 2026 e, a seguito di riconvocazione, il 9aprile 2026.Il consigliere estensore Il PresidenteLuigi [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
a del legale rappresentantepro tempore,[OSCURATO:SOCIETA]. – c.f./[OSCURATO:PARTITA_IVA] – in proprio e quale mandatariadell’A.T.I. costituita con la “[OSCURATO:PERSONA]” s.r.l., in persona del legale rappresentantepro tempore,rappresentati e difesi disgiuntamente e congiuntamente in virtù di procurespeciali su fogli allegati in calce al ricorso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] edall’avvocato [OSCURATO:PERSONA], che hanno entrambi indicato i rispettiviindirizzi di p.e.c.; elettivamente domiciliati in Roma, presso lo studio deglianzidetti difensori.RICORRENTIcontroNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026PERSIO [OSCURATO:PERSONA] – c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE] - rappresentato e difeso in virtùdi procura speciale su foglio allegato in calce al controricorso dall’avvocatoAntonio Contessa, che ha indicato il proprio indirizzo di p.e.c.; elettivamentedomiciliato in Roma, alla via [OSCURATO:PERSONA], n. 40, presso lo studiodell’avvocato [OSCURATO:PERSONA].CONTRORICORRENTE – RICORRENTE [OSCURATO:PERSONA]avverso l’ordinanza n. 522 – 20/[OSCURATO:DATA_NASCITA] della Corte d’Appello di Roma;udita la relazione della causa svolta all’udienza pubblica del 27 gennaio 2026dal consigliere dottor [OSCURATO:PERSONA],udito il Pubblico Ministero, in persona del sostituto procuratore generale dottorPasquale [OSCURATO:PERSONA]Aquino, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale edel ricorso incidentale,udito l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] per i ricorrenti,udito l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] per il controricorrente,1. Ai fini della realizzazione di un parcheggio pubblico a servizio dell’Ospedalegenerale provinciale di Rieti il “Consorzio per lo sviluppo industriale dellaProvincia di Rieti” promuoveva “l’espropriazione dei lotti, tutti inclusi nelperimetro delle aree ricadenti nel Consorzio” (cfr. ricorso, pagg. 3 – 5).I lavori per l’esecuzione del parcheggio, con delega dei poteri espropriativi,venivano, all’esito di gara, aggiudicati all’A.T.I. costituita dalla “A.J. Mobilità”s.r.l. (mandataria – capogruppo) e dalla “[OSCURATO:PERSONA]” s.r.l. (mandante).Tra i lotti oggetto dell’espropriazione era ricompreso il terreno, di mq. 5.940,di proprietà di [OSCURATO:PERSONA], in catasto terreni del Comune di Rieti, sezioneVazia, foglio 24, particella n. 50.Numero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Per i lotti – tra cui il lotto di proprietà di [OSCURATO:PERSONA] - ricadenti nelData pubblicazione 18/05/2026perimetro del “Consorzio” l’art. 36 della variante generale del Piano RegolatoreGenerale del Comune di Rieti – variante approvata con deliberazione del Giuntaregionale n. 347 del 13.7.2012 – stabiliva che per la sottozona “D1”(identificantesi con il perimetro delle aree ricadenti nel Consorzio) “si applica ladisciplina prevista nel vigente piano ASI”.A sua volta il [OSCURATO:PERSONA] del “Consorzio per lo sviluppo industriale dellaProvincia di Rieti” includeva il lotto espropriato nella zona destinata a parcheggipubblici, la cui disciplina era contenuta, segnatamente, all’art. 20 del capo IIIdel N.T.A. del [OSCURATO:PERSONA] consortile.2. Il collegio dei tecnici determinava in euro 612.326,00 l’indennità diespropriazione dovuta a [OSCURATO:PERSONA] (cfr. ricorso, pagg. 3 - 4).Più esattamente, in euro 55,63 a mq. e dunque in complessivi euro330.490,00 per il terreno ed in euro 248.786,90 per le opere che vi insistevano.3. Il decreto di espropriazione n. 1 del 3.10.2017 veniva ritualmentenotificato a [OSCURATO:PERSONA] (cfr. ricorso, pag. 4).4. Con ricorso ex artt. 29 del d.lgs. n. 150/2011 e 54 del d.P.R. n. 327/2001alla Corte d’Appello di Roma il “Consorzio per lo sviluppo industriale dellaProvincia di Rieti” e la “A.J. Mobilità” proponevano opposizione alla stima (cfr.ricorso, pag. 3).Deducevano, peraltro, che aveva errato il collegio dei tecnici, in sede diquantificazione dell’indennità di espropriazione, a ritenere che il cespiteespropriato avesse natura di area legalmente edificabile, “senza considerareinvece che essa era inserita in zona destinata ad uso pubblico ed in particolarea parcheggio pubblico” (così ricorso, pag. 5).5. Si costituiva [OSCURATO:PERSONA] (cfr. ricorso, pagg. 7 - 9).Numero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026Adduceva, a sua volta, che il suo terreno doveva considerarsi legalmenteedificabile, giacché ai sensi dell’art. 36 delle N.T.A. del P.R.G. del Comune diRieti era localizzato in zona “D”, sottozona “D1”, ossia in zona destinata adimpianti, attrezzature e aree industriale (cfr. altresì controricorso, pag. 4).Adduceva inoltre che alla stregua del piano regolatore del “Consorzio per losviluppo industriale della Provincia di Rieti” il terreno ricadeva in un comparto aprogettazione unitaria, nel quale, oltre alla zona destinata a parcheggio, “eraricompresa anche un’altra zona destinata a servizi, con la conseguenza chel’intero comparto non poteva considerarsi destinato ad una utilizzazionemeramente pubblicistica” (così ricorso, pag. 8).Instava per il rigetto dell’opposizione.In via riconvenzionale chiedeva determinarsi l’indennità di espropriazione inmisura non inferiore ad euro 70 a mq. ed in euro 214.000,00 il valore deimanufatti con la maggiorazione del 10% dell’indennità da liquidare (cfr.ordinanza impugnata, pag. 2).6. La corte d’appello faceva luogo alla nomina di un c.t.u., il quale, all’esitodelle operazioni, attendeva al deposito del proprio elaborato comprensivo delleosservazioni delle parti in ordine alla relazione di consulenza e dei propri rilieviin ordine alle osservazioni delle parti (cfr. ricorso, pag. 15).7. Con ordinanza n. 522/2020 la Corte d’appello di Roma determinava in euro504.047,79, oltre interessi legali, l’indennità nel complesso dovuta a Pier LuigiPersio, ordinava il deposito della somma previa detrazione di quanto inprecedenza depositato, condannava le parti opponenti alle spese di lite e di c.t.u.Evidenziava previamente la Corte di Roma che era da disattendere l’eccezione– sollevata dagli opponenti - di nullità della c.t.u. per asserita violazione delcontraddittorio, giacché l’ausiliario d’ufficio aveva reso edotte entrambe le partiNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026dell’inizio delle operazioni, operazioni cui le parti ed i rispettivi consulenti,Data pubblicazione 18/05/2026abilitati all’inoltro di note tecniche, avevano partecipato (cfr. ordinanzaimpugnata, pag. 3).Premetteva poi, nel merito, che il c.t.u. aveva concluso per il carattereedificabile del terreno di proprietà di [OSCURATO:PERSONA], utilizzato quale parcheggioscoperto a servizio dell’ospedale “[OSCURATO:PERSONA]”, siccome alla data -[OSCURATO:DATA_NASCITA] – del decreto di esproprio il terreno era ubicato in Zona TerritorialeOmogenea “D”, sottozona “D1”, in quanto ricompreso nel perimetro del“Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti”, dunque “in unazona destinata ad impianti, attrezzature e aree industriali, nonché a zone eservizi” (cfr. ordinanza impugnata, pag. 4, ove è riprodotto stralcio dellarelazione di c.t.u.).Premetteva ulteriormente, nel merito, che il c.t.u. aveva dato atto che ilterreno espropriato ricadeva giusta il [OSCURATO:PERSONA] del“Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti” - approvato conD.C.R. n. 171 del 25.2.2004 e successiva variante approvata con D.C.R. n. 62del 13.3.2009 – “in zona di uso pubblico e di interesse generale: parte zona aparcheggio e parte zona destinata a viabilità”. E che tuttavia – aveva soggiuntol’ausiliario – la previsione di un parcheggio ad uso pubblico non escludeva lalegale edificabilità del terreno “sia perché inserito in una zona destinata a“impianti e attrezzature per le attività artigianali, industriali e assimilate” siaperché incluso in un comparto “a progettazione unitaria” (cfr. ordinanzaimpugnata, pag. 4).Indi – la corte d’appello - reputava, per un verso, che erano da disattenderegli assunti di parte ricorrente secondo cui “non ci si [poteva] (…) soffermare aconstatare che l’area [era] inserita nella zona industriale, ma occorre[va], ai finiNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026(…) delle sue concrete qualità edificatorie, avere riguardo al contenuto del pianoconsortile, recepito dal P.R.G.” (così ordinanza impugnata, pag. 6).Indi - la corte d’appello - reputava, per altro verso, che erano da recepire dirilievi dell’ausiliario d’ufficio secondo cui l’inserimento dell’area alla data deldecreto di espropriazione in zona destinata ad “impianti e attrezzature per lesicché alcuna valenza esplicava l’adozione di strumenti urbanistici attuativi (cfr.ordinanza impugnata, pagg. 6 – 7).Premetteva d’altro canto - la corte d’appello – in ordine al valore venaledell’area che il c.t.u. aveva fatto ricorso a differenti criteri di stima, ossia alcriterio analitico/indiretto (cd. “valore di trasformazione”), al criteriosintetico/diretto (cd. “metodo comparativo”) ed al criterio di capitalizzazione delreddito (cfr. ordinanza impugnata, pag. 8).Indi evidenziava che la specificità nell’ipotesi de qua della destinazioneurbanistica e “la mancanza di un congruo numero di dati storici su cui basarel’applicazione del procedimento c.d. diretto” (così ordinanza impugnata, pag. 8),inducevano a privilegiare la stima “analitica/indiretta”, viepiù che la relazione dic.t.u. non dava ragione “di specifiche indagini dirette alla ricerca di dati storicidi raffronto” (così ordinanza impugnata, pag. 8).Evidenziava inoltre che il c.t.u., in applicazione del “metodo ditrasformazione”, alla stregua dei corretti criteri di cui aveva dato conto nelproprio elaborato, era in maniera condivisibile addivenuto alla determinazionedel valore unitario di euro 77,65 a mq. – e dunque al valore complessivo di euro458.225,27 - sulla scorta dei dati desumibili dall’ “Osservatorio del MercatoImmobiliare dell’Agenzia delle Entrate, relativo alla zona più vicina al terreno deNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026quo, Campoloniano, non essendo presenti valori OMI per uffici/terziario nellazona ove è ubicato il terreno” (così ordinanza impugnata, pag. 9).Evidenziava ancora che il c.t.u. aveva condivisibilmente esclusol’indennizzabilità dei manufatti, benché non abusivi, insistenti sul terreno amotivo della “temporaneità delle opere realizzate, con la conseguenterimovibilità allo scadere del periodo previsto (…)” (così ordinanza impugnata,pag. 9).Evidenziava infine che all’indennità in tal guisa determinata erano daaggiungere la maggiorazione del 10% di cui all’art. 37, 2° co. del d.P.R. n.327/2017 ed i soli interessi legali – dal dì dell’espropriazione – in difetto di provadi un maggior danno ex art. 1224, 2° co, cod. civ.8. Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso il “Consorzio per lo sviluppoindustriale della Provincia di Rieti” nonché la “A.J. Mobilità” s.r.l., in proprio equale mandataria dell’A.T.I. costituita con la “[OSCURATO:PERSONA]” s.r.l.; ne hanno chiestosulla scorta di otto motivi la cassazione con ogni conseguente statuizione.[OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso, recante ricorso incidentalearticolato in un unico motivo; ha chiesto dichiararsi inammissibile o rigettarsi ilricorso principale ed accogliersi il ricorso incidentale con il favore delle spese.I ricorrenti principali hanno depositato controricorso onde resistere al ricorsoincidentale.9. Il Pubblico Ministero ha formulato conclusioni scritte; ha chiesto rigettarsie il ricorso principale e il ricorso incidentale.10. I ricorrenti hanno depositato memoria.Del pari ha depositato memoria il controricorrente.RAGIONI DELLA DECISIONENumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/202611. Con il primo motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art. 360,Data pubblicazione 18/05/20261° co., n. 5, cod. proc. civ. l’omesso esame di fatto decisivo oggetto didiscussione tra le parti.Deducono che la Corte di Roma non ha tenuto conto che l’area espropriataera inclusa in zona che il [OSCURATO:PERSONA] consortile, con valenza di disciplinaurbanistica di secondo livello siccome integralmente recepita dal P.R.G. delComune di Rieti, aveva destinato ad uso pubblico e di interesse generale, con“sottoposizione a vincolo conformativo” che precludeva la realizzazione di edificio manufatti di natura privata (cfr. ricorso, pagg. 19 – 20).Deducono segnatamente che l’art. 36 delle N.T.A. della variante generale delP.R.G. del Comune di Rieti, per la sottozona “D1”, rinviava, con valenzaimmediatamente conformativa della proprietà privata e dello jus aedificandi, alladisciplina dell’allora vigente piano A.S.I. e alle sue successive varianti e chel’allora vigente Piano consortile “includeva l’area espropriata nella zonadestinata a parcheggi pubblici” (così ricorso, pag. 21).Deducono segnatamente che la corte d’appello ha omesso l’esame dellatavola 15a del [OSCURATO:PERSONA] consortile, del certificato di destinazioneurbanistica n. 61/2019 rilasciato dal Comune di Rieti il 16.4.2019, della tavolaP6-4 della variante generale del P.R.G. del Comune di Rieti approvata nel 2012,“da cui risultava che l’area in questione era inserita in zona P (parcheggipubblici) del PRG del Comune di Rieti” e del paragrafo n. 6 della relazione dic.t.u. (cfr. ricorso, pag. 23).Deducono quindi che la corte distrettuale ha omesso l’esame didocumentazione giusta la quale “l’area espropriata era inserita in zona destinatain parte a parcheggio pubblico (…) ed in parte in zona destinata a viabilità, nellaquale non sono consentite realizzazioni di manufatti o edifici di natura privata eNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026nella quale le opere destinate a servizi pubblici restano in proprietà (…) delData pubblicazione 18/05/2026Consorzio” (così ricorso, pag. 25).Deducono quindi che la corte distrettuale non ha considerato che giusta lapianificazione di secondo livello l’area espropriata “era sottoposta ad un vincoloconformativo (…), con preclusione per i privati di ogni tipo di trasformazionericonducibile alla nozione di edificazione” (così ricorso, pag. 25).12. Con il secondo motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art.360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione o falsa applicazione degli artt. 32,1° co., e 37, 4° co., d.P.R. n. 327/2001, dell’art. 51 d.P.R. n. 218/1978, dell’art.5, 2° co., legge n. 1150/1942, dell’art. 36 N.T.A. della variante generale delP.R.G. del Comune di Rieti (approvata con deliberazione della [OSCURATO:PERSONA]. 347 del [OSCURATO:DATA_NASCITA]) e degli artt. 7, 2° co., 19 e 20 delle N.T.A. del P.R. del“Consorzio per lo [OSCURATO:PERSONA] della Provincia di Rieti” (approvato condelibera della [OSCURATO:PERSONA] n. 171 del [OSCURATO:DATA_NASCITA]).Deducono che la Corte di Roma ha erroneamente circoscritto la propriaindagine al riscontro dell’inclusione del terreno espropriato nella sottozona “D1”del P.R.G. del Comune di Rieti, destinata ad “impianti, attrezzature ed areeindustriali” (cfr. ricorso, pag. 27).Deducono che la corte d’appello ha in tal guisa disapplicato le previsioni delPiano Regolatore del “Consorzio”, benché “richiamate dal P.R.G. comunale” edaventi “valenza di disposizioni di pianificazione di secondo livello con previsioniconformative della proprietà, anche precludenti la realizzazione di manufatti ededifici di natura privata” (così ricorso, pag. 27), e benché aventi valenza diparametro ineludibile ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione(cfr. ricorso, pag. 30).Numero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/202613. Con il terzo motivo i ricorrenti principali - in via subordinata – a)denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 4, cod. proc. civ. la nullitàdell’ordinanza impugnata per mancanza assoluta di motivazione e permotivazione irriducibilmente contraddittoria; b) denunciano ai sensi dell’art.360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione o falsa applicazione degli artt. 32e 37, 3° co., d.P.R. n. 327/2001.Deducono – in via subordinata, qualora si reputi che le possibilità diedificazione del terreno espropriato siano da individuare unicamente alla streguadel suo inserimento nella sottozona “D1” del P.R.G. del Comune di Rieti – chela Corte di Roma, “con insanabile incoerenza logica”, ha erroneamentedeterminato l’indennità di espropriazione del terreno non già unicamente inragione della sua destinazione “ad impianti e attrezzature per le attivitàartigianali, industriali e assimilate” ma anche in ragione della sua inclusione nelPiano Regolatore del “Consorzio” in zona destinata a parcheggio pubblico eviabilità (cfr. ricorso, pag. 31).Deducono altresì che l’indennità di espropriazione avrebbe dovuto esseredeterminata “sulla base della potenzialità edificatoria media di tutto ilcomprensorio del nucleo industriale ricompreso nella zona D1 (…) e sulla basedi un indice medio territoriale” e non già, “selettivamente, in ragione dellepotenzialità edificatorie tratte dalla disciplina contenuta nel Piano regolatoreconsortile e previste per la sola e specifica zona destinata a servizi” (cfr. ricorso,pag. 32).Deducono poi che “risulta assolutamente incomprensibile quale sia il rilievogiuridico che la Corte di Appello (…) ha assegnato alla zonizzazione e alledisposizioni del Piano regolatore consortile” (così ricorso, pag. 35).Numero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/202614. Con il quarto motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art.Data pubblicazione 18/05/2026360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione o falsa applicazione degli artt. 32,1° co., e 37, 4° co., d.P.R. n. 327/2001, dell’art. 36 N.T.A. della variantegenerale del P.R.G. del Comune di Rieti (approvata con deliberazione dellaGiunta Regionale n. 347 del 13.7.2012) e degli artt. 7, 2° co., e 8 delle N.T.A.del P.R. del “Consorzio per lo [OSCURATO:PERSONA] della Provincia di Rieti”(approvato con delibera della [OSCURATO:PERSONA] n. 171 del [OSCURATO:DATA_NASCITA]).Deducono che la Corte di Roma ha errato ulteriormente nella determinazionedelle possibilità legali di edificazione.Deducono in primo luogo che la corte d’appello ha illegittimamente desuntol’esistenza dell’edificabilità legale “dalla mera astratta previsione, contenuta nelPiano regolatore consortile, dell’inserimento dell’area espropriata in uncomparto a progettazione unitaria, ed a prescindere dalle varie modalità con cuil’attuazione di tale comparto era regolato dall’art. 8 del Piano, anzidichiaratamente prescindendo dal considerare (…) che il comparto aprogettazione unitaria non era stato formato ed attuato” (così ricorso, pag. 39).Deducono quindi che la corte distrettuale non ha considerato che l’art. 8 delleN.T.A. del [OSCURATO:PERSONA] del “Consorzio” “non comportava affatto l’immediataalcuna capacità volumetrica” (così ricorso, pag. 40).Deducono in secondo luogo che la corte d’appello avrebbe dovuto considerareche, alla stregua delle previsioni dell’art. 8 delle N.T.A. del [OSCURATO:PERSONA] del“Consorzio”, “l’effetto attributivo della cubatura in misura proporzionale a tuttele aree comprese nel comparto, incluse quelle ricadenti nella zona destinata aparcheggio (…) soprattutto era (…) subordinato alla conclusione dellaconvenzione edilizia tra i privati ed il Consorzio” (così ricorso, pag. 41).Numero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026Deducono quindi che occorreva necessariamente verificare “la conclusionedella convenzione tra i privati ed il Consorzio, per poter conseguentementededurre che (…) si fossero espanse le possibilità di edificazione dell’area inseritanella zona a parcheggio” (così ricorso, pag. 41).15. Con il quinto motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art.360, 1° co., n. 5, cod. proc. civ. l’omesso esame di fatti decisivi oggetto didiscussione tra le parti.Deducono in primo luogo che la Corte di Roma non ha tenuto conto che,sebbene il “Consorzio” avesse intrapreso l’attuazione delle zone incluse nelcomparto a progettazione unitaria, nondimeno siffatta attuazione non eraaddivenuta “alla redazione di un progetto planovolumetrico esteso all’interocomparto” (così ricorso, pag. 46).Deducono in secondo luogo che la Corte di Roma non ha tenuto conto chenon si era pervenuti alla stipulazione con i privati della convenzione urbanisticadi cui al 5° co. dell’art. 8 delle N.T.A. del Piano del “Consorzio”, sicché non siera verificato l’effetto attributivo della cubatura di cui al 6° co. dello stesso art.8 (cfr. ricorso, pag. 46).16. Con il sesto motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art. 360,1° co., n. 4, cod. proc. civ. la nullità della relazione di c.t.u. e conseguentementela nullità dell’ordinanza impugnata.Premettono che innanzi alla Corte di Roma, all’udienza del [OSCURATO:DATA_NASCITA],immediatamente successiva al deposito della relazione di c.t.u., avevanoprovveduto ad eccepire la nullità della consulenza, siccome l’ausiliario d’ufficioaveva “omesso di trattare e considerare, nella definitiva consulenza resa, molteNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026delle puntuali osservazioni critiche, con documenti annessi, espresse per iscrittodal [proprio consulente tecnico]” (cfr. ricorso, pag. 48).Premettono, segnatamente, che avevano addotto che il c.t.u. aveva “preso inconsiderazione i valori OMI per una zona del Comune del tutto differente –Campoloniano, ricadente in zona B di [OSCURATO:PERSONA] – e quindi noncomparabile con la realtà territoriale oggetto di esame” (così ricorso, pag. 49).Indi deducono che l’impugnata ordinanza è illegittima, siccome ha ancoratola stima del terreno alla relazione di c.t.u. benché, quest’ultima, fosse inficiatada nullità (cfr. ricorso, pag. 49)Deducono segnatamente che l’omesso esame delle osservazioni rimesse dalproprio consulente ha dato luogo a nullità relativa della c.t.u., giacché havanificato lo scopo cui è preordinato il subprocedimento entro il quale siesplicano i compiti del consulente d’ufficio e dei consulenti di parte a garanziadel pieno contraddittorio tecnico (cfr. ricorso, pagg. 50 - 51).17. Con il settimo motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art.360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione o falsa applicazione degli artt. 32,1° co., e 37 d.P.R. n. 327/2001.Deducono che l’impugnata ordinanza è illegittima, siccome il valore del bene,in applicazione del criterio “analitico-ricostruttivo”, è stato determinato allastregua del valore di edifici “con caratteristiche del tutto diverse e nonomogenee rispetto al bene espropriato” (così ricorso, pag. 53).18. Con l’ottavo motivo i ricorrenti principali denunciano in via subordinata laviolazione o falsa applicazione dell’art. 92 cod. proc. civ.Numero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Deducono che ha errato la Corte di Roma, nonostante l’accoglimento parzialeData pubblicazione 18/05/2026dell’opposizione, a condannarli all’integrale rifusione delle spese di lite nonché aporre a loro integrale carico le spese di c.t.u. (cfr. ricorso, pag. 53).Deducono invero che l’opposizione è stata parzialmente accolta, giacchél’indennità era stata dal collegio tecnico determinata nella maggior somma dieuro 612.326,00, sicché si sarebbe giustificata la compensazione delle spese dilite (cfr. ricorso, pag. 54).19. Con l’unico motivo il ricorrente incidentale denuncia ai sensi dell’art. 360,1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione degli artt. 32, 2°co., e 38, d.P.R. n. 327/2001.Premette che la Corte di Roma, in aderenza a quanto assunto dal c.t.u., haescluso l’indennizzabilità del parcheggio a raso esistente sul terreno, in quantoassentito sul presupposto della sua temporaneità e rimovibilità.Indi deduce che se, viceversa, la Corte di Roma “avesse valutato gli elementiin suo possesso”, avrebbe dovuto riconoscergli anche l’indennizzo relativo aisoprassuoli realizzati in base a regolari permessi nella misura – euro296.952,17, oltre accessori – quantificata dal c.t.u. (cfr. ricorso incidentalepagg. 25 - 26).20. Il primo motivo ed il secondo motivo del ricorso principale, da esaminarecongiuntamente, sono fondati e meritevoli di accoglimento nei termini cheseguono; il loro buon esito assorbe la disamina non solo degli ulteriori motividel ricorso principale ma pur del motivo del ricorso incidentale.21. Con la sentenza n. 4200 del 23.3.2001 (cfr. in senso conforme Cass.6.12.2002, n. 17330),Numero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026(in una ipotesi in cui l’originaria attrice aveva chiesto “la determinazione dellagiusta indennità dovutale per l'espropriazione da parte del Consorzio per losviluppo industriale e dei servizi reali alle imprese della Provincia di Foggia (ASI),di un appezzamento di terreno di sua proprietà ubicato nel comune di Lucera(…)” ed in cui “la Corte territoriale (…) [aveva] attribuito al terreno espropriatonatura edificatoria perché incluso fin dal 1976 in un'area destinata adinsediamenti industriali dal Piano delle aree e dei nuclei di sviluppo industriale(ASI) predisposto dai comuni della provincia di Foggia (…), che è assimilabile aduno strumento urbanistico generale di zonizzazione del territorio interessato edè equiparato dalla legge ai piani territoriali di coordinamento sovracomunale;per cui diveniva irrilevante perfino la eventuale (pregressa) destinazioneagricola del fondo prevista dal P.R.G. del comune di Lucera, perchéautomaticamente modificata e variata in conseguenza dell'approvazione delPiano ASI”)questa Corte di legittimità ha fatto luogo alle seguenti puntualizzazioni: i piani regolatori comunali (…) restano (…) l’unica fonte diretta dell’assettourbanistico nel territorio comunale; e (…) deve escludersi ogni automaticasostituzione delle disposizioni dei piani territoriali di coordinamento (e, quindi,dei piani regolatori delle aree e dei nuclei di sviluppo industriale) a quellecontrastanti dei piani regolatori generali. I quali, pur se difformi da questi ultimi,fino all’adeguamento (spontaneo o tramite interventi sostitutivi) conservanopiena operatività in ordine alla qualificazione delle zone del territorio nonché allaconformazione normativa del diritto di proprietà sui suoli interessati ; anche l’efficacia tipica del piano ASI (…), una volta approvato, era soltantoquella di imporre vincoli e direttive alla pianificazione urbanistica ordinaria, dicompetenza dei singoli comuni che hanno costituito il consorzio, senza effettiNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026diretti ed immediati in ordine alle possibilità legali di edificazione dei terreni iviindividuati e destinati alla costruzione di nuove industrie ovvero di qualsiasi altraopera infrastrutturale necessaria al conseguimento di tale finalità: e ciò fino almomento in cui l’amministrazione comunale (…) avesse assolto all’obbligogiuridico di provvedere alle necessarie modifiche e di adeguare i propri strumentiurbanistici alle localizzazioni ed alle destinazioni in esso programmate ; la destinazione ad insediamenti industriali attribuita dal piano ASI alterreno espropriato (…) non avrebbe potuto fisiologicamente decorrere se nondalla data in cui la relativa prescrizione veniva trasfusa nello strumentourbanistico comunale, che restava per quanto si è detto, l’unica fonte costitutivadella nuova previsione ; la Corte di appello doveva esaminare, anzitutto, se il P.R.G. (o altrostrumento equipollente) di detto comune avesse recepito o meno la destinazionead insediamenti industriali attribuita dal piano ASI al terreno espropriato.E poiché la modifica non avrebbe potuto fisiologicamente decorrere se non dalladata in cui la relativa prescrizione veniva trasfusa nello strumento urbanisticocomunale, che restava (…) l’unica fonte costitutiva della nuova previsione, lasentenza impugnata avrebbe dovuto verificare altresì se la riproduzione diquesta nel P.R.G. fosse avvenuta in epoca antecedente o successiva al decretoablativo, in quanto soltanto nella prima ipotesi in base alla disposizione dell'art.5 bis avanti evidenziata, di essa poteva tenersi conto per la valutazione dell'areain questione ; ma siffatta verifica non era ancora esaustiva poiché i piani ASI, oltre adindicare la programmazione e la localizzazione delle opere occorrenti perl'attuazione delle iniziative di cui al T.U. 218/1978 (opere di attrezzatura dellezone, sistemazione dei terreni, costruzione di infrastrutture, impianti e servizi,Numero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026nonché di tutte le altre opere d'interesse generale idonee a favorirel'insediamento industriale), contengono, come già rilevato dalla CorteCostituzionale (sent. 260/1976) e dai giudici amministrativi (Cons. St. IV,319/1980; 930/1975; 516/1975), anche statuizioni immediatamenteprecettive; le quali (…), possono avere diretta ed immediata incidenza sugliinteressi dei proprietari di aree incluse nel perimetro dei piani, nella misura incui impongano vincoli di destinazione, con la concreta individuazione di benisoggetti ad esproprio per l’esecuzione di opere di pubblica utilità, ovvero perl’insediamento di determinati impianti industriali ; di fronte a tale situazione, mentre è ovvio e naturale che questi piani,nella parte in cui contengano direttive e previsioni di lungo periodo, generali edastratte, debbano aver natura conformativa della proprietà privata, al pari deipiani territoriali di coordinamento e dei piani regolatori urbanistici, essendo laloro attuazione necessariamente graduale nel corso dei decenni, per quel cheriguarda, invece, le prescrizioni o le indicazioni direttamente edimmediatamente incidenti su beni determinati, impongono vincoli didestinazione preordinati all’espropriazione, da non considerare, dunque,secondo il menzionato art. 5 bis in sede di quantificazione dell’indennizzosostitutivo del valore del bene acquisito coattivamente ; sicché se nel piano fosse risultata una precisa individuazione del terrenodella ricorrente, nel senso che lo stesso veniva specificamente destinato allacostruzione di una nuova industria ovvero di qualsiasi altra operainfrastrutturale precisamente localizzata, poiché l’area espropriata eracaratterizzata da una destinazione originariamente agricola, alla nuova specificadestinazione di carattere prodromico rispetto all’espropriazione non potevaconseguire il diritto della ricorrente ad un indennizzo commisurato alla acquisitaNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026natura edificatoria del bene: in quanto il generale principio della irrilevanza dellamodificazione del valore edificatorio di un suolo non può non operare, oltre chenei casi in cui dalla apposizione di un vincolo pubblicistico derivi una diminuzionedel valore economico della “res”, anche in quelli in cui si verifichi, all'opposto,un incremento di tale valore, quale conseguenza di una modificazione “inmelius” (…), consistente nella utilizzabilità edificatoria del suolo nell'ambito dellapianificazione urbanistica .22. I surriferiti principi non possono che essere ribaditi in questa sede.Tanto più che le sezioni unite di questa Corte hanno in una più ampiaprospettiva puntualizzato che nell’accertamento della qualità edificatoria di un’area ai fini delladeterminazione dell’indennità di esproprio, in presenza di variante al pianoregolatore generale, il carattere conformativo di essa (che soltanto consente ditenerne conto ai fini indennitari), e non ablatorio, non discende dallacollocazione in una specifica categoria di strumenti urbanistici, e neppure dallatipologia delle destinazioni individuate, ma dipende soltanto dai requisitioggettivi, di natura e struttura, che presentano i vincoli in essa contenuti (così in motivazione Cass. sez. un. 25.11.2008, n. 28051 (Rv. 605694-01). Ovesi è soggiunto che carattere conformativo di una variante è configurabile oveessa miri ad una (nuova) zonizzazione dell’intero territorio comunale o di partedi esso, sì da incidere su di una generalità di beni, nei confronti di una pluralitàindifferenziata di soggetti, in funzione della destinazione dell’intera zona in cui ibeni ricadono e in ragione delle sue caratteristiche intrinseche o del rapporto(per lo più spaziale) con un’opera pubblica; mentre, se la variante non abbiauna tal natura generale, ma imponga un vincolo particolare incidente su benideterminati, in funzione non già di una generale destinazione di zona, ma dellaNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026Data pubblicazione 18/05/2026localizzazione di un’opera pubblica, la cui realizzazione non può coesistere conla proprietà privata, il vincolo che la stessa contiene deve essere qualificatocome preordinato alla relativa espropriazione e da esso deve, dunque,prescindersi nella qualificazione dell’area, pur quando la variante abbia mutatola classificazione urbanistica di quest’ultima, con la conseguenza che soltanto intal caso deve farsi riferimento alla previgente destinazione (sentenza 21/1/2005n. 1336) ).Tant’è che si è precisato ulteriormente che, ove in via eccezionale, vincoli, pur contenuti in piani di secondo livello nonabbiano una (…) natura generale, ma si presentino, viceversa, come vincoliparticolari, incidenti su beni determinati, in funzione non già di una generaledestinazione di zona, ma della localizzazione puntuale (normalmente definita“lenticolare”) di un’opera pubblica, la cui realizzazione non può coesistere conla proprietà privata, ma ne esige la traslazione in favore dell’ente pubblico, sirealizza un vincolo sostanzialmente preordinato all’espropriazione, dal quale,nonostante la sua formale allocazione, deve comunque prescindersi ai fini dellaqualificazione dell’area, per gli effetti indennitari, con la necessità di individuareil parametro legale di siffatta qualificazione in uno strumento previgente (Cass.,Sez. un., 23 aprile 2001, n. 173; Cass., 8 settembre 2015, n. 17786; v. ancheCass., 5 aprile 2013, n. 20457 (…) (così in motivazione Cass. 7.10.2016, n.20230).23. È ben evidente nella specie che la Corte di Roma non ha compiuto leindagini tutte prefigurate dall’insegnamento n. 4200/2001 di questa Corte.Propriamente, la corte d’appello si è limitata ad affermare – lo si è premesso– che l’inserimento dell’area alla data del decreto di espropriazione in zonadestinata ad “impianti e attrezzature per le attività artigianali, industriali eNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026assimilate” ne comportava la natura edificabile, sicché alcuna valenza esplicavaData pubblicazione 18/05/2026l’adozione di strumenti urbanistici attuativi (cfr. ordinanza impugnata, pagg. 6– 7). Ed ancora che “l’inserimento dell’area nella zona territoriale omogenea Dsottozona e in un comparto a progettazione unitaria dal P.R. del Consorzio perlo sviluppo industriale della Provincia di Rieti (…) non comporta il venir menodella natura edificabile dell’area” (cfr. ordinanza impugnata, pag. 7).In tal guisa è fondata la censura – veicolata dal secondo mezzo del ricorsoprincipale – secondo cui la Corte di Roma “ha determinato l’indennità limitandola propria indagine all’accertamento dell’inclusione dell’area espropriata nellazona D1 del PRG del Comune di Rieti, destinata ad impianti, attrezzature edaree industriali, ritenendo sufficiente tale accertamento” (così ricorso, pag. 27).24. In accoglimento del primo motivo e del secondo motivo del ricorsoprincipale l’ordinanza n. 522/2020 della Corte d’Appello di Roma va cassata conrinvio alla stessa corte d’appello in diversa composizione anche ai fini dellaregolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità.All’enunciazione, in ossequio alla previsione dell’art. 384, 1° co., cod. proc.civ., del principio di diritto – al quale ci si dovrà uniformare in sede di rinvio -può farsi luogo per relationem, nei medesimi termini espressi dai principi desuntidalla pronuncia di questa Corte n. 4200/2001 in precedenza menzionata.Più esattamente, la Corte di appello di Roma dovrà interamente rielaborarela determinazione dell’indennità in base ai principi esposti.25. In dipendenza del buon esito del ricorso principale non sussistono ipresupposti perché, ai sensi dell’art. 13, 1° co. quater, d.P.R. n. 115/2002, iricorrenti principali siano tenuti a versare un ulteriore importo a titolo diNumero registro generale 18218/2020Numero sezionale 397/2026Numero di raccolta generale 14689/2026contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a normaData pubblicazione 18/05/2026del 1° co. bis dell’art. 13 d.P.R. cit. P.Q.MLa Corte così provvede:accoglie il primo motivo ed il secondo motivo del ricorso principale, cassa inrelazione ai motivi accolti l’ordinanza n. 522/2020 della Corte d’Appello di Romae rinvia alla stessa corte d’appello in diversa composizione anche ai fini dellaregolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità;dichiara assorbiti gli ulteriori motivi del ricorso principale ed il motivo delricorso incidentale.Così deciso in Roma nella camera di consiglio della I sez. civ. della CorteSuprema di Cassazione, il 27 gennaio 2026 e, a seguito di riconvocazione, il 9aprile 2026.Il consigliere estensore Il PresidenteLuigi [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 14689/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris