Cassazione n. 17823/2026

ope legis dall'[OSCURATO:PERSONA]-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], in persona del legalerappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocato [OSCURATO:PERSONA]-controricorrente–Numero registro generale 10174/2020Numero sezionale 4520/2026Numero di raccolta generale 17823/2026Data pubblicazione 04/06/2026avverso la sentenza n. 3432/2019 della [OSCURATO:PERSONA] della LOMBARDIA, depositata il 9/9/2019;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio nonpartecipata del 27/5/2026 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].ssa [OSCURATO:PERSONA]'ORFANOAgenzia delle Entrate propone ricorso, affidato ad unico motivo, per lacassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissionetributaria regionale della Lombardia aveva accolto l’appello dellaemessa dalla [OSCURATO:PERSONA] di Brescia, in rigetto delricorso proposto avverso avviso di accertamento in rettifica, da B/1 a D/4,della rendita catastale proposta con dichiarazione DOCFA dalla Fondazione,relativamente a struttura per servizi socio-sanitari-assistenziali di suaproprietà.[OSCURATO:PERSONA] resiste con controricorso ed ha da ultimo depositatomemoria difensiva.RAGIONI DELLA DECISIONE1.1. Con unico motivo Agenzia delle Entrate denuncia, in rubrica, aisensi dell'art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c. violazione dell’art. 2697 c.c.,nonché del d.P.R. n. 1142/1949 e del R.D.L. n. 652/1939 e dell’art. 8 delper avere la Commissione tributaria regionale erroneamente annullatol’avviso impugnato senza valutare che l'indagine ai fini dell'accertamentodella corretta rendita catastale va riferita all'immobile stesso e non allanatura del soggetto che lo gestisce.1.2. Le censure sono fondate.1.3. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale ha affermato quanto segue:«... Nel caso di specie, l'immobile risulta appartenere ad una fondazionesenza scopo di lucro qualificata come Onlus, dunque ad un enteistituzionalmente senza scopo di lucro, come provato anche dal suo statutoprodotto in atti: la fondazione persegue "esclusivamente finalità sociali"(art. 3), ha l'obbligo "di impiegare gli eventuali avanzi di gestione per larealizzazione di attività istituzionali" (art. 5), vieta di distribuire "anche inNumero registro generale 10174/2020Numero sezionale 4520/2026Numero di raccolta generale 17823/2026Data pubblicazione 04/06/2026modo indiretto, utili e avanzi di gestione nonché fondi, riserve o capitale"(art. 16), in caso di scioglimento provvede alla "devoluzione del patrimonioresiduo a favore di altre Onlus" (art.17). Né lo scopo di lucro può essereravvisato nella previsione di una retta giornaliera a carico dei fruitori delservizio di assistenza, essendo documentato che la struttura svolgel'attività in regime di accreditamento con la Regione Lombardia e vieneremunerata secondo "le tariffe regionali vigenti" come contrattualmenteprevisto, in considerazione del servizio di pubblica utilità prestato al fine diconsentire la copertura dei costi e non il conseguimento di un "lucro". Nederiva che non sono ravvisabili gli elementi della categoria catastale D4 edeve essere confermata la categoria catastale indicata dalla parte».1.4. Orbene, è costante l'orientamento di questa Corte secondo cui ilprovvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è ununa prospettiva di tipo «reale», riferita alle caratteristiche oggettive(costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanzialedella cd. «destinazione ordinaria», sicché l'idoneità del bene a produrrericchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di essovenga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che vaaccertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo purché non in contrastocon la disciplina urbanistica; inoltre, in tema di rendita catastale,nell'ipotesi in cui l'immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientriin una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispettoall'attività in concreto svolta all'interno dello stesso che può costituire, overicorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operata.(Cass. n. 22103/2018).1.5. Non rilevano, quindi, né il carattere pubblico o privato dellaproprietà dell'immobile, né eventuali funzioni latamente sociali svolte dalproprietario, mentre il fine di lucro merita di essere preso inconsiderazione, in quanto espressamente previsto come criterio diclassificazione per numerose categorie, ma in termini oggettivati, nel sensoche se ne richiede una verifica che ne ricerchi la sussistenza desumendoladalle caratteristiche strutturali dell'immobile, irreversibili se non attraversoNumero registro generale 10174/2020Numero sezionale 4520/2026Numero di raccolta generale 17823/2026Data pubblicazione 04/06/2026modifiche significative, e non si arresti quindi al tipo di attività che in undeterminato momento storico vi viene svolta, che può costituire un criteriocomplementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento (così,Cass. n. 25992/2020, in tema di RSA, che richiama, Cass. n. 34002/2019;Cass. n. 8773 e n. 12205 del 2015, e nello stesso senso, Cass. n.24078/2022; Cass. n. 3851/2022; Cass. n. 2249/2021; Cass. n.2253/2021, Cass. n. 31213/2021; Cass. n. 25992/2020; Cass. n.24078/2020; Cass. n. 13666/2020; Cass. n. 13074/2020; Cass. n.15220/2020).1.6. Alla luce di tale consolidato orientamento deve riconoscersi che lagravata sentenza ha risolto la lite contestata senz’alcuna considerazionedelle connotazioni tipologiche e funzionali delle unità immobiliari, cosìrisolvendo il decisum sulla sola base dell’attività nella fattispecie svolta inconcreto e nella sua connotazione soggettiva (in tesi senza fine di lucro).1.7. Il fine di lucro merita, invero, di essere preso in considerazione,in quanto espressamente previsto come criterio di classificazione pernumerose categorie (tra cui la categoria B2 - ospedali e case di cura senzafine di lucro), ma in termini ‘oggettivati’, nel senso che se ne richiede unaverifica che ne ricerchi la sussistenza desumendola dalle caratteristichestrutturali dell’immobile, irreversibili se non attraverso modifichesignificative, e non si arresti quindi al tipo di attività che in un determinatomomento storico vi viene svolta, che può costituire un criteriocomplementare ma non alternativo o esclusivo ai fini del classamento (cfr.Cass. n. 27436/2022 e giurisprudenza in essa richiamata).1.8. Con particolare riguardo alla categoria D/4 l’immobile deve,dunque, soddisfare requisiti specifici legati alla sua struttura, destinazioned’uso e conformità urbanistica, in quanto gli immobili D/4 sonostrutture costruite o adattate per le speciali esigenze dell'attività sanitaria,dotate di sale di degenza con servizi medicali, ambulatori, sale operatorie,laboratori, locali tecnici sanitari, attrezzature mediche specializzatepermanenti, finalizzate allo svolgimento di funzione prevalentementesanitaria (assistenza qualificata) con degenza e prestazioni sanitariecontinuative e gestione interna delle urgenze sanitarie; gli immobili B/1Numero registro generale 10174/2020Numero sezionale 4520/2026Numero di raccolta generale 17823/2026Data pubblicazione 04/06/2026includono, invece, strutture come gli ospizi, non suscettibili di destinazionediversa senza radicali trasformazioni, con funzione residenziale prevalente,assenza di dotazioni sanitarie specialistiche ed attrezzature sanitariespecializzate permanenti, con spazi residenziali ordinari ed impiantistandard, assistenza ordinaria limitata (igiene, pasti) ed assistenzasanitaria accessoria (con ricovero in ospedale esterno), senza scopo dilucro.2. L’impugnata sentenza va, pertanto, cassata con rinvio della causa,anche per la disciplina delle spese del giudizio di legittimità, alla Corte digiustizia tributaria di secondo grado della Lombardia che, in diversacomposizione, procederà al riesame della controversia attenendosi aiprincipi di diritto sopra esposti. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia lacausa, anche per le spese di questo giudizio, alla Corte di giustiziatributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, della Corte diCassazione, Sezione Tributaria, in data 27.5.2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]