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CassazionesentenzaSezione 3Decisione del 9 giugno 2026

Cassazione n. 18719/2026

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IOSO ed [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall’avv.[OSCURATO:PERSONA] (c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), con domicilio digitale exlege- controricorrenti -e contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:SOCIETA].- intimati -Numero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026avverso la sentenza della Corte d’appello di Bologna - Sezionespecializzata agraria n. 278 del 15 giugno 2023;udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28 maggio 2026dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA];letta la memoria della ricorrente;[OSCURATO:PERSONA]:- la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s. affermava di essereaffittuaria di terreni e fabbricati rurali, destinati ad attività agricola eagrituristica, siti nel Comune di Forlì in forza di due contratti agrarisottoscritti il 15 dicembre 2016 e registrati il 20 gennaio 2017; lasocietà sosteneva, poi, di avere concordato, con scrittura privata indata 16 gennaio 2018, con gli affittanti [OSCURATO:PERSONA], GiulianiniElisa e Literarumde di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]. l’esecuzione di variinterventi di miglioria e la relativa compensazione con i canoni dovuti;- con pignoramento del 1° febbraio 2018 i beni oggetto di affittovenivano sottoposti alla procedura esecutiva immobiliare n. 24/2018R.G.

Esec. del Tribunale di Forlì;- [OSCURATO:PERSONA] - nella qualità di custode giudiziario nominato nelnovembre 2019 - richiedeva all’affittuaria, nel 2021, il pagamento, afavore della procedura, dei canoni maturati dalla data delpignoramento;- la società affittuaria contestava la pretesa, opponendo, tra l’altro,l’esecuzione delle migliorie di cui alla scrittura del 16 gennaio 2018;- avendo avuto esito negativo l’esperito tentativo di conciliazione,con ricorso depositato il 9 febbraio 2022, la [OSCURATO:PERSONA]’ [OSCURATO:SOCIETA]. adiva la Sezione specializzata agraria del Tribunale diElisa Giulianini e Literarumde di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]. (originariproprietari) chiedendo: (i) l’accertamento della durata quindicennaleNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026dei contratti e la loro opponibilità alla procedura e all’aggiudicatario;(ii) l’opponibilità della scrittura integrativa del 16 gennaio 2018; (iii) insubordine, il riconoscimento di un credito per migliorie e lacompensazione coi canoni; (iv) il risarcimento danni per asseriti vizidegli immobili e/o la riduzione del canone; (v) il riconoscimento delproprio diritto di ritenzione sino al pagamento delle migliorie;- si costituiva [OSCURATO:PERSONA], che resisteva alle avverse domandee spiegava domanda riconvenzionale per i canoni;- nel giudizio intervenivano [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA], qualisuccessori a titolo particolare degli originari affittanti, essendo divenutiproprietari a seguito di aggiudicazione dei cespiti nell’ambito dellaprocedura esecutiva (decreto di trasferimento del 10 marzo 2022);- il Tribunale di Forlì - Sezione specializzata agraria, con lasentenza n. 535 del 31 maggio 2022, rigettava le domande di AziendaAgricola [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s., dichiarava inammissibili lericonvenzionali proposte da [OSCURATO:PERSONA] e dagli intervenuti MarcoDovizioso ed [OSCURATO:PERSONA], rigettava la domanda ex art. 96 c.p.c. deimedesimi intervenuti e compensava integralmente le spese di lite;- la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s. proponeva appello colquale formulava le seguenti censure: «1) l’omessa pronuncia in ordinealla nullità delle clausole in deroga dei contratti di affitto per essereapplicabile la disciplina legale, atteso che tale domanda, non presa inesame dal Tribunale sul presupposto della sua ritenuta superfluità , hainvece una sua ulteriore ragion d’essere in connessione con la domandasulle migliorie; 2) l’erroneità dell’assunto secondo cui non sarebbeopponibile agli acquirenti la scrittura dd. 16 .1. 2018, essendosi altresìrigettata l’istanza di prova testimoniale avanzata al riguardo: talescrittura, infatti, non è un contratto di locazione e dunque non è adessa applicabile l’art. 2923 cod. civ. citato in sentenza; 3) l’erroneomancato riconoscimento del proprio diritto agli indennizzi per leNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026eseguite migliorie anche alla luce della disciplina legale di cui alla leggen. 203/1982 ed alla ritenzione del fondo fino al correlato pagamento»(così alle pagg. 12-13 della sentenza impugnata);- resistevano all’impugnazione [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] edElisa Nanni, mentre restavano contumaci [OSCURATO:PERSONA], ElisaGiulianini e Literarumde di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA].- la Corte d’appello di Bologna - Sezione specializzata agrariadefiniva il giudizio con la sentenza n. 278 del 15 giugno 2023, con laquale rigettava integralmente l’appello e confermava la sentenza diprimo grado, con rifusione delle spese in favore degli appellati;- avverso detta sentenza la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s.proponeva ricorso per cassazione, fondato su quattro motivi;- [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA] resistevano con controricorso;- [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]. non svolgevano difese nel giudizio dilegittimità;- la ricorrente depositava memoria ex art. 380-bis.1, comma 1,c.p.c. con la quale affermava che, con la sentenza n. 9 del 6/6/2025,asseritamente passata in giudicato (ma priva della certificazione di cuiall’art. 124 disp. att. c.p.c.), il Tribunale di Forlì - Sezione specializzataagraria ha accertato «che il canone locativo previsto nei due contrattidi affitto aventi ad oggetto fabbricati e terreni e distinti al Catastofabbricati del Comune di Forlì al foglio 251, particelle 1134 sub. 1 e1135 sub. 1 ed al [OSCURATO:PERSONA] del medesimo Comune al foglio 251,particelle 1087, 1115, 1149, 1180, 80, 81 (contratto registrato al n.385/2020) e aventi ad oggetto Terreni distinti al catasto Terreni delComune di Forlì al foglio 251 P.lla 8, foglio 251 P.lla 79, foglio 251 P.lla1161, foglio 251 P.lla 1165, foglio 251 P.lla 1168 (contratto registratoal n. 386/2020) è da considerarsi vile» e, pertanto, ha dichiarato «lanon opponibilità dei predetti contratti agli aggiudicatari/attualiNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026proprietari ex art. 2923 co. 3 c.c. ed ordina[to] il rilascio dei predettiimmobili, al termine dell’annata agraria, in favore dei sig.ri DoviziosoMarco e [OSCURATO:PERSONA]»;- all’esito della camera di consiglio del 28/5/2026, il Collegio siriservava il deposito dell’ordinanza nei successivi sessanta giorni, anorma dell’art. 380-bis.1, comma 2, c.p.c.;[OSCURATO:PERSONA]:− preliminarmente, non occorre disporre il rinvio a nuovo ruolo ininterlocutoria di Cass. Sez.

T, 11/5/2026, n. 13651) per la soluzionedella questione - di valenza nomofilattica - relativa alla questione sel’esistenza del giudicato esterno debba essere provata esclusivamentecon l’allegazione del certificato di cui all’art. 124 disp. att. c.p.c. oppurepossa essere ritenuta dimostrata anche con altri mezzi;− infatti, si può prescindere dalle statuizioni della sentenza n. 9 del6/6/2025 della [OSCURATO:PERSONA] del Tribunale di Forlì (ilcui passaggio in giudicato non è stato attestato a norma dell’art. 124disp. att. c.p.c., ma dichiarato dalla parte che avrebbe interesse acontrastare tale decisione), perché l’eventuale giudicatodeterminerebbe la cessazione della materia del contendere in relazioneai primi due motivi (di seguito illustrati), ma gli stessi sono comunqueprivi di fondamento e, dunque, in ossequio al principio di ragionevoledurata del processo, possono essere sin d’ora esaminati in questasede;− col primo motivo si deduce «violazione e falsa applicazionedell’art. 2923, comma I, c.c. nel ritenere che la scrittura privata del16.01.2018 sia disciplinata da tale disposizione, in relazione all’art.360, n. 3, c.p.c.»; la ricorrente sostiene che la Corte d’appello avrebbeerroneamente applicato l’art. 2923 c.c. alla scrittura del 16 gennaioNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/20262018, che non sarebbe una «locazione», bensì un accordo interno alrapporto di affitto volto a regolare le migliorie e la compensazione deicanoni;− il motivo è infondato;− difatti, non è condivisibile la prospettazione della ricorrente, laquale assume che la scrittura, asseritamente risalente al 16 gennaio2018, non integra un contratto di locazione e, pertanto, non ricadenell’ambito applicativo dell’art. 2923 c.c.;− la stessa ricorrente riconosce che la predetta scrittura costituisceun accordo volto a disciplinare aspetti del rapporto di affitto agrario giàin essere; ne deriva che essa non può che essere qualificata comeaccordo modificativo del rapporto contrattuale originario;− tale qualificazione implica che il negozio in esame assume naturacontrattuale, configurandosi (ai sensi dell’art. 1321 c.c.) come pattodiretto a regolare un rapporto giuridico patrimoniale;− siffatto accordo accede al contratto di affitto agrario, incidendosu elementi essenziali del medesimo, quali - in particolare - leobbligazioni economiche dell’affittuaria, atteso che esso interviene adisciplinare il regime delle migliorie e la correlata compensazione con icanoni; si tratta, dunque, di una pattuizione che si inseriscefunzionalmente nel sinallagma contrattuale, modificandone ilcontenuto;− proprio in ragione di tale funzione modificativa del rapporto diaffitto, l’accordo de quo soggiace alla disciplina dettata dall’art. 2923c.c., disposizione pacificamente applicabile anche ai contratti agrari;− non è infatti decisivo il dato letterale dell’art. 2923 c.c., che fariferimento alla sola «locazione», dovendo riconoscersi - secondo unorientamento ormai consolidato - che detta norma trova applicazioneanche ai contratti di affitto e, in particolare, all’affitto agrariodisciplinato dalla legge 3 maggio 1982, n. 203;Numero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026− la giurisprudenza di legittimità è, sul punto, costante nel ritenereche le peculiarità del contratto agrario - ed in specie la previsione divalidità ed efficacia erga omnes anche in difetto di forma scritta etrascrizione, ai sensi dell’art. 41 della legge n. 203 del 1982 -comportino una deroga ai requisiti formali stabiliti dagli artt. 1350, n.8, e 2643, n. 8, c.c., ma non incidano sull’operatività delle disposizionidi cui agli artt. 2923 c.c. e 560 c.p.c., che restano pienamenteapplicabili anche in presenza di contratti agrari (tra le molte: Cass. Sez.3, 18/05/2015, n. 10136, Rv. 635455-01; Cass. Sez. 3, 03/08/2005,n. 16242, Rv. 584974-01; Cass. Sez. 3, 29/10/1997, n. 10651, Rv.509356-01; Cass. Sez. 3, 12/12/1994, n. 10599, Rv. 489134-01);− ne consegue che anche gli accordi modificativi del contratto diaffitto agrario - in quanto incidenti sul contenuto del rapporto e idoneia riflettersi sulla posizione del terzo acquirente o dell’aggiudicatario -devono rispettare i requisiti previsti dall’art. 2923 c.c., con particolareriferimento alla necessità della data certa anteriore al pignoramento aifini dell’opponibilità;− alla stregua di tali considerazioni, la doglianza della ricorrente,fondata sulla pretesa estraneità della scrittura del 16 gennaio 2018 alladisciplina dell’art. 2923 c.c., si appalesa priva di fondamento,risolvendosi in una non condivisibile qualificazione giuridicadell’accordo, che, per contro, integra a tutti gli effetti un pattocontrattuale accessorio e modificativo del rapporto agrario, come talesoggetto alla disciplina dettata dalla norma invocata nella sentenzaimpugnata;− col secondo motivo si deduce «violazione e falsa applicazionedell’art. 2704 c.c. nel negare l’ammissibilità della prova testimoniale inmerito alla data di sottoscrizione della scrittura del 16.01.2018, inrelazione all’art. 360, n. 3, c.p.c.», per avere la Corte d’appello esclusoNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026l’ammissibilità della prova per testi, reputata invece idonea adimostrare l’anteriorità della scrittura al pignoramento;− il motivo è inammissibile per plurime ragioni;− in primis, in violazione dell’art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c., laricorrente ha omesso di esporre in maniera esaustiva la vicendaprocessuale: si lamenta la mancata ammissione della provatestimoniale da parte del primo e del secondo giudice, ma si omette diprecisare se la richiesta istruttoria, già respinta, sia stata ribadita almomento della precisazione delle conclusioni (in proposito, ex multis,Cass.

Sez. 3, 15/03/2026, n. 5814: «La parte che si sia vista rigettaredal giudice di primo grado le proprie richieste istruttorie ha l’onere direiterarle in modo specifico al momento della precisazione delleconclusioni, senza limitarsi al generico richiamo agli atti difensivi,poiché diversamente, le stesse dovranno ritenersi abbandonate e nonpotranno essere reiterate in sede di appello»; analogamente, Cass.Sez. 2, 13/05/2025, n. 12791, Rv. 674567-01);− in secondo luogo, la ricorrente - pur deducendo la violazionedell’art. 2704 c.c. - non si confronta col primo comma della citatadisposizione e con la decisione della Corte di merito che - nella partein cui esige la registrazione della scrittura - su quella si fonda: « Nelricorso per cassazione, il vizio di violazione e falsa applicazione di leggeex art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., giusta il disposto dell’art. 366,comma 1, n. 4), c.p.c., dev’essere dedotto, a pena d’inammissibilità,non solo con l’indicazione delle norme che si assumono violate, maanche mediante la specifica indicazione delle affermazioni, contenutenella sentenza impugnata, che si assumono in contrasto con le normeregolatrici della fattispecie e con l’interpretazione fornita dallagiurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina, così daprospettare criticamente una valutazione comparativa fra oppostesoluzioni, non risultando altrimenti consentito alla S.C. di adempiere alNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026proprio compito istituzionale di verificare il fondamento delladenunziata violazione.» (ex multis, Cass. Sez. 3, 26/07/2024, n.20870, Rv. 671836-01);− peraltro, contrariamente a quanto sostenuto nel ricorso (a pag.10 si legge: «… la giurisprudenza di legittimità non è stringente sultema e ritiene che l’art. 2704 c.c. non contenga un’elencazionetassativa dei fatti in base ai quali la data di una scrittura privata nonautentica deve ritenersi certa rispetto ai terzi …»), questa Corte ha piùvolte ribadito che, «In assenza delle situazioni tipiche di certezzacontemplate dall’art. 2704, comma 1, c.c., la data della scritturaprivata è opponibile ai terzi se sia dedotto e dimostrato un fatto idoneoa stabilire in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione deldocumento; la relativa prova può essere fornita anche per testimoni oin via presuntiva, atteso che, a differenza di quella vertentedirettamente sulla data, i limiti probatori previsti dalla citata normariguardano la natura del fatto idoneo a stabilire con certezzal’anteriorità, non anche le modalità di prova di tale fatto» (Cass. Sez.1, 01/10/2015, n. 19656, Rv. 637288-01; analogamente, Cass. Sez.3, 03/08/2012, n. 13943, Rv. 623641-01, e Cass. Sez.

T, 19/07/2023,n. 21446, Rv. 668535-01);− in altre parole, se la data certa (ai fini dell’opponibilità, anterioreal pignoramento ex art. 2923 c.c.) non può essere desunta da una dellesituazioni tipiche di certezza contemplate dall’art. 2704, comma 1, c.c.,la parte interessata è onerata di dedurre e dimostrare, ancheavvalendosi di prove per testimoni o presunzioni, un fatto idoneo astabilire in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione deldocumento; ma le prove non possono essere rivolte a provare in viadiretta la redazione della scrittura in una certa data, né, in via indiziariae induttiva, alla formulazione di un giudizio di verosimiglianza delladata apposta sul documento;Numero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026− con tale consolidato orientamento interpretativo dell’art. 2704c.c. la ricorrente non commisura la propria censura, limitandosi adasserire che il capitolo dedotto per la prova testimoniale («Vero chel’integrazione ai contratti di affitto che le si mostra (doc.3) è statasottoscritta in sua presenza nella data indicata sul documento ecomunque prima del pignoramento immobiliare?»; pag. 7 del ricorso)doveva essere ammesso;− risulta evidente, poi, che la società ricorrente ha travisato la ratiodella decisione di secondo grado, la quale ha richiamato giurisprudenzadi legittimità secondo cui è astrattamente ammissibile la prova per testio per presunzioni di un fatto, diverso dalla registrazione, idoneo adimostrare la data certa, sempre che non si tratti di un atto propriodella stessa parte interessata alla prova della data certa (Cass. Sez. 2,07/12/2021, n. 38805, menzionata dalla Corte d’appello, ma ancheCass.

Sez. 1, 22/10/2009, n. 22430); l’argomentazione è addotta dalgiudice d’appello ad abundantiam e solo per rilevare - oltre a quantogià scritto poco prima (pag. 14 della sentenza impugnata) - che unriscontro extradocumentale (il fatto diverso dalla registrazione) nonsarebbe stato comunque ammissibile perché riguardante atto dellastessa parte interessata;− da ultimo, non risulta censurata un’autonoma ratio decidendidella sentenza della Corte d’appello, la quale ha espressamente fattoproprie le «motivazioni in punto di fatto e di diritto espostenell’appellata sentenza, da intendersi qui interamente recepite» (pag.13 della pronuncia impugnata): nel condividere le argomentazioni delprimo giudice, la Corte di merito ha quindi incluso pure l’argomentosecondo cui, in base agli artt. 2812, 2918, e 2924 c.c., «è evidentecome nel caso di specie la “rinuncia ( ... ) ai futuri canoni fino allacompleta estinzione del debito” formalizzata dalla proprietànell’accordo integrativo del 16 gennaio 2018, non trascritto e privoNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026altresì di data certa anteriore al pignoramento, non possanoconsiderarsi in alcun modo opponibili né ai creditori ipotecari dellaprocedura esecutiva n. 24/2018 R.G.Es.

Imm. né agli aggiudicatariDovizioso Marco e [OSCURATO:PERSONA].»;− l’omessa impugnazione comporta il passaggio in giudicato dellastatuizione sull’inefficacia, nei confronti del custode e degliaggiudicatari/acquirenti, della rinuncia a pretendere futuri canoni;− col terzo motivo si deduce «violazione e falsa applicazione degliart. 2739 c.c. nel negare l’ammissibilità del giuramento decisorio, inrelazione all’art. 360, n. 3, c.p.c.»; secondo la ricorrente, la Corted’appello avrebbe illegittimamente escluso il giuramento decisorio, nonriguardante la data certa della scrittura, bensì il consenso delconcedente all’esecuzione delle migliorie, fatto decisivo ai finidell’indennizzo;− col quarto motivo si denuncia «nullità della sentenza permotivazione apparente in ordine al rigetto della domanda di nullitàdelle clausole in deroga alla L. 203/82 contenute nei contratti di affitto,in relazione all’art. 360, n. 4 c.p.c. e comunque violazione e falsaapplicazione dell’art. 45, L. 203/82, in relazione all’art. 360, n. 3,c.p.c.», per avere la Corte d’appello reso una motivazione soloapparente in relazione alla rappresentatività nazionale dell’ANPA e allaconseguente validità della deroga ex art. 45 L. 203/1982;− i motivi possono essere esaminati congiuntamente perché, perespressa affermazione della ricorrente, tra loro collegati: infatti,entrambi si ricollegano alla richiesta di indennità per miglioramenti exartt. 16 e 17 della Legge n. 203 del 1982, formulata dalla AziendaAgricola [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s. in subordine rispetto a quella avanzatasulla scorta della scrittura del 16/1/2018 («In ogni caso, anche nellasubordinata ipotesi in cui non si ritenga opponibile la scritturaintegrativa del 16.01.2018, l’affittuaria ha comunque eseguito migliorieNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026sugli immobili, che dovranno essere riconosciute mediante gliindennizzi di cui agli artt. 16 e 17, L. 203/82.»);− in particolare, la ricorrente sostiene che, al di là della scrittura,vi era stato un preventivo accordo sulle migliorie da apportare (oggettodel giuramento deferito in secondo grado) e che le clausole contrattualilimitative del diritto all’indennizzo in assenza di un accordo scritto («Leparti convengono che ogni miglioria, addizione e trasformazione daapportarsi ai terreni ed ai fabbricati goduti in affitto dovrà esserepreventivamente concordata con la proprietà che ne rilasceràautorizzazione scritta e comunque dovrà formare oggetto di appositaconvenzione da stipularsi ai sensi dell’art. 45 della legge 203/82.

Leparti convengono, con rinuncia espressa ai rispettivi diritti di legge, cheogni miglioramento al terreno, agli impianti ed ai fabbricati nonpreceduto da accordi scritti tra le parti resta a beneficio della proprietàsenza indennizzi, rimborsi e maggiorazioni.») sono da considerare nulleperché stipulate senza «l’assistenza delle rispettive organizzazioniprofessionali agricole maggiormente rappresentative a livellonazionale, tramite le loro organizzazioni provinciali» (come inveceprescritto dall’art. 45 della Legge n. 203 del 1982);− quest’ultima questione è stata proposta per la prima volta inappello;− infatti, nel ricorso introduttivo del primo grado, la società avevalamentato la mancanza di rappresentatività dell’Associazione NazionaleProduttori Agricoli (ANPA), che aveva assistito le parti, in relazione alleclausole (derogatorie) riguardanti la durata dell’affitto agrario: «Lasocietà affittuaria ha interesse a che sia riconosciuta la nullità delleclausole in deroga dei contratti di affitto per essere applicabile ladisciplina legale, in modo da poter opporre alla procedura esecutiva eal futuro acquirente i contratti di affitto nella durata legalequindicennale. … occorre rideterminarne la durata, in quanto inNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026violazione della disciplina di legge è stata prevista una durata minimadei contratti agrari di anni quindici (artt. 1, L. 203/82).

I contratti diaffitto oggetto di causa (docc.1 e 2), formalmente perfezionati inderoga alla disciplina legale ex art. 45 L. 203/1982, presentanoun’evidente anomalia, essendo stati stipulati con l’assistenzadell’ANPA, organizzazione professionale agricola non rappresentativa alivello nazionale, poiché non riconosciuta tale dal CNEL. … Pertanto, amente del combinato disposto di cui ai commi 45 ex L. 203/1982 egiurisprudenza di legittimità (tra le tante, Cass. 15359/99), dovendosiapplicare il regime legale previsto dall’art.1 L. 203/82.

Pertanto, icontratti di affitto in questione non andranno a scadere in data01.10.2025, ma in data 15.1.2031 e saranno opponibili alla procedurae al futuro acquirente …»;− il Tribunale di Forlì non si è pronunciato sulla rappresentativitàdell’ANPA perché, entro i limiti in cui era stata dedotta l’invaliditànegoziale (e, cioè, con riguardo alla durata), ha affermato che, «attesol’insuperabile limite del novennio ex art. 2923 co. 2° c. c., risulta deltutto superflua la verifica in ordine alla rappresentatività (o meno) alivello nazionale dell’organizzazione professionale agricola A.N.P.A.,che ha assistito le parti in occasione della stipula dei due contratti inargomento, non essendo in ogni caso opponibile agli aggiudicatariDovizioso Marco e [OSCURATO:PERSONA] l’invocata durata quindicennale deicontratti medesimi»;− con l’appello, la [OSCURATO:PERSONA] ha “spostato iltiro” e ha dedotto che la mancanza di rappresentatività rilevava comecausa di invalidità di altre pattuizioni derogatorie e, segnatamente, diquelle in tema di migliorie: in proposito si osserva che è ammissibile ladeduzione ex novo in appello di una nullità contrattuale (Cass. Sez.

U.,12/12/2014, n. 26242), anche quando si tratti di nullità di protezione(Cass. Sez. 1, 22/06/2022, n. 20170);Numero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026− la Corte territoriale ha rilevato che «in occasione della stipula deicontratti del 15 dicembre 2016 le parti avevano espressamenteconcordato che “ogni miglioria, addizione e trasformazione daapportarsi ai terreni ed ai fabbricati goduti in affitto” avrebbe dovuto“essere preventivamente concordata con la proprietà”, la quale neavrebbe rilasciato “autorizzazione scritta”, e che “comunque” avrebbedovuto “formare» oggetto di apposita convenzione da stipularsi ai sensidell’art. 45 della legge 203/82» (pagg. 14-15 della sentenzaimpugnata): la mancanza di un’apposita convenzione è stataconsiderata ex se determinante per escludere qualsivoglia indennizzoper le migliorie;− sul punto il contenuto contrattuale deroga, effettivamente, alladisciplina degli artt. 16 e 17 della Legge n. 203 del 1982, perché -mentre la normativa consente all’affittuario di conseguire l’indennitàper le migliorie anche in assenza di un previo accordo con ilconcedente, mediante il ricorso alla prevista procedura amministrativa- la clausola negoziale subordina il sorgere del diritto all’indennizzo allapreventiva autorizzazione scritta della proprietà, escludendoloradicalmente in difetto di tale presupposto;− in altri termini, la pattuizione non si limita a disciplinare lemodalità di esercizio del diritto, ma ne restringe l’ambito applicativo,introducendo una condizione non prevista dalla legge e incidendo insenso peggiorativo sulla posizione dell’affittuario;− la succitata deroga è in astratto ammissibile ai sensi dell’art. 45della Legge n. 203 del 1982, purché intervenuta con l’assistenza delleorganizzazioni professionali maggiormente rappresentative, sicché talerequisito assume rilevanza essenziale;− la Corte d’appello supporta la validità dell’accordo derogatorio (inrelazione alla «deroga all’ordinario termine di durata quindicennale delrapporto») con una motivazione - i contratti di affitto sono statiNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026«ritualmente stipulati ai sensi e per gli effetti dell’art. 45 della legge n.203/1982, attesa la rappresentatività a livello nazionale dellaassociazione professionale agricola (l’ANPA) che ha svolto assistenzaalle parti» - che prescinde totalmente dalle doglianze della societàappellante, dalle argomentazioni addotte per negare larappresentatività dell’ANPA e dalle istanze istruttorie dalla stessaavanzate (salvo quanto di seguito esposto circa il giuramentodecisorio);− si tratta, dunque, di motivazione apodittica e apparente, ditalché, in accoglimento del motivo e limitatamente alla domanda diindennizzo per migliorie sugli immobili ex artt. 16 e 17 Legge n. 203del 1982, la sentenza va cassata;− riguardo alla mancata ammissione del giuramento decisorio, laCorte d’appello incorre in un’erronea lettura dell’oggetto della prova:infatti, anche richiamando la decisione di primo grado, fonda la propriadecisione sulla necessità di una prova documentale della data certadella scrittura e sulla superfluità del preventivo assenso degli affittantiall’esecuzione delle migliorie in mancanza di «apposita convenzione dastipularsi ai sensi dell’art. 45 della legge 203/82»;− tuttavia, sul presupposto della nullità delle clausole derogatorie,la ricorrente ha inteso deferire agli affittanti un giuramento sul«consenso della proprietà [quale] condizione necessaria per ottenerel’indennizzo delle migliorie» (pag. 11 del ricorso) e, cioè, perdimostrare il «preventivo accordo» tra le parti (questa la formula delgiuramento riportata nel ricorso: «Vero che, in qualità di proprietariodei terreni di cui ai contratti di affitto oggetto di causa ha dato il propriopreventivo assenso, e cioè all’inizio dell’anno 2017, a Ca’ ad Puntirols.r.l. alla realizzazione del vigneto attualmente ubicato sul fondo di viaPauluzza n. 9 e relativo impianto di irrigazione»), previsto dall’art. 16Numero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026della Legge n. 203 del 1982 in alternativa al procedimento checoinvolge l’ispettorato provinciale dell’agricoltura;− risulta chiaro che - qualora il giudice del rinvio - ravvisi la nullitàdelle clausole derogatorie alla Legge n. 203 del 1982 - il giuramentodeferito a [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA], in proprio e quali socidella Literarumde di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]., ai fini della prova delpreventivo accordo assume valore rilevante, ancorché non dirimente(in ragione del disposto dell’art. 2738, comma 3, c.c. o, comunque, incaso di litisconsorzio facoltativo, delle statuizioni di Cass. Sez. 3,24/03/1981, n. 1699, Rv. 412373-01, e di Cass. Sez. 2, 27/06/1968,n. 2182, Rv. 334373-01);− fondata è, dunque, anche la doglianza riguardante la mancataammissione del giuramento;− in conclusione, il primo motivo del ricorso va respinto, il secondoè inammissibile mentre, in accoglimento del terzo e del quarto, lasentenza impugnata va cassata, con rinvio alla Corte d’appello diBologna - Sezione specializzata agraria, in diversa composizione, ancheper le spese del giudizio di legittimità;p. q. m.la Corterigetta il primo motivo del ricorso;dichiara inammissibile il secondo motivo;accoglie il terzo e il quarto motivo e, in relazione a dette censure,cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Bologna- Sezione specializzata agraria, in diversa composizione, anche per lespese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza SezioneCivile, in data 28 maggio 2026.Il PresidenteLina Rubino

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
IOSO ed [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall’avv.[OSCURATO:PERSONA] (c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), con domicilio digitale exlege- controricorrenti -e contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:SOCIETA].- intimati -Numero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026avverso la sentenza della Corte d’appello di Bologna - Sezionespecializzata agraria n. 278 del 15 giugno 2023;udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28 maggio 2026dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA];letta la memoria della ricorrente;[OSCURATO:PERSONA]:- la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s. affermava di essereaffittuaria di terreni e fabbricati rurali, destinati ad attività agricola eagrituristica, siti nel Comune di Forlì in forza di due contratti agrarisottoscritti il 15 dicembre 2016 e registrati il 20 gennaio 2017; lasocietà sosteneva, poi, di avere concordato, con scrittura privata indata 16 gennaio 2018, con gli affittanti [OSCURATO:PERSONA], GiulianiniElisa e Literarumde di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]. l’esecuzione di variinterventi di miglioria e la relativa compensazione con i canoni dovuti;- con pignoramento del 1° febbraio 2018 i beni oggetto di affittovenivano sottoposti alla procedura esecutiva immobiliare n. 24/2018R.G. Esec. del Tribunale di Forlì;- [OSCURATO:PERSONA] - nella qualità di custode giudiziario nominato nelnovembre 2019 - richiedeva all’affittuaria, nel 2021, il pagamento, afavore della procedura, dei canoni maturati dalla data delpignoramento;- la società affittuaria contestava la pretesa, opponendo, tra l’altro,l’esecuzione delle migliorie di cui alla scrittura del 16 gennaio 2018;- avendo avuto esito negativo l’esperito tentativo di conciliazione,con ricorso depositato il 9 febbraio 2022, la [OSCURATO:PERSONA]’ [OSCURATO:SOCIETA]. adiva la Sezione specializzata agraria del Tribunale diElisa Giulianini e Literarumde di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]. (originariproprietari) chiedendo: (i) l’accertamento della durata quindicennaleNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026dei contratti e la loro opponibilità alla procedura e all’aggiudicatario;(ii) l’opponibilità della scrittura integrativa del 16 gennaio 2018; (iii) insubordine, il riconoscimento di un credito per migliorie e lacompensazione coi canoni; (iv) il risarcimento danni per asseriti vizidegli immobili e/o la riduzione del canone; (v) il riconoscimento delproprio diritto di ritenzione sino al pagamento delle migliorie;- si costituiva [OSCURATO:PERSONA], che resisteva alle avverse domandee spiegava domanda riconvenzionale per i canoni;- nel giudizio intervenivano [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA], qualisuccessori a titolo particolare degli originari affittanti, essendo divenutiproprietari a seguito di aggiudicazione dei cespiti nell’ambito dellaprocedura esecutiva (decreto di trasferimento del 10 marzo 2022);- il Tribunale di Forlì - Sezione specializzata agraria, con lasentenza n. 535 del 31 maggio 2022, rigettava le domande di AziendaAgricola [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s., dichiarava inammissibili lericonvenzionali proposte da [OSCURATO:PERSONA] e dagli intervenuti MarcoDovizioso ed [OSCURATO:PERSONA], rigettava la domanda ex art. 96 c.p.c. deimedesimi intervenuti e compensava integralmente le spese di lite;- la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s. proponeva appello colquale formulava le seguenti censure: «1) l’omessa pronuncia in ordinealla nullità delle clausole in deroga dei contratti di affitto per essereapplicabile la disciplina legale, atteso che tale domanda, non presa inesame dal Tribunale sul presupposto della sua ritenuta superfluità , hainvece una sua ulteriore ragion d’essere in connessione con la domandasulle migliorie; 2) l’erroneità dell’assunto secondo cui non sarebbeopponibile agli acquirenti la scrittura dd. 16 .1. 2018, essendosi altresìrigettata l’istanza di prova testimoniale avanzata al riguardo: talescrittura, infatti, non è un contratto di locazione e dunque non è adessa applicabile l’art. 2923 cod. civ. citato in sentenza; 3) l’erroneomancato riconoscimento del proprio diritto agli indennizzi per leNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026eseguite migliorie anche alla luce della disciplina legale di cui alla leggen. 203/1982 ed alla ritenzione del fondo fino al correlato pagamento»(così alle pagg. 12-13 della sentenza impugnata);- resistevano all’impugnazione [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] edElisa Nanni, mentre restavano contumaci [OSCURATO:PERSONA], ElisaGiulianini e Literarumde di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA].- la Corte d’appello di Bologna - Sezione specializzata agrariadefiniva il giudizio con la sentenza n. 278 del 15 giugno 2023, con laquale rigettava integralmente l’appello e confermava la sentenza diprimo grado, con rifusione delle spese in favore degli appellati;- avverso detta sentenza la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s.proponeva ricorso per cassazione, fondato su quattro motivi;- [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA] resistevano con controricorso;- [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]. non svolgevano difese nel giudizio dilegittimità;- la ricorrente depositava memoria ex art. 380-bis.1, comma 1,c.p.c. con la quale affermava che, con la sentenza n. 9 del 6/6/2025,asseritamente passata in giudicato (ma priva della certificazione di cuiall’art. 124 disp. att. c.p.c.), il Tribunale di Forlì - Sezione specializzataagraria ha accertato «che il canone locativo previsto nei due contrattidi affitto aventi ad oggetto fabbricati e terreni e distinti al Catastofabbricati del Comune di Forlì al foglio 251, particelle 1134 sub. 1 e1135 sub. 1 ed al [OSCURATO:PERSONA] del medesimo Comune al foglio 251,particelle 1087, 1115, 1149, 1180, 80, 81 (contratto registrato al n.385/2020) e aventi ad oggetto Terreni distinti al catasto Terreni delComune di Forlì al foglio 251 P.lla 8, foglio 251 P.lla 79, foglio 251 P.lla1161, foglio 251 P.lla 1165, foglio 251 P.lla 1168 (contratto registratoal n. 386/2020) è da considerarsi vile» e, pertanto, ha dichiarato «lanon opponibilità dei predetti contratti agli aggiudicatari/attualiNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026proprietari ex art. 2923 co. 3 c.c. ed ordina[to] il rilascio dei predettiimmobili, al termine dell’annata agraria, in favore dei sig.ri DoviziosoMarco e [OSCURATO:PERSONA]»;- all’esito della camera di consiglio del 28/5/2026, il Collegio siriservava il deposito dell’ordinanza nei successivi sessanta giorni, anorma dell’art. 380-bis.1, comma 2, c.p.c.;[OSCURATO:PERSONA]:− preliminarmente, non occorre disporre il rinvio a nuovo ruolo ininterlocutoria di Cass. Sez. T, 11/5/2026, n. 13651) per la soluzionedella questione - di valenza nomofilattica - relativa alla questione sel’esistenza del giudicato esterno debba essere provata esclusivamentecon l’allegazione del certificato di cui all’art. 124 disp. att. c.p.c. oppurepossa essere ritenuta dimostrata anche con altri mezzi;− infatti, si può prescindere dalle statuizioni della sentenza n. 9 del6/6/2025 della [OSCURATO:PERSONA] del Tribunale di Forlì (ilcui passaggio in giudicato non è stato attestato a norma dell’art. 124disp. att. c.p.c., ma dichiarato dalla parte che avrebbe interesse acontrastare tale decisione), perché l’eventuale giudicatodeterminerebbe la cessazione della materia del contendere in relazioneai primi due motivi (di seguito illustrati), ma gli stessi sono comunqueprivi di fondamento e, dunque, in ossequio al principio di ragionevoledurata del processo, possono essere sin d’ora esaminati in questasede;− col primo motivo si deduce «violazione e falsa applicazionedell’art. 2923, comma I, c.c. nel ritenere che la scrittura privata del16.01.2018 sia disciplinata da tale disposizione, in relazione all’art.360, n. 3, c.p.c.»; la ricorrente sostiene che la Corte d’appello avrebbeerroneamente applicato l’art. 2923 c.c. alla scrittura del 16 gennaioNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/20262018, che non sarebbe una «locazione», bensì un accordo interno alrapporto di affitto volto a regolare le migliorie e la compensazione deicanoni;− il motivo è infondato;− difatti, non è condivisibile la prospettazione della ricorrente, laquale assume che la scrittura, asseritamente risalente al 16 gennaio2018, non integra un contratto di locazione e, pertanto, non ricadenell’ambito applicativo dell’art. 2923 c.c.;− la stessa ricorrente riconosce che la predetta scrittura costituisceun accordo volto a disciplinare aspetti del rapporto di affitto agrario giàin essere; ne deriva che essa non può che essere qualificata comeaccordo modificativo del rapporto contrattuale originario;− tale qualificazione implica che il negozio in esame assume naturacontrattuale, configurandosi (ai sensi dell’art. 1321 c.c.) come pattodiretto a regolare un rapporto giuridico patrimoniale;− siffatto accordo accede al contratto di affitto agrario, incidendosu elementi essenziali del medesimo, quali - in particolare - leobbligazioni economiche dell’affittuaria, atteso che esso interviene adisciplinare il regime delle migliorie e la correlata compensazione con icanoni; si tratta, dunque, di una pattuizione che si inseriscefunzionalmente nel sinallagma contrattuale, modificandone ilcontenuto;− proprio in ragione di tale funzione modificativa del rapporto diaffitto, l’accordo de quo soggiace alla disciplina dettata dall’art. 2923c.c., disposizione pacificamente applicabile anche ai contratti agrari;− non è infatti decisivo il dato letterale dell’art. 2923 c.c., che fariferimento alla sola «locazione», dovendo riconoscersi - secondo unorientamento ormai consolidato - che detta norma trova applicazioneanche ai contratti di affitto e, in particolare, all’affitto agrariodisciplinato dalla legge 3 maggio 1982, n. 203;Numero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026− la giurisprudenza di legittimità è, sul punto, costante nel ritenereche le peculiarità del contratto agrario - ed in specie la previsione divalidità ed efficacia erga omnes anche in difetto di forma scritta etrascrizione, ai sensi dell’art. 41 della legge n. 203 del 1982 -comportino una deroga ai requisiti formali stabiliti dagli artt. 1350, n.8, e 2643, n. 8, c.c., ma non incidano sull’operatività delle disposizionidi cui agli artt. 2923 c.c. e 560 c.p.c., che restano pienamenteapplicabili anche in presenza di contratti agrari (tra le molte: Cass. Sez.3, 18/05/2015, n. 10136, Rv. 635455-01; Cass. Sez. 3, 03/08/2005,n. 16242, Rv. 584974-01; Cass. Sez. 3, 29/10/1997, n. 10651, Rv.509356-01; Cass. Sez. 3, 12/12/1994, n. 10599, Rv. 489134-01);− ne consegue che anche gli accordi modificativi del contratto diaffitto agrario - in quanto incidenti sul contenuto del rapporto e idoneia riflettersi sulla posizione del terzo acquirente o dell’aggiudicatario -devono rispettare i requisiti previsti dall’art. 2923 c.c., con particolareriferimento alla necessità della data certa anteriore al pignoramento aifini dell’opponibilità;− alla stregua di tali considerazioni, la doglianza della ricorrente,fondata sulla pretesa estraneità della scrittura del 16 gennaio 2018 alladisciplina dell’art. 2923 c.c., si appalesa priva di fondamento,risolvendosi in una non condivisibile qualificazione giuridicadell’accordo, che, per contro, integra a tutti gli effetti un pattocontrattuale accessorio e modificativo del rapporto agrario, come talesoggetto alla disciplina dettata dalla norma invocata nella sentenzaimpugnata;− col secondo motivo si deduce «violazione e falsa applicazionedell’art. 2704 c.c. nel negare l’ammissibilità della prova testimoniale inmerito alla data di sottoscrizione della scrittura del 16.01.2018, inrelazione all’art. 360, n. 3, c.p.c.», per avere la Corte d’appello esclusoNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026l’ammissibilità della prova per testi, reputata invece idonea adimostrare l’anteriorità della scrittura al pignoramento;− il motivo è inammissibile per plurime ragioni;− in primis, in violazione dell’art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c., laricorrente ha omesso di esporre in maniera esaustiva la vicendaprocessuale: si lamenta la mancata ammissione della provatestimoniale da parte del primo e del secondo giudice, ma si omette diprecisare se la richiesta istruttoria, già respinta, sia stata ribadita almomento della precisazione delle conclusioni (in proposito, ex multis,Cass. Sez. 3, 15/03/2026, n. 5814: «La parte che si sia vista rigettaredal giudice di primo grado le proprie richieste istruttorie ha l’onere direiterarle in modo specifico al momento della precisazione delleconclusioni, senza limitarsi al generico richiamo agli atti difensivi,poiché diversamente, le stesse dovranno ritenersi abbandonate e nonpotranno essere reiterate in sede di appello»; analogamente, Cass.Sez. 2, 13/05/2025, n. 12791, Rv. 674567-01);− in secondo luogo, la ricorrente - pur deducendo la violazionedell’art. 2704 c.c. - non si confronta col primo comma della citatadisposizione e con la decisione della Corte di merito che - nella partein cui esige la registrazione della scrittura - su quella si fonda: « Nelricorso per cassazione, il vizio di violazione e falsa applicazione di leggeex art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., giusta il disposto dell’art. 366,comma 1, n. 4), c.p.c., dev’essere dedotto, a pena d’inammissibilità,non solo con l’indicazione delle norme che si assumono violate, maanche mediante la specifica indicazione delle affermazioni, contenutenella sentenza impugnata, che si assumono in contrasto con le normeregolatrici della fattispecie e con l’interpretazione fornita dallagiurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina, così daprospettare criticamente una valutazione comparativa fra oppostesoluzioni, non risultando altrimenti consentito alla S.C. di adempiere alNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026proprio compito istituzionale di verificare il fondamento delladenunziata violazione.» (ex multis, Cass. Sez. 3, 26/07/2024, n.20870, Rv. 671836-01);− peraltro, contrariamente a quanto sostenuto nel ricorso (a pag.10 si legge: «… la giurisprudenza di legittimità non è stringente sultema e ritiene che l’art. 2704 c.c. non contenga un’elencazionetassativa dei fatti in base ai quali la data di una scrittura privata nonautentica deve ritenersi certa rispetto ai terzi …»), questa Corte ha piùvolte ribadito che, «In assenza delle situazioni tipiche di certezzacontemplate dall’art. 2704, comma 1, c.c., la data della scritturaprivata è opponibile ai terzi se sia dedotto e dimostrato un fatto idoneoa stabilire in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione deldocumento; la relativa prova può essere fornita anche per testimoni oin via presuntiva, atteso che, a differenza di quella vertentedirettamente sulla data, i limiti probatori previsti dalla citata normariguardano la natura del fatto idoneo a stabilire con certezzal’anteriorità, non anche le modalità di prova di tale fatto» (Cass. Sez.1, 01/10/2015, n. 19656, Rv. 637288-01; analogamente, Cass. Sez.3, 03/08/2012, n. 13943, Rv. 623641-01, e Cass. Sez. T, 19/07/2023,n. 21446, Rv. 668535-01);− in altre parole, se la data certa (ai fini dell’opponibilità, anterioreal pignoramento ex art. 2923 c.c.) non può essere desunta da una dellesituazioni tipiche di certezza contemplate dall’art. 2704, comma 1, c.c.,la parte interessata è onerata di dedurre e dimostrare, ancheavvalendosi di prove per testimoni o presunzioni, un fatto idoneo astabilire in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione deldocumento; ma le prove non possono essere rivolte a provare in viadiretta la redazione della scrittura in una certa data, né, in via indiziariae induttiva, alla formulazione di un giudizio di verosimiglianza delladata apposta sul documento;Numero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026− con tale consolidato orientamento interpretativo dell’art. 2704c.c. la ricorrente non commisura la propria censura, limitandosi adasserire che il capitolo dedotto per la prova testimoniale («Vero chel’integrazione ai contratti di affitto che le si mostra (doc.3) è statasottoscritta in sua presenza nella data indicata sul documento ecomunque prima del pignoramento immobiliare?»; pag. 7 del ricorso)doveva essere ammesso;− risulta evidente, poi, che la società ricorrente ha travisato la ratiodella decisione di secondo grado, la quale ha richiamato giurisprudenzadi legittimità secondo cui è astrattamente ammissibile la prova per testio per presunzioni di un fatto, diverso dalla registrazione, idoneo adimostrare la data certa, sempre che non si tratti di un atto propriodella stessa parte interessata alla prova della data certa (Cass. Sez. 2,07/12/2021, n. 38805, menzionata dalla Corte d’appello, ma ancheCass. Sez. 1, 22/10/2009, n. 22430); l’argomentazione è addotta dalgiudice d’appello ad abundantiam e solo per rilevare - oltre a quantogià scritto poco prima (pag. 14 della sentenza impugnata) - che unriscontro extradocumentale (il fatto diverso dalla registrazione) nonsarebbe stato comunque ammissibile perché riguardante atto dellastessa parte interessata;− da ultimo, non risulta censurata un’autonoma ratio decidendidella sentenza della Corte d’appello, la quale ha espressamente fattoproprie le «motivazioni in punto di fatto e di diritto espostenell’appellata sentenza, da intendersi qui interamente recepite» (pag.13 della pronuncia impugnata): nel condividere le argomentazioni delprimo giudice, la Corte di merito ha quindi incluso pure l’argomentosecondo cui, in base agli artt. 2812, 2918, e 2924 c.c., «è evidentecome nel caso di specie la “rinuncia ( ... ) ai futuri canoni fino allacompleta estinzione del debito” formalizzata dalla proprietànell’accordo integrativo del 16 gennaio 2018, non trascritto e privoNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026altresì di data certa anteriore al pignoramento, non possanoconsiderarsi in alcun modo opponibili né ai creditori ipotecari dellaprocedura esecutiva n. 24/2018 R.G.Es. Imm. né agli aggiudicatariDovizioso Marco e [OSCURATO:PERSONA].»;− l’omessa impugnazione comporta il passaggio in giudicato dellastatuizione sull’inefficacia, nei confronti del custode e degliaggiudicatari/acquirenti, della rinuncia a pretendere futuri canoni;− col terzo motivo si deduce «violazione e falsa applicazione degliart. 2739 c.c. nel negare l’ammissibilità del giuramento decisorio, inrelazione all’art. 360, n. 3, c.p.c.»; secondo la ricorrente, la Corted’appello avrebbe illegittimamente escluso il giuramento decisorio, nonriguardante la data certa della scrittura, bensì il consenso delconcedente all’esecuzione delle migliorie, fatto decisivo ai finidell’indennizzo;− col quarto motivo si denuncia «nullità della sentenza permotivazione apparente in ordine al rigetto della domanda di nullitàdelle clausole in deroga alla L. 203/82 contenute nei contratti di affitto,in relazione all’art. 360, n. 4 c.p.c. e comunque violazione e falsaapplicazione dell’art. 45, L. 203/82, in relazione all’art. 360, n. 3,c.p.c.», per avere la Corte d’appello reso una motivazione soloapparente in relazione alla rappresentatività nazionale dell’ANPA e allaconseguente validità della deroga ex art. 45 L. 203/1982;− i motivi possono essere esaminati congiuntamente perché, perespressa affermazione della ricorrente, tra loro collegati: infatti,entrambi si ricollegano alla richiesta di indennità per miglioramenti exartt. 16 e 17 della Legge n. 203 del 1982, formulata dalla AziendaAgricola [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.s. in subordine rispetto a quella avanzatasulla scorta della scrittura del 16/1/2018 («In ogni caso, anche nellasubordinata ipotesi in cui non si ritenga opponibile la scritturaintegrativa del 16.01.2018, l’affittuaria ha comunque eseguito migliorieNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026sugli immobili, che dovranno essere riconosciute mediante gliindennizzi di cui agli artt. 16 e 17, L. 203/82.»);− in particolare, la ricorrente sostiene che, al di là della scrittura,vi era stato un preventivo accordo sulle migliorie da apportare (oggettodel giuramento deferito in secondo grado) e che le clausole contrattualilimitative del diritto all’indennizzo in assenza di un accordo scritto («Leparti convengono che ogni miglioria, addizione e trasformazione daapportarsi ai terreni ed ai fabbricati goduti in affitto dovrà esserepreventivamente concordata con la proprietà che ne rilasceràautorizzazione scritta e comunque dovrà formare oggetto di appositaconvenzione da stipularsi ai sensi dell’art. 45 della legge 203/82. Leparti convengono, con rinuncia espressa ai rispettivi diritti di legge, cheogni miglioramento al terreno, agli impianti ed ai fabbricati nonpreceduto da accordi scritti tra le parti resta a beneficio della proprietàsenza indennizzi, rimborsi e maggiorazioni.») sono da considerare nulleperché stipulate senza «l’assistenza delle rispettive organizzazioniprofessionali agricole maggiormente rappresentative a livellonazionale, tramite le loro organizzazioni provinciali» (come inveceprescritto dall’art. 45 della Legge n. 203 del 1982);− quest’ultima questione è stata proposta per la prima volta inappello;− infatti, nel ricorso introduttivo del primo grado, la società avevalamentato la mancanza di rappresentatività dell’Associazione NazionaleProduttori Agricoli (ANPA), che aveva assistito le parti, in relazione alleclausole (derogatorie) riguardanti la durata dell’affitto agrario: «Lasocietà affittuaria ha interesse a che sia riconosciuta la nullità delleclausole in deroga dei contratti di affitto per essere applicabile ladisciplina legale, in modo da poter opporre alla procedura esecutiva eal futuro acquirente i contratti di affitto nella durata legalequindicennale. … occorre rideterminarne la durata, in quanto inNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026violazione della disciplina di legge è stata prevista una durata minimadei contratti agrari di anni quindici (artt. 1, L. 203/82). I contratti diaffitto oggetto di causa (docc.1 e 2), formalmente perfezionati inderoga alla disciplina legale ex art. 45 L. 203/1982, presentanoun’evidente anomalia, essendo stati stipulati con l’assistenzadell’ANPA, organizzazione professionale agricola non rappresentativa alivello nazionale, poiché non riconosciuta tale dal CNEL. … Pertanto, amente del combinato disposto di cui ai commi 45 ex L. 203/1982 egiurisprudenza di legittimità (tra le tante, Cass. 15359/99), dovendosiapplicare il regime legale previsto dall’art.1 L. 203/82. Pertanto, icontratti di affitto in questione non andranno a scadere in data01.10.2025, ma in data 15.1.2031 e saranno opponibili alla procedurae al futuro acquirente …»;− il Tribunale di Forlì non si è pronunciato sulla rappresentativitàdell’ANPA perché, entro i limiti in cui era stata dedotta l’invaliditànegoziale (e, cioè, con riguardo alla durata), ha affermato che, «attesol’insuperabile limite del novennio ex art. 2923 co. 2° c. c., risulta deltutto superflua la verifica in ordine alla rappresentatività (o meno) alivello nazionale dell’organizzazione professionale agricola A.N.P.A.,che ha assistito le parti in occasione della stipula dei due contratti inargomento, non essendo in ogni caso opponibile agli aggiudicatariDovizioso Marco e [OSCURATO:PERSONA] l’invocata durata quindicennale deicontratti medesimi»;− con l’appello, la [OSCURATO:PERSONA] ha “spostato iltiro” e ha dedotto che la mancanza di rappresentatività rilevava comecausa di invalidità di altre pattuizioni derogatorie e, segnatamente, diquelle in tema di migliorie: in proposito si osserva che è ammissibile ladeduzione ex novo in appello di una nullità contrattuale (Cass. Sez. U.,12/12/2014, n. 26242), anche quando si tratti di nullità di protezione(Cass. Sez. 1, 22/06/2022, n. 20170);Numero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026− la Corte territoriale ha rilevato che «in occasione della stipula deicontratti del 15 dicembre 2016 le parti avevano espressamenteconcordato che “ogni miglioria, addizione e trasformazione daapportarsi ai terreni ed ai fabbricati goduti in affitto” avrebbe dovuto“essere preventivamente concordata con la proprietà”, la quale neavrebbe rilasciato “autorizzazione scritta”, e che “comunque” avrebbedovuto “formare» oggetto di apposita convenzione da stipularsi ai sensidell’art. 45 della legge 203/82» (pagg. 14-15 della sentenzaimpugnata): la mancanza di un’apposita convenzione è stataconsiderata ex se determinante per escludere qualsivoglia indennizzoper le migliorie;− sul punto il contenuto contrattuale deroga, effettivamente, alladisciplina degli artt. 16 e 17 della Legge n. 203 del 1982, perché -mentre la normativa consente all’affittuario di conseguire l’indennitàper le migliorie anche in assenza di un previo accordo con ilconcedente, mediante il ricorso alla prevista procedura amministrativa- la clausola negoziale subordina il sorgere del diritto all’indennizzo allapreventiva autorizzazione scritta della proprietà, escludendoloradicalmente in difetto di tale presupposto;− in altri termini, la pattuizione non si limita a disciplinare lemodalità di esercizio del diritto, ma ne restringe l’ambito applicativo,introducendo una condizione non prevista dalla legge e incidendo insenso peggiorativo sulla posizione dell’affittuario;− la succitata deroga è in astratto ammissibile ai sensi dell’art. 45della Legge n. 203 del 1982, purché intervenuta con l’assistenza delleorganizzazioni professionali maggiormente rappresentative, sicché talerequisito assume rilevanza essenziale;− la Corte d’appello supporta la validità dell’accordo derogatorio (inrelazione alla «deroga all’ordinario termine di durata quindicennale delrapporto») con una motivazione - i contratti di affitto sono statiNumero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026«ritualmente stipulati ai sensi e per gli effetti dell’art. 45 della legge n.203/1982, attesa la rappresentatività a livello nazionale dellaassociazione professionale agricola (l’ANPA) che ha svolto assistenzaalle parti» - che prescinde totalmente dalle doglianze della societàappellante, dalle argomentazioni addotte per negare larappresentatività dell’ANPA e dalle istanze istruttorie dalla stessaavanzate (salvo quanto di seguito esposto circa il giuramentodecisorio);− si tratta, dunque, di motivazione apodittica e apparente, ditalché, in accoglimento del motivo e limitatamente alla domanda diindennizzo per migliorie sugli immobili ex artt. 16 e 17 Legge n. 203del 1982, la sentenza va cassata;− riguardo alla mancata ammissione del giuramento decisorio, laCorte d’appello incorre in un’erronea lettura dell’oggetto della prova:infatti, anche richiamando la decisione di primo grado, fonda la propriadecisione sulla necessità di una prova documentale della data certadella scrittura e sulla superfluità del preventivo assenso degli affittantiall’esecuzione delle migliorie in mancanza di «apposita convenzione dastipularsi ai sensi dell’art. 45 della legge 203/82»;− tuttavia, sul presupposto della nullità delle clausole derogatorie,la ricorrente ha inteso deferire agli affittanti un giuramento sul«consenso della proprietà [quale] condizione necessaria per ottenerel’indennizzo delle migliorie» (pag. 11 del ricorso) e, cioè, perdimostrare il «preventivo accordo» tra le parti (questa la formula delgiuramento riportata nel ricorso: «Vero che, in qualità di proprietariodei terreni di cui ai contratti di affitto oggetto di causa ha dato il propriopreventivo assenso, e cioè all’inizio dell’anno 2017, a Ca’ ad Puntirols.r.l. alla realizzazione del vigneto attualmente ubicato sul fondo di viaPauluzza n. 9 e relativo impianto di irrigazione»), previsto dall’art. 16Numero registro generale 19775/2023Numero sezionale 1945/2026Numero di raccolta generale 18719/2026Data pubblicazione 09/06/2026della Legge n. 203 del 1982 in alternativa al procedimento checoinvolge l’ispettorato provinciale dell’agricoltura;− risulta chiaro che - qualora il giudice del rinvio - ravvisi la nullitàdelle clausole derogatorie alla Legge n. 203 del 1982 - il giuramentodeferito a [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA], in proprio e quali socidella Literarumde di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]., ai fini della prova delpreventivo accordo assume valore rilevante, ancorché non dirimente(in ragione del disposto dell’art. 2738, comma 3, c.c. o, comunque, incaso di litisconsorzio facoltativo, delle statuizioni di Cass. Sez. 3,24/03/1981, n. 1699, Rv. 412373-01, e di Cass. Sez. 2, 27/06/1968,n. 2182, Rv. 334373-01);− fondata è, dunque, anche la doglianza riguardante la mancataammissione del giuramento;− in conclusione, il primo motivo del ricorso va respinto, il secondoè inammissibile mentre, in accoglimento del terzo e del quarto, lasentenza impugnata va cassata, con rinvio alla Corte d’appello diBologna - Sezione specializzata agraria, in diversa composizione, ancheper le spese del giudizio di legittimità;p. q. m.la Corterigetta il primo motivo del ricorso;dichiara inammissibile il secondo motivo;accoglie il terzo e il quarto motivo e, in relazione a dette censure,cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Bologna- Sezione specializzata agraria, in diversa composizione, anche per lespese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza SezioneCivile, in data 28 maggio 2026.Il PresidenteLina Rubino
Sentenza Cassazione n. 18719/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris