Cassazione n. 14878/2026

dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA] in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] dell’Umbria n.44/2019 depositata il 26/03/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 18140/2019Numero sezionale 1829/2026Numero di raccolta generale 14878/2026Data pubblicazione 18/05/20261.[OSCURATO:SOCIETA]. presentò ricorso avverso il silenzio rifiuto di rimborso dell’ICIper gli anni dal 2003 al 2011 e dell’IMU dal 2012 al 2015 in relazione adun terreno di sua proprietà classificato come “Verde pubblico attrezzato”.Il ricorso fu dichiarato inammissibile per mancanza della descrizione dellacausa petendi.L’appello della società fu accolto. Il giudice di seconde cure statuì che ilricorso presentato dalla contribuente era ammissibile e fondato atteso chela destinazione del terreno rendeva insussistente il presupposto impositivoossia l’edificabilità dell’area.Questo era desumibile, in particolare, dall’accordo di programma invocatodal comune di Terni che escludeva l’edificabilità del terreno e permettevala realizzazione di strutture che integrassero la destinazione d’uso qualigiochi per bambini, chioschi non fissi, servizi igienici ed impianti per losport.2.Avverso la predetta decisione ricorre il Comune con un motivo.Resiste con controricorso la società contribuente.In prossimità dell’udienza le parti hanno depositato memorie illustrative.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Con il primo motivo del ricorso si denuncia la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 2, comma 1, lett. b) e dell’art. 5 del d.lgs. n. 504 del1992 in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.Si evidenzia che il giudice di secondo grado ha negato l’edificabilità delterreno sull’assunto che la realizzazione delle strutture ammessedall’accordo di programma non costituirebbero “edificabilità edilizia” eprova ne sarebbe l’annullamento della successiva destinazione dell’area“FDS Carburanti” da parte del giudice amministrativo. Sennonché lapronuncia invocata non disconosce l’edificabilità dell’area bensì lariqualifica come Zona a Verde attrezzato, che in base all’art. 31dell’accordo di programma ammette la costruzione di opere che integranoNumero registro generale 18140/2019Numero sezionale 1829/2026Numero di raccolta generale 14878/2026Data pubblicazione 18/05/2026la vocazione residenziale della zona, sia direttamente che da parte diprivati con opportune forme di convenzionamento e precisi vincoli discadenza.1.1. Il motivo è fondato.Deve premettersi l’inconferenza nel presente giudizio della invocatadecisione del giudice amministrativo non riguardando la stessa l’area diproprietà della società contribuente, destinata ab origine a verde pubblico,ma diversa particella, avente diversa destinazione poi mutata a seguitodella sentenza del TAR e non essendovi coincidenza tra le parti dei giudizi.Deve a questo punto precisarsi (cfr. Cass. n. 16467/2022, richiamata daultimo da Cass. n. 26316/2024) con riguardo alla questione relativa al seil vincolo di destinazione urbanistica a «verde pubblico» sottragga l'area alregime fiscale dei suoli edificabili, ai fini dell'ICI/IMU, che trovanoapplicazione i principi, già enunciati dalla giurisprudenza di questa Corte ea cui il Collegio intende dare in questa sede continuità, secondo cui, intema d'imposta comunale sugli immobili la nozione di edificabilità non siidentifica e non si esaurisce in quella di edilizia abitativa (cfr. Cass. n.19161/2004), cosicché l'inclusione di un'area in una zona destinata dalpiano regolatore generale ad attrezzature e impianti di interesse generale,o a servizi pubblici o di interesse pubblico, non esclude l'oggettivocarattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, atteso che ivincoli d'inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nelpiano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione,che condizionano, in concreto, l'edificabilità del suolo, ma non sottraggonol'area su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili econsiderato che la destinazione prevista dal vincolo posto dal pianoregolatore è realizzabile non necessariamente mediante interventi (osuccessive espropriazioni) di carattere pubblico, ma anche ad iniziativaprivata o promiscua pubblico-privata, non importa se direttamente ovveroin seguito ad accordi di natura complessa (Cass. Sez. T, nn. 25935/2024;Numero registro generale 18140/2019Numero sezionale 1829/2026Numero di raccolta generale 14878/2026Data pubblicazione 18/05/202621351/2021, 17764/2018, 23814/2016, 14763/2015, 5161/2014,9778/2010, 9510/2010, 19161/2004).L’edificabilità, pertanto, non può essere esclusa dalla ricorrenza di vincoli odestinazioni urbanistiche che condizionino, in concreto, l'edificabilità delsuolo, giacché tali limiti, incidendo sulle facoltà dominicali connesse allapossibilità di trasformazione urbanistico edilizia del suolo medesimo, nepresuppongono la vocazione edificatoria.Va poi osservato che, ai fini della tassabilità delle «aree fabbricabili», leprevisioni del piano paesaggistico regionale prevalgono, a norma dell'art.145, comma 3, del d.lgs. n. 42 del 2004, sugli strumenti urbanistici deiComuni, con la conseguenza che è irrilevante che il terreno sia edificabilesecondo il piano regolatore generale qualora, in base al pianopaesaggistico regionale, lo stesso sia soggetto ad un vincolo diinedificabilità assoluta, il quale, diversamente dai vincoli di inedificabilitàspecifica - che possono incidere unicamente sul valore venale - è idoneo aescludere la natura edificabile dell'area e, quindi, il presupposto impositivo(cfr. Cass. n. 33012 del 2019).Sul tema delle relazioni tra piani paesaggistici e piani urbanistici, alla lucedell’art. 145 del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali edel paesaggio, ai sensi dell’articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137),pur avendo sancito in astratto il principio generale dell’assoluta prevalenzadelle prescrizioni del piano paesaggistico regionale, comunquedenominato, sulla pianificazione urbanistica comunale, questa Corte hainvero precisato che la regola secondo cui la presenza sull'area di vincoli didestinazione influisce unicamente sulla maggiore o minore potenzialitàedificatoria, ma non sulla natura edificabile ex se dell'area ai fini tributarinon concerne la diversa ipotesi in cui l'area, ancorché edificabile secondo ilpiano regolatore generale, tale non sia all'esito della valutazionecomplessiva ed integrata di quest'ultimo con lo strumento di pianificazionepaesaggistica ed ambientale regionale (in termini: Cass. 9 luglio 2014, n.Numero registro generale 18140/2019Numero sezionale 1829/2026Numero di raccolta generale 14878/2026Data pubblicazione 18/05/202615729; Cass., 19 aprile 2019, n. 11080; Cass., 18 settembre 2019, n.23206; Cass., 24 settembre 2019, nn. 23671 e 23672; Cass., 14dicembre 2019, n. 33012; Cass., 20 dicembre 2019, n. 34242; Cass. 15marzo 2022, n. 8363).Va, pertanto, ribadito il principio secondo cui, per le aree ricomprese nelpiano regolatore generale, l'edificabilità non è esclusa da vincoli specifici,che possono incidere unicamente sul valore venale delle stesse in ragionedelle concrete potenzialità edificatorie, ed è insussistente solo in presenzadi vincoli assoluti, ancorché posti da strumenti regionali di pianificazionepaesaggistica ed ambientale, i quali prevalgono sulla pianificazioneurbanistica comunale (cfr. Cass. n. 23206 del 2019).Tornando alle aree destinate a servizi pubblici o di interesse pubblico, èstato ritenuto che in tema d'imposta comunale sugli immobili (ICI),l'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore generalea servizi pubblici o di interesse pubblico incide senz'altro nelladeterminazione del valore venale dell'immobile, da valutare in base allamaggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ma non neesclude l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504 del1992, atteso che i vincoli d'inedificabilità assoluta, stabiliti in via generalee preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincolidi destinazione che non fanno venire meno l'originaria natura edificabile(cfr. Cass. Sez. T, n. 23814/2016; conforme Cass. Sez. T, nn. 9529/2023,5604/2022, 653/2022, 17764/2018); e discende che la presenza deisuddetti vincoli non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscaleproprio dei suoli edificabili, ma incide soltanto sulla concreta valutazionedel relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile (cfr.Cass. Sez. T, nn. 24308/2016, 5161/2014, 9778/2010, 9510/2008).Applicando i principi di cui innanzi alla fattispecie al vaglio di questa Corte,nella quale il PRG ha destinato il terreno a verde pubblico, con possibilitàdi realizzare strutture che integrino la destinazione d’uso quali giochi perNumero registro generale 18140/2019Numero sezionale 1829/2026Numero di raccolta generale 14878/2026Data pubblicazione 18/05/2026bambini, chioschi non fissi, servizi igienici, spogliatoi, impianti per losport) è evidente che l’erroneità della decisione del giudice di merito cheha escluso la debenza dell’IMU in relazione all’area in oggetto ritenendoche il vincolo di destinazione determinasse l’inedificabilità assoluta delterreno laddove esso, diversamente, limitava ma non ne escludeva lapotenzialità edificatoria.In conclusione, la sentenza deve essere cassata e non essendo necessariulteriori accertamenti di merito, deve essere respinto l’originario ricorsodella contribuente.Le spese dei gradi di merito e di legittimità possono essere compensate inconsiderazione del progressivo consolidamento della pertinentegiurisprudenza di legittimità. P.Q.MLa Corte, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo lacausa nel merito, rigetta l’originario ricorso della società contribuente.Compensa le spese di lite di tutti i gradi di giudizio.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26 febbraio 2026Il PresidenteLiberato Paolitto