Cassazione n. 15127/2026

ll'avvocato [OSCURATO:PERSONA];- ricorrente –contro2 [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] S.N.C.,rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente -avverso la SENTENZA della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n. 546/2022,depositata il 10/05/2022;udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/11/2025 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 17760/2022Numero sezionale 2680/2025Numero di raccolta generale 15127/2026Data pubblicazione 19/05/20261. 2 [OSCURATO:PERSONA] s.n.c. (‘2 Emme’) evocava, innanzi al [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] quale proprietaria di un immobile ubicato alpiano primo del fabbricato adiacente al locale deposito di proprietàdell’attrice, chiedendo di accertare e dichiarare lo stato di comunionedel vano scala tra la proprietà Conte e la proprietà del deducente; ilproprio diritto a ripristinare l'apertura della porta esistente, con affacciosul vano scala, ad oggi chiusa provvisoriamente a seguito di sentenzaemessa dal Tribunale di Lecce che aveva ordinato la chiusura dellaporta di accesso, ex artt. 1170 cod. civ. e 703 cod. proc. civ.; il propriodiritto ad ottenere il risarcimento del danno derivante dal mancatoutilizzo del lastrico solare.A sostegno della sua pretesa, parte attrice esponeva di essereproprietaria di un locale deposito posto al piano terra, sito in Copertinoalla via Carducci, n. 25, e della relativa area solare, avendoloacquistato mediante atto di compravendita notarile del 12.02.2003, dalquale risultava menzionato anche il trasferimento della comunione «diuna scala in comune con la contigua proprietà [OSCURATO:PERSONA]», aconferma di quanto previsto nel precedente atto di trasferimento afavore del suo dante causa, risalente al 24.11.1981. A seguito disopraelevazione sull'area solare di locali adibiti ad ufficio, regolarmenterealizzati su progetto approvato in data 26.06.2008, si presentava lanecessità per l’attrice di accedere ai nuovi locali e, quindi, l'esponenteaveva l'esigenza di utilizzare la scala in comunione con la proprietàConte.Costituitasi, [OSCURATO:PERSONA] eccepiva, tra l'altro, che oggetto dellacomunione fosse da intendersi solo la scala che dal piano terra portavaal primo piano, non anche l'ulteriore ramificazione della scala interna2 di 9Numero registro generale 17760/2022Numero sezionale 2680/2025Numero di raccolta generale 15127/2026Data pubblicazione 19/05/2026all'abitazione Conte, che dal primo piano portava esclusivamente allasua terrazza.1.1. Il Tribunale di Lecce rigettava la domanda attoreaevidenziando che la richiesta di 2 Emme doveva qualificarsi qualeazione di rivendicazione della proprietà ex art. 948 cod. civ., e chel'attrice non aveva fornito la prova necessaria, avendo essa prodotto ilsolo contratto di compravendita che, pur contenendo l'espressoriferimento al diritto di proprietà sulla scala comune, non consentiva dirisalire all'acquisto in via originaria della scala in oggetto.2. La pronuncia veniva impugnata da 2 Emme innanzi alla Corted’Appello di Lecce che, accogliendo in parte il gravame, accertava edichiarava la comproprietà tra 2 Emme e [OSCURATO:PERSONA] dell'interocorpo scala esistente al confine tra i due immobili di proprietà dellerispettive parti, nonché il diritto di 2 Emme di ripristinare l'aperturadella porta esistente sul muro a ridosso del vano scala in comunione,ad oggi chiusa provvisoriamente.3. La pronuncia in epigrafe è impugnata per la cassazione daPatrizia Conte e il ricorso affidato a tre motivi, illustrati da memoria.Resiste 2 [OSCURATO:PERSONA] s.n.c. con controricorso.A seguito della proposta di definizione accelerata del ConsigliereDelegato dal Presidente di Sezione, la ricorrente ha chiesto la decisioneex art. 380-bis, comma 2, cod. proc. civ.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Preliminarmente devono essere disattese tutte le eccezioni diinammissibilità spiegate dalla controricorrente, in quanto genericheperché riferite indistintamente a tutti i mezzi di gravame proposti inricorso.2. Con il primo motivo si deduce: (a) violazione e falsa applicazionedelle norme di diritto di cui agli artt. 840 e 2697 cod. civ., rilevabile ai3 di 9Numero registro generale 17760/2022Numero sezionale 2680/2025Numero di raccolta generale 15127/2026Data pubblicazione 19/05/2026sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ.; (b) omessavalutazione di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti,rilevabile ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. Sicensura la sentenza impugnata nella parte in cui il giudice del grado diappello ha violato e falsamente applicato il principio di diritto di cuiall’art. 840 cod. civ., allorché ha dichiarato la natura comune di un vanoscala in realtà ad uso esclusivo della proprietaria [OSCURATO:PERSONA], chedall’interno della camera del proprio alloggio, collega lo stesso allaterrazza sovrastante, sempre di proprietà esclusiva Conte. Ciò inquanto la Corte territoriale ha omesso di verificare se effettivamentedetta scala fosse stata realizzata come sopraelevazione rispetto ad unospazio sottostante di proprietà comune al momento della realizzazionemedesima.2.1. Il motivo è inammissibile, in quanto si risolve in una richiestadi nuovo accertamento di merito.Si deve, innanzitutto, rilevare la contraddizione espressa nellostesso mezzo di gravame, ove, da un lato, si lamenta l’errataapplicazione dell’art. 840 cod. civ. - sia sotto il profilo della violazionedi legge, sia sotto il profilo dell’omesso esame del dato decisivoriguardante la data di costruzione della scala – nella parte in cui ilsecondo giudice ha omesso di accertare che anche il vano sottostantefosse qualificabile come comune (v. ricorso, p. 19 ultimi tre righi; p.20, 1° e 2° capoverso). Dall’altro lato, nella descrizione dello stato deiluoghi, il ricorso dà per pacifico che la scala che va dal piano terra alpiano primo della sua abitazione fosse comune con la proprietàconfinante 2 Emme, che la utilizzava per raggiungere il proprio pianoa copertura. Precisa la ricorrente sul punto che la natura e contitolaritàdi questa prima rampa di scala non fosse in discussione, dovendosiaccertare se il diverso vano scala che, posto all'interno4 di 9Numero registro generale 17760/2022Numero sezionale 2680/2025Numero di raccolta generale 15127/2026Data pubblicazione 19/05/2026dell'appartamento della signora Conte, consente a questa l'accesso alsovrastante lastrico di sua proprietà esclusiva (v. ricorso p. 4, righi 13-19; v. anche in sentenza p. 6, ultimo capoverso).2.2. In ogni caso, si evidenzia che la Corte d’Appello ha esaminatolo stato dei luoghi, anche sulla base di prove fotografiche, e ha rilevatoche il vano scala di cui si discute è centrale tra i due immobili,all’evidenza simmetrici rispetto ad esso; è a servizio delle unità laterali,nonché funzionale all’accesso delle terrazze sovrastanti e ad eventualifuture unità sovrastanti su ambo i lati, previste fin dall’origine poieffettivamente realizzate (v. sentenza p. 8, righi 13-21).Sotto tale profilo, dunque, la doglianza si traduce in un’istanza direvisione delle risultanze probatorie, inammissibile in sede dilegittimità (ex multis: Cass. Sez. 2, n. 19717 del 17.06.2022; Cass.Sez. 2, n. 21127 dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA]).2.3. Da tale accertamento sullo stato dei luoghi discende la correttaapplicazione dell’art. 840 cod. civ. a cura del secondo giudice (sulriconoscimento - al condòmino che abbia legittimamente sopraelevato- della facoltà di apportare le modifiche necessarie alla scala comune,mediante le indispensabili demolizioni e le successive ricostruzioni alivello più elevato, cfr. per tutte di recente: Cass. Sez. 2, Sentenza n.33919 del 22.12.2024).Secondo questa Corte, infatti, con riferimento al principio diaccessione espresso anche nell’art. 840 cod. civ., la colonna d'aria,configurandosi come proiezione, verso l'alto, dell'area sottostante,appartiene al proprietario di questa, con la conseguenza che lo spazioaereo, che sovrasta una determinata costruzione, deve ritenersicomune se l'area sottostante è comune: in tal caso, ciascunproprietario può utilizzarlo secondo i principi della comunione (Cass.5 di 9Numero registro generale 17760/2022Numero sezionale 2680/2025Numero di raccolta generale 15127/2026Data pubblicazione 19/05/2026Sez. 2, Sentenza n. 2027 del 01/03/1994; v. anche Cass. Sez. 2,Sentenza n. 3763 del 22/10/1976).Né, prosegue la Corte territoriale, la allora appellata aveva datoprova dell’acquisto, a titolo originario ovvero derivativo, dello spaziosovrastante la prima rampa, pure frazionabile (Cass. Sez. 2, Sentenzan. 24302 del 15/11/2006; conf.: Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 13701 del18.05.2023), tale da fondare l’affermazione di proprietà esclusiva sullaseconda rampa in contestazione.3. Con il secondo motivo si deduce: (a) violazione e falsaapplicazione delle norme di diritto di cui all’art. 132, comma 1 n. 4 cod.proc. civ. e agli artt. 948, 1158 e 2697 cod. civ., rilevabile ai sensidell’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ.; (b) omessa valutazionedi un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, rilevabile ai sensidell’art. 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ. Si censura la sentenzaimpugnata nella parte in cui la Corte territoriale ha, innanzitutto,assunto la decisione con ragionamento affetto da evidentecontraddizione logica e giuridica, quindi viziato da apparenza, avendomesso in relazione due fonti di convincimento tra loro antitetiche: daun lato l’art. 840 cod. civ., che fa derivare il riconoscimento del dirittodi (com)proprietà dall’occupazione dello spazio sovrastante; dall’altro,il riferimento al titolo di acquisto risalente al 1981. Con una secondacensura si lamenta l’omesso accertamento che 2 Emme e/o il suo dantecausa avesse posseduto continuativamente il vano scala superiore incontestazione, dandone dimostrazione per il tempo necessario adusucapirla, così violando gli enunciati principi di diritto anche in ordineall’art. 2697 cod. civ.4. Con il terzo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dellenorme di diritto di cui agli artt. 948 e 2697 cod. civ. e dell’art. 115 cod.proc. civ., rilevabile ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc.6 di 9Numero registro generale 17760/2022Numero sezionale 2680/2025Numero di raccolta generale 15127/2026Data pubblicazione 19/05/2026civ. Si censura la sentenza impugnata nella parte in cui la Corteterritoriale ha dichiarato come provato il contenuto dell’atto diprovenienza del [OSCURATO:DATA_NASCITA], mai prodotto in giudizio, unicamente sullabase del fatto che non sarebbe stata mossa contestazione da partedell’odierna ricorrente.5. Il secondo e terzo motivo possono essere esaminaticongiuntamente, in quanto entrambi sollevano questioni che involgonol’accertamento della sussistenza della comproprietà della partesuperiore del vano scala, e sono infondati.5.1. Quanto alla tesi relativa all’incongruenza ed apparenza dellamotivazione, si è evidenziato supra (punto 2.3.) che la Corte d’Appello– con argomentazione plausibile - ha rilevato, dallo stato dei luoghi,l’accessione della seconda rampa di scala nella proprietà dell’alloraappellante in applicazione del principio dell’accessione dello spaziosovrastante, atteso che l’appellata non aveva allegato né un atto diacquisto a titolo derivativo né aveva provato l’acquisto a titolooriginario dello spazio sovrastante la prima rampa (v. sentenza p. 7).Detta argomentazione è sufficiente ad escludere che l’odiernaricorrente avesse titolo per utilizzare in via esclusiva lo spazio occupatodall’ulteriore rampa, necessaria invece per raggiungere la nuovacostruzione realizzata da 2 Emme.Ciò a prescindere da quanto rilevato dalla Corte territoriale inpremessa alla tesi principale successivamente svolta (v. p. 6, 4°capoverso della sentenza), ove il secondo giudice rilevava lacorrispondenza tra i due atti di trasferimento dell’immobile di cui è oggiproprietaria 2 Emme (il primo, risalente al 24.11.1981, con cui sitrasferiva la proprietà del piano terra al dante causa di 2 Emme; ilsecondo, del 12.02.2003, con cui 2 Emme riceva dal precedente7 di 9Numero registro generale 17760/2022Numero sezionale 2680/2025Numero di raccolta generale 15127/2026Data pubblicazione 19/05/2026proprietario il titolo sul piano terra), senza che su detta corrispondenzafosse stata sollevata contestazione da parte dell’allora appellata.Senza che, quindi, possa dedursi alcuna illogicità o apparenza dellamotivazione.A tale ultimo proposito giova ricordare che la costantegiurisprudenza di questa Corte ritiene che detto vizio ricorre quando lamotivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia,percepibile il fondamento della decisione, perché recanteargomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere ilragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprioconvincimento, non potendosi lasciare all'interprete il compito diintegrarla con le più varie, ipotetiche congetture (v. per tutte: Cass.Sez. 3, Ordinanza n. 23123 del 28/07/2023).5.2. Per quanto sopra affermato in merito all’irrilevanzadell’acquisto a titolo derivativo da parte di 2 Emme nella motivazionedella Corte d’Appello, cade ogni altra censura riguardante la continuitàdel possesso della seconda rampa del vano scala da parte dell’odiernaresistente.6. In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso.Le spese sono liquidate in dispositivo secondo la regola dellasoccombenza.Essendo la decisione resa nel procedimento per la definizioneaccelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamenteinfondati, di cui all'art. 380-bis cod. proc. civ. (novellato dal d.lgs. n.149 del 2022), con formulazione di istanza di decisione ai sensidell’ultimo comma della norma citata, e il giudizio definito in conformitàalla proposta, parte ricorrente deve essere, inoltre, condannata alpagamento delle ulteriori somme ex art. 96, commi 3 e 4 cod. proc.civ., sempre come liquidate in dispositivo (sulla doverosità del8 di 9Numero registro generale 17760/2022Numero sezionale 2680/2025Numero di raccolta generale 15127/2026Data pubblicazione 19/05/2026pagamento della somma di cui all'art. 96, comma 4, cod. proc. civ. infavore della Cassa delle Ammende: Cass., Sez. Un., n. 27195/2023).Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell'art.13, comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, diun ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1-bis, del d.P.R. n. 115 del2002, se dovuto. P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso;condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio dilegittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €. 4.000,00 percompensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nellamisura del 15%;condanna altresì parte ricorrente, ai sensi dell'art. 96, comma 3cod. proc. civ., al pagamento a favore della parte controricorrente diuna somma ulteriore di €. 4.000,00 equitativamente determinata,nonché – ai sensi dell’art. 96, comma 4 cod. proc. civ. - al pagamentodella somma di €. 1.500,00 in favore della Cassa delle Ammende.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002,sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte dellaricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1-bis, deld.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione Civile, il 6 novembre 2025.La PresidenteMILENA FALASCHI9 di 9