Cassazione n. 23907/2026

[OSCURATO:PERSONA]-ricorrente-controAGENZIA DELLE ENTRATE rappresentato e difeso dall'avvocatoAVVOCATURA GENERALE DELLO STATO-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] delLAZIO n. 4744/2023 depositata il 03/08/2023.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/07/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 2126/2024Numero sezionale 5510/2026Numero di raccolta generale 23907/2026Data pubblicazione 23/07/2026Il 14/11/2019 l’Agenzia delle Entrate notificò alla società oggi ricorrenteun avviso di liquidazione per maggiori imposte ipotecarie, catastali e diregistro per € 184.510,25 complessivi in relazione a un atto pubblicorogato il 23/6/2017. L’Ufficio aveva provveduto a liquidare l’imposta inmisura proporzionale, in parte al 3% e in parte all’1%, così elevandol’importo già corrisposto in misura fissa all’atto della registrazione.La società propose ricorso avanti alla [OSCURATO:PERSONA] sostenendo che, trattandosi di beni (complesso industriale)oggetto di riscatto a seguito di locazione finanziaria, doveva applicarsil’imposta in misura fissa ai sensi dell’art. 1, comma 15, della legge220/2010, pur specificando che si era trattato di un riscatto anticipato conrisoluzione consensuale della locazione finanziaria e vendita del beneall’utilizzatore.Il primo giudice, aderendo in sostanza alla tesi dell’Ufficio, con la sentenzan. 7592/21 respinse il ricorso, ritenendo che la norma agevolatriceinvocata, che ha modificato l’art. 35 del d.l. 223/06 introducendo ilcomma 10ter n. 1, può trovare applicazione solo in caso d’esercizio deldiritto di riscatto ovvero in caso di risoluzione per inadempienzadell’utilizzatore. La previa risoluzione consensuale e la successiva venditaimporrebbero pertanto la tassazione in misura proporzionale.Su appello della società contribuente, la Corte di Giustizia Tributaria di IIgrado del Lazio, nel contraddittorio con la contribuente e con la sentenzaindicata in epigrafe, ha respinto il gravame.Secondo il giudice d’appello:- la disposizione succitata prevede l’imposizione richiesta solo nei duecasi già indicati di esercizio del riscatto ovvero di risoluzione perinadempimento del conduttore in leasing;- trattandosi di regola agevolatrice il regime tributario, la stessa hacarattere eccezionale ed è pertanto di stretta interpretazione (Cass.SSUU 18574/2016 e sez. 5, 17976/21);Numero registro generale 2126/2024Numero sezionale 5510/2026Numero di raccolta generale 23907/2026Data pubblicazione 23/07/2026- doveva condividersi la tesi, sostenuta da Agenzia delle Entrate inrisposta a vari interpelli, secondo cui le due ipotesi succitate hannola funzione di favorire la locatrice finanziaria nella normale attività dicessione a seguito di riscatto e nella necessità di dismettere i beni incaso di risoluzione per inadempimento del contratto, giustificazioneche non sussisterebbe in caso di risoluzione anticipata consensuale.Ricorre per cassazione la società contribuente sulla base di due motivi.Resiste con controricorso l’Agenzia delle Entrate.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo la società si duole della violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 35 n.10-ter.1. del D.L. 223 del 4 luglio 2006 edell’art. 14 delle preleggi al codice civile, in relazione all’art. 360, commaprimo, n. 3 c.p.c.Sostiene che la norma agevolatrice non limiti la sua operatività all’ipotesidell’esercizio del diritto di riscatto (oltre al caso d’inadempimento qui nonrilevante), bensì specificamente all’esercizio “…da parte dell’utilizzatore,dell’opzione di acquisto dell’immobile concesso in locazione finanziaria”.Argomenta che, pertanto, la stessa non si riferisca alla sola ipotesidell’esercizio del diritto di riscatto al termine del contratto, ma altresì atutte le ipotesi in cui venga in qualche modo esercitato il diritto d’opzione,come avvenuto nel caso specifico. Tale ipotesi sarebbe prevista dall’art. 15delle Condizioni generali del contratto concluso tra la società contribuentee l’utilizzatore, ove è prevista l’estinzione automatica del contratto al suotermine in assenza di richieste di proroga, e la facoltà dell’utilizzatore divolersi rendere acquirente del bene concesso in leasing. Sostiene che laratio della norma sarebbe rispettata consentendo l’equivalenza tributariatra l’acquisto diretto del bene immobile e quello realizzato tramite ilcontratto di leasing. Un diverso argomentare determinerebbe una doppiatassazione non prevista dalla legge.Numero registro generale 2126/2024Numero sezionale 5510/2026Numero di raccolta generale 23907/2026Data pubblicazione 23/07/20262. Con il secondo motivo si duole della violazione e/o falsa applicazionedegli artt. 35 n. 10-ter del D.L. 223 del 4 luglio 2006, 1362 e ss c.c. inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c. Sostiene che la Corteterritoriale, nell’interpretazione del contratto 23/6/2017 oggettod’imposizione, avrebbe errato nel ritenere trattarsi di un’estinzioneanticipata del contratto, mentre dallo stesso dovrebbe evincersi invece lavolontà d’esercitare il diritto d’opzione. Non sarebbe rilevante nécorrisponderebbe alla comune intenzione delle parti il fatto che nell’attopubblico si parli di “estinzione anticipata del contratto” (di locazionefinanziaria n.d.r.) comunque seguita dall’acquisto di bene mobile avvenutacon unico atto, anziché di “riscatto”, essendo evidente che l’utilizzatoreintendeva acquistare il bene avvalendosi del diritto d’opzione ivi previsto.3. Le questioni poste con i due motivi coinvolge l’interpretazione dell’art.35, comma 10-ter.1 del dl 223/06 e ss. mod. secondo cui: “Alle cessioni,effettuate dalle banche e dagli intermediari finanziari autorizzati di cuiall’articolo 106 del [OSCURATO:PERSONA] delle leggi in materia bancaria e creditizia,di cui al Decreto Legislativo 1°settembre 1993, n. 385, e successivemodificazioni, nel caso di esercizio, da parte dell’utilizzatore, dell’opzionedi acquisto dell’immobile concesso in locazione finanziaria, ovvero nel casodi immobile rinveniente da contratti di locazione finanziaria risolti perinadempienza dell’utilizzatore, le imposte di registro, ipotecaria e catastalesono dovute in misura fissa».Il tenore letterale della norma parrebbe pertanto consentire l’applicazionedelle imposte in misura fissa nei soli casi in cui vi sia opzione d’acquistodell’immobile concesso in locazione finanziaria conseguente all’esaurirsidel rapporto con il pagamento dell’ultima rata, ovvero in caso dirisoluzione per inadempienza dell’utilizzatore.La ricorrente suggerisce invece un’interpretazione in chiave teleologica checonsenta di ritenere tale regime applicabile ai casi in cui il bene ottenutoin locazione finanziaria sia acquistato dal conduttore in leasing nell’ambitoNumero registro generale 2126/2024Numero sezionale 5510/2026Numero di raccolta generale 23907/2026Data pubblicazione 23/07/2026del relativo rapporto, ritenendo irrilevante che si sia o meno integralmenteesaurito il rapporto di durata.La novità ed il carattere nomofilattico della questione giustifica il rinvio anuovo ruolo per la discussione in pubblica udienza sul temadell’applicazione dell’applicazione dell’art. 35, comma 10-ter.1, del d.l.223/06, come introdotto dall’art. 1, comma 15 lettera c) n. 2 della legge13 dicembre 2010, n. 220 (legge di stabilità 2011), nel caso in cuil’acquisto e/o la cessione del bene locato avvenga da parte dell’utilizzatoreprima della naturale scadenza del contratto di locazione finanziaria. P.Q.Mrinvia la causa a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienzaCosì deciso in Roma, nella camera di consiglio del 09/07/2026.Il PresidenteUgo Candia