Cassazione n. 08011/2026

ORDINANZAsul ricorso n.r.g. 10203/2021, proposto da:[OSCURATO:PERSONA] s.r.l., in persona del legale rappresentante pro temporeMafalda Ippolito, rappresentata e difesa dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dagli Avv.ti ErnestoSticchi Damiani e [OSCURATO:PERSONA]- controricorrente e ricorrente incidentale-avverso la sentenza della Corte d’Appello di Lecce n. 940/2020,depositata il 30 settembre 2020;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell’11marzo 2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 10203/2021Numero sezionale 620/2026Numero di raccolta generale 8011/2026Data pubblicazione 31/03/2026Avalon s.r.l. convenne [OSCURATO:PERSONA] innanzi al Tribunale diTaranto, deducendone l’inadempimento al contratto preliminare dell’8aprile 2008 per aver promesso in vendita un immobile privo di licenzaedilizia e agibilità, e perciò difforme dalla destinazione d’uso pattuita,e domandando la risoluzione del contratto e la condanna dellapromittente venditrice alla restituzione della caparra confirmatoria e alrisarcimento del danno.Il Tribunale respinse la domanda e la sentenza fu in seguitoconfermata dalla Corte d’appello di Lecce-sezione distaccata diTaranto, adita con gravame dalla società.I Giudici d’appello ritennero che l’ignoranza della promittentevenditrice riguardo la difformità e non commerciabilità dell’immobilecostituisse ragione di incolpevolezza, e conseguente non gravità,dell’inadempimento denunziato.Tale pronunzia fu cassata da questa Corte con ordinanza n. 21942del 21/9/2017, in accoglimento del ricorso proposto da [OSCURATO:PERSONA].Detta pronunzia affermò il principio di diritto secondo cui lavalutazione circa la non scarsa importanza dell’adempimento vacompiuta avuto riguardo all’interesse dell’altra parte e alla stregua diun duplice criterio, in primo luogo verificando l’obiettiva incidenzadell’inadempimento nell’economia complessiva del rapporto e, insecondo luogo, considerando eventuali elementi di caratteresoggettivo, desumibili dal comportamento di entrambe le parti.A tali parametri non si erano attenuti i giudici d’appello, cheavevano valorizzato unicamente lo stato soggettivo della promittentealienante.Riassunta la causa, la Corte territoriale, quale giudice del rinvio,con la sentenza indicata in epigrafe, accolse la domanda attorea perquanto di ragione.Numero registro generale 10203/2021Numero sezionale 620/2026Numero di raccolta generale 8011/2026Data pubblicazione 31/03/2026In particolare, ritenne sussistente un inadempimento di non scarsaimportanza, ravvisandolo nella diversa destinazione urbanisticadell’immobile promesso in vendita rispetto a quella indicata incontratto, documentata dalla «mancanza della concessioneedificatoria», che era stata rilasciata in sanatoria soltanto cinque annidopo il preliminare.Di tale circostanza rilevò la decisività «anche a voler ammettere labuona fede della promittente, comunque impegnatasi a vendere localiaventi destinazione commerciale e conformi agli strumentiurbanistici»; della mancanza di tali requisiti, infatti, essa avrebbe inogni caso dovuto avvedersi prima di concludere il contratto.Né poteva rilevare il fatto che quest’ultima si fossesuccessivamente dichiarata disponibile ad adempiere, sulla base delconcreto interesse dimostrato da Avalon alla tempestiva definizionedell’affare, confermato dal fatto che essa aveva ottenuto ladisponibilità immediata dell’immobile per eseguirvi i lavori necessariall’uso.Su tale base, pronunziata la risoluzione del contratto, la Cortecondannò poi la [OSCURATO:PERSONA] a restituire la caparra confirmatoria,limitando l’ulteriore danno risarcibile alla perdita subita da Avalon peril forzoso disinvestimento di titoli a rendimento fisso, disposto al finedi reperire la provvista.Escluse, invece, il rimborso dei costi di mediazione, in quanto nonprovato, e il risarcimento del danno da lucro cessante, motivatodall’esistenza di un preliminare di locazione a terzi già sottoscritto,rilevando che, in caso di risoluzione di un preliminare immobiliare alpromissario acquirente, non sono dovuti i frutti che questi assume diaver maturato in forza di diritti promessi a terzi sull’immobile.La Corte, infine, compensò le spese in misura dei due terzi,ponendole per il resto a carico della [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 10203/2021Numero sezionale 620/2026Numero di raccolta generale 8011/2026Data pubblicazione 31/03/2026Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione Avalons.r.l. sulla base di due motivi. L’intimata ha depositato controricorso ericorso incidentale affidato a tre motivi.Le parti hanno depositato memorie in prossimità dell’udienza.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo del ricorso principale denunzia violazione degliartt. 1218, 1223, 1338 e 1453 c.c., nonché nullità della sentenza per«omessa, insufficiente e illogica motivazione, motivazione apparente(di fatto omessa) su questioni decisive».La sentenza impugnata è sottoposta a critica nella parte in cui haescluso la sussistenza di un danno risarcibile oltre il limite riconosciuto.Ad avviso della ricorrente, la Corte d’appello avrebbe anzituttoerrato nel non riconoscere, per difetto di prova, il danno emergentecorrispondente all’importo versato all’agenzia di intermediazioneimmobiliare dopo la conclusione del preliminare.Tale pagamento, infatti, era stato dimostrato da documenti versatiin atti, e non reperiti al momento della decisione in appello, e costituivacomunque circostanza non contestata dalla promittente venditrice.Inoltre, nell’escludere la risarcibilità di un danno da lucro cessante,la Corte d’appello avrebbe reso una decisione priva di motivazione,poiché riferita alla fattispecie, del tutto diversa, del riconoscimento deifrutti maturati successivamente alla domanda di risoluzione; ilpregiudizio lamentato era invece evidentemente riconducibile allacategoria del danno da perdita di chance, poiché la ricorrenteesercitava l’attività di commercio immobiliare.2. Con il secondo motivo, la ricorrente denunzia violazione degliartt. 12 e 92 c.p.c. ed «errata determinazione del valore della causa».Assume, al riguardo, che la Corte territoriale avrebbe:- omesso di riconoscerle gli interessi al saggio legale sull’importodella caparra confirmatoria oggetto di restituzione;Numero registro generale 10203/2021Numero sezionale 620/2026Numero di raccolta generale 8011/2026Data pubblicazione 31/03/2026- omesso di includere nell’ammontare delle spese e competenzel’importo da lei versato a titolo di contributo unificato;- liquidato le spese del giudizio sul presupposto che il valore dellacausa fosse pari a € 43.250,67, quando, invece, la domanda risolutoriaconcerneva un contratto di trasferimento della proprietà di unimmobile del valore di € 550.000,00.A tale ultimo riguardo, peraltro, la ricorrente specifica che la Corte,ove avesse correttamente considerato il valore della causa, avrebbe«diversamente ripartito le spese di lite», anziché compensarle per idue terzi.3. Il primo motivo del ricorso incidentale è rubricato «violazione dilegge ex art. 360, co. 1, n. 3, cpc per erronea applicazione art. 394cpc; mancata applicazione art. 2909 c.c. e 324 c.p.c.; erroneaapplicazione dell’art. 1385, co, 2, c.c. in relazione agli artt. 1453 e1455 c.c.».Ad avviso della ricorrente incidentale, la Corte d’appello,nell’accertare la gravità dell’inadempimento, avrebbe rivalutato i profilisoggettivi riguardanti la sua imputabilità, «pervenendo a risultaticontrastanti rispetto a quelli, coperti da giudicato, ai quali erapervenuta la Corte tarantina»; in particolare, avrebbe individuatoun’ipotesi di colpa «collegata alla mancata acquisizione, da parte dellapromittente-venditrice, di tutte le informazioni preliminari necessarieriguardanti la circolabilità del bene», estranea al perimetrodell’accertamento demandatole in sede di rinvio, circoscrittoall’oggettiva alterazione del sinallagma.del rinvio avrebbero errato anche nella valutazione in concreto dellagravità dell’inadempimento, effettuata alla luce di un criterio estraneoa quelli indicati da questa Corte nella sentenza di annullamento.Numero registro generale 10203/2021Numero sezionale 620/2026Numero di raccolta generale 8011/2026Data pubblicazione 31/03/2026La Corte d’appello, infatti, avrebbe dovuto accertare se l’interesseconcreto della promissaria acquirente poteva essere soddisfatto purcon il rinvio della stipula a un momento successivo, «e se l’anticipataconsegna del bene potesse, in qualche modo, soddisfare l’interessedella promissaria acquirente alla immediata gestione del bene»,aspetti che, invece, non erano stati minimamente affrontati, conconseguente erroneo riconoscimento del diritto della controparte avedersi restituita la caparra confirmatoria e risarcito il danno.4. Il secondo motivo del ricorso incidentale, formulato in via disubordine, attiene alla condanna risarcitoria.La sentenza impugnata è sottoposta a critica nella parte in cui haescluso il rimborso dei costi di mediazione per difetto di prova; secondola ricorrente, la Corte avrebbe dovuto escludere in radice la risarcibilitàdi tale danno, in quanto originato da un esborso ontologicamente nonannoverabile fra le spese accessorie alla vendita, che, come tale, nonpuò essere oggetto di pronunzia risarcitoria in caso di risoluzione diquest’ultimo contratto.5. In termini analoghi, il terzo motivo censura la decisione inerenteal supposto danno da lucro cessante, che la Corte d’appello ha esclusocon richiamo alla disciplina dei frutti maturati sulla cosa promessa invendita anziché rilevarne la radicale non configurabilità.Avalon, infatti, aveva concluso il preliminare di locazione a terziprima della stipula del definitivo e, quindi, quando ancora non si eraprodotto l’effetto traslativo della proprietà; essa, pertanto, si eraassunta il rischio del mancato perfezionamento del primo affare.Ha priorità logica l’esame del primo motivo del ricorso incidentale,che attiene al contenuto del giudizio di rinvio nel suo nucleo essenziale.Il motivo è infondato.Questa Corte ha più volte affermato che, in caso di sentenzaemessa in sede di rinvio, la Corte di cassazione, nel verificare se ilNumero registro generale 10203/2021Numero sezionale 620/2026Numero di raccolta generale 8011/2026Data pubblicazione 31/03/2026giudice del rinvio si sia uniformato al principio di diritto da essaenunciato, deve interpretare la propria sentenza in relazione allaquestione decisa e al contenuto della domanda proposta in giudiziodalla parte, con la quale la pronuncia rescindente non può porsi incontrasto (Cass. 21/7/2025, n. 20536; Cass. 19/2/2018, n. 3955).Nell’enunciare il principio di diritto al quale il giudice del rinviodoveva uniformarsi, questa Corte osservò che la valutazione circa lanon scarsa importanza dell’inadempimento non poteva limitarsiall’apprezzamento dello stato soggettivo della parte inadempiente,ma, come più sopra evidenziato, andava condotta alla stregua diduplice criterio, anteponendo la disamina dell’obiettiva rilevanza dellaprestazione inadempiuta rispetto all’economia complessiva delrapporto.Nel procedere a tale accertamento, la Corte d’appello ha dapprimaravvisato la sussistenza di una condizione obiettiva – la difformità delbene promesso in vendita dall’uso al quale era destinato – tale daalterare l’equilibrio sinallagmatico, per le ragioni che ha poidiffusamente illustrato; quindi, valutate le condotte delle partinell’ambito dell’indagine sugli elementi di carattere soggettivo, haescluso ogni possibile rilevanza della buona fede della promittentevenditrice, ancorché sussistente.Così decidendo, la Corte territoriale si è conformata al contenutodella pronuncia rescindente.Per un verso, infatti, i giudici d’appello hanno svolto un’effettivaindagine, nei termini loro espressamente demandati, circa l’obiettivaincidenza dell’inadempimento; quindi, hanno rilevato che lo stato dibuona fede della promittente venditrice, anche ove sussistente, nonpoteva assumere il rilievo che le era stato invece attribuito dalla primasentenza d’appello, poiché consisteva nella «ignoranza dellacondizione di difformità del bene».Numero registro generale 10203/2021Numero sezionale 620/2026Numero di raccolta generale 8011/2026Data pubblicazione 31/03/2026Non vi è stata, dunque, alcuna violazione della regola devolutiva;al contrario, la Corte territoriale, in sede di rinvio, ha esattamentesvolto l’accertamento disposto con l’annullamento della sentenza,perché ha esaminato dapprima il profilo obiettivo dell’inadempimento,quindi l’atteggiamento soggettivo delle parti.Non corrisponde al vero, infine, l’assunto secondo cui la Corteterritoriale avrebbe rimesso in discussione l’affermata «buona fede»della ricorrente incidentale, poiché tale circostanza è stata invece dataper ammessa, seppure rivalutata in conformità al criterio enunciato insede di rinvio.Così esclusa la violazione dedotta in principalità, la censura, per ilresto, sollecita una nuova valutazione delle circostanze che hannofondato il rilievo di un inadempimento di non scarsa importanza.È noto, tuttavia, che la valutazione della gravitàdell’inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazionicorrispettive costituisce questione di fatto rimessa al prudenteapprezzamento del giudice del merito (ex plurimis Cass. 22/6/2020,n. 12182; Cass. 30/3/2015, n. 6401); il sindacato richiesto sul punto,pertanto, non rientra nel perimetro del giudizio di legittimità.Passando ora all’esame del primo motivo del ricorso principale, lostesso è anzitutto infondato nella parte in cui ha ad oggetto lastatuizione sul danno emergente rappresentato dai costi dimediazione.Al riguardo, la sentenza d’appello ha rilevato che ladocumentazione in atti – rappresentata dalla copia della proposta diacquisto che conteneva l’impegno della promissaria acquirente acorrispondere una somma a titolo di mediazione – non fosse idonea aprovare l’effettivo pagamento; e la ricorrente ha osservato che non eranecessaria alcuna specifica prova documentale, trattandosi dicircostanza non contestata dalla controparte, e ha aggiunto in ogniNumero registro generale 10203/2021Numero sezionale 620/2026Numero di raccolta generale 8011/2026Data pubblicazione 31/03/2026caso di aver prodotto le fatture emesse dall’agenzia di intermediazionee gli assegni che comprovavano il pagamento.Sotto il primo profilo, basti qui rilevare che il principio di noncontestazione opera soltanto in relazione a fatti allegati dalla parte enon anche rispetto ai documenti o alle conclusioni ricostruttivedesumibili dalla valutazione degli stessi (fra le altre, Cass. 26/6/2023,n. 18221, Cass. 5/3/2020, n. 6172), tanto più quando i documenti siriferiscono, come nella specie, ad accadimenti estranei alla sferacognitiva della parte nei cui confronti vengono invocati.Quanto, poi, alla documentazione che la ricorrente assumeignorata dai giudici d’appello, e che indica in questa sede pur senzariprodurla, basti osservare che la semplice esistenza di assegni, senzala dimostrazione del relativo incasso, non vale a dar prova del relativopagamento.La sentenza d’appello merita di essere condivisa anche nella partein cui ha escluso il risarcimento del lucro cessante; si rende tuttavianecessaria una correzione della motivazione.Nel presente caso, infatti, il danno lamentato dalla promissariaacquirente non consiste nei frutti che essa avrebbe tratto dopo larisoluzione; la domanda risarcitoria aveva invece ad oggetto ilcorrispettivo previsto da un contratto preliminare di locazione a terzidell’immobile, che la ricorrente ha dimostrato d’aver concluso nellemore della stipula del definitivo e che, a suo dire, determinerebbe laconfigurazione a suo carico di un danno da perdita di chance.Ora, sul punto va anzitutto evidenziato che la società non risultaaver mai proposto una domanda di risarcimento del danno da perditadi chance, poiché dalle conclusioni formulate nei giudizi di merito, chevengono riportate in atti, si evidenzia solo la richiesta del risarcimentodi una specifica voce di danno da lucro cessante.Numero registro generale 10203/2021Numero sezionale 620/2026Numero di raccolta generale 8011/2026Data pubblicazione 31/03/2026Le due domande sono ontologicamente differenti; questa Corte haprecisato, anche di recente, che esse si distinguono in relazione alnesso eziologico tra il pregiudizio e l’evento dannoso, configurandosi illucro cessante come la perdita di un’occasione di guadagno attualedirettamente ricollegabile al fatto illecito, e la perdita di chance comeil venir meno della possibilità concreta ed effettiva di conseguire unrisultato diverso ed ulteriore, anch’esso economicamente egiuridicamente valutabile, ma di incerta verificazione (fra le altre,Cass. 29/7/2025, n. 21794; Cass. 2/9/2022, n. 25886; Cass.26/1/2022, n. 2261; Cass. 14/3/2017, n. 6488).L’odierna ricorrente ha, dunque, fin dall’inizio chiesto ilrisarcimento di un danno da lucro cessante, indicando la fontenegoziale del diritto di credito venuto meno.Al risarcimento di tale danno, tuttavia, osta il fatto che ilpreliminare di locazione è stato concluso in un momento in cui essanon era ancora proprietaria del bene locato; si è trattato, quindi, di unlucro la cui realizzazione postulava il perfezionamento del contrattodefinitivo, con il conseguente effetto traslativo della proprietà.La stessa promissaria acquirente ha tuttavia successivamentescelto di ricorrere al rimedio risolutorio, con opzione evidentementecorrispondente a un suo interesse patrimoniale.Il legittimo esercizio di tale opzione si configura come antecedentecausale autonomo e decisivo rispetto al pregiudizio che essa lamenta;pertanto, non può ridondare in danno della controparte fino acomportarne l’obbligo di corrispondere alla promissaria acquirente lasomma che essa avrebbe percetto se il contratto si fosse inveceperfezionato.La complessiva infondatezza del primo motivo del ricorsoprincipale comporta di ritenere assorbiti i motivi del ricorso incidentalenon ancora esaminati, che attengono alla medesima questione.Numero registro generale 10203/2021Numero sezionale 620/2026Numero di raccolta generale 8011/2026Data pubblicazione 31/03/2026Residua, quindi, l’esame del secondo motivo del ricorso principale.Nella parte in cui denunzia il mancato riconoscimento degliinteressi moratori dal dovuto al saldo, la censura individua in realtà unerrore materiale della sentenza impugnata, che sul punto, dopo averdichiarato la risoluzione del contratto preliminare a far data dall’8aprile 2008, ha individuato per mero refuso il giorno iniziale didecorrenza degli interessi nell’8 aprile 2020 (anno di redazione delprovvedimento).La doglianza, pertanto, andava proposta al giudice a quo.Infatti, la speciale disciplina dettata dagli artt. 287 e seguenti c.p.c.per la correzione degli errori materiali, che attribuisce la competenzaall’emanazione del provvedimento emendativo allo stesso giudice cheha emesso la decisione da correggere, non è applicabile quando sia giàstato proposto appello dinanzi al giudice del merito (perchél’impugnazione assorbe anche la correzione di errori), ma va osservatarispetto alle decisioni impugnate con ricorso per cassazione; il giudiziorelativo a tale ultima impugnazione, infatti, è di mera legittimità, e laCorte di cassazione non può correggere errori materiali contenuti nellasentenza del giudice di merito, al quale va, pertanto, rivolta l’istanzadi correzione anche dopo la presentazione del ricorso per cassazione(Cass. 19/5/2021, n. 13629).Quanto alla liquidazione delle spese, va anzitutto osservato che ilcontributo unificato costituisce una obbligazione ex lege, cosicché,anche se il giudice di merito non si sia pronunciato al riguardo, la parteche ne ha anticipato il pagamento al rimborso se è risultata vittoriosain giudizio (fra le altre, Cass. 18/9/2025, n. 25611; Cas. 10/7/2019,n. 18529); il principio, com’è evidente, è passibile di applicazione proquota in caso di compensazione parziale.Quanto, invece, all’affermata erronea determinazione del valoredella causa, non merita àdito l’assunto della ricorrente secondo cui,Numero registro generale 10203/2021Numero sezionale 620/2026Numero di raccolta generale 8011/2026Data pubblicazione 31/03/2026ove l’avesse correttamente individuato, la Corte territoriale nonavrebbe compensato le spese; la statuizione di compensazione èdipesa, infatti, dalla parziale soccombenza delle parti – essendoemersa, in particolare, l’infondatezza di buona parte delle domanderisarcitorie di Avalon – e non può essere, per tale ragione, contestatain questa sede nel verso prospettato dalla censura.8.3. Il motivo è invece fondato quanto al resto.Nel determinare il valore della controversia sulla base del soloammontare della caparra e dei danni, infatti, i giudici d’appello nonhanno fatto buon governo dell’insegnamento di questa Corte in temadi competenza per valore.È stato affermato, in particolare, che l’art. 12, comma primo,c.p.c. – secondo il quale il valore delle cause relative all’esistenza, allavalidità o alla risoluzione di un rapporto giuridico obbligatorio sidetermina in base a quella parte del rapporto che è in contestazione –subisce deroga nell’ipotesi in cui il giudice sia chiamato ad esaminare,con efficacia di giudicato, le questioni relative all’esistenza o allavalidità del rapporto che va, pertanto, interamente preso inconsiderazione ai fini della determinazione del valore della causa(Cass. 6/2/2018, n. 2850, Cass. 23/2/2012, n. 2737).Tale ultima è certamente la situazione che ricorre nel caso dispecie, poiché le parti hanno contraddetto – a partire dall’instaurazionedella lite, e fino al presente giudizio di legittimità – in punto allasussistenza dei presupposti per la risoluzione del contrattopreliminare.La censura è dunque fondata in parte qua.In conclusione, il ricorso principale va accolto limitatamenteall’indicato profilo del secondo motivo, con rigetto per il resto; il primomotivo del ricorso incidentale va respinto, mentre i restanti sonoassorbiti.Numero registro generale 10203/2021Numero sezionale 620/2026Numero di raccolta generale 8011/2026Data pubblicazione 31/03/2026All'accoglimento del secondo motivo di ricorso principale per ilprofilo in esame consegue la cassazione della sentenza impugnata, conrinvio al giudice a quo per un riesame alla luce dei principii indicati eper la liquidazione delle spese del presente giudizio. P.Q.MLa Corte accoglie il secondo motivo del ricorso principale, nei limitidi cui in motivazione e rigetta nel resto; rigetta il primo motivo delricorso incidentale, assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata inrelazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Lecce, indiversa composizione, anche per le spese.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Suprema Cortedi cassazione, l’11 marzo 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso