Cassazione n. 23762/2026

LE, [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]; già elettivamente domiciliati presso lo studiolegale dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] D'OTTAVI ed attualmente domiciliati perlegge presso l’indirizzo di posta elettronica certificata del predettodifensore di fiducia;-ricorrenti-controA. [OSCURATO:SOCIETA]., in persona del legale rappresentantein atti indicato, rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], presso il cui indirizzo di posta elettronica certificata èdomiciliata per legge;-controricorrente-avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di ANCONA n. 820/2022depositata il 22/06/2022;udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/07/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 3394/2023Numero sezionale 2239/2026Numero di raccolta generale 23762/2026Data pubblicazione 22/07/20261. La società [OSCURATO:SOCIETA]. – [OSCURATO:SOCIETA]., in qualità diconduttrice di autorimessa pubblica a [OSCURATO:PERSONA] ove esercitavaesercitare il diritto di riscatto (o retratto) urbano ai sensi dell'art. 39 dellaLegge 392/1978. La società sosteneva che i proprietari avevano vendutol'autorimessa a un terzo (la [OSCURATO:PERSONA]) senza averlepreventivamente notificato l'invito a esercitare il diritto di prelazione.Si costituivano i proprietari dell'immobile ([OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]),chiedendo il rigetto della domanda. Essi sostenevano che il diritto diriscatto non sussistesse per due ragioni principali: a) il contratto dilocazione si era già risolto per iniziativa della conduttrice primadell'esercizio del riscatto; b) l'immobile (garage) non possedeva i requisitioggettivi per la prelazione urbana, essendo una mera pertinenza di unalbergo limitrofo e non un'attività commerciale autonoma.Il Tribunale di Ancona con sentenza n. 964/2018 accoglieva ladomanda della [OSCURATO:SOCIETA]., dichiarando l'inefficacia della compravendita neiconfronti della società attorea e accertando il diritto al riscatto.La Corte di appello di Ancona, con sentenza n. 820/2022,confermava integralmente la decisione di primo grado, rigettando l'appellodei proprietari.2. Avverso la sentenza della corte territoriale hanno proposto ricorsoi proprietari dell’immobile.Ha resistito con controricorso la società [OSCURATO:SOCIETA]. – Alberghi e TurismoS.R.L.Per l’odierna adunanza camerale il Procuratore generale harassegnato conclusioni scritte chiedendo dichiararsi il ricorso inammissibileNumero registro generale 3394/2023Numero sezionale 2239/2026Numero di raccolta generale 23762/2026Data pubblicazione 22/07/2026e comunque non fondato, ritenendo plausibile e non sindacabile l'operaesegetica svolta dalla corte territoriale sulla comunicazione di disdetta.I Difensori di entrambe le parti hanno depositato memoria.La Corte si è riservata il deposito della motivazione entro il terminedi giorni sessanta dalla data della decisione in camera di consiglio.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Nella sentenza impugnata la corte di merito ha confermato ilriscatto urbano, già affermato dal giudice di primo grado, in quanto:a) quanto alla qualificazione della disdetta, ha stabilito che lacomunicazione inviata dalla conduttrice non costituiva una risoluzioneimmediata del contratto, ma un recesso per gravi motivi (causati dainfiltrazioni e allagamenti), il che manteneva in vita il rapporto locatiziofino alla scadenza del preavviso, rendendo possibile l'esercizio del riscatto;b) quanto alla natura dell'attività, ha accertato, sulla base deiregistri di [OSCURATO:PERSONA] e delle fatture, che il garage era gestitocome un'azienda autonoma rivolta a un'utenza eterogenea ed estraneaall'hotel, e non come mera pertinenza alberghiera;c) quanto alla retroattività del riscatto, ha confermato che, a seguitodell'accoglimento del riscatto, la conduttrice non era tenuta a pagare icanoni di locazione per il periodo successivo all'acquisto, operando lasostituzione ex tunc nella posizione di acquirente.2. I ricorrenti, proprietari dell’immobile, articolano in ricorso tremotivi, con i quali contestano la legittimità del riscatto urbano concessoalla società [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:SOCIETA]:-con il primo motivo – che concerne la qualificazione dellacessazione del rapporto, denunciano: Errore di diritto ex art. 360, co.1, n. 3, c.p.c. in relazione all’art. 27 L. n. 392/78 laddove ha ritenuto chepossa concepirsi un diritto di recesso ai sensi di tale norma motivatodall’inadempimento del locatore applicando alla fattispecie le regole delpredetto istituto ; in sintesi sostengono che la corte territoriale haNumero registro generale 3394/2023Numero sezionale 2239/2026Numero di raccolta generale 23762/2026Data pubblicazione 22/07/2026errato nel qualificare la lettera inviata dalla conduttrice il 26 giugno 2014come un semplice recesso per gravi motivi (ex art. 27 L. 392/78).Secondo la tesi dei ricorrenti, poiché la missiva lamentava inadempimentidei locatori (infiltrazioni e allagamenti), essa andava interpretata comeuna domanda di risoluzione per inadempimento. Rilevano che, se lacomunicazione fosse stata qualificata come risoluzione, come in tesidifensiva sarebbe stato per l’appunto corretto, il contratto si sarebbesciolto immediatamente, rendendo inammissibile il successivo esercizio deldiritto di riscatto, che presuppone un rapporto di locazione ancora in vitaal momento della vendita;- con il secondo motivo – che concerne il preteso travisamento dellaprova documentale, denunciano: Error in procedendo ex art. 360, co.1, n. 4 in relazione all’art. 115. Travisamento della prova nella parte nellaquale si è affermato che “nella citata comunicazione non emerge alcunacontestazione di inadempimento o conseguente richiesta danni ; insintesi, i ricorrenti lamentano un errore di percezione del giudice di meritoriguardo al contenuto oggettivo della raccomandata del 2014; inparticolare, definiscono "incomprensibile" l'affermazione della corte dimerito secondo cui nella lettera non vi sarebbero contestazioni diinadempimento, poiché il testo citava espressamente i "danni e i disagicausati dai continui allagamenti" e il rimpallo di responsabilità traproprietà e condominio. In altri termini, secondo i ricorrenti, la corte dimerito sarebbe incorsa in un vero e proprio travisamento dei fatti, inquanto la sentenza impugnata sarebbe fondata su un contenutoinformativo palesemente difforme da quello risultante dal documento;-con il terzo motivo – che concerne l’autonomia dell'attivitàcommerciale e vizio di motivazione - denunciano: Errore di omessoesame di un fatto decisivo ex art. 360 n. 5 c.p.c. Motivazione inesistentein quanto meramente apparente in relazione al presupposto dellaesistenza di un’attività commerciale autonoma nell’immobile locato . InNumero registro generale 3394/2023Numero sezionale 2239/2026Numero di raccolta generale 23762/2026Data pubblicazione 22/07/2026relazione all'accertamento del requisito oggettivo per il riscatto (la naturacommerciale autonoma del garage) denunciano come "meramenteapparente" la motivazione della corte che ha liquidato come irrilevante lasconvenienza economica della gestione del garage. Sostengono che lagestione del garage fosse cronicamente in perdita (incassi annui di circa €10.000 a fronte di spese cinque volte superiori) e che tale dato fossedecisivo per dimostrare che l'autorimessa non era un'azienda autonoma,ma una pertinenza dell'albergo finalizzata a offrire servizi ai clientidell'hotel, priva quindi dei requisiti per la prelazione urbana.3. Il ricorso è inammissibile.3.1. Inammissibile è il primo motivo, con il quale i ricorrenti, comesopra rilevato, denunciano la violazione dell'art. 27 della legge n. 392 del1978, sostenendo che la corte territoriale avrebbe erroneamentequalificato la comunicazione del 26 giugno 2014 come recesso per gravimotivi, mentre essa avrebbe dovuto essere interpretata qualemanifestazione della volontà di risolvere il contratto per inadempimentodei locatori.Invero, la censura, pur formalmente prospettata come violazione dilegge, non individua alcun errore nella ricognizione o nell'applicazionedella disciplina normativa del recesso prevista dall'art. 27 della legge n.392 del 1978, ma mira in realtà a sostituire all'interpretazione dellacomunicazione negoziale compiuta dal giudice di merito una diversalettura della medesima dichiarazione.È principio consolidato che l'interpretazione degli atti negozialicostituisce attività riservata al giudice di merito e può essere censurata incassazione soltanto mediante la deduzione della violazione dei canoniermeneutici ovvero del vizio motivazionale nei limiti consentiti dall'art. 360c.p.c.; non è invece consentito proporre una mera interpretazionealternativa dell'atto.Numero registro generale 3394/2023Numero sezionale 2239/2026Numero di raccolta generale 23762/2026Data pubblicazione 22/07/2026Nel caso di specie i ricorrenti non denunciano la violazione di alcunaspecifica regola ermeneutica, ma si limitano a sostenere che la letteraavrebbe dovuto essere diversamente interpretata.La censura si risolve pertanto nella richiesta di una nuovavalutazione del contenuto della comunicazione del 26 giugno 2014,inammissibile in sede di legittimità.Peraltro, la corte territoriale ha fornito un'interpretazione tutt'altroche implausibile della dichiarazione negoziale, evidenziando come lastessa fosse espressamente qualificata come "disdetta", sia nell'oggettosia nel corpo della comunicazione, e come i fatti relativi agli allagamentifossero addotti non già quale fondamento di una domanda di risoluzioneper inadempimento, ma come ragioni idonee a giustificare l'esercizio delrecesso. Tale ricostruzione è stata ritenuta coerente anche con ilsuccessivo comportamento delle parti, correttamente valorizzato dallacorte d'appello.3.2. Inammissibile è anche il secondo motivo con il quale i ricorrenti,come sopra rilevato, denunciano un preteso travisamento della provadocumentale, sostenendo che la corte territoriale avrebbe erroneamenteaffermato che nella comunicazione del 2014 non vi fossero contestazionidi inadempimento.Invero, le Sezioni Unite con sentenza n. 5792/2024 hanno chiaritoche il travisamento della prova è configurabile soltanto quando il giudicefondi la decisione su un'informazione probatoria oggettivamente diversada quella risultante dagli atti, e non anche quando venga censuratal'interpretazione o la valutazione dell'informazione probatoriacorrettamente percepita.Nel caso di specie i ricorrenti non deducono che la corte d'appelloabbia attribuito alla comunicazione un contenuto materialmenteinesistente o difforme dal documento. Essi lamentano, piuttosto, che ilNumero registro generale 3394/2023Numero sezionale 2239/2026Numero di raccolta generale 23762/2026Data pubblicazione 22/07/2026giudice di merito abbia attribuito a quelle espressioni un significatogiuridico diverso da quello ritenuto corretto dalla parte.L'errore prospettato, pertanto, non concerne il fatto probatorio,bensì la valutazione del significato da attribuire ad esso.La censura, dunque, investe un apprezzamento interpretativo evalutativo rimesso al giudice del merito e, come tale, resta estranea alparadigma del travisamento della prova delineato dalla più recentegiurisprudenza di legittimità.Anche sotto tale profilo, il motivo tende soltanto ad ottenere unarinnovata lettura del documento, non consentita in sede di legittimità.3.3. Inammissibile, infine, è il terzo motivo con il quale, come soprarilevato, i ricorrenti denunciano, da un lato, l'omesso esame di un fattodecisivo e, dall'altro, una motivazione meramente apparente in ordineall'autonomia dell'attività commerciale esercitata nell'immobile locato.Quanto al denunciato vizio ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.,trova applicazione la preclusione derivante dalla cosiddetta doppiaconforme. La decisione della corte d'appello, infatti, ha confermatointegralmente la ricostruzione fattuale già operata dal Tribunale circa lanatura dell'attività svolta nell'immobile e l'autonomia dell'autorimessarispetto alla struttura alberghiera. I ricorrenti non indicano né dimostranoche le due decisioni di merito abbiano fondato il proprio convincimento sudifferenti ragioni di fatto, sicché risulta preclusa la deduzione del vizio dicui all'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. In ogni caso, il motivo nonindividua un fatto storico decisivo il cui esame sia stato omesso, mavalorizza una serie di elementi probatori e di argomenti difensivi — inparticolare la scarsa redditività dell'attività — al fine di contestarel'apprezzamento compiuto dal giudice di merito. Tale censura esula dalparadigma dell'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., che concerneesclusivamente l'omesso esame di un fatto storico decisivo e non ladiversa valutazione delle risultanze istruttorie.Numero registro generale 3394/2023Numero sezionale 2239/2026Numero di raccolta generale 23762/2026Data pubblicazione 22/07/2026Quanto al dedotto vizio di motivazione apparente, la sentenzaimpugnata ha dato conto delle ragioni per le quali ha ritenuto sussistentel'autonomia dell'attività commerciale, valorizzando i dati desunti dairegistri di pubblica sicurezza, dalla documentazione fiscale e dalla concretamodalità di esercizio dell'attività nei confronti di una clientela noncoincidente con quella alberghiera. La motivazione, pertanto, superaampiamente il "minimo costituzionale" richiesto dall'art. 111 Cost., comedelineato dalle Sezioni Unite n. 8053 del 2014. I ricorrenti, in realtà, nondenunciano un'anomalia motivazionale riconducibile alle figure estremeindividuate dalla giurisprudenza di legittimità, ma contestano lavalutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito,prospettando una ricostruzione alternativa della vicenda.3.4. In definitiva, i primi due motivi, pur formalmente prospettaticome violazioni di legge o errores in procedendo, mirano in realtà adottenere una diversa interpretazione della comunicazione del 26 giugno2014 e una diversa valutazione del relativo contenuto documentale. Ilterzo motivo, a sua volta, investe accertamenti di fatto coperti da doppiaconforme e non individua né un fatto storico decisivo omesso né una delleanomalie motivazionali rilevanti ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 5,c.p.c.Ne consegue l'inammissibilità del ricorso sulla base del seguenteprincipio di diritto: In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quelloabitativo, l'accertamento relativo alla natura dell'attività esercitatanell'immobile — volto a stabilire se esso sia adibito a un'attivitàcommerciale autonoma (soggetta al diritto di riscatto ex art. 39 L. n. 392del 1978) o costituisca una mera pertinenza di un'altra struttura (nellaspecie, un'autorimessa rispetto a un albergo) — costituisce unapprezzamento di fatto riservato al giudice del merito. Parimenti,l'interpretazione della comunicazione inviata dal conduttore come recessoNumero registro generale 3394/2023Numero sezionale 2239/2026Numero di raccolta generale 23762/2026Data pubblicazione 22/07/2026per gravi motivi ai sensi dell'art. 27 L. n. 392 del 1978, anziché comerisoluzione per inadempimento, spetta al giudice di merito e non èsindacabile in sede di legittimità se l'esito esegetico è plausibile e coerentecon il dato testuale e il comportamento delle parti .4. All’inammissibilità del ricorso consegue la condanna alle spese acarico della parte ricorrente e in favore della società controricorrente,nonché la declaratoria della sussistenza dei presupposti processuali per ilpagamento dell’importo, previsto per legge, se dovuto (Cass. Sez. U. 20febbraio 2020 n. 4315). P.Q.MLa Corte:- dichiara inammissibile il ricorso;- condanna parte ricorrente al pagamento, in favore dellacontroparte, delle spese del presente giudizio, spese che liquida nellamisura richiesta di euro 11.411,00 per compensi, oltre alle speseforfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200ed agli accessori di legge;- ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dàopera di parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributounificato a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, l’8 luglio 2026, nella camera di consiglio dellaTerza Sezione Civile.Il PresidenteEmilio Iannello