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CassazionedecretoSezione 2Decisione del 26 marzo 2026

Cassazione n. 07247/2026

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ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 24154/2023 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Calabrò-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], via Alcibiade n. 60 Siracusa, rappresentato edifeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'appello di Catania n. 1953/2023depositata il 16/11/2023.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/03/2026 dalPresidente [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/20261.- [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso articolato in due motiviavverso la sentenza della Corte d'appello di Catania n. 1953/2023,pubblicata il 16 novembre 2023.Resiste con controricorso il [OSCURATO:PERSONA], sito in via Alcibiaden. 60, Siracusa.2. - Il ricorso è stato fissato per la decisione in camera di consiglio anorma degli artt. 380-bis.1 e 375, comma 2, c.p.c.3. – Il giudizio ha avuto origine nel decreto ingiuntivo n. 207/2018reso dal Tribunale di Siracusa ed intimato al [OSCURATO:PERSONA] divia Alcibiade n. 60 in Siracusa su domanda di [OSCURATO:PERSONA], examministratore del medesimo [OSCURATO:PERSONA] dal 24 settembre 2011 al31 marzo 2016. [OSCURATO:PERSONA] ha chiesto in via monitoria ilpagamento della complessiva somma di € 17.454,40, oltre interessi,di cui: € 5.534,40 a titolo di anticipazioni di cassa; € 11.700,00 atitolo di compensi per le tre annualità dal 2013 al 2015 (importoannuo di € 3.900,00); € 220,00 a titolo di ulteriore compensodell’attività di redazione e presentazione all’Agenzia delle Entrate delModello 770/2013 in nome e conto del [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] hafatto riferimento, in particolare, alla deliberazione assembleare del 17luglio 2015, che aveva approvato i rendiconti consuntivi per gli anni2010, 2011, 2012, 2013 e 2014 ed il preventivo per il 2015.[OSCURATO:PERSONA] opponente ha contestato la fondatezza della pretesaper le asserite anticipazioni sostenute dall’ex amministratore,evidenziando l’inattendibilità delle dedotte risultanze contabili, ed haaltresì allegato che l’importo onnicomprensivo del compensospettante all’ex amministratore fosse di € 2.300,00.Il Tribunale di Siracusa, pur rilevando le discrasie contabili fra lerisultanze dell’espletata consulenza tecnico d’ufficio e i menzionatibilanci condominiali, con la sentenza n. 1067/2022 ha rigettatoNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026l’opposizione al decreto ingiuntivo, attesa la portata vincolante delladeliberazione assembleare del 17 luglio 2015 di approvazione deirendiconti.La Corte d’appello di Catania ha, invece, di seguito accolto il gravamespiegato dal [OSCURATO:PERSONA] ed ha revocato il decreto ingiuntivoopposto.

I giudici di secondo grado hanno ritenuto non decisiva, alloscopo dell’accoglimento della relativa domanda di rimborso,l’appostazione nel bilancio approvato della somma di € 5.534,40 atitolo di “Amministrazione conto anticipi a fine gestione”.Del pari, la Corte d’appello di Catania ha affermato l’infondatezzadella pretesa di pagamento della complessiva somma di € 11.700,00per i compensi degli anni 2013, 2014 e 2015, pur contabilizzata neibilanci consuntivi e nel bilancio preventivo approvati in blocco con ladelibera del 17 luglio 2015, e ciò in forza del comma 14 dell’art. 1129c.c.Così pure quanto al vantato credito di € 220,00, quale corrispettivoper la redazione e la presentazione delle dichiarazioni fiscali delCondominio, la sentenza impugnata ha sostenuto che si trattasse dinon meritevole di separato compenso.Ricorrente e controricorrente hanno depositato memorie ai sensidell’art. 380-bis.1, comma 1, c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1.-Il primo motivo del ricorso di [OSCURATO:PERSONA] deduce laviolazione e/o falsa applicazione dell'art. 1130 n. 3 e dell'art. 1135 n.3 c.c., nonché della “disciplina del rapporto di mandato (art. 1720c.c.)”, con riguardo al credito per rimborso delle anticipazioni dicassa.

La censura sostiene che al ricorrente spetta “la somma di euro5.534,40 oltre interessi legali, a titolo di rimborso delle anticipazionidallo stesso sostenute il cui debito è stato riconosciuto dall'assembleaNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026condominiale in sede di approvazione del consuntivo” con la deliberadel 17 luglio 2015, recante approvazione dei consuntivi dal 2010 al2014 e del preventivo 2015.1.1. – Il primo motivo di ricorso è inammissibile ai sensi dell’art. 360-bis, n. 1, c.p.c., giacché la sentenza impugnata ha deciso la questionedi diritto in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte el’esame della censura non offre elementi per mutare taleorientamento.È consolidato, invero, il principio secondo cui, poiché il creditodell’amministratore per il recupero delle somme anticipatenell’interesse del [OSCURATO:PERSONA] si fonda sul contratto tipico diamministrazione che intercorre con i condomini, al quale, per quantonon disciplinato nell’art. 1129 c.c., si applicano le disposizioni di cuialla sezione I, capo IX, titolo III, libro V, del codice civile, èl’amministratore che, alla stregua dell’art. 1720 c.c., deve offrire laprova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi ilCondominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli leanticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cuisono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimentodell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiutoall’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzionepatrimoniale in proposito subita (Cass. 26 febbraio 2019, n. 5611;Cass. 17 agosto 2017, n. 20137; Cass. 30 marzo 2006, n. 7498).

Eradunque l’ex amministratore [OSCURATO:PERSONA] a dover fornire ladimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recuperodelle spese sostenute.

Spetta poi all’assemblea il potere di approvare,col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo unachiara e definitiva indicazione in bilancio dell’importo corrispondenteal disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idoneaprova del debito dei condomini nei confronti del precedenteNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026amministratore (Cass. 28 maggio 2012, n. 8498; Cass. 14 febbraio2017, n. 3892).La sentenza impugnata ha comunque negato altresì la valenzaprobatoria della deliberazione assembleare del 17 luglio 2015 (cheaveva contestualmente approvato i rendiconti consuntivi di cinqueesercizi annuali ed il preventivo per il 2015) in ordine alle somme acarico del condominio da corrispondere all'amministratore cessatodall'incarico.

Anche in proposito questa Corte ha già affermato che ladeliberazione dell'assemblea di condominio, che procedeall'approvazione del rendiconto consuntivo, pur ove evidenzi undisavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di riteneredimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stataversata dall'amministratore con denaro proprio, in quanto laricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell’organocollegiale in relazione a poste passive specificamente indicate (Cass.19 marzo 2026, n. 6625; Cass. 6 settembre 2025, n. 25315; Cass.10 febbraio 2023, n. 4179; Cass. 9 maggio 2011, n. 10153).È conforme a tali principi la decisione della Corte d’appello che hanegato valore di ricognizione del debito verso l’amministratoreall’appostazione nel bilancio approvato della somma di € 5.534,40 atitolo di “Amministrazione conto anticipi a fine gestione”: leannotazioni nel rendiconto consuntivo condominiale di importispettanti all’amministratore non sono configurabili come ricognizionedi debito, essendo quest'ultima un negozio unilaterale volto arafforzare la posizione del creditore destinatario della dichiarazione,configurabile in presenza dei requisiti della volontarietà, dellaconsapevolezza, della inequivocità, della esternazione e dellarecettizietà emergenti nello stesso atto contabile.Spetta, in ogni modo, al giudice del merito e non è sindacabile insede di legittimità, mediante invocazione del vizio di cui all’art. 360,Numero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026comma 1, n. 3, c.p.c., l’apprezzamento di fatto in ordineall’intellegibilità e alla chiarezza della contabilità condominiale, tale dapoter fornire prova del credito vantato dall’ex amministratore per ilrimborso delle anticipazioni.2. - Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1129, 1130, 1131 e 1135 c.c., nonché della“disciplina del rapporto di mandato” (artt. 1704 e 1720 c.c.), ovverola “operatività dell'istituto della prorogatio imperii con riguardo alcredito dell'amministratore del condominio a titolo di compenso perl'attività svolta nel periodo in regime di prorogatio imperii”.La censura allega che il Cormaci era stato nominato amministratoredel [OSCURATO:PERSONA] con delibera assembleare del 27 settembre2011, prima, dunque, dell’entrata in vigore del comma 14 dell’art.1129 c.c., applicato dalla Corte d’appello di Catania.

Il ricorrentesostiene, pertanto, di essere rimasto “nella carica di amministratoredel condominio fino al 2016”, ovvero fino al 27 aprile 2016, allorchéconsegnò tutta la documentazione al nuovo amministratore.

Scadutopertanto dopo un anno l’incarico conferito al Cormaci il 27 settembre2011, dal settembre 2012 avrebbe trovato applicazione “l'istitutodella prorogatio imperii fino alla revoca del suo mandato nel 2016”,spettandogli, pertanto, i richiesti compensi per gli anni 2013, 2014 e2015, approvati in sede di consuntivo dall'assemblea dei condomini.2.1. – Il secondo motivo di ricorso è infondato nei sensi di cui allamotivazione che segue.2.2. – Come di recente affermato da questa Corte nella sentenza n.14424 del 29 maggio 2025, fino al 18 giugno 2013, momento dientrata in vigore dell’art. 1129, comma 14, c.c., introdotto dalla leggen. 220 del 2012, poteva ritenersi legittima la delibera di approvazionedel rendiconto consuntivo che conteneva fra le sue voci ladeterminazione del compenso spettante all’amministratore diNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026condominio, essendo l'assemblea l'organo generalmente competentealla previsione e ratifica delle spese condominiali (cfr. Cass. 21giugno 2023, n. 17713).Dopo il 18 giugno 2013, vige invece l’art. 1129, comma 14, c.c., ilquale prescrive che “l'amministratore, all'atto dell'accettazione dellanomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena dinullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso perl'attività svolta”.La “nullità della nomina”, ove non sia specificato l’importo delcompenso, che è alla base del generale principio di predeterminazioneonnicomprensiva dello stesso, è una nullità “testuale”, in quanto èstabilita dalla legge.

Al fine della costituzione di un valido rapporto diamministrazione condominiale, ai sensi dell’art. 1129 c.c., il requisitoformale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento,approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad unpreventivo espressamente indicato come parte integrante delcontenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica specificazionedell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non puòinvece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazionedel rendiconto (Cass. 22 aprile 2022, n. 12927).

Contrasta perciò conl’art. 1129, comma 14, c.c. la deliberazione dell'assembleacondominiale che approvi il rendiconto annuale includendovi l'importodovuto all’amministratore a titolo di compenso per l'attività svolta,ove tale importo non fosse stato specificato analiticamente all'attodell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, a pena di nullitàdella nomina stessa, non potendo il rendiconto valere a sanare taleoriginaria nullità della partita contabile in esso inserita.L’approvazione del consuntivo da parte dell’assemblea preclude aicondomini la facoltà di contestare le voci di entrata e di uscita sotto ilprofilo meramente contabile, ma non sotto quello della validità eNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026dell'efficacia dei rapporti obbligatori dai quali le partite inserite nelconto derivano.Né può essere ricompresa tra le attribuzioni dell’assembleacondominiale ex art. 1135 c.c., l’approvazione di un compenso dariconoscere a chi abbia svolto i compiti dell’amministratore in difettodi un valido incarico, in segno di riconoscenza, ovvero in funzione dicorrispettivo dei servizi comunque ricevuti.La sentenza impugnata ha dunque correttamente applicato questiprincipi nel negare la validità dell’attribuzione dei compensi in favoredi [OSCURATO:PERSONA] per le gestioni successive a giugno 2013 allastregua del sopravvenuto art. 1129, comma 14, c.c., trattandosi dirilievo di nullità negoziale cui il giudice può procedere non solo inrisposta all’eventuale eccezione di parte, ma anche d’ufficio.2.3. – La tesi del ricorrente, secondo cui sarebbe da ravvisarsi unaprorogatio del suo incarico protrattasi fino al 27 aprile 2016, conconseguente diritto ai relativi compensi, è contraria alla letteradell’art. 1129, comma 8, c.c., anch’esso entrato in vigore il 18 giugno2013.L’art. 1129, comma 8, c.c., dispone:“[a]lla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto allaconsegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente alcondominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti alfine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulterioricompensi”.2.3.1. - Questa Corte, con la sentenza n. 14039 del 26 maggio 2025,ha limpidamente desunto dalla inequivoca portata precettivadell’ottavo comma dell’art. 1129 c.c. una “drastica compressione deipoteri gestori dell’amministratore, pressoché annullati al maturare delbiennio dalla nomina”.Numero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026La sentenza n. 424 dell’8 gennaio 2026 ha invece osservato che, purdopo la riformulazione dell’art. 1129 c.c. compiuta dalla legge n. 220del 2012, all'amministratore, decaduto dalla carica o dimissionario,rimangono, fino al momento della sua sostituzione, tutte lepoteri non limitata nel tempo, né circoscritta nelle funzioni,conformemente alla presunta volontà in tal senso dell’assembleacondominiale.

La sentenza n. 424 del 2026 ha così concluso che ilvigente ottavo comma dell’art. 1129 c.c. non implica unadelimitazione delle attribuzioni dell’‹‹amministratore in prorogatio››,ma ‹‹esplicita il permanere della sua responsabilità, anche se cessatodall’incarico, rispetto alle situazioni di emergenza potenzialmentepregiudizievoli per il [OSCURATO:PERSONA] e i condomini››.2.3.2. – È noto che, prima dell’entrata in vigore della legge 11dicembre 2012, n. 220, recante "Modifiche alla disciplina delcondominio negli edifici", la giurisprudenza di questa Corte, puravversata da numerose ed autorevoli opinioni dottrinali, riteneva chel’amministratore di condominio, cessato dalla carica per scadenza deltermine annuale previsto dall'originario art. 1129, comma 2, c.c. oper dimissioni, in virtù dell'istituto della prorogatio, continuasse adesercitare tutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c., attinenti alla vitanormale ed ordinaria del condominio, fino a quando non venissesostituito con la nomina di altro amministratore (ad esempio, Cass.20 aprile 1970, n. 1137).

All’amministratore cessato che continuava,in tal modo, ad esercitare i suoi poteri ad interim si riconosceva,simmetricamente, il diritto ad essere compensato per il periodo diproroga nella misura e secondo i criteri stabiliti per il periodo diefficacia dell’incarico iniziale (Cass. 14 giugno 1976, n. 2214).

Laprorogatio dell'amministratore dopo la cessazione della carica e finoalla sua sostituzione veniva solitamente fondata su una presunzioneNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026di conformità all'interesse ed alla volontà dei condomini.

Altrimenti,pur prevedendo il codice civile la necessità di una formale deliberaper la nomina e per la conferma dell’amministratore, si ravvisava una“conferma tacita” di anno in anno dell’amministratore scaduto e nonsostituito (Cass. 12 novembre 1968, n. 3727).2.3.3. – La regola della prorogatio, che si è applicata alla figuradell’amministratore di condominio, già da decenni è stata superatadal diritto pubblico, ove non risulti circoscritta dalla legge, ed operi,piuttosto, di fatto e sine die (Corte cost., sentenze n. 464 del 1994 en. 208 del 1992), ritenendosi, inoltre, che l’esercizio dei poterinell’intervallo fra la scadenza del mandato e l’entrata in carica delnuovo organo eletto rimanga soggetto al limite, «immanenteall’istituto» della prorogatio, delle attribuzioni relative ad attinecessari ed urgenti (Corte cost., sentenze n. 243 e n. 157 del 2016,n. 68 del 2010).

Pare opportuno evidenziare subito che la prorogatiopubblicistica si ricollega comunque al più generale principiofondamentale della continuità degli organi amministrativi durante ilperiodo di mancanza o assenza del titolare per la scadenza delmandato, senza tuttavia dar luogo ad un amministratore «di fatto»,trattandosi, piuttosto, di investitura ex lege: sicché del tuttoimproprio sarebbe rinvenire una legittimazione della prorogatiodell’amministratore condominiale nel riferimento che fa il sestocomma dell’art. 1129 alla «persona che svolge funzioni analoghe aquelle dell’amministratore».2.3.4. – Né è agevolmente invocabile nell’ambito del rapporto diamministrazione condominiale la disciplina codicistica della prorogatiodegli amministratori delle società di capitali.La regolamentazione degli effetti della cessazione degliamministratori di società per scadenza del termine ha, invero,carattere specifico, in quanto volta a garantire la continuitàNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026dell’attività gestoria, evitando che la cessazione della carica possacreare situazioni di vuoto dell’organo amministrativo pregiudizievoliper la conduzione dell’attività d’impresa (in tal senso,indicativamente, Cass. 3 gennaio 2013, n. 28).2.3.5. – La giurisprudenza consolidata di questa Corte, com’è noto,non qualifica l’amministratore di condominio come ‹‹organo››, le cuicompetenze costituiscano frazione delle attribuzioni del distinto ‹‹entecondominiale››, ma come rappresentante, in forza di contratto diamministrazione cui, per quanto non disciplinato nell’art. 1129 c.c., siapplicano le disposizioni dettate nella sezione I, capo IX, titolo III,libro V, del codice civile.

Sicché, oltre a quanto espressamentestabilito dall’art. 1129, comma 8, c.c., va pure considerato che, anorma dell’art. 1722, n. 1), c.c., il mandato si estingue per lascadenza del termine, il che importa, al verificarsi di tale evento, ilvenir meno dei poteri del mandatario, per cui la sua successivaconcordato la proroga.

Trattandosi di mandato in cui la prestazioneha per oggetto un’attività complessa che si svolge per un certoperiodo di tempo, e dunque di contratto di durata, la scadenza deltermine produce, in sostanza, una causa di scioglimento del rapportoobbligatorio, senza che occorra alcuna contestazione da parte delmandante (Cass. 12 settembre 1984, n. 4794).Le esigenze di continuità della gestione e della rappresentanzacondominiali, nell’ipotesi di cessazione dell’incaricodell’amministratore non immediatamente sostituito dall’assemblea,possono comunque essere soddisfatte mediante ricorso alla nominagiudiziale ai sensi dell’art. 1129, comma 1, c.c., o mediante ilprocedimento per l’adozione dei provvedimenti necessari perl'amministrazione della cosa comune ai sensi dell’art. 1105, comma 4,c.c., o, infine, mediante la nomina di un curatore speciale in vista diNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026una lite da iniziare o proseguire contro i partecipanti al condominio aisensi dell’art. 65 disp. att. c.c.2.3.6. – Interpretando l’ottavo comma dell’art. 1129 c.c. nel sensofatto palese dal significato proprio delle parole secondo laconnessione di esse, ove si dispone che l’amministratore cessatodall'incarico è tenuto “ad eseguire le attività urgenti al fine di evitarepregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”,non può tuttora intendersi che lo stesso amministratore cessatopossa continuare ad esercitare tutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c.ed abbia diritto ad essere compensato nella misura già riconosciutagliin sede di nomina.Collide con tale interpretazione, sotto un profilo sistematico, laconsiderazione che lo stesso art. 1129 c.c., al secondo ed alquattordicesimo comma, prescrive che, contestualmenteall'accettazione della nomina come ad ogni rinnovo dell'incarico,l'amministratore deve comunicare i propri dati e i propri recapiti,nonché specificare analiticamente, a pena di nullità, l’importo dovutoa titolo di compenso.

La prorogatio sine die dell’incarico cessatoconsentirebbe, evidentemente, di eludere questi vincoli che la leggeimpone ad ogni rinnovo annuale dell’incarico.All’idea della “conferma tacita” dell’amministratore scaduto e nonsostituito, come a quella della rappresentanza conferitagli attraversocomportamento concludente dei condomini, ai sensi dell’art. 1392c.c., si frappone pure l’art. 1130, n. 7), c.c., il quale postula, a suavolta, che il verbale di nomina dell'amministratore debba essereannotato in apposito registro.Osta alla tesi della persistente prorogabilità di fatto del rapporto diamministrazione condominiale altresì la testuale deminutio dellecompetenze dell’amministratore cessato, con riguardo alle sole“attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni”.

LaNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026limitazione delle competenze dell’amministratore cessato alle sole“attività urgenti” provoca una evidente compressione delle suefunzioni di rappresentanza sostanziale e processuale, espressionedella coesione del gruppo posta a presidio degli interessi deicondomini e dei terzi, che è alla base dell’inderogabile art. 1131 c.c.Come illustrava la sentenza delle Sezioni Unite n. 2046 del 31gennaio 2006, in materia di condominio negli edifici il concetto diurgenza designa la necessità immediata ed impellente; dunque, ciò acui l’amministratore cessato può dirsi tenuto sono le attività chedevono essere espletate senza ritardo e che non possono esseredifferite senza danno o pericolo, in quanto obbligo strumentale,susseguente alla scadenza del contratto di amministrazione elegalmente tipizzato.

Le attività urgenti incombentisull’amministratore cessato sono, dunque, quelle per le quali non sipuò attendere che l’assemblea o il giudice, in sostituzione della prima,provvedano alla nomina del nuovo amministratore o all’adozione deiprovvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune.Tale rigorosa delimitazione delle incombenze che permangono in capoall’amministratore cessato, oltre a rivelarsi coerente con l’immediatoadempimento richiestogli di consegnare tutta la documentazione insuo possesso, è anche l’unica strada che consente all’interprete dinon ravvisare profili di irragionevolezza nella previsione di assolutagratuità dell’attività svolta al fine di evitare pregiudizi agli interessicomuni.

Le attività urgenti che l’amministratore cessato è tenuto adeseguire si connotano, in tal modo, quali oggetto di un obbligostrumentale ex lege, susseguente alla scadenza del contratto ericonducibile al dovere di correttezza scaturente dal persistentecontatto sociale tra le contigue sfere di interessi.

Tra l’amministratorecessato e i condomini permane, quindi, in forza dell’art. 1129, comma8, c.c., un rapporto giuridicamente nuovo, non riconducibile ad unaNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026accettazione, diverso nel titolo e nel contenuto rispetto al rapportonegoziale preesistente.3. – Va pertanto affermato il seguente principio:l’amministratore di condominio, alla cessazione dell’incarico per lascadenza del termine di durata, o per la revoca o le dimissioni, aisensi dell’art. 1129, comma 8, c.c., non può continuare ad esercitaretutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c., né ha più diritto ad alcuncompenso per l’attività ulteriormente svolta, essendo tenuto adeseguire, al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, le solepericolo, in attesa della nomina assembleare o giudiziale del nuovoamministratore.3.1. – Facendo applicazione di tale principio, il secondo motivo diricorso va respinto, giacché, a far tempo del 18 giugno 2013, data dientrata in vigore dell’art. 1129, comma 8, c.c., a [OSCURATO:PERSONA],ex amministratore del condomino [OSCURATO:PERSONA] nominato con deliberaassembleare del 27 settembre 2011 e dunque scaduto dall’incarico il27 settembre 2012, non poteva riconoscersi più alcun compenso perl’attività svolta.Il principio della irretroattività della legge ex art. 11 disposizionipreliminari cod. civ. comporta che la nuova norma non possa essereapplicata, oltre che ai rapporti giuridici esauritisi prima della suaentrata in vigore, a quelli sorti anteriormente ancora in vita se, in talmodo, si disconoscano gli effetti già verificatisi nel fatto passato o sivenga a togliere efficacia, in tutto o in parte, alle conseguenze attualio future di esso.

La disciplina sopravvenuta è invece applicabile aifatti, agli "status" e alle situazioni esistenti o venute in essere alladata della sua entrata in vigore, ancorché conseguenti ad un fattopassato, quando essi, ai nuovi fini, debbano essere presi inNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026considerazione in sé stessi, prescindendosi dal collegamento con ilfatto che li ha generati (Cass. Sez.

Un. 12 dicembre 1967, n. 2926).Con riguardo ad un rapporto di amministrazione, quale quello oggettodi lite, asseritamente prorogatosi di fatto dopo la scadenza legale e intal senso ancora in corso al momento dell’entrata in vigore dell’art.1129, comma 8, c.c., non sarebbe corretto nemmeno ravvisare unaipotesi di “nullità sopravvenuta” del contratto, giacché, piuttosto,sopravvenuta è la norma, la quale ha investito il regolamento delrapporto stesso, escludendo che si producessero ulteriori effetti.3.2. - Il ricorso, peraltro, neppure specifica quale frazionedell’importo annuo di € 3.900,00 per l’esercizio 2013 potesse riferirsiad attività svolte prima del 18 giugno 2013.4. - Il ricorso viene perciò rigettato, con condanna del ricorrente arimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione,nell’ammontare liquidato in dispositivo.Il rigetto del ricorso principale rende superfluo l’esame delladeduzione del controricorrente - svolta condizionatamenteall’eventualità della decisione della causa nel merito in questa sede –finalizzata a conseguire la dichiarazione di cessazione della materiadel contendere, sulla base, peraltro, di ulteriori accertamenti di fattoche sarebbero incompatibili con le regole del giudizio di cassazione.Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensidell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -,da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.Numero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026LA [OSCURATO:PERSONA] CIVILEComposta da: Oggetto:CONDOMINIOAd.25/03/2026 CCAntonio [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] ConsiglieraDavide [OSCURATO:PERSONA] ConsigliereArturo [OSCURATO:PERSONA] ConsigliereMaria [OSCURATO:PERSONA] pronunciato la seguenteORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 24154/2023 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Calabrò-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], via Alcibiade n. 60 Siracusa, rappresentato edifeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'appello di Catania n. 1953/2023depositata il 16/11/2023.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/03/2026 dalPresidente [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/20261.- [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso articolato in due motiviavverso la sentenza della Corte d'appello di Catania n. 1953/2023,pubblicata il 16 novembre 2023.Resiste con controricorso il [OSCURATO:PERSONA], sito in via Alcibiaden. 60, Siracusa.2. - Il ricorso è stato fissato per la decisione in camera di consiglio anorma degli artt. 380-bis.1 e 375, comma 2, c.p.c.3. – Il giudizio ha avuto origine nel decreto ingiuntivo n. 207/2018reso dal Tribunale di Siracusa ed intimato al [OSCURATO:PERSONA] divia Alcibiade n. 60 in Siracusa su domanda di [OSCURATO:PERSONA], examministratore del medesimo [OSCURATO:PERSONA] dal 24 settembre 2011 al31 marzo 2016. [OSCURATO:PERSONA] ha chiesto in via monitoria ilpagamento della complessiva somma di € 17.454,40, oltre interessi,di cui: € 5.534,40 a titolo di anticipazioni di cassa; € 11.700,00 atitolo di compensi per le tre annualità dal 2013 al 2015 (importoannuo di € 3.900,00); € 220,00 a titolo di ulteriore compensodell’attività di redazione e presentazione all’Agenzia delle Entrate delModello 770/2013 in nome e conto del [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] hafatto riferimento, in particolare, alla deliberazione assembleare del 17luglio 2015, che aveva approvato i rendiconti consuntivi per gli anni2010, 2011, 2012, 2013 e 2014 ed il preventivo per il 2015.[OSCURATO:PERSONA] opponente ha contestato la fondatezza della pretesaper le asserite anticipazioni sostenute dall’ex amministratore,evidenziando l’inattendibilità delle dedotte risultanze contabili, ed haaltresì allegato che l’importo onnicomprensivo del compensospettante all’ex amministratore fosse di € 2.300,00.Il Tribunale di Siracusa, pur rilevando le discrasie contabili fra lerisultanze dell’espletata consulenza tecnico d’ufficio e i menzionatibilanci condominiali, con la sentenza n. 1067/2022 ha rigettatoNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026l’opposizione al decreto ingiuntivo, attesa la portata vincolante delladeliberazione assembleare del 17 luglio 2015 di approvazione deirendiconti.La Corte d’appello di Catania ha, invece, di seguito accolto il gravamespiegato dal [OSCURATO:PERSONA] ed ha revocato il decreto ingiuntivoopposto.

I giudici di secondo grado hanno ritenuto non decisiva, alloscopo dell’accoglimento della relativa domanda di rimborso,l’appostazione nel bilancio approvato della somma di € 5.534,40 atitolo di “Amministrazione conto anticipi a fine gestione”.Del pari, la Corte d’appello di Catania ha affermato l’infondatezzadella pretesa di pagamento della complessiva somma di € 11.700,00per i compensi degli anni 2013, 2014 e 2015, pur contabilizzata neibilanci consuntivi e nel bilancio preventivo approvati in blocco con ladelibera del 17 luglio 2015, e ciò in forza del comma 14 dell’art. 1129c.c.Così pure quanto al vantato credito di € 220,00, quale corrispettivoper la redazione e la presentazione delle dichiarazioni fiscali delCondominio, la sentenza impugnata ha sostenuto che si trattasse dinon meritevole di separato compenso.Ricorrente e controricorrente hanno depositato memorie ai sensidell’art. 380-bis.1, comma 1, c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1.-Il primo motivo del ricorso di [OSCURATO:PERSONA] deduce laviolazione e/o falsa applicazione dell'art. 1130 n. 3 e dell'art. 1135 n.3 c.c., nonché della “disciplina del rapporto di mandato (art. 1720c.c.)”, con riguardo al credito per rimborso delle anticipazioni dicassa.

La censura sostiene che al ricorrente spetta “la somma di euro5.534,40 oltre interessi legali, a titolo di rimborso delle anticipazionidallo stesso sostenute il cui debito è stato riconosciuto dall'assembleaNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026condominiale in sede di approvazione del consuntivo” con la deliberadel 17 luglio 2015, recante approvazione dei consuntivi dal 2010 al2014 e del preventivo 2015.1.1. – Il primo motivo di ricorso è inammissibile ai sensi dell’art. 360-bis, n. 1, c.p.c., giacché la sentenza impugnata ha deciso la questionedi diritto in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte el’esame della censura non offre elementi per mutare taleorientamento.È consolidato, invero, il principio secondo cui, poiché il creditodell’amministratore per il recupero delle somme anticipatenell’interesse del [OSCURATO:PERSONA] si fonda sul contratto tipico diamministrazione che intercorre con i condomini, al quale, per quantonon disciplinato nell’art. 1129 c.c., si applicano le disposizioni di cuialla sezione I, capo IX, titolo III, libro V, del codice civile, èl’amministratore che, alla stregua dell’art. 1720 c.c., deve offrire laprova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi ilCondominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli leanticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cuisono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimentodell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiutoall’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzionepatrimoniale in proposito subita (Cass. 26 febbraio 2019, n. 5611;Cass. 17 agosto 2017, n. 20137; Cass. 30 marzo 2006, n. 7498).

Eradunque l’ex amministratore [OSCURATO:PERSONA] a dover fornire ladimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recuperodelle spese sostenute.

Spetta poi all’assemblea il potere di approvare,col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo unachiara e definitiva indicazione in bilancio dell’importo corrispondenteal disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idoneaprova del debito dei condomini nei confronti del precedenteNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026amministratore (Cass. 28 maggio 2012, n. 8498; Cass. 14 febbraio2017, n. 3892).La sentenza impugnata ha comunque negato altresì la valenzaprobatoria della deliberazione assembleare del 17 luglio 2015 (cheaveva contestualmente approvato i rendiconti consuntivi di cinqueesercizi annuali ed il preventivo per il 2015) in ordine alle somme acarico del condominio da corrispondere all'amministratore cessatodall'incarico.

Anche in proposito questa Corte ha già affermato che ladeliberazione dell'assemblea di condominio, che procedeall'approvazione del rendiconto consuntivo, pur ove evidenzi undisavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di riteneredimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stataversata dall'amministratore con denaro proprio, in quanto laricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell’organocollegiale in relazione a poste passive specificamente indicate (Cass.19 marzo 2026, n. 6625; Cass. 6 settembre 2025, n. 25315; Cass.10 febbraio 2023, n. 4179; Cass. 9 maggio 2011, n. 10153).È conforme a tali principi la decisione della Corte d’appello che hanegato valore di ricognizione del debito verso l’amministratoreall’appostazione nel bilancio approvato della somma di € 5.534,40 atitolo di “Amministrazione conto anticipi a fine gestione”: leannotazioni nel rendiconto consuntivo condominiale di importispettanti all’amministratore non sono configurabili come ricognizionedi debito, essendo quest'ultima un negozio unilaterale volto arafforzare la posizione del creditore destinatario della dichiarazione,configurabile in presenza dei requisiti della volontarietà, dellaconsapevolezza, della inequivocità, della esternazione e dellarecettizietà emergenti nello stesso atto contabile.Spetta, in ogni modo, al giudice del merito e non è sindacabile insede di legittimità, mediante invocazione del vizio di cui all’art. 360,Numero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026comma 1, n. 3, c.p.c., l’apprezzamento di fatto in ordineall’intellegibilità e alla chiarezza della contabilità condominiale, tale dapoter fornire prova del credito vantato dall’ex amministratore per ilrimborso delle anticipazioni.2. - Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1129, 1130, 1131 e 1135 c.c., nonché della“disciplina del rapporto di mandato” (artt. 1704 e 1720 c.c.), ovverola “operatività dell'istituto della prorogatio imperii con riguardo alcredito dell'amministratore del condominio a titolo di compenso perl'attività svolta nel periodo in regime di prorogatio imperii”.La censura allega che il Cormaci era stato nominato amministratoredel [OSCURATO:PERSONA] con delibera assembleare del 27 settembre2011, prima, dunque, dell’entrata in vigore del comma 14 dell’art.1129 c.c., applicato dalla Corte d’appello di Catania.

Il ricorrentesostiene, pertanto, di essere rimasto “nella carica di amministratoredel condominio fino al 2016”, ovvero fino al 27 aprile 2016, allorchéconsegnò tutta la documentazione al nuovo amministratore.

Scadutopertanto dopo un anno l’incarico conferito al Cormaci il 27 settembre2011, dal settembre 2012 avrebbe trovato applicazione “l'istitutodella prorogatio imperii fino alla revoca del suo mandato nel 2016”,spettandogli, pertanto, i richiesti compensi per gli anni 2013, 2014 e2015, approvati in sede di consuntivo dall'assemblea dei condomini.2.1. – Il secondo motivo di ricorso è infondato nei sensi di cui allamotivazione che segue.2.2. – Come di recente affermato da questa Corte nella sentenza n.14424 del 29 maggio 2025, fino al 18 giugno 2013, momento dientrata in vigore dell’art. 1129, comma 14, c.c., introdotto dalla leggen. 220 del 2012, poteva ritenersi legittima la delibera di approvazionedel rendiconto consuntivo che conteneva fra le sue voci ladeterminazione del compenso spettante all’amministratore diNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026condominio, essendo l'assemblea l'organo generalmente competentealla previsione e ratifica delle spese condominiali (cfr. Cass. 21giugno 2023, n. 17713).Dopo il 18 giugno 2013, vige invece l’art. 1129, comma 14, c.c., ilquale prescrive che “l'amministratore, all'atto dell'accettazione dellanomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena dinullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso perl'attività svolta”.La “nullità della nomina”, ove non sia specificato l’importo delcompenso, che è alla base del generale principio di predeterminazioneonnicomprensiva dello stesso, è una nullità “testuale”, in quanto èstabilita dalla legge.

Al fine della costituzione di un valido rapporto diamministrazione condominiale, ai sensi dell’art. 1129 c.c., il requisitoformale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento,approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad unpreventivo espressamente indicato come parte integrante delcontenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica specificazionedell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non puòinvece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazionedel rendiconto (Cass. 22 aprile 2022, n. 12927).

Contrasta perciò conl’art. 1129, comma 14, c.c. la deliberazione dell'assembleacondominiale che approvi il rendiconto annuale includendovi l'importodovuto all’amministratore a titolo di compenso per l'attività svolta,ove tale importo non fosse stato specificato analiticamente all'attodell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, a pena di nullitàdella nomina stessa, non potendo il rendiconto valere a sanare taleoriginaria nullità della partita contabile in esso inserita.L’approvazione del consuntivo da parte dell’assemblea preclude aicondomini la facoltà di contestare le voci di entrata e di uscita sotto ilprofilo meramente contabile, ma non sotto quello della validità eNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026dell'efficacia dei rapporti obbligatori dai quali le partite inserite nelconto derivano.Né può essere ricompresa tra le attribuzioni dell’assembleacondominiale ex art. 1135 c.c., l’approvazione di un compenso dariconoscere a chi abbia svolto i compiti dell’amministratore in difettodi un valido incarico, in segno di riconoscenza, ovvero in funzione dicorrispettivo dei servizi comunque ricevuti.La sentenza impugnata ha dunque correttamente applicato questiprincipi nel negare la validità dell’attribuzione dei compensi in favoredi [OSCURATO:PERSONA] per le gestioni successive a giugno 2013 allastregua del sopravvenuto art. 1129, comma 14, c.c., trattandosi dirilievo di nullità negoziale cui il giudice può procedere non solo inrisposta all’eventuale eccezione di parte, ma anche d’ufficio.2.3. – La tesi del ricorrente, secondo cui sarebbe da ravvisarsi unaprorogatio del suo incarico protrattasi fino al 27 aprile 2016, conconseguente diritto ai relativi compensi, è contraria alla letteradell’art. 1129, comma 8, c.c., anch’esso entrato in vigore il 18 giugno2013.L’art. 1129, comma 8, c.c., dispone:“[a]lla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto allaconsegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente alcondominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti alfine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulterioricompensi”.2.3.1. - Questa Corte, con la sentenza n. 14039 del 26 maggio 2025,ha limpidamente desunto dalla inequivoca portata precettivadell’ottavo comma dell’art. 1129 c.c. una “drastica compressione deipoteri gestori dell’amministratore, pressoché annullati al maturare delbiennio dalla nomina”.Numero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026La sentenza n. 424 dell’8 gennaio 2026 ha invece osservato che, purdopo la riformulazione dell’art. 1129 c.c. compiuta dalla legge n. 220del 2012, all'amministratore, decaduto dalla carica o dimissionario,rimangono, fino al momento della sua sostituzione, tutte lepoteri non limitata nel tempo, né circoscritta nelle funzioni,conformemente alla presunta volontà in tal senso dell’assembleacondominiale.

La sentenza n. 424 del 2026 ha così concluso che ilvigente ottavo comma dell’art. 1129 c.c. non implica unadelimitazione delle attribuzioni dell’‹‹amministratore in prorogatio››,ma ‹‹esplicita il permanere della sua responsabilità, anche se cessatodall’incarico, rispetto alle situazioni di emergenza potenzialmentepregiudizievoli per il [OSCURATO:PERSONA] e i condomini››.2.3.2. – È noto che, prima dell’entrata in vigore della legge 11dicembre 2012, n. 220, recante "Modifiche alla disciplina delcondominio negli edifici", la giurisprudenza di questa Corte, puravversata da numerose ed autorevoli opinioni dottrinali, riteneva chel’amministratore di condominio, cessato dalla carica per scadenza deltermine annuale previsto dall'originario art. 1129, comma 2, c.c. oper dimissioni, in virtù dell'istituto della prorogatio, continuasse adesercitare tutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c., attinenti alla vitanormale ed ordinaria del condominio, fino a quando non venissesostituito con la nomina di altro amministratore (ad esempio, Cass.20 aprile 1970, n. 1137).

All’amministratore cessato che continuava,in tal modo, ad esercitare i suoi poteri ad interim si riconosceva,simmetricamente, il diritto ad essere compensato per il periodo diproroga nella misura e secondo i criteri stabiliti per il periodo diefficacia dell’incarico iniziale (Cass. 14 giugno 1976, n. 2214).

Laprorogatio dell'amministratore dopo la cessazione della carica e finoalla sua sostituzione veniva solitamente fondata su una presunzioneNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026di conformità all'interesse ed alla volontà dei condomini.

Altrimenti,pur prevedendo il codice civile la necessità di una formale deliberaper la nomina e per la conferma dell’amministratore, si ravvisava una“conferma tacita” di anno in anno dell’amministratore scaduto e nonsostituito (Cass. 12 novembre 1968, n. 3727).2.3.3. – La regola della prorogatio, che si è applicata alla figuradell’amministratore di condominio, già da decenni è stata superatadal diritto pubblico, ove non risulti circoscritta dalla legge, ed operi,piuttosto, di fatto e sine die (Corte cost., sentenze n. 464 del 1994 en. 208 del 1992), ritenendosi, inoltre, che l’esercizio dei poterinell’intervallo fra la scadenza del mandato e l’entrata in carica delnuovo organo eletto rimanga soggetto al limite, «immanenteall’istituto» della prorogatio, delle attribuzioni relative ad attinecessari ed urgenti (Corte cost., sentenze n. 243 e n. 157 del 2016,n. 68 del 2010).

Pare opportuno evidenziare subito che la prorogatiopubblicistica si ricollega comunque al più generale principiofondamentale della continuità degli organi amministrativi durante ilperiodo di mancanza o assenza del titolare per la scadenza delmandato, senza tuttavia dar luogo ad un amministratore «di fatto»,trattandosi, piuttosto, di investitura ex lege: sicché del tuttoimproprio sarebbe rinvenire una legittimazione della prorogatiodell’amministratore condominiale nel riferimento che fa il sestocomma dell’art. 1129 alla «persona che svolge funzioni analoghe aquelle dell’amministratore».2.3.4. – Né è agevolmente invocabile nell’ambito del rapporto diamministrazione condominiale la disciplina codicistica della prorogatiodegli amministratori delle società di capitali.La regolamentazione degli effetti della cessazione degliamministratori di società per scadenza del termine ha, invero,carattere specifico, in quanto volta a garantire la continuitàNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026dell’attività gestoria, evitando che la cessazione della carica possacreare situazioni di vuoto dell’organo amministrativo pregiudizievoliper la conduzione dell’attività d’impresa (in tal senso,indicativamente, Cass. 3 gennaio 2013, n. 28).2.3.5. – La giurisprudenza consolidata di questa Corte, com’è noto,non qualifica l’amministratore di condominio come ‹‹organo››, le cuicompetenze costituiscano frazione delle attribuzioni del distinto ‹‹entecondominiale››, ma come rappresentante, in forza di contratto diamministrazione cui, per quanto non disciplinato nell’art. 1129 c.c., siapplicano le disposizioni dettate nella sezione I, capo IX, titolo III,libro V, del codice civile.

Sicché, oltre a quanto espressamentestabilito dall’art. 1129, comma 8, c.c., va pure considerato che, anorma dell’art. 1722, n. 1), c.c., il mandato si estingue per lascadenza del termine, il che importa, al verificarsi di tale evento, ilvenir meno dei poteri del mandatario, per cui la sua successivaconcordato la proroga.

Trattandosi di mandato in cui la prestazioneha per oggetto un’attività complessa che si svolge per un certoperiodo di tempo, e dunque di contratto di durata, la scadenza deltermine produce, in sostanza, una causa di scioglimento del rapportoobbligatorio, senza che occorra alcuna contestazione da parte delmandante (Cass. 12 settembre 1984, n. 4794).Le esigenze di continuità della gestione e della rappresentanzacondominiali, nell’ipotesi di cessazione dell’incaricodell’amministratore non immediatamente sostituito dall’assemblea,possono comunque essere soddisfatte mediante ricorso alla nominagiudiziale ai sensi dell’art. 1129, comma 1, c.c., o mediante ilprocedimento per l’adozione dei provvedimenti necessari perl'amministrazione della cosa comune ai sensi dell’art. 1105, comma 4,c.c., o, infine, mediante la nomina di un curatore speciale in vista diNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026una lite da iniziare o proseguire contro i partecipanti al condominio aisensi dell’art. 65 disp. att. c.c.2.3.6. – Interpretando l’ottavo comma dell’art. 1129 c.c. nel sensofatto palese dal significato proprio delle parole secondo laconnessione di esse, ove si dispone che l’amministratore cessatodall'incarico è tenuto “ad eseguire le attività urgenti al fine di evitarepregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”,non può tuttora intendersi che lo stesso amministratore cessatopossa continuare ad esercitare tutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c.ed abbia diritto ad essere compensato nella misura già riconosciutagliin sede di nomina.Collide con tale interpretazione, sotto un profilo sistematico, laconsiderazione che lo stesso art. 1129 c.c., al secondo ed alquattordicesimo comma, prescrive che, contestualmenteall'accettazione della nomina come ad ogni rinnovo dell'incarico,l'amministratore deve comunicare i propri dati e i propri recapiti,nonché specificare analiticamente, a pena di nullità, l’importo dovutoa titolo di compenso.

La prorogatio sine die dell’incarico cessatoconsentirebbe, evidentemente, di eludere questi vincoli che la leggeimpone ad ogni rinnovo annuale dell’incarico.All’idea della “conferma tacita” dell’amministratore scaduto e nonsostituito, come a quella della rappresentanza conferitagli attraversocomportamento concludente dei condomini, ai sensi dell’art. 1392c.c., si frappone pure l’art. 1130, n. 7), c.c., il quale postula, a suavolta, che il verbale di nomina dell'amministratore debba essereannotato in apposito registro.Osta alla tesi della persistente prorogabilità di fatto del rapporto diamministrazione condominiale altresì la testuale deminutio dellecompetenze dell’amministratore cessato, con riguardo alle sole“attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni”.

LaNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026limitazione delle competenze dell’amministratore cessato alle sole“attività urgenti” provoca una evidente compressione delle suefunzioni di rappresentanza sostanziale e processuale, espressionedella coesione del gruppo posta a presidio degli interessi deicondomini e dei terzi, che è alla base dell’inderogabile art. 1131 c.c.Come illustrava la sentenza delle Sezioni Unite n. 2046 del 31gennaio 2006, in materia di condominio negli edifici il concetto diurgenza designa la necessità immediata ed impellente; dunque, ciò acui l’amministratore cessato può dirsi tenuto sono le attività chedevono essere espletate senza ritardo e che non possono esseredifferite senza danno o pericolo, in quanto obbligo strumentale,susseguente alla scadenza del contratto di amministrazione elegalmente tipizzato.

Le attività urgenti incombentisull’amministratore cessato sono, dunque, quelle per le quali non sipuò attendere che l’assemblea o il giudice, in sostituzione della prima,provvedano alla nomina del nuovo amministratore o all’adozione deiprovvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune.Tale rigorosa delimitazione delle incombenze che permangono in capoall’amministratore cessato, oltre a rivelarsi coerente con l’immediatoadempimento richiestogli di consegnare tutta la documentazione insuo possesso, è anche l’unica strada che consente all’interprete dinon ravvisare profili di irragionevolezza nella previsione di assolutagratuità dell’attività svolta al fine di evitare pregiudizi agli interessicomuni.

Le attività urgenti che l’amministratore cessato è tenuto adeseguire si connotano, in tal modo, quali oggetto di un obbligostrumentale ex lege, susseguente alla scadenza del contratto ericonducibile al dovere di correttezza scaturente dal persistentecontatto sociale tra le contigue sfere di interessi.

Tra l’amministratorecessato e i condomini permane, quindi, in forza dell’art. 1129, comma8, c.c., un rapporto giuridicamente nuovo, non riconducibile ad unaNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026accettazione, diverso nel titolo e nel contenuto rispetto al rapportonegoziale preesistente.3. – Va pertanto affermato il seguente principio:l’amministratore di condominio, alla cessazione dell’incarico per lascadenza del termine di durata, o per la revoca o le dimissioni, aisensi dell’art. 1129, comma 8, c.c., non può continuare ad esercitaretutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c., né ha più diritto ad alcuncompenso per l’attività ulteriormente svolta, essendo tenuto adeseguire, al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, le solepericolo, in attesa della nomina assembleare o giudiziale del nuovoamministratore.3.1. – Facendo applicazione di tale principio, il secondo motivo diricorso va respinto, giacché, a far tempo del 18 giugno 2013, data dientrata in vigore dell’art. 1129, comma 8, c.c., a [OSCURATO:PERSONA],ex amministratore del condomino [OSCURATO:PERSONA] nominato con deliberaassembleare del 27 settembre 2011 e dunque scaduto dall’incarico il27 settembre 2012, non poteva riconoscersi più alcun compenso perl’attività svolta.Il principio della irretroattività della legge ex art. 11 disposizionipreliminari cod. civ. comporta che la nuova norma non possa essereapplicata, oltre che ai rapporti giuridici esauritisi prima della suaentrata in vigore, a quelli sorti anteriormente ancora in vita se, in talmodo, si disconoscano gli effetti già verificatisi nel fatto passato o sivenga a togliere efficacia, in tutto o in parte, alle conseguenze attualio future di esso.

La disciplina sopravvenuta è invece applicabile aifatti, agli "status" e alle situazioni esistenti o venute in essere alladata della sua entrata in vigore, ancorché conseguenti ad un fattopassato, quando essi, ai nuovi fini, debbano essere presi inNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026considerazione in sé stessi, prescindendosi dal collegamento con ilfatto che li ha generati (Cass. Sez.

Un. 12 dicembre 1967, n. 2926).Con riguardo ad un rapporto di amministrazione, quale quello oggettodi lite, asseritamente prorogatosi di fatto dopo la scadenza legale e intal senso ancora in corso al momento dell’entrata in vigore dell’art.1129, comma 8, c.c., non sarebbe corretto nemmeno ravvisare unaipotesi di “nullità sopravvenuta” del contratto, giacché, piuttosto,sopravvenuta è la norma, la quale ha investito il regolamento delrapporto stesso, escludendo che si producessero ulteriori effetti.3.2. - Il ricorso, peraltro, neppure specifica quale frazionedell’importo annuo di € 3.900,00 per l’esercizio 2013 potesse riferirsiad attività svolte prima del 18 giugno 2013.4. - Il ricorso viene perciò rigettato, con condanna del ricorrente arimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione,nell’ammontare liquidato in dispositivo.Il rigetto del ricorso principale rende superfluo l’esame delladeduzione del controricorrente - svolta condizionatamenteall’eventualità della decisione della causa nel merito in questa sede –finalizzata a conseguire la dichiarazione di cessazione della materiadel contendere, sulla base, peraltro, di ulteriori accertamenti di fattoche sarebbero incompatibili con le regole del giudizio di cassazione.Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensidell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -,da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare alcontroricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, cheliquida in complessivi € 2.700,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre aspese generali e ad accessori di legge.Numero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del D.P.R. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, daparte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezionecivile della Corte Suprema di cassazione, il 25 marzo 2026.Il PresidenteAntonio ScarpaP.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare alcontroricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, cheliquida in complessivi € 2.700,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre aspese generali e ad accessori di legge.Numero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del D.P.R. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, daparte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezionecivile della Corte Suprema di cassazione, il 25 marzo 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 24154/2023 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Calabrò-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], via Alcibiade n. 60 Siracusa, rappresentato edifeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'appello di Catania n. 1953/2023depositata il 16/11/2023.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/03/2026 dalPresidente [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/20261.- [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso articolato in due motiviavverso la sentenza della Corte d'appello di Catania n. 1953/2023,pubblicata il 16 novembre 2023.Resiste con controricorso il [OSCURATO:PERSONA], sito in via Alcibiaden. 60, Siracusa.2. - Il ricorso è stato fissato per la decisione in camera di consiglio anorma degli artt. 380-bis.1 e 375, comma 2, c.p.c.3. – Il giudizio ha avuto origine nel decreto ingiuntivo n. 207/2018reso dal Tribunale di Siracusa ed intimato al [OSCURATO:PERSONA] divia Alcibiade n. 60 in Siracusa su domanda di [OSCURATO:PERSONA], examministratore del medesimo [OSCURATO:PERSONA] dal 24 settembre 2011 al31 marzo 2016. [OSCURATO:PERSONA] ha chiesto in via monitoria ilpagamento della complessiva somma di € 17.454,40, oltre interessi,di cui: € 5.534,40 a titolo di anticipazioni di cassa; € 11.700,00 atitolo di compensi per le tre annualità dal 2013 al 2015 (importoannuo di € 3.900,00); € 220,00 a titolo di ulteriore compensodell’attività di redazione e presentazione all’Agenzia delle Entrate delModello 770/2013 in nome e conto del [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] hafatto riferimento, in particolare, alla deliberazione assembleare del 17luglio 2015, che aveva approvato i rendiconti consuntivi per gli anni2010, 2011, 2012, 2013 e 2014 ed il preventivo per il 2015.[OSCURATO:PERSONA] opponente ha contestato la fondatezza della pretesaper le asserite anticipazioni sostenute dall’ex amministratore,evidenziando l’inattendibilità delle dedotte risultanze contabili, ed haaltresì allegato che l’importo onnicomprensivo del compensospettante all’ex amministratore fosse di € 2.300,00.Il Tribunale di Siracusa, pur rilevando le discrasie contabili fra lerisultanze dell’espletata consulenza tecnico d’ufficio e i menzionatibilanci condominiali, con la sentenza n. 1067/2022 ha rigettatoNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026l’opposizione al decreto ingiuntivo, attesa la portata vincolante delladeliberazione assembleare del 17 luglio 2015 di approvazione deirendiconti.La Corte d’appello di Catania ha, invece, di seguito accolto il gravamespiegato dal [OSCURATO:PERSONA] ed ha revocato il decreto ingiuntivoopposto. I giudici di secondo grado hanno ritenuto non decisiva, alloscopo dell’accoglimento della relativa domanda di rimborso,l’appostazione nel bilancio approvato della somma di € 5.534,40 atitolo di “Amministrazione conto anticipi a fine gestione”.Del pari, la Corte d’appello di Catania ha affermato l’infondatezzadella pretesa di pagamento della complessiva somma di € 11.700,00per i compensi degli anni 2013, 2014 e 2015, pur contabilizzata neibilanci consuntivi e nel bilancio preventivo approvati in blocco con ladelibera del 17 luglio 2015, e ciò in forza del comma 14 dell’art. 1129c.c.Così pure quanto al vantato credito di € 220,00, quale corrispettivoper la redazione e la presentazione delle dichiarazioni fiscali delCondominio, la sentenza impugnata ha sostenuto che si trattasse dinon meritevole di separato compenso.Ricorrente e controricorrente hanno depositato memorie ai sensidell’art. 380-bis.1, comma 1, c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1.-Il primo motivo del ricorso di [OSCURATO:PERSONA] deduce laviolazione e/o falsa applicazione dell'art. 1130 n. 3 e dell'art. 1135 n.3 c.c., nonché della “disciplina del rapporto di mandato (art. 1720c.c.)”, con riguardo al credito per rimborso delle anticipazioni dicassa. La censura sostiene che al ricorrente spetta “la somma di euro5.534,40 oltre interessi legali, a titolo di rimborso delle anticipazionidallo stesso sostenute il cui debito è stato riconosciuto dall'assembleaNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026condominiale in sede di approvazione del consuntivo” con la deliberadel 17 luglio 2015, recante approvazione dei consuntivi dal 2010 al2014 e del preventivo 2015.1.1. – Il primo motivo di ricorso è inammissibile ai sensi dell’art. 360-bis, n. 1, c.p.c., giacché la sentenza impugnata ha deciso la questionedi diritto in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte el’esame della censura non offre elementi per mutare taleorientamento.È consolidato, invero, il principio secondo cui, poiché il creditodell’amministratore per il recupero delle somme anticipatenell’interesse del [OSCURATO:PERSONA] si fonda sul contratto tipico diamministrazione che intercorre con i condomini, al quale, per quantonon disciplinato nell’art. 1129 c.c., si applicano le disposizioni di cuialla sezione I, capo IX, titolo III, libro V, del codice civile, èl’amministratore che, alla stregua dell’art. 1720 c.c., deve offrire laprova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi ilCondominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli leanticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cuisono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimentodell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiutoall’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzionepatrimoniale in proposito subita (Cass. 26 febbraio 2019, n. 5611;Cass. 17 agosto 2017, n. 20137; Cass. 30 marzo 2006, n. 7498). Eradunque l’ex amministratore [OSCURATO:PERSONA] a dover fornire ladimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recuperodelle spese sostenute. Spetta poi all’assemblea il potere di approvare,col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo unachiara e definitiva indicazione in bilancio dell’importo corrispondenteal disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idoneaprova del debito dei condomini nei confronti del precedenteNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026amministratore (Cass. 28 maggio 2012, n. 8498; Cass. 14 febbraio2017, n. 3892).La sentenza impugnata ha comunque negato altresì la valenzaprobatoria della deliberazione assembleare del 17 luglio 2015 (cheaveva contestualmente approvato i rendiconti consuntivi di cinqueesercizi annuali ed il preventivo per il 2015) in ordine alle somme acarico del condominio da corrispondere all'amministratore cessatodall'incarico. Anche in proposito questa Corte ha già affermato che ladeliberazione dell'assemblea di condominio, che procedeall'approvazione del rendiconto consuntivo, pur ove evidenzi undisavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di riteneredimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stataversata dall'amministratore con denaro proprio, in quanto laricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell’organocollegiale in relazione a poste passive specificamente indicate (Cass.19 marzo 2026, n. 6625; Cass. 6 settembre 2025, n. 25315; Cass.10 febbraio 2023, n. 4179; Cass. 9 maggio 2011, n. 10153).È conforme a tali principi la decisione della Corte d’appello che hanegato valore di ricognizione del debito verso l’amministratoreall’appostazione nel bilancio approvato della somma di € 5.534,40 atitolo di “Amministrazione conto anticipi a fine gestione”: leannotazioni nel rendiconto consuntivo condominiale di importispettanti all’amministratore non sono configurabili come ricognizionedi debito, essendo quest'ultima un negozio unilaterale volto arafforzare la posizione del creditore destinatario della dichiarazione,configurabile in presenza dei requisiti della volontarietà, dellaconsapevolezza, della inequivocità, della esternazione e dellarecettizietà emergenti nello stesso atto  contabile.Spetta, in ogni modo, al giudice del merito e non è sindacabile insede di legittimità, mediante invocazione del vizio di cui all’art. 360,Numero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026comma 1, n. 3, c.p.c., l’apprezzamento di fatto in ordineall’intellegibilità e alla chiarezza della contabilità condominiale, tale dapoter fornire prova del credito vantato dall’ex amministratore per ilrimborso delle anticipazioni.2. - Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1129, 1130, 1131 e 1135 c.c., nonché della“disciplina del rapporto di mandato” (artt. 1704 e 1720 c.c.), ovverola “operatività dell'istituto della prorogatio imperii con riguardo alcredito dell'amministratore del condominio a titolo di compenso perl'attività svolta nel periodo in regime di prorogatio imperii”.La censura allega che il Cormaci era stato nominato amministratoredel [OSCURATO:PERSONA] con delibera assembleare del 27 settembre2011, prima, dunque, dell’entrata in vigore del comma 14 dell’art.1129 c.c., applicato dalla Corte d’appello di Catania. Il ricorrentesostiene, pertanto, di essere rimasto “nella carica di amministratoredel condominio fino al 2016”, ovvero fino al 27 aprile 2016, allorchéconsegnò tutta la documentazione al nuovo amministratore. Scadutopertanto dopo un anno l’incarico conferito al Cormaci il 27 settembre2011, dal settembre 2012 avrebbe trovato applicazione “l'istitutodella prorogatio imperii fino alla revoca del suo mandato nel 2016”,spettandogli, pertanto, i richiesti compensi per gli anni 2013, 2014 e2015, approvati in sede di consuntivo dall'assemblea dei condomini.2.1. – Il secondo motivo di ricorso è infondato nei sensi di cui allamotivazione che segue.2.2. – Come di recente affermato da questa Corte nella sentenza n.14424 del 29 maggio 2025, fino al 18 giugno 2013, momento dientrata in vigore dell’art. 1129, comma 14, c.c., introdotto dalla leggen. 220 del 2012, poteva ritenersi legittima la delibera di approvazionedel rendiconto consuntivo che conteneva fra le sue voci ladeterminazione del compenso spettante all’amministratore diNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026condominio, essendo l'assemblea l'organo generalmente competentealla previsione e ratifica delle spese condominiali (cfr. Cass. 21giugno 2023, n. 17713).Dopo il 18 giugno 2013, vige invece l’art. 1129, comma 14, c.c., ilquale prescrive che “l'amministratore, all'atto dell'accettazione dellanomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena dinullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso perl'attività svolta”.La “nullità della nomina”, ove non sia specificato l’importo delcompenso, che è alla base del generale principio di predeterminazioneonnicomprensiva dello stesso, è una nullità “testuale”, in quanto èstabilita dalla legge. Al fine della costituzione di un valido rapporto diamministrazione condominiale, ai sensi dell’art. 1129 c.c., il requisitoformale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento,approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad unpreventivo espressamente indicato come parte integrante delcontenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica specificazionedell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non puòinvece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazionedel rendiconto (Cass. 22 aprile 2022, n. 12927). Contrasta perciò conl’art. 1129, comma 14, c.c. la deliberazione dell'assembleacondominiale che approvi il rendiconto annuale includendovi l'importodovuto all’amministratore a titolo di compenso per l'attività svolta,ove tale importo non fosse stato specificato analiticamente all'attodell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, a pena di nullitàdella nomina stessa, non potendo il rendiconto valere a sanare taleoriginaria nullità della partita contabile in esso inserita.L’approvazione del consuntivo da parte dell’assemblea preclude aicondomini la facoltà di contestare le voci di entrata e di uscita sotto ilprofilo meramente contabile, ma non sotto quello della validità eNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026dell'efficacia dei rapporti obbligatori dai quali le partite inserite nelconto derivano.Né può essere ricompresa tra le attribuzioni dell’assembleacondominiale ex art. 1135 c.c., l’approvazione di un compenso dariconoscere a chi abbia svolto i compiti dell’amministratore in difettodi un valido incarico, in segno di riconoscenza, ovvero in funzione dicorrispettivo dei servizi comunque ricevuti.La sentenza impugnata ha dunque correttamente applicato questiprincipi nel negare la validità dell’attribuzione dei compensi in favoredi [OSCURATO:PERSONA] per le gestioni successive a giugno 2013 allastregua del sopravvenuto art. 1129, comma 14, c.c., trattandosi dirilievo di nullità negoziale cui il giudice può procedere non solo inrisposta all’eventuale eccezione di parte, ma anche d’ufficio.2.3. – La tesi del ricorrente, secondo cui sarebbe da ravvisarsi unaprorogatio del suo incarico protrattasi fino al 27 aprile 2016, conconseguente diritto ai relativi compensi, è contraria alla letteradell’art. 1129, comma 8, c.c., anch’esso entrato in vigore il 18 giugno2013.L’art. 1129, comma 8, c.c., dispone:“[a]lla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto allaconsegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente alcondominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti alfine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulterioricompensi”.2.3.1. - Questa Corte, con la sentenza n. 14039 del 26 maggio 2025,ha limpidamente desunto dalla inequivoca portata precettivadell’ottavo comma dell’art. 1129 c.c. una “drastica compressione deipoteri gestori dell’amministratore, pressoché annullati al maturare delbiennio dalla nomina”.Numero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026La sentenza n. 424 dell’8 gennaio 2026 ha invece osservato che, purdopo la riformulazione dell’art. 1129 c.c. compiuta dalla legge n. 220del 2012, all'amministratore, decaduto dalla carica o dimissionario,rimangono, fino al momento della sua sostituzione, tutte lepoteri non limitata nel tempo, né circoscritta nelle funzioni,conformemente alla presunta volontà in tal senso dell’assembleacondominiale. La sentenza n. 424 del 2026 ha così concluso che ilvigente ottavo comma dell’art. 1129 c.c. non implica unadelimitazione delle attribuzioni dell’‹‹amministratore in prorogatio››,ma ‹‹esplicita il permanere della sua responsabilità, anche se cessatodall’incarico, rispetto alle situazioni di emergenza potenzialmentepregiudizievoli per il [OSCURATO:PERSONA] e i condomini››.2.3.2. – È noto che, prima dell’entrata in vigore della legge 11dicembre 2012, n. 220, recante "Modifiche alla disciplina delcondominio negli edifici", la giurisprudenza di questa Corte, puravversata da numerose ed autorevoli opinioni dottrinali, riteneva chel’amministratore di condominio, cessato dalla carica per scadenza deltermine annuale previsto dall'originario art. 1129, comma 2, c.c. oper dimissioni, in virtù dell'istituto della prorogatio, continuasse adesercitare tutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c., attinenti alla vitanormale ed ordinaria del condominio, fino a quando non venissesostituito con la nomina di altro amministratore (ad esempio, Cass.20 aprile 1970, n. 1137). All’amministratore cessato che continuava,in tal modo, ad esercitare i suoi poteri ad interim si riconosceva,simmetricamente, il diritto ad essere compensato per il periodo diproroga nella misura e secondo i criteri stabiliti per il periodo diefficacia dell’incarico iniziale (Cass. 14 giugno 1976, n. 2214). Laprorogatio dell'amministratore dopo la cessazione della carica e finoalla sua sostituzione veniva solitamente fondata su una presunzioneNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026di conformità all'interesse ed alla volontà dei condomini. Altrimenti,pur prevedendo il codice civile la necessità di una formale deliberaper la nomina e per la conferma dell’amministratore, si ravvisava una“conferma tacita” di anno in anno dell’amministratore scaduto e nonsostituito (Cass. 12 novembre 1968, n. 3727).2.3.3. – La regola della prorogatio, che si è applicata alla figuradell’amministratore di condominio, già da decenni è stata superatadal diritto pubblico, ove non risulti circoscritta dalla legge, ed operi,piuttosto, di fatto e sine die (Corte cost., sentenze n. 464 del 1994 en. 208 del 1992), ritenendosi, inoltre, che l’esercizio dei poterinell’intervallo fra la scadenza del mandato e l’entrata in carica delnuovo organo eletto rimanga soggetto al limite, «immanenteall’istituto» della prorogatio, delle attribuzioni relative ad attinecessari ed urgenti (Corte cost., sentenze n. 243 e  n. 157 del 2016,n. 68 del 2010). Pare opportuno evidenziare subito che la prorogatiopubblicistica si ricollega comunque al più generale principiofondamentale della continuità degli organi amministrativi durante ilperiodo di mancanza o assenza del titolare per la scadenza delmandato, senza tuttavia dar luogo ad un amministratore «di fatto»,trattandosi, piuttosto, di investitura ex lege: sicché del tuttoimproprio sarebbe rinvenire una legittimazione della prorogatiodell’amministratore condominiale nel riferimento che fa il sestocomma dell’art. 1129 alla «persona che svolge funzioni analoghe aquelle dell’amministratore».2.3.4. – Né è agevolmente invocabile nell’ambito del rapporto diamministrazione condominiale la disciplina codicistica della prorogatiodegli amministratori delle società di capitali.La regolamentazione degli effetti della cessazione degliamministratori di società per scadenza del termine ha, invero,carattere specifico, in quanto volta a garantire la continuitàNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026dell’attività gestoria, evitando che la cessazione della carica possacreare situazioni di vuoto dell’organo amministrativo pregiudizievoliper la conduzione dell’attività d’impresa (in tal senso,indicativamente, Cass. 3 gennaio 2013, n. 28).2.3.5. – La giurisprudenza consolidata di questa Corte, com’è noto,non qualifica l’amministratore di condominio come ‹‹organo››, le cuicompetenze costituiscano frazione delle attribuzioni del distinto ‹‹entecondominiale››, ma come rappresentante, in forza di contratto diamministrazione cui, per quanto non disciplinato nell’art. 1129 c.c., siapplicano le disposizioni dettate nella sezione I, capo IX, titolo III,libro V, del codice civile. Sicché, oltre a quanto espressamentestabilito dall’art. 1129, comma 8, c.c., va pure considerato che, anorma dell’art. 1722, n. 1), c.c., il mandato si estingue per lascadenza del termine, il che importa, al verificarsi di tale evento, ilvenir meno dei poteri del mandatario, per cui la sua successivaconcordato la proroga. Trattandosi di mandato in cui la prestazioneha per oggetto un’attività complessa che si svolge per un certoperiodo di tempo, e dunque di contratto di durata, la scadenza deltermine produce, in sostanza, una causa di scioglimento del rapportoobbligatorio, senza che occorra alcuna contestazione da parte delmandante (Cass. 12 settembre 1984, n. 4794).Le esigenze di continuità della gestione e della rappresentanzacondominiali, nell’ipotesi di cessazione dell’incaricodell’amministratore non immediatamente sostituito dall’assemblea,possono comunque essere soddisfatte mediante ricorso alla nominagiudiziale ai sensi dell’art. 1129, comma 1, c.c., o mediante ilprocedimento per l’adozione dei provvedimenti necessari perl'amministrazione della cosa comune ai sensi dell’art. 1105, comma 4,c.c., o, infine, mediante la nomina di un curatore speciale in vista diNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026una lite da iniziare o proseguire contro i partecipanti al condominio aisensi dell’art. 65 disp. att. c.c.2.3.6. – Interpretando l’ottavo comma dell’art. 1129 c.c. nel sensofatto palese dal significato proprio delle parole secondo laconnessione di esse, ove si dispone che l’amministratore cessatodall'incarico è tenuto “ad eseguire le attività urgenti al fine di evitarepregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”,non può tuttora intendersi che lo stesso amministratore cessatopossa continuare ad esercitare tutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c.ed abbia diritto ad essere compensato nella misura già riconosciutagliin sede di nomina.Collide con tale interpretazione, sotto un profilo sistematico, laconsiderazione che lo stesso art. 1129 c.c., al secondo ed alquattordicesimo comma, prescrive che, contestualmenteall'accettazione della nomina come ad ogni rinnovo dell'incarico,l'amministratore deve comunicare i propri dati e i propri recapiti,nonché specificare analiticamente, a pena di nullità, l’importo dovutoa titolo di compenso. La prorogatio sine die dell’incarico cessatoconsentirebbe, evidentemente, di eludere questi vincoli che la leggeimpone ad ogni rinnovo annuale dell’incarico.All’idea della “conferma tacita” dell’amministratore scaduto e nonsostituito, come a quella della rappresentanza conferitagli attraversocomportamento concludente dei condomini, ai sensi dell’art. 1392c.c., si frappone pure l’art. 1130, n. 7), c.c., il quale postula, a suavolta, che il verbale di nomina dell'amministratore debba essereannotato in apposito registro.Osta alla tesi della persistente prorogabilità di fatto del rapporto diamministrazione condominiale altresì la testuale deminutio dellecompetenze dell’amministratore cessato, con riguardo alle sole“attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni”. LaNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026limitazione delle competenze dell’amministratore cessato alle sole“attività urgenti” provoca una evidente compressione delle suefunzioni di rappresentanza sostanziale e processuale, espressionedella coesione del gruppo posta a presidio degli interessi deicondomini e dei terzi, che è alla base dell’inderogabile art. 1131 c.c.Come illustrava la sentenza delle Sezioni Unite n. 2046 del 31gennaio 2006, in materia di condominio negli edifici il concetto diurgenza designa la necessità immediata ed impellente; dunque, ciò acui l’amministratore cessato può dirsi tenuto sono le attività chedevono essere espletate senza ritardo e che non possono esseredifferite senza danno o pericolo, in quanto obbligo strumentale,susseguente alla scadenza del contratto di amministrazione elegalmente tipizzato. Le attività urgenti incombentisull’amministratore cessato sono, dunque, quelle per le quali non sipuò attendere che l’assemblea o il giudice, in sostituzione della prima,provvedano alla nomina del nuovo amministratore o all’adozione deiprovvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune.Tale rigorosa delimitazione delle incombenze che permangono in capoall’amministratore cessato, oltre a rivelarsi coerente con l’immediatoadempimento richiestogli di consegnare tutta la documentazione insuo possesso, è anche l’unica strada che consente all’interprete dinon ravvisare profili di irragionevolezza nella previsione di assolutagratuità dell’attività svolta al fine di evitare pregiudizi agli interessicomuni. Le attività urgenti che l’amministratore cessato è tenuto adeseguire si connotano, in tal modo, quali oggetto di un obbligostrumentale ex lege, susseguente alla scadenza del contratto ericonducibile al dovere di correttezza scaturente dal persistentecontatto sociale tra le contigue sfere di interessi. Tra l’amministratorecessato e i condomini permane, quindi, in forza dell’art. 1129, comma8, c.c., un rapporto giuridicamente nuovo, non riconducibile ad unaNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026accettazione, diverso nel titolo e nel contenuto rispetto al rapportonegoziale preesistente.3. – Va pertanto affermato il seguente principio:l’amministratore di condominio, alla cessazione dell’incarico per lascadenza del termine di durata, o per la revoca o le dimissioni, aisensi dell’art. 1129, comma 8, c.c., non può continuare ad esercitaretutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c., né ha più diritto ad alcuncompenso per l’attività ulteriormente svolta, essendo tenuto adeseguire, al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, le solepericolo, in attesa della nomina assembleare o giudiziale del nuovoamministratore.3.1. – Facendo applicazione di tale principio, il secondo motivo diricorso va respinto, giacché, a far tempo del 18 giugno 2013, data dientrata in vigore dell’art. 1129, comma 8, c.c., a [OSCURATO:PERSONA],ex amministratore del condomino [OSCURATO:PERSONA] nominato con deliberaassembleare del 27 settembre 2011 e dunque scaduto dall’incarico il27 settembre 2012, non poteva riconoscersi più alcun compenso perl’attività svolta.Il principio della irretroattività della legge ex art. 11 disposizionipreliminari cod. civ. comporta che la nuova norma non possa essereapplicata, oltre che ai rapporti giuridici esauritisi prima della suaentrata in vigore, a quelli sorti anteriormente ancora in vita se, in talmodo, si disconoscano gli effetti già verificatisi nel fatto passato o sivenga a togliere efficacia, in tutto o in parte, alle conseguenze attualio future di esso. La disciplina sopravvenuta è invece applicabile aifatti, agli "status" e alle situazioni esistenti o venute in essere alladata della sua entrata in vigore, ancorché conseguenti ad un fattopassato, quando essi, ai nuovi fini, debbano essere presi inNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026considerazione in sé stessi, prescindendosi dal collegamento con ilfatto che li ha generati (Cass. Sez. Un. 12 dicembre 1967, n. 2926).Con riguardo ad un rapporto di amministrazione, quale quello oggettodi lite, asseritamente prorogatosi di fatto dopo la scadenza legale e intal senso ancora in corso al momento dell’entrata in vigore dell’art.1129, comma 8, c.c., non sarebbe corretto nemmeno ravvisare unaipotesi di “nullità sopravvenuta” del contratto, giacché, piuttosto,sopravvenuta è la norma, la quale ha investito il regolamento delrapporto stesso, escludendo che si producessero ulteriori effetti.3.2. - Il ricorso, peraltro, neppure specifica quale frazionedell’importo annuo di € 3.900,00 per l’esercizio 2013 potesse riferirsiad attività svolte prima del 18 giugno 2013.4. - Il ricorso viene perciò rigettato, con condanna del ricorrente arimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione,nell’ammontare liquidato in dispositivo.Il rigetto del ricorso principale rende superfluo l’esame delladeduzione del controricorrente - svolta condizionatamenteall’eventualità della decisione della causa nel merito in questa sede –finalizzata a conseguire la dichiarazione di cessazione della materiadel contendere, sulla base, peraltro, di ulteriori accertamenti di fattoche sarebbero incompatibili con le regole del giudizio di cassazione.Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensidell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -,da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.Numero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026LA [OSCURATO:PERSONA] CIVILEComposta da: Oggetto:CONDOMINIOAd.25/03/2026 CCAntonio [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] ConsiglieraDavide [OSCURATO:PERSONA] ConsigliereArturo [OSCURATO:PERSONA] ConsigliereMaria [OSCURATO:PERSONA] pronunciato la seguenteORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 24154/2023 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Calabrò-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], via Alcibiade n. 60 Siracusa, rappresentato edifeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'appello di Catania n. 1953/2023depositata il 16/11/2023.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/03/2026 dalPresidente [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/20261.- [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso articolato in due motiviavverso la sentenza della Corte d'appello di Catania n. 1953/2023,pubblicata il 16 novembre 2023.Resiste con controricorso il [OSCURATO:PERSONA], sito in via Alcibiaden. 60, Siracusa.2. - Il ricorso è stato fissato per la decisione in camera di consiglio anorma degli artt. 380-bis.1 e 375, comma 2, c.p.c.3. – Il giudizio ha avuto origine nel decreto ingiuntivo n. 207/2018reso dal Tribunale di Siracusa ed intimato al [OSCURATO:PERSONA] divia Alcibiade n. 60 in Siracusa su domanda di [OSCURATO:PERSONA], examministratore del medesimo [OSCURATO:PERSONA] dal 24 settembre 2011 al31 marzo 2016. [OSCURATO:PERSONA] ha chiesto in via monitoria ilpagamento della complessiva somma di € 17.454,40, oltre interessi,di cui: € 5.534,40 a titolo di anticipazioni di cassa; € 11.700,00 atitolo di compensi per le tre annualità dal 2013 al 2015 (importoannuo di € 3.900,00); € 220,00 a titolo di ulteriore compensodell’attività di redazione e presentazione all’Agenzia delle Entrate delModello 770/2013 in nome e conto del [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] hafatto riferimento, in particolare, alla deliberazione assembleare del 17luglio 2015, che aveva approvato i rendiconti consuntivi per gli anni2010, 2011, 2012, 2013 e 2014 ed il preventivo per il 2015.[OSCURATO:PERSONA] opponente ha contestato la fondatezza della pretesaper le asserite anticipazioni sostenute dall’ex amministratore,evidenziando l’inattendibilità delle dedotte risultanze contabili, ed haaltresì allegato che l’importo onnicomprensivo del compensospettante all’ex amministratore fosse di € 2.300,00.Il Tribunale di Siracusa, pur rilevando le discrasie contabili fra lerisultanze dell’espletata consulenza tecnico d’ufficio e i menzionatibilanci condominiali, con la sentenza n. 1067/2022 ha rigettatoNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026l’opposizione al decreto ingiuntivo, attesa la portata vincolante delladeliberazione assembleare del 17 luglio 2015 di approvazione deirendiconti.La Corte d’appello di Catania ha, invece, di seguito accolto il gravamespiegato dal [OSCURATO:PERSONA] ed ha revocato il decreto ingiuntivoopposto. I giudici di secondo grado hanno ritenuto non decisiva, alloscopo dell’accoglimento della relativa domanda di rimborso,l’appostazione nel bilancio approvato della somma di € 5.534,40 atitolo di “Amministrazione conto anticipi a fine gestione”.Del pari, la Corte d’appello di Catania ha affermato l’infondatezzadella pretesa di pagamento della complessiva somma di € 11.700,00per i compensi degli anni 2013, 2014 e 2015, pur contabilizzata neibilanci consuntivi e nel bilancio preventivo approvati in blocco con ladelibera del 17 luglio 2015, e ciò in forza del comma 14 dell’art. 1129c.c.Così pure quanto al vantato credito di € 220,00, quale corrispettivoper la redazione e la presentazione delle dichiarazioni fiscali delCondominio, la sentenza impugnata ha sostenuto che si trattasse dinon meritevole di separato compenso.Ricorrente e controricorrente hanno depositato memorie ai sensidell’art. 380-bis.1, comma 1, c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1.-Il primo motivo del ricorso di [OSCURATO:PERSONA] deduce laviolazione e/o falsa applicazione dell'art. 1130 n. 3 e dell'art. 1135 n.3 c.c., nonché della “disciplina del rapporto di mandato (art. 1720c.c.)”, con riguardo al credito per rimborso delle anticipazioni dicassa. La censura sostiene che al ricorrente spetta “la somma di euro5.534,40 oltre interessi legali, a titolo di rimborso delle anticipazionidallo stesso sostenute il cui debito è stato riconosciuto dall'assembleaNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026condominiale in sede di approvazione del consuntivo” con la deliberadel 17 luglio 2015, recante approvazione dei consuntivi dal 2010 al2014 e del preventivo 2015.1.1. – Il primo motivo di ricorso è inammissibile ai sensi dell’art. 360-bis, n. 1, c.p.c., giacché la sentenza impugnata ha deciso la questionedi diritto in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte el’esame della censura non offre elementi per mutare taleorientamento.È consolidato, invero, il principio secondo cui, poiché il creditodell’amministratore per il recupero delle somme anticipatenell’interesse del [OSCURATO:PERSONA] si fonda sul contratto tipico diamministrazione che intercorre con i condomini, al quale, per quantonon disciplinato nell’art. 1129 c.c., si applicano le disposizioni di cuialla sezione I, capo IX, titolo III, libro V, del codice civile, èl’amministratore che, alla stregua dell’art. 1720 c.c., deve offrire laprova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi ilCondominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli leanticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cuisono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimentodell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiutoall’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzionepatrimoniale in proposito subita (Cass. 26 febbraio 2019, n. 5611;Cass. 17 agosto 2017, n. 20137; Cass. 30 marzo 2006, n. 7498). Eradunque l’ex amministratore [OSCURATO:PERSONA] a dover fornire ladimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recuperodelle spese sostenute. Spetta poi all’assemblea il potere di approvare,col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo unachiara e definitiva indicazione in bilancio dell’importo corrispondenteal disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idoneaprova del debito dei condomini nei confronti del precedenteNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026amministratore (Cass. 28 maggio 2012, n. 8498; Cass. 14 febbraio2017, n. 3892).La sentenza impugnata ha comunque negato altresì la valenzaprobatoria della deliberazione assembleare del 17 luglio 2015 (cheaveva contestualmente approvato i rendiconti consuntivi di cinqueesercizi annuali ed il preventivo per il 2015) in ordine alle somme acarico del condominio da corrispondere all'amministratore cessatodall'incarico. Anche in proposito questa Corte ha già affermato che ladeliberazione dell'assemblea di condominio, che procedeall'approvazione del rendiconto consuntivo, pur ove evidenzi undisavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di riteneredimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stataversata dall'amministratore con denaro proprio, in quanto laricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell’organocollegiale in relazione a poste passive specificamente indicate (Cass.19 marzo 2026, n. 6625; Cass. 6 settembre 2025, n. 25315; Cass.10 febbraio 2023, n. 4179; Cass. 9 maggio 2011, n. 10153).È conforme a tali principi la decisione della Corte d’appello che hanegato valore di ricognizione del debito verso l’amministratoreall’appostazione nel bilancio approvato della somma di € 5.534,40 atitolo di “Amministrazione conto anticipi a fine gestione”: leannotazioni nel rendiconto consuntivo condominiale di importispettanti all’amministratore non sono configurabili come ricognizionedi debito, essendo quest'ultima un negozio unilaterale volto arafforzare la posizione del creditore destinatario della dichiarazione,configurabile in presenza dei requisiti della volontarietà, dellaconsapevolezza, della inequivocità, della esternazione e dellarecettizietà emergenti nello stesso atto  contabile.Spetta, in ogni modo, al giudice del merito e non è sindacabile insede di legittimità, mediante invocazione del vizio di cui all’art. 360,Numero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026comma 1, n. 3, c.p.c., l’apprezzamento di fatto in ordineall’intellegibilità e alla chiarezza della contabilità condominiale, tale dapoter fornire prova del credito vantato dall’ex amministratore per ilrimborso delle anticipazioni.2. - Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1129, 1130, 1131 e 1135 c.c., nonché della“disciplina del rapporto di mandato” (artt. 1704 e 1720 c.c.), ovverola “operatività dell'istituto della prorogatio imperii con riguardo alcredito dell'amministratore del condominio a titolo di compenso perl'attività svolta nel periodo in regime di prorogatio imperii”.La censura allega che il Cormaci era stato nominato amministratoredel [OSCURATO:PERSONA] con delibera assembleare del 27 settembre2011, prima, dunque, dell’entrata in vigore del comma 14 dell’art.1129 c.c., applicato dalla Corte d’appello di Catania. Il ricorrentesostiene, pertanto, di essere rimasto “nella carica di amministratoredel condominio fino al 2016”, ovvero fino al 27 aprile 2016, allorchéconsegnò tutta la documentazione al nuovo amministratore. Scadutopertanto dopo un anno l’incarico conferito al Cormaci il 27 settembre2011, dal settembre 2012 avrebbe trovato applicazione “l'istitutodella prorogatio imperii fino alla revoca del suo mandato nel 2016”,spettandogli, pertanto, i richiesti compensi per gli anni 2013, 2014 e2015, approvati in sede di consuntivo dall'assemblea dei condomini.2.1. – Il secondo motivo di ricorso è infondato nei sensi di cui allamotivazione che segue.2.2. – Come di recente affermato da questa Corte nella sentenza n.14424 del 29 maggio 2025, fino al 18 giugno 2013, momento dientrata in vigore dell’art. 1129, comma 14, c.c., introdotto dalla leggen. 220 del 2012, poteva ritenersi legittima la delibera di approvazionedel rendiconto consuntivo che conteneva fra le sue voci ladeterminazione del compenso spettante all’amministratore diNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026condominio, essendo l'assemblea l'organo generalmente competentealla previsione e ratifica delle spese condominiali (cfr. Cass. 21giugno 2023, n. 17713).Dopo il 18 giugno 2013, vige invece l’art. 1129, comma 14, c.c., ilquale prescrive che “l'amministratore, all'atto dell'accettazione dellanomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena dinullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso perl'attività svolta”.La “nullità della nomina”, ove non sia specificato l’importo delcompenso, che è alla base del generale principio di predeterminazioneonnicomprensiva dello stesso, è una nullità “testuale”, in quanto èstabilita dalla legge. Al fine della costituzione di un valido rapporto diamministrazione condominiale, ai sensi dell’art. 1129 c.c., il requisitoformale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento,approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad unpreventivo espressamente indicato come parte integrante delcontenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica specificazionedell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non puòinvece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazionedel rendiconto (Cass. 22 aprile 2022, n. 12927). Contrasta perciò conl’art. 1129, comma 14, c.c. la deliberazione dell'assembleacondominiale che approvi il rendiconto annuale includendovi l'importodovuto all’amministratore a titolo di compenso per l'attività svolta,ove tale importo non fosse stato specificato analiticamente all'attodell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, a pena di nullitàdella nomina stessa, non potendo il rendiconto valere a sanare taleoriginaria nullità della partita contabile in esso inserita.L’approvazione del consuntivo da parte dell’assemblea preclude aicondomini la facoltà di contestare le voci di entrata e di uscita sotto ilprofilo meramente contabile, ma non sotto quello della validità eNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026dell'efficacia dei rapporti obbligatori dai quali le partite inserite nelconto derivano.Né può essere ricompresa tra le attribuzioni dell’assembleacondominiale ex art. 1135 c.c., l’approvazione di un compenso dariconoscere a chi abbia svolto i compiti dell’amministratore in difettodi un valido incarico, in segno di riconoscenza, ovvero in funzione dicorrispettivo dei servizi comunque ricevuti.La sentenza impugnata ha dunque correttamente applicato questiprincipi nel negare la validità dell’attribuzione dei compensi in favoredi [OSCURATO:PERSONA] per le gestioni successive a giugno 2013 allastregua del sopravvenuto art. 1129, comma 14, c.c., trattandosi dirilievo di nullità negoziale cui il giudice può procedere non solo inrisposta all’eventuale eccezione di parte, ma anche d’ufficio.2.3. – La tesi del ricorrente, secondo cui sarebbe da ravvisarsi unaprorogatio del suo incarico protrattasi fino al 27 aprile 2016, conconseguente diritto ai relativi compensi, è contraria alla letteradell’art. 1129, comma 8, c.c., anch’esso entrato in vigore il 18 giugno2013.L’art. 1129, comma 8, c.c., dispone:“[a]lla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto allaconsegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente alcondominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti alfine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulterioricompensi”.2.3.1. - Questa Corte, con la sentenza n. 14039 del 26 maggio 2025,ha limpidamente desunto dalla inequivoca portata precettivadell’ottavo comma dell’art. 1129 c.c. una “drastica compressione deipoteri gestori dell’amministratore, pressoché annullati al maturare delbiennio dalla nomina”.Numero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026La sentenza n. 424 dell’8 gennaio 2026 ha invece osservato che, purdopo la riformulazione dell’art. 1129 c.c. compiuta dalla legge n. 220del 2012, all'amministratore, decaduto dalla carica o dimissionario,rimangono, fino al momento della sua sostituzione, tutte lepoteri non limitata nel tempo, né circoscritta nelle funzioni,conformemente alla presunta volontà in tal senso dell’assembleacondominiale. La sentenza n. 424 del 2026 ha così concluso che ilvigente ottavo comma dell’art. 1129 c.c. non implica unadelimitazione delle attribuzioni dell’‹‹amministratore in prorogatio››,ma ‹‹esplicita il permanere della sua responsabilità, anche se cessatodall’incarico, rispetto alle situazioni di emergenza potenzialmentepregiudizievoli per il [OSCURATO:PERSONA] e i condomini››.2.3.2. – È noto che, prima dell’entrata in vigore della legge 11dicembre 2012, n. 220, recante "Modifiche alla disciplina delcondominio negli edifici", la giurisprudenza di questa Corte, puravversata da numerose ed autorevoli opinioni dottrinali, riteneva chel’amministratore di condominio, cessato dalla carica per scadenza deltermine annuale previsto dall'originario art. 1129, comma 2, c.c. oper dimissioni, in virtù dell'istituto della prorogatio, continuasse adesercitare tutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c., attinenti alla vitanormale ed ordinaria del condominio, fino a quando non venissesostituito con la nomina di altro amministratore (ad esempio, Cass.20 aprile 1970, n. 1137). All’amministratore cessato che continuava,in tal modo, ad esercitare i suoi poteri ad interim si riconosceva,simmetricamente, il diritto ad essere compensato per il periodo diproroga nella misura e secondo i criteri stabiliti per il periodo diefficacia dell’incarico iniziale (Cass. 14 giugno 1976, n. 2214). Laprorogatio dell'amministratore dopo la cessazione della carica e finoalla sua sostituzione veniva solitamente fondata su una presunzioneNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026di conformità all'interesse ed alla volontà dei condomini. Altrimenti,pur prevedendo il codice civile la necessità di una formale deliberaper la nomina e per la conferma dell’amministratore, si ravvisava una“conferma tacita” di anno in anno dell’amministratore scaduto e nonsostituito (Cass. 12 novembre 1968, n. 3727).2.3.3. – La regola della prorogatio, che si è applicata alla figuradell’amministratore di condominio, già da decenni è stata superatadal diritto pubblico, ove non risulti circoscritta dalla legge, ed operi,piuttosto, di fatto e sine die (Corte cost., sentenze n. 464 del 1994 en. 208 del 1992), ritenendosi, inoltre, che l’esercizio dei poterinell’intervallo fra la scadenza del mandato e l’entrata in carica delnuovo organo eletto rimanga soggetto al limite, «immanenteall’istituto» della prorogatio, delle attribuzioni relative ad attinecessari ed urgenti (Corte cost., sentenze n. 243 e  n. 157 del 2016,n. 68 del 2010). Pare opportuno evidenziare subito che la prorogatiopubblicistica si ricollega comunque al più generale principiofondamentale della continuità degli organi amministrativi durante ilperiodo di mancanza o assenza del titolare per la scadenza delmandato, senza tuttavia dar luogo ad un amministratore «di fatto»,trattandosi, piuttosto, di investitura ex lege: sicché del tuttoimproprio sarebbe rinvenire una legittimazione della prorogatiodell’amministratore condominiale nel riferimento che fa il sestocomma dell’art. 1129 alla «persona che svolge funzioni analoghe aquelle dell’amministratore».2.3.4. – Né è agevolmente invocabile nell’ambito del rapporto diamministrazione condominiale la disciplina codicistica della prorogatiodegli amministratori delle società di capitali.La regolamentazione degli effetti della cessazione degliamministratori di società per scadenza del termine ha, invero,carattere specifico, in quanto volta a garantire la continuitàNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026dell’attività gestoria, evitando che la cessazione della carica possacreare situazioni di vuoto dell’organo amministrativo pregiudizievoliper la conduzione dell’attività d’impresa (in tal senso,indicativamente, Cass. 3 gennaio 2013, n. 28).2.3.5. – La giurisprudenza consolidata di questa Corte, com’è noto,non qualifica l’amministratore di condominio come ‹‹organo››, le cuicompetenze costituiscano frazione delle attribuzioni del distinto ‹‹entecondominiale››, ma come rappresentante, in forza di contratto diamministrazione cui, per quanto non disciplinato nell’art. 1129 c.c., siapplicano le disposizioni dettate nella sezione I, capo IX, titolo III,libro V, del codice civile. Sicché, oltre a quanto espressamentestabilito dall’art. 1129, comma 8, c.c., va pure considerato che, anorma dell’art. 1722, n. 1), c.c., il mandato si estingue per lascadenza del termine, il che importa, al verificarsi di tale evento, ilvenir meno dei poteri del mandatario, per cui la sua successivaconcordato la proroga. Trattandosi di mandato in cui la prestazioneha per oggetto un’attività complessa che si svolge per un certoperiodo di tempo, e dunque di contratto di durata, la scadenza deltermine produce, in sostanza, una causa di scioglimento del rapportoobbligatorio, senza che occorra alcuna contestazione da parte delmandante (Cass. 12 settembre 1984, n. 4794).Le esigenze di continuità della gestione e della rappresentanzacondominiali, nell’ipotesi di cessazione dell’incaricodell’amministratore non immediatamente sostituito dall’assemblea,possono comunque essere soddisfatte mediante ricorso alla nominagiudiziale ai sensi dell’art. 1129, comma 1, c.c., o mediante ilprocedimento per l’adozione dei provvedimenti necessari perl'amministrazione della cosa comune ai sensi dell’art. 1105, comma 4,c.c., o, infine, mediante la nomina di un curatore speciale in vista diNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026una lite da iniziare o proseguire contro i partecipanti al condominio aisensi dell’art. 65 disp. att. c.c.2.3.6. – Interpretando l’ottavo comma dell’art. 1129 c.c. nel sensofatto palese dal significato proprio delle parole secondo laconnessione di esse, ove si dispone che l’amministratore cessatodall'incarico è tenuto “ad eseguire le attività urgenti al fine di evitarepregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”,non può tuttora intendersi che lo stesso amministratore cessatopossa continuare ad esercitare tutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c.ed abbia diritto ad essere compensato nella misura già riconosciutagliin sede di nomina.Collide con tale interpretazione, sotto un profilo sistematico, laconsiderazione che lo stesso art. 1129 c.c., al secondo ed alquattordicesimo comma, prescrive che, contestualmenteall'accettazione della nomina come ad ogni rinnovo dell'incarico,l'amministratore deve comunicare i propri dati e i propri recapiti,nonché specificare analiticamente, a pena di nullità, l’importo dovutoa titolo di compenso. La prorogatio sine die dell’incarico cessatoconsentirebbe, evidentemente, di eludere questi vincoli che la leggeimpone ad ogni rinnovo annuale dell’incarico.All’idea della “conferma tacita” dell’amministratore scaduto e nonsostituito, come a quella della rappresentanza conferitagli attraversocomportamento concludente dei condomini, ai sensi dell’art. 1392c.c., si frappone pure l’art. 1130, n. 7), c.c., il quale postula, a suavolta, che il verbale di nomina dell'amministratore debba essereannotato in apposito registro.Osta alla tesi della persistente prorogabilità di fatto del rapporto diamministrazione condominiale altresì la testuale deminutio dellecompetenze dell’amministratore cessato, con riguardo alle sole“attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni”. LaNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026limitazione delle competenze dell’amministratore cessato alle sole“attività urgenti” provoca una evidente compressione delle suefunzioni di rappresentanza sostanziale e processuale, espressionedella coesione del gruppo posta a presidio degli interessi deicondomini e dei terzi, che è alla base dell’inderogabile art. 1131 c.c.Come illustrava la sentenza delle Sezioni Unite n. 2046 del 31gennaio 2006, in materia di condominio negli edifici il concetto diurgenza designa la necessità immediata ed impellente; dunque, ciò acui l’amministratore cessato può dirsi tenuto sono le attività chedevono essere espletate senza ritardo e che non possono esseredifferite senza danno o pericolo, in quanto obbligo strumentale,susseguente alla scadenza del contratto di amministrazione elegalmente tipizzato. Le attività urgenti incombentisull’amministratore cessato sono, dunque, quelle per le quali non sipuò attendere che l’assemblea o il giudice, in sostituzione della prima,provvedano alla nomina del nuovo amministratore o all’adozione deiprovvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune.Tale rigorosa delimitazione delle incombenze che permangono in capoall’amministratore cessato, oltre a rivelarsi coerente con l’immediatoadempimento richiestogli di consegnare tutta la documentazione insuo possesso, è anche l’unica strada che consente all’interprete dinon ravvisare profili di irragionevolezza nella previsione di assolutagratuità dell’attività svolta al fine di evitare pregiudizi agli interessicomuni. Le attività urgenti che l’amministratore cessato è tenuto adeseguire si connotano, in tal modo, quali oggetto di un obbligostrumentale ex lege, susseguente alla scadenza del contratto ericonducibile al dovere di correttezza scaturente dal persistentecontatto sociale tra le contigue sfere di interessi. Tra l’amministratorecessato e i condomini permane, quindi, in forza dell’art. 1129, comma8, c.c., un rapporto giuridicamente nuovo, non riconducibile ad unaNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026accettazione, diverso nel titolo e nel contenuto rispetto al rapportonegoziale preesistente.3. – Va pertanto affermato il seguente principio:l’amministratore di condominio, alla cessazione dell’incarico per lascadenza del termine di durata, o per la revoca o le dimissioni, aisensi dell’art. 1129, comma 8, c.c., non può continuare ad esercitaretutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c., né ha più diritto ad alcuncompenso per l’attività ulteriormente svolta, essendo tenuto adeseguire, al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, le solepericolo, in attesa della nomina assembleare o giudiziale del nuovoamministratore.3.1. – Facendo applicazione di tale principio, il secondo motivo diricorso va respinto, giacché, a far tempo del 18 giugno 2013, data dientrata in vigore dell’art. 1129, comma 8, c.c., a [OSCURATO:PERSONA],ex amministratore del condomino [OSCURATO:PERSONA] nominato con deliberaassembleare del 27 settembre 2011 e dunque scaduto dall’incarico il27 settembre 2012, non poteva riconoscersi più alcun compenso perl’attività svolta.Il principio della irretroattività della legge ex art. 11 disposizionipreliminari cod. civ. comporta che la nuova norma non possa essereapplicata, oltre che ai rapporti giuridici esauritisi prima della suaentrata in vigore, a quelli sorti anteriormente ancora in vita se, in talmodo, si disconoscano gli effetti già verificatisi nel fatto passato o sivenga a togliere efficacia, in tutto o in parte, alle conseguenze attualio future di esso. La disciplina sopravvenuta è invece applicabile aifatti, agli "status" e alle situazioni esistenti o venute in essere alladata della sua entrata in vigore, ancorché conseguenti ad un fattopassato, quando essi, ai nuovi fini, debbano essere presi inNumero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026considerazione in sé stessi, prescindendosi dal collegamento con ilfatto che li ha generati (Cass. Sez. Un. 12 dicembre 1967, n. 2926).Con riguardo ad un rapporto di amministrazione, quale quello oggettodi lite, asseritamente prorogatosi di fatto dopo la scadenza legale e intal senso ancora in corso al momento dell’entrata in vigore dell’art.1129, comma 8, c.c., non sarebbe corretto nemmeno ravvisare unaipotesi di “nullità sopravvenuta” del contratto, giacché, piuttosto,sopravvenuta è la norma, la quale ha investito il regolamento delrapporto stesso, escludendo che si producessero ulteriori effetti.3.2. - Il ricorso, peraltro, neppure specifica quale frazionedell’importo annuo di € 3.900,00 per l’esercizio 2013 potesse riferirsiad attività svolte prima del 18 giugno 2013.4. - Il ricorso viene perciò rigettato, con condanna del ricorrente arimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione,nell’ammontare liquidato in dispositivo.Il rigetto del ricorso principale rende superfluo l’esame delladeduzione del controricorrente - svolta condizionatamenteall’eventualità della decisione della causa nel merito in questa sede –finalizzata a conseguire la dichiarazione di cessazione della materiadel contendere, sulla base, peraltro, di ulteriori accertamenti di fattoche sarebbero incompatibili con le regole del giudizio di cassazione.Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensidell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -,da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare alcontroricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, cheliquida in complessivi € 2.700,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre aspese generali e ad accessori di legge.Numero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del D.P.R. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, daparte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezionecivile della Corte Suprema di cassazione, il 25 marzo 2026.Il PresidenteAntonio ScarpaP.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare alcontroricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, cheliquida in complessivi € 2.700,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre aspese generali e ad accessori di legge.Numero registro generale 24154/2023Numero sezionale 754/2026Numero di raccolta generale 7247/2026Data pubblicazione 26/03/2026Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del D.P.R. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, daparte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezionecivile della Corte Suprema di cassazione, il 25 marzo 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa