Cassazione n. 29130/2022

Rel. ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso RG 26256/2015proposto da: [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] in proprio e nella qualità di procuratore speciale di: [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], d’[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], Melito bruna, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], D'[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] elettivamente domiciliati presso l’avvocato [OSCURATO:PERSONA], Sez. I –RG26256/2015 camera di consiglio30.6.2022 rappresentatie difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ; ricorrente contro [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., rappresentatoe difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; controricorrente avverso il decreto del Tribunale di Nolan. 659/2015 depositato il giorno 7 ottobre 2015. Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 30 giugno 2022 dal Consigliere Relatore dott. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. — il [OSCURATO:PERSONA] e i condomini di cui in epigrafe hanno agitoex artt. 98 e 99 l. fall. p er vedere riconosciuta , nei confronti del fallimento di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.,la proprietà comune ex art. 1117 c.c. del locale ubicato al piano seminterrato dello stabilecondominiale, sitoin Pomigliano d’Arco, alla via [OSCURATO:PERSONA] 34 Hanno dedotto : che l’atto costitutivo del Condominio coincideva con l’atto di assegnazione di alloggio da parte della [OSCURATO:PERSONA], costruttrice dell’edificio, in favore di AlfredoGiuliano; che il successivo atto di assegnazione , col quale [OSCURATO:PERSONA] acquistato dalla società , tra l’altro, anche detto locale,per la prima volta indicato fra quelli di cui la venditrice si era riservata la proprietà, e gli ulteriori atti di trasferimento del bene, in favore prima di [OSCURATO:PERSONA] e poi della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., dovevanoconsiderarsi illegittimi e loro non opponibil i. Nella resistenza del curatore, il Tribunale di Nola ha respinto l’opposizione allo stato passivo. Ha ritenuto, in sintesi, sulla base della Sez. I –RG26256/2015 camera di consiglio30.6.2022 consulenza tecnica esperita, che il locale rivendicato non risultava necessariamente funzionale all’uso comune, ad eccezione della zona occupata dal vano scala e ascensore, per l’accesso ai quali appariva ragionevole ipotizzare, come fatto dal CTU, che fosse gravato da una servitù di passaggio in favore del Condominio; l’ausiliario aveva del restochiarito che le fondamenta dell’ed ificio erano poste al di sotto del locale in oggetto eche l’accesso al medesimo avveniva a mezzo di una rampa e di una porta regolata da serratura le cui chiavi erano della disponibilità dell’amministratore del condominio.Il Tribunale ha quindi rilevato che la porzione immobiliare in contestazione non era riconducibile ad alcuna delle ipotesi previste dall’art. 1117 c.c.e che ciò aveva indotto la Cooperativa costruttrice ad assegnare, nel 1990, l’esclusiva proprietà della stessa a [OSCURATO:PERSONA]. 2. ― Il d ecreto è stato impugnato per cassazione dai condomini e dal Condominio. Il ricorso è affidato a due motivi. Resiste con controricorso la curatela fallimentare della societàCiro Luciana. Sono state depositate memorie. [OSCURATO:PERSONA] 1. ― Il fallimento controricorrente ha eccepito, in via preliminare, la nullità del ricorso avversario, in quanto la procura conferita dai condomini a [OSCURATO:PERSONA], che ebbe poi ad officiare il difensore costituito in giudizio per gli odierni istanti,sarebbe stata rilasciata prima della pubblicazione del decreto impugnato ed avrebbe ad oggetto il solo procedimento di merito. 1.1. ― L’eccezione è palesemente infondata. Va intanto rilevato che il Fallimento non contesta la qualità di Raiola di condomino e di amministratore p.t. del Condominio, in quanto tale pienamente legittimato a conferire la procura speciale per il ricorso in proprio e quale rappresentante dell’ente. Quanto agli altri condomini rappresentati dal Raiola, va rilevato che la condizione di specialità della procura posta dall’art. 365 c.p.c. ― Sez. I –RG26256/2015 camera di consiglio30.6.2022 norma invocata dal controricorrente― si riferisce alla procura ad litem : losi desume, tra l’altro, dal riferimen to, nel testo della disposizione, allasottoscrizionedel ricorso da parte di «avvocato iscritto nell’apposito albo». Di contro, in presenza di una procura generale o speciale ad negotia, il mandatario (quale è Raiola) può esercitare tutti i poteri e le facoltà spettanti al mandante inerenti e necessarie all'esecuzione del mandato ricevuto, compresa quella di instaurare un giudizio di legittimità e di conferire procura speciale al difensore, a nulla rilevando che il mandato sia anteriore alla sentenza avverso la quale si intende proporre ricorso per cassazione (Cass. 14 gennaio 2016, n. 474). Il conferimento del potere rappresentativo a Raiola riguardava, poi, il procedimento di rivendica nella sua interezza, comprensivo dell’odierno giudizio di legittimità; ancorché la locuzione impiegata a tal fine nell’atto di procura sia atecnica, facendo menzione di «appelli in caso di esito negativo e non soddisfacente» del «giudizio di primo grado», è del tutto evidente, in ragionedel regime impugnatorio delle decisioni sulle opposizione allo stato passivo, che al predetto Raiola fosse statoconferito il potere di agire in nome e per conto degli altri condomini anche attraverso la proposizione del ricorso per cassazione avverso ildecreto del T ribunale. 2. — Il primo motivo oppone l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti. Si deduce che l’atto costitutivo del Condominio andava identificato con il primo atto di assegnazione di alloggio,ad [OSCURATO:PERSONA]: si sostiene che da quel momento erano divenute oggetto di proprietà comune tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso collettivo; per l’effetto, doveva essere accertato se la porzione immobiliare controversa potesse essere annoverata tra quelle necessarie all’uso comune. In proposito, viene ricordato come i rilievi svolti dal consulente tecnico fossero stati contestati nel corso del giudizio di opposizione; si osservache il giudice del meritoavrebbe mancato di operare alcuna disamina delle allegazioni Sez. I –RG26256/2015 camera di consiglio30.6.2022 degli opponenti, limitandosi ad ancorare la decisione alle risultanze dell’elaborato peritale. Col secondo mezzo è denunciata la violazione dell’art. 1117 c.c.. Si osserva che dalla descrizione del locale operata dal consulente tecnico poteva desumersi che il suo pavimento corrispondeva al la superficie sulla quale poggiava il piano più basso dello stabile: sicché essocoincideva col «suolo su cui sorge l’edificio», di cui all’art. 1117, n. 1, c.c..Si aggiunge che la presenza nel locale di impianti destinati all’intera comunità condominiale, quali la cabina motori dell’ascensore, le condotte di smaltimento delle acque nere, le tubature delle acque bianche e l’impianto elettrico, integrerebbe un elem ento da cui si sarebbe dovuto ricavare che la porzione immobiliare in questione era funzionale all’utilizzo collettivo. Si rileva, poi, che la riserva di proprietà di detta porzione fu operatadalla società costruttrice non già nel primo atto di assegnazione di alloggio,ma solo nel terzo e in quelli successivi, allorquando, tuttavia, il Condominio era stato già costituito e il bene era già divenuto di proprietà comune.Viene infine censurata l’affermazione, contenuta nel decreto impugnato, per cui l a presenza all’interno del locale del vano scala e ascensore, funzionali all’uso comune, faceva ipotizzare l’esistenza di una servitù d’usoe di passaggio a vantaggio del condominio. 2.1.― I due motivi possono esaminarsi congiuntamente e sono fondati nei termini che si vengono a esporre. Come è noto, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto: pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni(per tutte: Cass. 9 agosto Sez. I –RG26256/2015 camera di consiglio30.6.2022 2018, n. 20693; Cass. 19 agosto 2015, n. 16915; Cass. 27 maggio 2011, n. 11812). L’indagine da compiersi ha quindi ad oggetto la volontà delle parti di riservare a uno dei condomini la proprietà di beni, ma sempre che gli stessi, per ubicazione e struttura, siano potenzialmente destinati all'uso comune (si vedano: Cass. 1 giugno 1993, n. 6103; Cass. 11 giugno 1986, n. 3867 ). D iversamente si finirebbe per ritenere necessaria la manifestazione della volontà di riserva con riferimento a tutte le porzioni del fabbricato, anche a quelle che non sono funzionali all’indicata finalità : conclusione, questa, palesemente irragionevole. Ora, non competeva di certo al consulente tecnico nominato nel corso del giudizio esprimere un giudizio circala natura condominiale dell’area controversa (come invece risulta sia avvenuto: cfr. in particolare, pag. 3 del provvedimento impugnato, ove è menzione dello scrutinio a tal fine condotto sulla scorta dei diversi atti di trasferimento immobiliare): infatti, la consulenza tecnica d'ufficio è funzionale alla sola risoluzione di questioni di fatto che presuppongano cognizioni di ordine tecnico,e non giuridico ( Cass. 22 gennaio 2016, n. 1186 ; cfr. pure:Cass. 2 dicembre 2002, n. 17051;Cass. 4 febbraio 1999, n. 996). Spettava invece al Tribunale verificare la natura condominiale del vano per cui è causa avendo riguardo alla destinazione di esso all’uso comune di cui si è detto: doveva in particolare tenersi conto che, in base alla giurisprudenza di questa Corte, rientrano tra le parti comuni dell'edificio, a norma dell’art. 1117 c.c., i beni insuscettibili di separato o autonomo godimento, per essere vincolati all'uso comune in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell'edificio (Cass. 27 marzo 2003, n. 4528): infatti, la presunzione di comunione prevista dall'art. 1117,n. 1, c.c. in ordine alle parti dell'edificio necessarie all'uso comune viene meno quando il bene, per obiettive caratteristiche strutturali, sia dotato di completa autonomia rispetto alla parte rimanente dell'intera Sez. I –RG26256/2015 camera di consiglio30.6.2022 opera edilizia e sia suscettibile di godimento esclusivo, atteso che in tale ipotesi la destinazione particolare del bene vince la presunzione legale di comunione alla stessa stregua di un titolo contrario(Cass. 24 agosto 1991, n. 9084). Per stabilire la condominialità del bene, va poi accertata l'esistenza dei presupposti per l'operatività della presunzione di proprietà comune, ex art. 1117 c.c., con riferimento al momento della nascita del condominio(così: con riguardo a gli impianti tecnici , Cass.19 novembre 2021, n. 35514; con riferimento all’ipotesi di fabbricati adiacenti, Cass. 25 giugno 2019, n. 17022; con riguardo all’alloggio del portiere, Cass. 28 luglio 2015, n. 15929). Nell’indicata prospettiva l’accertamento del Tribunale risulta essere carente, mancando di misurarsi con specifici elementi che assumono sicuro rilievo ai fini dell’accertamento della condominialità del locale di cui trattasi. Il decreto impugnato omette infatti di considerare la conformazione del locale risultante proprio dalla consulenza tecnica (cfr. pag. 29 del ricorso, ove si legge, tra l’altro: «locale interrato caratterizzato al suo interno dallapresenza del vano e del corpo scale e ascensore, dai numerosi pilastri dello stabile, dalle tubazioni a vista dell’impianto idrico», il quale «è allo stato grezzo, non è pavimentato, né sono intonacati i muri perimetrali» e risulta «non adibito e non progettato come locale autorimessa»). Il provvedimento mancainoltre di esaminare il dato, oggetto di specifica allegazione (risultando dalla relazione tecnica di parte),secondo cui, in base al progetto originario, il locale seminterrato aveva accesso da una scala interna, non essendo stataprevista alcuna rampa carrabile (tale da far ipotizzare un utili z zo esclusivo per il ricovero di vetture)(pag. 23 del ricorso). Il Tribunale dà poiatto del trasferimento del locale in proprietà esclusiva , operat o nel 1990 a favore di [OSCURATO:PERSONA]: ma si limita ad apprezzare tale dato, scindendolo dal contesto in cui lo stesso si inscrive;l’atto costitutivo del condominio risaleinfatti al 10 marzo 1986, allorché il primo alloggio fu Sez. I –RG26256/2015 camera di consiglio30.6.2022 assegnato a [OSCURATO:PERSONA] , ed è pacifico che all’epoca non venne operata alcuna riservain favore della Cooperativa venditrice : riserva che invece figura ― come rimarcato da i rico rrenti ― nel l’atto di vendita della terza unità immobiliare (cfr. pag. 32 del ricorso); proprio quest’ultima riserva non appare coerente con quella destinazione del bene all’uso esclusivo che, come si è detto, deve esistere al momento della costituzione del condominio : se, infatti, il locale fosse stato fin dall’origine adibito a un uso esclusivo, non vi sarebbe stata alcuna necessità di riservarlo in proprietà alla cooperativa costruttrice (come appunto avvenne a partire dal terzo atto di trasferimento). Da ultimo, l’argomentare del Tribunale appare in i doneo a dar conto della richiamata proprietà esclusiva del vano nel la parte in cui formul a la mera supposizionedi «un uso ed un passaggio dei diversi condomini» per l’accesso all’ascensore e alla scala (beni di sicura natura condominiale); sul punto, infatti, è semplicemente ipotizzata una servitù di passaggio: di essa non è indicato tuttavia il titolo , restando perciò indimostrato che l’uso dell’area da parte dei condomini trovi ragionenel richiamato diritto reale su proprietà aliena, piuttosto che nel dirittodei condomini all’uso del bene comune di cui all’art. 1102 c.c.. 3. ― Il decreto impugnato è pertanto cassato . La causa è rinviata al Tribunale di Nola, al quale è demandato anche di provvedere sulle spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa