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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 14 aprile 2026

Cassazione n. 09565/2026

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o Matteoli.- Ricorrente –contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avvocatoPaolo Giunti e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA].- Controricorrente –E contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesadall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA].- Controricorrente –avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 2488/2019depositata il 18/10/2019.Numero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026Udita la relazione svolta dal [OSCURATO:PERSONA] nella pubblicaudienza del 23 ottobre 2025.Udito il [OSCURATO:PERSONA], il quale hachiesto che il ricorso sia dichiarato inammissibile.Uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] per partericorrente.Udito l’avvocato [OSCURATO:PERSONA], per delega dei difensori delle particontroricorrenti.1.

Con citazione notificata il 15/05/2008 l’[OSCURATO:PERSONA](“[OSCURATO:PERSONA]”) conveniva dinanzi al Tribunale di Firenze, sezionedistaccata di Empoli, la [OSCURATO:PERSONA] (“[OSCURATO:PERSONA]”)assumendo di essere proprietaria (per rogito d’acquisto del27/04/2006) di un’unità immobiliare sita nel Comune di Capraia eLimite, via Garibaldi, pian terreno rialzato con accesso indipendente eche tale locale, destinato a civile abitazione, faceva parte di un piùampio edificio, in ragione di una quota dell’intera area di circa il 20%,la cui parte residua, composta di un’unica più ampia unitàimmobiliare ad uso laboratorio, era stata acquistata dalla [OSCURATO:SOCIETA] (con rogito del 13/12/2005), e che sull’areacircostante l’edificio condominiale insisteva un resede nel quale eranoubicati gli scarichi, le fosse biologiche delle unità immobiliari e ilparcheggio di pertinenza del fabbricato consistente in un’unicastruttura in cemento armato.Esponeva inoltre che la convenuta aveva ottenuto dal Comune unpermesso di costruire che comportava l’autorizzazione a demoliregran parte dell’edificio condominiale per sostituire i locali ad usoartigianale con un nuovo fabbricato ad uso residenziale, composto davillette a schiera, secondo un progetto che modificava l’interastruttura ed eliminava gli spazi di parcheggio, a servizio dell’edificioNumero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026condominiale, con un sostanziale “taglio fisico” della strutturaportante in cemento armato e la separazione della residua porzionedell’originario fabbricato dai nuovi edifici in costruzione.L’attrice chiedeva al Tribunale di Empoli di condannare laconvenuta alla demolizione di tutte le opere eseguite su dettofabbricato o, in subordine, che venisse dichiarato il suo acquisto peraccessione, per la quota del 20%, dei nuovi edifici costruiti su terrenocondominiale.2.

Il Tribunale di Empoli, con sentenza n. 3390 del 2015, nelcontraddittorio della convenuta e della interveniente [OSCURATO:SOCIETA], acquirente di sei delle unità immobiliari di nuovacostruzione, istruita la causa con una c.t.u., accoglieva la domandadell’attrice e rigettava la domanda riconvenzione proposta dallaSpinelli Srl di condanna dell’attrice al risarcimento dei danni per ildeprezzamento dei beni immobili in conseguenza della trascrizionedell’atto di citazione.3.

La Corte d’appello di Firenze, dopo averli riuniti, in parzialeaccoglimento degli appelli proposti dalla [OSCURATO:PERSONA] e dall’ImmobiliareLa [OSCURATO:PERSONA], in riforma della decisione impugnata, ha respinto siala domanda principale dell’attrice/appellata, sia la domandariconvenzionale di parte convenuta/appellante, e ha compensato trale parti le spese dei gradi di merito.4.

Avverso la sentenza d’appello l’[OSCURATO:PERSONA] inliquidazione ha proposto ricorso per cassazione, con cinque motivi.[OSCURATO:PERSONA] e l’[OSCURATO:PERSONA] hannoresistito con distinti controricorsi.Il PM ha depositato una memoria e ha chiesto che il ricorso siadichiarato inammissibile.In prossimità dell’udienza le parti hanno depositato memorie.Numero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026RAGIONI DELLA DECISIONEI.

Questa, in sintesi e per quanto ancora qui rileva, la ratiodecidendi della sentenza d’appello: per la Corte di Firenze, lacontroversia riguarda un condominio orizzontale in cui gli immobiliconfinanti, di proprietà esclusiva delle parti, hanno in comune il murodi confine, con l’area pertinenziale agli edifici che ha naturacondominiale sia perché su di essa insiste il parcheggio delle singoleunità, sia perché vi sono ubicati gli impianti tecnici a serviziodell’intero fabbricato.Non sussiste, ad avviso del giudice d’appello, la lamentataviolazione dell’art. 1122 c.c. in quanto, anche alla luce della c.t.u., seè pur vero che le nuove strutture in cemento armato sono staterealizzate ad una distanza di 12 cm dal vecchio fabbricato confinanteancora esistente ed hanno modificato lo stato tensionale dellastruttura nella porzione non demolita, tuttavia tale intervento non hapregiudicato la stabilità o la sicurezza del fabbricato, come si evinceanche dalla condotta della [OSCURATO:PERSONA], la quale, a sua volta, haristrutturato il proprio immobile, con interventi sul solaio e su altreparti.In assenza di un effettivo pregiudizio alla staticità strutturaledell’originario fabbricato, prosegue la sentenza, è irrilevante il fattoche, nel sottosuolo, vi erano impianti (ad esempio, travi) comuni aidue edifici, dovendosi ritenere che i primi proprietari (Bianchi)mediante la separazione e il frazionamento dello stabile, volesserocreare proprietà esclusive che, a norma dell’art. 840 c.c., siestendono senz’altro anche al sottosuolo.Analoghe considerazioni valgono ad escludere la violazionedell’art. 1102 c.c., anche perché la giurisprudenza di legittimità hachiarito che le modificazioni effettuate dal condomino al bene d’usoNumero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026comune non configurano tout court una lesione ai sensi (appunto)dell’articolo 1102.Quanto alle aree pertinenziali adibite a parcheggio, continua laCorte di Firenze, come risulta dalla c.t.u., non è stata violata la cd.Legge Ponte del 1967: infatti, i sig.ri Bianchi, originari proprietari,realizzarono il fabbricato in forza di un permesso di costruire (n. 106del 1976) che, inizialmente, prevedeva la destinazione dell’area aparcheggio per 410 mq, e in forza di tre varianti, che individuavanoquattro distinte aree scoperte da adibire a parcheggio, una perl’abitazione, le altre tre per il laboratorio, in linea con l’iniziale limitenormativo fissato dal Comune.Il che significa che gli originari proprietari, prima di venderel’intero stabile, ne effettuarono un accurato frazionamento,provvedendo alla corretta divisione delle aree scoperte a serviziodelle unità immobiliari derivate dal frazionamento, sicché, sebbene lasocietà appellante abbia occupato circa 255 mq della superficiescoperta, è altrettanto vero che la parte residua, pari a 142 mq, èrimasta a disposizione (anche per l’eventuale parcheggio) dellaScorpio Srl e che (vedi pag. 15 della sentenza) «in realtà, la Spinellinon ha fatto altro che occupare l’area scoperta che, espressamente,nella ripartizione operata dagli stessi Bianchi, era (di fatto) stataassegnata a servizio del laboratorio».1.

Con il primo motivo è denunciata la violazione degli artt. 1117e 1117 bis c.c., per mancato riconoscimento della proprietà comunedel suolo su cui sorge l’edificio condominiale, con le relativefondazioni, muri maestri, pilastri, travi portanti, tetto, nonché cortili earee destinate a parcheggio.La sentenza sarebbe viziata nella parte in cui, pur ravvisandol’esistenza di un condominio – anche se, con espressione erronea, laCorte d’appello fa riferimento ad un condominio orizzontale laddove,Numero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026in realtà, si è in presenza di un condominio verticale – poi nega laproprietà comune del suolo e del sottosuolo condominiali perchétravisa l’art. 1117 c.c. (confermato dall’art. 1117 bis c.c.) per il qualela comunione si presume.Con la precisazione che, a differenza di quanto afferma la Corted’appello, non era stato chiesto l’accertamento della proprietàcondominiale dell’intero fabbricato, ma del terreno (sia del sedime delfabbricato che del resede) ex art. 1117 c.c., proprietà condominialeche, per altro, in alcuni passi della sentenza, è stata espressamentericonosciuta.La ricorrente precisa che il condominio è sorto in conseguenza delprimo contratto di compravendita – quello concluso, in data18/04/1984, dai costruttori, Ivandro e [OSCURATO:PERSONA], conMargherita Scaffi, dante causa dell’[OSCURATO:PERSONA] – e che lapropria dante causa (come detto, [OSCURATO:PERSONA]) le aveva ceduto,insieme con la porzione di immobile di proprietà esclusiva, anche“tutti gli annessi e connessi, adiacenze e pertinenze, servitù attive epassive, parti condominiali come per legge, consuetudine edestinazione”, con la conseguenza che, una volta costituitosi ilcondominio, nessuno dei singoli partecipanti avrebbe potuto cederediritti ormai acquistati dagli altri condòmini né avrebbe potuto, nellospecifico, trasformare, con iniziativa unilaterale, beni condominiali inbeni di proprietà esclusiva del singolo partecipante.Ed infatti, conclude la ricorrente, nel contratto di acquisto dellaSpinelli Srl è scritto che: “È compresa nella vendita la quotaproporzionale e condominiale delle parti e cose dell’intero stabilecomuni per legge e destinazione”.2.

Con il secondo motivo è dedotta la violazione degli artt. 1117 e1117 bis c.c. e “l’inapplicabilità della presunzione ex art. 840 c.c. e/odi valutazioni relative alla staticità dell’edificio residuato allaNumero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026demolizione parziale delle strutture condominiali; illegittimità diescavazioni in profondità del sottosuolo condominiale per ricavarnenuovi locali, comportando tale attività l’assoggettamento di un benecomune a vantaggio del singolo”.La ricorrente critica l’affermazione della sentenza impugnatasecondo cui i primi proprietari (Bianchi), con la separazione e ilfrazionamento dello stabile, volevano in realtà creare proprietàesclusive, estese, a norma dell’art. 840 c.c., anche al sottosuolo.In realtà, obietta la ricorrente, non vi sono elementi da cui possatrarsi, pur in presenza della pacifica natura condominiale dell’edificio,che il venditore abbia riservato a sé la proprietà esclusiva del suolo disedime e del sottosuolo ove insistevano gli impianti e le strutturecondominiali (in primis, le fondazioni e le travi portanti delfabbricato).3.

Con il terzo motivo è fatta valere la violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1122, 1102 c.c.: la Corte d’appello ha esclusola violazione di queste disposizioni sul rilievo che le opere realizzatedalla [OSCURATO:PERSONA] non causavano alcun pregiudizio alla stabilitàdell’edificio, senza considerare l’illegittimità, in base alle norme sopraindicate, della demolizione delle parti comuni (le fondazioni delvecchio edificio che erano state distrutte), dell’occupazione del resedecondominiale, nonché del suolo dove sorgeva l’edificio e del relativosottosuolo (con la collocazione di nuovi locali seminterrati e dellerampe di accesso).4.

Con il quarto motivo è prospettata la violazione dell’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, a causa del mancatoaccoglimento della domanda subordinata dell’attrice di riconoscimentodella servitù pubblica di parcheggio, quale vero e proprio diritto realeex lege, che non può essere modificato in conseguenza di atti divendita diversi e successivi al sorgere del condominio.Numero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/20265.

Con il quinto motivo, proposto in via subordinata, è denunciatala violazione dell’art. 934 c.c.: la sentenza sarebbe errata per nonavere accolto la domanda (subordinata) proposta dalla [OSCURATO:PERSONA] didichiarazione di acquisizione, per accessione, in quota indivisa infavore di tutti i condòmini, delle costruzioni eseguite sul suolo e nelsottosuolo condominiale e, specificamente, in favore dell’[OSCURATO:SOCIETA], per la quota del 20%, in forza del valore convenzionale,vincolante ex lege, della quantificazione delle rispettive quote diproprietà contenuta nell’atto pubblico Bianchi/Scaffi del 18/04/1984,che aveva dato vita al condominio.6.

Il primo, il secondo e il terzo motivo, suscettibili di esamecongiunto per connessione, sono manifestamente fondati, il checomporta che sia assorbito il quinto motivo, proposto, in viasubordinata, per il caso di mancato accoglimento dei detti motiviprecedenti.6.1.

La fattispecie all’attenzione del Collegio deve esseredelineata, brevemente, sul piano giurisprudenziale.Nel caso di frazionamento della proprietà di un immobile che dialuogo alla formazione di un condominio, la parte acquirente di unaparte di esso, salvo che il titolo non disponga diversamente, entra afar parte del condominio ipso iure et facto relativamente alle particomuni ex art. 1117 c.c. esistenti al momento dell'alienazione e peraddizione, man mano che si realizzano, di quelle ulteriori partinecessarie o destinate, per caratteristiche strutturali e funzionali,all'uso comune, nonché di quelle che i contraenti, nell'eserciziodell'autonomia privata, dispongano comunque espressamente diassoggettare al regime di condominialità (vedi, tra le altre, Sez. 2,Ordinanza n. 32857 del 27/11/2023, Rv. 669622 – 01).L'art. 1122, comma 1 c.c., vieta a ciascun condomino, nell'unitàimmobiliare di sua proprietà, l'esecuzione di opere che rechino dannoNumero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026alle parti condominiali, nel senso che elidano o riducano in modoapprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune da parte deglialtri condomini o determinino pregiudizievoli invadenze dell'ambitodei coesistenti diritti degli altri proprietari.

La stessa giurisprudenzachiarisce che spetta al giudice del merito, sulla base diapprezzamento di fatto sindacabile in cassazione soltanto nei limiti dicui all'art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., verificare se l'opera realizzata suparte di proprietà individuale (vedi, tra le altre, Sez. 6 - 2, Ordinanzan. 30307 del 14/10/2022, Rv. 666159 - 01).La nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l'art.1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo,dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante allacomunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensautilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti deglialtri.

Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipantialla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, lamodifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima,dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagliinteressi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento allamodifica, solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possanovolere accrescere il pari uso cui hanno diritto (vedi, tra le altre, Sez.2, Sentenza n. 18038 del 28/08/2020, Rv. 658947 - 01; in termini,Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 35213 del 18/11/2021, Rv. 662899 - 01).I limiti posti dall'art. 1102 c.c. all'uso della cosa comune da partedi ciascun condòmino, ossia il divieto di alterarne la destinazione el'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, nonimpediscono al singolo condòmino, se rispettati, di servirsi del beneanche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilitàNumero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026(vedi, tra le altre, Sez. 2, Sentenza n. 6458 del 06/03/2019 (Rv.652935 - 01).Poiché l'edificio condominiale comprende l'intero manufatto cheva dalle fondamenta al tetto, il suolo su cui sorge l'edificio, oggetto diproprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. è la porzione di terrenosulla quale viene a poggiare l'intero edificio, e, immediatamente, laparte infima dello stesso (vedi, tra le altre, Sez. 2, Sentenza n. 8252del 28/03/2025, Rv. 674214 - 01).È violato il disposto dell'art. 1102 c.c. quando la costruzione nelsottosuolo del fabbricato condominiale di un vano destinatoesclusivamente al soddisfacimento di esigenze personali e familiari diun condomino, impedisce agli altri condomini di fare del sottosuolo edel relativo sedime un pari uso, soprattutto in considerazione dellavastità della superficie interessata e della destinazione del vano ad unuso esclusivo incompatibile con la natura condominiale del beneutilizzato (vedi Sez. 2, Sentenza n. 6921 del 21/05/2001, Rv. 546847- 01).6.2.

Alla luce di questa premessa concettuale, è adesso agevolerispondere, in termini di fondatezza, alle censure sottese ai motivi inesame.La Corte di Firenze, con giudizio di fatto che la ricorrentecondivide, ha riconosciuto l’esistenza di un condominio edilizio (che,aspetto non dirimente ai fini del giudizio, essa definisce “orizzontale”e che, invece, per la [OSCURATO:PERSONA], è “verticale”), scaturito dall’inizialefrazionamento dell’unico edificio di proprietà Bianchi per effettodell’atto pubblico di compravendita Bianchi/Scaffi del 18/04/1984, manon ne ha individuato le corrette implicazioni, anzitutto, dal punto divista di presunzione di condominialità delle parti comuni ex art. 1117c.c.Numero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026Il giudice d’appello avrebbe dovuto affermare la proprietàcondominiale delle parti dell’edificio indicate dall’art. 1117 c.c. (checomprendono, tra l’altro, il suolo, le fondazioni, i muri maestri, ipilastri e le travi portanti, il tetto, il cortile etc.) al fine di trarre daquesta premessa conseguenze affatto diverse da quelle cui èpervenuto: in forza dei principi di diritto sopra enunciati, infatti, noncostituisce uso legittimo della cosa comune ex art. 1102 c.c. e nonrientra tra le opere che, ai sensi dell’art. 1122 c.c., il singolopartecipante può compiere su parti di proprietà individuale lademolizione delle parti comuni (realizzata mediante l’abbattimentodelle travi, del muro divisorio e delle fondazioni del vecchiofabbricato), né può occupare una parte del resede condominiale, ilsuolo su cui è costruito l’edificio condominiale e il relativo sottosuoloche, indubitabilmente, al contrario di quanto reputa la Cortedistrettuale, non appartiene al singolo condòmino, ma è partecomune, così come chiariscono gli arresti di legittimità sopra citati.In altre parole, non è conforme a diritto, da un lato, individuare eaffermare la sussistenza di parti comuni condominiali, dall’altro lato,ritenere legittima l’attività costruttiva di un partecipante alcondominio (nella specie, la [OSCURATO:PERSONA]), il quale, al fine di modificarela porzione dell’edificio condominiale di cui è proprietario esclusivomediante la costruzione di alcune villette a schiera, in sostanza,mette mano alla struttura condominiale, demolendo alcune particomuni (le fondazioni, le travi, etc.) e appropriandosi di altre (delresede e del sottosuolo del fabbricato principale).7.

Il quarto motivo è fondato.È oggettivo che alla fattispecie si applichi la legge 6 agosto 1967n. 765 (cd.

“Legge Ponte”), in quanto in tal senso è stato l’esplicitoaccertamento della sentenza impugnata, fondato sul periodo diNumero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026costruzione dell’edificio (in sentenza, a pag. 14, si menzionano ilpermesso di costruire n. 106/1976 e tre successive varianti).L’indirizzo consolidato di questa Corte (vedi Sez. 2, Sentenza n.18686 del 2024) è nel senso che «l’art. 41-sexies legge 17 agosto1942 n.1150, introdotto dall’art. 18 legge 6 agosto 1967 n. 765 -laddove dispone che nelle nuove costruzioni e anche nelle aree dipertinenza delle costruzioni stesse devono essere riservati appositispazi per parcheggi in misura non inferiore a un metro quadrato perogni venti metri cubi di costruzione - costituisce norma imperativa einderogabile, in correlazione degli interessi pubblicistici da essaperseguiti; la norma opera non solo nel rapporto tra il costruttore oproprietario di edificio e l’autorità competente in materia urbanistica,ma anche nei rapporti privatistici inerenti a detti spazi, nel senso diimporre la loro destinazione a uso diretto delle persone chestabilmente occupano le costruzioni o a esse abitualmente accedono.Ciò comporta, in ipotesi di fabbricato condominiale, che, qualora ilgodimento dello spazio per parcheggio non sia assicurato in favoredel proprietario del singolo appartamento in applicazione dei principisull’utilizzazione delle parti comuni o delle sue pertinenze, essendoviun titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spaziomedesimo, deve affermarsi la nullità di tale contratto nella parte incui sottrae lo spazio per parcheggio alla suddetta inderogabiledestinazione; conseguentemente deve ritenersi il contratto stessointegrato ope legis ex art. 1419 co.2 cod. civ. dalla norma imperativa,con il riconoscimento di un diritto reale di uso di quello spazio infavore di detto condomino (Cass. Sez.

U 17-12-1984 n. 6600 Rv.438145-01, Cass. Sez.

U 18-7-1989 n. 3363 Rv. 463405-01, Cass.Sez. 2 17-12-1993 n. 12495 Rv. 484766-01, Cass. Sez. 2 7-3-1997n. 2036 Rv. 502854-01, Cass. Sez. 2 26-5-2004 n. 10148 Rv.573174-01, Cass. Sez. 2 27-12-2011 n. 28950 Rv. 620978-01, Cass.Numero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026Sez. 2 18-12-2013 n. 28345 Rv. 629242-01, Cass. Sez. 2 28-1-2019n. 2265 Rv. 652351-01, per tutte).

La misura del diritto d’uso èstabilita ex lege e pertanto, ove l’area destinata a parcheggio risulti diestensione superiore alla detta misura, le aree eccedenti detta misurarimangono nella libera disponibilità del costruttore-venditore (Cass.Sez. 2 9-11-2001 n. 13857 Rv. 550115-01, Cass. Sez.

U 15-6-2005n. 12793 Rv. 581954-01).

È stato anche statuito che l’inderogabilevincolo pubblicistico di destinazione di detta area non impedisce alproprietario dell’edificio di riservarsi, negli atti di vendita dei singoliappartamenti, la proprietà dell’area stessa o di trasferirne ad altri laproprietà, atteso che il vincolo non attribuisce tale proprietà aicondomini per effetto automatico dell’acquisto dell’appartamento, maesclude solo la possibilità che la riserva o il trasferimento a terzi dellaproprietà privi i proprietari degli appartamenti dell’edificio del dirittoreale di utilizzazione di tale area per il parcheggio dei loro veicoli,sottraendola al vincolo pubblicistico di destinazione (Cass. Sez. 2 1-6-1993 n. 6104 Rv. 482611-01, Cass. Sez. 2 9-11-2001 n. 13857 Rv.550115-01).

Il vincolo si traduce in una limitazione legale dellaproprietà, che può essere fatta valere, con l’assolutezza tipica deidiritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l’esistenza el’efficacia; quindi, coloro che abbiano acquistato le singole unitàimmobiliari dall’originario proprietario ben possono agire per ilriconoscimento del loro diritto reale d’uso direttamente nei confrontidei terzi ai quali l’originario costruttore abbia alienato le medesimearee destinate a parcheggio (Cass. Sez. 2 23-3- 2004 n. 5755 Rv.571421-01, Cass. Sez. 2 18-1-2022 n. 1445 Rv. 663404)».Non è condivisibile, dunque, la decisione impugnata nella parte incui, senza confrontarsi con le puntuali disposizioni della Legge Ponte,anziché accertare se la condotta della convenuta abbia o menosottratto lo spazio adibito a parcheggio a tale inderogabileNumero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026destinazione, disconosce, in radice, il diritto della [OSCURATO:PERSONA] adutilizzare come parcheggio l’area scoperta (di 255 mq)arbitrariamente occupata dalla [OSCURATO:PERSONA], basandosi sulla meraconstatazione che, comunque, su iniziativa degli originari proprietaridel fabbricato, era rimasta a disposizione dell’attrice un’area residua(di 142 mq), anche per “eventuale parcheggio”.8.

In conclusione, il ricorso è accolto, la sentenza impugnata ècassata con rinvio al giudice a quo, il quale dovrà riesaminare i fatti dicausa attenendosi ai principi di diritto sopra enunciati, e dovrà altresìliquidare le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia allaCorte d’appello di Firenze, in diversa composizione, anche per lespese del giudizio di cassazione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, in data 23 ottobre 2025.Il Consigliere est.

La PresidenteRiccardo [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
o Matteoli.- Ricorrente –contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avvocatoPaolo Giunti e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA].- Controricorrente –E contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesadall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA].- Controricorrente –avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 2488/2019depositata il 18/10/2019.Numero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026Udita la relazione svolta dal [OSCURATO:PERSONA] nella pubblicaudienza del 23 ottobre 2025.Udito il [OSCURATO:PERSONA], il quale hachiesto che il ricorso sia dichiarato inammissibile.Uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] per partericorrente.Udito l’avvocato [OSCURATO:PERSONA], per delega dei difensori delle particontroricorrenti.1. Con citazione notificata il 15/05/2008 l’[OSCURATO:PERSONA](“[OSCURATO:PERSONA]”) conveniva dinanzi al Tribunale di Firenze, sezionedistaccata di Empoli, la [OSCURATO:PERSONA] (“[OSCURATO:PERSONA]”)assumendo di essere proprietaria (per rogito d’acquisto del27/04/2006) di un’unità immobiliare sita nel Comune di Capraia eLimite, via Garibaldi, pian terreno rialzato con accesso indipendente eche tale locale, destinato a civile abitazione, faceva parte di un piùampio edificio, in ragione di una quota dell’intera area di circa il 20%,la cui parte residua, composta di un’unica più ampia unitàimmobiliare ad uso laboratorio, era stata acquistata dalla [OSCURATO:SOCIETA] (con rogito del 13/12/2005), e che sull’areacircostante l’edificio condominiale insisteva un resede nel quale eranoubicati gli scarichi, le fosse biologiche delle unità immobiliari e ilparcheggio di pertinenza del fabbricato consistente in un’unicastruttura in cemento armato.Esponeva inoltre che la convenuta aveva ottenuto dal Comune unpermesso di costruire che comportava l’autorizzazione a demoliregran parte dell’edificio condominiale per sostituire i locali ad usoartigianale con un nuovo fabbricato ad uso residenziale, composto davillette a schiera, secondo un progetto che modificava l’interastruttura ed eliminava gli spazi di parcheggio, a servizio dell’edificioNumero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026condominiale, con un sostanziale “taglio fisico” della strutturaportante in cemento armato e la separazione della residua porzionedell’originario fabbricato dai nuovi edifici in costruzione.L’attrice chiedeva al Tribunale di Empoli di condannare laconvenuta alla demolizione di tutte le opere eseguite su dettofabbricato o, in subordine, che venisse dichiarato il suo acquisto peraccessione, per la quota del 20%, dei nuovi edifici costruiti su terrenocondominiale.2. Il Tribunale di Empoli, con sentenza n. 3390 del 2015, nelcontraddittorio della convenuta e della interveniente [OSCURATO:SOCIETA], acquirente di sei delle unità immobiliari di nuovacostruzione, istruita la causa con una c.t.u., accoglieva la domandadell’attrice e rigettava la domanda riconvenzione proposta dallaSpinelli Srl di condanna dell’attrice al risarcimento dei danni per ildeprezzamento dei beni immobili in conseguenza della trascrizionedell’atto di citazione.3. La Corte d’appello di Firenze, dopo averli riuniti, in parzialeaccoglimento degli appelli proposti dalla [OSCURATO:PERSONA] e dall’ImmobiliareLa [OSCURATO:PERSONA], in riforma della decisione impugnata, ha respinto siala domanda principale dell’attrice/appellata, sia la domandariconvenzionale di parte convenuta/appellante, e ha compensato trale parti le spese dei gradi di merito.4. Avverso la sentenza d’appello l’[OSCURATO:PERSONA] inliquidazione ha proposto ricorso per cassazione, con cinque motivi.[OSCURATO:PERSONA] e l’[OSCURATO:PERSONA] hannoresistito con distinti controricorsi.Il PM ha depositato una memoria e ha chiesto che il ricorso siadichiarato inammissibile.In prossimità dell’udienza le parti hanno depositato memorie.Numero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026RAGIONI DELLA DECISIONEI. Questa, in sintesi e per quanto ancora qui rileva, la ratiodecidendi della sentenza d’appello: per la Corte di Firenze, lacontroversia riguarda un condominio orizzontale in cui gli immobiliconfinanti, di proprietà esclusiva delle parti, hanno in comune il murodi confine, con l’area pertinenziale agli edifici che ha naturacondominiale sia perché su di essa insiste il parcheggio delle singoleunità, sia perché vi sono ubicati gli impianti tecnici a serviziodell’intero fabbricato.Non sussiste, ad avviso del giudice d’appello, la lamentataviolazione dell’art. 1122 c.c. in quanto, anche alla luce della c.t.u., seè pur vero che le nuove strutture in cemento armato sono staterealizzate ad una distanza di 12 cm dal vecchio fabbricato confinanteancora esistente ed hanno modificato lo stato tensionale dellastruttura nella porzione non demolita, tuttavia tale intervento non hapregiudicato la stabilità o la sicurezza del fabbricato, come si evinceanche dalla condotta della [OSCURATO:PERSONA], la quale, a sua volta, haristrutturato il proprio immobile, con interventi sul solaio e su altreparti.In assenza di un effettivo pregiudizio alla staticità strutturaledell’originario fabbricato, prosegue la sentenza, è irrilevante il fattoche, nel sottosuolo, vi erano impianti (ad esempio, travi) comuni aidue edifici, dovendosi ritenere che i primi proprietari (Bianchi)mediante la separazione e il frazionamento dello stabile, volesserocreare proprietà esclusive che, a norma dell’art. 840 c.c., siestendono senz’altro anche al sottosuolo.Analoghe considerazioni valgono ad escludere la violazionedell’art. 1102 c.c., anche perché la giurisprudenza di legittimità hachiarito che le modificazioni effettuate dal condomino al bene d’usoNumero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026comune non configurano tout court una lesione ai sensi (appunto)dell’articolo 1102.Quanto alle aree pertinenziali adibite a parcheggio, continua laCorte di Firenze, come risulta dalla c.t.u., non è stata violata la cd.Legge Ponte del 1967: infatti, i sig.ri Bianchi, originari proprietari,realizzarono il fabbricato in forza di un permesso di costruire (n. 106del 1976) che, inizialmente, prevedeva la destinazione dell’area aparcheggio per 410 mq, e in forza di tre varianti, che individuavanoquattro distinte aree scoperte da adibire a parcheggio, una perl’abitazione, le altre tre per il laboratorio, in linea con l’iniziale limitenormativo fissato dal Comune.Il che significa che gli originari proprietari, prima di venderel’intero stabile, ne effettuarono un accurato frazionamento,provvedendo alla corretta divisione delle aree scoperte a serviziodelle unità immobiliari derivate dal frazionamento, sicché, sebbene lasocietà appellante abbia occupato circa 255 mq della superficiescoperta, è altrettanto vero che la parte residua, pari a 142 mq, èrimasta a disposizione (anche per l’eventuale parcheggio) dellaScorpio Srl e che (vedi pag. 15 della sentenza) «in realtà, la Spinellinon ha fatto altro che occupare l’area scoperta che, espressamente,nella ripartizione operata dagli stessi Bianchi, era (di fatto) stataassegnata a servizio del laboratorio».1. Con il primo motivo è denunciata la violazione degli artt. 1117e 1117 bis c.c., per mancato riconoscimento della proprietà comunedel suolo su cui sorge l’edificio condominiale, con le relativefondazioni, muri maestri, pilastri, travi portanti, tetto, nonché cortili earee destinate a parcheggio.La sentenza sarebbe viziata nella parte in cui, pur ravvisandol’esistenza di un condominio – anche se, con espressione erronea, laCorte d’appello fa riferimento ad un condominio orizzontale laddove,Numero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026in realtà, si è in presenza di un condominio verticale – poi nega laproprietà comune del suolo e del sottosuolo condominiali perchétravisa l’art. 1117 c.c. (confermato dall’art. 1117 bis c.c.) per il qualela comunione si presume.Con la precisazione che, a differenza di quanto afferma la Corted’appello, non era stato chiesto l’accertamento della proprietàcondominiale dell’intero fabbricato, ma del terreno (sia del sedime delfabbricato che del resede) ex art. 1117 c.c., proprietà condominialeche, per altro, in alcuni passi della sentenza, è stata espressamentericonosciuta.La ricorrente precisa che il condominio è sorto in conseguenza delprimo contratto di compravendita – quello concluso, in data18/04/1984, dai costruttori, Ivandro e [OSCURATO:PERSONA], conMargherita Scaffi, dante causa dell’[OSCURATO:PERSONA] – e che lapropria dante causa (come detto, [OSCURATO:PERSONA]) le aveva ceduto,insieme con la porzione di immobile di proprietà esclusiva, anche“tutti gli annessi e connessi, adiacenze e pertinenze, servitù attive epassive, parti condominiali come per legge, consuetudine edestinazione”, con la conseguenza che, una volta costituitosi ilcondominio, nessuno dei singoli partecipanti avrebbe potuto cederediritti ormai acquistati dagli altri condòmini né avrebbe potuto, nellospecifico, trasformare, con iniziativa unilaterale, beni condominiali inbeni di proprietà esclusiva del singolo partecipante.Ed infatti, conclude la ricorrente, nel contratto di acquisto dellaSpinelli Srl è scritto che: “È compresa nella vendita la quotaproporzionale e condominiale delle parti e cose dell’intero stabilecomuni per legge e destinazione”.2. Con il secondo motivo è dedotta la violazione degli artt. 1117 e1117 bis c.c. e “l’inapplicabilità della presunzione ex art. 840 c.c. e/odi valutazioni relative alla staticità dell’edificio residuato allaNumero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026demolizione parziale delle strutture condominiali; illegittimità diescavazioni in profondità del sottosuolo condominiale per ricavarnenuovi locali, comportando tale attività l’assoggettamento di un benecomune a vantaggio del singolo”.La ricorrente critica l’affermazione della sentenza impugnatasecondo cui i primi proprietari (Bianchi), con la separazione e ilfrazionamento dello stabile, volevano in realtà creare proprietàesclusive, estese, a norma dell’art. 840 c.c., anche al sottosuolo.In realtà, obietta la ricorrente, non vi sono elementi da cui possatrarsi, pur in presenza della pacifica natura condominiale dell’edificio,che il venditore abbia riservato a sé la proprietà esclusiva del suolo disedime e del sottosuolo ove insistevano gli impianti e le strutturecondominiali (in primis, le fondazioni e le travi portanti delfabbricato).3. Con il terzo motivo è fatta valere la violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1122, 1102 c.c.: la Corte d’appello ha esclusola violazione di queste disposizioni sul rilievo che le opere realizzatedalla [OSCURATO:PERSONA] non causavano alcun pregiudizio alla stabilitàdell’edificio, senza considerare l’illegittimità, in base alle norme sopraindicate, della demolizione delle parti comuni (le fondazioni delvecchio edificio che erano state distrutte), dell’occupazione del resedecondominiale, nonché del suolo dove sorgeva l’edificio e del relativosottosuolo (con la collocazione di nuovi locali seminterrati e dellerampe di accesso).4. Con il quarto motivo è prospettata la violazione dell’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, a causa del mancatoaccoglimento della domanda subordinata dell’attrice di riconoscimentodella servitù pubblica di parcheggio, quale vero e proprio diritto realeex lege, che non può essere modificato in conseguenza di atti divendita diversi e successivi al sorgere del condominio.Numero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/20265. Con il quinto motivo, proposto in via subordinata, è denunciatala violazione dell’art. 934 c.c.: la sentenza sarebbe errata per nonavere accolto la domanda (subordinata) proposta dalla [OSCURATO:PERSONA] didichiarazione di acquisizione, per accessione, in quota indivisa infavore di tutti i condòmini, delle costruzioni eseguite sul suolo e nelsottosuolo condominiale e, specificamente, in favore dell’[OSCURATO:SOCIETA], per la quota del 20%, in forza del valore convenzionale,vincolante ex lege, della quantificazione delle rispettive quote diproprietà contenuta nell’atto pubblico Bianchi/Scaffi del 18/04/1984,che aveva dato vita al condominio.6. Il primo, il secondo e il terzo motivo, suscettibili di esamecongiunto per connessione, sono manifestamente fondati, il checomporta che sia assorbito il quinto motivo, proposto, in viasubordinata, per il caso di mancato accoglimento dei detti motiviprecedenti.6.1. La fattispecie all’attenzione del Collegio deve esseredelineata, brevemente, sul piano giurisprudenziale.Nel caso di frazionamento della proprietà di un immobile che dialuogo alla formazione di un condominio, la parte acquirente di unaparte di esso, salvo che il titolo non disponga diversamente, entra afar parte del condominio ipso iure et facto relativamente alle particomuni ex art. 1117 c.c. esistenti al momento dell'alienazione e peraddizione, man mano che si realizzano, di quelle ulteriori partinecessarie o destinate, per caratteristiche strutturali e funzionali,all'uso comune, nonché di quelle che i contraenti, nell'eserciziodell'autonomia privata, dispongano comunque espressamente diassoggettare al regime di condominialità (vedi, tra le altre, Sez. 2,Ordinanza n. 32857 del 27/11/2023, Rv. 669622 – 01).L'art. 1122, comma 1 c.c., vieta a ciascun condomino, nell'unitàimmobiliare di sua proprietà, l'esecuzione di opere che rechino dannoNumero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026alle parti condominiali, nel senso che elidano o riducano in modoapprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune da parte deglialtri condomini o determinino pregiudizievoli invadenze dell'ambitodei coesistenti diritti degli altri proprietari. La stessa giurisprudenzachiarisce che spetta al giudice del merito, sulla base diapprezzamento di fatto sindacabile in cassazione soltanto nei limiti dicui all'art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., verificare se l'opera realizzata suparte di proprietà individuale (vedi, tra le altre, Sez. 6 - 2, Ordinanzan. 30307 del 14/10/2022, Rv. 666159 - 01).La nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l'art.1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo,dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante allacomunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensautilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti deglialtri. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipantialla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, lamodifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima,dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagliinteressi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento allamodifica, solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possanovolere accrescere il pari uso cui hanno diritto (vedi, tra le altre, Sez.2, Sentenza n. 18038 del 28/08/2020, Rv. 658947 - 01; in termini,Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 35213 del 18/11/2021, Rv. 662899 - 01).I limiti posti dall'art. 1102 c.c. all'uso della cosa comune da partedi ciascun condòmino, ossia il divieto di alterarne la destinazione el'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, nonimpediscono al singolo condòmino, se rispettati, di servirsi del beneanche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilitàNumero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026(vedi, tra le altre, Sez. 2, Sentenza n. 6458 del 06/03/2019 (Rv.652935 - 01).Poiché l'edificio condominiale comprende l'intero manufatto cheva dalle fondamenta al tetto, il suolo su cui sorge l'edificio, oggetto diproprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. è la porzione di terrenosulla quale viene a poggiare l'intero edificio, e, immediatamente, laparte infima dello stesso (vedi, tra le altre, Sez. 2, Sentenza n. 8252del 28/03/2025, Rv. 674214 - 01).È violato il disposto dell'art. 1102 c.c. quando la costruzione nelsottosuolo del fabbricato condominiale di un vano destinatoesclusivamente al soddisfacimento di esigenze personali e familiari diun condomino, impedisce agli altri condomini di fare del sottosuolo edel relativo sedime un pari uso, soprattutto in considerazione dellavastità della superficie interessata e della destinazione del vano ad unuso esclusivo incompatibile con la natura condominiale del beneutilizzato (vedi Sez. 2, Sentenza n. 6921 del 21/05/2001, Rv. 546847- 01).6.2. Alla luce di questa premessa concettuale, è adesso agevolerispondere, in termini di fondatezza, alle censure sottese ai motivi inesame.La Corte di Firenze, con giudizio di fatto che la ricorrentecondivide, ha riconosciuto l’esistenza di un condominio edilizio (che,aspetto non dirimente ai fini del giudizio, essa definisce “orizzontale”e che, invece, per la [OSCURATO:PERSONA], è “verticale”), scaturito dall’inizialefrazionamento dell’unico edificio di proprietà Bianchi per effettodell’atto pubblico di compravendita Bianchi/Scaffi del 18/04/1984, manon ne ha individuato le corrette implicazioni, anzitutto, dal punto divista di presunzione di condominialità delle parti comuni ex art. 1117c.c.Numero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026Il giudice d’appello avrebbe dovuto affermare la proprietàcondominiale delle parti dell’edificio indicate dall’art. 1117 c.c. (checomprendono, tra l’altro, il suolo, le fondazioni, i muri maestri, ipilastri e le travi portanti, il tetto, il cortile etc.) al fine di trarre daquesta premessa conseguenze affatto diverse da quelle cui èpervenuto: in forza dei principi di diritto sopra enunciati, infatti, noncostituisce uso legittimo della cosa comune ex art. 1102 c.c. e nonrientra tra le opere che, ai sensi dell’art. 1122 c.c., il singolopartecipante può compiere su parti di proprietà individuale lademolizione delle parti comuni (realizzata mediante l’abbattimentodelle travi, del muro divisorio e delle fondazioni del vecchiofabbricato), né può occupare una parte del resede condominiale, ilsuolo su cui è costruito l’edificio condominiale e il relativo sottosuoloche, indubitabilmente, al contrario di quanto reputa la Cortedistrettuale, non appartiene al singolo condòmino, ma è partecomune, così come chiariscono gli arresti di legittimità sopra citati.In altre parole, non è conforme a diritto, da un lato, individuare eaffermare la sussistenza di parti comuni condominiali, dall’altro lato,ritenere legittima l’attività costruttiva di un partecipante alcondominio (nella specie, la [OSCURATO:PERSONA]), il quale, al fine di modificarela porzione dell’edificio condominiale di cui è proprietario esclusivomediante la costruzione di alcune villette a schiera, in sostanza,mette mano alla struttura condominiale, demolendo alcune particomuni (le fondazioni, le travi, etc.) e appropriandosi di altre (delresede e del sottosuolo del fabbricato principale).7. Il quarto motivo è fondato.È oggettivo che alla fattispecie si applichi la legge 6 agosto 1967n. 765 (cd. “Legge Ponte”), in quanto in tal senso è stato l’esplicitoaccertamento della sentenza impugnata, fondato sul periodo diNumero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026costruzione dell’edificio (in sentenza, a pag. 14, si menzionano ilpermesso di costruire n. 106/1976 e tre successive varianti).L’indirizzo consolidato di questa Corte (vedi Sez. 2, Sentenza n.18686 del 2024) è nel senso che «l’art. 41-sexies legge 17 agosto1942 n.1150, introdotto dall’art. 18 legge 6 agosto 1967 n. 765 -laddove dispone che nelle nuove costruzioni e anche nelle aree dipertinenza delle costruzioni stesse devono essere riservati appositispazi per parcheggi in misura non inferiore a un metro quadrato perogni venti metri cubi di costruzione - costituisce norma imperativa einderogabile, in correlazione degli interessi pubblicistici da essaperseguiti; la norma opera non solo nel rapporto tra il costruttore oproprietario di edificio e l’autorità competente in materia urbanistica,ma anche nei rapporti privatistici inerenti a detti spazi, nel senso diimporre la loro destinazione a uso diretto delle persone chestabilmente occupano le costruzioni o a esse abitualmente accedono.Ciò comporta, in ipotesi di fabbricato condominiale, che, qualora ilgodimento dello spazio per parcheggio non sia assicurato in favoredel proprietario del singolo appartamento in applicazione dei principisull’utilizzazione delle parti comuni o delle sue pertinenze, essendoviun titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spaziomedesimo, deve affermarsi la nullità di tale contratto nella parte incui sottrae lo spazio per parcheggio alla suddetta inderogabiledestinazione; conseguentemente deve ritenersi il contratto stessointegrato ope legis ex art. 1419 co.2 cod. civ. dalla norma imperativa,con il riconoscimento di un diritto reale di uso di quello spazio infavore di detto condomino (Cass. Sez. U 17-12-1984 n. 6600 Rv.438145-01, Cass. Sez. U 18-7-1989 n. 3363 Rv. 463405-01, Cass.Sez. 2 17-12-1993 n. 12495 Rv. 484766-01, Cass. Sez. 2 7-3-1997n. 2036 Rv. 502854-01, Cass. Sez. 2 26-5-2004 n. 10148 Rv.573174-01, Cass. Sez. 2 27-12-2011 n. 28950 Rv. 620978-01, Cass.Numero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026Sez. 2 18-12-2013 n. 28345 Rv. 629242-01, Cass. Sez. 2 28-1-2019n. 2265 Rv. 652351-01, per tutte). La misura del diritto d’uso èstabilita ex lege e pertanto, ove l’area destinata a parcheggio risulti diestensione superiore alla detta misura, le aree eccedenti detta misurarimangono nella libera disponibilità del costruttore-venditore (Cass.Sez. 2 9-11-2001 n. 13857 Rv. 550115-01, Cass. Sez. U 15-6-2005n. 12793 Rv. 581954-01). È stato anche statuito che l’inderogabilevincolo pubblicistico di destinazione di detta area non impedisce alproprietario dell’edificio di riservarsi, negli atti di vendita dei singoliappartamenti, la proprietà dell’area stessa o di trasferirne ad altri laproprietà, atteso che il vincolo non attribuisce tale proprietà aicondomini per effetto automatico dell’acquisto dell’appartamento, maesclude solo la possibilità che la riserva o il trasferimento a terzi dellaproprietà privi i proprietari degli appartamenti dell’edificio del dirittoreale di utilizzazione di tale area per il parcheggio dei loro veicoli,sottraendola al vincolo pubblicistico di destinazione (Cass. Sez. 2 1-6-1993 n. 6104 Rv. 482611-01, Cass. Sez. 2 9-11-2001 n. 13857 Rv.550115-01). Il vincolo si traduce in una limitazione legale dellaproprietà, che può essere fatta valere, con l’assolutezza tipica deidiritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l’esistenza el’efficacia; quindi, coloro che abbiano acquistato le singole unitàimmobiliari dall’originario proprietario ben possono agire per ilriconoscimento del loro diritto reale d’uso direttamente nei confrontidei terzi ai quali l’originario costruttore abbia alienato le medesimearee destinate a parcheggio (Cass. Sez. 2 23-3- 2004 n. 5755 Rv.571421-01, Cass. Sez. 2 18-1-2022 n. 1445 Rv. 663404)».Non è condivisibile, dunque, la decisione impugnata nella parte incui, senza confrontarsi con le puntuali disposizioni della Legge Ponte,anziché accertare se la condotta della convenuta abbia o menosottratto lo spazio adibito a parcheggio a tale inderogabileNumero registro generale 3408/2020Numero sezionale 2537/2025Numero di raccolta generale 9565/2026Data pubblicazione 14/04/2026destinazione, disconosce, in radice, il diritto della [OSCURATO:PERSONA] adutilizzare come parcheggio l’area scoperta (di 255 mq)arbitrariamente occupata dalla [OSCURATO:PERSONA], basandosi sulla meraconstatazione che, comunque, su iniziativa degli originari proprietaridel fabbricato, era rimasta a disposizione dell’attrice un’area residua(di 142 mq), anche per “eventuale parcheggio”.8. In conclusione, il ricorso è accolto, la sentenza impugnata ècassata con rinvio al giudice a quo, il quale dovrà riesaminare i fatti dicausa attenendosi ai principi di diritto sopra enunciati, e dovrà altresìliquidare le spese del giudizio di cassazione. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia allaCorte d’appello di Firenze, in diversa composizione, anche per lespese del giudizio di cassazione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, in data 23 ottobre 2025.Il Consigliere est. La PresidenteRiccardo [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 09565/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris