Cassazione n. 34882/2022

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 26809-2021 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA], presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrenti - contro [OSCURATO:PERSONA], domiciliato in ROMA, [OSCURATO:PERSONA], presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente - avverso la sentenza n. 347/2021 della CORTE D'APPELLO di CAGLIARI, depositata il 20/07/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 22/09/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]. Rilevato: che [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione nei confronti della sentenza della Corte d’appello di Cagliari, che aveva accolto l’appello di [OSCURATO:PERSONA] contro la decisione del Tribunale di Cagliari. Quest’ultimo aveva respinto la domanda dell’attore, volta ad ottenere la risoluzione del contratto di compravendita di un immobile postoin [OSCURATO:PERSONA]Elena; che la Corte d’appello aveva ritenuto che gli inadempimenti riconducibili alla Schirru (ed, in particolare, il mancato ottenimento del certificato di agibilità/abitabilità) non potessero reputarsi di scarsa rilevanza per l’interesse del compratore; Considerato: che il ricorso è affidato a tre formali motivi; che, col primo, si invoca la violazione o falsa applicazione degli artt.1455 e 1489 c.c. in relazione all’art. 360 c. 1 nn. 3) e 5) c.p.c., giacché la Corte territoriale avrebbe accordato la risoluzione del contratto, sulla scorta del disposto di cui all’art. 1489 c.c., benché il compratore fosse stato reso edotto dell’irregolarità dell’immobile, come sarebbe risultato dalle deposizioni testimoniali assunte dal Tribunale, tanto che le parti avevano disposto una riduzione dell’originario prezzo; che, col secondo, si assume la violazione degli artt. 115 c.p.c., 132 c. 2 n. 4 c.p.c. e 111 Cost. in relazione all'art. 360 c. 1 n. 4) c.p.c. nonché la violazione dell’art. 116 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.1 nn. 3) e 5) c.p.c., giacché nel ritenere fondati i motivi di gravame formulati dall'appellante e conseguentemente riformare la sentenza di primo grado, i giudici di secondo grado avrebbero censurato le considerazioni del Tribunale in ordine sia alla prova per testi sia alla valutazione delle risultanze istruttorie (art. 115 c.p.c.), tramite apodittiche affermazioni e in palese contrasto con le evidenze probatorie; che la terza censura è volta a contestare la violazione o falsa applicazione degli artt. 1175 e 1375 - artt. 1147 e 1148 c.c., in relazione all'art. 360 c. 1 n. 3) c.p., in quanto la Corte cagliaritana avrebbe fatto mal governo sia dei principi di correttezza e buona fede oggettiva sia dei principi di cui agli artt. 1147 e 1148 del cod. civ., omettendo di considerare che controparte aveva rifiutato la prestazione convenuta con l'atto di assenso del 23 marzo 2010 (documento 2 fascicoletto cassazione) e, per l'effetto, l'adempimento della Schirru alle obbligazioni assunte con la sottoscrizione del contratto di compravendita; che l’intimato si è costituito con controricorso; che la Schirru ha depositato memoria ex art. 380 bis c.p.c.; che il primo motivo è infondato; che in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata (Sez. 2 n. 29090 del 5 dicembre 2017); che la sentenza impugnata si è correttamente attenuta a tale principio, valutando non solo la carenza del certificato di abitabilità, ma anche che il complesso di difformità/irregolarità – puntualmente ed esaustivamente enunciato - era emerso in esito alla CTU ed avrebbe reso l’inadempimento non di scarsa importanza per l’interesse del Pitzalis; che, d’altronde, sul piano probatorio la Corte territoriale ha mostrato di aver accuratamente esaminato la circostanza dell’asserito accordo verbale coevo alla proposta, reputandone coerentemente l’irrilevanza (art. 2722 c.c.) e valorizzando invece la parità di prezzo col contratto definitivo, non senza considerare che l’atto di assenso successivo era privo dell’indicazione dell’abuso da sanare; che, in definitiva, diversamente dall’opinione della ricorrente, l’inadempimento della Schirru è stato analiticamente e correttamente motivato, sia con riguardo alle circostanze fattuali, sia con riguardo alla sua gravità; che il secondo motivo è inammissibile, poiché pretende di ridiscutere, sul piano fattuale, il processo logico attraverso il quale la Corte d’appello ha raggiunto la propria decisione, laddove l'esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze dellaprova testimoniale, il giudizio sull'attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice delmerito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte diprova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento (Sez. 1, n. 19011 del 31 luglio 2017; Sez. 1, n. 16056 del 2 agosto 2016); che, secondo costante giurisprudenza, in tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell'art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall'art. 116 c.p.c. (Sez. U, 30 settembre 2020 n. 20867); che il terzo motivo è infondato, posto che la sentenza impugnata ha mostrato di aver ampiamente preso in considerazione – come più sopra rilevato - l’atto di assenso, che ha però correttamente ritenuto privo di valenza decisiva, alla luce dell’omesso riferimento all’abuso da sanare, così come ha esaminato l’offerta di adempimento da parte della venditrice, pervenendo – sempre sulla scorta di un ragionamento logico – ad affermare che gli interventi necessari per ottenere il certificato di abitabilità avrebbero inciso in modo sostanziale sulla struttura dell’immobile, così da rendere giustificato il rifiuto del compratore di consentirne l’esecuzione; che si tratta di un apprezzamento in fatto, non censurabile in questa sede, giacché correttamente motivato; che la memoria della ricorrente non ha offerto elementi idonei a mutare il quadro testé esposto, essendo meramente esplicativa di quanto già contenuto nel ricorso; che al rigetto del ricorso segue la condanna della ricorrente alla rifusione delle spese processuali in favore del controricorrente, come liquidate in dispositivo; che ricorrono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1- quater D.P.R. n. 115/2002 per il raddoppio del versamento del contributo unificato, se dovuto; P. Q. M. La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore del Pitzalis, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.500,00 (quattromila/500) per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previs