Cassazione n. 20886/2023

PU ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n.20561/2018 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA] 82, presso lo studio dell’avvocato D'[OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che larappresenta e difende -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliatain [OSCURATO:PERSONA], 17, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) rappresentatae difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -controricorrente- nonchè contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in [OSCURATO:PERSONA], 14, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che li rappresenta e difende -controricorrenti- avverso SENTENZA diCORTE D'APPELLO ROMA n. 2097/2018 depositata il 03/04/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/06/2023 dal Consiglieredr. [OSCURATO:PERSONA] . [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] convennero [OSCURATO:PERSONA] e l’Agenzia [OSCURATO:SOCIETA]. avanti il Tribunale di Roma, lamentando che, in relazione ad una proposta da loro sottoscritta per l’acquisto di un immobile in Roma, le controparti non avessero dato seguito al negozio, non fornendo la documentazione necessaria, tacendo l’esistenza di un’ipoteca e di un pignoramento, nonché di debiti verso il condominio. Nella resistenza dei convenuti ed in esito all’istruttoria, il giudice adito accertava l’inadempimento della Leonardi e dichiarava trasferita la proprietà dell’immobile, ai sensi dell’art. 2932 c.c., previa la corresponsione del saldo. Accoglieva altresì la domanda riconvenzionale dell’Agenzia, per il pagamento della provvigione, a carico di ciascun contraente. [OSCURATO:PERSONA] appellava detta decisione. Si costituivano altresì il Ciccia e la Kondoridu, che proponevano appello incidentale, nonché l’Agenzia [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:SOCIETA] d’appello di Roma – previa riunione della causa ad altra, che il primo giudice aveva ritenuto di separare, avente ad oggetto il risarcimento del danno lamentato dal Ciccia e dalla Kondoridu, e che la stessa Leonardi aveva appellato, essendo stata condannata al pagamento di € 56.086,28 - con sentenza n. 2097 del 3 aprile 2018, in parziale riforma delle cause riunite, fissava il termine per il pagamento del saldo e rigettava la domanda di risarcimento dei danni a favore di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. Il giudice di secondo grado affermava che dall’esame sia della proposta irrevocabile sia della conseguente accettazione scritta, sarebbe emersa la sussistenza ad un vero contratto preliminare, contenente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali, ai sensi dell’art. 1325 c.c. Aggiungeva, con riguardo ai danni pretesi dagli appellati, che i fatti allegati come danni non sarebbero stati conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento ascritto alla controparte. Ricorre per cassazione [OSCURATO:PERSONA], affidandosi a quattro motivi. Resistono con distinti controricorsi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] da un lato e l’Agenzia [OSCURATO:SOCIETA]. dall’altro. Il P.G. ha concluso per il rigetto del ricorso. In prossimità dell’udienza, i controricorrenti hanno depositato distinte memorie, ex art. 378 c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1) Attraverso la prima doglianza, la Leonardi assume la violazione delle disposizioni in tema di interpretazione del contratto, anche in relazione agli artt. 1325, 1326 e 2932, ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c. La decisione impugnata avrebbe erroneamente ritenuto provata l’esistenza di un vero contratto preliminare, laddove le parti avrebbero in realtà concluso un “preliminare di preliminare”, inidoneo alla pronunzia di una sentenza costitutiva. Infatti, le parti avrebbero inteso soltanto “bloccare” l’immobile, definendo un primo contenuto contrattuale e rinviando la redazione del preliminare ad un momento successivo. Il motivo è infondato. 1.a) [OSCURATO:SOCIETA] d’appello ha testualmente affermato “Nel caso di specie, l’esame della proposta irrevocabile firmata il 21.10.03 dal Ciccia, seguita dall’accettazione scritta datata 22.10.03 della Leonardi, evidenzia che l’accordo così formatosi tra le parti, ai sensi dell’art. 1326 c.c., era stato raggiunto su tutti gli elementi costitutivi necessari ai sensi dell’art. 1325 c.c. a renderlo un vero e proprio contratto preliminare, avendo la proposta valore di impegno ad acquistare e l’accettazione valore di impegno ad alienare – come del resto evincibile anche dal tenore letterale della proposta accettata nella parte in cui viene fissato il pagamento di parte del prezzo per € 48.000,00 al 15.11.03 per la stipula della scrittura privata riproduttiva del contratto preliminare di compravendita” – stante il rispetto della forma scritta a mezzo dell’impegno espresso dal Ciccia all’acquisto dell’immobile della Leonardi descritto in relazione all’oggetto nella sua consistenza, con l’indicazione del prezzo e delle modalità di pagamento, rispetto a cui la successiva accettazione alle condizioni tutte in essa contenute ha integrato l’accordo delle parti”. 1.b) La parte che, con ilricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell’interpretazione di una o più clausole contrattuali, non può limitarsi a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., avendo invece l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione delricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l'altra (Sez. 1, n. 16987 del 27 giugno 2018; Sez. 3, n. 28319 del 28 novembre 2017). La ricorrente si è limitata a contestare l’interpretazione della Corte d’appello circa gli atti del 21 e 22 ottobre 2003, offrendone una personalissima versione. 1.b) D’altronde, il sindacato di legittimità non può investire il risultato interpretativo in sé, che appartiene all'ambito dei giudizi di fatto riservati al giudice di merito, ma afferisce solo alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica e della coerenza e logicità della motivazione addotta, con conseguenteinammissibilità di ogni critica alla ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca in una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto da questi esaminati (Sez. 1, n. 16987 del 27 giugno 2018; Sez. 3, n. 10891 del 26 maggio 2016; Sez. 3, n. 2465 del 10 febbraio 2015). 2) La seconda censura si appunta sulla violazione e falsa applicazione degli artt. 2932 e 1460 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., giacché la Corte d’appello avrebbe mancato di accertare la sussistenza di tutte le condizioni per procedere ad una sentenza ai sensi dell’art. 2932 c.c., in relazione alle obbligazioni assunte con la scrittura privata. In particolare, sarebbe stata omessa la valutazione della gravità o della rilevanza dell’inadempimento addebitato alla ricorrente rispetto all’interesse della controparte, tanto più che lo slittamento della sottoscrizione del preliminare sarebbe stato imputabile al Ciccia ed alla Kondoridu. Il motivo è immeritevole di accoglimento. 2.a) Nella sentenza impugnata si legge “ritiene la Corte che la mancata conoscenza del pignoramento e della successiva trascrizione fossero circostanze impeditive della redazione del contratto preliminare in capo ai promissari acquirenti almeno per la data del 20.1.04, in tal senso del resto consigliati dal Notaio, che ha dichiarato di avere significato ai clienti con la comunicazione della trascrizione del pignoramento che l’appuntamento del giorno dopo era inutile, non potendosi stipulare con un pignoramento (cfr. deposizione trascritta nel verbale dell’udienza 19.5.06)…..Tale situazione esclude che il rifiuto alla stipula del preliminare da parte del Ciccia per la data concordata del 20.1.04 sia qualificabile come inadempimento alla relativa obbligazione assunta perché derivante a monte dall’inadempimento della promissaria alienante alle sue obbligazioni di pagamento con BNL e dalla conseguente trascrizione del pignoramento, circostanza determinante la mancata libertà del bene non comunicata al promissario acquirente”. La suddetta valutazione è senz’altro in linea con la giurisprudenza di questa Corte, secondo cui l'offerta della prestazione corrispettiva da parte del contraente che abbia proposto la domanda di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare avente per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, costituendo una condizione dell'azione (che è necessario, ma anche sufficiente, che sussista al momento della decisione), può essere validamente offerta in tutto il corso del giudizio, non avendo alcuna rilevanza, al riguardo, il fatto che il convenuto abbia intanto proposto in via riconvenzionale la contrapposta domanda di risoluzione del preliminare per inadempimento dell'attore, poiché, anche in tal caso, risulta sempre e soltanto decisivo stabilire, all'esito della valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi comportamenti, a quale dei contraenti debba essere addebitato l'inadempimento colpevole che possa giustificare l'inadempimento dell'altro, in forza del principio "inadimplenti non est adimplendum" (Sez. 2, n. 17717 del 29 agosto 2011). 2.b) In particolare, ove alla domanda di esecuzione specifica del contratto preliminare di vendita, proposta dal promissario acquirente, si contrapponga quella del promittente venditore diretta ad ottenere la risoluzione dello stesso contratto per inadempimento della controparte, il giudice deve, secondo un criterio di priorità logica, esaminare quest'ultima, cosa che la Corte d’appello ha fatto, secondo un percorso oggettivo del tutto condivisibile. 2.c) La valutazione circa la gravità dell’inadempimento attribuito alla Leonardi rispetto all’interesse delle controparti è priva di rilievo, posto che l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. opera su un piano differente dal criterio dell'importanza dell'inadempimento rilevante ex art. 1455 c.c. ai fini della risoluzione del contratto, atteso che la prima involge una valutazione di confronto tra i due inadempimenti mentre l'art. 1455 c.c. importa la oggettiva considerazione del singolo inadempimento, apprezzato non comparatisticamente ma nel suo significato di impedimento alla realizzazione delsinallagma (Sez. 3, n. 26334 del 17 ottobre 2019). 3) La terza lagnanza è volta a denunciare la nullità della sentenza di merito per violazione dell’art. 132 n. 4 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 n. 4 c.p.c., giacché la Corte romana sarebbe incorsa in un contrasto irriducibile, affermando, per un verso, che il rifiuto del Ciccia alla stipula del preliminare per la data del 20 gennaio 2004 non avrebbe costituito un inadempimento (pag. 11), e, per altro verso, che sarebbero stati proprio il Ciccia e la Kondoridu a non voler firmare il preliminare, ben potendo procrastinare il termine ritenuto non essenziale (pagg. 13-14). Il motivo non ha pregio. 3.a) L’aporia evidenziata dalla ricorrente è soltanto apparente. Infatti, a prescindere dal fatto che il brano indicato alle pagg 13-14 è in realtà contenuto nelle pagg. 15-16, la Corte ha dapprima escluso che il comportamento del Ciccia dovesse essere reputato inadempiente rispetto alla controparte, poiché necessitato dall’inadempimento della promittente venditrice e, successivamente, ha qualificato il di lui atteggiamento – pur legittimo – come ostativo al riconoscimento dei danni dallo stesso invocati, quale conseguenza immediata e diretta del comportamento della Leonardi. Le due questioni si pongono dunque su piani differenti: il rifiuto di sottoscrivere il contratto è stato legittimo a fronte dell’inadempimento avversario presupposto, ma ha altresì determinato la mancanza degli elementi necessari ad ottenere il risarcimento dei danni (corrispondenti al pagamentodei canoni di locazione dell’abitazione utilizzata fra il 2004 ed il 2011). 4) Attraverso il quarto rilievo, la Leonardi prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985, 46 comma 1° D.P.R. n. 380/2001, 2932 c.c. e 112 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c. La sentenza impugnata sarebbe stata carente del necessario riferimento alla regolarità urbanistica dell’immobile o della dichiarazione della data di costruzione, che la Corte d’appello avrebbe dovuto accertare, prima di dar luogo alla sentenza costitutiva. Il motivo è fondato. 4.a) La giurisprudenza di questa Suprema Corte è ferma nel sostenere che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare dicompravendita su di un immobile o su un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza, rispettivamente, della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all'immobile e del certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizioni dell'azione, la cui mancanza è rilevabile d'ufficio, non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale (Sez. 2, n. 21721 del 27 agosto 2019; Sez. 6-2, n. 1505 del 22 gennaio 2018; Sez. 2, n. 8489 del 29 aprile 2016). 4.b) La sentenza impugnata ha mancato di confrontarsi con il disposto normativo e di dare atto – ancorché ex offi cio – della verifica circa la sussistenza della concessione edilizia. Fra l’altro, la mancata produzione della predetta documentazione, che – come detto -non costituisce un presupposto della pretesa azionata, bensì una condizione dell'azione, giustifica la sua acquisizione, anche officiosa, in forza dei poteri del giudice di cui all'art. 213 cod. proc. civ., sottraendosi al principio dispositivo proprio del processo civile (Sez. 2, n. 6684 del 7 marzo 2019; Sez. 2, n. 22077 del 25 ottobre 2011). In definitiva vanno rigettati i primi tre motivi ed accolto il quarto, la sentenza va cassata e rinviata alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, affinché accerti e dia atto dell’esistenza della necessaria concessione edilizia, quale atto prodromico alla declaratoria ex art. 2932 c.c.. P.Q.M. [OSCURATO:SOCIETA] Suprema di Cassazione, Seconda Sezione civile, rigetta i primi tre motivi, accoglie il quarto motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione all