Cassazione n. 01761/2025

ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n.3941/2019 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA] 4, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), rappresentatae difesa dagli av- vocati [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:PERSONA]- COLA ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA]' COOPERATIVA, elettivamente domici- liata in [OSCURATO:PERSONA] 11, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]),rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -controricorrente e ricorrente incidentale- avverso la SENTENZA di CORTE D'APPELLO PERUGIA n. 482/2018 depositata il 26/06/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 3/12/2024dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. Udite le osservazioni del P.M., il Sostituto P.G. [OSCURATO:PERSONA], che ha concluso per il rigetto dei ricorsi. Uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA] per la ricorrente e [OSCURATO:PERSONA] per la controricorrente e ricorrente incidentale. [OSCURATO:PERSONA] Unicoop aveva necessità di trasferire la propria attività commerciale nella zona di Perugia per ampliare la superficie di vendita. Pertanto, essa stipulò il 15/3/2007 un complesso accordo con [OSCURATO:PERSONA] e due società (BBO e IRIS) collegate a quest’ultima. Tale accordo prevedeva: un preliminare di compravendita di bene futuro con [OSCURATO:PERSONA] per l'acquisto di due edifici da costruire; due preliminari di cessione di azienda con le società collegate per acquisire le relative autorizzazioni commerciali funzionali all’amplia- mento della superfice di vendita; tre side letters che collegavano i contratti tra loro. Il preliminare di vendita era subordinato a una condizione sospensiva, legata al rilascio dei permessi di costruire, e a una condizione risolutiva (contenuta in una side letter ) , legata all’evento della mancata realizzazione di contratti preliminari di ces- sione di ramo d’azienda con le due società collegate a [OSCURATO:PERSONA]. Tuttavia, la realizzazione del progetto incontrò ostacoli: il Comune di Corciano impose modifiche al progetto originario, le quali -secondo Unicoop - avrebbero impedito la realizzazione di parcheggi sufficienti; i permessi di costruire non furono ritirati nei termini pre- visti, rendendo necessarie diverse proroghe; la società BBO non ot- tenne l'ampliamento della superficie di vendita, anzi, la sua autoriz- zazione fu revocata. Le soluzioni alternative proposte da [OSCURATO:PERSONA] non furono accettate da Unicoop. [OSCURATO:PERSONA] sosteneva di avere adempiuto alle proprie obbligazioni, mentre Uni- coop contestava che si fosse avverata la condizione sospensiva, mentre sosteneva che si fosse avverata la condizione risolutiva. La situazione sfociò nel processo attualmente pendente dinanzi al Tri- bunale di Perugia. Nel 2009 la promittente venditrice [OSCURATO:PERSONA] conveniva appunto dinanzi al Tribunale di Perugia la pro- missaria acquirente [OSCURATO:PERSONA] per la risoluzione del contratto preliminare per responsabilità imputabile a quest’ultima e per il ri- sarcimento danni. A sua volta, la promissaria acquirente proponeva una domanda riconvenzionale speculare (la risoluzione del contratto per responsabilità imputabile alla venditrice, con richiesta di risarci- mento dei danni). In primo grado, il Tribunale accolse le domande dell’attrice, ritenendo che la condizione sospensiva si fosse avverata con il ritiro dei titoli abilitativi entro il termine prorogato e che la convenuta fosse inadempiente per non aver versato la caparra con- firmatoria. Di conseguenza, la condannò a due milioni di euro di ri- sarcimento del danno. La Corte di appello ha accolto parzialmente l’appello di Unicoop, rilevando che il Tribunale non si era pronunciato sull’avveramento della condizione risolutiva, la quale doveva invece ritenersi verificata a causa dell’impossibilità della [OSCURATO:SOCIETA]. di adem- piere agli obblighi previsti dal contratto collegato. La Corte ha accer- tato che, sebbene la condizione sospensiva si fosse avverata, la con- dizione risolutiva ha prevalso, determinando la risoluzione del con- tratto; ha rigettato le contrapposte domande di risarcimento dei danni (compensando integralmente le spese di entrambi i gradi di giudizio). Ricorre in cassazione la promittente venditrice [OSCURATO:PERSONA]- pana, con due motivi illustrati da memoria. Resiste la promissaria acquirente [OSCURATO:PERSONA], con controricorso e ricorso incidentale condizionato con due motivi, illustrati da memoria. La Procura gene- rale ha depositato osservazioni scritte. [OSCURATO:PERSONA] 1. - Il primo motivo, p. 23, denuncia omesso esame di un fatto storico decisivo in relazione all’art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c. Per chiarezza, conviene dapprima riportare la parte della sentenza censuratadal motivo : « Se deve essere quindi esclusa l'inefficacia del preliminare in ragione dell'avveramento della condizione sospensiva, non può in nessun modo essere revocabile in dubbio la certa risolu- zione del preliminare di vendita in ragione dell'operatività della con- dizione risolutiva, prevista -incontestatamente - come interconnes- sione contrattuale in ragione della side letter del 15 marzo 2007. [...] Pertanto, anche a ritenere l' avveramento della condizione so- spensiva, deve parimenti affermarsi la certa verificazione della con- dizione risolutiva, nell'assenza di prova dello sostanziale rinuncia ad opera di Unicoop di tale facoltà contrattuale e dell'accettazione ad opera della stessa della sostituzione della BBO con l'[OSCURATO:PERSONA], titolare - anche ove ritenuto provato il possesso delle li- cenze -di autorizzazioni alla vendita di entità inferiore a quelle con- trattualmente previste». Al cospetto di tale motivazione, si censura che la Corte di appello abbia omesso di esaminare adeguatamente le comunicazioni inter- corse tra le parti, in particolare la nota di Unicoop del 13 novembre 2008, in cui quest’ultima prorogava il termine per il ritiro dei titoli abilitativi al 31 dicembre 2008, autorizzando implicitamente Immo- biliare Campana a proseguire nell’ottenimento delle concessioni edi- lizie e dimostrando di accettare le modifiche contrattuali richieste. Tale comportamento concludente sarebbeindicativo di una volontà unitaria delle parti di superare le difficoltà legate al venir meno della condizione risolutiva. Ulteriori elementi decisivi non considerati in- cludono le successive proroghe concesse da Unicoop, prive di conte- stazioni o riserve, e l’assenza di un richiamo alla condizione risolutiva sia nelle comunicazioni di recesso da parte di Unicoop sia nei giudizi instaurati, dove l’unico motivo di contestazione era il mancato avve- ramento della condizione sospensiva. Si deduce che il mantenimento in vita del contratto preliminare da parte di Unicoop, nonostante il venir meno dell’autorizzazione di BBO, confermi una volontà di superare la problematica legata alla condizione risolutiva. Si critica infine la contraddittorietà della sentenza impugnata, che da un lato riconosce l’avveramento della condizione sospensiva e dall’altro di- chiara operativa la condizione risolutiva, senza considerare il colle- gamento negoziale tra il contratto preliminare di vendita e quello di cessione di ramo d’azienda, il quale imponeva una lettura unitaria degli accordi contrattuali. La mancata valutazione della nota del 13 novembre 2008 costituisce un’omissione di esame su un fatto deci- sivo che avrebbe potuto condurre a una diversa decisione, invali- dando la conclusione della Corte di appello. Il secondo motivo denuncia motivazione incongruente sotto il pro- filo del contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili. La Corte di appello ha affermato, da un lato, l'avveramento della condizione sospensiva nel contratto preliminare di vendita di bene futuro, e dall'altro, la sussistenza della condizione risolutiva prevista nella side letter, generando una contraddizione insanabile. Si allega che la Corte abbia riconosciuto un collegamento negoziale tra il preliminare di vendita e i contratti di cessione di azienda, ma abbia poi contrad- dittoriamente escluso che la proroga dei termini per il ritiro delle concessioni edilizie comportasse la rinuncia a far valere la condizione risolutiva prevista nella side letter. Si sostiene che ciò violi il principio di interpretazione unitaria dei contratti collegati. 2. -I due motivi del ricorso principale possono essere trattati con- giuntamente per connessione. Essi sono infondati. Valersi dell’avverarsi della condizione risolutivanon è logicamente incompatibile con la pregressa concessione di proroghe in attesa dell’avveramento della condizione sospensiva.Anzi, come ha osser- vato il P.M. in modo condivisibile, il comportamento di Unicoop, con- sistente nell’adesione alla proroga dei termini sospensivi dell’effica- cia del contratto, può essere ricondotto al contenuto normativo dell’art. 1358 c.c., secondo cui «colui che si è obbligato o che ha alienato un diritto sotto condizione sospensiva, ovvero lo ha acqui- stato sotto condizione risolutiva, deve, in pendenza della condizione, comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte». Ne discende un dovere di buona fede, volto a pre- servare gli interessi della controparte nei limiti di un sacrificiodell’in- teresse proprioragionevolmente esigibile. Nel caso di specie, si trat- tava della salvaguardia della possibilità per [OSCURATO:PERSONA] di ottenere tardivamente i titoli abilitativi, il cui rilascio era stato ritar- dato dalle richieste di emendamenti formulate dal Comune.L’avve- ramento della condizione risolutiva, invece, implica il venir meno dell’interesse della parte contrattuale, allorquando un elemento che le parti avevano considerato essenziale nel sinallagma negoziale ri- sulti irrealizzabile, determinando così la caduta dell’interesse della controparte a mantenere in vita il contratto, sia esso ancora sotto- posto a condizione sospensiva, sia esso già efficace. La condizione risolutiva, quindi, tutela un interesse riconosciuto da entrambe le parti come determinante, al punto da rendere inefficace il contratto al suo verificarsi. Non può condividersi pertanto l’assunto secondo cui sussisterebbe una contraddizione tra la presenza di una condi- zione sospensiva, destinata a conferire efficacia al contratto, e il si- multaneo mantenimento di una condizione risolutiva. Le due clausole rispondono, infatti, a funzioni distinte: la prima consente il dispie- garsi dell’efficacia contr attuale, la seconda preserva il contratto nell’ambito degli interessi delle parti, fintantoché permangono le condizioni originariamente considerate essenziali. In questa prospettiva, non si espone a censure la Corte d’appello di Perugia laddove ha rilevato che la proposta di Unicoop del novem- bre 2009 non può essere interpretata come una rinuncia o modifica implicita della condizione risolutiva, della quale la stessa Unicoop ha poi inteso avvalersi nell’aprile 2010, una volta constatata la cessa- zione di una delle due società il cui ramo d’azienda era oggetto del contratto. Gli elementi fatti valere dalla ricorrente sotto il profilo dell’omesso esame circa fatti decisivi danno vita in realtà ad un ten- tativo di sovrapporre l’apprezzamento della parte dei fatti rilevanti all’accertamento che il giudice di merito ha espresso in una motiva- zione esente da vizi di legittimità. Il ricorso principale è rigettato. 3. – Il rigetto del ricorso principale comporta l’a ssorbi mento de l ricorso incidentale condizionato, con cui si denuncia : (a) omesso esame circa un fatto decisivo relativamente all’avveramento della condizione sospensiva prevista nel contratto preliminare, dandosi per certo il tempestivo ritiro dei titoli abilitativi entro il termine sta- bilito, senza fornire adeguata motivazione (primo motivo); (b) ap- parente motivazione, laddove ha qualificato come irrilevanti le mo- difiche progettuali intervenute, nonostante queste incidessero signi- ficativamente sulla funzionalità degli edifici e sugli obiettivi pianificati (secondo motivo); (c) violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato ex art. 112 c.p.c. con riferimento alla do- manda riconvenzionale, ricondotta erroneamentea una domanda di inadempimento contrattuale che non era stata avanzata(terzo mo- tivo). 4. -Il ricorso principale è rigettato. Il ricorso incidentale condizio- nato è assorbito.Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo. Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato, condanna la parte ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 12.000, oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di le