Cassazione n. 16180/2026

ULIAN e [OSCURATO:PERSONA], conl’Avv. [OSCURATO:PERSONA] e l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] e ricorrenti incidentali -avverso la sentenza della Corte d’Appello di Genova n. 586/2020,depositata il 29 giugno 2020 e notificata il 7 luglio 2020;Numero registro generale 26830/2020Numero sezionale 730/2026Numero di raccolta generale 16180/2026Data pubblicazione 25/05/2026udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24marzo 2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] convenne [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eHillary Tiscione innanzi al Tribunale di Savona, chiedendo che fossedichiarata la nullità della donazione che aveva stipulato in loro favoreil 23 settembre 1994, avente ad oggetto, per il primo, la metàdell’usufrutto di un terreno con annesso fabbricato sito nel [OSCURATO:PERSONA] e, per i restanti, la stessa quota della nuda proprietà.A sostegno della domanda rilevò che il fabbricato non era statooggetto di demolizione e successivo ripristino in conformità allaconcessione edilizia, nei termini disposti dalle competenti autorità aseguito del rilievo di costruzioni eseguite in mancanza del titoloedificatorio e del relativo procedimento penale; dal che l’invalidità delcontratto per incommerciabilità del bene, ai sensi degli artt. 7, 13, 17e 41 della l. n. 47 del 1985.In subordine, chiese che fosse accertata la simulazione delcontratto, perché, non essendo state svolte le opere di demolizione eripristino, il bene trasferito era diverso da quello indicato nell’attopubblico di donazione.I convenuti, costituendosi, spiegarono domanda riconvenzionaleper la declaratoria di intervenuta usucapione dell’immobile da parteloro.Il Tribunale respinse le domande dell’attrice, dichiarando in ciòassorbita la riconvenzionale.2. Il successivo appello della Robaldo fu disatteso con la sentenzaindicata in epigrafe.Numero registro generale 26830/2020Numero sezionale 730/2026Numero di raccolta generale 16180/2026Data pubblicazione 25/05/2026La Corte d’appello di Genova rilevò anzitutto che – in base allanormativa vigente all’epoca del contratto e a quella successivamenteentrata in vigore, come interpretata dalla giurisprudenza di legittimità– la nullità degli atti di trasferimento consegue al rilievodell’insussistenza di un valido titolo edificatorio, e non alla semplicedifformità dell’immobile rispetto al titolo.Su tale premessa, osservò che il contratto menzionavacorrettamente la concessione edilizia rilasciata alla donante, nonchél’affermazione del fatto che il fabbricato era “in costruzione”,sufficiente a significare la circostanza del suo necessariocompletamento mediante i lavori di demolizione e ripristino giàdisposti.Escluse, poi, la sussistenza di un’ipotesi di simulazione, poichél’atto pubblico di donazione rappresentava in modo compiuto edeffettivo la volontà delle parti.3. Avverso tale statuizione [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorsoper cassazione affidato a tre motivi.Gli intimati hanno depositato controricorso e ricorso incidentalecondizionato sulla base di due motivi, illustrati da successivamemoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo del ricorso principale denunzia violazione degliartt. 17, 40 e 41, primo comma, della l. n. 47 del 1985, e dell’art. 46,primo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001.La sentenza impugnata è censurata, sotto due profili, nella partein cui ha respinto la domanda di nullità della donazione.I giudici d’appello avrebbero anzitutto errato nel ritenereinapplicabile alla fattispecie l’art. 41, primo comma, della l. n. 47 delNumero registro generale 26830/2020Numero sezionale 730/2026Numero di raccolta generale 16180/2026Data pubblicazione 25/05/20261985, perché riferito alla sola ipotesi di annullamento del titolo ediliziorichiamato nell’atto pubblico di donazione, qui non sussistente.Così statuendo, infatti, essi avevano preso in considerazione laconcessione edilizia n. 39/1987, in effetti mai annullata, senza tenerconto della successiva variante (n. 2170/1988), che l’atto didonazione neppure menzionava e che risultava invece essere stataannullata in data precedente, ovvero il 15 giugno 1993.Gli stessi giudici, inoltre, avrebbero errato nel ritenere chel’immobile fosse «in costruzione», trattandosi di circostanza nonrispondente al vero, poiché l’attività edificatoria era stata conclusa,seppure in difformità dal titolo.In sintesi, secondo la ricorrente l’atto traslativo recherebbeindicazione di un titolo edilizio non più esistente, integrando un’ipotesiequivalente alla mancanza dello stesso, con conseguente sussistenzadell’invocata nullità.2. Il secondo motivo del ricorso principale denunzia violazionedegli artt. 1325, 1346, 1418 e 1421 c.c.La ricorrente assume che l’atto di donazione sarebbe comunquenullo per mancanza o illiceità dell’oggetto; in particolare, poichél’immobile era abusivo e privo di valido titolo edilizio, il suotrasferimento sarebbe giuridicamente impossibile o illecito, ovveronullo per contrarietà a norme imperative o per mancanza di unoggetto giuridicamente valido.3. Infine, con il terzo motivo del ricorso principale è dedottaviolazione degli artt. 320, 321, 433, 437, 536, 1414 e 1415 c.c.Secondo la ricorrente, l’atto di donazione sarebbe nullo ancheperché simulato e posto in essere «in presenza di un conflitto diinteressi tra il genitore donante e i figli minori donatari».Numero registro generale 26830/2020Numero sezionale 730/2026Numero di raccolta generale 16180/2026Data pubblicazione 25/05/2026La donazione, infatti, sarebbe stata stipulata al solo fine disottrarre il bene alle conseguenze degli abusi edilizi e della dispostademolizione, senza che vi fosse una reale volontà di trasferire il bene;inoltre, in presenza di tale situazione di potenziale conflitto diinteressi, sarebbe stata necessaria la nomina di un curatore specialeper i minori, la cui mancata designazione comporterebbe la nullitàdell’atto.4. Il primo motivo del ricorso incidentale condizionato – articolatosenza riferimento ad alcuno dei parametri indicati dall’art. 360,comma primo, c.p.c. – denunzia l’erroneità della sentenza impugnatanella parte in cui non ha riconosciuto l’intervenuto acquisto perusucapione della proprietà del terreno da parte dei donatari,nonostante fosse decorso un periodo di tempo superiore a venti annifra la stipula dell’atto di donazione e l’introduzione del giudizio diprimo grado, durante il quale gli interessati avevano possedutol’immobile in modo pieno, continuo e ininterrotto.I ricorrenti incidentali osservano, peraltro, che non osterebbeall’usucapione l’eventuale rilievo della sussistenza di abusi edilizi,trattandosi di profilo attinente in via esclusiva al rapporto con lapubblica amministrazione.5. Con il secondo mezzo del ricorso incidentale, formulato perl’ipotesi subordinata in cui venga dichiarata la nullità dell’atto didonazione e non l’usucapione del bene, i controricorrenti deducono illoro diritto al risarcimento dei danni derivati dall’affidamento ripostonella validità ed efficacia dell’atto concluso, con conseguentecondanna della ricorrente al rimborso delle spese sostenute e alristoro dei pregiudizi subiti.6. Va esaminato anzitutto il primo motivo del ricorso principale.Numero registro generale 26830/2020Numero sezionale 730/2026Numero di raccolta generale 16180/2026Data pubblicazione 25/05/2026Contrariamente a quanto eccepito dai controricorrenti, la censuranon è inammissibile ex art. 360-bis, num. 1), c.p.c., per aver la Corteterritoriale deciso in modo conforme alla giurisprudenza di questaCorte, che la censura tenderebbe a sovvertire senza offrire elementia ciò idonei.Il precedente indicato – rappresentato dalla nota Cass., sez. U,22/3/2019, n. 8230, che ha circoscritto l’ipotesi di nullità al caso dimancanza “formale” del titolo edilizio, escludendola ogni qual volta lostesso risulti indicato nell’atto – non è infatti posto in discussione dallaricorrente; la quale, tuttavia, ne postula l’applicazione ancheall’ipotesi, che assume sussistente, in cui all’atto di trasferimentosopravvenga la caducazione del titolo menzionato (ovvero al caso incui sia intervenuta concessione in variante, che il contratto omette dimenzionare).Posta tale premessa, il motivo è infondato.Non può essere condivisa la lettura “estensiva” della richiamatasentenza delle Sezioni Unite proposta dalla ricorrente.La pronunzia, infatti, ha chiarito espressamente che il precettodonde trae origine l’invalidità del trasferimento è che nel relativo atto«si dia conto della dichiarazione dell’alienante contenente gli elementiidentificativi dei menzionati titoli», cosicché «la sanzione di nullità el’impossibilità della stipula sono direttamente connesse all’assenza disiffatta dichiarazione (o allegazione, per le ipotesi di cui all'art. 40).Null'altro» (Cass. sez. U, n. 8230/2019 cit., par. 6.4).Sul punto, inoltre, le Sezioni Unite hanno specificato che unalettura esegetica di tale prescrizione che ne trascenda il significatoletterale si porrebbe anzitutto in contrasto col canone di cui all’art.12, comma primo, delle preleggi, che impone all’interprete diNumero registro generale 26830/2020Numero sezionale 730/2026Numero di raccolta generale 16180/2026Data pubblicazione 25/05/2026parole secondo la loro connessione.Una tale lettura, inoltre, sarebbe distonica anche rispetto alcriterio di interpretazione teleologica, «che non consenteall’interprete di modificare il significato tecnico giuridico proprio delleespressioni che la compongono, ove ritenga che l’effetto che ne derivasia inadatto rispetto alla finalità pratica cui la norma è intesa»(ibidem, par. 6.5).Su questa base, la stessa sentenza ha dunque affermato che lanullità in questione «non può esser sussunta nell’orbita della nullitàc.d. virtuale di cui al comma 1 dell'art. 1418 c.c., che presupporrebbel’esistenza di una norma imperativa ed il generale divieto distipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi al fine direnderli giuridicamente non utilizzabili, e tale divieto, proprio comeregistra l’ordinanza di rimessione, non trova riscontro in seno allo juspositum, che, piuttosto, enuncia specifiche ipotesi di nullità» (par.6.7).Pertanto, le norme invocate dalla ricorrente vanno interpretatenel senso di ritenere che l’atto traslativo colpito dalla sanzione dinullità sia tale solo in presenza di mancanza assoluta della dovutadichiarazione, a prescindere dal profilo della conformità o delladifformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato.Sulla base di tali considerazioni, la circostanza che l’originariaconcessione edilizia fosse stata oggetto di successiva variante noninficia la validità del titolo indicato nell’atto di donazione, con il qualela variante ha mantenuto un legame diretto; è infatti la solavariazione essenziale, qui evidentemente non sussistente, cheNumero registro generale 26830/2020Numero sezionale 730/2026Numero di raccolta generale 16180/2026Data pubblicazione 25/05/2026richiede il rilascio di un nuovo titolo (art. 32 del d.P.R. n. 380 del2001).Quanto, poi, al fatto che sull’originaria concessione, e sullasuccessiva variante, sia intervenuto un provvedimento diannullamento, occorre rilevare, sulla base dei fatti comunementerealizzazione di opere abusive da parte dell’odierna ricorrente; con ilche deve rilevarsi la sussistenza non già dell’ipotesi di nullità testualepiù sopra richiamata, ma di un caso di difformità sostanzialedell’opera dal titolo edificatorio, che non abilita il ricorso al rimedioinvalidante.Inoltre, e in ogni caso, risulta che l’annullamento del titolo edilizio,impugnato dalla Robaldo innanzi al giudice amministrativo, venne daquest’ultimo a sua volta annullato, con conseguente reviviscenza – inragione dell’efficacia ex tunc della decisione – del titolo indicatonell’atto di donazione.Quanto, infine, alla circostanza che l’atto traslativo desse contodell’esistenza di un immobile «in costruzione», quando invecel’attività edificatoria doveva intendersi conclusa, la censura non cogliela ratio decidendi.Si tratta, infatti, di elemento valorizzato dai giudici d’appello alfine di corroborare il rilievo in base al quale la situazione di difformitàdell’immobile donato rispetto alle prescrizioni edificatorie eracomunque stata tenuta in considerazione dalle parti, sì daulteriormente escludere l’invalidità del contratto.Il motivo è, dunque complessivamente meritevole di esseredisatteso.7. È infondato anche il secondo motivo del ricorso principaleNumero registro generale 26830/2020Numero sezionale 730/2026Numero di raccolta generale 16180/2026Data pubblicazione 25/05/2026La tesi della ricorrente è, sostanzialmente, che l’abusività delfabbricato renderebbe comunque nullo il contratto, quantunqueesente da profili di invalidità formale, per illiceità o impossibilitàdell’oggetto, ovvero per contrarietà a norme imperative.Questa Corte, tuttavia, ha costantemente affermato che lapresenza di abusi edilizi, in sé considerata, non comporta la nullitàdel contratto per le ragioni indicate, occorrendo la prova dellacircostanza che l’immobile è affetto da un vizio tale da renderlototalmente difforme dal titolo edificatorio (si vedano, fra le altre,Cass. 2/1/2024, n. 34; Cass. 14/5/2018, n. 11659; Cass. 7/4/2014,n. 8081); prova che, nel caso di specie, non è stata mai fornita.8. Il terzo motivo è inammissibile.Con esso, infatti, la ricorrente sollecita un sindacatosull’accertamento di fatto con il quale la Corte territoriale ha esclusola natura simulata della donazione; si tratta, tuttavia, di unaccertamento rimesso esclusivamente al giudice di merito,censurabile in cassazione solo nei limiti del vizio motivazionale o dellaviolazione delle regole probatorie (così, fra le numerose altre, Cass.13/3/2024, n. 6721, Cass., 13/5/2020, n. 8892).Quanto, poi, alla sussistenza di un possibile conflitto di interessi,in disparte la considerazione del fatto, riferito dalla stessa ricorrente,che la donazione in favore dei minori fu preceduta dall’autorizzazioneda parte del giudice tutelare, va poi rilevato che si tratta di questionenuova e il cui ipotetico accoglimento, in ogni caso, non condurrebbealla nullità del contratto, ma solo al suo annullamento su domandadella parte interessata.9. Il ricorso principale va dunque complessivamente disatteso.Numero registro generale 26830/2020Numero sezionale 730/2026Numero di raccolta generale 16180/2026Data pubblicazione 25/05/2026In tale statuizione resta assorbito lo scrutinio del ricorsoincidentale condizionato.Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo,con distrazione in favore dei difensori, come da richiesta formulata inmemoria.In forza di quanto disposto dall’art. 13, comma 1-quater, deld.P.R. n. 115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presuppostiprocessuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulterioreimporto a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, ove dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito il ricorsoincidentale condizionato.Condanna la ricorrente al pagamento, in favore deicontroricorrenti, delle spese del giudizio, che liquida in € 6.000,00 percompensi professionali, € 200,00 per esborsi, rimborso forfetario al15% ed accessori di legge; ordina la distrazione delle spese stesse infavore dei difensori dei controricorrenti avv. [OSCURATO:PERSONA] eGianluca Sestini.Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolodi contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SupremaCorte di cassazione, il 24 marzo 2026.Il PresidenteGiuseppe Tedesco