Cassazione n. 09691/2026

all’avvocata [OSCURATO:PERSONA];- ricorrente –contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati edifesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA];- controricorrenti -avverso la sentenza della Corte d'Appello di Catania n. 2175/2020depositata il 16/12/2020;udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Con ricorso proposto ai sensi dell’art. 702-bis c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] dichiarare la risoluzione delcontratto preliminare di compravendita per grave inadempimento deiNumero registro generale 5627/2021Numero sezionale 863/2026Numero di raccolta generale 9691/2026Data pubblicazione 15/04/2026promissari acquirenti [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e GiovanniDigeronimo.A sostegno della sua pretesa, l’attrice esponeva che: con contrattopreliminare del 02.03.2015 prometteva di vendere entro la data pattuita(31.12.17) l’azienda corrente in locali di proprietà della cedente, avente adoggetto l’esercizio stagionale dello stabilimento balneare con annessaalimenti; il prezzo della promessa di compravendita era fissato nella misuradi €. 200.000,00; i promissari acquirenti costituivano immediatamente laTRE [OSCURATO:SOCIETA]. dando seguito al programma negoziale; con quest’ultima,l’attrice stipulava contratto di affitto di azienda il 27.03.2015; i convenutirealizzavano nell’immobile di proprietà della stessa, insistente su suolodemaniale, abusi edilizi mediante la costruzione di un nuovo corpo difabbrica, senza l’autorizzazione dell’attrice.Con ordinanza emessa ai sensi dell’art. 702-ter c.p.c. il Tribunale diRagusa, in accoglimento totale della domanda attorea, risolveva il contrattopreliminare di compravendita stipulato dalle parti e condannava i convenutial pagamento, in favore dell’attrice, di €. 50.000,00, oltre alla rifusione dellespese di lite. Riteneva, infatti, inadempienti i convenuti, in quanto essi nonavevano onorato entro i termini previsti gli obblighi di versamento delprezzo, e che tale inadempimento non potesse considerarsi giustificatodall’omesso consenso alla voltura delle autorizzazioni aziendali da partedella promittente venditrice.La suddetta pronuncia veniva impugnata da [OSCURATO:PERSONA], GaetanoDi Falco e [OSCURATO:PERSONA] dinanzi alla Corte d’Appello di Catania,chiedendo la risoluzione del preliminare di vendita per graveinadempimento della promittente venditrice.La Corte d’Appello di Catania, con sentenza n. 2175/2020, accoglieva ilgravame, sostenendo quanto segue (per quanto ancora qui di interesse):Numero registro generale 5627/2021Numero sezionale 863/2026Numero di raccolta generale 9691/2026Data pubblicazione 15/04/2026- va rigettata la domanda di risoluzione per inadempimento deipromissari acquirenti del contratto preliminare di compravendita inaccoglimento della domanda di risoluzione del contratto, perinadempimento della promittente venditrice; ciò in quanto è indubbio ilcollegamento tra il contratto preliminare di compravendita e il contratto diaffitto di azienda, che implica l’assenza di valide giustificazioni alla base deldiniego di rilasciare l’autorizzazione da parte della promittente venditrice e,quindi, la legittimità dell’eccezione di inadempimento sollevata dagliappellanti, nonché la correlativa domanda di risoluzione per graveinadempimento della promittente venditrice;- per l’effetto, va condannata la promittente venditrice alla restituzioneagli appellanti della somma di €. 20.000,00 pari all’acconto ricevuto, nonchéal pagamento di €. 60.000,00 a titolo di risarcimento convenuto medianteclausola penale.La sentenza in epigrafe è impugnata per la cassazione da GiovannaDeodato, e il ricorso affidato ad un unico motivo.Con delibera dell’Ordine degli Avvocati di Catania del 16.02.2021Giovanna Deodato veniva ammessa al beneficio del patrocinio a spese delloStato per il giudizio innanzi a questa Corte.Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eGiovanni Digeronimo.In prossimità dell’adunanza entrambe le parti hanno depositatomemorie.RAGIONI DELLA DECISIONEPreliminarmente, deve disattendersi l’eccezione formulata nelcontroricorso (pagg. X-XII) riguardo l’inammissibilità del ricorso perviolazione dell’art. 346 c.p.c. Sostengono i controricorrenti che la questionedel presunto abuso edilizio era stata superata dal giudice di primo grado epoi abbandonata dall'odierna ricorrente in appello, in quanto non comparenelle conclusioni: pertanto, ai sensi dell'art. 346 c.p.c., essa non potevaNumero registro generale 5627/2021Numero sezionale 863/2026Numero di raccolta generale 9691/2026Data pubblicazione 15/04/2026essere riproposta in sede di legittimità, atteso che «le domande e leeccezioni non accolte nella sentenza di primo grado, che non sonoespressamente riproposte in appello, si intendono rinunciate». Sul punto,questa Corte ha avuto occasione di precisare che «la parte pienamentevittoriosa nel merito in primo grado, in ipotesi di gravame formulato dalsoccombente, non ha l'onere di proporre appello incidentale per richiamarein discussione le proprie domande o eccezioni non accolte nella pronuncia,da intendersi come quelle che risultino superate o non esaminate perchéassorbite; in tal caso la parte è soltanto tenuta a riproporle espressamentenel giudizio di appello o nel giudizio di cassazione in modo tale damanifestare la sua volontà di chiederne il riesame, al fine di evitare lapresunzione di rinunzia derivante da un comportamento omissivo» (Cass.Sez. U., n. 13195 del 25/05/2018; conf.: Cass. Sez. 3, n. 10780 del22/04/2021; Cass. Sez. 2, n. 24104 del 26/09/2019).Nel caso di specie la ricorrente ha ampiamente esposto, nell’atto dicostituzione in appello (pagg. 7-8) – cui questa Corte direttamente accedein ragione del vizio processuale fatto valere - le sue ulteriori ragioni asostegno dell’inadempimento dei promissari acquirenti per perpetrati abusiedilizi, rimettendo al secondo giudice l’accertamento del collegamentonegoziale tra i due contratti (vendita e affitto d’azienda), sebbene stipulatida soggetti diversi (i promissari acquirenti e la società da essi costituita).Tanto precisato, si può ora procedere all’esame del ricorso.1. Con l’unico motivo si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art.360, comma 1, n. 1 e n. 3, c.p.c. in relazione agli artt. 1218, 1256, 2697c.c. Sostiene la ricorrente che la Corte d’Appello ha errato nel non averconsiderato che l’inadempimento (rinvenuto nella mancata collaborazionealla voltura della concessione demaniale) non fosse imputabile alla odiernaricorrente. Ciò in quanto dopo la stipula dei due contratti (preliminare divendita e affitto di azienda) i promissari acquirenti, tramite la societàcostituita, avevano realizzato abusi edilizi, rendendo impossibileNumero registro generale 5627/2021Numero sezionale 863/2026Numero di raccolta generale 9691/2026Data pubblicazione 15/04/2026l’adempimento alla promittente venditrice (con il consenso alla voltura e lasuccessiva vendita) senza aver prima ottenuto il ripristino dei luoghi. Talecircostanza ha integrato impedimento oggettivo non imputabile, ed èricostruibile in termini di impossibilità sopravvenuta della prestazione percausa non imputabile, avendo la promittente venditrice di che ben temereper le sue ragioni creditorie: sotto il profilo pubblicistico, nei confronti dellaPA; sotto il profilo privatistico, sia in forza delle specifica clausola di cuiall'art. 11 del contratto d'affitto d'azienda, che imponeva l'autorizzazionepreventiva della locatrice per qualsiasi modifica in ordine alla tenuta deilocali; sia in vista della stipula dell'atto pubblico di vendita che avrebberichiesto false dichiarazioni della promittente venditrice in ordine allaregolarità edilizia dei beni promessi in vendita.Il motivo è fondato nei limiti di quanto di seguito esposto.Nella fattispecie in esame, la Corte d’Appello ha eseguito l’accertamentosulle condotte tenute dalle due parti in termini che non resistono alsindacato di legittimità.La Corte territoriale non si cura, infatti, di verificare se ed entro qualilimiti le opere avviate sul terreno oggetto, sia di promessa di vendita sia diaffitto dell’azienda, avessero dato o meno luogo ad attività edificatoriaabusiva integrante fattispecie contravvenzionale, sì che – in caso di rispostapositiva – la promittente venditrice avrebbe prestato il suo consenso altrasferimento in presenza di un illecito commesso dagli acquirenti. Ilsecondo giudice ha ritenuto irrilevante tale accertamento, anche sotto ilprofilo della non concordata modifica del bene già in uso e promesso invendita, in quanto ha considerato che da tali eventuali inadempimenti lapromittente venditrice non avrebbe tratto alcun pregiudizio contrattuale (v.sentenza pag. 13 ultimi sette righi, pag. 14, primi due righi).Ritiene, invece, il Collegio che la realizzazione delle costruzioni sulterreno oggetto di compromesso, di proprietà pacificamente demaniale, nonponeva solo la questione della compatibilità del trasferimento con laNumero registro generale 5627/2021Numero sezionale 863/2026Numero di raccolta generale 9691/2026Data pubblicazione 15/04/2026normativa in materia edilizia, che sanziona con la nullità la cessione di dirittireali sugli immobili abusivi (art. 40 della legge n. 47 del 1985), ma, primaancora e in maniera più pregnante, poneva la questione se l’immutazionedel bene oggetto del preliminare costituisse o meno grave inadempimentocontrattuale. Tanto non solo alla luce della possibilità di chiedere e ottenerel’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre (per tutte: Cass. Sez. 2, n.28613 del 06.11.2024) - questione non rilevante nel caso di specie - bensìin quanto detta immutazione altererebbe unilateralmente l’oggetto delfuturo trasferimento, altresì violando i doveri di custodia e correttezzagravanti sul detentore qualificato prima del rogito (per tutte, sull'esistenzadi un contratto di comodato funzionalmente collegato al contrattopreliminare: Sez. U, Sentenza n. 7930 del 27/03/2008, Rv. 602815 – 01).Del resto, la non coincidenza soggettiva tra i promissari acquirenti, partidel contratto preliminare di vendita, e la società locatrice che ha effettuatoi lavori di alterazione del complesso immobiliare, parte del contratto diaffitto di azienda, viene superata dall’accertamento del collegamentonegoziale tra i due rapporti sostenuto dalla stessa Corte d’Appello (v.sentenza pag. 15, 1o capoverso).A tanto deve aggiungersi che il secondo giudice si è soffermatounicamente sull’esame della condotta della promittente venditrice,evidenziando il mancato assolvimento dell’obbligo – affermato nella stipuladel preliminare di vendita e ribadito nel contratto di affitto di azienda - diprestare il suo consenso all'intestazione in capo ai promissari acquirenti ditutte le autorizzazioni necessarie ai fini del legittimo esercizio dell'attivitàtemporaneamente ceduta, pur senza garantirne il pacifico godimento inrapporto all’uso convenuto (v. sentenza pag. 14, 1° capoverso; pag. 15,righi 1-14).Ciò in violazione del principio più volte ribadito da questa Corte secondoil quale nei contratti a prestazioni corrispettive, in caso di denuncia diinadempienze reciproche, è necessario procedere a un giudizio diNumero registro generale 5627/2021Numero sezionale 863/2026Numero di raccolta generale 9691/2026Data pubblicazione 15/04/2026comparazione in ordine al comportamento delle due parti per stabilire qualedi esse, con riferimento ai rispettivi interessi e all’oggettiva entità degliinadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormenterilevanti e causa del comportamento della controparte, nonché dellaconseguente alterazione del sinallagma (Cass. Sez. 2, n. 428dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA]; Cass. Sez. 2, n. 8140 del 26.03.2024; Sez. 2, n. 28487del 12/10/2023; Sez. 2, n. 6992 del 03/3/2022; Sez. 1, n. 12549 del10/05/2019; Cass. Sez. 2, n. 13627 del 30/05/2017; Cass. Sez. L, n. 5444del 15/04/2002; Cass. Sez. 2, n. 1168 del 03/02/2000).2. In definitiva, la sentenza merita di essere cassata.La causa è rinviata alla Corte d’Appello di Catania in diversacomposizione, che farà applicazione dei principi enunciati e si atterrà aquanto sopra esposto, statuendo anche sulle spese del giudizio dilegittimità. P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazione, in accoglimento del ricorso, cassa lasentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Catania in diversacomposizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, l’8 aprile 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso