Cassazione n. 10321/2026

e, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Bianchi unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 4893/2020depositata il 13/10/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/01/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 32232/2020Numero sezionale 70/2026Numero di raccolta generale 10321/2026Data pubblicazione 20/04/2026Il giudizio trae origine dalla impugnazione della delibera dell’assembleacondominiale del 6.12.2013, avente ad oggetto il riparto delle speserelative ai lavori di rifacimento del lastrico solare, proposta innanzi alTribunale di Roma da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] – rispettivamenteusufruttuaria e nuda proprietaria dell’appartamento sito in Roma, viaDomenico Lupatelli n. 64/F interno n.9 - e [OSCURATO:PERSONA] -proprietaria di altro appartamento nel medesimo edificio - nei confronti delCondominio di via [OSCURATO:PERSONA] n. 64/F,.Le attrici esposero che, in data 14.2.2007, l’assemblea condominialeaveva deliberato l’esecuzione di lavori di rifacimentodell’impermeabilizzazione del terrazzo e, a causa della cattiva esecuzionedei lavori, il [OSCURATO:PERSONA] risolse il contratto ed affidò i lavori ad altraimpresa edile. Le attrici adirono il Tribunale di Roma chiedendo lacondanna del [OSCURATO:PERSONA] all’integrale rifacimento del terrazzo e alrisarcimento dei danni, domanda accolta dal Tribunale di Roma, consentenza 9158/2013, che riconobbe la responsabilità del [OSCURATO:PERSONA] perinadempimento degli obblighi di manutenzione.Una volta eseguiti i lavori di rifacimento della terrazza, il riparto dellespese, con la delibera impugnata, avvenne secondo i criteri previstidall’art.1126 c.c., criterio che, ad avviso delle ricorrenti, non teneva contodella condanna avvenuta con la sentenza del Tribunale di Roma n.9158/2013.Nel contraddittorio con il [OSCURATO:PERSONA], il Tribunale di Roma, con sentenzadel 2.12.2015, rigettò la domanda.La Corte di appello di Roma, con sentenza del 13.10.2020, accolsel’appello con conseguente annullamento della delibera assembleare.La Corte di merito non ritenne applicabile l’art. 1126 c.c. poiché, nel casodi specie, il [OSCURATO:PERSONA] era stato giudizialmente riconosciutoinadempiente all’obbligo manutentivo e condannato all’integraleNumero registro generale 32232/2020Numero sezionale 70/2026Numero di raccolta generale 10321/2026Data pubblicazione 20/04/2026rifacimento del terrazzo. Di conseguenza, le spese per il nuovo interventonon potevano gravare sui condomini che avevano denunciato la situazionee chiesto la condanna del condominio. I lavori di rifacimento dellaterrazza, secondo la Corte d’appello, si erano resi necessari per un fattoillecito imputabile al [OSCURATO:PERSONA], il quale, eseguendo opere inidoneeall’impermeabilizzazione, si era reso inadempiente rispetto ai propriobblighi di manutenzione delle parti comuni. Conseguentemente, isoggetti danneggiati non dovevano concorrere alle spese, essendo terzi,esenti da colpa, rispetto all’ente responsabile.Avverso la sentenza della Corte di appello di Roma, il [OSCURATO:PERSONA] di viaDomenico Lupatelli n. 64/F ha proposto ricorso per cassazione sulla basedi un unico motivo.[OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso.[OSCURATO:PERSONA] è rimasta intimata.In prossimità della camera di consiglio, le parti hanno depositato memorieillustrative.RAGIONI DELLA DECISIONECon l’unico motivo di ricorso, si deduce la violazione degli artt. 1104,1123, e 1126 c.c., in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c., per averela Corte d’appello erroneamente affermato che il condomino, esclusivoproprietario del terrazzo avente anche funzione di copertura di partedell’edificio, sia terzo rispetto al condominio e non sia tenuto a parteciparealle spese derivanti dalla negligente manutenzione del terrazzo, secondo icriteri previsti dall’art. 1126 c.c. Secondo il ricorrente, la qualifica di terzopuò assumere rilievo soltanto nei rapporti esterni tra il singolo condominoed il condominio e non nei rapporti interni, che disciplinano i criteri diripartizione degli oneri condominiali, posto che il condominio, privo dipersonalità giuridica distinta, va considerato esclusivamente ente digestione che opera in rappresentanza e nell’interesse comune deipartecipanti.Numero registro generale 32232/2020Numero sezionale 70/2026Numero di raccolta generale 10321/2026Data pubblicazione 20/04/2026Il motivo è fondato.In punto di fatto, la Corte d’appello ha accertato che la ditta appaltatricedei lavori di manutenzione dello stabile e del terrazzo di proprietà diOrietta [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], aveva mal eseguito i lavori appaltatie, a seguito di un contenzioso, il Tribunale di Roma, con sentenza9158/2013, aveva condannato il condominio all’integrale rifacimento delterrazzo ed al risarcimento dei danni.La Corte territoriale ha annullato la delibera condominiale, che ha ripartitole spese per il rifacimento del terrazzo secondo i criteri di cui all’art.1126c.c., ponendole per un terzo a carico dei proprietari del terrazzo e per dueterzi a carico del condominio.Tale statuizione è erronea.Come affermato da questa Corte, in materia di responsabilità per danni dainfiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di usoesclusivo, il paradigma è quello dell’art. 2051 c.c., avuto riguardo allaposizione del soggetto proprietario o avente l’uso esclusivo, in ragione delrapporto diretto che esso ha con il bene potenzialmente dannoso. E’,inoltre, configurabile una concorrente responsabilità del condominio, che,in forza degli artt. 1130 c.c., comma 1, n.4 e art. 1135 c.c., comma 1,n.4, è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzionestraordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio, avuto riguardo allaposizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l'usoesclusivo. La concorrente responsabilità del condominio è configurabile nelcaso in cui l'amministratore ometta di attivare gli obblighi conservatividelle cose comuni ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti ledeterminazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzionestraordinaria (Cass., Sez. Unite N.9449/2016 Cassazione civile sez. VI,11/01/2022, n.516). Il concorso di tali responsabilità va di norma risolto,salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva deldanno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese diNumero registro generale 32232/2020Numero sezionale 70/2026Numero di raccolta generale 10321/2026Data pubblicazione 20/04/2026riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario odell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti dueterzi a carico del condominio. Tale concorso di responsabilità si spiega conla naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e dellaterrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto diuso in via esclusiva, e la struttura immediatamente sottostante, checostituisce cosa comune, sulla quale la custodia non può esercitarsi nellemedesime forme ipotizzabili per la copertura esterna.In assenza di prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo deltitolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte diquesto (Sez. 2, Sentenza n. 3239/2017) - e tenuto conto che l'esecuzionedi opere di riparazione o di ricostruzione richiede la necessariacollaborazione del primo e del condominio - il criterio di riparto previstoper le spese di riparazione o ricostruzione dalla citata disposizionecostituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto,correlata all'uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati,valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosacomune che, nella sua parte superficiale, sia in uso esclusivo ovvero sia diproprietà esclusiva, è comunque destinata a svolgere una funzione anchenell'interesse dell'intero edificio o della parte di questo ad essasottostante.Quanto alla posizione del condomino che abbia subito un danno derivantedall'omessa manutenzione delle parti comuni dell'edificio, lagiurisprudenza di questa Corte ha, in più occasioni affermato che questi,pur assumendo la posizione di terzo avente diritto al risarcimento neiconfronti del condominio, non è esonerato dall'obbligo di contribuire, apropria volta e "pro quota”, alle spese necessarie per la riparazione delleparti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni cagionati (Cass. n.18187 del 2021).Numero registro generale 32232/2020Numero sezionale 70/2026Numero di raccolta generale 10321/2026Data pubblicazione 20/04/2026Dunque, la pronuncia di condanna del condominio non incide sulla regolagenerale che stabilisce la responsabilità dei condomini per le obbligazionicontratte dal condominio e la relativa ripartizione pro quota. Ciò sigiustifica dalla comproprietà delle cose comuni in capo ai condomini, inforza di un nesso tra obbligo e proprietà che permane e non viene elisodal fatto che la condanna del condominio sia affermata nei confronti di uncondomino piuttosto che di un terzo. In tali situazioni, pertanto, ilcondomino danneggiato non può essere considerato estraneo ed inposizione di terzietà rispetto all’ente condominiale, dal momento che ladichiarazione di responsabilità di quest’ultimo nei suoi confronti noninterrompe il suo rapporto di comproprietà sui beni comuni, cherappresenta il titolo su cui si fonda, ai sensi dell’art. 1123 c.c., il suoobbligo di contribuzione (Cass. 9030/2025).Lo stesso principio è applicabile anche nel caso in cui vi sia stata unasentenza definitiva di condanna del condominio, in personadell'amministratore, al risarcimento del danno che un terzo abbia subitoper carente manutenzione di un bene che si assume comune soltanto adalcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell'edificio(cosiddetto condominio parziale) sicché non è preclusa al singolocondomino l'azione diretta all'accertamento in suo favore delle condizionidi cui all'art. 1123, secondo e terzo comma cod. civ. ai finidell'applicazione del criterio ivi previsto per la ripartizione degli oneriderivanti dalla sentenza di condanna del condominio (Cass. n.1959/2001).Solo nel giudizio instaurato dal condomino per ottenere la condanna delcondominio al risarcimento del danno questi assume la posizione di terzorispetto all’ente condominiale, essendo portatore di una situazionesostanziale contrapposta ed antitetica a quella del condominio, che additacome responsabile del pregiudizio subito (Cass. Sez. 2, 14/02/1987, n.Numero registro generale 32232/2020Numero sezionale 70/2026Numero di raccolta generale 10321/2026Data pubblicazione 20/04/20261618; Cass. Sez. 3, 02/04/2001, n. 4797; Cass. Sez. 2, 18/05/2001, n.6849; Cass. Sez. 3, 08/11/2007, n. 23308).Si applica, pertanto, il criterio di riparto previsto dall’art. 1126 c.c., chepone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico delproprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico e per i restanti due terzi acarico del condominio, salva la rigorosa prova contraria della specificaimputabilità soggettiva del danno (Sez. U, Sentenza n. 9449 del10/05/2016).Ne consegue che il condomino che subisca un danno alla propria unitàimmobiliare, derivante da un sovrastante lastrico solare in uso o proprietàesclusivi, è tenuto a contribuire, a propria volta, alle spese necessarie perla riparazione del bene comune e alla rifusione dei danni cagionati, inragione dei due terzi, per la preminente funzione di copertura svolta dallastrico (Cass. civ. sez. III, 28/10/2025, n.28528).Nel caso di specie, i danni riguardavano il terrazzo annesso all’interno n.9,che svolgeva anche funzione di copertura condominiale. Pertanto, OriettaBoldrini e [OSCURATO:PERSONA], rispettivamente usufruttuaria e nudaproprietaria dell’appartamento, non erano esentate dall'obbligo dicontribuire alle spese per la riparazione delle parti comuni e alla rifusionedei danni cagionati, essendo esse stesse condomine.Tale obbligo discende dalla situazione di comproprietà o di utilità del benecomune, che coincide con il titolo stesso in forza del quale era statariconosciuta la responsabilità del condominio per fatto illecito, ai sensidell’art. 2051 c.c., ed emessa la sua condanna al risarcimento dei dannida parte del Tribunale di Roma. In particolare, le attrici avevano adito ilTribunale di Roma ed era intervenuta sentenza definitiva di condanna delCondominio al risarcimento del danno per carente manutenzione delterrazzo, nonché all’integrale rifacimento dello stesso secondo leprescrizioni del consulente tecnico.Numero registro generale 32232/2020Numero sezionale 70/2026Numero di raccolta generale 10321/2026Data pubblicazione 20/04/2026La Corte di appello ha erroneamente sovrapposto il rapporto obbligatorioche si era instaurato tra il condominio responsabile e le condominedanneggiate, e dunque terze, e quello di ripartizione delle spese tra icondomini che seguiva alla sentenza di condanna del condominio alrisarcimento del danno.In conclusione, la sentenza definitiva di condanna del [OSCURATO:PERSONA] pernegligente adempimento degli obblighi di manutenzione del bene comunenon rende invalida la delibera che ripartisce la spesa secondo il criterio dicui all’art. 1126 c.c.Il ricorso deve, pertanto, essere accolto; la sentenza impugnata vacassata, con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione,che applicherà il seguente principio di diritto:“Il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un dannoderivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, aisensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, qualedanneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento neiconfronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo -che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e nonnella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, apropria volta e "pro quota", alle spese necessarie per la riparazione delleparti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati”.Il giudice di rinvio regolerà anche le spese del giudizio di legittimità. P.Q.Mla Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata con rinvio allaCorte d’appello di Roma, in diversa composizione, che provvederà anchesulle spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, in data 15 gennaio 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa