Cassazione n. 23294/2026

ellaCampania, sezione staccata di Salerno, n. 807/2019 depositata il 4 febbraio2019.Numero registro generale 26518/2019Numero sezionale 5343/2026Numero di raccolta generale 23294/2026Data pubblicazione 15/07/2026Udita la relazione svolta nella udienza del 7 luglio 2026 dal ConsigliereStefania BilliLa controversia ha ad oggetto un avviso accertamento(n.SA0212670/2015) emesso dall’Agenzia del Territorio di Salerno neiconfronti di [OSCURATO:PERSONA] (d’ora in poi controricorrente) concernente unarettifica di un classamento di un immobile a destinazione commercialesituato in Salerno. In particolare, il controricorrente aveva proposto conDocfa una rendita pari a € 5.278,00, mentre l’odierna ricorrente l’avevaelevata a € 17.100,00.La CTP ha accolto parzialmente il ricorso determinando il valore della renditacatastale in € 7.359,88.La CTR ha confermato la pronuncia di primo grado, rigettando l’appellodell’Agenzia delle Entrate e quello incidentale dell’odierno controricorrente,sulla base delle seguenti ragioni:- si tratta di un immobile di categoria D8 ed è pertanto «corretto ilrichiamo ai criteri contenuti nei prezzari di massima per ladeterminazione della rendita catastale delle unità immobiliari adestinazione speciale predisposti dagli uffici provinciali dell'agenzia delleentrate - Territorio di [OSCURATO:PERSONA] e Livorno. Ed infatti la commissionedi primo grado non ha applicato specificamente i criteri contenuti in taliprezziari – correttamente, trattandosi di città appartenenti a contestiregionali diversi, il cui mercato immobiliare è sicuramente diverso daquello in cui si colloca l'oggetto della controversia- ma ne ha fattoriferimento traendo, in maniera ponderale fra le tre suddette città, ilvalore medio dei valori massimi riportati in tali prezziari per la categoriaD 8»;- non si ritengono congrui i risultati cui giunge l'Agenzia delle entrate cheaveva individuato un valore di euro 855.800, tenendo conto del valored'acquisto del bene che, sia pure parametrato al 1991, risulta pari a lire441.500 (euro 228.016), così come il valore riportato ai fini dell'impostadi successione nel 1990 pari a lire 353.000.000 (euro 182.310);Numero registro generale 26518/2019Numero sezionale 5343/2026Numero di raccolta generale 23294/2026- i valori presi come parametro dalla sentenza impugnata sono senz'altroData pubblicazione 15/07/2026più rappresentativi del valore del bene che invece l'Agenzia delle entrateparametra ai valori omi che, tuttavia, portano all'individuazione di unvalore oggettivamente elevato rispetto alle caratteristiche del bene,risalente, come data di costruzione al 1962 con oggettive caratteristichedi vetustà e criticità;- la valutazione effettuata in sede di docfa non risulta giustificataconsiderando le caratteristiche economico commerciali della città diSalerno.La ricorrente ha proposto ricorso fondato su un unico motivo, mentre lacontroparte si è costituita con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo di ricorso parte ricorrente prospetta, ai sensi dell’art.360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione del r.d.l. n.652 del 1939, convertito in l. n. 1249 del 1939, Regolamento per laformazione del catasto edilizio urbano, approvato con d.P.R. n. 1142 del1949, afferenti il classamento degli immobili urbani a destinazionespeciale. Contesta la correttezza della rendita determinata dai giudici diprimo grado applicando la media dei valori unitari dei costi di costruzionee rappresentando che, nel caso di specie, si tratta di immobile daricondurre alla categoria a destinazione speciale per la quale è prevista lastima diretta.1.1. Il motivo è infondato.L’art. 10 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni,dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, dispone che: «La rendita catastaledelle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati dicui all'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le specialiesigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di unadestinazione estranea alle esigenze suddette senza radicalitrasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità.Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale delleNumero registro generale 26518/2019Numero sezionale 5343/2026Numero di raccolta generale 23294/2026unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi, per laData pubblicazione 15/07/2026singolarità delle loro caratteristiche».Secondo l’art. 8 del d.P.R., n. 1142 del 1949: «La classificazione non siesegue nei riguardi delle categorie comprendenti unità immobiliaricostituite da opifici ed in genere dai fabbricati previsti nell'art. 28 dellalegge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di unaestranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni. Parimentinon si classificano le unità immobiliari che, per la singolarità delle lorocaratteristiche, non siano raggruppabili in classi, quali stazioni per servizidi trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi ed aerei,fortificazioni, fari, fabbricati destinati all'esercizio pubblico del culto,costruzioni mortuarie, e simili».L’art. 30 del d.P.R. n. 1142 del 1949, stabilisce, inoltre, che: «Le tariffenon si determinano per le unità immobiliari indicate nell'art. 8. Tuttavia larendita catastale delle unità immobiliari appartenenti a tali categorie siaccerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unità».A tale proposito, la circolare emanata dall’Agenzia del Territorio il 30novembre 2012, n. 6/T (in materia di “Determinazione della renditacatastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare:profili tecnico-estimativi”), ha precisato (par. 2) che, «con la locuzione“stima diretta” si intende la stima effettuata in maniera puntuale sugliimmobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio inrelazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibilefare riferimento al sistema delle tariffe», chiarendo che «la renditacatastale può essere determinata con “procedimento diretto” o con“procedimento indiretto”».il cd. procedimento diretto è disciplinato dalla sequenza degli artt. 15 –26 del d.P.R. n. 1142 del 1949, mentre il cd procedimento indiretto, èdisciplinato dalla sequenza degli artt. 27 – 30 del medesimo d.P.R.Numero registro generale 26518/2019Numero sezionale 5343/2026Numero di raccolta generale 23294/2026In tale direzione una costante giurisprudenza di questa Corte ha sancitoData pubblicazione 15/07/2026che, in tema di classamento di immobili con destinazione speciale e censitinei gruppi D ed E, l'accertamento della rendita catastale, proposta dalcontribuente mediante una dichiarazione di variazione catastale con laprocedura DOCFA, avviene con stima diretta per ogni singola unità. Talestima può essere effettuata utilizzando un procedimento diretto, fondatosul reddito lordo (canone di locazione) ordinariamente ritraibile e ladetrazione delle spese e delle eventuali perdite, ovvero indiretto, sullabase del valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercatodell'immobile, o del valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, inquest'ultimo caso, di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allostato attuale delle unità immobiliari (Cass., Sez. 5, n. 33799/2024, Rv.673185 – 01, Sez. 5, n. 7854 del 2020, Rv. 657551 – 01; Sez. 5, n. 22558del 2022, Sez. 5, n. 7854/2020, Rv. 657551 - 01).1.2. Nel caso di specie i giudici del merito hanno ritenuto correttamente diprocedere attraverso la stima diretta, effettuata con il procedimentoindiretto, essendo in questa fattispecie impossibile fare riferimento alcanone di locazione.Per giungere a determinare il valore di mercato, la sentenza impugnataha utilizzato i dati contenuti nei prezziari di massima per ladeterminazione della rendita catastale delle unità immobiliari adestinazione speciale predisposti dagli uffici provinciali dell'Agenzie delleEntrate - Territorio di Vercelli, Trento e Livorno.Questi criteri non sono stati applicati direttamente, ma è stato individuatoil valore medio dei valori massimi riportati in tali prezziari per la categoriaD 8 cui va ricompreso anche l'immobile oggetto del giudizio.I dati ricavati sono stati, inoltre, rapportati ai valori di acquisto del benein questione, nonché al valore dichiarato ai fini dell'imposta disuccessione, come riportato nella parte in fatto.I giudici, inoltre, hanno tenuto conto, ai fini della determinazione delvalore, delle caratteristiche oggettive di vetustà e criticità, atteso che lacostruzione del bene risale al 1962.Numero registro generale 26518/2019Numero sezionale 5343/2026Numero di raccolta generale 23294/2026La sentenza impugnata, dunque, si pone in linea con la giurisprudenzaData pubblicazione 15/07/2026sopra riportata, avendo effettuato una determinazione del valore del benesulla base del suo valore di mercato e tenendo conto anche dello statoCorrettamente, pertanto, la sentenza impugnata non ha ritenutopiù precisi relativi al costo di acquisto del bene e al valore dello stessodenunciato ai fini dell'imposta di successione.I valori OMI sono, infatti, privi dei requisiti di precisione e gravità e devonoperciò combinarsi con ulteriori indizi se allegati (Cass. Sez. 5, n.24550/2020, Rv. 659809 - 01). Le quotazioni OMI pubblicate sul sito webdell'Agenzia delle entrate, non costituiscono fonte di prova del valorevenale in comune commercio, il quale può variare in funzione di moltepliciparametri (quali l'ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumentourbanistico), limitandosi a fornire indicazioni di massima (Cass., Sez. 5,n. 21813/2018, Rv. 650330 - 01). P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Condanna la ricorrente a pagare in favore del controricorrente le spesedel presente giudizio, che liquida nell'importo di € 4.305,00 per compensi,oltre € 200,00 per esborsi, rimborso forfettario e accessori di legge nellamisura del 15%.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento da parte delricorrente, dell'ulteriore importo pari a quello dovuto per il ricorso, anorma del comma 1 — bis dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della quinta sezione civile,il 7 luglio 2026Il PresidenteANGELO [OSCURATO:PERSONA]