Cassazione n. 25534/2023

[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] - Consigliere - [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] - Consigliere - Ud.[OSCURATO:DATA_NASCITA] - CC [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] - Consigliere - R.G.N.9748/2018 [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] - Rel. Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al R.G.N. 9748-2018 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA], 7, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA]’, che larappresenta e difende, giusta procura speciale in atti; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA]e [OSCURATO:PERSONA]; -intimati - avverso la sentenza n. 6620/2017 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 18/10/2017; Ric. 2018 n. 09748 sez. S2 -ud. 16-11-2022 -2- udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16/11/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con atto di citazione notificato in data 8.04.2008, [OSCURATO:PERSONA] conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], per sentire accogliere a loro carico le seguenti conclusioni: a) emettere sentenza ex art. 2932 c.c., dichiarando il trasferimento in suo favore della proprietà di un appartamento e di un box auto siti in Roma, via di [OSCURATO:PERSONA], n. 123, oggetto di un contratto preliminare di vendita stipulato il 10/01/2006; b) ridurre il prezzo relativo alla compravendita decurtandolo dell'importo dovuto al momento dell'emanazione della sentenza per la cancellazione dell'ipoteca nonché di quanto determinato a titolo di risarcimento danni a seguito del grave inadempimento dei promittenti venditori, con la condanna dei predetti alla restituzione di quanto percepito in più; c) condannare i convenuti, a seguito del loro inadempimento contrattuale, al risarcimento dei danni da liquidarsi in via equitativa. 2. Nel costituirsi in giudizio, i convenuti chiedevano il rigetto della domanda di risarcimento danni, con compensazione delle spese legali, non essendovi stato un loro rifiuto colpevole alla stipulazione della compravendita. 3. Con sentenza n. 4887/2011 il Tribunale di Roma rigettava le domande attoree. 4. Avverso tale decisione proponeva appello [OSCURATO:PERSONA], lamentando che il giudice di prime cure avrebbe male interpretato la sua domanda, volta ad ottenere il Ric. 2018 n. 09748 sez. S2 -ud. 16-11-2022 -3- trasferimento del bene oggetto di compravendita e solo in via gradata diretta a richiedere la riduzione del prezzo. 5. Con la pronuncia n. 6620/2017, emessa nella contumacia dei convenuti, la Corte di Appello di Roma rigettava l’appello. 6. Avverso questa pronuncia ricorre per cassazione [OSCURATO:PERSONA], articolando due motivi di censura. 7. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] non hanno svolto difese in questa sede. [OSCURATO:PERSONA] 1.-Con il primo motivo di ricorso si censura la violazione e falsa applicazione dell'art. 2932 c.c. anche per il vizio di motivazione in relazione all'accertamento dei presupposti per l'emissione della sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso, sotto il profilo del requisito dell'offerta della controprestazione da parte del promissario acquirente. La ricorrente contesta la sentenza impugnata ritenendo che la stessa si sarebbe post a contro i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità che ammettono il promissario acquirente a chiedere cumulativamente e contestualmente l'eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo, in una con l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo a contrarre. Aggiunge che il contraente che chiede l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto è tenuto all'offerta dell'adempimento della controprestazione solo se questa sia esigibile al momento della domanda giudiziale, mentre qualora essa - per accordo tra le parti - debba essere effettuata contestualmente alla stipula dell'atto definitivo (come nella specie), la sentenza costitutiva degli effetti di questo contratto Ric. 2018 n. 09748 sez. S2 -ud. 16-11-2022 -4- deve essere pronunciata indipendentemente da qualsiasi offerta e il pagamento della parte residua del prezzo va imposto dal giudice quale condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo della proprietà del bene derivante dalla sentenza medesima. 2.-Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione di norme di diritto e vizi della motivazione in riferimento all'art.360 comma 1, nn. 3, 4, 5 c.p.c. in quanto la Corte d i appello ha ritenuto che l'attore avrebbe formulato una domanda nuova, come tale inammissibile. Secondo la ricorrente la stessa avrebbe solo meglio specificato la domanda di primo grado non prospettando alcuna nuova causa petendiin aggiunta a quella dedotta in prime cure. 3.-Il primo motivo è fondato. La Corte di Appello di Roma ha rigettato l’appe llo ritenendo che, così come formulata, la domanda non poteva essere accolta: per il giudice di seconde curela Agostinelli ha proposto l'originaria azione costitutiva senza offrire, come prevede l'articolo 2932 c.c., il pagamento del saldo del prezzo nei modi e termini di legge e nel contempo con la stessa domanda ha chiesto di ridurre l'obbligo a cui era tenuta (pur in presenza di un'iscrizione ipotecaria di cui era sicuramente a conoscenza), introducendo in questo modo in giudizio domande incompatibili con la richiesta emanazione di una sentenza costitutiva. Più precisamente, la Corte territoriale ha desunto dalla proposizione della domanda sub 2 di cui all’atto di citazione (decurtare il prezzo residuo della vendita - pattuito in euro 137.261,00 da versarsi all’atto della stipulazione del contratto definitivo di compravendita “una volta accertata l’avvenuta estinzione del mutuo residuo di pari importo”, come si legge in ricorso – dell’importo ancora dovuto al momento Ric. 2018 n. 09748 sez. S2 -ud. 16-11-2022 -5- dell’emanazione della sentenza per la cancellazione dell’ipoteca) la mancata offerta del saldo nei modi di legge, condizione dell’azione ex art. 2932 secondo comma c.c. In questo modo la Corte territoriale, cadendo in una inversione logica, non ha tenuto conto dell’indirizzo giurisprudenziale secondo il quale qualora vengano proposte “cumulativamente e contestualmente, una domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di vendita e una domanda di riduzione del prezzo per vizi della ‘res’, l'offerta del prezzo, prevista dal secondo comma dell'art. 2932 cod. civ., non è necessaria, ove il pagamento, quale che risulti il prezzo ancora dovuto all'esito dell'accertamento sull'esistenza dei vizi della cosa venduta, non sia esigibile prima della conclusione del contratto definitivo ”: Cass. n. 19984/2013; 13707/2017. In particolare la Corte distrettuale non si confronta con i precedenti di questo Giudice,concordi nel riconoscere che se le parti di un preliminare di vendita immobiliare hanno convenuto che il pagamento del prezzo debba essere effettuato alla stipulazione del definitivo(come nel caso di specie), il requisito dell'offerta di cui all'art. 2932, comma 2, c.c. è da ritenersi soddisfatto con la proposizione della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, perché in essa necessariamente implicito; in tale ipotesi, deve senz'altro essere emessa la sentenza produttrice degli effetti del co ntratto non concluso ed il pagamento del prezzo va imposto come “condizione” per il verificarsi dell'effetto traslativo derivante dalla pronuncia del giudice (Cass. nn. 59/2002; 14768/2005; 1688/2007; 477/2010; 29849/2011; 14372/2018). Ric. 2018 n. 09748 sez. S2 -ud. 16-11-2022 -6- E per l’approfondito esame del riferimento, nella sentenza ex art.2932 c.c., alla “subordinazione” al pagamento del prezzo, si richiama la recente pronuncia 8164/23, che ha chiarito come detto pagamento non si atteggi ad evento futuro ed incerto, afferente all’efficacia del trasferimento, ma quale elemento essenziale, atto a ripristinare la corrispettività del contratto di cui la sentenza tiene luogo, tanto che il mancato pagamento del dovuto, all’esito del passaggio in giudicatodella pronuncia, non costituisce ragionedi automatica inefficacia del trasferimento ex art.1353 c.c., ma inadempimento solutorio ( così anche le pronunce 8054/21, 29358/19, 30469/18). Pertanto, ha errato il giudice di seconde cure ritenendo che la Agostinelli ha proposto l'originaria azione costitutiva senza offrire il pagamento del saldo del prezzo, dovendo il requisito dell'offerta di cui al capoverso dell'art. 2932 c.c. ritenersi incluso nella formulazione della domanda. 4.-Anche il secondo motivo è fondato , pur invocando la ricorrente contestualmente vizi della motivazione ed errori di diritto, che tuttavia non ostano allacomprensibilità della censura svolta, specificata univocamente. [OSCURATO:PERSONA] non ha infatti proposto una domanda nuova , come tale inammissibile in sede di gravame, solo a considerare che la richiesta di destinare la somma di euro 137.261,00 all’estinzione del finanziamento e dunque di decurtare il prezzo relativo alla compravendita dell’importo dovuto per la cancellazione dell’ipoteca era già stata avanzata in atto di citazione, come si legge a pag. 2 della sentenza, nell a parte relativa allosvolgimento del processo. Non era infatti questione, come affermato dalla Corte distrettuale, di una non consentita riduzione dell’obbligo di Ric. 2018 n. 09748 sez. S2 -ud. 16-11-2022 -7- pagamento di una somma di denaro cui la Agostinelli “era tenuta (pur in presenza di un'iscrizione ipotecaria di cui era sicuramente a conoscenza)”, ma – come sostenuto dalla ricorrente – della specificazione delle modalità di pagamento del corrispettivo residuo, come pattuite nel contratto preliminare, che non ha dato luogo ad alcun mutamento delle richieste originarie ( per l’affermazione che non integra una domanda nuova la sola specificazione e delimitazione della causa petendioriginaria cfr., ad esempio, Cass. nn. 4593/2000; 17977/2007; 11960/2010). 5.-In conclusione, il ricorso merita accoglimento. La decisione impugnata deve essere cassata e la causa rinviata per un nuovo esame alla Corte di A ppello di Roma , che – in diversa composizione – si uniformerà ai principi di diritto indicati sul punto e deciderà anche sulle spese relative al presente giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e